大家來談談對2016年房地產市場的看法，房價走勢如何?
中央經濟工作會議結束後，關於房地產市場最新走向
隨便跳跳大神，個人觀點，不喜點沒有幫助
直接拋觀點:房地產泡沫繼續變大，整體房價依舊上漲但是幅度不均勻 一線城市可能會大幅度上漲幾個月(去庫存的過程中不乏很多刀尖上舔血的投機分子想要乘著房地產賺最後一手，當然也還有不太理性的廣大人民群眾)； 二三線城市房價依舊會上漲但是沒有一線那麼瘋狂；其他城市保持超低增長或者不增長。
這是中國樓市最後一次上漲，也可以說是中國樓市在向最高峰走的路上，倘若走得穩的話就在最高點差不多就停了，以後慢點下跌一點或者平穩增長一點；倘若用力過猛泡沫就炸了。所以這是政府和群眾之間做平衡，反正還是建議不是非常必要別買房！！https://www.zhihu.com/question/54346645/answer/151629663 這裡更新了2017年的內容。
作為在某市信貸行業混跡多年的我，近年有機會觀察地方經濟跌宕，大佬人生的浮沉，這裡我就二三線以下的房地產說說我的觀點和建議。
2016年是十三五的開局之年，但大多數經濟學家認為今年是中國經濟L型繼續探底之年。據我多年觀察，每年天涯及百度上均有各種關於中國經濟崩潰論的論調，年年都說今年經濟怎麼困難，大部分是杞人憂天，大家就當娛樂新聞，看看也就算了。這裡我舉個例子，實際上多年前就有一些悲觀的朋友擔心經濟崩潰，執意要把手中的人民幣換成美元，並匯進外資銀行或者乾脆換成美鈔存在保險柜。事實證明這些人都錯過了大牛市，只能眼睜睜地看著別人的房子及人民幣大幅升值，其中人民幣自05年匯改以來經歷了將近十年的牛市，有效匯率上漲了50%左右，而全國房地產價格從2003年至今更是上漲了10倍。後來我私底下問這些朋友：你們可以看空中國經濟，但為什麼要把外幣匯到外資銀行或者換成現金？他們的答案居然是擔心國家強制結匯。對此我只想說：不要放棄治療，葯不能停。話說回來，今年經濟困不困難？今年很困難，而且是真困難。你看看，許多城市地產項目大片閑置的，開發商不敢動工，因為動工就是死，但不動就是等死。已開發的房子庫存有多少？實體經濟也哀鴻遍野，許多工業園企業關門歇業。一些一線富豪家族一夜歸零。就連理髮店，零售市場這樣的快速消費市場都比往年生意差了許多。為了搞清楚經濟始末，我想從規律說起，什麼是規律?規律就是事物運動中內在本質必然的聯繫。而經濟本身是有周期規律的。我有一個室友，研究生期間不務正業，根據什麼博弈論居然研究了什麼萬象歸宗理論，光聽這個名字就知道是讀小說中毒太深的結果。偏題太多了，為什麼這裡說到他的萬象歸宗理論呢，字面意思就是一切事務的發展都是個輪迴。因此我這裡要說說中國經濟這輪周期的始點，以及周期的終點會去向哪裡？回顧這輪房屋牛市，可以追溯到2003年8月份，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業，明確提出要保持房地產業的持續健康發展。之後的兩年房地產價格快速上漲，於是從2005年開始調控，相繼出台了國八條和新國八條，之後是n次升息升准，提高貸款首付比率，國六條，徵收二手房營業稅個人所得稅，提高準備金等，終於房屋價格控制初見成效。但2008年次貸危機後，政策調控戛然而止，2008年9月15日，央行宣布「雙率」齊降。2008年10月12日，出台了一系列新政支持房地產，如首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優惠，最低首付下調為20%。房地產又迎來一次暴漲。之後幾年又迎來了史上最嚴厲的調控政策，終於在2014年調控取得效果，而當前國家再次出手救市，但這次恐怕是最後一次。可以說近十年來掙錢的邏輯非常簡單，就是買房-貸款買房-房屋升值-重評估再貸款-繼續買房，這種加槓桿的買房策略使很多人暴富。當然還有一些高手，他們通過類似炒購房期貨牟利，比如說甲與開發商簽訂了100萬元的購房合同，並付了開發商兩萬元定金，但如果甲和開發商和房管局關係好的話，他可以遲遲不交首付款並辦理按揭，一定時間後房屋價格上漲到120萬元，甲決定出售給乙，並找到開發和房管部門修改合同備案，將購房人一欄的名字直接改為乙，乙需要支付甲20萬元，並按照合同約定支付給開發商98萬元（扣除甲已經支付的兩萬定金）即可。於是甲只用兩萬元的投入獲得了20萬的收益。可憐的老百姓一直幻想政府調控會使房價回調，但是政府越調控房價越是上漲，老百姓如果相信調控，結局會很悲劇，房子越等越買不起，原來的全款，到現在可能只夠付個首付。終於經過多年的洗禮，再也沒有人相信房價會下跌，什麼房屋租售比，房價收入比，這些指標都是浮雲，大家都相信買到即掙到，買到必升值！即使有少部分人知道房地產有泡沫，但他們更堅信泡沫是鐵做的。於是結婚變成一件非常奢侈的體驗，如果一個男人要結婚，他必須乖乖去買房，如果買不起房，最難搞定的是丈母娘，而這僅僅是第一關，哪怕你搞定了丈母娘，還有老丈人呢，還有姑姑嬸嬸一大幫人給你指手畫腳。不買房結婚實實在在被認為是耍流氓，你需要搞定的人太多，不止丈母娘一個。有位經濟學家說，成功的投資人很不合群，當音樂響起時大家起身跳舞，他卻獨自躲在角落裡默默地喝著悶酒，當音樂停止時，大家都在搶椅子，他卻翩翩起舞。也有人說，泡沫膨脹時才是最好的盈利期。我認為都是有道理的，關鍵看你如何把握這個度，折中地處理這個問題，你當然可以擁抱泡沫，但絕不能刀口舔血。而現在2016年，你已經擁抱了泡沫這麼多年，現在就是刀口舔血的時間，我必須提醒各位，音樂已經接近尾聲，請從容地安排happy edding，守住你的票子，留下一套房子，揣緊核心的鋪子，帶上你的孩子，抱緊你的娘子，享受人生的樂子，讓別人去搶最後的栗子吧。也許房地產未來還有一定的盈利，也許你可能會有一些意猶未盡，但這種錢還是給別人掙為好，記住永遠不要羨慕賭徒贏了錢。近十年房地產上漲的邏輯，這裡僅羅列三個觀點，一是熱錢推動說，二是土地財政說，三是貨幣通脹說。
