如何評價共有產權的自住商品房？
背景：
自住型商品房為「共有產權性質」，自住型商品房購買後，原則上 5 年內不得轉讓；5 年後轉讓的，按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的 30% 交納土地收益等價款。 來源：京自住商品房定性共有產權 5年後交易繳部分收益問題：
- 各地實踐現狀如何;
- 從法律角度看，產權歸誰，如何轉讓（轉讓是否自由），轉讓如何補償（是否會導致買房者炒房）;
- 從經濟學和社會角度分析，這樣是否可以實現原本的目的，比如打壓炒房，和促進低收入人群住房。和廉租房相比如何；
任何政策的出台，不管初衷是好是壞，最終都要靠人來執行，因此才有一句經典的話，好的政策使壞人變好，壞的政策使好人變壞。那麼從這個角度分析，共有產權就是個大大的惡政，它大大提高了政府在新建住房中話語權的同時，還讓政府深度參與到存量房交易中去，還讓政府原本一次性整體的土地出讓金收益變成了長期性分散的共有房產權收益。
上述的每一條都大大增加了權力尋租的空間，最後一條甚至一定程度上把權力尋租合法化，這是十分可怕的，下面一條條分析下。
首先，本人在國企工作，因為工作性質，經常接觸涉及到土地交通規劃等部門的政府人員，深知比大多數人更了解政策漏洞的就是政策的制定者和執行者。先說說上述第一條，土地出讓由簡單的價高者得，到政府不但能決定出讓金價格，還能決定政府購買產權比例（也就是出讓金優惠)，這無疑是給原本就自由奔跑的政府公權插上翅膀，這樣的的權力意味著什麼大家也都懂。而第二條，則意味著政府牢牢把控了共有產權存量房的交易市場，擁有優先購買權，這就相當於變相的定價權，政府擁有定價權的行業會真正讓利於民么，從以往的經驗來看這一點無疑也是存疑的。最後就是最可怕的第三條，政府將原本整體的土地出讓金分而治之，變成大量的房屋產權。比如政府在招商過程中使用10億元的土地出讓金，換來500套房子每套200萬的產權，那原本1個價值10億的公權轉變為500個價值200萬的公權，10億的時候級別不夠的公務員完全沒有話語權，而高級別官員也會由於相互制衡，開發商之間的相互制衡，最終實現相對廉潔公正。而500個共有產權面前，高級別官員之間的制衡變成了利益分配，低級別也會想著分一杯羹，最終實現一個平衡各方的利益分配，變現方法也很簡單，一就是上面說的優先購買權，二就是政府共有產權的轉讓，可以說，500個200萬的權力尋租空間遠遠大於一個10億，而且風險被分散，更加助長了公務員鋌而走險的意願。因此總結來說，也許這個政策短期會產生積極影響，但是過度釋放公權，必然會導致在各個相關部門公務員們熟悉玩法達成一致後，權力尋租的無限膨脹，本人非常不看好這個政策。一財君的看法是——很多人寄希望共有產權住房會對房價造成重大影響，這種想法是比較幼稚的。
在經濟決策層不讓中國大城市房屋價格增長過快的指導下，各個地方政府幾乎每個星期都有關於抑制房地產價格的創新政策出台。比如8月3日，北京住房和城鄉建設委發布向社會公開徵集意見的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》以及《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》（以下簡稱「《導則》」）就是這類創新。
簡單地說，共有產權住房就是購買這種住房的居民只能買到該住房的部分產權——相對於購買擁有全部產權的商品住房，共有產權住房的價格會相對便宜。不過購買這種共有產權住房的居民如果要賣出這種住房，在同等價格下要優先賣給政府的房屋產權代持機構，並且獲得的賣房款也只是購房人所擁有的部分產權的售價。
在一些細節上，共有產權住房對在北京還沒有住房的「家庭」更加偏重，意見較為集中的是「單身人士申購需年滿30歲」，相比「自住房」25歲的門檻延遲了5年。《導則》還提出共有產權住房面積不要過小，要適合多人家庭居住。不過，相信這種新概念不是前幾版政府定價住房的結構補充，而很可能是迭代產品。
由於「居者有其屋」的大宗旨和房地產市場迅速發展的矛盾，中國內地政府曾經推出過很多種通過政府補貼從而造成價格相對低廉的居民住房，比如說，經濟適用房、兩限房和自住型商品房。這幾類住房有迭代升級的意思，但是在一段時間裡也會共存。
這裡爭議最大的、存在時間最長的大概是經濟適用房。政府這種通過減免地價和以稅收補貼低收入住戶群體的方式是從一些亞洲新興市場地區學來的。但是中國內地地方政府在開始實施這種方式的時候沒有考慮到中國經濟在2000年代之後增長會如此迅速，內地大城市的房地產價格增長會如此之快。在很多大城市由於經濟高速發展，城市規模迅速變大，再加上政策執行層面的一些考慮不周，經濟適用房很快就成了一些特殊人群的套利工具。
其中比較有趣的是，很多城市要求經濟適用房的購買者收入水平要非常低，但實際情況是收入極低的人群其實根本買不起經濟適用房。但在執行層面，只要購買者能開具符合要求的「收入證明」就可以通過購買經濟適用房套利。有能力開具低收入證明成了私人套利的關鍵。政府補貼不一定真正補貼到低收入群體，而執行層面對此只持一種麻木的態度——經濟適用房制度很像房地產市場的第22條軍規。
