大家覺得買商住兩用房還是普通房好？

12-31

小弟如今在北京工作，想明年（2017年）去杭州或者成都發展，目前我更傾向去杭州。
到了南方就像安定下來買個房子，北京的房產中介是一群天下第一最壞的人，我真是非常怕他們了。
現在就是有這個買房的問題，我有點糾結買那種好。既然有了疑問我就想搞清楚嘛。
我猶豫是商住兩用合適還是普通居住的房子合適。
假設2018年我能拿出三十萬首付（其中五萬我和父母借的，二十萬通過我這兩年攢，還有五萬是公積金）。

商住兩用不限購，但是有三個問題讓我很猶豫。
第一個是物業費的問題，在北京的經驗告訴我商住兩用物業費會高很多。
第二個是我擔心未來商住兩用會很難賣出去，因為如果一切順利我肯定是會在未來置換房子的。
第三個就是商住兩用我一定得借父母更多的錢，因為買的更早嘛，我個人不是很想太依賴父母。
我之所以對商住兩用房感興趣，也有三個原因。
第一個是不限購，我可以找到工作以後立刻買房，因為現在杭州漲價勢頭也不低，我擔心等我交了一年社保之後我拿這30萬很難買到房了。
第二個是我肯定會置換的，因為30萬怎麼折騰我覺得都難買到一次到位的房子，所以第一個房子是過渡用的。所以對於居住質量要求並不高，我在北京一直都生活在居住質量非常差的房子里。
第三個是我對落戶杭州沒有興趣，可預見的五到十年內我應該都是一個人生活，況且我也不是很想放棄老家的戶口。
希望知乎的成熟人士能給小弟一些建議！！

北京曾經有個著名的商住兩用樓。

在那裡上班的人的體驗是，每天早上要跟買菜的大媽們擠一個電梯。

在那裡生活的人的體驗是，每天早上電梯都很擠，而且你家所在的電梯里，都是奇奇怪怪的上班的人、送快遞的人，有種自家客廳里坐滿陌生人的感覺。恩，其中有些衣著光鮮的妹子還嫌棄地看著不夠光鮮的你。

我們公眾號專門寫過，回復關鍵詞：酒店式公寓。記住一點：無論是自住、還是投資，都是要考慮房屋漲幅和脫手可能性的，而酒店式公寓最重要的一點就是很難脫手，因為稅費非常高！

隨著房價的一路飆升，北漂中的中上遊人群又開始絞盡腦汁的盤算理財投資抑或蠢蠢欲動來擇巢安穴。但由於北京的限購政策，很多沒有北京戶口又不得不在北京打拚的「漂們」開始打起了「商住兩用」房的主意。近期，多有業主詢問律師，購買「商住兩用」或「商改住」房屋有什麼注意的法律問題嗎？鑒於本人近期手頭有幾個關於此類房屋的案件，給大家講講表裡不一的「商住兩用」房。

商住兩用，一舉兩得？雞飛蛋打？

一.
案例：

一位李女士2013年因手頭寬裕，看房屋價格漸長，隨打算在房山良鄉大學城購買一套「商住兩用」房屋用於投資。當時售樓人員告知其購買的房屋決對物超所值，該房屋為loft公寓式結構，一層可以休閑辦公，有獨立衛生間和廚房，二層起居休息。且價格要比一般住宅便宜，而且售樓人員承諾其年收益7%，達不到無條件退房。李女士看完樣板房後，暗自欣喜，很快與開發商簽訂《北京市商品房預售合同》，並按約定交付了房款，等待收房。而時至今日，李女士新房沒住上，還惹上了房產官司，另其懊惱不已。

(一).
背景介紹：

上世紀90年代隨著經濟發展，催生了一批寫字樓的興建，後由於供需失衡，寫字樓市場陷入低迷，出現大量爛尾樓，一些經行政機關批複的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。「商住兩用」房屋應用而生。目前由於房價的持續上漲，住宅類土地供應不能滿足市場需求，開發商又紛紛打起了商業工業用地的主意，「商住兩用」房屋又開始活躍在大家的視線中。

