如何看待北京學區房價高達30萬/平米？

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我不講經濟學、社會學的大道理，我從源頭講講北京學區房市場的客觀情況，並說明30萬/平學區房存在的道理，內容較多，但絕不評論該現象及導致該現象原因的正確與否。利益相關：學區房房主。

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Part-1：北京幼升小制度

先講講北京的幼兒班升小學（幼升小）的教育制度（不包括私立學校，關係戶可不受此限制），以西城區為例（30萬的學區房只存在於西城區）：

參考鏈接西城入學：不求「人戶合一」

1.幼升小的基本要求：人戶合一。

以號稱京城第一NB小學的實驗二小為例，該校的招生劃定範圍是：西單手帕衚衕;察院衚衕;文昌衚衕;文華衚衕;東鐵匠營衚衕;復內大街6-60號;佟麟閣路1-37號;佟麟閣路2-42號;新文化街48-118號;新文化街47號、65-73號;新文化街77-177號;鬧市口中街26-52號。【北京幼升小網-北京2015年幼升小門戶網站】

也就是說，如果一個小孩想上實驗二小，他家住址（以房屋產權證為準，租房子是不算數的）必須在招生範圍內，並且孩子戶與住址一致（還要有落戶滿N年的規定，各校不一樣）。

2.不求「人戶合一」的意思是：你可以在西城區上學，但是上哪個學校孩子和家長說了不算，而是由「教委將根據各學校余留名額就近安排」。在優質教育資源稀缺，大批家長托關係送錢或者掏錢買學區房的市場環境下，可以推斷有餘留名額的學校不會是特別好的學校。

【公認西城區比較好的小學：育民小學，黃成根小學，實驗二小，等等等】

2014北京西城區11個學區及15個教育集團學校名單

小學升初中階段，學生可以通過特長生（奧數、藝術等等五花八門）的方式進入優質初中，因此受房子的限制相對較小，但限制並未消失。這一塊教育制度可能會變，不過多探討。

P1總結：學區房+戶口是非關係戶進入目標小學的唯一途徑

Part-2：優質小學能提供什麼？

建議實地考察或百度以下實驗二小、黃成根小學、育民小學、中古友誼小學等優質小學的硬體資源。我簡要總結下：

1.硬體資源：現代化教學樓、多媒體教室、操場、體育館......在土地比較稀缺的北京，並不是所有小學都有400米跑道的操場，更不要說燒錢的游泳館、科技館了。

2.教學師資：優質小學從校長到老師都很好（名牌大學碩士當老師），有些主觀了，不多說。

3.課程資源：有游泳館就能開游泳課，有科技館就能開自然科學課。我聽說過比較誇張的是高爾夫球課，在東城區史家衚衕小學。

4.同學構成：某些優質小學是領導人三代聚集地，我就不多說了。大官家孩子也要上小學啊。

我只能想到這四點，對於某些家長來說，這四點異常重要。特別的是，有些家長覺得第四點特別重要，彷彿自己的孩子和X長孫子做同學就能發生什麼。

P2總結：優質小學確實有客觀優勢

Part-2.5：優質小學的形成

1.歷史原因。東城西城區的某些優質小學培養了一代又一代DANG和GUOJIA領導人的孫子孫女。海淀區的某些優質小學培養了一批又一批頂級高校教工的子女。

2.資源傾斜，在原因1的基礎上，人力物力財力等資源開始傾斜。特別是，A小學可能是發X委的共建小學，即X委提供資源支持，A小學解決X委公務員子女教育問題。目前共建校已成為歷史，但確實是某些優質小學做大做強的原因。

3.口碑，正是優質小學學苗好（大概率上），且培養出各種傑出校友，名聲、資源的積累更加容易。

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上面都可以不看的，我總結一下就是：北京的教育資源稀缺，非關係戶如果向上心目中的好小學，買學區房是唯一途徑。也就是說，學區房不但有居住和保值增值功能，還有上學的功能。下面開始答題（=。=）

Part-3：30萬學區房的真相

首先我必須指出，學區房（樓房）的單價在4萬~9萬一平米這個區間，好學校的學區房貴一些，樓盤新、位置好的學區房貴一些，很容易理解。

30萬一平的學區房有一個顯著特徵：單價高，總價低！（沒看到有人提到這個，所以我怒答此題）。

什麼意思？以X小學為例舉例說明，據我對市場的了解，X小學是實驗二小或育民小學：

30萬一平的學區房，是平房，建面10平，總價300萬，可以讓你上X小學，但是基本不能居住（體驗生活也不是不可）。

但是X小學附對應的學區房樓房價格已經達到8萬一平，如果是建面70平的兩居室，總價達到560萬元。

寫到這裡，30萬一平學區房的意義就出來了：買個入學資格，然後賣掉套現【入學後不再考察「人戶合一「問題】。不能住沒關係，入了學可以賣掉套現啊。套現也不需要折價，因為這種平房畢竟是少量，但是想把孩子送好小學的家長卻是很大一群，這群人是潛在接盤者。