在此之後，政府住房補貼制度其實一直在尋找一種更合理更市場化的方式。2013年提出的自住型商品房概念，考慮得明顯比過去更周全——其實它和現在提出的共有產權住房的概念已經非常接近了，但是在自住型商品房的規定中，購買者如果5年後賣出住房，要把30%的收益上繳財政部門。而在針對共有產權住房的規定中，代表政府的市場主體更明確了，它是一個代持機構，而且共有產權住房的每份權益都是由市場定價的。購買共有產權住房的人之所以買得便宜，只不過是因為沒有擁有房屋的全部產權而已。
共有產權住房從邏輯上來說比以前的產品更加合理了。但是執行層面還是讓人有很多擔心。比如，代持機構的執行效率如何？一般來說，官辦商業機構的效率都是「問題」——它們很容易在有激勵的情況下變成壟斷利益的獲得者，在無激勵的情況下則變成慵懶的官僚機構。
另外，很多人寄希望共有產權住房會對房價造成重大影響。這種想法是比較幼稚的。原因很簡單，就像我們剛才說過的，共有產權住房的同類產品已經推出好幾代了。比如2013年自住型商品住房概念提出的時候，房價曾受到重大影響了嗎？所以，邏輯是，前幾次不會，這次也不會。
8月3日，北京市住房城鄉建設出台了《北京市共有產權住房暫行辦法》，立即引起了大量關注。
我認識很多搖過自住房的朋友，也十分清楚13年以來北京市民由於房價上漲，對於自住房態度的不斷轉變。我從五個方面來談談，北京此次共有產權新政的邏輯與影響：
一.供需矛盾未解決，政府深度控盤維持高房價
北京人都知道自住房政策已經施行多年，起初低於市場價30%銷售，一度無人問津，隨後房價暴漲，政策滯後，自住房價格遠低於市場價，去年以來成為了搶手貨。
雖然這次共有產權政策反響劇烈，然而對於北京房價或者對於解決北京人住房問題來看，幾乎沒有產生實質性影響。因為共有產權新政並沒有解決北京由來已久的供需矛盾，只是在存量自住房市場上換一下遊戲規則而已。
所謂共有產權，對買房者來說雖然相當於降低了房價，但同時也降低了買房者享有房屋的產權，這一邏輯放在股市裡，等於拆股，術語就是高轉送。比如，市場價6萬元的房子，賣給你4萬元，但是你只擁有2/3的產權，剩餘1/3由政府所有。你花的是真金白銀，但是政府不用花錢，只需要統計完所有小區政府所需要承擔的費用，然後以減免土地出讓金等形式向開發商支付這部分費用即可。
政府這樣的玩法有兩個重要目的：第一，降低購房者的購房成本，因為現在大部分的住房動輒幾百上千萬，老百姓上車難度太大。第二，之前保障房、經適房甚至自住房裡的貓膩太多，被很多權貴者鑽了空子進行牟利（第二點會講）。
這種政策看似非常親民，實際充滿了對地產的保護，非常可怕。政府未來會和居民共同持有大量的房產，而且政府既是裁判員又是運動員，持有這麼大市值的資產，政府怎麼敢讓房價大跌？那豈不是搬起石頭砸自己的腳嘛！這種高度綁定，比收土地出讓金更加讓人難以自拔。
所以，政府如此的深度參與，讓未來的樓市下跌幅度極為有限，比起大跌，政府更希望的是能夠房價穩定高位橫盤。
二. 拒絕權貴套利，還無房者公平環境
中國在房地產市場化之前，就有公租房、廉租房，隨後開始有保障房、經濟適用房、自住房等各種形式的保障性政策。但由於制度問題，一直都存在體制內人員違規買賣套利的情況。
大概10年前，著名經濟學家茅於軾先生就曾講過，解決中國保障房制度腐敗問題的唯一方法就是學習香港建設帶有公共廁所的保障房。這種房源我們在很多香港電影里都可以看到，每一層樓或者每幾乎保障房居民共享衛生間。茅於軾認為這樣一來，可以有效降低保障房市場價格並打壓腐敗行為。這一說法有一定的道理，權貴買這樣的房子一不能住二賣不上價，自然會減少腐敗。然而，我們畢竟是社會主義國家，這樣的政策無疑會人為製造出大量的貧民窟，十分影響制度的優越性。
2013年北京市政府開始嘗試的自住房政策，在設計之初已經設置了較高的門檻，在年齡、持房條件、戶籍、處罰措施等各個方面都十分嚴格。
政策出台頭兩年，平均自住房價格在1-2.5萬元每平之間，而周邊的房價也就在2-3.5萬左右。由於，政策規定出售自住房需要向政府交納30%的溢價，所以申購者人數並不算很多，甚至還出現了多次棄購現象。而且，制度上的套利空間太小，也並沒有出現太多的弄虛作假現象。
然而，隨著2016年以來北京房價的暴漲，商品房價已經是自住房價格的一倍以上，產生了較大的套利空間。不僅申請自住房的人暴增，也湧入了很多體制內牟利者的身影。2017年4月份的某自住房項目，釋放套數不到1000，參與人數高達十幾萬人，自住房搖號的難度堪比北京汽車搖號難度。
所以，政府急需新政策來解決這些難題，我們看一下自住房政策和共有產權政策的一些區別：
首先，從申購條件來看，新政從年齡、房源指標、個人記錄、離婚限制等各個方面大幅度提高了申請門檻。不僅利用制度漏洞套利的難度將加大，申請者的數量也會大大減少。
其次，轉讓條件也變得更加多元化，既可以賣到市場上，也可以賣給機構或者政府。從某種程度上來看，接盤方式和接盤者增多了。
從價格來看，政府充分考慮到了目前高房價帶來的自住房高首付門檻，所以新政採取了按比例交納房款的方式。真正想要自住的居民，只要滿足搖號條件就可以以一定的比例認購房屋。這一點特別像新加坡模式（後面還會細講）。
然後，處罰方式相比之前更加嚴格，搖號不可隨意（減少棄房率和參與人數），造假嚴重處罰10年不可參與所有保障房項目。
最後，政府更是嚴格限制出租套利，之前政府並不參與自住房的租金收益，而未來既然是共享產權，那麼租金也要給國家分。再想弄虛作假牟利就更難了。
總之，產權共享新政修復了很多舊自住房政策的bug，可見政府保障自住房項目公平合理的決心。
三.趕人政策錯殺，高端人才不要走
