炒房團是怎麼炒房的？

假如原來一套房子100萬，我首付了30萬，剩餘70萬貸款，利息總共50萬。然後陸續支付了月供和利息共計10萬元，這時房子總價漲到200萬，請問這個時候我把房子賣掉，到底賺了多少錢？

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你點贊，我曝光，帶你看看真實的炒房團是什麼樣的。

在接觸這個圈子以前，我一直堅信，「炒房團」不過是媒體炒作出來的噱頭罷了。

直到機緣巧合之下，加了幾個圈內大佬的賬號，才算是徹底顛覆了我以往的認知。

原來，他們竟然是這麼玩的！

先說說真實的炒房團，到底是什麼樣子吧。

首先，我們一定要明確，炒房團真的沒有那麼大的能量，能改變一個城市的房價運勢。

比如現在的北京，正在下跌，你問我如果炒房團過去了，能不能很快就把北京房價炒上去？

再比如，杭州現在已經漲到天上了，炒房團能不能過去，讓杭州房價再漲一倍，超越北上深？

100%不可能，這想都不要想，真當他們是神仙吶？

炒房團真正牛逼的地方，在於【借勢】，在於【順勢而為】，在於【催化加速】。

他們往往能準確找到房價即將上漲，並且還有很大潛力的地區，並把這股潛力快速激發出來，然後在半年之內獲取3年的收益，之後拍屁股走人，讓接盤俠們等到2年以後才能解套。

這就是他們最牛逼之處，就像高倍率催化劑一樣，能快速將一個本應是3年的升值空間，縮短至1年甚至半年內，爆漲完畢。

所以，這也是為什麼炒房團經常會成為新聞上背鍋俠的原因。

房價連漲3年，大家都怪ZF，房價半年內漲完，大家都怪炒房團，ZF甩鍋成功。

認清了炒房團的本質後，我們來看3個真實的例子，帶你親身體驗一下，炒房團的心路歷程。

去年12月，重慶房價剛剛有了漲勢的時候，某圈內大佬就公開發文表示，正在布局重慶，力挺重慶未來的房價。

當時，就有重慶本地人說了，重慶這個地方你們懂個卵，炒房簡直就是做夢，你們根本想都別想。

然而，現實卻啪啪啪打臉。

從緩慢上漲，到突然暴漲，你能給我說這是巧合么？這背後沒有任何大佬和炒房者的影子？

從16年12月到17年5月，恰好是半年時間，獲得了最大的一波漲幅，如果這個時候賣出，算上首付槓桿，至少能有1倍於本金的收益。

這是其中一位，重點布局重慶的「大佬」，所釋放出來的能量。

「炒房」這個群體，不是一個嚴密的組織，而是由一個個財富圈子組成。

這些小圈子之間，並沒有穩固的聯繫，所以往往一個或多個圈子布局同一個城市的時候，相互間也沒有來往。

除非體量太大吃不下，催化劑也無法完全催動的時候，才會想辦法聯繫其它圈子來幫忙。

就像剛剛在上面舉的那個例子一樣，那個「大佬」習慣於帶幾個圈內人自己玩，最多開開課，指導指導學員買哪裡，一般不會親自上陣。

而下面這個布局唐山的大佬，則喜歡帶幾百個房產投資人一塊玩。

（下圖截取自16年底）

這還只是眾多布局唐山的一個圈子，僅僅有幾百人罷了。

看看唐山10月前的房價走勢，再看看10月後是個什麼樣子。

時間節點都如此清晰，10月之前的房價就是一條直線，之後立刻開始走高。

而且從16年10月-17年5月，依然是半年的時間，上漲完畢，開始橫盤。

這個時候，你再想想我所說的【借勢】，是不是更明白一些。

炒房的本質，不是把一個根本沒希望的城市炒到天上，不然他們怎麼不去炒鄂爾多斯？

炒房的本質，其實是找到一個有潛力的城市，在其可能要上漲的初期，就立刻用專業的宣傳吹漲手段和大量的資金，直接把房價引爆，爭取最快時間把潛力透支。

我們再來看一個例子，這是今年比較火熱的一個，炒房團扎堆的城市，嘉興。

有圈子去炒房其實並不可怕，可怕的是好幾個風馬牛不相及的圈子，都不約而同的去一個相同的城市炒房！

然而實際上，他們彼此之間完全沒有任何聯繫，只是因為這個城市太符合炒作的要素！

（下圖是今年4月11日我留存的截圖）

下面這個是另一個圈子裡的情況：

值得注意的是，這個炒房團還有幾個初階小白會員，因為擔心商業爛尾而有些遲疑。

但是炒房團的帶頭人，必然是不會去考慮商業地產有多爛了。

炒房團往往是看到一個巨大政策利好之後，發現有炒作的機會後，就立刻無限放大這個利好，給這個利好不停的加槓桿，製造出人為的稀缺性，短期急速拉高房價，吸引大量的小白進入接盤，然後套現離場的一種行為。

嘉興的利好源自於哪裡？

原來，是因為嘉興要接軌上海了。這和唐山的那個利好，在炒作的本質上如出一轍。

我們再來看看嘉興現在什麼樣了。

由於17年大環境不好，又是限購又是定向加息，所以房價只催化了4個月，就基本上見頂了。

不過，哪怕只有4個月，炒房團也至少能獲得50%以上的槓桿收益。

所以說，那些在5月以後買重慶，買唐山，8月以後買嘉興的人，大概率是在接炒房客們的盤，幫炒房客們賺錢。

3個例子講完了，下面我們再來說說，炒房團具體是怎麼操作的。

看看他們到底用了什麼方法，解決了限購的問題，資金槓桿的問題，又是如何在短短半年時間內，快速買入賣出，賺取差價，從中牟利的。

未完待續。

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炒房團看似神秘，邏輯卻非常簡單：都是利用價格槓桿的優勢，短時間哄抬價格，渾水摸魚撈一筆，或者等待蝴蝶效應坐收漁利。

從這個角度來說，馬雲身為浙商，卻有著徽商和晉商的習氣，他從來不屑於採用這種玩法，而是和幾百年前喬家大院或者胡雪岩的錢莊、票號一樣，布局一盤大棋，注重長遠發展而非短期的暴利。

但所謂「在商言商」，這種短線的操作也確實很適應變幻的大環境。90年代的時候，提到浙商，多半會是魯冠球這樣的實業家，但後來浙商逐漸演變成了了「溫州炒房團」、「東陽高利貸」等現象的代名詞。

不過，伴隨著國內調控的收緊，越來越多的炒房團開始轉戰海外。

上周在洛杉磯，我有幸作為媒體代表參加了一場由ITPC、IIPC和美國聯邦商務部聯合舉辦的印度尼西亞招商論壇，之後的酒會上遇到了很多來自美國各地的華人投資者以及來自中國大陸的炒房者。一位業內人士告訴我：去年增長的高凈值人群中，有接近15%的炒房者，而其中的相當一部分，將海外炒房作為主要戰場。

其動機不言自明，海外資產的配置對於這一部分人來說是絕對的剛需，既有分籃避險的考慮，又有較為實際的打算。這部分人群不僅是海外購房的生力軍，同樣也是投資移民和美高美本家長的主力群體。

而這樣的大勢甚至影響到了當地的時局。前些年海外炒房團趨之若鶩的溫哥華，房價一度漲到了爆點，當地民眾極為不滿，以至於政客在聯邦大選的時候，將上台之後嚴控炒房的許諾作為拉票的宣言之一。

所以，炒房團中一部分人選擇了轉移戰場，儘管加州陽光下的美國西海岸仍舊不失為優質資產的保底選項，但是開闢新的投資市場，還是成為了逐利的人群眼下最為焦灼的問題。

這也是他們來到這個論壇的原因——直接的面對當地政府的官員和華商群體，能夠更好地一探虛實。

這部分中國炒房者，對於政策動向異常敏感。

眾所周知，中國炒房者的邏輯非常中國特色，和股市一樣，樓市投資的選擇也往往是政策市導向，譬如城鐵修到哪裡，哪裡的房價就會迎來幾乎百分百的上漲預期。這種中國化的思維，也移植到了對海外房產的投資之上。

一名資本圈的老江湖告訴我，下一步他們預備開拓亞洲尤其是東南亞的房產投資，因為這一塊的市場，潛力很大。現在的中國海外炒家們，不像過去那麼盲目，譬如紙醉金迷的迪拜，不再列位他們的考慮範圍之內，反倒是一些看上不太發達的國家，譬如柬埔寨、越南和印度尼西亞之類的，因為一帶一路的關係，未來升值潛力巨大。

與此同時，對發展和GDP的渴求，讓這些國家對於引入投資給予了良好的政策土壤。

論壇上，印度尼西亞方面的官員接受我採訪時表示：印度尼西亞具有良好的財產保障政策和整體環境，愛投資者將會得到當地政府的背書，不會因為政局變動和商業環境改變而承擔潛在風險。同時，近年來基礎建設和提高能源利用效率的投入，也讓印度尼西亞位列國力上升經濟體的前列。

當然政府的承諾再好，也要看投資者是否買賬。炒房團作為投資群體中熱錢的存在，其動向無疑引人關注。在論壇的酒會聚餐上，我偶遇了一位熟人，也來自浙江，是我媽的朋友，很早下海的炒房客的一員。

這位阿姨和我攀談，說到她對論壇的主題不甚感興趣，因為多半是在鼓吹「現在印尼的投資環境有多麼好，人力成本低廉，比中國還低，而且中國還有中秋國慶春節各種節假，他們沒有，所以特別特別適合投資辦廠。」眾所周知，現在的印度尼西亞有點類似於本世紀頭十年的中國，大量Made in China都轉移了過去，這從一些像adidas、asics之類的運動品牌遷廠可以窺見一番。

而她感興趣的，是印度尼西亞「低廉」的房價和地價。

阿姨跟我說，那兩年限購特別凶的時候，他們曾經一度轉戰二三線，但是終究沒有戀戰太久。

「還是要站在大局觀的角度去看。」阿姨早年是原杭州商學院的老師，所以說起話來格外有知識分子的氣質。「中國最值得投資的還是一線城市的房子，是絕對的優質資產，泡沫即便有，也是相對於短期的，二三四五線，就說不定了。這是我們當時的判斷。」