300萬和560萬比，只有一半多一些啊。單純上學這個角度看，這筆生意比較划算。

總結：

30萬一平的學區房，是建面幾平米的平房，絕不可能是樓房。因此從總價來看，30萬一平的平房低於8萬一平的樓房總價，但是從入學的角度，平房和樓房的作用是完全一樣的。也就是說，30萬一平學區房存在的意義就是上小學，而不在於居住。入學後可以轉手賣掉。

學區是北京房產價格的重要因素。兩個硬體條件相近的小區，僅僅因為隔了一條馬路被分在不同的學區，均價就會有顯著差異。而30萬一平的學區房，更是教育資源不均（小學強弱差距顯著）、人戶合一分配資源這一現實狀況下的極端情況。這就是個接盤的遊戲，在遊戲終止之前，總會有人會花這個錢買入學資格，再從接盤者身上套現。

遊戲終止的條件？大概是教育資源不再稀缺，或者絕大部分家長不再望子成龍吧。

你自己非要和全國最有錢的一部分人拼資源，那我沒話說。

類似於你找個美帝最昂貴的私立學校說，你怎麼看待它的高昂學費。

你如何看待下一任國家領導人選？

答案是怎麼看待？

你有買得起的實力嗎？

沒有還看待啥？

都是尼瑪只注重學歷鬧得，沒別的原因。

這個問題，題主是要怎麼看，還是想怎麼辦？

如果只是怎麼看，那麼很正常，米國也是這樣，資源稀缺性，需要有個篩子篩出符合條件的那段用戶，高價學位房這個衡量標準簡單粗暴易行。

怎麼辦？分兩類論述：

⒈目前或者馬上需要學位。看家裡條件，選匹配度相當區間內的產品，特別看重孩子教育的，選能力範圍內最好的；比較看重的，選性價比高的；如果特別不看重，那就隨便。推薦選擇能力範圍內最好的，因為人是受環境影響的動物......

⒉將來&>5年後，學位房熱度可能會略降，到時候公立學校們會拉平些差距，如果想要好的義務階段的教育，市場上有直接量化的產品，即學費和生活費高昂的私立學校可供選擇。因為，很多地區已經這樣了......

超值！假如我有一億。

匿個人經歷小學是實驗二小的學生出來後升入市前十名高中的比例高於80%（除家裡意願高中直接出國）區重點高中的接近100% 我的高中（市前三）一個年級共300多人來自非「知名」小學的不超過十個

所以如果你賣我一平米三十萬的房換孩子更大的概率能上好高中乃至好大學我覺得這錢花的值

可以不理解但不要人身攻擊謝謝

2016年5月更新我的高中同班同學現在工作了的最差的就是我在某政策性銀行工作其他人有在讀研的起步浙大也有國外的那我就只能仰視了

當然以上只是我個人的經歷不能代表北京所有所謂牛校

2017年8月更新我最近也在反思其實說這麼多對錯的也沒什麼用大部分人也不會買這學區房只有等自己孩子中高考的時候才能體會到名校孩子是個什麼水平

不能看待…

目前北京有超過2000萬常駐人口，按10%的小學人口計算，大概有200萬，其中每年有入學需求的學生超過30萬，而北京的名校屈指可數，每個學校不會超過1000人，如果想上好學校，自然要獲得此類許可權，除了個別特權階級，大多數的唯一渠道是購買附近的學區房。

因此，房價高達30萬/平米，甚至更高只有一個原因——供需不平衡，優質的教育資源太少，並且隨著生育高峰的持續（可以參考每年的高校畢業生數量），房價會越來越高。

這是媒體的演算法太殘疾，又或者是故意製造聳人聽聞的標題。

真相是每個學區名額價值是固定的，中上等小學的名額價值150萬左右，頂級小學的名額價值250萬左右，每套房子一個名額，名額價值是分攤在平米數上的

如果你買的學區房只有1平方米，房子價值5萬元，加上頂級小學名額價值250萬。那麼按照記者的殘疾演算法，你的學區房就是255萬/平方米。如果你買的300平方米的豪宅，房子價值1500萬元，加上學區名額價值總價值1750萬，你的學區房就是5.9萬/平方米。

帝都有錢人的數量超乎你們想像

不止西城30W/平，東城好的地段也是這個價兒，作為北京人，我個人對這個沒感覺。全國有2個地方的戶口和房價不會貶值，一個叫北京，一個叫上海，廣州深圳都不行。完了。

無法看待！

中國的教育+中國的房產+中國父母的教養觀念=30萬/平米

讓買的起的人看！

實驗二小的大波轟，轟的是區重點。

別的學校的大波轟，比鬼片還可怕。

喪心病狂

最關鍵的是這房子能賣啊，又上了學又賺了錢何樂不為！

兩個字，不值！！！！！！！有那些錢還不如留學呢，直接別回國了。

窮人真沒法活了。