如何通過房屋租售比來判斷房產的價值或泡沫？
房屋租售比的問題 1:360 SB實在太難找,賣給它算了 1:200 在任何條件下,可自住購入 （怎麼理解啊？是不是說1:360的時候房租很低，不是一個好資產，應考慮賣出。 在不考慮房產升值問題時）
【4月14日的更新】
感謝 @chenqin老師對售租比數據取值範圍的建議，我們前後各去除了2%之後，那些比較奇葩的售租比超過2000的值（估計是掛牌價錯誤或單位宿舍之類的）被剔除出去了。相應的部分圖紙也進行了更新，其中那張散點圖的趨勢變得更為明顯，售租比離散區從距市中心20km處即顯現了出來。-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------【4月12日的原文】最近一直和一位師兄在研究上海的房價，有點初步的結果，拿出來跟大家討論一下。內容有點長，先說結論吧：
就上海而言，觀察所謂「房價泡沫」的問題，房屋租售比在空間上的離散程度（而非其數值）有可能是一個更好的視角。
具體內容如下：
房屋租售比是什麼？一般而言，「房屋租售比」= 「每平方米建築面積的月租金」/ 「每平方米建築面積的房價」。但為了便於理解，我們可以把這個概念顛倒一下，轉變為「房屋售租比」。
倒過來，「房屋售租比」=「每平方米建築面積的房價」/「每平方米建築面積的月租金」，其含義可以簡單理解為：「在保持當前的房價和租金條件不變的情況下，完全收回投資需要多少個月」。
一般而言，按照國際經驗，在一個房產運行情況良好的區域，應該可以在200-300個月內完全回收投資。如果少於200個月（17年）就能收回投資，說明這個地區有較高的投資價值；如果一個地區需要高於300個月（25年），比如1200個月（100年）才能回收投資，則說明該地區有潛在的房產泡沫風險。
200~300個月的安全區間，這是怎麼算出來的呢？
簡單舉個例子吧，我準備投資一套房產，不想佔用太多現金流，怎麼辦？付個首付，問銀行貸款唄，能貸多少貸多少，大不了租金全部用來還按揭。好的沒問題，這樣的話，假如房價和租金均保持不變，租金也必須能夠跑贏貸款利率才行。所以，一般國際上所認為的合理的租售比本質上是一個與貸款利率掛鉤的指標。
以上海為例，現行貸款利率差不多算是6%吧（新政前後有高有低），那麼按照這套租金跑贏貸款利率的邏輯，合理的售租比應該是多少呢？粗算一下，就是差不多200個月。
那麼，上海有多少房子的售租比能達到200呢？
我們搜集了上海4月份的37000餘套住房的租金數據和34000餘套住房的房價數據，並按照小區（約12000個）進行了匹配，將每一個小區的租售比匯總到了每一平方公里的城市空間當中，並以200個月為分界值製作出下圖：
真是痛（hao）心（bu）疾（yi）首（wai）的結果啊。
不要緊，痛定思痛，再來看一下，上海的售租比到底是一個什麼水平呢？我們將所有小區的租售比數值進行了排序，求出了其中位數值：
522個月。
什麼概念？假設我25歲研究生一畢業，就立刻全款買了一套房，然後放出去收租，那麼，在我約69歲時，這44年來陸陸續續所收的租金總數就可以達到了25歲時買房所付的錢啦。（而且還不考慮什麼凈現值折算之類的）。
好開心啊。才44年，竟然沒有超過房屋的70年產權期呢。
高興歸高興，我們由這些數據暫時可以得到以下兩個結論：
1、在不考慮房產增值的情況下，上海絕大多數地方的房子的房租收入都跑不贏當下的商業貸款利率的。如果房價不持續上漲的話，即使以市場價出租，也是買一個月虧一個月，虧的程度不同而已；
2，如果僅靠租金收入的話，上海全市平均回收投資需要522個月，折算下來，只有約2.3%的收益。而這種格局的維持，必須有賴於購房者對上海的房價上升的持續預期。也就是說，在上海，投資房產絕不是利率收益，而是預期收益。那麼大家不禁要問了，參考國際慣例不是200到300個月么，那522個月的上海，僅靠預期收益，其房價是否有泡沫呢？
答案是：我不關心。
