這輪房價上漲，銀行是不是越套越深？

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有種說法認為這輪房價上漲是想去庫存給銀行解套，但現在購房的資金很大一部分也是來源於銀行個人住房貸款啊，同一套房子，價格越高下跌的風險不就越大么？

5年的開發貸變成了30年的居民貸，這叫做轉移槓桿。

從M2來看，貸款總量增加，貨幣乘數上升，企業部門貸款餘額小幅上升，居民部門貸款大幅上升，國內總體槓桿應該是增加了的。但是風險是不是增加了，要看我國房奴的整體素質和愛國熱情了。

2015年中股市大跌後，中央想用資本市場替代房地產作貨幣蓄水池的路線受阻，同時面臨貨幣流動性枯竭，大規模債務違約等威脅，國際上美國進一步造勢加息，資本外流形勢嚴峻。其時人民幣國際化已取得難能可貴的階段性進展，為保障人民幣信譽，中國需要強撐人民幣匯率，如果國內經濟出現大規模債務違約等危機，資本就可能在人民幣匯率高價位兌換成美元出逃，淘空外匯儲備，中國幾十年的外匯儲備被淘空，人民幣國際化擱淺……這樣的局面是中央不願看到的，所以下半年央行降准降息逆回購，釋放充足貨幣流動性。但國內問題的主要矛盾在債務，即高槓桿，釋放流動性不足以解決高槓桿問題。

去槓桿的形勢就是去庫存，一來將集中的債務從有限責任的企業，分散轉移到無限責任的個人頭上，另一方面，商品在銷售的過程中實現了其使用價值（如房子真的被拿來住），這部分價值抵沖了債務。這就是降槓桿的思路。這裡，中央的定調是去庫存，即清倉大甩賣，沒有鼓勵趁火打劫，加價加槓桿的意思。

問題出現在執行層面，地方政府、地產商、銀行的具體執行人員，勾結在一起，炒高房價，套取全國人民的存款，定價越高，他們賺得越多，越安全，幾乎沒有風險（只要銀行資金充足，甚至可以虛構交易）。即事實上加大了全社會的槓桿風險，違背了中央精神。

可以明確的說，這一輪上漲，銀行的風險是進一步加大的。但這並不能阻止銀行放貸款的行為，因為放貸款雖然給銀行帶來了風險，但是短期內對個人、部門是有好處的，符合銀行的既有規範，符合銀行的考核指標。萬一崩了，天塌大家死，反正個人已經在天塌之前賺了一筆，放出去的錢歸根結底是國家和國民的，而不是客戶經理、授信審批部經理和行長的……

詳見本人的分析：https://zhuanlan.zhihu.com/p/22693638

一個是五年的開發商企業貸款，隨時跑路關張斷頓。一個是二十年家庭信用貸款，每個月還錢無處可逃。怎麼看怎麼是風險變小...當然，消費貸跑出來炒房子的除外。參考大空頭，中國人不太會出現開個皮卡滿家帶著跑路的情況。但並不排除個人多套搞不定貸款。不過銀行信用貸這些一般股價都偏低打折，不太會出現收不回來的情況。

到現在為止，個人房貸還是銀行最好的資產啊……不知道上了CDS， CDO這些杠杠後，整個金融體系會如何走？

瀉藥，5年開發貸變長期借款了，按年限算肯定越套越深啊。但是從現階段考慮，中國儲蓄較足，居民收入來源較為真實，可償還能力較強，對銀行是好事。但是最終情況，還是要看政府了。銀行是政府的工具，所以套的深不深都不重要

房價和地價上漲，對銀行而言最大的意義在於抵押物的全面升值，而抵押貸款又是銀行最主要的貸款種類，意味著原來銀行（潛在）不良貸款都有了充足的還款保障，從這個意義上，是給銀行解套了。

至於住房貸款，這個問題並不大，住房貸款30年，從2000年算起，這個業務也有16年了。在這期間，銀行的住房貸款都是安全的，因為房子漲了很多倍。比如，2005年，張三貸款30萬買了一套房，現在房子價值300萬。對銀行而言，有價值300萬的房子做抵押，會擔心30萬的按揭還不上嗎？即便房子會跌，能跌回30萬嗎？不可能。

所以，對銀行而言，真正有風險的也就是近一年的增量房貸而已，即便是增量貸款，要虧到銀行，至少先跌個三成試試（三成首付），而這個概率又有多大呢？即便如此，受影響的也只是增量而已，對銀行構不成傷筋動骨的影響。

