如何判斷一個的城市房價是否理論上已經達到頂峰？

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在城市化過程中，比如有二套房的本地人會把房子租給外地人，那麼是否外地人越多，租房需求越旺盛，本地人的買房需求也會被拉動，房價越高呢。
是否會和外地人的收入也有一定關係？
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最準確判斷一個城市房價是否達到理論峰值的方式？

當然是時候諸葛亮啦。

50年後再來看這個城市過去50年房價趨勢圖，哪些是理論峰值，一目了然。

什麼，你問的現在有沒有到？要是有人知道，還會在這裡和你閑聊知乎？

把對房價有影響的所有因素納入變數，找出它們和房價之間的相關性係數，建模得出趨勢線，然後根據趨勢線進行推測。

但影響因素可以是政策，可以是環境污染，可以是人口，可以是經濟，可以是周邊城市的發展，等等等等，太多太多了無法完全列舉。

即使是完全列舉後，也難保不會出現突發性事件影響推測結果。

而且過去的數據推出將來的結果本身就不是一件保險的事情。

不過問題是理論上，理論上還是可以的，只是不要迷信理論。

以資本利息收益計算房地產價格。

房租乘以120，就是一套房產的現金價值。

你也許會說，為什麼中國的房價比房屋現金價值高很多呢？

答：有溢價，或者說升值空間。就是買方認為商品有升值的空間，願意以高出市場價格很多的價格購買商品。

同樣是房地產，有很多鬼城，房屋只賣兩三萬。

房子本身不具有投資價值，但是就像當年荷蘭的鬱金香，人們都瘋了，想不清楚鬱金香不是黃金這個普遍真理。與房地產競爭的是資金收益，資金是有成本的！！！資金是有收益的！！！

舉例說明：把資金借給一般貿易商（非投機商），每年可以獲得12%的利息，一年一結算。社會上有大量這樣的人，以民間借貸的名義1%月息吸收資金，然後1.2%的月息放給別人，其中風險由本人承擔。大家都是知根知底的人，所以風險一直處於可控範圍。

本金一萬，利息一分（12%）。收益如下：

第一年11200

第二年12544

第三年14049

第四年15735

第五年17623

第六年19737（基本已經回本）

第七年22106

第六年就可以回本，誰會去買幾百年房租才能回本的房屋？

唯一的問題就是中國的資本不能市場化，而餘額寶對金融市場攻城略地的失敗，又導致中國的金融改革被失敗。

關於房地產，我把那麼多本金放進去，收益在哪裡？

以前父母有一套福利分房，成本價格1.2萬，後以六十幾萬出售。其實自己心裡很清楚，房子本身的價值就是1.2萬，但是市場就是這樣，有人願意溢價收買，我何樂而不為。

在市場經濟下，理論上來講是可以自己買一塊地自己蓋房子的。

誰邀請我得？

這個峰值沒法用數學模型、市場成交來判定。

就如土地市場，掛牌成交價格屢創新高，地王頻現，土地價格高了，房子自然價高，麵粉貴了麵包也會貴。但再貴也有人買。

開發商不會說去高價拿一塊將來賣不去的地。

這個所謂的價格頂峰，實際上是一個彈性的天花板。

就如天津來舉例。

05年都以為8000是價格頂峰了，08年感覺環內均價10000就無法理解了。15年覺得單價3萬誰會買啊？現在是最高單價直逼4萬。

用目前城鎮職工收入來評測的話，數據很難看，結論就是大家都應該買不起房子。但現狀還是房子賣的嘩嘩的。

實際上可以這樣說，價格天花板只能是短期的、相對的，而不會是長期的，絕對的。

所謂價格天花板的意義，真的是被用來突破的。

只不過，一線城市由於人口的湧入，天花板的刷新速度和增高幅度會快一些。

三四線城市、縣城，天花板的刷新速度很慢，增速也小。

很關注這個問題，我知道一個神奇的名詞叫租售比：那幾個城市的核心地段租售比已破1000：1，從外國經驗來看，危機一觸即發的節奏。

好在國人繼續快速生育，鄉村人口繼續奔赴那幾個城市。感覺崩盤不會那麼早，但也不會無限推遲。

不請自來。

我個人認為：

一套房子出租的金額x12月x（13年到15年）=一套房子的總額

這個模式是比較健康的，就是說13-15年左右能靠租金收回是可投資的。

個人目前擁有房產9套，應該有點資格回答。

我租的房子8000/每月、房價現市值400w+、現在看溢價太高了，對於我來說買房壓力太大、但是比較一下香港的樓市、北京的上漲空間還是有的

怎麼算，中國一線，二線城市都是溢價的。。

想把折價的，在等 20年吧哈哈哈哈。

未來的變數太多，太多不確定性增加了問題的難度，沒人知道芝加哥會變成這樣。

中國的房價都沒有到頂峰。

有價無市

畫k線圖看走勢