是的，即使租售比能夠在某種程度上代表房產潛在的泡沫程度，這對於像我這樣的一般購房者而言也毫無意義。為什麼？很簡單，買房是剛需啊。對於剛需購房者而言，他們需要做出的權衡並不是買不買房；而是怎麼買一個泡沫小、風險低、收益預期高的房子。因此，我並不關心全上海的售租比包含多少絕對意義上的泡沫概念。我關心的問題是：
上海具體哪些房子的相對意義上的資產泡沫小一些？
我們先以戶型分類，可以看到下圖：
毫無疑問，這個結果令只買得起一室戶的我十分欣喜（是的，這個分析毫無必要）。
那麼，接下來的問題是，哪些區域售租比較低呢？
在看租售比的空間分布前，我們先研究一下房價和房租的空間分布。看下圖。
左圖是上海全市房價的空間分布，右圖是上海房租的空間分布，可以發現，兩者均表現為明顯的向心性的圈層特徵，而且分布的模式也基本一致。
那麼租售比呢？再看下圖。
毫無疑問，既然房價和租金在空間上表現為同質的圈層模式，那麼作為兩者相除的結果，售租比自然抹去了向心性的圈層分布特徵，呈現出相對均質的扁平化分布特徵，基本上看不出什麼明顯的特徵。
那麼，在這張混亂斑駁的圖紙下面，到底隱藏著哪些因素影響了售租比呢？
理論上說，在一個完全理性的房產市場上，租金更多體現功能性，因此，售租比應該與每個地塊軌道交通可達性、是否學區房、就業密度、以及高學歷人口比例、人口密度等空間因素有關。
現實當中呢？是否如此？我們將這些因素分別代入到租售比模型當中，弄出一堆枯燥的統計學數字之後，結果出來了。請看下圖：
這是什麼結論？難道這些經典理論中談到的空間因素都不影響房屋租售比？這不科學啊！
別著急，我們的研究精神是百折不撓的。既然結果不顯著，那麼必然是某種變數沒有被控制住嘛。讓我們找到它。會不會是空間距離的關係呢？
於是，我們又將每一個空間柵格的售租比按照距市中心的距離排序，製作出了下面這張散點圖：
售租比越遠離市中心越離散，越靠近市中心則越收斂。
其分界線大約是在20到30公里處，差不多就是上海中心城區和郊區的分野。是的，上海的租售比格局就是呈現這樣一種「中心城區——郊區」分化特徵的。在獲得這個認識後，我們再將軌交、學區、人口、就業等要素分為中心城區和郊區兩個區間，分別代入到租售比模型中，便可以得到下表：
一句話解釋一下吧：
中心城區的餐飲價格、就業崗位密度、產業結構這三個指標與房屋售租比有顯著的相關性。總體來說，但在中心城區內部，人少崗位多、生產性服務業比例高、餐飲價格高的地方售租比會更低。但是這種關係在郊區並不成立。
這一結果說明了什麼呢？
簡單來說，中心城區的房產市場對空間因素的響應更加敏銳，而郊區則遲鈍的多。這在某種程度上暗示著，在上海的郊區房產市場上，租金市場和住房市場可能是不重合的。
從理論上看，對於上海這個超大型城市，租金市場往往是本地化的，更注重房屋的功能性，因此就近的就業密度、產業結構、餐飲價格等等與之有緊密關聯；但是，住房市場卻是全市（國）的，包含了很強的投資性，而對於投資性購房者而言，他們看中的並非是租金收入而是預期收益，因而其選購房屋和就近的設施、就業密度、產業結構、餐飲價格等等的關聯度就會較弱。
我們將這一理論假設回應到現實的結果中，就可以得出這樣一個結論：
中心城區的房屋售租比的離散程度低，對空間因素的響應也更合理，說明該地區租房市場更成熟，房屋價格中包含的功能性價值也更強；而郊區的房產市場離散程度高，對空間因素無響應，說明該地區租房市場發育較弱，而房屋價格中包含的功能性也較弱，相應地更依賴投資性（或者叫預期性）價值。
在一棟房子所包含的價格中，究竟是功能性價值更安全，還是投資性（預期性）價值更安全呢？這個答案不言而喻了吧。
寫到這裡，我默默地在朋友圈裡翻了一遍，發現在郊區買房的朋友其實不少。不止是我，大概每個漂在魔都的人都有那麼幾個在郊區置業的朋友、親戚、或者同事吧。那些年，連夜排隊、搖號購房的狂熱景象刺激了很多買不起市中心的房子，但工資又沒有房子漲的快的白領們。他們有些人選擇在郊區買了房，也許目的並不是居住，而是在一輪風起雲湧的大泡沫開始翻滾的時候，以正常人的理性選擇來買一個泡沫而已。
那麼現在呢？房價進入滯漲時代，他們是選擇回歸郊區的居住，還是賣掉郊區的房子然後努力置換到離工作崗位更近的市中心？我身邊更多的案例往往是後者。