北京自今年年初開始真刀實槍的落實政府的「趕人政策」以來，衚衕違建被拆、低端服務業被清理、戶籍指標繼續縮減，大量的北漂被政府「一刀切」式的高壓政策逐出北京。而且，16-17年的房價暴漲，更是破碎了無房者的北漂夢。
我們拿北大清華近幾年的留京率來看，留京學生比例在大幅下滑。
知乎里今年已經出現了很多條爆炸性的問答，都反應了高房價和趕人政策對北漂的打擊：
北京的高房價是否透支了外來年輕人的創造力和生活品質？
為什麼學歷不值錢但學區房值錢？
如果政府不再為新北京人做出一些實質性的吸引人才政策，那麼未來北京不僅會面對人才斷檔的問題，更有可能成為讓其他競爭城市得人得利。
所以，從共享產權的新政來看，30%的房源優先新北京人。按照北京市城鄉住房委的規劃，2017年投放5W套自住房，未來幾年的投放量會更多。那就意味著每年定向提供1W5套自住房給留京的新北京人。雖然從表面上看來有些杯水車薪，但最起碼可以解燃眉之急，總比把房源給到造假者的手中更好。
整體來看，對新北京人來講是個利好政策。
四.深度學習新加坡模式。
自今年4月雄安新區公布以來，老百姓都在熱議雄安會不會再未來複制新加坡模式。
首先我們來看看世界上的集中住房保障模式：
- 德國式。在德國，50%以上的人都需要租房，他們會在租賃的房子里生活。
- 美國式。完全的市場化機制，無論收入高低，都需要按照市場價格租房買房。
- 新加坡式。7成8成政府保障，2成3成市場解決。這一模式被稱為雙軌式。
對於中國的現狀來說，保障房、經濟適用房、自住房、廉租房等一系列政策已經持續多年，很顯然我們很接近新加坡模式。
但目前來看，政府保障的比例僅僅不到20%，遠遠趕不上新加坡政府的保障力度。但從今年的政策走向來看，尤其是雄安新區的探索規劃。政府可能會在原來的「土地財政+房地產投資驅動+炒房成風」模式上進行探索和改革。
土地財政一次性賣地收入變為「共享份額」的收入。大規模供應共享產權房，逐漸引導低收入居民購置保障性房產。也就是逐漸將房地產市場制度轉變為計劃制度。
由市場向計劃的轉向，其實我們從一號首長上任以來就能深刻的體會到。（這一點不可細說）
五. 低收入者抓緊搶，共有產權也將變為緊俏貨
此次共享產權新政，對於購房者來說，會被政府分走賣房和租房的很多收益。再加上，新的自住房不再會出現大幅低於市場價的情況，所以必然會增加市場的觀望情緒。
但是，從13年至今的經驗來看，政府的便宜一定要佔。因為，北京的房價未來還是會漲，假如不趁著自住房的機會上車，以後商品房漲價後會更加買不起。筆者認識的很多朋友，都十分後悔13/14年沒有參與北京自住房搖號，因為當時都覺得政府太坑了，竟然要分錢，這個邏輯最終被房價暴漲而消滅了。
要知道，我們的房地產制度一直以來都是借鑒於香港，香港從2000年之後推出的自住房政策，一開始很多香港市民也是無視這一政策，然後多年後當香港人發現自己的收入無法追趕上房價之後，就開始了恐慌性的排隊搶購政府自住房。現在，香港人購買自住房的平均排隊時間是7年左右。
所以，對於剛需的北京人和新北京人，一定要爭取這次機會。畢竟面對暴漲的房價和緩慢增長的收入，我們並不能確定自己在未來一定能買得起商品房。先上車，可以讓我們在每日辛苦的工作中，在偌大的北京城，有一個自己的舒適區。
天涯大鵬金翅明王大概十五年前曾經說過一句話，大概就是這個意思 「以後不再會有房奴， 而是租奴。」
就是不讓房價跌唄。所有政策都是為了不讓房價跌。這種操作，在網遊裡面很常見啊。官方定價賣材料嘛。但是官方的材料定價總是低於玩家產出的價格的。屬於高度控制版本進程的操作。對於中低端玩家來說，這種操作幾乎沒有任何好處，做不起裝備的還是做不起，不可能因為跌了一點，你就能做的起裝備了。因為這種操作，本質來講CH主要是為了賺錢和延緩材料快速下跌的趨勢。
對於高端玩家來說，好處就比較多了。延緩版本進程，他的裝備保質期又延長了很久，那麼他可以把本來要拿去做裝備的金子，拿去換人民幣。
這種官方賣材料的操作，通常都是出現在遊戲人氣走向末路，吸引不到新鮮血液的時期，整個遊戲里的玩家兩極分化趨勢非常嚴重的時期。
在這個時期，CH考慮的是怎麼賺更多的錢以及怎麼穩住高端玩家不流失。至於中低端玩家，CH不會考慮他們的問題，因為這批人沒有任何話語權可言。
但是房價始終是要下跌的，遊戲版本嘛，總是要推進的，上上上個遊戲版本的材料總是低價的。所以屁民可以去外外外環買房子嘛，再買不起去二線，二線買不起去三線，然後四五六線，鎮上，村上，同理租房子也一樣。
其實，只要一個網遊的架構好，這個網遊的玩家，都可以通過自己的努力和玩的時間長久，住上市中心，內環，中環的房子。這種遊戲，這種國家難道沒有嗎？玩家多，是你架構差的原因嗎？高端玩家壟斷了遊戲里70％的財富，CH哪裡來的勇氣敢改革？
觀遍中國歷史，真正窮苦出身，白手起家的皇帝，就朱元璋一人而已。就現在這個遊戲版本末期，兩極分化，財富壟斷趨勢越來越嚴重的時期。靠自己實力買房的新人玩家能有多少？至於CH所謂的改革，呵呵，今天他敢實力改革，明天他就得下台。
就現在這個遊戲版本末期，任何改革都不是為了中低玩家改革的。1.故事是這樣開始的
2017年8月3日，北京住建委官網發布了一則消息，核心內容是近期推出了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，辦法中要義主要有幾條：自住型商品房改為共有產權房；
面向『新北京人』的分配比例不少於30%；嚴格申請條件，單身低於30歲、家庭有過買賣住房記錄的均不得申請； 規範退出機制，明確了回購、轉讓等情形。2.什麼樣的人適合買共有產權房