我問她，為什麼是相對於短期的泡沫。

她說：「中國的房價就好像往一個非常高的杯子里倒啤酒，雖然在某一個時刻看來，泡沫的高度是高於實際啤酒的高度，但是隨著新一輪的倒酒，很快啤酒的實際高度就會超過之前泡沫的高度。」

阿姨說只留了北京和上海這兩個「超一線」城市的房子，國內基本上沒有操作了，抽出資金來炒外市。從美國到加拿大，集團化運作的資金槓桿，力量是巨大的，阿姨他們所到之處，房價「勢如破竹，噌噌上漲」，頓時一片哀鴻遍野。

近兩年，他們又盯上了「一帶一路」，這也是她為什麼要過來的原因。

阿姨說，她的朋友中，之前有在柬埔寨或者泰國買房的，現在已經賺了不少，別小看這些國家看上去不發達，但是GDP增速相當驚人，和十幾二十年前的中國差不多。GDP和房價的相關性是最為顯而易見的，所以在低位時上車就好。

不過，自從外匯管制之後，錢是越來越難出去了。最新出台的政策明令禁止買房，搞得不好還會被罰款。

但是他們仍然有辦法，通過實業轉房產的方式，可以將實業投資獲得的收益投資房產，不過這種方法需要的周期會非常長。另外，還有其它鑽空子的方式，估計比較敏感，在我的追問之下阿姨語焉不詳。

我問到，東南亞市場未來會取代北美么？

她回答說，未來一段時間肯定是熱錢湧入的地方，長久來看，肯定不比歐美了。此時此刻我們所在的地方，才是未來世界的中心之一，這是由強勢文化和科技革命的地位決定的。無論是洛杉磯還是灣區，比鋼筋水泥更硬氣的是好萊塢和FLAG....它們才是確保房價保值不垮塌的鋼筋混泥土。

實際上，像阿姨這樣的買家，算得上是較高段位的，所以看到了問題的本質。

從買家的群體來看，有之前在北美炒房多年的老江湖，他們往往資金充裕，手握加國「二華」或者美國加州的房源，沒有後顧之憂，便想來嘗試一下新興的市場；也有剛剛進入炒房領域的新手，覺得現在北美很多地區的房價處於高位，就選擇了看上去潛力尚未發力的東南亞市場。如果說東南亞和第三世界市場是風口的話，北美的地產投資就是更像old money一些，穩健、長期的為置業人帶來收益。

而在美買房的主流地產經紀公司，包括Re/Max在內名下都有不少華裔經紀人。與餐飲業、中低端娛樂業和汽車行等並列，地產經紀是老一輩華人立足北美的主流職業。華人地產網創始人許圳野表示：「正因為從業者背景複雜，容易讓來自國內的置業者吃了信息差的虧。」從投資者的角度出發，缺乏第三方評估和信息整合機構的或許正是這個現象的成因之一。而Huarenhouse則代表了新一代華裔創業者做的嘗試：或許擁有半個世紀沉澱的北美地產行業可以在互聯網化中找到解決方案。

遠在萬里之外的中國，印著Deigned by Apple in California的機器源源不斷地流向早早排隊的人群中，院線每月輪番上映的出自五大片場的吸睛電影。這一切，和帝都地鐵早高峰的人滿為患一樣，看上去似乎永遠那麼堅硬，那麼一潭死水，那麼牢不可破。

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把腦袋別在褲腰帶上。

哦不，我是說，拼了命向銀行套貸款然後瞄準一個地方拼了命買。

那些質疑不是把腦袋別在褲腰帶上的人，

來，正好這個月開會，你有種現在把房子抵押了去炒嘉興的房子啊。

你不是覺得穩賺不賠的么:D

真土豪劣紳，大都是不投機的，或者說人家風控的能力強到把投機變成投資。

投機的那些，早晚得死。黑天鵝雖少，但是總要出現。

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過百了，來回復一下。

1.有知友說這是個人投資，算不上炒房，更算不上炒房團。

這個我認可，確實算不上炒房。和濟寧市大部分炒房的中介大咖們比起來，我真的只是算投資。至於炒房團嘛，應該是最近幾年資金監管，政府監管的越來越嚴了。像幾個高票答案說炒房團聯合開發商炒房的，我是沒聽說過。當然不代表沒有。

2.有知友問，房子買來不用裝修不用買家電就直接出租嗎？

可能是我描述的不夠準確，這種老舊二手房都有裝修的，家電傢具也會有最基本的。因為這房子一直有人租啊，說白了是鐵打的租客，流水的房東。。。。

3.還有知友說，濟寧這破地方，房價能這麼高？

濟寧還算好吧，山東省前5，全國前45。基本上很多能說的上來的三線城市，人口和gdp還真不如濟寧。

4.濟寧的房租這麼高？

這個確實是這樣。我有幾個南方城市的領導前幾年剛來濟寧的時候，都反應濟寧房價這麼低，房租卻不低。舉例，我有一個同事。是我們公司的房姐，06.07年在冠亞星城（濟寧比較有名的中端社區）買了兩套90的小高層，均價3500-4000，總房價也就33萬左右。裝修好以後，每年租金兩萬5。

以下是原答案：作為房地產的圈內人士，聊一下自己的炒房經歷。

坐標山東濟寧，三線城市尾。截止2017年11月8日，市區房價均價9000，郊區房價6500，以上為高層房價。

本人2015年，看中市中心兩套學區房，一個三樓一個四樓。建造時間是95年，幾乎是已經老的不能住人了，面積均是66平米，有儲藏室。當時均價6500，本人看好2-3年能突破8000。

當時兩套房款總價約為82萬，加上中介費契稅等，不到84萬。

第一套，3樓，首付20%，8萬，公積金按揭34萬，月供1820。到手直接出租，月租金1200。

第二套，4樓，首付25%，10.8萬，商貸按揭32萬，月供1900。到手直接出租，月租金1100。

2016年房價漲到7800。

今年年初漲到9000，9月18號房產證滿兩年（滿兩年交易省不少稅），計划出手，要價1萬，一套當天出手，第二套3天出手，實際成交價9500左右。3樓一次性，4樓按揭貸款，目前還有20萬銀行貸款等待放款中。

相當於我用18.8萬，加上槓桿，兩年時間撬動了125萬資金。並從中盈利近42萬。兩年的房貸月供幾乎被房租+公積金抵消掉了。

點贊過百上房產證。。。。

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前陣子參與過環京地區的購房團,縱覽答案,千篇一律,但恐怕沒幾人真正繳了學費,認到大哥.

購房團的組成結構如下:

老師(帶頭大哥)

跟班(老師的團隊)

資深學員(真正能拿出錢買房的人)

普通學員(繳納入會費後觀望的人)

老師(帶頭大哥):通常是那些永遠看多的那群人

這些人往往具備一定的人脈和號召力

但其本質就是一個高級中介,他們手中通常會握有房源.

老師的盈利點不是俱樂部的入會費,而是樓盤中介費,以及學員購房款的抽成.

跟班:老師團隊成員,跟班的構成五花八門,有學員,有原先房地產行業裡面的人,他們分工明確.

有些負責找房源,洽談,有些負責拉學員,等等.

當一個學員進入到一個俱樂部後,打交道最多的便是各種跟班,老師往往是高冷和惜字如金的.

資深學員:如果說被深度洗腦,可能不恰當,因為他們自己或許也堅信房價會漲

資深學員構成同樣五花八門,有錢多人傻型,也有精英階層,甚至還有阿姨大媽,老闆太太,社會知名人士,無所事事的富二三代...等等

他們的特徵是有錢.

他們是支撐起老師業務,以及樓盤所在地塊房價的中堅力量.

普通學員:相當於網路會員,資金實力有限,但又想了解一些內幕的那群人.

隨著x信群的普及,原本高昂的入會費變得相對便宜,這使很多普通人有機會加入到這個圈子裡.但很可惜,這個圈子的真正門檻是錢.

在房地產青黃不接的年代,網路入會費正在成為老師們的另一項額外收入.

但是值得一提的是,我在普通學員這個階層裡面,遇到過剛需和改善型需求,想買一套房子自己住的朋友.

就拿環京來說,新區,大學城,飛機場,深水港...基本都能曾出現過這些人的身影

本著不砸別人飯碗的原則,就說這麼多,懂的人自然會懂,且行且珍惜.

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炒房團是全宇宙最佳商業模式！

炒房團和開發商同謀：

1. 以對象樓盤20-30%套數購房，用很低折扣購房（簽訂建高價格購房合同）；提供首付款；

其中玄妙：

開盤暢銷帶來人氣；（開發商獲益）

「較高價格」：

a. 做高房價，做厚未來盈利空間；（炒房團獲益，開發商得益）

b. 套取更多銀行貸款，幫助開發商緩解資金壓力；（開發商獲益）

c. 高的銷售定價，幫助開發商擋住一部分權貴部門的尋租；（開發商獲益）

其中，「首付款」可以通過合作的建安工程商用工程款的方式支付：

a. 做高建安成本，幫助開發商避稅；（開發商獲益）

b. 建安公司獲得更多業績和項目資質；（建築商獲益）

c. 通過轉包合同通過工程款把首付款以3%低稅率抽回；（建築商獲益、炒房團獲益）

d. 這些資金流通獲得的收入流水讓炒房團從銀行獲得更好的信用；（炒房團獲益）

2. 進入預售之後交房之前通過「退房」再銷售交給接盤俠--真正的買房者；

其中「退房」，可以避稅；

另外，有資金實力的炒房團還會給項目開發商提供高利貸，這對很多中小開發商來講是救命；

所以越是調控（開發商的融資和銷售困難），就越是炒房團出擊的大好時機，推高房價由真正的購房者買單。

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浙南人來說說被大家妖魔化的溫州炒房團吧。炒房團的入門標準是六套房，也就是說手裡六套以下的只適合自住出租或者多套小房換大房。炒房團也不能憑空炒高房價，只能在上漲周期中，乘著政策及消息刺激下短時間造成某地幾個新樓盤的房源緊張。

1. 上漲周期保證在加槓桿(商業貸款)的前提下，也能有安全保障。

2. 政策及消息刺激，保證短時間有盈利。

3.同時，由於一個地區新樓盤不會太多，炒房團以團購的方式，低價拿走大部分房源，造成短時間稀缺。

之後幾個月內，在這些因素的作用下，房價快速上漲，達到一定程度後，炒房團會直接出手變現金。直接找開發商變更名字就行，不用去交易中心交易，賣家買家都不用交稅。這樣的方式，幾個月內應該能達到30%以上，甚至50%以上的收益。