事實上，我並不知道上海的房地產市場是不是泡沫，這個問題需要更多的數據和更深入的探討。我只知道，無論它是不是，我們這些漂在魔都的人也都會奮不顧身地去買一個泡沫。問題更多在於：
你是希望選擇一個可能會漲得更大的泡沫，還選擇一個破了之後不會濺到自己一身一臉的泡沫呢？
換個問題可能就會是，你要選擇郊區，還是市區呢？
我想這是一個屬於每一個人的自己的選擇。
哦對了，很多北京的朋友總是向我諮詢帝都的問題。說實在的，首都的問題高深莫測，一直無法摸到門徑。但今天簡單看了一眼，根據今年四月份的數據，帝都的全市售租比中位數是555個月，比上海還要多33個月。唉，上海總是趕不上北京啊，魔都加油吧，請把泡泡吹得更大一些。連知乎上的人都不能理解中國房地產就是政府主導的龐氏騙局，是個人財富向利益集團轉移的手段。中國的房地產政策來源於香港，而香港是英國殖民地留下的政策，是英國殖民政府獲取香港民間財富的手段。中國地產貴是因為地貴。土地是限制供給的，集體所有的土地出讓是違法的，進而政府成為了土地的唯一出讓方和壟斷者，依靠計劃供給來人為控制價格。財富源源不斷流入經手的利益團體。
租售比是衡量市場經濟下的房地產市場，我們的房地產市場前端銷售是市場的，後端建設是計劃的。最重要的原材料土地都是計劃的。中國各大城市本不缺地，google map上可以看到大片的未使用的空地，但是政府人為限制土地供給，並且宣揚和強化剛需意識，從而控制供需關係，房子能不貴么？不想往深說了，說多了都是淚。——————還有就是糾正基本錯誤，泡沫「bubble」是形容完全市場化的交易市場。這個詞是不能衡量中國房地產市場的，還有中國資本市場，因為它們都是半市場化交易。非完全市場化的市場只能用資源錯配來衡量。而資源錯配帶來的危害遠大於泡沫破裂的傷害，前者是持續性的，難以察覺的傷害，後者是陣痛。說白了就是，前者是讓你讓痛成為習慣，後者是偶爾讓你感到痛一下。
逆向地理解比較容易。假設你是一個可以自由選擇買房/租房的人，錢足夠買房。 一年1萬租金的房子，賣100萬你願意買嗎？ 賣200萬你願意買嗎？ 1000萬你願意買嗎？找到一個你願意買的數字，就是你心目中合理的租售比。不知道你怎麼樣，我心裡這個比例是1:50 - 1:150之間。------ 據說應該按照月來算，那就是1:600 - 1:1800 ------不考慮將來租金和房價的變化，有一些粗暴的估算可以判斷這個比例是否合理：實際租金 = 名義租金 + 不能隨意裝修過得不爽的損失 + 可能被房東隨時攆走的損失實際房價 = 名義房價 - 學區！- 戶口 - 用DCF計算一下5%的貸款利率和13%的M2增速之間的差距拿實際租金/實際房價，和十年期國債收益率2.8%比一下，請讀者自行決定是否值得出手。
如果你炒股的話，市盈率的概念和租售比的概念極為類似，有助於你理解租售比。但首先我要說，實踐中很少用房屋租售比來判斷房產的價值或者衡量泡沫程度。就像你選股不會只看市盈率一樣。房地產投資是個長期行為，涉及40或70年使用權，很難用幾個指標來判斷。算租售比來判斷房價（包括商鋪、寫字樓）泡沫的案例，見過的多的去了，總的來說，這些所謂的泡沫最後往往變得更大。於是，很多人只會喟嘆自己沒有在小泡沫的時候就入市。
所謂資產，就是可以在未來給你帶來收入流的東西。把住房作為資產進行投資，就是認為住房可以給自己帶來未來的收入流。對於住房，房租是收入的來源，投資的成本就是房屋的售價。因此房屋租售比，粗略地說，就是這筆投資多少個月能夠收回。房屋租售比1:360，那就是30年後，房屋的所有投資可以收回。（作為投資，這實在是太爛了）。如果自住，那麼就相當於一次性支付了自己的房租。那麼用200個月總價（約17年），購買了一套70年產權的住房，看起來似乎並不是那麼地不划算。但是，為什麼租售比很高時，房屋市場依然很火呢？人們覺得房價會漲下去，只要這個預期存在，那麼價格就真地能漲下去，如此房屋投資的回收不是通過出租收回的，而是通過轉售收回的。這樣，在狂熱市場中，周期很短。（就不討論什麼流動性過剩、土地壟斷、城市規劃不合理等等這些了。）
這本是一個尋常的下午，和往常一樣，我坐在樓下沙縣小吃店裡吃東西，偶爾抬頭看看電視里的財經新聞。