（3）部委機關及個別大型央企等體制內工作的外地普通家庭出身的年輕人，單位在未來有福利分房可能；
（4）已取得購房資格的外地普通家庭出身的年輕人，或除第三種體制內工作的外地普通家庭年輕人，在可預見未來收入不會有較大改善，但長期會在北京定居。
這幾類人中，【數據話房】認為只有第四類人適合購買共有產權房，因為短期內第四類人是不會有資金再去改善的，其他三類人不適合的原因有：
（2）如果有學區的需求改善，難以實現；
（3）有存在影響單位福利分房的可能；
（4）共有產權房喪失了很多商品房所具備的金融屬性。
3.怎麼影響北京樓市
（2）由於之前自住房到現在共有產權的門檻提高，導致一部分人會喪失自住房的資格，轉而將需求轉向普通商品房，從而增加商品房的部分需求。
總體來看，對北京整體市場，尤其是中高端市場不會產生多大影響。
變成共有房，就是為了堵住自住房的漏洞，把共有房還原給真正剛需的百姓，讓投資客無利可圖！
為什麼無利可圖呢？
先看一下兩個房子的區別。
自住房：出售時政府拿差價的30%。
共有房：出售時政府拿總價的30%。（30%按著買的時候比例來算，不一定是30%，也可能是50%，也可能是20%）
比如2015年商品房100萬的時候，你買了個同級別的自住房，只用70萬（相當於政府替你出了30萬）。5年後，2020年房價翻倍了，原來100萬的房子漲到200萬。你想賣房了。
——對於自住房
你賣200萬，政府拿差價的30%，也就是（200-100）*30%=30萬。
這樣，你能凈賺100萬： 200（賣款）-30（政府）-70（5年前的付款）=100萬。
敲黑板！！！！！這個自住房還有更牛逼的操作！！！
你賣200萬，你只需要搞個陰陽合同，把網簽價做低，做到網簽價100萬，相當於差價為0。給政府交的錢就是0萬（政府拿差價的30%嘛）。
這樣，你能凈賺130萬：200（賣款）-0（政府）-70（5年前付款）=130萬。
發現沒有？以前的自住房，一旦搖上，簡直是白給錢！！！
如果70萬買商品房，房價翻倍最多賺70萬。
而拿70萬買自住房，隨隨便便一賣，就可以賺100萬，甚至130萬呢！
所以，各種親朋好友把退休父母的戶口遷到北京，搖自住房，極大的提高了真正剛需搖自住房的難度。而這些人搖自住房根本不是為了自住，而是覺得比商品房賺錢更多更快，為了投資！
——對於共有房
你賣200萬，政府拿總價的30%，也就是200*30%=60萬。
這樣，你只能凈賺70萬： 200（賣款）-60（政府）-70（5年前的付款）=70萬。
你想搞陰陽合同，把網簽價做成100萬？對不起！！政府享有優先購買權！如果你敢把網簽價做成100萬，政府直接就按照網簽價給你買走了。
這樣，你能凈賺0萬：100（網簽價賣款）-30（政府）-70（5年前的付款）=0萬。
你才不會傻！！！
所以你必須把網簽價做的跟真實售價一致，才可能政府不給你買走。而且，即使這樣，你也才能賺70萬而已。
發現了嗎？投資客會覺得，這跟買70萬商品房是沒有區別的，房價翻倍，一樣是只能賺70萬。
這樣，房子才能還給真正的剛需，因為人家是為了住，70萬就能享有100萬房子的使用權。而且，自己的資產會跟著房產一起升值，賣出的時候，享有自己升值的部分即可。
先大膽蓋棺定論——此舉會導致北京房價上漲。
下面具體展開，為什麼。
首先，基本知識（重要的事重複3遍）：
供需決定商品價格。
供需決定商品價格。
供需決定商品價格。
然後，我們分析：
1，這條政策，會改變土地供應嗎？
不會。這條政策並不會讓北京增加一塊地、一套房。
2，這條政策，會改變購房需求嗎？
會！假設，原來買一套房要掏500萬，而如果行情不變，現在只需要掏350萬了。顯然，能掏的起350萬的人會比原來能掏500萬的人更多，也就是說此舉會讓能買的起這套房的人數增加。
那麼，結論：
供應不變，需求增加，於是 —— 商品價格上漲。
證畢。
這個過程中，誰最受傷？
答案：有購房資格，但是卻沒有「共有產權」購房資格的人。
打個比方，就很容易理解。
原來有一個路人甲，他擁有購房資格，看中了一套房，500萬，他剛剛好可以買的起，再貴一就買不起了。
另有一個路人乙，他也擁有購房資格，也看中這套房，不過可惜他出不起500萬，只能出350萬，於是，只能望房興嘆。
突然，「共有產權」政策，橫空出世。
而恰恰，甲沒有獲得這個「共有產權」購房資格，乙獲得了該資格。於是，乙就變的可以買得起這套房了！
這時，房只有1套，本來只有甲買的起，500萬，現在乙也買的起了，他只要出350萬就可以以「共有產權」的方式買下。
可是一女不嫁二夫，一房不賣兩家啊。
那麼，你猜接下來會發生什麼？
很顯然，房價上漲，讓甲乙其中一人出局。
或者，情況A：甲出510萬買下，乙出不起153萬，乙出局。
或者，情況B：乙出357萬買下，甲出不起510萬，甲出局。
只有房價上漲，才能讓其中一人出局。
有人說：
這種350萬的住房是新供應出來的，不是原來500萬的房子。甲乙不夠成競爭。
首先，北京、上海這種地方奉行十八大三中決議里「嚴格控制特大城市人口」的政策，所有建設用地面積是嚴格管制的，能用的建設用地就那麼多，能用於住宅的用地也就那麼多，一塊住宅用地，做了350萬這種房子，就不能做500萬的房子了。所以，就是直接的競爭關係。
