現在飽受詬病的土地財政是怎樣的一項政策？

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我國的土地財政產生的歷史背景是什麼？為什麼說它只學到了香港土地財政的一部分？怎樣理解這項政策所涉及的政府、房地產商和購房者的關係？

中國的土地財政在全世界獨一無二，無論是社會主義國家還是資本主義國家都不存在這種制度，張五常把這個制度理解為中國原始積累時期的偉大創舉，恐怕還真是那麼回事。但是，土地財政有巨大的弊端。

土地財政之於中國，就像石油天然氣收入之於俄羅斯、美洲黃金之於西班牙一樣，讓政府在稅收之外有了一個巨大的財源，這種額外的由政府自由支配的財源，會讓政府不再關注中小企業的發展，不再關係國內企業家的生存狀況，對國內的工業生產不聞不問，而是一心想要穩住這個財源，並由此與普通民眾之間產生了嚴重的隔閡。

你這個問題最好去找一些論文來看，我這裡只是簡單的記個流水賬。

1、明確我國土地為公有，個人或集體只能獲得使用權而不是所有權。——土改。

2、聯產承包責任制（土地財政的前身），1988年我國確立了土地承包責任制，1998年明確了各類土地出讓年限。

3、改革開放（土地財政亂象的開始），由於1998年明確了土地使用許可權的法律地位、交易模式、市場地位，土地開始作為一項「資源」在中國可以明確地進入市場，於是土地財政開始出現但是由於當時的整體市場，政策的原因，土地還是作為國家補貼性資源存在而不是市場主流資源。

4、2002年、囤地。中國沒有經過比較完善的資本主義階段，一開始對土地的稀缺性，資源性認知不足（但是招商引資進來的可都是資本主義玩家哦），從2002年開始，除農業用地外的工業用地，住宅用地價格開始進入瘋狂快車道，因此「囤地」也就成為了一種合理的商業策略。於此同時，「土地出讓金」的作用開始體現，土地出讓金，原則上理解是若干年內地租的總和一次性繳納，但是在實際操作上，他又更像是稅。所以土地出讓金成為了一項：既不是稅務收入，也不是地租收入的第三方收入，國家在土地出讓金管理上存在重大缺陷！

5、2006年國家土地出讓金管理辦法出台。和上一階段中間隔了四年哦。而且這個管理辦法80%的內容都是：不許！不許這個不許那個，可見這四年到底有多亂，大家有興趣可以百度一下（土地出讓金_百度百科），這裡不展開。但是原則上，土地出讓金是本地市用於基礎設施建設或城市發展的基礎資金，這個論調一定下來，明確了土地出讓金的地市自主性！

6、2010年，民富快車道，個人購房意願和需求達到頂峰，同時中國的自主創業企業發展也達到一個峰值。這就導致土地出讓金在地方財政佔比中大幅度提升，而同時，由於早期的設施建設成效，招商引資需要補貼的政策和資金大幅度減少，土地出讓金就成為了市財政的重要可控可用資源！——同時也由於政府在土地流轉過程中的唯一權力性質，導致權力尋租空間巨大。

7、2016年新土地管理使用辦法規劃，即雄安新區規劃和後來的各種國有土地出讓嘗試。目前來說我個人對這個事情還沒很明確的看法。

——————————————以上是土地財政的發展歷史。——————————————

關於「飽受詬病」的土地財政，這個倒不至於，大方向上來說土地財政極大推動了我國城市化發展和基礎設施建設。優點還是很多的，主要問題出在（1）「賣地」的短視性（2）土地掛招拍過程中的腐敗行為（3）土地徵收補償問題。

優質房產資源的稀缺性才是房價暴漲的原因，是因為房能賣到那個價，土地才值那個錢，而不是反過來。

香港土地政策是世界上最失敗的土地政策，沒有之一！

香港土地政策類似中國土地政策，採取的是土地政府所有，房地產商購買使用權的形式。香港土地政策和大陸土地政策只有兩點不同：（1）香港允許囤地！香港允許囤地！香港允許囤地！（2）香港土地到期採取續租制！

從本質來上來說，香港在回歸前及回歸後，還是屬於資本主義政治模式即財團——政黨——政府的形式。——以上三點決定了香港土地是可以「永世壟斷」的！

結果：香港土地中有23%屬於難以開發或不宜開發土地，包括丘陵地形、近海地形等等。

香港有55%的土地屬於森林公園！香港有55%的土地屬於森林公園！香港有55%的土地屬於森林公園！——不開發的原因是環保問題，提出環保問題的是財團或者財團的槍手！

22%的土地為商業和住宅用地，這些地已經賣光了，所以也就沒什麼土地財政的問題了！除非你把市政府的土地賣掉！

結果就是香港政府竭盡全力提供的公租房被稱為：籠子。如果題主你認為香港土地政策好，那麼建議你看看《籠民》，如果覺得《籠民》太沉重，可以看看《老笠》一開始主角怎麼形容自己。