房屋所依附的土地依照用途分為居住、工業、教育、科技、文化、衛生、體育、商業、旅遊、娛樂、綜合等。因土地用途不同，土地使用年限也不盡相同。我們經常所說的70年大產權實際是指住宅所依附的土地為居住用地，土地使用權年限為70年。而所謂的「商住兩用」房屋實則為開發商在其通過出讓方式取得的工業、商業或綜合用地上建造房屋，主體完工後，在住建部門進行竣工驗收備案後在房屋內進行夾層設計施工。改造成loft公寓式結構後打著「商住兩用」的名號向外售賣，而本質上仍為工業用地或商業用地，而此類房屋所依附的土地使用年限為40年或50年。

(二).
「商住兩用」房與一般住宅如何區分？

此類房屋實則仍為辦公用房或商業用房。這一點從李女士簽訂的《北京市商品房預售合同》（以下簡稱「預售合同」）封面就能看出，顯示商業、辦公等非住宅類。而一般業主購買的住宅，與開發商簽訂的預售合同封面顯示為住宅類，另外，在預售合同第一條項目建設依據中的土地用途及土地使用權出讓年限也能看到兩者的本質區別，「商住兩用」房往往顯示土地用途為商業或辦公或綜合用途，土地出讓使用權年限為40年或50年，而一般住宅顯示70年。

從預售合同附件一的房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖也不難看出業主所購買的戶型平面圖僅僅是一個大開間，並不是樣板間所展示的二層loft結構。

更為可氣的是，一般開發商在密密麻麻的補充協議中一定會寫一條：「出賣人與買受人雙方權利義務以預售合同及相關補充協議書面約定為準，出賣人發布的銷售廣告、宣傳推廣資料（包括但不限於文字、圖片、影音資料等）所明示事項均屬於邀約邀請，如該等事項雙方未在預售合同及補充協議中明確約定時，其不視為合同內容，均不得作為確定雙方權利義務的依據。」這就意味著開發商告知業主，除非雙方在預售合同里有明確約定，否則其前期作出的任何廣告及承諾均不視為其預售合同的義務。

二.
「商住兩用」房屋的法律風險？

(一).
無法遷入戶口。「商住兩用」房屋實質上仍為商業用房或辦公用房，所以無法遷入戶口。

(二).
子女無法就近入學。由於項目用地性質為商業或工業用地，公共配套實施不包括學校，所以周邊也沒有學校，子女無法就近入學。

(三).
在建設項目竣工前，開發商進行夾層建造，規划行政主管部門對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收合格。項目竣工驗收後，擅自夾層建造，規划行政主管部門發現後將責令限期拆除。

(四).
房屋可能出現質量問題。由於內部夾層建造，主體結構承重增加。

(五).
生活成本增加。由於「商住兩用房」仍為商業用地或工業用地，其物業服務等收費標準都遠高於一般住宅收費標準，水費電費均按照商業來計算標準，也均高於一般住宅使用標準。

三.
律師支招：

(一).
不要盲目的聽從銷售人員的介紹與宣傳，業主簽訂預售合同前一定要認真閱讀預售合同全文，尤其補充協議內容。

(二).
留意預售合同附件一的房屋平面圖，是否與宣傳廣告及樣板間一致。

(三).
「商住兩用」房可能購買時價格偏低，但從長遠來看，考慮到生活成本高，且無法遷入戶口，子女無法就近入學等眾多問題，望各位業主慎重購買。

四.
法律檢索：

(一).
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十二條：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

(二).
《關於加強部門聯動
完善商業、辦公類項目管理的通知》

八、規划行政主管部門應加強商業、辦公類項目的審查和規劃竣工驗收，對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收合格。

(三).
《北京市禁止違法建設若干規定》

第十一條：發現正在建設的城鎮違法建設，負有查處職責的機關應當立即書面責令停止建設。當事人不停止建設的，應當立即報告違法建設所在地的區縣人民政府，區縣人民政府可以責成區縣城市管理綜合行政執法等機關查封施工現場。