其次，即使這套350萬的住房是新供應出來的，那這也屬於「擴大住宅供應」政策帶來的效果，而不是「共有產權住房」帶來的效果。要討論「共有產權」政策，那麼要比較的就是，其他因素全部一樣時，有和沒有這個政策對房價的影響。所以，即使是新供應出來的，要比較的也是方案A「新供應住宅+共有產權政策」 和方案B「新供應住宅+原限購政策」 的區別。當新供應已成定局下，共有產權會帶來什麼？答案就是上面的結論。
其實，本答案的結論還能繼續延伸下去。
只要北京市供應的住宅面積不變，那麼，所有讓原本買不起房的「窮人」能買起房的政策，都會促使房價上漲。
包括但不限於：給首套房優惠的首付比例、貸款條件，增加限購門檻，等等。
證明從略。
每一次的政策加碼，都會「傷害」沒有被政策涵蓋到的人的利益，同時，也都會「惠及」所有被政策涵蓋到的人的利益。而所有這些政策的附產品，都是房子的「真實市場價格」的上漲。
以上。
幾千塊錢的經適房，變成了，一萬塊的兩限房，變成了兩萬多的自住房，變成了三萬多的共有房。。。。。。福利越來越少，價格越來越貴，今天看不上眼，明天高攀不起
總體感覺這次還是很嚴謹的，很大程度能杜絕投機的人，只要能讓老百姓安穩的住下去，就是好政策。
——————更新的分割線——————
草草的看了一下政策，不仔細，隨便說說。願望是好的，能讓房子真是用來住，而不是用來炒。但是具體實施起來還是有許多問題要解決，而且有一定風險。
1. 房子總價會不會和自住商品房一樣是，是周邊的70%左右？要是總價一樣，政府拿30%，那共有產權等於是分期付款了，還有許多限制，還不如買商品房。2. 具體共有產權的比例是多少？55開，還是37開，還是28？3. 搖號下放到各區。這個門道就多了，這麼能保證公開透明是個很大的問題，道理大家都懂。4. 將來萬一想賣的話，不知道共有產權會不會很麻煩？會不會政策突然一改就不讓買了？或者只能低價賣給政府，就像前一陣的商住房似的，現在的政策想起一出是一出。你還沒有話語權，因為房子不完全是你的。5. 多年後要拆遷或者騰退的話是個麻煩，現在拆遷你還能跟政府討價還價，共有產權肯定沒這個權力，房子不是你的啊。對於這個問題我看到的最好的一篇文章，侵刪
來源：鳳凰財經 「中國房地產之父」揭秘共有產權住房政策出台思路
（鳳凰財經記者刁艷艷）8月3日晚間，北京住建委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，向社會公開徵求意見，提出自住房改為共有產權住房。而早在2014年4月，住建部發布《關於做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產權住房試點城市。
北京也成為繼江蘇淮安、上海之後，國內第三個出台共有產權住房的專門文件的城市，而國外諸如英國、新加坡更是早有類似的嘗試。
相對以往保障性住房，共有產權住房政策有兩個亮點，其一，非北京戶籍的「新北京人」的分配比例達到了30%。其二，在轉讓規則上，共有產權住房不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。
綜合來看，北京市這次推出的「共有產權房」其實是具有一定保障性質的普通商品房，其最大的特點是政府和購買人共同享有房屋的所有權，並在轉讓、出租等方面相對於一般商品房有一定的限制。
值得注意的是，北京統計局數據顯示，2016年末，北京常住外來人口807.5萬人，5年以上納稅人口未知。而今年四月份北京發布的規劃，未來五年自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套房，也就是說，新北京人是每年1.5萬套。即使滿足條件共有產權住房的人口沒有800萬，可是這個數據，也會讓人憂慮是否滿足條件也難以買到共有產權住房，這個政策效果是否顯著？
對此，鳳凰財經專訪了「中國房地產之父」、原房改課題組組長孟曉蘇，解讀這一政策。
「中國房地產之父」、原房改課題組組長孟曉蘇
孟曉蘇觀點精粹：
1、北京剛剛發布的共有產權房的政策，是一個好政策，這樣的政策既沒有打破商品房的定價體系，維護了房價的穩定，又能夠使夾心層住上房子。
2、不能認為800萬流動人口都是沒房住的。住房供給除了增量，還有巨大的存量。這些存量不光是可以居住，還可以買賣。現在我們在城市建設用地，特別是住宅建設用地方面控制得太厲害了。不是沒地，是拿地不蓋房，這些問題是規劃思路上的問題，它不是建設部門的事情，是規劃部門的事情。
3、即使房價下跌的城市也可以推廣共有產權住房，共有產權住房與房價上漲下跌沒有關係。
4、共有產權房應該說是房改方案之後在產權制度上的又一個創新，比別的創造都要好。它的創新是各方受益，沒有失敗者。我把共有產權房當做供給側改革的一項重要內容，也可以把共有產權房當成是北京的供給側改革邁出的一步。
5、共有產權房會面臨兩方面風險：道德風險和繼承權問題。
6、限購只是解決一時，只是把需求壓住了，同時供應量需要擴大，不能老限購下去。
7、房地產去年有風險，目前沒有風險。
8、即使是剛需族來說，擁有一套房子，房價上漲也是有利的，增加房子的價值含量，比如老了就可以抵押貸款等。
9、不建議賣房炒股。中國大部分的家庭財富是房產，有閑錢可以去炒股票，但房子是老百姓的本錢，把本錢賣了壓進去，說不定沒了。
鳳凰財經記者：您怎麼看北京共有產權住房這個政策？
孟曉蘇：北京剛剛發布的共有產權房的政策是一個好政策。最近這一年多的時間，我也為共有產權房的實現做了多次努力。這個政策最初是2007年從江蘇淮安開始試行的，接著在2013年到上海推廣。記得那年我到上海，有關領導告訴我，共有產權房就是讓夾心層的百姓能用比較低的價格住上房子，同時還不影響商品房的價格。