「租售比太高了，買套房靠月租幾百年都回不了本，這畸形的房地產市場。」我一邊嚼著餛飩，一邊忍不住嘟囔。
「紙上談兵，小夥子，你不懂。」旁邊傳來一個蒼老低沉的聲音。
我側頭看過去，是店老闆，他大概有六十多歲，左眼上方有道很深的刀痕。在我印象中，他一直都是默默的坐在店門口，這還是我第一次聽到他說話。
雖然敬他是個老人家，但我心裡可不服氣，好歹是一個金融專業的科班生，哪輪得到一個餐飲老闆來指指點點，我回問道，「你知道中國的房價相當於居民多少年的平均收入嗎，知道比美國高多少倍嗎？」
面對我略帶挑釁的態度，店老闆並不生氣，反而淡淡一笑，「所以我猜接下來你會分析房價和貨幣M2增速的關係是不是？」
我被鎮住，微微一愣，「那你為什麼覺得現在的房地產市場是正常的？」
店老闆反問我一句，「你是不是以為，當你租房子的時候，出租房的房東都是為了房價上漲而購房的投資客？其實不是，從來都沒有炒房客，在中國，只有購房自住的人和一個龐大的組織，負責所有的出租房。」
「啊？你說什麼？」我覺得自己快要反應不過來了。
接下來店老闆的一番話，徹底顛覆了我的世界觀。
「看過社會新聞嗎，一個科級幹部動輒名下有上百套房產，中國有多少公務員，哪怕每個人只是一百套房產，哪還剩得下多少套房產？這些公務員要這麼多套房子做什麼，如果說為了賺錢，他們就算賣了拿到錢也不能隨便奢侈消費，那為什麼還要花費大量的時間和精力奔波於開發商和房產局去辦理這些手續？」
我瞠目結舌，「你的意思是...」
店老闆大手一揮，「中國從來就沒有貪官，只有為了經濟大戰役忍辱負重的同志。有些同志負責將超量印刷的現金收集回籠，囤備起來，抑制物價上漲，直到通貨緊縮的時候才會使用。剩下的同志則負責收購市面上除了自住以外的所有空置房屋，然後不計回報的投入到出租房市場。
要不然怎麼會有那麼多出租房都是直接簽約給中介代租，房東從來不會到場。還有，北京這麼多群租房，中介任意更改房屋框架，破壞牆體，房東卻從不阻擾，就是因為，他們從來沒有打算自住。」
「組織太龐大了，偶爾也會犯錯。」店老闆停頓了一下，「你可能收到過自稱是房東，要求打房款的簡訊吧，是不是以為是詐騙簡訊？」
我點了點頭。
「不，其實這正是因為出租房都是統一由組織在打理，事務太多，負責發送簡訊的同志難免會將本來該發給租A房的房客的簡訊，用B房房東的手機號碼發過去，為了掩飾，就只能假裝是在詐騙了。」
我不明白了，「可是，將事情變得這麼麻煩，目的是...」
「為了保持房價能夠在高位持續運行，並且還能穩定上漲。」店老闆狠狠的吸了一口剛點燃的煙，沉默了一會兒，徐徐吐出。
我更迷惑了，「我不明白，為什麼一定要讓房價漲，如果組織不買，房價在低位不行嗎？難道是為了刺激經濟？」
店老闆笑了，「那是經濟學家自以為是的解釋，刺激經濟有很多種辦法，哪需要採用這麼複雜的戰略。至於真實的戰略目的嘛，我問你，美國是世界上最富有的國家，可為什麼美國國債的發行量也是全球最大，美國這麼有錢，為什麼一定還要到處借錢，它的目的是什麼？」
我傻眼了，「這個還和美國國債有關係？」
店老闆抖抖煙灰，「關係大了。美國借錢的目的，就是想要收購中國所有的不動產，妄圖通過經濟戰爭獲得對中國的統治權，為了擊敗他們的陰謀，我們就必須讓房價不斷上漲，讓他買不起。所以你看這十多年來，美國不斷發國債，我們的房價也不斷上漲，2008年的時候差點就讓美國得逞了，幸好很快我們又穩住了房價，始終比他國債的發行速度快一拍。」
「等等。」我使勁搖頭整理思路，「為了狙擊美國的收購戰略，所以房價必須上漲，那不賣地不建房不也能防止收購嗎？」
店老闆擺擺手，「哪這麼簡單啊，不賣地的話，戰略目的太明顯了，就被美國識破了。所以組織安排這盤大棋，犧牲公務員的清譽暗地買房出租，既維持了房價，也確保了暫時買不起房的居民能夠以低價租到房子住。」
我不得不質疑，「可是我也租過房子啊，租客經常都在抱怨房東態度惡劣，亂漲房租，到期強行勒令搬走之類的啊，既然是組織統一安排的，何必這樣做呢。」