　　第十二條：規划行政主管部門責令停止建設或者發現已經建成的城鎮違法建設，對尚可採取改正措施消除對規劃實施影響的，應當在20日內書面責令限期改正；改正後處該建設工程總造價5%以上10%以下罰款。對逾期不改正或者無法採取改正措施消除對規劃實施影響的城鎮違法建設，能夠拆除的，應當責令限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處該建設工程總造價10%以下罰款。城市管理綜合行政執法機關責令停止建設或者發現已經建成的城鎮違法建設，應當在20日內責令限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處該建設工程總造價10%以下罰款。責令限期改正和限期拆除的期限一般不超過15日。

不知道你買了沒…上海在整治商住兩用，已經要開始拆煤氣和廁所下水道了，6.10大批商住房房主到上海最市中心的地方youxing…

商住兩用房和普通的住房還是有一些區別的，X博士這就來跟你揭露這個X真相：

謝邀~

網紅有篇文章，太適合你，推薦給你

【公寓】和【住宅】不一樣，買房不弄懂，怕你吃大虧！ - 努力做房產界網紅的文章 - 知乎專欄

商住兩用的其他弊端還是比較多的，不光物業費，水電煤都是按照工業標準收取，生活成本偏高。而且這類Loft公寓一般區位位於新興開發區的比較多，周邊配套未必成熟。如果你中長期內打算一個人居住，對居住面積需求不大的話，還是應當考慮小戶型（類似44平米）的普通商品住宅，因為確實比Loft類型的房子好出手得多，不至於想要移居時沒有退路。

現在是2017年6月份，上海認定商住兩用房違法，要當違建拆。。。

貌似有萬人大遊行。。。

商住房只能貸款10年，而且貸5成，利率上浮10%。無法使用公積金貸款。住宅貸款7成，最多30年。利率有折扣，可以使用公積金！

之前回答刪了，建議70年，北京買了50年產權loft，天天想問候物業她媽。7月中旬入四惠東老破小230，前天過戶，一個月漲價30多萬，而50年的loft房價好幾年都原地踏步，入住兩年還沒見房本。話說，二線30萬夠嗎？

小時候做家教，那個家庭就是住在商住兩用樓里。

1.進門有保安，但外來人進出連問都不問一句；

2.樓道里掛滿了各個公司的招牌和郵箱；

3. 電梯很難等，電梯箱里都是廣告；

4. 鄰居門口掛了個牌子，XX公司XX辦事處，很奇異的感覺；

5. 路過XX公司門口的時候忍不住張望，有沒誰是做傳銷的，有種深深的不安全感

不考慮戶口，杭州30w左右首付可以買在餘杭或者下沙，或者小平的70年產權的loft

同一地段的寫字樓為何賣不過住宅？住宅和寫字樓其實是兩個市場，兩套邏輯。寫字樓是根據收益，就是租金回報率來反推它的價值；而住宅不是，是根據它買來賣去，交易的差價，漲了多少，來計算投資回報率的。看出來了嗎？區別在於，寫字樓只租不賣，沒流動性，而住宅是很好交易的。其實抓住這點就可以理解很多買房子的技巧了，就可以理解，比如我當年在北京金地開發的長安街上的金地中心，5A級寫字樓，賣不過緊挨著的金地國際花園，成本高了很多，而價格曾經只賣到一半。就可以理解為何北京第一豪宅星河灣價格有時和旁邊的潤楓水尚差不多。

我覺得樓主對戶口沒要求的話，可以考慮商住兩用的，當然要看你在哪塊工作，如果在下沙那邊，30萬首付完全可以買70年產權的，但是在濱江，市區這塊，現在房價比較高了，商品房均價會便宜好幾千，30萬估計也只能買的起商品房了。

那個....題主..杭州目前所有房屋都不限購..不管是商住的還是商品房...

所以在你這裡商住的優勢就砍掉一大塊

另外就是商住不能落戶...還是選70年的吧杭州70年的和40的價格真心差的不大

不在一線城市就別考慮商住兩用了吧弊端比優點多吧