夾心層指的是買不起商品房但是又不是保障房享受對象的人群。他們可能是白領，不是低收入者，更不是領取城市低保者，但也買不起商品房。本來這一部分人群的住房問題很難解決，現在通過共有產權房的政策就能解決了。這個政策很好，我認為要給它紮上根，希望它把原來一些混亂的家庭解決住房的問題統一起來，慢慢走上共有產權房的道路。
我也簡單介紹一下，這是原國土資源部副部長鬍存智最早提出的。這種思想理解起來其實很簡單：既然商品房的價格高主要是因為地價，而地方政府也並不期望賺取所有地價，那麼如果把地價讓一半出來，同時由地方政府持有部分產權，只留下另一半的地價加上商品房的開發價格，這樣房價不就低下來了嗎？他希望我幫他推動政策落地，這是一個很好的辦法。
打個比方，假設一個城市裡面買房，房價是五萬塊錢，其中有四萬塊錢是地價，那麼在共有產權房政策下，政府只收兩萬塊錢，把那兩萬塊錢作為共有產權拿來持有，這樣這個房子的價格就從五萬塊錢最後變成三萬塊錢了，也就是兩萬塊錢的地價加上一萬塊錢的成本和房建費等。三萬塊錢買到了五萬塊錢價格的房子。和以往不同的是，過去你是完整的產權人，現在有40%的產權屬於政府。至於政府交給誰、委託給誰，可能是成立一個機構。因為房價總體是增值的，社會公眾不會吃虧。如果你不轉賣而是長期住下去，那如果未來轉賣了，那麼居民所持有的那部分產權帶來的房屋增值照樣可以提現。比如你有60%的產權，政府有40%，如果你想把產權全買過來，那就按照當時的房價買政府持有的那40%。這樣政府的地價又可以從本來的一次性徵收變成遞延一部分下來到未來徵收。這樣的政策既沒有打破商品房的定價體系，又維護了房價的穩定，還能夠使夾心層住上房子。
當然，我不認為所有的群體都適合共有產權住房，有一些拆遷戶本身就有開發商和政府補貼的，過去「房改房」的老百姓也已經享受到了優惠。我主張要給城裡的農民工一次性的補貼。通過財政補貼和其他政策性補貼，讓他們能夠更好地生活。這些政策，包括共有產權房在內，就形成了一個綜合的體系解決了買不起商品房的問題。希望媒體給保障房政策的完善助力。
鳳凰財經記者：您認為現在北京的房子還適合買嗎？
孟曉蘇：當然適合。不過現在的問題是可能限購，不讓你買。只要你有能力買，包括經濟能力、家庭支持、符合限購條件，那就買。
鳳凰財經記者：北京今年4月份有一個未來五年的供地計劃，自住房層面，未來五年提供25萬套，那平均每年5萬套，那這樣的話，新北京人是30%，這樣算的話是一年1.5萬套的供給。而北京統計局數據顯示，去年年底統計的是北京人口差不多有2100多萬，接近2200萬，然後常住人口流動是800萬，那滿足共有產權房條件的也未知，但儘管如此，怎麼看待這幾十幾百萬的需求和1.5萬套房的供給？
孟曉蘇：你不能認為800萬流動人口都是沒房住的。住房供給除了增量，還有巨大的存量。這些存量不光是可以居住，還可以買賣。我覺得北京根據自己的能力制定計劃是對的。總體上我覺得地方政府應該把計劃再往前定。因為在限購狀態下，市場的反應是畸形的、被扭曲的，如果按照真實的市場情況來供應的話，計劃數據恐怕要比現在的數據大一些。
鳳凰財經記者：對，其實我就想說好多人即使滿足條件了，但是也買不上。
孟曉蘇：北京的供地也少，北京現在的城市建成區是1300多平方公里國際上的人均城市用地低線是100平米，像美國、日本等的大城市都是人均120平米、130平米、140平米。按這個低數來算的話，北京城市小到三分之一，這樣造成了擁堵。所以我覺得北京在供給上要加大力度，在推動供給的改革上也要下力。共有產權房是帶有一定政策含量的商品，它更傾向於商品房這一端，不是保障房，但是有保障房的政策含量。這種房需要供應，商品房也要供應。現在有多少人想買商品房？為什麼不賣給人家？就是因為供應不上。所以限購只是解決一時，只是把需求壓住了，而且供應量需要擴大，不能老限購下去。
土地是需要拿出來一部分做城市建設用地的。現在我們在城市建設用地，特別是住宅建設用地方面控制得太厲害了。也就是說，現在的土地供應有兩個問題，第一，城市建設用地小了；第二，在城市建設用地方面，住宅用地少了。不論是有北京戶口的人，還是到北京創業的人，他們都感到房子不好買。其實不是沒地，是拿地不蓋房，這些問題是規劃思路上的問題，它不是建設部門的事情，是規劃部門的事情。人們對這些問題的認識總是要有一個過程的，而現在我們就是在想辦法啟發這個過程。我的很多理念都是十年後才逐漸兌現，比如要擴大城市建設用地這個觀點我講了快十年了。只有這樣，我們的城市才能夠有更多的地方來搞建設。有人說北京太大了跑不過來，那你到美國洛杉磯跑跑看看，到紐約跑跑看看，那些城市多大？那就是把土地供應用上了。
鳳凰財經記者：那我有個問題，您是在預期房價一直在上漲的基礎上認為共有產權特別好，那如果說在一些城市裡，可能長期來看房價是下跌的，當然可能只是局部的城市。那您怎麼看這些城市？是不是就不能推共有產權房？
孟曉蘇：都能，共有產權房政策的實施和房價上漲、下落沒關係。比如假定說這片房子真降價了，原來的5萬塊錢的價格下跌了，你持有的3萬的價格這部分和政府持有的2萬價格這部分不都同比例下降了嗎？所以共有產權房跟房價波動沒關係。
鳳凰財經記者：那政府不就虧本了嗎？