目前這三個因素基本全部熄火。首先談談熱錢推動，華爾街有句名言money never sleep,資本是逐利的，隨著前些年人民幣持續升值，中國的資產不斷升值，聞到血腥味的國際資本源源不斷地流入中國，進一步推升了國內房價。網上有個段子，說一美國人到中國旅遊，用20萬美元換了134萬人民幣，100萬買一單身公寓，34萬吃喝玩樂一年。第二年要回去時房子漲了賣了200萬，人民幣兌美元升值到1:6.2，200萬人民幣換回32萬美元。美國人白玩一年還倒掙12萬美元，非常高興地回家了。但2015年美元強勢回歸，人民幣對美元快速貶值，資本加速外逃，據央行網站消息，2015年12月外匯儲備33303.62億美元，較上月下降1000億美元。事實表明國際資本對中國投資已經不像原來那麼有興趣。李嘉誠密集出售了中國的商業物業，還有誰願意做接盤俠？再說說土地財政說，可以說目前地方財政收入主要都是靠賣地，但是顯然他們心急了一點，房地產已經嚴重過剩。據觀察經營房地產並不比養豬高明多少，大家應該知道有個豬周期，循環一般是：豬價下跌-養豬戶減少-豬肉供給減少-豬肉價格上漲-養豬戶增多-豬肉供給過剩。如果把豬肉改成房子，養豬戶改成開發商上述周期同樣成立。現在屬於房地產過剩階段，接下來會發生什麼，大家應該有個預期和判斷。2015年政府在多次會議中強調去庫存化是房地產市場的當務之急。房子現在有多過剩呢，以我市為例，據簡單地抽樣統計本市每個家庭約有兩套商品住房，但僅信江新區未出售的房子又可以夠舊城區每戶家庭再買一套，你說房子多不多？再看看全國的數據，如果包括已批的和在建的有140億平方米，即使按照最好的銷售年2013年，目前的庫存量包含已批未建的需要十年才能消化。現在已經看到某些城市炸掉一些爛尾樓盤，許多人開始罵娘，一邊是百姓買不起房，一邊是資源的嚴重浪費。對此我想說：還記得中學政治課本上把牛奶倒進溝里的故事嗎？這叫生產過剩，大家要接受並習慣這種現象。政府也猛然意識到，老百姓的房子保有量已經非常高了，光靠賣土地是不可持續的，天下沒有不散的宴席，於是當機立斷地出台了不動產登記和房地產稅等，未來再也不需要靠賣地維持生計，稅務部門要按人頭現有住房面積計算，面積越大的繳稅越多，財政照樣可以有源源不斷的收入。最後說說貨幣通脹，貨幣通脹這個東西非常厲害，中國超發貨幣是非常嚴重的，如果你相信統計局的數據，並把錢存進銀行你可能要悲劇了，每年官方公布的CPI數字都很低，近十年最高的年份不到4％，一般認為5%以內都不屬於惡性通脹。但實際上據觀察，每5年中國的物價就上漲了一倍！中國長期在負利率環境下運轉，如果把錢存進銀行，財富非但沒有增加，反而隨著物價的上漲縮水了。因此在中國出現了一個奇怪的現象：窮人存錢,越存越窮;富人貸款，越貸越富。國際上那些大亨負債率一般不超過20%，而中國卻是多多益善，只能說現在這種狀態是不正常的，在這種背景下越來越多的人把資產投進了房地產，並進一步推高了房價。時至今日，物價指數這玩意已經沒有多大意義。一個北京的老太太可能憑其一套破四合院坐擁千萬資產，你說大米、豬肉、蔬菜即使漲個一倍對她有何意義？一般情況下一線城市的老百姓普遍蠻有錢了，如果賣掉一套房子，僅僅是吃是花不完的，但如果再買套房子估計也是蠻困難的，對於老百姓而言房子的月供已經是最大的消費，只要房價不漲，生活成本就不會漲，神馬cpi一籃子價格指數都是浮雲。現在繼續買房可能會供房一輩子，賣掉一套房子你會一輩子輕鬆，你會選哪個？說到這裡很多人要罵人了，你這不是敗家嗎？我打個比方，如果你在6000點賣出公司股份，還有誰敢指責你，你看看那些大股東哪個不在減持呢，他們是敗家業嗎？在這裡我要特別說明下，上述建議是對於有多套住房的人群而說的，我身邊的富豪都在拋，今天你拋了沒有？另外，上述建議也是針對二三線及以下城市的人群的。如果你的房子在北上廣深，如果你的房子是二三線核心區域的房子，目前來看還是安全的。無論你在哪個城市，如果一套房子都沒有，請擇時考慮買一套房子，畢竟房價已經下跌了不少，另外許多地方政府還有配套補貼政策和落戶政策，你要充分利用公積金貸款，利率是非常優惠的，一輩子只能使用兩次必須珍惜，要儘可能降低首付比率，另外要測算好，使月供與公積金繳款匹配，現在的政策允許每月取出公積金支付月供，你要做到每月不需要額外支出，而且每月盡量把繳納的公積金花完。選房方面首先我建議你購買已經裝修好的房子，這樣相當於裝修款也可通過公積金貸款出來，下一步無需再籌錢裝修。盡量選裝修大眾化些的，清爽實用的，比如萬科的帶裝修的房子，質量非常好，適合首次置業。二建議購買成熟地段的房子，這裡生活方便，相對保值增值，作為自住房，新城區我是不太建議的，房子最好離父母近一點，現在年輕人都要忙事業，父母可以幫忙照顧小孩。三建議購買學區房地鐵房，這是錦上添花的事，如果買不到就算了，不必刻意追求，未來教育資源平均化應該是大趨勢。