「所以說小夥子你太年輕了嘛。」店老闆呵呵一樂，「中國太大了，如果沒有自住需求購房的話，就算是組織也不能確保房價一直不跌，所以組織上會給租房客時不時的施加壓力，免得他們貪圖租房安逸，經濟實力達到了也不去買房。而且你仔細觀察就會發現，那些抱怨被房東趕走的年輕人，往往很快就自購房了。他們的銀行賬務一直都在組織的監控下，只要湊夠了首付，組織就會採取比較強硬的方式來推動他們購房的。」
我現在算是徹底明白了房價上漲的邏輯了，但新的疑問隨即產生，「我明白了這個戰略，完全是無懈可擊。但是我不明白，你為什麼清楚這些機密。」
店老闆的目光透著霸氣，「不，你還沒完全明白。實施這個戰略，要隨時和敵對勢力做鬥爭，敵人也在不遺餘力的破壞戰略，我們沙縣小吃，就是遍布全國的崗哨之一，隨時觀察敵人的舉動。」
「對戰略的破壞...比如？怎麼破壞？」我問。
店老闆嚴肅的回答，「組織戰略的實施，關鍵核心在於推動自住房需求的增加，而敵人也就針對此進行精準打擊，他們以舉國之力，將帶著有害思想的毒草偷偷引進中國，試圖影響年輕人的購房意願。比如其中一種毒草，刻意美化年輕人合租生活，試圖讓人沉溺於合租，捨不得獨自居住...」
「！！！」我冷汗直冒，因為我已經明白他說的毒草是什麼了——
「六人行！生活大爆炸！我明白了，難怪廣電總局要禁...」
店老闆露出孺子可教的欣慰表情，「是的。敵人無孔不入，我們的防線也要全面保護。」
到現在，我已經徹底明白，自己之前完全誤解了開發商、公務員和廣電總局。
為自己曾經的狹隘而暗暗慚愧，我敬佩的問，「那沙縣小吃具體對付的是哪些敵人呢？」
「當然是和我們沙縣小吃一樣，在全國上下無處不在，隨時妄圖刺探情報的那幾家...」
店老闆的話戛然而止，他突然沉默下來，眼神直直的刺向馬路對面，帶著一股犀利的殺氣。
我順著他的目光看去，不由得感嘆自己的愚鈍。
馬路對面的肯德基門口，一個看起來好像是剛送外賣回來的小哥迅速收回了自己的目光，拉低帽檐，若無其事的踱進了側門。
店老闆默默低吟，「戰爭，從未結束。」
我低頭尋思，覺得自己得到了升華，今天的所見所聞，構成了一曲房地產的忠誠讚歌。
下意識的，我跟著默念，「戰爭，從未結束。」
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以前考慮過類似問題，但數據還不充分，算是拋磚迎玉吧。
我之前的觀點是：租售比，也就是租金回報率，應該接近於無風險利率。
樓市這種東西，不像二級市場；他不具有普遍性，即便都是一線城市，也可能因為各種各樣的因素千差萬別。所以數據方面，只能大概籠統地去說，不能過於糾結太細的層面。
通常情況下，租金回報率應該接近或稍微超過無風險利率。如果租金回報率明顯高於或明顯低於無風險利率的時候，那麼租金和房價的相互關係就將會相應調整。無風險利率簡化來說你就當做同期一年期定期存款來定義就好了。
例如北京04年住房的租金回報率在6%左右，同期存款利率在2%左右，明顯不匹配，也就是說，要麼分子房租降下來，要麼分母房價漲上去；當然，也可能同漲但房價漲幅超過房租，或同跌但房租跌幅超過房價。稍微知道點套利的人都懂，一頭做多一頭做空，這裡的無風險利率是租金回報率的標杆。當然，到底是同漲還是同跌又或者是一頭漲一頭跌，還是要看具體的經濟背景、財政政策以及貨幣政策。
究竟是無風險利率影響投資回報率，還是投資回報率影響無風險利率，這是個複雜的問題。
例如當前三四線小城市的住房租金回報率普遍在1%-2%之間，甚至更低。目前無風險利率如果算3%，那麼可以得出三四線小城市的回報率極其不合理的。但情況特殊的是，目前國內正處於通縮預期周期，無風險利率正呈現下行趨勢，有沒有可能當前的租金回報率是合理而無風險利率不合理呢？
事實上這種情況是存在的。比如日本。日本在過去二十年中長期無風險利率趨近於0，由於平成泡沫造成的巨大影響，日本一直在走去資產負債表泡沫化的通縮周期。可能很多人不能理解，我打個比方，通常情況下，企業如果連0成本的資金都不願意去獲得，那麼我們可以認為這家企業是沒有存在的意義的，因為他不能通過資本去創造更多價值。但在日本，企業雖然資不抵債，但效益依然良好，貿易依然處於順差，而企業的利潤必須不斷地去償還泡沫年代所積累的負債，即便是0成本的資金，也完全沒有一點興趣。
