快捷酒店都是如何選址的？重點是什麼？

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謝邀。由於「家教嚴格」（實在編不出更好的理由了），雖然身在連鎖酒店業高度發達的魔都，但卻一直沒什麼機會親身體會快捷酒店的服務。但找幾篇相關文獻來讀的話，會發現快捷酒店主要服務這樣幾類人群：

1. 探親訪友

2.
商務出行

3.
城市旅遊

4.
友（shu）誼（shu）交（bu）流（yue）

我們先撇開第四個群體不談，對前三個進行細分解讀。我們會發現：

快捷連鎖酒店對其目標客戶所提供的服務渠道，實際上是一種與周邊各類城市要素所建立出的「鏈接關係」。

而這些需要鏈接的要素包括了：

1.
酒店周邊的常住人口----探親訪友的目標源

2.
酒店周邊的企業客戶----商務出行和部分員工親友訪客的目標源

3.
酒店附近的城市交通----方便的交通條件會擴大前兩個要素的輻射能力

總體而言，人口、企業、交通，這三個要素應當就是快捷連鎖酒店在選址中需要重點考慮的了吧。無怪乎「location，location，location」的選址口號。

當然，以上只是理論的假說，我們需要把假說拿到實際中來驗證一下，看看快捷連鎖酒店巨頭們是否都嚴格參考了以上的選址要素。這個驗證過程需要以下幾步：

一、酒店勢力範圍劃分

為了研究每個酒店對周邊城市要素的鏈接關係（實際上就是區位啦），首先需要設定一個可以稱之為「酒店勢力範圍」的空間概念。

每個快捷連鎖酒店的勢力範圍有多大呢？我們以人的實際的步行可達範圍來定義，分成兩個層次，第一層是步行10分鐘可以走到的範圍，第二層是步行20分鐘內可以走到的範圍。

但這樣的勢力範圍劃分會遇到兩個問題：

1，酒店周邊有公交站點或地鐵站點怎麼算？

--------我們會把這些交通因素折算為勢力範圍內的加分指數，作為潛在的空間輻射拓展能力而予以考慮；

2，對於密集的市中心，同一家品牌酒店甚至在一個街區內布局，勢力範圍高度交疊怎麼算？

-----對於這種情況我們將其地理位置連線的中點就作為各自勢力範圍的分界點。

無論怎樣，這樣一個基本設定可以幫助我們對「酒店區位」這個概念進行量化研究。因為討論每個酒店的區位優劣，實際上就是在討論每個酒店在其「勢力範圍」內所能鏈接到的各類「城市要素」。

在建立了這樣一個模型基礎之後，我們選取魔都的三大連鎖巨頭：漢庭、錦江、如家，作為樣本進行分析。基於上海市的GIS平台，求出了每個品牌下各個酒店的10-20分鐘步行buffer（基於實際城市道路路徑）和其泰森多邊形的交集。簡而言之，就是求出了每個酒店的實際勢力範圍。具體見下面幾張圖。

這是漢庭各酒店的勢力範圍計算結果。

這是如家各酒店的勢力範圍計算結果。

這是錦江之星各酒店的勢力範圍計算結果。

二、勢力範圍內資源要素比較

基於這三組勢力範圍劃定，我們可以分別提取其精確的空間範圍內的城市三要素：「人口、企業、交通」。具體方法不累述了，直接看對比結果吧：

1.店均勢力範圍內常住人口的比較

三家酒店的10分鐘步行覆蓋區內常住人口覆蓋度差異較小。一定要討論的話，那麼漢庭的常住人口覆蓋度、勞動年齡人口覆蓋度和高學歷人口覆蓋度都是最高的，如家次之，錦江之星再次之。

在20分鐘步行覆蓋區內，三家酒店的要素覆蓋度有些差異。如家的常住人口覆蓋度、勞動年齡人口覆蓋度和高學歷人口覆蓋度都是最高的，漢庭次之，錦江之星再次之。

2.店均勢力範圍內企業崗位比較

三家酒店的10分鐘步行覆蓋區內就業人數相差不大，20分鐘區域內有一定差異。10分鐘步行覆蓋區內，漢庭的就業人口覆蓋度最高，如家次之，錦江之星再次之。20分鐘步行覆蓋區內，錦江之星的就業人口覆蓋度最高，漢庭和如家持平。