四建議購買大品牌樓盤，這些樓盤價格貴一點，物業費高一點，但是生活舒心太多，如果你不在乎物業環境，可忽略此條。五買房要選對時機，如果你買一手房，選擇在淡季比較好，比如說過年之後的幾個月，雖然類似十一這樣的期間，促銷活動和營銷宣傳多，但價格並不實惠，賣東西是這樣的，買的人多了價格就跌不下來，客流小了價格自然實惠。如果你買的是二手房建議選在春節前買，很多老闆房子多，年前急需要錢結賬或者進貨，很有可能被你淘到實惠的房子，另外多關注一些銀行拍賣信息，可能會有意外收穫。六房子這個東西真不是東西，不能著急，要相信房子沒什麼好牛氣的，它絕對不能買到姐的自由。既然孤注一擲地投資房地產已經不是個好辦法，那麼該如何管理你的財富呢？現在很多人認為2016年存在資產配置荒的問題，這裡我想為大家提示複利的概念，前幾年許多朋友把錢借出去，少於兩分的利息都不好意思對別人說。如果現在大家依然帶著這種預期去找資產，你就大錯特錯了，實際上一分息的回報已經很高了，很多人以為致富的先決條件是巨大的資金基礎和高額的盈利回報，但其實並非如此。搞怪的愛因斯坦曾經說過：「宇宙間最大的能量是複利，世界的第八大奇蹟是複利。」假設你現在有100萬元，每年按12%複利增長，10年後為311萬元，20年後為965萬元，30年後為2996萬元。你可以對比一下，你未來三十年工資總收入有多少？我舉這個例子的目的是告訴大家，大家一定要降低資本回報的預期，前幾年的回報是短暫不可持續的。目前銀行貸款房屋貸款利率約5%左右，現在一些中小銀行理財產品也能達到這個水平，比如南京銀行的珠聯璧合系列有5.1%左右的收益。實際上5%左右的收益率在目前這個時段也是可以接受的。對於一般工薪階層，2016年還是以穩定過冬為前提，主線還是休息。我建議大家把資產做如下配置，40%做銀行理財產品，記住要買非保本型的，收益在5%左右，保本與非保本風險差不多，只是銀行操作手段不一樣。20%購買債券型基金，記住要買純債型的，混合型和可轉債型都別買，很多人看到2015年股市暴跌，2016年的熔斷，但很少人注意到2015年很多債券基金收益率達到15%，理論上債券和股市及利率水平呈負相關，目前股市不景氣，利率還有下降的預期，至少2016年上半年債市還處在牛市。20%投資p2p龍頭，一定要是龍頭企業，比如陸金所、恆大金服，收益也有7%左右。另外留10%左右放在餘額寶、投資股市或者換成美元，2016年人民幣貶值預期在5%左右，招商銀行美元理財有2%左右的收益，整體回報率在8%左右。最後留一點錢抄底，如果發現有回報率比較好的商鋪和房子是可以入手的，比如說杭州亞運會及G20概念下濱江板塊。這樣配置下來整體資產回報率應在8%左右，遠遠跑贏通脹，也跑贏大部分城市的房價漲幅。2016年中國經濟有多台大戲，劇情怎麼樣？我們邊看邊說。以上觀點純屬個人意見，僅供參考。作者：Christmas時間：2016.1.20
未經許可 禁止轉載～～～～～～～～～～～～～～～～～補充：針對部分城市2015末量價的翹尾走勢，是低級的誘多做法，沒有任何市場基礎。2016年開年銷量明顯下滑，旺季不旺，市場給了開發商當頭棒喝，明確信息告訴你不要自作聰明，不要故技重施，及時配合政府的政策，以價換量是自救的最後時間。房地產已經完成了你的歷史使，再走下去誤國誤民。老百姓不要把房地產作為投資的工具，現在要回歸居住的本性。～～～～～～～～～～～～～～～～～補充五段話：1、馬光遠對中國房地產的三個100%的判斷：第一，中國房價百分百太高，不承認中國房價太高不實事求是；第二，中國房地產遲早有一天100%會崩盤，因為所有的房地產泡沫唯一的命運就是崩盤；第三，中國房地產什麼時候崩盤，我100%不知道。因為上帝在製造經濟學家這種動物的時候，並沒有把預測房地產崩盤的鑰匙給經濟學家。2、馬光遠三個20%,未來房地產市場會出現「三個20%」的分化：只有20%的開發商會活下來;只有20%的城市住房具有投資價值;只有20%的樓盤才值得買。3、人都有動物精神，市場天然有非理性的成分，作為經濟的見證者，我很擔心大幅下跌，可惜任何氣球捅破時都不會有規律地泄氣。4、永遠不要羨慕賭徒贏了錢。5、經濟危機就好比浴缸放水，拔開塞子下面暗流涌動上面風平浪靜，一旦你看見了漩渦，潮水已退去大半。
6、一生做重要財富決策的機會不多，只有四次。幸運地，睿智地做好幾次重要決定可以讓你一生幸福。????????????????更新10月23日：剛剛過去的九月和十月，房地產可謂是波瀾壯闊，跌宕起伏。一些朋友問我十月許多城市出台了限購政策，下一步房地產特別是房價何去何從？我把本次房地產的爆漲，視為投資房地產的試劍石，所謂以史為鑒可以知興替，我們要認真觀察，才能找到真愛。我把本次表現較好的城市分為四類。第一類是北上廣深，大家還記得去年年底一個月既漲了50%的深圳嗎？第二類是強二線城市，比如南京、蘇州、杭州、廈門。第三類是低估了的二線城市比如合肥、鄭州、武漢、成都、南昌。第四類是核心城市溢出效果帶動的城市，比如無錫、嘉興、東莞、惠州。在現在信息相對透明的情況下，投資者用錢投票，並選出了優等生。其中一類城市是我認為比較好的投資地，調控政策效果持續時間不會太久，半年左右則可消化。二類城市中投資情緒基本是逆轉，政策效果明顯，但效果持續估計僅一年左右。三類城市中將有所分化，合肥和鄭州明顯透支的城市應該迴避，武漢、成都等有大量需求的城市，政策效果有限。第四類城市屬於一人升遷，仙及雞犬的城市，大廈將傾，焉有完卵。雞就是雞犬就是犬，政策對這些城市影響最大，不是特別有信心，盡量不要碰。據說今年一線城市房價還會漲哦！為什麼呢？因為今年經濟增長還是處在「中高速」中。且多數經濟學家預期美元逐漸升值。62%的經濟學家預期未來6個月美元總體上將「逐漸升值」，比上季度增加2個百分點。