所以，即便當前日本主要城市住房租金回報率在5-6%左右，扣掉不動產物業稅也有4%，而無風險利率一直畸低。從這兩年安倍的一些刺激政策可以看出，無風險利率向投資回報率靠攏或許才是合理的。
而在股市當中，情況也是差不多的。在這裡我提一下，我不太同意把租金回報率等同於市盈率，由於各類不同企業的會計估計基礎不同，利潤是相對容易調節的。我更覺得租金回報率應該類似於分紅回報率，畢竟這是企業實實在在拿出的真金白銀。
你可以去觀察我們國家06-11年的多次利率及準備金調整，都是領先於二級市場的；但直到12年開始，市場開始矯枉過正了。12年央行首次降息，但12、13年藍籌股的分紅回報率卻持續上升，13年最低點四大行的分紅回報率一度超過7%，跌破100的可轉債更是好幾隻。所以，直到14年再度降息的時候，市場才反應過來了，藍籌股分紅回報率必須趨近於無風險利率；藍籌股尤其銀行股，業績平穩且分紅比例不變的情況下，要降低分紅回報率，只能是股價上升。
曾也有人拿商鋪和住房做過套利統計，我覺得並不太科學。首先商鋪租金回報率高於住房，一是由於門檻沒錯，但更重要的還是風險不匹配；商鋪更存在投機性質，有點像股市裡的非藍籌股，價格波動也可能是受各種原因影響隨機波動的；此外還有有中國特色的學區房，我是沒有在中間發現任何規律可循。
總之，通過租售比我覺得是可以在一定程度上判斷房價高估或低估的；但前提一定是結合當時的政策環境，大背景；在健康平穩的經濟環境下，財政以及貨幣政策是最為重要的，比如看懂4萬億的人買房和買股票的結果就天壤之別。
邏輯有點瑣碎，可以引發思考，但千萬別刻舟求劍。什麼是泡沫？
要能戳破的才是泡沫。日本經融危機，樓市崩盤，跳樓是為什麼？是因為金融危機工作沒了，貸款還不上，跳樓了。
股災，市值蒸發，是為什麼？是因為接盤沒跟上，槓桿太大，強平太嚴重，崩盤了。美國次貸危機，是因為什麼？是因為資金鏈斷了，信託保險貸款全部掛掉了。看到共同點沒？共同點特么的是價格忒高嗎？高低從來就是一個相對參照系的說法，本身並沒有標準。誰能說的清1塊錢就高了還是10塊錢就低了？其他答案啊，所有的分析都是拿出一些數據，按照一定的演算法，然後弄出來忽悠大眾，有用嗎？真正決定房價的是什麼？和股票一樣啊，是成交啊！資金是不講道理的，10套房子，只要這個世界上有超過10個想要的人，價格就要按照他們願意出的價格來。而正巧這些人不差錢，它們比你多出一塊，你就和房子說再見了。舉個例子，上海市中心靜安區一套新房單價20w。多的是想要這套房子的有錢人，他們不差錢。
只要想要這套房子的有錢人數量多於房子的數量，那麼這套房子的房價就不存在泡沫的說法。是不是泡沫，是看屌絲買得起買不起的？不是好嗎！
是看買這套房子的人，全款比例是多少！只有當貸款比例高的時候，才叫有泡沫。因為那代表大部分人是出不起那個價錢的，是硬撐。人類經濟行為根本的泡沫形式，就是貸款起到的槓桿作用，換言之，泡沫的根本是把明天的錢通過信用作為媒介，拿到今天來花。只要信用在，泡沫就不會破。在不存在貸款的環節，無論價格是多少，都不叫有泡沫。只是有些東西，想要的人太多，你和想要那些東西的人比，太窮了而已。
然後，透露個數據，別問我哪兒來的，上海市2016年第一季度房價暴漲那會兒，貸款額度占成交總額10-20%。也別問我為什麼那麼多人可以全額不貸款買房，我也不知道那麼多不差錢的人哪兒來的，我只知道他們都來了，我自己都希望這夥人別來，我好排前面點買到稍微好點的房子……就是這樣。
這是不是泡沫，自己考慮。現在的房子，如果貨幣不貶值不打雞血，肯定有泡沫。
為啥？
房子會折舊呀。現在折舊了可以拆遷，以後折舊出趨勢了誰接盤？
必爆！和股市一樣，每個人都堅信的金融事實往往都會泡沫很大爆的很帥氣這是拿房產比作債券，用現金流貼現的辦法定價。別忘了有風險溢價o
租售比不是一個簡單的按高低就能說明房地產市場投資潛力和物業價值高低的指標，單純的在一個時間點上去判斷很容易產生偏差，應該在一個時間段內去比較，而且應該在不同的地域維度下。說白了就是要在一個長時間和一個大範圍內作比較，單純比數字的話租售比1：379的房子，5年照樣能賺23萬澳幣，豈能說不是優質房產。看下這個就知道國內銷售人員怎麼單純用租售比忽悠國人買澳洲別墅的（中國房地產的租售比這麼低是否正常？以後是否有可能發生變化？ - 李Jason 的回答）