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中國的土地政策，決定了政府作為土地唯一持有者和轉讓主持者（私人不許轉讓土地），是符合社會主義經濟結構的（由政府主導重大經濟決策）。但是政府作為仲裁方，在土地轉讓過程中獲取資金，有當運動員又當裁判的嫌疑。不可否認的是，在中國第一輪城市化進程（30%—50%）過程中，土地財政制度起到了巨大的推動作用，解決了政府在配套設施建設投資方面的資金問題，也產生了大量的亂象，例如強拆和腐敗。

因此這二十年來的土地財政情況必須得到改變，針對此問題大家提出了很多想法和措施，目前也有多個試點地區開始試點，在保障房建設方面也嘗試過最少四種不同的建設運營體系，在未來十年內土地財政情況應該會得到根本性的改變。

我還是提供一些資料吧：智堡 -- 你真正的避險資產

土地財政必然有一定缺陷，但是不得不說，如果沒有土地財政，中國不可能發展這麼快。

只不過土地財政的弊端在現階段凸顯的太強了。

實際上反倒有學者認為土地財政是中國經濟得以成功的關鍵。因為：

1）土地財政本質上是地租歸公。實際上孫中山都這樣主張。

2）土地財政避免了中國出現一個大的土地食利階層，增加了資本的收益率，從而加速了中國的發展。

3）土地財政實際上只損害了城市周邊的一小部分農民，而絕大部分農民實際上從土地財政帶來的轉移支付中得到了好處。一旦土地私有，那麼大部分農民將永遠沒有機會分得土地增值收益，只有城市周邊的少數農民將一夜暴富。實際上，北京等巨型城市近年來出現的所謂「拆二代」已經印證了這一點。

4）土地財政確保公共利益不因少數人的要挾而受阻，如台北那樣。這使得中國的大規模基礎設施建設得以快速推進。

5）土地財政不是高房價的原因，而是結果。

6）土地財政得以成立的重要基礎在於國家對土地用途的嚴格管制，即所謂「18億畝耕地紅線」。這一規定從根本上說是有利於國家安全和社會穩定的。

這派觀點的典型代表是華中科技大學的賀雪峰教授。他雖然是社會學出身，但在與周其仁等進行的論戰中，逐漸在建立了自己的經濟學理論，特別是地租理論。博客地址在此賀雪峰的博客、賀雪峰的blog

當時中央財政一度十分緊張，窮到有的部門不借錢連工資都發不出，不得已搞了分稅制改革。但是中央拿走了那些好收的稅源，把難收的留給地方。這導致地方政府承擔了大部分公共支出職能（比如基建的大頭），能收的稅卻很不夠。於是又拿出土地財政來解決地方財政的困難。所以看起來都是地方政府在瘋狂斂財，但其實中央也是獲益者。

本質上是拿來救急的政策，理論上財政收入富裕以後應該適當放緩。但是有錢不賺是...?

再加上一度盛行的以GDP考核地方官員的體制，政府拉GDP最有效的就是基建。上一代搞土地把GDP搞上去，換屆拍拍屁股走了，下一屆上來以後你說不大搞基建然後GDP負增長等著被擼下台？於是催生了無數鬼城和沒有企業入駐的開發區。搞產業周期長，能不能在任上堅持到出成果都是問題。有賣地搞基建這條最快速有效的升遷途徑，誰還去吃搞產業的苦呢。

所以啊，人總是會死在自己最愛的東西上。土地財政一度起到了正面的作用，現在只是到了時候而已。

歷史和背景很難說了。總之這是一項所謂的改革，最初從國有劃撥土地變成招投掛有償出讓，據說是為了提高效率，提高土地應用和附加值。但後來則變味成了地方政府最直接的財政資金來源，所以地方政府樂此不疲。

土地財政來源是什麼，可以看看什麼時候開始這種情況。可以說最初來自分稅制。最初我國曾經出現一個怪象:中央向地方借錢。這種情況對於中央角度來講是權威嚴重不足，中央還得看地方臉色。於是分稅制誕生。簡單來講，地方要把70%的錢給中央，但是地方的事務並沒有一併上交，進而出現第二個怪象:地方事情各種多，什麼都要地方做，如果有興趣跑到基層做做某些崗位鍛煉發現他們忙的像總理，但是錢呢，嚴重不夠。這個時候賣地的主意就打起來了，靠賣地地方政府大幅度獲得錢維持運轉，事情越多，賣的更瘋狂。近年來，更是一些興趣事情，比如賣地也飢餓營銷，單位地價越來越高，維持地方自身的財務。

地價越來越高，直接成本上升的就是開發商，我樓面地價拿下來一平米4-5w，你讓開發商房子賣個1-2w，怎麼不讓他改行做慈善。那麼房價指定不高不可能。這裡推薦朱道林教授的文章，簡單結論是房價越高的城市中，成本中地價越高

最後房價開的過高，最後轉嫁壓力的人就是消費者了。