以上。

以下純屬個人原創觀點，碼字不易，如有不當，敬請諒解。

假設全國性的普遍的房價下滑的實際趨勢（注意是「實際趨勢」，例如2016.09均價2萬元，2016.10均價1.9萬元）出現，儘管兩個月內下滑的比例很小（2-1.9）/2=5%，這一拐點的出現就是黑天鵝，會導致崩盤不可避免的，到時討論銀行的抵押房產的安全性與首付比例之間的關係毫無意義。不要靜態的考慮房價下滑30%與首付比例30%之間的關係，也不要考慮增量貸款和存量貸款之間差別，那都是靜態的，我們要動態的看房價變動趨勢。

分析如下：

第一、房貸（包括公積金和商貸）是具有槓桿的，假設房價拐點處（最高價）居民首付50%，槓桿1:1，首付20%，槓桿1:5，1:5槓桿意味著房價下滑20%，居民以當前的市場價100%貸款買的房，居民的首付款全部蒸發，30%，50%首付的情況以此類推。

之所以要特別說明，是因為假如不考慮交易稅費和裝修的成本的話（占房價的比例一般不會超過15%）。當房價下跌比例與首付比例相等時，居民會面臨一個選擇。舉例：小王有40萬元現金，首付20萬元買了一套100萬的房子，貸款80萬元，手裡留著20萬元保證生活，此時小王的家庭資產為20-80=-60萬元加上一套房子。當房價下跌到80萬元時我們考慮下小王的家庭資產情況，小王不賣，繼續還貸款，家庭資產20-80=-60萬元加上一套房子，小王將房子賣掉立馬又買一套相同面積和位置的房子（假設賣房所得80萬元將銀行貸款還清，買房同樣是20%首付），家庭資產：現金結餘20-80*0.2=4萬元，銀行貸款80*0.8=64萬元，一套房子，合計4-64=-60萬元加上一套房子。當房價下跌比例與首付比例相等時，在不考慮稅費和裝修成本時，小王的賣和不賣的選擇是相等的。當房價下跌達到40%時，你會發現小王面對銀行貸款80萬元，住著市值60萬元的房子時，選擇將房子賣掉立馬又買一套相同面積和位置的房子時，家庭資產不變（-60萬元加上一套房子）。靜態的考慮一個時點時，看似房貸持有人不應該瞎折騰，持有房產就是了，反正不管房價漲還是跌，賣還是不賣，家庭資產不變。

考慮動態過程時，結果會大大不同，假設小王抱著追漲殺跌的思維，在房價80萬元時賣出，在房價60萬元時買入，小王的家庭資產會凈增20萬元，在房價50萬元時買入，小王的家庭資產會凈增30萬元。

但在房價下行通道時，房子根本就賣不掉，會眼睜睜的看著房價的下跌蠶食掉中產階級的資產，被迫還著超過房子市值的貸款。

你可能會說，早期買房的存量貸款由於買房時價格低，享受著資產升值的紅利，他們不可能輕易賣房，兄弟，你想錯了，你套用上面的分析會發現，存量貸款的房屋持有者賣房的衝動會遠遠大於增量貸款的房屋持有者，存量貸款的房屋持有者「砸盤」會毫無底線，當房價下跌到80萬元時，小王對於75萬元成交會猶豫，但是存量貸款的房屋持有者會毫不猶豫。

你可能還會說，房價怎麼會持續下跌，根本就不存在「抄底」的下行區間，兄弟，想想去年股災時，1:20槓桿踩踏著1:10，1:10槓桿踩踏著1:5，不管是槓桿炒股的，還是自有資金炒股的，大家都在想著逃離股市。

第二、當房價出現實際下跌趨勢時，房產市場的交易者買方只有兩類：剛需和投資。賣方比較複雜：產權上分為完全產權（無貸款、無抵押）、抵押產權（已抵押給銀行），用途上剛需、改善和投資，數量上分為一套、兩套和多套。套用以上分析，會發現只要出現房價下滑的實際趨勢，賣方賣房的動力會將房價拖入無底深淵，更可怕的是，在下行區間，房子根本就不會有人買，誰會買一個不斷貶值的資產呢，而這會進一步加大賣房人的恐慌心理，踩踏不可避免。

黑天鵝翅膀揮動導致雪崩，在雪崩面前房貸會安全嗎？誰是黑天鵝，想想政府對待「首付貸」雷厲風行的態度，或許近在眼前。

經濟學筆記2——房地產篇

房價上漲，銀行怎麼會越套越深呢？應該說，隨著房價的上漲，銀行以前的存量房貸，都變成了優質資產啦！

那人民是不是也越套越深呢？

銀行是幸福的被套

支持實體經濟

支持小微貸款

你是在開玩笑么？

這年頭，不管是政府，還是銀行，都是在自己分內作出最理性的決策

老闆跑路的你聽過的是什麼情況？

居民跑路的你聽過的是什麼情況？