其實在如今如此嚴格的限售限購政策下，炒房團的對住宅的炒作也不太容易，不過對於商業地產，一直有這種快進快出的套利交易。另外一些關於房子抵押再買房再抵押的方式，網上有詳細的說明，就不解釋了，這也就為啥六套才是入門的一個原因。

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國家隊是直接高價拿地，跟你玩明牌。

普通炒房團首先是地方政府默認，然後是高槓桿（20倍起步，普通人做不到），找准具有稀缺稟賦的樓盤，計算控盤成本，負擔得起就一波剛上去了。炒失敗了就以租養息，繼續熬幾年，一般都能解套發財。

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轉個新聞來回答吧！

作者：中國證券報記者

原出處：搜狐新聞

原文鏈接:炒房團9個月把漳州房價炒高兩三倍 輕鬆捲走2億

炒房團9個月把漳州房價炒高兩三倍 輕鬆捲走2億

記者手記

如果不是這幾天的採訪親耳所聞、親眼所見，我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業模式。

炒房團怎麼在9個月把漳州房價炒高兩三倍 「聯手坐莊」輕鬆賺2億元

下個月，我的採訪對象魏廣華就要離開漳州了，尋找下一個獵物。在他的「團隊」進駐福建漳州的9個月里，這裡的房價高歌猛進，他帶來的2000萬現金，也只花出去了1000多萬，現在卡里一共躺了接近5000萬現金。「炒房要的是夠准夠快夠狠，無異於刀口舔血，狠賺一把就要離場，尋找下一城。」很難想像，作為樓市炒家中的新兵，魏廣華的撈金速度竟如此之快。

下面，是中國證券報記者再現的三個城市的炒樓故事。在一輪輪的房價上漲中，有的人暴富了，更多人的未來被房子裹挾，艱難前行。

漳州「坐莊」風雲

漳州地處閩南金三角，東臨台灣，南接潮汕，距廈門島僅40分鐘車程。這裡月月瓜果應市，四季和風拂面，是休養生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花，也將漳州的名氣播撒到全國各地，而最近半年來，其「如雷貫耳」的方式，卻是漲幅位列全國前列的房價。

「9個月時間，均價漲2倍，個別樓盤超過3倍。」在這閩南人極為重視的清明節，泉州人魏廣華缺卻「捨不得」回家祭拜先人，他「竊」以為自己為漳州房價的巨幅飆升「做了不可推卸的貢獻」。

來到漳州前，魏廣華是一家鞋廠老闆，因近些年「實體難做」，加之2016年初廈門房價節節攀升，他的幾個業餘炒房的兄弟都收穫頗豐，魏廣華經過縝密考察後，決定加入這支隊伍。於是，每人拿出2000萬資金，湊了接近2億元，殺到廈門島的後花園——僑鄉漳州。

「聯手坐莊」這種在股市裡操縱市場的方法，也被他們嫻熟地「嫁接」到房產領域。雖然魏廣華只是個新兵，但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產市場撈金。「我以前做實體經濟，成日操心操肺勞神苦思，反而吃力不討好，但是房地產不同，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問題，你就躺在家裡賺錢了，這種四五線城市，前期政府不僅不會幹預，反而非常歡迎房價上漲。」剛開闢新領域不到一年的魏廣華，講起「秘籍」已經頭頭是道。

2016年6月，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備「大幹一場」時，市區房價均價每平米約為6000—8000元，短短9個月過去，新樓盤開盤價鮮有低於每平米1.5萬元的，個別湖景、江景、學區房，甚至在2.5—2.8萬元之間。

回想起這9個月的光景，魏廣華自稱「如入無人之境」。「2016年中，廈門島內的均價已經突破4萬元，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當時我已聽聞漳州市區有兩片舊城拆遷，以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款，此刻拉升房價，不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點學區房和廈漳同城化的概念，是個很適合講故事的地方。」

到漳州安營紮寨後，魏廣華他們早已事先踩好點了，首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房——

冠城國際，彼時該小區均價約為1萬元。這是個典型的「學區房」二手盤，小區內「流通盤」不到50套，介於60—80平米之間，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下「流通盤」，這就相當於控制住了該盤近乎全部的流通市場。

這一「套路」屢試不爽，魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮製，陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居，總共花出去不到1億元。這在當時，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時，剛過去三個月，而漳州的房價已被在他們的刺激下，每平米漲了近2000塊錢。

「十個人要一口氣買下這些房子不是易事，難免樹大招風。上數量級的投資，得從老家親朋好友那裡借來身份證。但親朋好友畢竟有限，於是，他們就通過中介公司找農民工買身份證，之後再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶，對收入證明也不會認真核查。這樣做不僅悄無聲息，還能拿到貸款優惠。」魏廣華說起如此「簡單又暴利的賺錢方式，感覺有點上癮」。

吃下市區三分之一的流通盤，僅是魏廣華的第一步驟。接下來，他們找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產中介機構合作，開始一天一天地刷新手中房產的掛牌價格。「只要我們手上的房源一起抬價，再散布房價即將大漲的消息，在售的房東也會跟風抬價，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會擴大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價，也可以直接刷新掛牌價。」魏廣華表示，聯合中介機構後，就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑，為「廈漳同城化」、學區房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初，「廈門地鐵將修到漳州市區」的消息已傳遍漳州的大街小巷，「同城化」的概念也已經深入人心，成為市民們茶餘飯後的談資，也成為房價瘋漲的催化劑。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及泉州、廈門等省內土豪紛紛趕赴漳州掃樓，這個偏居福建東南一隅的四線農業城市，在市區人均收入約3000塊錢的情況下，市區房價卻以近乎「一天一價」的態勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發。

2017年4月初，魏廣華在漳州賓館見到中國證券報記者時，滿面春風得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中，他說這輩子從未想過有如此輕鬆的賺錢方式，他們手上近500套房已基本都轉手，當時投出去的1.2億元，凈賺約2億元，已經開始尋找下一個城市。

「這不到一年的房價漲勢，我看在眼裡，感到心酸和氣憤。在這種風氣的感染下，將來沒人願意腳踏實地做實業。炒房團掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個青年家庭一生的財務支出。

一個炒房團就能輕鬆捲走2億元，5個團就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來後，拱手送給他們的。」漳州當地一位官員告訴中國證券報記者。

基金經理「結夥」赴貴陽

接通胡英傑的電話時，他的語氣輕快嘹亮，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望。因為，他三個月來的調研總算塵埃落定，下一個目標就是貴陽。

胡英傑，炒家，2015年「股災」之前，他是一名有十年從業經驗的基金經理。自股災「敗光」之後，他的主營業務從炒股變更為炒樓。在深圳挖得「災後重建」的第一桶金之後，他開始尋覓下一個獵物。

「相對於琢磨不透的股市，樓市風險更小，利潤更高，更易於把握。」胡英傑似乎已經打通股市和樓市的任督二脈，「最核心的是運用槓桿原理，以小博大，藉助銀行貸款把投資放大。股市的槓桿太低，買多少股票，你就要投多少錢，貴陽的樣子，我現在投個30萬塊錢，可能就可以把一個100萬的房產買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大4倍。」

胡英傑不是一個人在戰鬥，和他一起「不務正業」的小夥伴還有五個，每個人身上都有三五千萬現金。但是，他們對銀行貸款一直情有獨鍾。即使手上有足夠的資金，也不會一次性付清。首付款比例越低，槓桿效應就越大，自有資金的回報率就越高。

「炒樓和炒股差不多，找准有題材、有概念的樓盤，聯合坐莊吃下市面上的流通盤，而且要吃小戶型，這樣成本低，收益率高。」胡英傑是2015年10月份正式「下海」的，他慶幸自己走入了「一片新天地」。

Wind統計數據顯示，從2015年6月15日開始，之後的181個交易日，A股市場共發生了17次千股跌停，佔比接近10%。也就是說，幾乎每10個交易日股民就要經歷一次「股災」。

正當股民們對著A股走勢長吁短嘆，哀其不幸怒其不爭時，樓市已連創新高。「在此做一個簡單的假設，如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子，該房產現在市值約900萬元，收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用於購房的首付90萬元投資於股市，到如今能保本已算萬幸。」胡英傑表示。

那麼， 胡英傑這回為什麼會盯上貴陽呢？「這些年我一直在關注貴陽花果園小區，該小區被譽為中國第一神盤，是亞洲最大樓盤，佔地1830萬平方米，計劃入住人口50萬人。從今年1月初開始，胡英傑在花果園租下一套房，白天他有時到市內各個中介門面串門，有時在家做功課，對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距，並試圖尋找原因。但是，晚上9點過後，胡英傑和他的夥伴們都要雷打不動地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所採取的方式也簡單，在樓底下挨家挨戶數電燈，並認真做好筆記。

經過三個月的調研，胡英傑基本摸透了，花果園的入住率已經達到80%。這個「神盤」的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。「你知道嗎，貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。」胡英傑說，按照他過去兩年在深圳積累的經驗，兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最凶。而從縱向時間上來看，貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會城市的房價對比來看，貴陽與他們還差一截。

「4月中下旬住建部要公布全國70個主要城市的一季度房價走勢，貴陽肯定又墊底，這塊窪地一定會吸引遊資進來。貴陽市內交通比較擁堵，也是國內比較有名的賭城，地鐵房概念肯定能火。下一步，我們的計劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低，容易轉手，也容易抬起價格。」胡英傑說。

G縣的賣地「生意」

G縣地處「襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越」的江西東部，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬於靠山吃山的內陸小縣城。當地青壯年多在閩粵兩地務工，只有春節時，各地車牌會「雲集」縣城，之後又冷冷清清。

2011年，江蘇「土豪」徐波來到此地經營設廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點過後就一片漆黑。這一年，縣財政收入5億元。徐波屬於當地招商引資「圈」過來的大款，到此後不久，G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天，縣領導找到徐波，跟他商議「干出一番事業」。

「縣領導跟我說，我們這裡的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找幾位開發商過來，下一宗土地招拍掛的時候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發後，縣裡會配合你們把房價炒上去。」一世經商的徐波當機立斷，這是一個「雙贏」的項目，他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。