分析一個標的的投資價值必須使用正確的衡量指標，否則很容易得出看起來很有道理，實際上不對馬嘴的結論。
如果是分析國內房地產市場價值的話，「租金收益率指標」（我理解你說的租售比指標就是這個）在目前，甚至未來5-10年內，該指標只是一個輔助性指標，不能把它作為關鍵性的決策指標。否則會完全判斷錯誤的。
為什麼？因為「租金收益率」指標適用於成熟的經濟體，主要是指城市化進程接近末段或者已經完成的國家。我國目前總體才57%不到，距離末端70%還早著呢（最終估計在75%-80%左右）！即使是考慮到投資需要留有餘地，那也至少是8年後的事情（基本上目前是每年增長0.9%左右）。
追問為什麼？因為成熟經濟體，其城市化進程大體完成了，房價的最重要影響因素之一消除掉了；這樣，房價的變化更多取決於經濟發展和人民收入增長情況。在這種環境中，房地產的投資價值更多的可以參考當期的利息收益，即租金收益率。將這個指標與其他的投資品的收益率去比較權衡，最終再決定投資合適否。而對於正處在快速城市化進程的國家而言，其房地產的投資價值更多的是看其價格未來上漲的空間，這相當於資本利得；而並不看重當期的利息收益，即租金收益率。
一個簡單的比喻就可以理解了：把各個城市的房地產想像為不同的股票。城市化進城中的是成長股，城市化完成的是藍籌股。那麼，大家追著買成長股，是看上它的分紅收益率嗎？顯然不是的，是覺得它股價未來的成長空間。買藍籌股的人，才看重的是其每年的穩定適度分紅收益率。
所以，題主的答案很簡單：在中國，今天和未來8年內，這個指標你即使關注，一定要記住它是個很次要的輔助決策指標。如果想通過這個指標來判斷什麼價值泡沫，那結果肯定是呵呵！
如果你是考慮投資房地產的話，看一個指標就可以了，準確率100%。批售比！這裡的售是前推3個月的均值。具體指標運用，我主頁文章能找到。這裡不多說了。
呵呵呵呵！所有回答都沒答道點子上啊！如果你買房子只是為了出租，那麼租售比高於360，確實是誰買誰SB，年投資回報率是坑爹的3.3%。如果你買房子是為了自己住，那麼租售比？等等，你自住的話，考慮租售比有個蛋用？你買房子圖啥？圖羊還是圖神婆？您買房子只是為了有個穩定的住所，不用擔心房東收房，不用擔心奇葩的合租鄰居，不用擔心隨時可能有人闖入，另外，中國的住房還附帶可以落戶，學區等附加價值，甚至還能用來裝逼！為了這些，租售比就是高於扯蛋的1000又怎麼樣，你還是要拼了命的買房，更何況全球經濟大通脹的情況下，房產說不好還真能實現預期收益（升值）。（那些靠租售比來分析房產是否存在泡沫的，你們是何居心？還是閑的蛋疼）總之租售比這個數值，對中國的住房價值，毫無參考意義！！！另外，帝都的房子是租售比越高的離譜的，房價上漲空間越大，也越能保值抗跌，因為多數人買房不是為了出租，是為了追求生活質量，這是花多少錢都值的。
呃＝＝其實真正的投資，不是應該是在控制風險的前提下，最大化所能得到的收益么。租售比這個東西略微有些雞肋，投資最終看的，還是資本增值。作為對衝風險的一種方式，題主也可以考慮一下土地投資這種方式（我說的是美國的土地投資），起投資金比房產少得多，沒有槓桿在其中，不需要打理，受經濟波動影響比較小，也沒有亂七八糟的稅費。
最近我在看一些這方面的項目，題主可以參照這篇文章了解一下～～投資機會 | 在地產投資這件事情上，時間是你最好的朋友多數答案根本沒想清楚租售比。
錯誤觀點： 1.北京的租金收益率普遍1%，租售比普遍1:1000，相比全世界都很低很低 2.北京的房東都是做慈善，以超低價出租 3.北京租房很值很划算
租售比被認為最不合理的證據之一是北京的老破小學區房。但北京的老破小學區房該怎麼算租售比呢？其實都算錯了。
北京老破小學區房應被分解成三部分：「一個居住用的老房子」+「一個學區落戶名額」+「一個能夠抗通脹的投資保值金融品」。由於學區落戶名額和投資保值品的價值是房東獨享的，用於出租的只有老房子的居住價值，所以計算租售比時應該只計算居住價值。