超半數經濟學家認為一線城市房價將上漲
對於2016年我國經濟增長速度，調查結果顯示，86%的經濟學家預期2016年GDP增速在6.5%—7%之間，分別有4%和10%的經濟學家預期GDP增長高於7%或低於6.5%；平均預測值為6.65%，略低於上季度的預測值(6.7%)。考慮到新常態下經濟增長換擋的趨勢，經濟學家認為2016年—2017年經濟合理增速為6.6%，2018年—2020年經濟合理增速為6.5%。
分析拉動經濟增長的三駕馬車，經濟學家看弱出口的比重有所上升，不過對外貿形勢的判斷分化明顯，一定程度上表明我國進出口走勢仍存在較大不確定性。多數經濟學家認為未來6個月預期投資增長將放緩，但預期消費將保持平穩增長。
經濟學家預期房地產市場將持續分化。關於不同城市的房價，調查結果顯示，對於北上廣深等一線城市，66%的經濟學家預期未來6個月城市房價將「上漲」，比上季度減少5個百分點；29%預期「持平」，增加7個百分點；5%預期「下跌」，減少2個百分點。對於省會城市；64%預期「持平」，減少3個百分點；28%預期「下跌」，增加7個百分點。對於其他城市，90%預期「下跌」，增加9個百分點。
建議加大改革力度，降低企業成本
經濟學家認識到新常態下，我國經濟面臨著更加錯綜複雜的國內外環境，希望在保持宏觀政策基本穩定的基礎上，加大改革力度，切實改善經濟運行環境，降低企業成本，促進優勝劣汰，堅決推動經濟轉型升級。
針對當前經濟形勢，多數經濟學家認為應適度提高赤字率，繼續採取降准降息措施。同時，經濟學家建議加大淘汰殭屍企業力度，減少過剩產能。加快培育形成新的經濟增長動力。且對於「十三五」期間最需要政策扶持促進的產業，經濟學家選擇最多的是環保和養老，其他選擇較多的依次是高端裝備、新能源、新材料和醫藥等。shqianyy
同時從房企銷售業績也能看出未來房地產走勢三月房企銷售成績佳 拿地熱情被「重啟三月是房地產傳統旺季，而這也是房企積極銷售的時候。目前已公布一季度銷售業績的上市房企幾乎全線飄紅。而「漂亮」的成績也讓房企紛紛重啟拿地熱情。
三月房企成績佳
據中原地產研究部統計數據顯示，截至4月7日，包括萬科在內的15家上市房企公布2016年3月份銷售額，合計銷售1408.25億元，與這15家上市房企去年同期的617.5億元相比，漲幅高達128%，銷售面積同比漲幅也高達92.9%。
「除了一線城市房價飛漲外，一線城市周邊區域也是『量價齊漲』的重要市場。」業內專家表示，預計這一趨勢上半年將不會改變，房企拿地的積極性也在提高。
銷售額、銷售面積大漲的同時，上市房企的成交均價也在快速攀升。據中原地產市場研究部統計數據顯示，上述15家房企3月份成交均價為1.16萬元∕平方米，同比上漲18.2%，去年此時，則為9800元∕平方米。
例如，萬科3月份賣掉了336.1億元的房子，同比大增128%，僅一季度銷售額就高達752.4億元，超出恆大地產近100億元。
重燃拿地熱情
一線城市及周邊地區房價快漲致使房企重燃拿地熱情。一季度銷售124億元的雅居樂於年初就定下了6倍擴張計劃。雅居樂主席兼總裁陳卓林曾在業績會上表示，過去兩年拿地較為審慎，2016年公司將有100億元補充土地儲備的預算。
全力追逐萬科的恆大地產對今年的市場判斷也較為積極。恆大集團董事局主席許家印曾表示，預計2016年房地產市場走勢將呈現量價齊升，相信公司2015年增加土地購買、增加新開工面積的決定，是公司跨越式發展的關鍵一步。shqianyy
來源於：證券日報
從2016年下半年至2017年第二季度的預測時間段內，房價增幅或呈回落趨勢。房地產投資增長幅度或將趨緩，2017年或將出現波動。
樓市降溫，漲幅回落趨勢將延續
昨天，由中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同主辦的「財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發布會」在京舉行，發布由中國社會科學院《中國住房發展報告》課題組完成的《中國住房2016中期報告》。報告預測未來一年，上海二手房房價增幅或呈回落趨勢。
報告認為，當前房地產市場的總體回升主要是由於政策促進和市場預期變化所引起，波動分化是由於各城市不同的基本面及其對統一政策不同的反應，以及城市間市場聯動和傳染所導致的。
政策立竿見影，調控因地制宜
報告認為從前期政策及上海二手房市場的反應來看，總體政策方向明確，中間調整也比較及時，並取得了一定的效果。
但調控中也出現了一些問題：國家層面上，政策連續加碼力度稍大，預期管理不夠成熟，缺乏對城市間聯動關係的考慮等；一、二線樓市管理上，市場監管沒及時跟上，土地供應政策較為被動等；三、四線城市有關釋放需求、調整供給的實質性制度性政策出台不多。
預測：2017年中樓市或將見底