徐波回憶說，「那塊地拍賣那天，起拍價是70萬元，從早上8點開始，我們6個人坐在最後排。江西本地開發商每次兩千、三千地加價，一路拍到10點鐘，我們都快睡著了，才剛剛報到95萬元。眼看著離目標價還很遠，我們第一次舉牌，報出150萬的價碼，當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時後，價格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點了，我們加快進度，第二次舉牌報價230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。」

這塊地後來被規劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目，2014年開盤價是5500塊錢，在當地是「登峰造極」的高價。徐波解釋了其中的奧秘：開盤之前，就有浙江遊資團隊找上門來，答應可以一次性買下三分之一房產，前提是給予內部優惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。

「這是個雙贏的交易，開發一個項目所需的資金極其龐大，近些年樓市調控日趨升溫，房地產項目融資愈發困難，嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發商自己解決資金難題，所以財務成本相當沉重，項目開發完成後，如果銷售過慢導致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會形成財務危機，更嚴重就是破產。」徐波告訴中國證券報記者，這時候有遊資炒房團找上門，就當是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當地中介及遊資配合，捂盤惜售，統一提價，一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當地知名小學的工作，設個分校，那就是暴利的「學區房」項目。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價後，G縣又如法炮製出了兩個「地王」。這三塊地拍出去後，G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概佔到4億元。

「2016年我們的財政收入是13億元，其中預算內收入約6億元，其餘的大部分是土地出讓金。」G縣財政局負責人4月1日告訴中國證券報記者，由於實體經濟不景氣，當地的工業園基本處於停業狀態，鮮有企業開機生產，財政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補償款，他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城，現在夜幕降臨後一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當地多位企業老闆告訴中國證券報記者，「如今新開的酒店，房間基本都配了一台麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實在痛心。」

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很多人沒有仔細看記著的報道就開始噴，說說我的理解吧：

1、網上也有報道這個是虛假操作的新聞，仔細看了，反駁靠的是猜測，反駁無力，雖然我們都不願意看到，房價還是火箭上升了；

2、1000W買50套房子的問題，很明顯付的是首付，炒房的人誰會全款？他們利用多張身份證找操作不規範的信貸員合夥，貸款簡直不要太容易，你以為是普通人，放貸得等幾個月。我曾親眼見到一個房子放了幾十個公司牌子，貸款人只要是在那個辦公室拍個照即可，驚的人眼珠子都差點掉下來了。

3、信息的不對等，這種炒房團都是和中介勾結在一起的，你指望能在58，安居客上看到真信息？58，安居客上發布的信息50條能有一條是真的就不錯了。

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以下內容來自一些我的朋友，親戚以及一本書《房噬》，另外其他的細節也別深問我了，問了我也不會說的

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其實房地產營銷環節里藏著的一個現象，只是幾乎參與者都對其中諱莫如深，不願意多聊。因為這裡面涉及的水比一般人想像的要深的很多

對於炒房團，很多人都認為是暴發戶或者有錢人。其實真正參與過這個環節的人都知道，真正的有錢人會買房，但是不會集中性大面積的買房，這些人一般都有自己的事業，不會把炒房當成自己的事業。所謂有錢人暴發戶，其實都是炒房團包裝出來的身份，所謂的溫州炒房團後者山西煤老闆也都是炒房團自己包裝的身份，暴發戶的身份是最容易掩護他們進行投資的

真正的炒房客其實是一群沒有錢，但是充分利用遊戲規則輾轉騰挪的一群人

關於炒房客的身份我後面再說，我先聊聊如何炒房團的遊戲規則。

首先需要明白一件事，對於現在的開發商來說，已經很少有企業採取囤地捂盤的模式了，開發商囤地捂盤無非是指望以後市場增值之後可以銷售更高的價格，而現在政府對房地產開發的稅收徵收是非常高昂的，如果你銷售過高的價格，土地增值稅就會征你30%-60%。你項目賣掉，25%的企業所得稅逃不掉，而且加上你囤地捂盤導致時間拉長之後的財務成本，而且現在對囤地政策的嚴格禁止，所以基本上開發企業都採用快買塊賣的模式進行

但是要知道，這個邏輯是在所有城市都適用的，在所有時間段里適用的。

但是各位要明白，不是所有的樓市都像北京上海一樣，一直保持比較穩健的速度發展不論價格還是成交量。對於其他城市來說，總會有淡季旺季，總會有賣好也有賣差的時候。

那麼在行情不好的時候，如果開發商需要快速回籠現金流的時候會怎麼處理。

不少操盤手都深諳一個法則，對於他們來說，銷售不是目的，銷售完之後房子抵押給銀行然後快速放貸是核心目的。所有房企內第一考核的是回款，然後才是銷售指標

所以在項目賣不動的時候，有的開發商就採取一個模式：自己找人， 自己製造房屋已經銷售的假象，然後找銀行辦理假按揭套取貸款。

但是這種做法風險極大，一旦出現問題是要負刑事責任。作為一個企業來說，沒人願意趟這趟渾水

以前還有一種方式就是在預售之前提前收取訂金的方式來緩解資金，但是這一塊的已經越來越被定義為非法集資了，機構對這一塊的監測也越來越嚴。而且涉及普通購房者難免存在人多口雜的問題，收到的錢也不多，所以也沒有很多企業願意做這件事情

現在規模比較大的企業，比如X大，研發出了另外一種可以快程度回籠資金的模式：企業自己墊付首付，降低客戶的首付門檻的方式從而實現快速銷售從而可以最快速度抵押給銀行然後套現。X大的一成首付措施就是以這個為訴求產生的。包括後來被無數房企所引用的首付貸政策，其實也是這個目的

但是這個措施的核心是項目定價不能激進，價格一定要有吸引力，否則如果成交量上不去，那麼這個措施也是無效的

對於開發商來說，最快程度的獲取現金流是根本，但是追逐利益是本性

所以在這樣的背景下，選擇炒房團來集中購買自己的房源成為最安全的選擇

第一，開發商和炒房團沒有聯繫和關係，未來真的產生法律問題也只停留在炒房團身上，開發商可以獨善其身

第二，炒房團可以解決開發商直接的資金問題，一次性集中的購買所帶來的現金流是他們真正需要的

另外，炒房團也有助於幫助開發商一起把項目的利潤做高

操作模式如下：

假設這一波房子開發商每套準備賣100萬，然後人為的提升20%價格到120萬，然後給炒房團七五折的價格，但是合同依然是120萬的方式簽約。

對於開發商的好處就是，雖然以90萬的價格賣給炒房團，但是因為合同以120萬簽約的，所以他可以從銀行獲得最高84萬的貸款，這筆錢來的非常迅速，這個是開發商所需要的

而對於炒房團來說，他只要付出6萬，就可以買到一套價值90萬而且以及合同價值120萬的房子。充分的利用了銀行達到以小博大的目的

剩下的就是開發商賬戶自己走一個流程證明收到足額首付就可以了

而能夠讓這個遊戲真正玩得起來就是

開發商必須把這一批推出房源的所有價格都提升20%，不能僅僅把賣給炒房團的房子這樣定價，所有入市房源都需要這樣定價。市場對這一塊的價格審核是非常嚴格的。

也就是說那些賣給客戶的價格也是調高20%之後的價格

這也是為什麼需要炒房團的原因，因為只要炒房團的基數夠大，能夠一次性吃下的房源夠多，那麼這個遊戲才有繼續玩下去的理由。

只有炒房團一次性可以吃下當批房源50%以上的份額，開發商才會願意走這條道路

如果一次入市可以吃掉50%，那麼相對來說資金鏈也就緩過來了，那麼剩下的50%因為調高了價格，賣一套就是吃一套利潤，慢慢賣不著急。

看到這裡的時候，不少人會問，為什麼要這樣鋌而走險，項目直接降價20%然後直接賣給客戶不就行了么

是的，沒有錯，開發商寧願漲價玩這種腹黑遊戲也不願意降價對外銷售。

理由有兩個

1、需要考慮之前客戶的情緒，如果採用降價措施必然會引起他們的反饋，後續會有大量的糾紛產生，不利於未來的銷售工作

2、如果低價銷售，麻煩更大的是吸引了社會各個層面的權貴，這些權貴買房子從來不付錢，就是看準你低價入市鎖定你的房源，等2-3個月漲價之後轉手賣掉。這樣的好處就很好的規避了索賄受賄的問題，可以美名其曰投資所得

而如果後面樓市不好了也不要緊，直接房子不要了，反正也沒付過錢

如果不聽從權貴的意見給他們房子，那麼這個項目想要開盤則是很困難很困難的事情。這種現象別說外地，今年年初在上海依然有發生，這個後面有機會再和大家聊

所以基於以上原因，開發商是不願意降價賣房子的，產生的問題實在太多太多。

但是這裡還有一個問題，房價做高之後會產生大量的稅收問題

如果稅收問題不解決，開發商依然不願意把房子賣給炒房團來解決現金流的問題

那麼稅收怎麼解決的呢

說到這裡我要和大家分享一個業內人一直會聽到的術語：工程款抵房

是不是很熟悉的名字

過去我們一直認為，工程款抵房只是開發商用來抵給建安單位工程款的一種方式

但是我要告訴大家的是：這裡面藏著炒房團洗房的深度利益鏈

之前也和大家說過，房價高了之後需要繳納最多的是土地增值稅，而土地增值稅如何計算的呢。就是售價剔除土地和建安費用之後的費用是需要徵收增值稅的。其他銷售、財務、管理等各種費用都不能在增值稅裡面剔除。而土地費用也是公開明晰的。

所以唯一可以做手腳的就是建安成本

而恰巧的是，建安成本也是這麼彈性可以操作的，從工程到綠化到精裝修，一切都可以歸納到建安成本裡面。

這就讓開發商和炒房團有了可乘之機

所以比較常規的方式就是炒房團的操盤手會成立一家建安公司和開發商簽署一個工程的承包合同，名義上為開發商負責一塊的工程工作

然後以各種理由把建安工程費用做的很高，比如各種返工啦，比如檔次做的高啦，諸如此類。

把這一塊費用做的高對於開發商來說可以避稅。而對於炒房團來說，他可以最大程度的收穫房源，對於雙方都是有利的

看到這裡，各位應該明白為什麼某一些企業老是喜歡用房子抵押作為還款的方式之一了吧。抵押房子可以加快現金周轉周期，另一方便有一些真正意義上的工程款抵房，才能掩護更多的炒房團以這個方式獲取房源