舉例：北京西城金融街一套學區房老破小，80平米市價1000萬，租金10000/月。暖氣費每年2500，配置很普通的傢具家電，每年折舊1500，物業費忽略不計，房租收入不交稅，按照市價1000萬計算租金收益率為（10000*12-2500-1500）/10000000=1.2%，貌似很低。實際計算有誤。
正確計算如下： 1.金融街學區老破小市價1000萬，學區價值300萬，投資抗通脹金融屬性300萬（越看好房產保值升值潛力，投資抗通脹金融屬性就越高），房屋居住價值其實只有1000-300-300=400萬（單價5萬/平）。由於租戶不能租房而獲得上學名額，也沒有投資抗通脹收益，租戶只會為400萬居住價值付租金，因此租金收益率是（10000*12-2500-1500）/4000000=2.9%
2.老破小的裝修和傢具家電都非常低檔，甚至水泥地面，綠漆牆皮，廁所簡陋，二手傢具家電，對此在房租上是有打折的。假設房東投資一筆裝修費用，提高房屋品質到舒適水平，大約是80平*2500/平=20萬，假設租戶租金相應提高20%，房屋的居住價值提高為（400萬+20萬）=420萬，租金提高為10000*（1+20%）=12000，折舊提高一倍，因此正確租金收益率是（12000*12-2500-3000）/4200000=3.3%
租金收益率3.3%，是不是合理多了？
我有個簡單的方法如果你所在的樓盤下面超市的榨菜以及爽口菜種類和市中心相比（前提是你不是近中心），低於3比1，你就可以考慮是否泡沫了。
可以肯定的是，中國買房投資者不會寄希望於靠出租房屋獲利。
而是，幾年之後賣出，賺取差價。
只要房價一直上漲，投資者賬面資本增值，這個遊戲就能維持下去。
就像我面前這個杯子，你說出價10元買，我願意出價100元，你願意出價1000元，最後我出價10000元成交。過段時間，我找到一個出價100000元的冤大頭，把杯子賣給了他，我還凈賺90000元。
這不是租售比能夠衡量的，或者說，這已超出租售比指標的能力範圍。
股票市盈率是與房地產租售比類似的概念，一般認為市盈率保持在20－30之間比較正常，但縱觀股市，但凡熱門股都不正常：
商鋪後來買了兩個，今年泡沫吹大發了，如果按照旁邊鋪位價格出手，租金相對於賺的錢，象毛一樣微小。
剛入手一套單價3.8，139平不到的萬科的房子，即使空著也不會出租，當然租也租不高。
這種房子的用處在於：兒子以後結婚用，兒子對象找的好，家產翻倍。（當然，我只是給兒子提供這樣一個條件，並不要求他一定要找有錢人的女兒。）
也入手了一個商鋪，170萬出頭，80方，年租金11萬。因為還沒付全款，所以只收了部分定金。不過這個價位符合周邊市場行情。
買住宅不要考慮租售比，儘可能挑好的地段、好的位置和好的戶型。
買商鋪看的是地段、門前有無花壇遮擋，停車位，商鋪的面積（太小，租的人沒法做生意），用途（最好是能做餐飲），周邊商鋪多不多（小區一圈都是商鋪就不值得投資），買入的價格。
最後才是看租售比，根據商家願意出多少錢來租，判斷商鋪的價值。
總之，儘可能跳開租售比，考慮未來是否價值翻倍。有翻倍的盼望，才值得投資。如果租售比低於1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高於1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，後市看好。租售比無論是高於1∶200還是低於1∶300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。
做一個簡單的數學題。十年前你買了一個房子，假設是一百萬（不考慮貸款），你把房子出租。當時的租售比是1:400，一個月是2500。現在房子漲價到了300萬，現在的租售比是1:600，一個月是5000。一個月5000，和你的投資100萬比一下，租售比是1:200。你看懂了嗎？
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