報告預測，基於過去房地產周期經驗以及影響因素變化對未來趨勢預判，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。持續的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調整幅度和時間提前或者延後。「調整可能遲到，但不會缺席。」
同時，基於房地產周期經驗對未來趨勢判斷，報告指出，如果說2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出現的在政策刺激下的調整之年。而上海二手房價格也很有可能在這一期間達到階段性谷底。Shhuang44ss
從黃金周到現在調控力度空前，樓市降溫明顯，全國主要城市住宅量下滑，各地因城施策，抑制投資性需求，預計未來將會有更多的樓市比較火熱的城市採取限購政策或升級限購政策。在持續的調控下，只要政策一直收緊，預計未來市場的房價，將從最近的微漲，轉至後續的微跌。
在融360監測的35個城市和全國533家銀行中，截至11月20日，從全國首套房貸款平均利率走勢來看，全國首套房平均利率為4.45%，首次回漲。同比去年11月的4.64%下降0.19%。- 首套房政策：全國首套房平均房貸利率為4.45% ，首次回漲
- 二套房利率：全國二套房平均房貸利率為5.40%
房地產背後的深層邏輯
在中國，房地產是個奇異的怪物，它的誕生似乎將經濟學的大廈摧毀，經濟學的第一定律就是供求定律，在價格上升的時候，需求理應減少從圖1就可知道，
但是近10年房地產的價格卻是節節高升，房價的同比增速達到15%，超過gdp增長率7%一倍多，而環比增速到達200%，即使08年全球性的金融危機也幾乎沒有影響到房地產的上漲勢頭。
根據城市地產網的統計，截止到2016年2月，深圳的房屋的均價已到達50074元每平方米(圖2
而我們居住的城市武漢也到達10672元每平方米（圖3）
。從我們周邊的情況來看，一個大學畢業生在中國的一線城市買房意味著一家淪為房奴，需要將近20年才能還完房貸，而同比的美國日本則僅需5年。前北京華遠地產公司董事長任志強說過：建房子就是為了富人建的。話雖然很殘酷，但卻是事實，一個商人目的就是賺取利潤，換做任何一個人可能也是如此，一方面大量的人難以負擔，一方面價格卻是不斷上升。這種冰火兩重天的其中的原因值得人們深思。
現在讓我們來拋開一切的成見，重新認識房價的背後的邏輯。房價的不斷上升意味著總有需求，是大部分的家庭卻承擔不起，這意味著房地產的兩極化極其嚴重，一個相同的房價卻出現如此對立的認識。一線城市買房的人幾乎都是投資，一些小區的均價動輒十幾萬（圖4），
背後就是富人承擔的房價，動輒幾百萬，這是一個群體，而更大的群體卻是低等收入的家庭，所以才會難以承擔這樣的房價。我們學過微觀經濟學，其中一個指數來衡量人們收入差距，叫基尼指數。從下面的圖5可以看到
2003年到2014年我國的基尼係數均超過國際警戒線0.4，意味著收入差距仍然較大。中國的經濟發展雖然造就了不少的富人，但同時卻使更多的人相對貧窮了。而歐洲的基尼係數在0.1到0.2，美國也是將近0.3，它們的人們大多是中產階級，富人和窮人只佔社會的小部分，不會想中國如此對立的財富狀況，富人窮人都很多，而社會的真正消費階層中產階級卻是少之又少。所以為什麼即使發達國家的房價再高，它們的人民也不會承擔不起，而中國確是價格一漲，大部分的底層人民就受不了。但卻難以改變這一尷尬的現實。根本的原因在於中國的財富差距太大，使得政策的針對性和調整性跨度太大，幾乎失去作用。
從我們對房地產的分析，幾乎可以知道未來相對中短時間房價仍然會漲，因為中國的財富分配狀況不會改變。
北上深房價漲瘋了，估計還能飛一會
我們來看圖
截圖來自金融經典《margin call》
房價估值合理么？
The numbers just don"t add up anymore
CEO：我們以公平的市場價格賣給那些有意願的買家，我們才能生存下來。是不是很犀利？
當然Sam都說了好幾年了，臉都被打腫了危機才來。片頭還有個風控經理Eric，因為這個問題持續騷擾高層被裁了。
瘋狂繁榮了很久的市場才可怕，請自行回想日本房地產，美國房地產，油價，大宗商品，船運，走勢一路上天，上天了嗎？
隱約感到最近郭嘉準備拿器官去換錢了
每次看到一線城市抗跌的觀點就微微一笑。三、四線4，5千的房價，跌成0也就一平賠5千。我承認一線城市的房價有價值，肯定不會回歸0的。北京上海深圳6萬一平的房，跌成三萬你算算，有沒有很酸爽
2016年眼看接近尾聲了，所以今天就和大家聊一聊16年房地產市場的變化。主要分三個部分和大家聊一聊，第一個是市場、第二個是政策、最後聊一下房企未來發展的方向。
首先聊一下市場，16年市場可以用幾個詞來概括就是去標杆，擴規模，降利潤。從整個16年上市房企公布的數據來看，中國已有至少3家房企年度銷售額突破3000億。這是好的一方面，但是同時也面臨著一個問題，國內地產早起發展的時候是有人口紅利、貨幣超發、城鎮化等大的時代背景做支撐，而到現在「黃金10年」的發展引擎正在逐步減弱，進入到白銀時代。
早期的時候，內地房企可以學習香港房企，之後可以學習歐美的房企，但是現在，在年銷售額這麼大的情況下，房企後續的發展模式只能靠自己摸索了。