孟曉蘇：政府才不去計較這些，政府最關注的是老百姓有沒有房住。但共有產權房也可能會帶來道德風險，就是業主把它租出去以後，按理說租金是要由政府和業主分享的，但是有些業主為了自己獨吞租金，他就欺負政府無法監督房子的使用狀態，他把房子租出去以後說是給親戚住的，政府也沒法說他交沒交租金，這樣的話就把該分給政府的租金貪了。這個風險就需要我們判斷，到底要不要打壓和制止他，要多大的行政資源和力度去打壓和制止他。這是共有產權房裡面有可能出現的單方向的道德風險。
鳳凰財經記者：共有產權房除了道德方面的風險，還有其他風險嗎？
孟曉蘇：繼承權方面可能會有問題。如果老人去世，子女繼承的也只能是屬於他家裡面的這部分產權，不能夠繼承政府的產權。
這個時候，住是沒問題的，中國有完整的產權制度，當然他仍然是只持有一定比例的產權。但是如果當他富裕起來了，政府認為他不該再享受共有產權房了，那個時候應該怎麼辦呢？可能就要求他把房子買走，政府就不再給他繼續背著這一部分了。香港出現了網路經濟產生的一些富豪，他們原來就是住40平米居屋的，現在還繼續享受，最後怎麼辦？香港政府按照一定價格讓他們退出了。未來我也相信，住共有產權房的人裡面會出現一些成功的人，比如創業者等等，，到那時候按照這個思路處理就好辦了。
現在共有產權房政策還沒有明確入圍下限、什麼時候要求合併產權等等；作為產權的大業主把政府持有的那部分產權買走，這個將來也可以規定，不過現在還為時尚早。因為如果政府要出售它持有的部分產權，而你不買，真不排除政府有權力把它這部分產權賣給別人。另一方面，如果老百姓想賣給別人也可以，但是政府得同意，當然不能賣給富裕人群。因為這個政策是照顧夾心層、中等收入家庭的。共有產權房更多的是體現政府的社會政策，而不是以盈利為目的的。那麼在共有產權房政策下，政府未來的土地收益會比現在多還是少呢？肯定比現在多，因為房價增值以后土地也增值，政府未來收益會比現在多不少。
鳳凰財經記者：您對共有產權住房有什麼評價？
孟曉蘇：應該說，共有產權房是當年房改方案之後的又一個重大創新，比別的創新都要好。廉租房是當年我們的房改方案提的，在這之後就沒有什麼革命性的創新了。但共有產權房是在產權制度上的一次創新，而這個創新使各方受益，沒有失敗者。
我把共有產權房當作供給側改革的一項重要內容，你們也可以把共有產權房當成是北京的供給側改革邁出的一步，就是從住房供應方面增加了這樣一個創新品種。雖然共有產權房不是北京發明的，但是北京把它運用起來，這就是一種創新。可能還可以把原來沒賣的房子併入到共有產權房的範圍裡面來，但我並也不主張全都併入，因為有的房子就算並進來，低收入人群還是買不起。因為共有產權房也不是便宜房，只不過是從5萬一平米變到3萬一平米，3萬一平米的價格對於一些低收入人群來說還是買不起的。所以這能解決一部分人的問題，不能解決所有人的問題。那麼，如果共有產權房的價格再低點行不行？我不知道。在共有產權房這個框架下有好多事可以做，沒準可以採取讓政府更多地持有產權、以更低的價格先買進來的方式。但是，如果你不買下來政府那部分產權，未來的升值歸別人，自己看著也著急，還不如早買。
現在有房子的人都很高興，因為他們的房子增值了，就連美國人也不小看我們了。美國人說，我們房子還不如北京呢，一百萬美元合人民幣才六百多萬，在北京買不起房。北京、上海人得益於房價上漲，稀里糊塗地就變成富翁了。當年我們上大學的時候，有人去美國後說在矽谷那兒走路得小心，因為18個人里就有一個百萬富翁，說不定你踩人腳了，他卻是個百萬富翁。現在北京大街上隨便扔個磚頭都能砸到幾個千萬富翁，或者說百萬美元富翁，這就是中國改革開放帶來的變化。
鳳凰財經記者：如果是剛需住房，即使房子兩千萬也不能賣，賣了就買不起另一套房子。
孟曉蘇：對，但這其實是擁有了價值含量了，這樣用錢的時候就有辦法。比如人老了，通過我所提倡的反向抵押、以房養老，馬上就出來現金了。擁有價值含量就是家庭財富的增值。永遠不要認為中國家庭的主要財富是錢或股票，不是的，大部分是房產，中國的家庭財富結構就是這樣。美國好像是股權多一些，但中國現在還不行，股市還不夠成熟。當然，你有閑錢可以去炒股票，但房子是老百姓的本錢，你把本錢賣了押進去，說不定就沒了。所以還是勸人買房子好。
鳳凰財經記者：您認為現在房地產有風險嗎？包括前一段時間國新辦發布會，中財辦就說房地產泡沫有「灰犀牛」風險，您怎麼看？您認為房地產有泡沫嗎？
孟曉蘇：現在我相信任何人都說不出來房地產泡沫何在。去年房地產是有泡沫風險的，去年一年，北京上漲35.2%，上海45.5%，深圳上漲50%，在這麼大的上漲幅度面前，中央政治局和中財辦當然要擔心房地產有泡沫並提出抑制泡沫。但是這一段時間過去後，出了泡沫沒有？沒有。所以中央現在的說法就叫「穩定房地產市場」。
鳳凰財經記者：您上次在接受媒體採訪時表示「繼續向老百姓宣傳房價會下降是不對的」，但是現在房價這麼高，普通老百姓買不起房，都期待房價下跌，這種情況下政府如何讓老百姓「住有所居」？
孟曉蘇：房價上漲是我從歷史走勢做出的判斷，我用的那句話叫「讓歷史畫出未來」。歷史上房價總體處於上漲通道中，而且多年以來始終受制於供不應求的供求關係。從長期看，房價上漲是貨幣現象，貨幣發行的增加必然導致房價總體上增長。會不會有局部的下降？會有，但掩蓋不了整體上漲的趨勢。會不會出現整體下降？也會，但是在未來，不是現在。就像魯迅當時說的，給人家孩子祝壽，有人說這個孩子能、當官了，有人說這個孩子能發財，卻有個人說這孩子會死的，結果被人罵出去了。現在個別專家說話難聽，非得說人家孩子會死。一個孩子最終是會死的，但在幼兒時期是小概率事件，在老年後才是大概率事件，所以你現在不能夠說人孩子會死。什麼時候孩子會死？等到80、90歲了，他就不是孩子了，他會死。