3.店均勢力範圍內交通可達性比較

三家酒店的交通可達性情況差異不大。軌道交通得分，漢庭較高，如家次之，錦江之星再次之。地面路網密度得分，如家和漢庭基本持平，錦江之星次之。綜合交通可達性，漢庭&>如家&>錦江之星。

從上面幾組數據可以看出：

很顯然的，連鎖酒店三巨頭在具體選址中都保持了基本相似的要素（人口、企業、交通）鏈接度。大家對酒店選址所涉及的區位要素認同高度一致。（我們有理由推測，三個品牌連鎖酒店可能採購了同一本選址手冊。）

啊！這真是一個無聊透頂的答案啊！這個結論就算「家教嚴格」從未去開過房的人都能猜出來啊！

但是---------------------------------

需要注意的是：

雖然大家都用了相同的選址邏輯，也覆蓋到了基本類似的要素，但這個邏輯尚未得到具體的量化。

無數字，不科學。因此，我們認為下面這個問題才是涉及連鎖酒店選址的核心問題：

在一個好的酒店選址中，「區位」中的各要素（人口、企業、交通）權重應是怎麼分布的？

在回答這個問題之前，我們首先要明確----如何評價連鎖酒店選址的好壞？

三、連鎖酒店選址評價

首先我們假定某一品牌旗下的同類連鎖酒店所提供的服務是完全一致的（我想這應該是各個酒店集團的奮鬥目標吧），就像麥當勞一樣，那麼這些酒店唯一的核心差異就在於其選址區位的不同。因此評價某一個酒店選址是否成功，我們直接看該酒店經營狀況就好了。

但是每一個酒店的獨立運營數據難以取得（尤其是入住率、利潤率等數據，在此處求教各位大神），我們只能使用替代性數據。於是，我們從去哪兒網（網頁版和手機版）收集了上海漢庭連鎖酒店的評價數據，並基於分年度評論數（一定程度替代入住率）、好評率和性價比（一定程度上代表價格與期望值的差異）等數據定義了一個酒店的綜合運營指標（該評價指標仍然屬於主觀指標，無法替代客觀的經營數據，但是評價指標也是酒店經營需要重視的重要考量標準）。

在各酒店服務水平一致的假設前提下，運營指標的高低就在某種程度上反映出了酒店選址的優劣（既然大家產品服務都一樣為什麼你比別人乾的差？只能怪你地方選的不好嘍）。

確定了這個標準，我們以要素覆蓋能力較高的漢庭為例，深入分析一下「一個好的酒店選址」這個概念。

我們從空間角度上排序，將每一個漢庭酒店按照其距市中心的距離重新分組，可以看到店均運營綜合得分（包括各分項得分）隨該店距市中心的距離變化呈現一條波浪線。

為什麼提供同樣服務的酒店，會有如此波動（隨空間位置的不同而起伏）的評價指標呢？

我們把這一組數據單獨拿出來，來用一個簡單的多元回歸分析來探究一下吧。

四、酒店選址要素權重分析

簡單設定一下這個多元回歸模型的框架：

我們設定因變數為酒店運營綜合評價指標；自變數中除了人口、企業、交通外，還加入了一些控制變數，具體包括酒店距離中心城區的距離、交通可達性（包括軌道交通站點和地面道路通達行）、覆蓋區內常住人口數量、覆蓋區內就業人口數量、酒店周邊1平方公里的城市多樣性指數、酒店周邊1平方公里內連鎖酒店競爭強度指數（考慮了勢力範圍內其他品牌快捷酒店的存在，基於百度地圖搜索的上海所有1000多家快捷連鎖酒店位置信息）等。然後對各項指標進行了歸一化和對數處理，使得各項指標具有了數值上的可比性。再剔除了指標不夠齊全的樣本，最後保留上海市域內155個漢庭酒店樣本進行回歸分析。

多元線性向後回歸結果顯示，酒店運營綜合評價指標與城市軸線指數、交通可達性指數、10分鐘覆蓋區內常住人口數、10分鐘覆蓋區內就業人口數、20分鐘覆蓋區內高學歷人口數呈正相關，與距離市中心的距離、多樣性指數、競爭強度指數、20分鐘覆蓋區內就業人口數呈負相關。回歸方程如下：

y(運營綜合指數)=95.9-54.42x1(距離指數)+46.87x2(城市發展軸線指數)+134.52x3(交通指數)-87.99x4(多樣性指數)-243x5(競爭強度)+16.77x6(10min常住人口指數)+15.68x7(10min就業人口指數)-75.89x8(20min就業人口指數)+47.86x9(20min高學歷人口指數)