好了，大家應該就明白了，開發商如何利用炒房團這個工具，為自己獲利的。依靠這個手段，可以最大程度的獲得銀行給予的現金流，還把自己的房子單價做高，對市場銷售的部分多賣一套就是多一套利潤。另外也借用了工程款抵房這個措施達到避稅的目的

好了，如果到目前為止，是開發商利用炒房團獲利

那麼炒房團自己如何變現呢

既然前面那麼好的服務了開發商，後面炒房團的變現也依賴開發商來進行。

這一個環節的關鍵詞就是：退房

炒房團持有房子的周期不會很長，基本都是在1年左右的時間，也就是控制在開發商交房之前。一般會在開發商交房之前把房子退掉

各位想一下為什麼要把房子退掉呢，理由很簡單，退房是不需要徵稅的，不會給雙方帶來額外的負擔。另外最主要的是，退房的價格是按照合同的價格退的，也就是說用之前的案例話退還給你的是120萬，剔除銀行里的84萬，也就是說對於炒房團來說，他們直接獲利36萬

還記得炒房團買這套房子花了多少錢么，一套只有6萬。用6萬賺36萬，在一年不到的時間。這還是一個非常穩妥的案例，稍微激進一點的炒房團可以做到0成本投入獲利的模式

如果一次性買10套，就是賺360萬，一次性買100套就是3600萬。據我說知，一個成熟的炒房團一年的房源周轉數量在500套以上

這才是真正的以小博大資本遊戲

這樣的遊戲在項目交房之前，也就是開發商還沒離開項目之前完成是最安全的

剩下的遊戲就很簡單了，把房子賣給普通客戶就可以了，我們經常聽到中介或者銷售說的所謂內部房源，大多數都是以退房的形式對外銷售的。因為經歷了一年的周期，所以現在的120萬看上去也沒那麼的突兀或者嚇人，普通客戶還是可以接受的。

如果還有一些沒人接受那麼沒關係，流到二級市場好了，反正120萬，現在賣不掉再過半年總歸賣的掉的

另外需要強調的是，這一群炒房團的領軍人物，還深諳輿論操控術。不知道各位有沒有發現，總是時不時會出現各種恐慌性的言論，比如土地很貴很貴啊，比如明年會有重大利好啊，比如國家經濟不行了只有房子還可以啊之類的言論。其中有大量是這一群炒房團對外釋放的，他們就是希望製造這樣的恐慌讓所有人相信，當下的價格雖然高，但是還是合理的，因為未來會更高

現在的南京蘇州，其實就瀰漫著這樣的言論，我不知道源頭是哪裡釋放的，但是一定是有意為之

好了，現在可以和大家說說，這些炒房團是哪裡來的了

首先可以承認的是，山西和浙江是貢獻炒房團最多的區域。用煤老闆或者溫州人只是掩人耳目的方式，因為這兩種身份最簡單也最容易讓人信服。各位認真想想，國家現在整頓了那麼多煤礦，哪有那麼多煤老闆啊。

各位要知道，在歷史上，浙江錢莊和山西的票號是中國自古以來的金融大號，與朝廷的稅收不相上下，經常動輒上百萬的白銀在社會上流轉，對於這兩個地方的人來說，骨子裡流淌的是資本的血液。以小博大的遊戲規則從未寫成書籍但是卻刻在他們的腦海里

但是另一方面，這兩個區域的人卻從未得到真正的尊重。中國自古鄙視商人，甚至到了現在，我們評價浙江和山西人的第一反應就是：土老闆

所以這一群人，他們的智慧，他們的模式不能在真正合適的場合去運用去施展，對於他們來說，只有在地下錢莊里排兵布陣。用這樣的方式積累財富，用這樣的方式獲得尊重

把錢流入到房地產只是方向之一，但是一定是重要的方向

過去他們的選擇集中在一線城市，現在雖然限購嚴格，但是他們的身影從未離去，但是也逐步的往一線城市周邊的二線城市蔓延

他們的模式就是用高調的模式獲得原始財富，然後最快程度的銷聲匿跡，然後接下來是新的一波炒房人，這樣周而復始

人一直在更替，但是遊戲規則一直沒變。這也是為什麼浙江山西很少有巨富但是藏著大量的隱富的原因

有一個數據是說，炒房團在中國房地產份額的5%-10%左右，我認可這個數據

文字寫到這裡差不多就可以收尾了，對於這樣一個種群的評判各位心理有自己的價值標準

最後我就用一句話來作為總結，也作為結束

炒房團這一套的遊戲規則最根本的玩法是基於一個前提：銀行願意給個人房地產消費放貸。

在以小博大的遊戲規則里

借力打力是最根本的招數

以上內容來自一些我的朋友，親戚以及一本書《房噬》，另外其他的細節也別深問我了，問了我也不會說的

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炒房團的遊戲規則

首先需要明白一件事，對於現在的開發商來說，已經很少有企業採取囤地捂盤的模式了，開發商囤地捂盤無非是指望以後市場增值之後可以銷售更高的價格，而現在政府對房地產開發的稅收徵收是非常高昂的，如果你銷售過高的價格，土地增值稅就會征你30%-60%。你項目賣掉，25%的企業所得稅逃不掉，而且加上你囤地捂盤導致時間拉長之後的財務成本，而且現在對囤地政策的嚴格禁止，所以基本上開發企業都採用快買塊賣的模式進行

但是要知道，這個邏輯是在所有城市都適用的，在所有時間段里適用的。

但是各位要明白，不是所有的樓市都像北京上海一樣，一直保持比較穩健的速度發展不論價格還是成交量。對於其他城市來說，總會有淡季旺季，總會有賣好也有賣差的時候。

那麼在行情不好的時候，如果開發商需要快速回籠現金流的時候會怎麼處理。

不少操盤手都深諳一個法則，對於他們來說，銷售不是目的，銷售完之後房子抵押給銀行然後快速放貸是核心目的。所有房企內第一考核的是回款，然後才是銷售指標

所以在項目賣不動的時候，有的開發商就採取一個模式：自己找人， 自己製造房屋已經銷售的假象，然後找銀行辦理假按揭套取貸款。

但是這種做法風險極大，一旦出現問題是要負刑事責任。作為一個企業來說，沒人願意趟這趟渾水

以前還有一種方式就是在預售之前提前收取訂金的方式來緩解資金，但是這一塊的已經越來越被定義為非法集資了，機構對這一塊的監測也越來越嚴。而且涉及普通購房者難免存在人多口雜的問題，收到的錢也不多，所以也沒有很多企業願意做這件事情

現在規模比較大的企業，比如X大，研發出了另外一種可以快程度回籠資金的模式：企業自己墊付首付，降低客戶的首付門檻的方式從而實現快速銷售從而可以最快速度抵押給銀行然後套現。X大的一成首付措施就是以這個為訴求產生的。包括後來被無數房企所引用的首付貸政策，其實也是這個目的。

但是這個措施的核心是項目定價不能激進，價格一定要有吸引力，否則如果成交量上不去，那麼這個措施也是無效的

對於開發商來說，最快程度的獲取現金流是根本，但是追逐利益是本性。

炒房發的金融規律

炒房關鍵就三點，你也可以此對照自己會否成為一個合格的炒房客：

1、尋找到價格上漲的房產（漲幅最低不低於債務費用）；

2、儘可能多的借到低成本資金（也就是加槓桿），而成本最低的就是銀行資金；

3、維持現金流的持續穩定而不斷裂。

通過比較，你會發現所有的房產投資課程無外乎在哪個城市/哪個板塊買房漲幅最大，如何籌措到投資的資金（親友借貸是一方面，更多的是了解到銀行的貸款條件/規則/流程），偶爾也會講到如何維持房產持有期的現金流。

以上三點做得好不好直接關係到投資收益，及是否能安全的存活下來。金朝陽就敗在資產的選擇（主要是寫字樓）和後續現金流的管理上（無法再從學員處獲取後續資金），其學員則大多敗在無法獲得再融資（槓桿負債太高，在房價下跌期很難獲取融資）而致使現金流斷裂。

炒房當中還牽涉到現代貨幣體系及信用證明的原理。現在是純信用主權貨幣時代，貨幣理論上可以隨意增加，在繁榮期為了應對增加的商品/服務交易要增加貨幣，在蕭條期為了刺激經濟擴大需求也要增加貨幣。是的，貨幣貶值、錢越來越多是必然的，而房產就大概率的成為吸附超發貨幣的媒介。

現有的徵信體系下，個人的信用證明就是資產，而資產主要指房產。現代銀行金融體系的發展，使得一二線城市的優質房產等同於現金（抵押貸款很容易），這樣就方便讓房產和現金之間無縫轉換。

不少炒房客因炒房財富暴增，就飄飄然的自信心爆棚，認為自己參透了財富的玄機，並以此為傲，其實原理也就以上幾點。不是他們本身很牛，是大時代給予的機遇好（人口紅利/貨幣紅利/經濟紅利等），當然也有他們運氣/鑽研/思索/行動力/自控力的相助。

那這些炒房團是哪裡來的了

首先可以承認的是，山西和浙江是貢獻炒房團最多的區域。用煤老闆或者溫州人只是掩人耳目的方式，因為這兩種身份最簡單也最容易讓人信服。各位認真想想，國家現在整頓了那麼多煤礦，哪有那麼多煤老闆啊。

各位要知道，在歷史上，浙江錢莊和山西的票號是中國自古以來的金融大號，與朝廷的稅收不相上下，經常動輒上百萬的白銀在社會上流轉，對於這兩個地方的人來說，骨子裡流淌的是資本的血液。以小博大的遊戲規則從未寫成書籍但是卻刻在他們的腦海里。

但是另一方面，這兩個區域的人卻從未得到真正的尊重。中國自古鄙視商人，甚至到了現在，我們評價浙江和山西人的第一反應就是：土老闆。

所以有一群人，他們的智慧，他們的模式不能在真正合適的場合去運用去施展，對於他們來說，只有在地下錢莊里排兵布陣。用這樣的方式積累財富，用這樣的方式獲得尊重。

把錢流入到房地產只是方向之一，但是一定是重要的方向。

過去他們的選擇集中在一線城市，現在雖然限購嚴格，但是他們的身影從未離去，但是也逐步的往一線城市周邊的二線城市蔓延。

他們的模式就是用高調的模式獲得原始財富，然後最快程度的銷聲匿跡，然後接下來是新的一波炒房人，這樣周而復始。

人一直在更替，但是遊戲規則一直沒變。這也是為什麼浙江山西很少有巨富但是藏著大量的隱富的原因。

有一個數據是說，炒房團在中國房地產份額的5%-10%左右，我認可這個數據。

最後我就用一句話來作為總結，也作為結束。

炒房團這一套的遊戲規則最根本的玩法是基於一個前提：銀行願意給個人房地產消費放貸。

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炒房團根本就是偽命題，沒有需求沒有供應短缺，炒房團根本沒有存在基礎，任何炒作無非是順勢而為，將一個上漲預期提前實現而已，當然也會讓下跌提前實現，換句話說價格的高低根本不是炒起來的