從中國情況來看，房改到現在是18年，18歲的年紀正好是一個英俊少年。那少年一般不會得老年病，如果非說人家會得老年病，這就說得不對。其實我這句話翻譯成另一句話，就是「不要去跟老百姓說少年人得了老年病」。
就後果來說，聽這些專家的話的人不少，最後都倒了霉，多年不買房，現在跟不上房價了。貧富的分化，並不都是一開始就有區別的。在城市住房問題上，起點的工程基本做到了，但如果能買而不買，終點就不一樣了。當然起點工程也有沒做到的，因為有些老百姓確實沒有那麼多錢，但是也有一些同樣收入的老百姓咬著牙就買了。還有的年輕人賣了房子去旅遊，那當然趕不上房價上漲的趨勢了。在房地產行業，有相當一部分聽信了一些人所謂專家的不恰當的判斷。這些專家欺騙了人民，造成了終點不公平的現象。我是不會去做這件事的，我從來告訴你們房價的正常趨勢是上漲的，所以聽我話的人現在都來感謝我。我常說，你們可以勸人買房，但千萬不要勸人家買股票，勸人買股票早晚把朋友鬧翻了。
股價太高好多小小散炒不起了怎麼辦？拆股啊。
終於找到了既讓房價繼續堅挺，又可以讓窮鬼們不至於因為房子總價太貴而買不起的好辦法
1、一種連首付都付不起的窮B都可以買的房子2、銀行是有風險的，因為窮B可能還不起放貸，理由參照第一條，當這種情況發生時，叫次貸危機3、付得起首付的窮B差不多要消耗乾淨了，是時候把一旁看熱鬧的更窮B拉下水了4、將來房子就算漲價升值了也跟窮B沒多大關係了，因為產權有一半屬於政府，要是想擁有產權就把欠的錢全補上5,、簡單來說就是找個理由突破限貸的規定繼續賣地賣房子
手機碼字，北京不了解，結合魔都的情況做一個，簡單的說明：
這個政策出台有兩個背景：1.目前的現在上海的房價，在目前的貨幣政策及銀行利率情況下，是肯定會下跌的。而房價一旦下跌，就會引起投機客恐慌性的拋售，造成社會的不穩定。所以政府一定要把成交量控制住。也就是他為什麼規定，共有產權在產權沒有完全收回的情況下，是不能夠進行上市交易的。2.目前房價對於很多，上海市需要引進的高新技術人才，付首付的門檻太高。所以也要勢必得降低他們付首付的門檻。避免這些人員流失。讓他們能夠安安心心背上房貸，幫政府打工。這個政策就把，上海市想要留下的人，讓他們留在上海安安心心的背債，未來慢慢還。把上海不想留下的人，通過高房價和子女的入學門檻，趕出上海市。同時還控制住交易的埠，穩定住了現在的房價，穩定住了人心。共有產權政策的出台，無疑是解決北京房價虛高的釜底抽薪之舉，可以預期首都圈商品房房價終於可以連續下跌到合理水平了，原因很簡單：支撐北京房價虛高的需求者是剛需，而剛需現在可以選擇遠低於商品房價格的共有產權房，無論如何講，這都是一個打擊北京商品房地產商和無良炒房者的好政策。房子，本身就是用來住的。
共有產權，字的順序稍微換一換就是，有權共產，共產有權。
（憑記憶回答，放假好好補充）剛剛寫完相關論文，雖然還有很多地方沒想清楚，來強答一發1.現狀 這個制度於2007年在淮安市首先推行，2014年通過了規範性文件將試點地區擴展到包括上海，北京在內的六個城市，但其實在文件下發前，各地都有參照淮安這種共有產權模式調控房地產市場，比如上海是2012年就開始了，十二五規劃還是哪個規劃里還定了售出40萬套共有產權房這種類似目標。也就是說北京這次出台的文件是把政策實踐規範化了，而且值得注意的是有一個很重要的條款，就是北京這次將共有產權房市場封閉化了，規定房屋財產的轉讓只能在符合準入標準的這部分人群中進行。我覺得這個規定一定程度上是可以抑制資本、權利尋租，因為共有產權房要轉化成商品房的路被堵住了。2.產權其實不新鮮，物權法規定了動產不動產的權利可以由兩個以上民事主體共同共有或者按份共有，按份共有的共有人一般享有優先購買權。這個制度里，一方是購房者，一方是政府，政府擁有部分房屋財產的所有權，但是自願放棄佔有使用收益權，讓渡給購房者。轉讓是有限制的，一個是轉讓對象要符合購房標準，其次是政府可以優先回購，可以就是說也可以不回購，原住房人很難從中獲得收益，甚至有風險。3.政策評價原本目的是什麼? 解決夾心層住房剛需，夠構建滿足住有所居的一個房屋保障政策。順便解決一下炒房問題，試試看能不能以此控制房價。對低收入人群促進作用不大，因為他們甚至付不起首付，這也是實踐中顯得有點供需錯位的原因之一。
《共有產權住房的趨勢有太激進》比如：有錢人買了兩套房子價值100萬，實行這一政策措後房價掉到20萬施宛如打壓有錢人積極性，過分提高窮人生活品質會導致沒有社會等級區分，會造成社會崩潰，沒有推動力，因為我賺月薪10萬和月薪8000的都是同一級別，我為什麼要奮鬥？目的是什麼？過小康生活就好。建議拉點差距就好不要天價房子也不要低端房產
沒人覺得這很像IPO么
拿出一小部分公司所有權上市，讓散戶炒高。控股股東就可以坐享身價翻倍了。
現在買得起獨立產權的大部分都買了，剩下買不起的那些也不能閑置浪費。共有產權其實就是把房子轉換成他們買得起的金融產品。
推薦閱讀：
※如何看中國留學生在美凌虐案無期審判結果？
※關於死刑，法律人是怎麼看的？
※如何評價騎車女被路怒男當街猛踹後自殺身亡？
※昨晚(2014年12月31日)上海外灘跨年夜踩踏事故撒錢(酒吧優惠券)者責任?
※身份證補辦後，卻被壞人用舊身份證去建行櫃檯辦理了儲蓄卡，後又網上申請建行信用卡至透支，怎麼維權？