下圖是各項指標的權重圖：

當然，由於我們使用的酒店運營綜合指數的數據質量一般（來自互聯網上的主觀評價數據、客觀性和代表性受到了一定局限），採用的處理方法也比較簡單，回歸結果的R2隻有0.4，結論的可靠程度仍然有限。但我們也有了一個新的發現：

在每個酒店的勢力範圍內，交通類權重的正面影響略大於人口與企業的影響；但除此之外，還有一個非常重要的負面影響因子需要考慮：「競爭強度」。

競爭強度即是本品牌酒店勢力範圍內其他競爭性品牌酒店的數量。

事實上，綜合經營評價這個指數，正是連鎖酒店之間資源共享和競爭博弈這兩股力量共同作用下的綜合結果，但這兩股力量卻有著各自的規律：

1，資源要素（包括常住人口、企業就業和交通要素）往往在市中心高度密集，並從市中心向外圍衰減。越靠近市中心，酒店之間越能夠共享更大的資源。

2，但由於更多的酒店選址在市中心，在市中心的競爭博弈也最為激烈。其激烈程度同樣從市中心向外圍衰減。越遠離市中心，酒店之間的競爭博弈就越弱。

因此，酒店選址並不僅僅與其勢力範圍內的區位要素有關，更與其勢力範圍面對的競爭對手有關。也就是：

判斷酒店選址優劣的度量=資源共享度與競爭博弈度之和。

而正確的酒店選址，就是選擇一個「資源共享度與競爭博弈度之和最大」的地址。

但在實際當中我們發現，連鎖酒店巨頭們往往並不總是能夠選擇到「資源共享度與競爭博弈度之和最大」的地址。

還是以漢庭為例吧。見下圖。

上方的藍線，表達的是漢庭酒店勢力範圍內的要素水平，也就是區位資源；

下方的紅線，表達的是與漢庭勢力範圍內的其他連鎖酒店的數量，也就是競爭博弈；

中間的黑線，即是資源與競爭的綜合結果(這個結果與綜合經營指標曲線高度一致)。

而從上圖也可以看出，上海漢庭選址上的「優勢低谷」（即是競合博弈的劣勢地區）出現在了兩個空間圈層內：

1，距離市中心5km以內的中心區；

2，距離市中心13-22km的外環周邊區域。

但漢庭事實的選擇是，在我們選取的155個漢庭酒店樣本中，有41.9%的落在了5km以內的空間範圍里，有18.7%的落在13-22km的空間範圍里，也就是說，竟然有60%的店都開設在了選址的「優勢低谷」中（如果採用酒店的實際運營數據，結論可能有變化，但是如果「優勢低谷」的數據曲線能在一定程度上代表酒店的實際經營效果，那我們要對漢庭的未來表示「呵呵」了）。

寫在最後的話：連鎖酒店選址困境——一個「不存在」的最優選址。

是漢庭一開始就選錯了？還是本來選對了，但後來競爭的激烈超出預期？我們不得而知。但是我們想強調的是：

酒店選址策略，應當是資源共享和競爭博弈兩股力量疊合的結果。假如每個品牌的連鎖酒店只考慮自身布局的邏輯最優，有可能出現合成謬誤，反而陷入選址的優勢低谷；同時，由於外部競爭的長期存在，即使酒店的區位資源不發生變化，但「資源共享與競爭博弈之和」卻不得不變成一個動態變化的概念。

今天的池塘水草豐美，明天可能就會被更多的魚給弄乾。所謂最優的連鎖酒店選址，也許只是一個瞬間的最優罷了。

其實早在80多年前，霍特林就提出了分析商家選址和定價行為的模型。模型最初是分析地理位置,假定在一個線性空間上,消費者均勻分布其上,由於位置不同,消費者將觀察所有商家的定價,並按使某商家定價與所需交通成本最小化的原則選擇商家。這樣,當價格給定時,商家可確定使其利潤最大化的位置,這是選址策略中的納什均衡。或者相類似的,當位置給定時,商家可以變動價格,達到價格的納什均衡。