其次，今年房企的銷售額雖然在逐步的增長，但是內地房企平均利潤率卻在逐步下降。還記前幾年的時候整個房企的平均利潤率是20%，在成交相對低迷的15年，房企的同期利潤率也有10.1%，可是通過16年前3季度的數據顯示，國內房企的平均利潤率已經跌到了7.8%，這也是首次跌破8%。在市場規模不斷壯大的背景下，房企賺錢反而少了起來。
當然，整個房地產企業在市場規模逐步擴大的情況下，利潤逐步降低的主要原因，還是在於拿地成本不斷增加，在後面第三部分的時候會和大家詳細說到。
接下來和大家聊一下政策，仔細回想下16年的政策，大家是明顯可以感受到兩級分化的趨勢。年初的時候，政策寬鬆，政府通過寬鬆的政策不斷刺激市場成交。國慶前後，政策逐步收緊。業內的主流看法是，此次政策調控將成為中國樓市的分水嶺，至少持續1-2年的時間，政策才會放寬。主要實施的措施是，因城施策、限購、限貸、限價。當然，我們也知道，土地供給、人口結構變化城鎮化等根本因素沒有得到變化的前提下，所有的調控政策只能起到限制房價上漲的速度，而不能改變房價上漲的趨勢。
最後再說一下之後房企可能發展的趨勢，主要是從房企的兩極分化、企業拿地成本、企業戰略布局、產品創新以及後續發展方向這幾個點來說。
其實從整個國內的經濟來看，分化的趨勢也是越來越明顯，房地產行業內部也是如此。而房企分化的背後主要原因也是因為房企本身的積累不同，選擇不同。對於大企業而言，市場是越來越集中的，大企業主要通過收購小企業的方式併購市場。回顧一下整個16年，比較大的收購案，我們知道有恆大收購萬科9%股權；萬科併購印力96.55%股權；安邦收購中國建築5%的股權；其次還有中海併購中信；保利收購中航；綠地收購協信等。總的來看，之後地產公司就是金融公司，不是金融公司就很難生存。
接下來，說下拿地成本，從今年不斷爆出的地王我們知道。麵粉貴過麵包已經成為既定的事實，許多地王樓麵價高於周邊二手房房價，在調控加強之後，許多之前買地王的房企正忙著賣地王或者搞聯合開發，降低資金壓力。按照以前的開發模式，更多的房企是在拿地後6個月便推出產品，通過高周轉的方式快速回本。然而現在，許多國企在拿地之後通過囤地的方式，等周邊房價都上漲之後再開發高價地王，以低於銀行市場年息的情況在，囤地開發。
當然，在拿地成本不斷上漲的情況下，企業要實現盈利，也就只能從自身的產品上找突破。這裡也引出了後面的話題，房企的戰略布局和轉型。首先，就產品來說，不管是一線二線還是三線城市，剛需轉改善是大趨勢。我們知道，剛需房最大的優勢是價格，但今天地價已經這麼高的情況下，你做的剛需房比二手房也貴，所以要實現產品的溢價，只能通過做改善型住宅，精裝修住宅等提高產品附加值，才能實現利潤最大化。
其次，從戰略來說，很多房企全面轉型開始做服務。在不賣項目的情況下，通過賣服務形成持續的現金流。轉型做服務之後，之前的業主也可以獲得支撐，比如服務升級後，老帶新比例也可以提高，而產品本身也可以根據客戶意見不斷進化。
當然，在樓市不斷飽和的情況下，存量房也將成為未來市場發展的新機遇。像之前發布過的長租公寓以及聯合辦公等形式都屬於存量房市場。初步統計，截止16年國內存量房的市場預計有150萬億存量房。現在在一線城市，50年的租金低於房子的售價是常見現象，開放商通過加槓桿的形式做公寓等存量房，其最終資金回報率未必低於自己開發。
2016年是消費升級的一年，隨著人們生活水平的不斷提高，消費需求也趨於個性化的趨勢。而對於房企而言，從標準化到個性化的溢價就是紅利。如何搜尋個性化的需求，找到適配客戶做個性化的產品，這才是獲取紅利的關鍵點。
最後，對我們做產品銷售的人來說，始終要記住，人在哪，市場就在哪。對於即將老去的這一代人而言，他們擁有經濟實力，消費觀念也和之前完全不同。圍繞他們做養老地產、旅遊地產這是市場的未來。
中央經濟會議釋放5大信號，去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板。北京2010年開始限購，明年就釋放出相當一部分有購房資質的客戶，可想而之房價...
2016下半年樓市你必須要知道的一些話
地產小小兵
蠻久沒發宏觀貼了，2015年下半年開始全面救市，大領導接手房地產市場後，暫停《2015年房地產推演》更新。當前，樓市有了新情況，分化進一步加劇，樓市政策傾向於因城施策，全面的刺激性政策開始回收，故而，《2015年房地產推演》的分析思路又可以使用。下面就是你必須知道的話：
一、決定樓市走向的3個「沒有變」
1.國際層面：弱平衡沒有變
具體弱平衡怎麼理解，去丙申七問看，這裡簡單解釋一下，就是比爛，大家沒有分出誰足夠爛，就是弱平衡。弱平衡沒有變，怎麼理解？
美聯儲演繹狼來了的故事，喊了半年多的加息，結果大家再也不信了，美元爛；歐洲先被希臘這個定時炸彈坑一下，後來就是難民危機，現在就是英國脫歐，歐元也爛了；中國呢，債務型緊縮危機仍然沒有半點進展，用流行語言說，麻藥打半天，手術沒做，再加上第一島鏈輪番發力，日本東海、韓國薩德、菲律賓南海、台灣翻臉，一個明晃晃的鎖鏈封在南海出口上，明眼人當然知道，也是爛。資本看不到方向，自然不會出現大規模行動，這就是弱平衡沒有變。
2.國家層面：需要地產托底沒有變
一個是保經濟，另一個是防止系統性風險，都需要地產來托底。
3.個人層面：錢無處可去沒有變。
這個簡單，國家一面印錢，另一面老百姓錢沒處投，那也只好放在房子里了。
二、政策及房地產市場推演