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強烈反對某中V故弄玄虛的回答！別再誤導吃瓜群眾了。

針對以上，水庫論壇的歐神要開懟了！

今天某地產類自媒體中V，在知乎發了一篇長帖。直接把我給看吐了。

來來回回，反反覆復看了二三遍，只有八字評語：學界xx，斯文xx。

基於「同行不互撕」的原則，我就不點名了。

俺看了真心無語。

您如果確信是本人發的，沒有盜號，也沒有醉酒，也不是真心話大冒險。

您銷號吧。

不用丟臉了。

二）炒房團

請各位先看完原帖，我們再來解釋。

作者用他的原創筆鋒，多處加黑，著重描述了「炒房團」的操作鏈。

1）KFS需要現金流，而不是漲價。

2）串謀炒房團，寫高房價到120%，實際價格90%

3）炒房團首付6%，貸款84%

4）一年以後退房，獲得120%全款

5）偽裝成工程抵扣款，獲取避稅

作者說，整個樓盤中，51%的房源，是由「炒房團」控制的。

而且炒房團要把價格拉高到120%，剩下的慢慢賣。

說有500套房源，一次性的退房。

還說投資6萬元，獲利36萬。

我只想問三句：

大哥，您干過KFS財務么

大哥，您寫過玄幻小說么

大哥，您高考及格么

小說都不敢這樣寫啊！！您是不是被盜號了。

我們知道，在二手房市場，的確是存在「寫高」現象的。

譬如一套100W的房子，你寫成120W，貸款84W。

首付16%，實際就貸了八成五。

但是，在一手房市場，從來從來沒有人寫高的。

因為一手房市場，納稅金額，是按照成交金額交的。

寫高的部分，稅率高得難以承受。

一直有人問我，「KFS拍了一塊地，樓麵價3W，最終售價會到多少」。

我一般回答是「2.2~2.4倍。」

這個數字怎麼來的，土建又沒那麼多錢。為什麼要翻2.2倍。

其實主要是「重複計稅」。

譬如說，假設你房屋售價是100%，二點二倍，則土地成本佔45%。

而KFS賣掉一套房子，到手的只有85%。

• 營業稅5%
• 營業稅附加1%
• 預征所得稅5%
• 預征土地增值稅3%
• 預征個人所得稅1%

以上合計15%。房地產業的稅務，是全中國最特別的。他各種稅都是「預征」的。而不是按標準會計準則，留到幾年以後清算。

潘石屹對此有專門的吐槽長文，有興趣可以自己去搜。

85%-45%=40%

在這40%裡面，你要含二年（1.5年）的資金成本。資金成本和地價成正比。

購買土地時契稅3%

銷售費用3%

土建成本，￥3000~4000，這是唯一以RMB而不是%計價的。

捐給政府的保障性住房

精裝修成本

剩下的是利潤。

可見，KFS的騰挪空間是很有限的。

指望「團購」「砍價師」狠狠砍個八折是不現實的。

KFS每賣100W的房子，到手只有85W。

如果KFS把價格Mark Up到120W，那麼他就要付18W的稅。

這錢誰給，你來給啊

而且這還是沒有觸發LVAT的情況下。

一般情況，寫高20%，肯定觸發第一檔LVAT。那更是要哭暈在廝所了。

我們知道，「寫高」這種事，一般都發生在三四線管理不完善的小城市。

北京，上海，從來只有寫低，沒有寫高的。

為什麼，因為不划算！

北京上海，5.55%的營業稅基本逃不掉。外加3%契稅+2%所得稅。

寫高100W，只能多借65W貸款。但是卻要付11W的前置稅。

業內行話，叫做「借五還六」。所以完全不會有人去做。

您這個例子里，「寫高」的代價是「借三還四」。

嘖嘖，體育老師都不敢教您數學了。得醫務室老師。

三）限購

第二個bug，是限購。

銀行可以發放「消費者個人購房按揭貸款」的前提，是你要簽訂網簽合同。

網簽合同的前提，是你要符合「限購」「限貸」的國家政策。

在作者的筆下，500個山西人，跑到上海，旅行社戴帽子揮揮手，嘩全部都有「購房資格」了。

限購啊，大哥，你懂不懂。

您這輩子親身買過房么。

六十三個月社保不用交啦。

上海的限購，是全世界最嚴格的。外地人單身還不能買房。還需要63個月幾乎不間斷的社保。

您500個山西人，打飛的，噗嗤嗤飛到上海，買了500套房。飛到北京，買了500套房。飛到深圳，又買了500套房。

你以為京滬深是臨汾啊。

京滬深，是國際性大都市。

規格很高的，您懂不懂啊。

上次有個香港人，牛皮烘烘到上海來見丈母娘。丈母娘一問，上海沒房子，直接趕出去。

香港人感到不服氣，扔出2000W港幣。丈母娘問他，「上海房票有伐，一年社保記錄有么」。香港人瞠目結舌，照樣趕出去。

這個香港人，名叫郭富城。[2]

更糟糕的是，作者還提什麼「一年之後退房，原款退回」。

我都懶得想要提醒你，「現房銷售」您知道么。

「期房貸款合同」，俺都已經很多年沒有見到了。

您還指望拖啊。

上海市從2006年開始，就嚴格關注「網簽撤銷」數字。任何一個大型樓盤，只要「撤銷率」超過2%，立刻會受到建委嚴厲批評。甚至要寫說明書。

這樣的做法，主要是為了抑制「KFS內部更名」。

防止有人買了一手房，加價更名，過二個月拋售轉讓套利。

可是作者嘴巴一張，51%的「退房率」。

汗，汗，汗，玄幻小說也不敢這樣寫啊。您起點看多了吧。

你倒是告訴我，全上海哪一個樓盤，有51%的山西購買身份證，有51%的退房率。

儂當全上海的媒體監督吃素嘎。

更何況，我還要告訴你，「處女貸」是一件極其珍貴的東西。目前這個市場上，「處女貸」甚至比張柏芝還值錢。

上海北京深圳都是「認房又認貸」的城市，只要你用過一次貸款。你就永遠也無法享受高槓桿的優惠。

「處女貸」您這樣500個，500個的大批量生產，快趕上某教徒了。

四）工程抵扣款

作者的第三個問題是，邏輯和數量級混亂。

生編捏造的故事，編到最後邏輯不通了。

搞了一個什麼「工程抵扣款」避稅的事情。

首先，施工都要二級，三級資質的。

搞個建築施工公司，聞所未聞。光牌照敲章就恁死你了。

其次，大哥，「工程抵扣款」是要審計的。

「土地增值稅」以及所有的KFS應繳稅款，都是要經過審計的。

你以為想避就避啊。

的確，目前在KFS財務的實操中，各方都盡量取上限。塞進成本。

但是上限，也就卡到4500元/平米的土建成本。

難道您還能寫成8000元土建，10000元土建。

哪家財務敢讓你過?

目前上海的內環線房價，馬馬虎虎算是90000元/平米吧。

4500元佔多少呢，5%

這5%的黃沙水泥款，你能變出多少花樣來。

4300和4500又有什麼區別。

至於說「工程抵扣款」就更為搞笑了。什麼年代了，您生活在上世紀90年代么。

香港建築界，從來沒有「爛尾樓」的說法，您知道為什麼么。[3]

因為「地價」和「土建」費用實在不成比例。一家公司只要付得起土地款，他就一定付得起建築承包費。

同樣道理，一個小區，算500套房子。

全部的「建設工程款」，一共才多少呢，500*5%=25套。

你施工隊分文不取，只要房子，也就拿二三十套。[4]

您一張口51%。

您以為工商稅務局的審計署，是吃乾飯的。

您以為施工費用，占房價多少百分比。

您自己到馬路上看看，是不是滿大街51%的「工程抵扣房」？

五）虛幻的敵人

那位不成器的地產自媒體中V，其他的錯誤還有很多。例如；

• 「完全沒有銷售，整個模型，從頭到尾沒有賣出過一套房子」。
• 「KFS需要資金，不到國際市場上發債。7%的永續債，許首富都嫌心疼。卻花600%回報，向炒家融資」。
• 「銀行評估，內控根本通不過」。

真正令我感到震驚的，是這樣的一篇垃圾回復，居然有313個贊，66個評論。

而且下面的評論裡面，清一色的叫好，跺腳，鼓掌。

這是怎麼了，我們的社會到底怎麼了，我們的大學教育出了什麼問題。

怎麼會教出這樣一批學生！

我們知道，「宏觀調控」已經持續了十幾年，房價也因此上漲了十幾年。

隨著房價越來越高，人民群眾生活壓力越來越大，負擔越來越苦。

為什麼宏觀調控持續得不到效果。

因為你在和一個虛幻的目標做鬥爭。

整個「山西炒房團」「溫州炒房團」，就是由這樣不負責任，謊話連篇的V，

閉門造車，自說自話，純粹憑藉自己的幻想和想像，虛構出來的。

有些人素質低下，不問是非。沒有一絲一毫判斷產業的能力。

你聽信這樣的西貝貨，義憤填膺，奮力吶喊。

挺刺著長矛，沖向空氣中不存在的巨人。

你可能打倒「炒房團」么。自然是永遠也打不倒的。

文章來源於水庫論壇（侵刪）

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炒房團的流派太多了，專業炒房人數量不多，流派方法卻很多。一篇文章都寫不完。

那種不講道理財大氣粗拿著錢隨便亂買的，早晚都是韭菜。

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一個行業里，魚龍混雜，有好人有壞人，這是正常的。有坑人騙錢的無良炒房團，也有長持收租、高拋低吸賺市場利差的正常投資客啊。