但後來者的分析卻表明,霍特林模型的均衡分析是有缺陷的。由於不同商家各自最優的削價策略行為將不僅導致第二階段價格均衡的不存在,而且也反過來使第一階段的區位均衡喪失。對於快捷連鎖酒店而言，這個問題將更加複雜，連鎖酒店的價格彈性較低，而且選址博弈也不是在線性的空間展開，比霍特林模型要複雜的多。同時，連鎖酒店一旦選址布局完成，不能短期內大規模改變，使其博弈手段只剩價格一個主要維度，而連鎖酒店的價格彈性又是較低的，這將直接影響酒店的實際經營效果。

因此，我們在想，如果一家連鎖酒店能夠提早預測博弈的空間結果，是不是就有可能提前提出不同的布局策略（或者門店布局優化的策略），從而在競爭中脫穎而出呢？或者在大批競爭者弄乾這片池塘之前，就提早撤離呢？

沒有實例的支撐，我們現在還沒有結論。但是，看看這張三大連鎖酒店勢力範圍的疊加圖，其中好像還是蘊含著不少的機遇和挑戰呢。

註：由於本次研究的數據有限，尤其是缺少每家酒店客觀的經營數據，使得研究結論對現實的指導可能會出現偏差。這個回答算是我們的拋磚引玉，非常希望能在後續研究中繼續完善理論和方法、更新數據，給出更詳實、更可靠的分析和結論。

@團支書這麼多看的我都頭疼，用做PPT的標準來說，能用圖表示盡量少打字。能用辭彙概括的盡量少打字，畢竟沒人會花十幾分鐘全部看完，在這個閱讀大爆炸的時代字數少，表達清楚就是抓住讀者的眼球。

那麼針對快捷酒店的選址問題我就叨叨兩句。

以上就是我表達的觀點，如果有不對的地方歡迎指正。

我是總結@團支書的回答，感覺快捷酒店選址的流程是:先定位你要來什麼類型的快捷酒店，比如你準備在成都開個類似如家酒店的，你就先把成都市所有如家酒店的入住數據找到，然後單獨每家店除以他的客房數，再除以單客係數（0.8）再除以12個月，就是他的入住率，假設服務和裝修是一致的，那麼入住率高與低就是區位的原因。影響選址的因素有人口、交通、環境（景點、商圈、工業區及學校），通過對這些影響因素設置分值，用多元歸一得出最高入住率的模型，再通過GIS得出你目標區域的幾十個最佳位置，然後就對這些位置進行選擇，去租、去買、去整合樓，因為入住率一定的情況下你同時也能大概的算出你可以承受的租金或者是回報率。

好了，你現在需要做的就是:

第一，去公安局找入住數據；

第二，去民政局找人口數據；

第三，去規劃局找GIS數據；

很明顯的就是這些數據都是ZF手上不公開的，具了解屬於涉密，所以我感覺@團支書屬於內伙子或者說是那幾個做行政系統的大公司人員。

好消息是你真在成都選的話規劃局信息中心已經整合了多個局的數據，你只需要找公安局調到入住數據即可到中心去分析了。

壞消息是根據統計成都的酒店已經過多了，快捷酒店的入住率整體在下降，五星酒店的入住率在上升（百度一下有這個報道的）。郊縣可能要好些，至少我們區新開的速8 訂房要排在一個月以後了（我們區的中心城算是只有這一家連鎖經濟酒店，7天在很遠的工業區中）。

我很痛苦的是區規劃局沒有與市局系統對接，而且沒有做GIS，真是個偏遠山區……

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更新一張我們區的結果

紅點就是適合選作經濟酒店的位置

採用成都現狀如家選址來分析影響的因數

嗯，至少說這個點位適合做如家吧

一直很納悶為啥團支書還能分析人口學歷，

結果最近我們民政局在統計就業數據，

讓小區的每個住戶必須填寫學歷、學校、供職單位、年收入。。。。。。。

果然是關係戶。

各大連鎖酒店都有自己的一套選址理論，總的來說是哪裡人多去哪裡。機場、火車站、旅遊景點、大型展覽和遊樂項目周邊也可以適當布局。

1.學校

2.車站

3.市中心

在七天做管培生的時候，培訓的首堂課就是選址，記得好像是一級商圈，二級街道，三級物業