說完了3個不變，說說幾個變的。一個是刺激性政策效果開始變差；一個是由於市場錯判造成部分二線城市政策力度過大，必須收緊；再一個改革進程過慢，政策希望做成慢牛，進一步爭取時間。這幾點都需要刺激性政策回收，就為市場分析提供了舞台。
所以，《2015房地產市場推演》（建議大家看看這個被天涯評為17周年原創經典的作品，不看理解不了本文）的分析再次具有可操作性。那麼，第一個問題，我們現在處在哪個階段？
冰火兩重天末期！在今年年底，隨著一線上海、北京、廣佛的發力，三線城市將會有一次迴光返照的機會，這次迴光返照會使房企誤判為回暖，進而快速補充土地，使去掉的庫存再次回補，可是，他們再也不會有自救的機會，故年底，三四線投資性房產是最後一個出手機會。到了2017，沒有出手的，你就交給命運了，這是三四線。
再說二線。下半年，之前做過《樓市亂彈》系列，點了10個城市，現在一起說說。3季度，問題不大，合肥會作為龍頭繼續飛，大多數二線開始蓄力走強，蘇州、東莞會確認疲軟；4季度，在除深圳的一線城市帶領下，二線城市將全面走強，昨日明星南京確認疲軟，其中必須要注意的是，樓市明星將從東部轉為中西部，重慶、成都、武漢將走出歷史性長牛，東部個人看好杭州表現。到了2017，應該正式進入垂死掙扎階段，在寬鬆貨幣和樓市回暖雙重作用下，市場氣氛將熱烈看多（這就是俺說的漲到所有人信），但接下來我們將會看到現在的明星合肥由飛漲到確認疲軟，到之後回落的模式，逐一在二線城市上演，當然中西部三城例外。和三四線不同，二線城市的死透可能不表現降價，更多的表現是市場活躍度急劇降低。至於最後的恐慌階段分析，請原諒，這是最體現大空頭水準的關隘，俺要吃準的時候再公布，希望俺是正確的，希望俺能帶著寶寶們突圍。
三、一線城市的點評
因為之前發表過對一線城市的看法，現在看來對於北上深的市場結構還是存在誤判，需要進行修正，所以重新點評，以此為準。
1.上海
重點談談上海，《頂級地產投資人教你買房之北京篇》已達殿堂，證明北京再無意義。
3季度應該是一個彷徨的狀態，因為3月份一次精心準備的跳漲已經讓所有上海人蒙圈了，哈哈，3季度就是讓回回神。
話從這次跳漲開始說，老粉絲應該記得俺2016.2.14發的情人節禮物是：一線大漲，結果沒出10天，上海跳漲刷屏。俺百思不得其解怎麼會這麼快？市場反應、熱度升溫都需要時間，怎麼剛剛還是匯率承壓，樓市一派崩潰之聲時，上海如火山般爆發。俺說，這是由大理論家、一線執行部門、大資金共同精心準備的行動，理論家確定方向，資金和執行部門合力完成炒作，快速完成價值兌現。俺有充分的證據，這裡提一個，3月份上海新建商品住宅成交240萬平，二手房成交5.72萬套，合計成交額超過3000億。俺講講3000億銷售是個什麼概念，2015作為上海歷史樓市最大年，全年新建住宅銷售額4320億，而這個數據在2014年是2923億，也就是說，2016年3月上海一個月的成交額超過了2014年全年，而且之前沒有任何預兆。後來我們知道鏈家參與了，而錢來自自貿區，你懂的，俺就不多說，懂的應該已經懂了。
炒了這麼一下，價值提前兌現了，3季度肯定是要給時間回回神的，但是到了4季度，一波強大的上漲潮將會捲土重來，開始是量價齊升，而一旦炒作資金介入，接下來就必是捂盤惜售。俺判斷，既然有人嘗過甜頭了，應該還會惦記，這個時點應該在2017年1季度，此時應為上海庫存最低時，對於這個當量的資金來說，霸盤輕而易舉。
坦率的說，作為一個剛剛經過爆拉，作為一個所有專家持保守態度（傻多除外）的城市，俺的這個結論很冒險，但俺還是擔著風險叫囂，2016年上海將會以完美的表現，來證明，2016的樓市屬於上海。
既然看漲，咱們就說說怎麼買最好。
（1）首先就是抓緊時機，窗口期最多還有2個月，抓緊上車。
（2）要一手的（次新也湊合）、地鐵盤（可未通）。
（3）上海的核心概念是金融，傳統金融，所以能貼上陸家嘴要貼上去；同樣的道理也適用於上海強勢產業鏈區位。
（4）盡量躲開3月份爆拉太過的區位，可以的話選擇目前供應量較大的區位。
（5）注重開發商品牌，品牌是品質、服務的保證，以後會越來越重要。
（6）相對來說，國企的盤會便宜，這一點要注意，國企銷售以完成任務為主，定價不會太有進攻性。
時間有限，先說這幾點，後面俺會對著城市規划出一個貼，到時候詳細講講上海。
2.北京
之前說，北京會出現一波爆拉，這個判斷有誤，重新思考北京的市場結構，還是上漲，但不是爆拉，是持續、穩定上漲。
也說幾個重點。
（1）堅決二手房，堅決地鐵盤，盡量五環內。通州概念另算，還沒做功課，不多說。
（2）南部是重點，這個比通州概念隱秘，但來的實際。南部之前房價較便宜，是基於城市規劃，下風下水，自然是貧賤之地。但是請注意，北京疏解了，污染企業都出去了，污染源沒了，最受益的自然是下風下水的貧賤之地，這是實實在在的利好，但是能看出來的應該不多，所以估值上肯定有便宜，這一點，要抓緊。
（3）小戶型剛需產品，現在市面上這路產品供應越來越少，是個機會，雖然現在成交主流在改善產品，很多人都喊改善升值快，但是要穿越時間看問題，小剛需才是萬無一失。
北京先說這麼多，後面會專題講北京規劃，到時候補充。之前判斷2017屬於北京，現在有疑問，收回。
3.廣佛
對於廣佛，俺要說的是，現在、立刻、馬上去買，廣佛的房地產市場極其健康，價格也合理，最大的買點是佛山市南海區、禪城區的地鐵盤，無懸念。
4.深圳
深圳多頭已死，存在局部機會，但整體已無可能。深圳未來可能還是在東進戰略中逐步夯實自己的基礎才有機會。