我只是說我的見聞，幹嘛這麼暴躁啦= =

好好好，既然你們如此痛恨炒房客，那我就來批評他們！

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他們見縫插針，非常討厭。他們一年365天不閑著，沒事就跑盤，看房。一有筍盤出來就秒走，讓我們買不到便宜房子！

他們還煽動人心，天天嚷嚷房價要漲，趁著貨幣大放水搞錢買房子！讓我們這群老老實實上班工作的眼紅！讓我們相信房價會跌的可憐孩子上不了車！

他們喪心病狂，買了房子還要做房東，不僅在買房上收割我們，租房也要收割我們，簡直是一群大蛀蟲！他們一點沒有慈善心！

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基於炒房團這麼惹人嫌，我特地分享一篇他們的房產投資思路，讓我們看完以後鄙視他們，唾棄他們，從買房的思維方式上碾壓他們，讓他們賺不到我們的錢！

哼！

炒房總體原則：順周期、好區域、強抗跌、不投機

1、經濟學理論對房產有多大借鑒意義

首先，經濟學是之後學科，研究的主要內容是過往經濟規律，對後勢有參考意義，但並非絕對，畢竟經濟學是規律學科不是自然定律；

第二，經濟學有兩大假設前提，一是物質的稀缺性，二是市場上都是理性人，一般情況還有另外一個假設，即自由競爭市場。

不滿足這三個前提，經濟理論會出偏差，但經濟學裡有兩個現象理論，一是搭便車，二是追趕效應，這兩個在投資里會常用到，請記住。

2、為什麼投資房產

在中國投資渠道比較少，相對來說可以自由進入的就是股市和房市，選擇房產而不是股票的原因很簡單，作為一個小散戶，需要強大的隊友帶節奏，也就是選擇隊友和對手，找個弱點的對手和強點的隊友。過往來看，股市裡，散戶是收割對象，對手是機構；房市裡對手是沒房的剛需，隊友是開發商和土地供給方，還有就是高漲的多頭。哪個簡單，一目了然。

3、如何資產配置

傳統意義上講，房產屬於固定資產，配置一般占資產總額的50%，其他資產如股票、存款、理財、保險等流動性和保證性更強的資產佔一半，當然根據自己的稟賦和熟悉的領域，比例可以調整。

4、房產投資的類別

房產投資屬於投資中的另類投資，其特點是會遇到流動性風險，也就是在某些特殊情況下賣不掉，甚至毀壞，換句話說，賣不掉的資產是沒價值的，所以多軍不要滿目樂觀，賣不掉的是磚頭不是房子。一半來說另類投資需要做中長期配置打算即5年左右。

5、投資要考慮的是什麼

投資首選要考慮的是退出，即能不能賣掉，在流動性風險可控的情況下，才考慮收益問題。

6、如何保證退出優勢

如果保證退出，需要產品存在排他優勢，在一個區域你選擇產品相對其他在售產品有比較優勢，這可能是學區，可能是交通，可能是物業，可能是戶型……其實都無所謂只要保證這個優勢是需求公認的，而不是自己臆想出來的即可。

7、房產的價值

房地產投資屬於投資中的另類投資，該投資具有流動性差的特點，可能會存在退出困難。而過往十年房地產增速較快主要是兩個原因，一是從土地作為基本生產要素的長期低估到公允價值計量，房產價值被釋放，二是在中國，特別是大型城市，隨著城市化進程，住房需求面積和質量均提高了，而同時，我國房產持有、交易成本較低，在需求暴增的時代，其流動性增加，屬於類貨幣產品，具有一般等價物的特質，或者說相當於錢，因此，吸金能力變強，更多的資金流向房產，且國家低成本資金可以配資，價格上漲也就不足為奇。

但任何資產總有上限。

2007年時，我們說房價高，因為一個人工作很多年存的錢不夠首付，

2013年我們說房價高，因為小兩口工作幾年，存款不夠首付，

2017年我們又說房價高，因為兩個家庭所有的繼續可能都不夠北京動輒千萬的房產首付了。

那麼問我房價高不高，我只能說北京的房子對一部分人來說不高，二手房存量市場，相對來說是個自由市場，供需決定了價格，市場認同就是合理的。

問我房價降不降，任何資產都不會一個趨勢上升，總會有波動，漲漲跌跌也是客觀規律，我們不能按照自己的意願想問題，核心是要看市場的變化，市場是不會欺騙人的。

8、房產的核心價值

房產的核心價值是房子的使用價值=土地價值+產品價值，其他醫療、交通、教育等都是附加價值，存在一定變數，作為價值投資者，不應過多考慮。

9、價格和價值的關係

價格和價值會產生偏離，這是大家都知道的規律，並不是現在高的就一定價值大，所以所謂的環線理論長期是存在的核心價值，而一時的偏離只是階段性的，我們重點尋找的是價格低於價值的區域。

10、房產投資思路

首先，房產屬於另類投資，會遇到流動性受阻的情況，結合曆次調控，我們會有深刻的感觸。

按照經典投資理論，固定資產投資約佔個人總資產的一半左右，視個人偏好和特長有所調整，那麼為什麼中國人熱衷房產投資，無非由於我們國家投資去掉比較少，金融不發達，收益較低等。

相對而言，居民可自由進入的是股市和房市，由於種種原因，中國人尚不喜歡委託他人投資，更喜歡親力親為，加之前面所說的，房子在中國流動性太好了，因此似乎形成了一種買房就賺錢，隨便買都不會虧的局面，甚至引用了香港人「輸了時間，不輸錢」的經典言論。這在前十年的經驗面前，似乎很正確，但前十年中由於土地價值的釋放，普遍上漲是個大環境，所以買了就賺錢是個常態，但用這個經驗套用後十年，恐怕不一定成立。

目前的市場細分越來越嚴重，區域化、產品化特點更加突出，對房產投資的選擇需要更加謹慎了。那麼，我們什麼時候買房，怎麼買房才能收益最大呢？

個人總結下來，有三個步驟:宏觀趨勢、戰略布局、技術（產品）選擇，三者順序為之，不可逆。

下面通過復盤2015年以來北京漲價形勢，解讀房產投資小技巧。

一是宏觀趨勢，是不是經濟上行周期，是不是政策傾向購房（包括限購和利率等）；二是戰略布局，即選擇的區域是否為重點發展的區域，有多少利好政策可以落實；三是技術選擇，這裡技巧就比較多了，總的來說是時間差和結構差（包括產品結構和價格結構）。

下面結合實操，全面闡釋上述理論。三個因素不可逆，滿足上一個才能開始下一個操作，大勢不可違，螳臂當車多半殘廢，當然也有個別情況，不過屬於少數。

宏觀趨勢：本次漲價時從2015年開始的，以北京為例，五年社保的限制正是2015年會相對湧現處一批需求的時候，而銀行貸款又開始放鬆，這個宏觀形勢決定房價會出現上行可能。需求的湧現和貸款的增加，勢必推高資產價格，因此我們可以開始第二步，戰略選擇。很多朋友覺得過於隱晦，那麼簡單的說，第一周圍買房的人多起來，第二銀行貸款批的很快很順，且利率有折扣，第三政府並沒有過多干預進行限制。值得注意的是，2015年提出的降庫存。

戰略布局：很多朋友在問京津冀、長三角、珠三角三個區域怎麼選擇的問題。我想這個問題其實要回歸到2015年，當時提出重振三大經濟帶，其實我是沒辦法判斷這三個地區那個更好的，但是我知道北京市要搬到通州，這個利好其他兩個區域是沒有的，是否可以簡單的推斷，京津冀和通州搬遷疊加的輻射區域是相對最優的選擇呢。我認為這在邏輯上成立，相對來說是個不錯的選擇。我們繼續下一步。

技術選擇：若北京遷到通州，北京房價邏輯會變。原來北京是同心圓發展模式的，攤大餅一圈圈的來，離市中心近的地方價格高，這是大邏輯。但北京市搬到通州後，是否可以理解為房價成為M型，老中心和新通州會成為兩個價格峰值。很多朋友會說新聞都說了，價格已經漲了，買不起也搶不到啊。的確沒錯，這是個明確的利好，這樣的投資風險會小很多，而受益也會差很多，但在這個時候我們就沒更好的機會嗎？我覺得不是，我們還可以找第二落點、第三落點，即做弱側。

通州概念不只是通州，若贊同上述邏輯，那麼北京老中心到通州的房價會成為v型，是不是會存在這樣的情況，通州和老城區都買不起了，買到通州和老城區之間也不錯，雙核心模式，會讓v字底部快速反彈，深v變成淺v，以維持合理的價格邏輯。房價上漲時，不同區域是存在時間差的，因此我們應該去尋找時滯的地區，也就是說通州買不了我們可以找一下v字底部，這個底部在東五環附近，東南五環兩廣路沿線房價當時只有2萬多，而現在5萬左右，漲幅是高於通州核心區的。這裡存在的是一個時間差問題，也就是第二落點問題。結構差同樣存在，如大戶型，別墅等項目或者高品質小區、總價高的房產、交易少的小區相對價格不敏感，這些都可以在技術操作中考慮。

還會有朋友說我沒北京戶口說這些都沒意義，那麼我們還有第三落點，次弱側。也就是通州核心區10km內的北三縣，當時無限購，但畢竟不是北京，我們要花一點時間去做個分析。

這裡介紹一個分析方法，價差倍數分析，為了簡化我只做一個參考量，即尋找通州和燕郊的價差關係。

2012年北京房價一輪彈壓，房子基本達到冰點，相對虛高部分已經擠出，通州房子1.7萬，燕郊0.9萬，約1.8倍；

2015年下半年930限購前，通州3.5萬左右，燕郊1.5萬左右，2.3倍左右；2016年上半年呢，通州接近5-6萬，燕郊2萬左右。

由於我的數據不是非常全面，這裡不討論數據精準度問題，只看價差邏輯和倍數關係的趨勢，大家是否發現了雖然都在漲價差和倍數關係都在放大，但燕郊和通州一河之隔，是否以後買不起通州的回去燕郊？有人會固執的說那不是北京，我只想說房子是用來住的，不是買在北京就能享受北京待遇。言歸正傳，這個時候我們是不是可以初步斷定燕郊存在滯漲現象，我們在研判一下燕郊，發現不限購，而前面很多人只是沒有關注，我想這也是個投資機會吧。當然很多人高位接盤合不合理也可以按這個判斷，比如燕郊4萬，通州也就不到6萬這個時候高於穩定期的2倍價格差距，那麼我覺得存在風險。