在本文即將完成之時，看到了國家抑制資產泡沫的新聞，資產泡沫指的應該是地產，對於其政策實施，有3種可能性。
第1個是選擇是全面的對房地產信貸政策進行收緊，全面從緊是最應該做的事，但這條路太難走，實際可能很小。
第2個選擇是煙霧彈。實際是口頭警告，那麼沒有任何影響。
第3個選擇是最可能的，就是分城施策，價格沒漲的繼續刺激，價格漲起來的從緊從嚴。泡沫和治病一樣，1分在治，9分在防，把病養出來再治，哪那麼多神醫啊。如果地方調控水平有這麼高，上半年市場錯判，政策力度過猛根本不會出現，所以，然並卵。
俺料抑制泡沫這個提法，實際是想魚和熊掌兼得，根還是在撐地產，想的完美，結果大概就是忙了一大圈，最後證明，這就是一個想法而已，所以，忘了這件事，記住俺說的話。
地產小小兵
2016.7.26
首先稅費是少不了的，中國的房產打壓目前只有兩種 一種是限制 一種是加稅 。這兩種方式主要是在控制供需比的關係。
中國是人口大國 世界第一，同樣的的問題就是貧富差距大，有錢人就住大城市 沒錢的就去大城市掙錢，這樣就造成了中國一線城市的人口壓力 住房壓力、交通壓力、工作壓力。這是一個連鎖的反應，如果人口減少相應的壓力就減少。說起房產，這個話題有些沉重。一邊是大喊泡沫，一邊是單邊上漲，這種截然相反的走勢，不由得讓人擔憂。因此，社會上對出台房地產稅的呼聲也越來越高。但在需求端彈性變化不大的情況下，再加上國情複雜，房地產稅對房價的抑制不能簡單地和國外相比。那麼，房地產稅是否能使房價回歸合理水平呢？在此和大家一起分享一下自己的看法。
近期，中國社會科學院舉行大型研討會，研討當前房地產走勢，出具《中國住房發展（2016中期）報告》稱，針對目前一線城市和部分二線城市房價迅猛增長，報告建議，應抓住目前機會，在一線城市和熱點二線城市開徵房地產稅。因為在房價下降的過程中，推出房地產稅的阻力更大。
近日，全國人民代表大會財政經濟委員會副主任委員郝如玉透露，房地產稅5年前開始在重慶和上海試點，但時至今日方案依然沒有太多進展，目前立法方案仍然在起草過程中。
房地產稅的開徵一事，雖然沒有確定的時間表，但十八屆三中全會提出，要加快房地產稅立法並適時推進改革，由於本屆人大任期到2017年年底，因此，有人認為房地產稅最快將於2017年底前通過。
房地產稅一直是社會關心的熱點問題，無論是作為政府的重要稅收來源還是作為抑制房價上漲的重要手段，房地產稅都在其中扮演著重要角色。
▍兩派觀點針鋒相對
面對當前房價高企，特別是自去年年底以來，上海、深圳等一線城市以及南京、廈門等部分二線城市，房價短時間內走出了一波大漲的走勢，房價再一次被推到風口浪尖。面對房價的快速上漲，除去地方政府出台諸多政策限制外，許多專家學者也開始呼籲國家加快房地產稅立法，以此抑制房價的過快上漲。
然而，對於房地產稅是否能讓房價回歸合理水平，業界有不同的觀點。一派認為，房產和一般貨物不同，它具有資本的屬性，因為它具有獲得資本利得和出租獲取收益的屬性，因此，對房地產進行徵稅會使得資本的收益率下降，進而導致房價的下跌。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。當然，這項工作還無法一步到位，包括立法等很多工作需要做，要走的路還比較長。
另一派則認為，房地產稅將不同程度地促使房價上升，此結論的主要依據是從成本和收益的角度對房地產稅的作用進行了研究，認為我國住房需求彈性太小，所以無論是從住房成本的視角還是從資產收益的視角分析，增加稅收在短期內都會使房地產價格的上漲。
▍不能照搬國外經驗
房地產稅出台對房價走勢到底有何影響？我們可以看看國外相關國家的經驗。房地產稅出台對房價起到較為明顯壓製作用的幾個國家包括德國、韓國等。
韓國自2005年以來開設對房地產稅進行改革，取得了較大成效，2007年，房價開始下降。2008年房價基本保持平穩，最高漲幅只有5.3%。
德國1987年和1996年對房地產稅制進行改革，改革後的政策特點包括嚴格抑制投資與投機性購房，對其徵收高額土地購置稅與資本利得稅，抑制高端住房市場，對其徵收重稅。1987年，稅收改革以後，德國房價的年增長率為3.2%；1996年稅收改革之後，房價的年增長率為-5.7%。
從這兩個國家的經驗來看，房地產稅對房價的走勢影響巨大。
在2011年，我國分別在上海和重慶進行了房產稅的試點，但由於我國房地產需求量彈性較小，從試點效果來看，並沒有起到抑制房價上漲的目的。
雖然國外房地產稅改革對我國房地產稅改革借鑒意義極大，但由於我國與其他國家國情不同，特別是在需求端缺乏足夠的彈性。因此，在需求缺乏彈性的前提下，房地產開發者就很容易將其轉嫁而讓消費者買單，進而導致房價水平進一步上升。因此，這也是我國房地產稅難以推出的一個重要原因。
另外一點，有學者質疑，當前推出房地產稅的真正目的是什麼？是為了增加稅收還是為了抑制房價的過快增長？方向不同，也將直接影響徵稅的稅種和數量。
房地產稅會推高房價還是降低房價？認為，還是要回到最為根本的供需關係面來看，如果需求足夠，市場上剛需購房者佔主導地位，以投資為目的的購房者佔次要地位，那麼，在需求缺乏彈性的情況下，房地產稅很有可能就像政府近幾年對一線城市樓價調控政策一樣，治標不治本，最後起到反作用。
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