11、加槓桿和去槓桿

加槓桿理論在這個周期里瘋狂泛濫，加槓桿又叫做負債經營，是一種通過負債做大資產規模的一種方式。很多人認為加槓桿是高回報的一種方式，這裡存在誤區，需要看凈資產規模的增速和資產負債率情況。如果資產價值增速趕不上財務費用，那麼你在為銀行打工，是在貼錢給銀行，若無法還款，且資產無法處置，那麼你將破產。總的來說槓桿是放大了收益和虧損倍數，所以漲價周期，大家可以視情況加槓桿，若判斷不準，不要創造過多派生貨幣，有可能會讓自己很難受，侵蝕已有利潤，甚至破產。同時，個人加槓桿需要有很好的流動性管理能力，若自己對此了解不是很多，或者不是十分擅長，建議適可而止，量力而行，畢竟生活不只是買房子，還有詩和遠方，不要把自己搞得太累。

12、產品選擇思路

在選擇產品時核心是選擇區域內的排他優勢，比如戶型朝向、區域、交通、醫療、教育等因素，順序上講，首先選擇不可變的、再選擇可變的，舉個例子，戶型朝向，除非房子拆了，不可能變化，這種要先選，交通差點可能改善，但戶型不可能。

13、房產增值的兩大要素

支撐房產價格上升的主要是短期內的供不應求以及收入的提升造成的購買力增加，當然也可能是學區，交通等因素，這些屬於附加因素，不是核心原因。

14、穿透要素查看投資可靠性

我們在穿透兩大引起房價上漲的因素來看下背後的因素，考慮到房子屬於另類投資需要中長期，因此要反覆分析可靠性，比如x夏開發商的x通橋故事和四號線延伸故事都是很好的製造需求和購買力的故事，但可靠性不得而知，x橋已經在沙盤上消失。

15、並不存在的資產包

這個主要說的是槓桿問題，x神提出了資產包概念，其實是金融里常有的一個東西，但在房地產上並不存在，每一個購房者都是一個個房子買起來，再質押再投資的過程，形成的一個資產鏈，和資產包的不同是資產鏈單點控制風險，而資產包是集體控制風險，換句話說，在資產鏈上，一個點出現風險那麼全鏈都會風險爆發，唯一的辦法是出售較好的資產保證全鏈安全，而這樣以來，資產的狀況會打折扣，但資產包只要總體沒風險，個別一兩個出現問題是可以的。

16、總資產和凈資產

這依然是個槓桿問題，凈資產=總資產-負債-財務費用

有些人因為自己的資產幾千萬而高興，但是1000萬凈資產比5000萬總資產4000萬負債要還要更好一些。

17、進入點和退出點

很多朋友會在進入點和退出點上混淆，舉個例子，360搬到望京，帶動瞭望京房價，很多人認為有錢的碼農來了所以投資望京是一個非常好的選擇，在我看來這個利好已經釋放，更應該是個獲利退出的機會。進入肯定是不太理性的，而考慮到房產是另類投資遇到5年左右的時間，360會不會搬走，它還能不能持續給員工提供高購買力存在疑惑。

18、高估和低估

我們投資時最好選擇低估的產品和區域，而不是哪裡價格好，買的人多就去買哪，既然房子的核心價值是土地價值+產品價值，因此同等價格下盡量往中心選。

19、技術因素的降低

炒房不是炒股，今天買了明天賣掉是得不到豐厚利潤的，因此盡量降低在一次投資中的技術因素和對房子核心價值外因素的比例，以確保風險可控。

買房的最佳時機是什麼時候？

中國房價漲成這樣，為何沒有任何經濟危機的徵兆？

中國房價高漲為什麼會得到默許？

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再牛逼的炒房團，也需要政府和開發商幫忙，

周邊房價1萬5，炒房團已待位，

政府出手，開發商拍地2.5萬，那麼這周圍的房價至少3萬

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@ 撈金獵人 敢抄襲的再明顯一些么？直接抄襲了騰訊、網易新聞的推送頭條，甚至連本金2000萬，集資2億元的數字都不改，直接抄，當然把原文的炒房企業家改成了富二代以迎合知乎一些人跪舔有錢二代的心態、方便日後曹粉。點贊如雲的這篇裝逼抄襲文充分說明了抄襲的低成本和快速消費時代下人們懶惰帶來的信息識別能力的下降。
原新聞鏈接：炒房團9個月把漳州房價炒高兩三倍 樓市只剩瘋狂? 網易新聞。

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小區附近的鄰居，張阿姨，年齡50多，2000年開始炒房，以前是煤礦機電廠的，礦上裁員後，賣過早點做過小生意，一開始在本地靠二手房小炒，慢慢有錢了，看好位置在外省炒新區樓盤（借錢炒房）。現在北京，上海，深圳，她都有幾套房產，粗略算下來，光房子現在也值數以億計了。（可是人家老公的車是普桑，她女兒的車江淮一款suv）她經常感嘆前些年把錢買房子，傻子都能發財。做什麼生意能數十倍掙錢，買房真的可以。

這兩年聽說，她資金盤子被困到合肥了，而且是國家政策捆住很多在合肥炒房的人，他們搞的本地很多人買不起房子，前兩年新區從5000到15000漲價時間不到1年，政府連續幾項政策打的這些炒房客措手不及，進來容易，出去難了，現在合肥房產就是兩個極端，開盤老城區樓房6000+，新區樓價12000+，都在綳著，看誰拿不住勁。一個小區位置好的真的是十幾套十幾套的買。有一次她去合肥一個地產公司買房，吃的水煎包子進去的，問服務導購要水喝，結果那個姑娘狗眼看人低，沒理她，還嗆了她一句，麻煩你吃包子出去吃，另外一個姑娘過來給倒的水，然後張阿姨問她你們家房子那些戶型位置比較好，然後那個姑娘就給她介紹，最後還給張阿姨留的名片，意思有需要可以聯繫，結果張阿姨聲音故意說的超大聲:名片就不要留了，你剛剛說的幾套我都要了，pos機？

最後在說一句張阿姨經常說的話，樓價早晚會降下來，不信的話你晚上去看看旁邊小區的燈。（言外之意就是很多小區房子都賣幾年了，入住率還是很低，晚上還有很多燈不亮，說明市場飽和了，快到打價格戰買方的市場了）。

（有個朋友在小區這邊開麻將室，而張阿姨經常去，打的不大5塊10塊的）

（9.25日小更新一下，凡是評論里吹牛逼要打包待走便宜房價的，麻煩雙休去老火車站後面十幾個樓盤你隨便去看，房價低超乎你的想像，不要說我打廣告。別總活在自己世界裡，說別人傻逼的人，自己才真的是嘩眾取寵的傻逼。都不了解市場，什麼都不懂，長個嘴就在這噴，知乎噴子多，我也是見識了。）

千萬別說我打廣告，今天碰到了，我就拍下了。實力打噴子臉。

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有認真算的嘛？

按利率4.9來算。買入27個月後賣出，避開營業稅，總共付出76000的利息，契稅算1.5%吧，維修基金2%。總計35000。

總計付出了335000的現金和還了27個月的房貸100000，資金成本算6%吧，總計是成本是440000，房貸還剩餘676000，過橋費用算10000吧。200萬下家買下，稅費什麼的都是下家付。

200萬房款，減去房貸676000，減去成本450000。盈利874000。忘了個中介費，算上下家各1%吧。那就是盈利874000。前提是27月房價能翻倍。

同理可以計算出，此時的盈虧點是114萬，也就是年漲幅7%，保本漲幅。當然稅費可以攤在漲幅里，年數越久平均稅費越低，但是放那麼久叫什麼炒啊，那叫悶。

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這題目撞到我的槍口上了，來認真答一發。

股市裡有專門追漲停板的，房市裡也有，10%-20%的利潤，快進快出。而且我講的這種，在長沙這樣的城市裡，是非常有操作性的。

但是要賺到這個利潤，需要準備些什麼？

一，一定量的資金。一般是親戚朋友湊起來，也有從外面融資乾的，後者沒有前者穩定。百

把上千萬，很多人也是慢慢從幾十萬開始炒的。

二，信息渠道要廣泛且暢通。活動範圍的二手房中介公司要搞好關係，經常，甚至是天天都

要有去走動。有急賣的房子有低於市場價的讓別人第一時間通知到你。炒房嘛，只能做

多不能做空，價格成本拿得越低當然越好。

三，保持對市場的敏感。看房，接電話，談價。看房，接電話，談價。看房，接電話，談價。

這三件事，是炒房人在炒房的時候每天要做的，只要你想從這裡面賺錢，你還真歇不了。

不接電話，不看房，不談價，一次兩次三次，哪個中介還願意跟你提供信息？

四，有專業的裝修隊伍。拿到房子，第一時間給房子改頭換面，就像給一個鄉下姑娘置新衣

買首飾畫妝重新改頭換面打扮一番，這個時候你就必須有長期合作的裝修隊伍，在最短

的時間內讓房子煥然一新，跟原來判若兩人。這樣，房子才會有看相，能賣出高價。

五，要有對風險把控的能力。什麼房子能炒，什麼房子不能炒，自己心裡要有一桿稱。有時

再低價的房子你也不能拿，因為涉及到債務糾紛等問題，或者有可能被凍結。簡單說，

既要膽大，又要心細。

六，良好地溝通能力，懂營銷，會策劃，能談判。這幾點貌似說得有點虛的感覺，但想要做

好，這些應該是必須的。要跟中介，業主，客戶打交道，怎麼跟業主砍價，怎麼讓業主

同意做全權委託公證，怎麼跟中介保持關係，怎麼給房子找賣點，怎麼在桌上以最高價

把房子售出，都是經驗學問啊。

六，剋制心魔，不得貪勝。每套房子10%-20%左右的利潤就要出貨，定位就是短進短出，不

能做成長線，賺的就是信息差價。

七，對政府政策要敏感。政策趨嚴，該收手的時候馬上要儘快出貨，政策有利，趕緊多進貨。

個人無法對抗大勢，所以也要求這些炒房的在房產局裡面也要有熟人，第一時間得到風

聲，調整策略。

利用資金，沒有槓桿，勤奮吃苦，跑東跑西，甘冒風險，技能過硬，信息靈通，賺個信息差價，這就是我認識的其中一種炒房團。見笑了！

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