2015年以後房地產行業真的完全沒有回來的可能了嗎？

12-31

請大土木行當的資深甲方、乙方以及研究者、分析師來分析一下，房地產行業還能不能會到比較高的增長率上？
是依靠房價某種情況下再暴漲一次嗎？還是取消戶籍，更多的人進入城市？
倒不是說一定得像前幾年活那麼多，但也不能一直這麼少吧。目前各種互聯網＋，眾創空間等，能真的帶來轉機嗎？

謝謝。
感覺現在媒體又在唱多，說城市會漲漲漲，到底是喉舌性還是分析性？

謝邀~

第一次被邀請~還有點小激動。

供職小城鎮機關。以經驗為主，沒有精確數據。

先說觀點：可預見的幾十年之內，房地產行業不會在有全國範圍內如此大規模的黃金時代了。因教育、醫療、就業等資源的不均衡，國家的各種經濟帶、經濟圈的戰略規劃等，城市間的分化會加劇，差距越來越明顯。房地產的黃金在大城市。

所有的問題，歸根結底是人的問題。

一、對房地產來說，是人口的問題。人口向哪裡流動，哪裡的需求就更大。

計劃生育政策實施以來，人口的出生率明顯下降，人口增長明顯放緩。截至到2015年，中國的適齡勞動力數量已經到峰值，並且已經開始下降。目前，全面放開二胎政策開始發酵，應該不久就會實施。

我去過我縣一個鄉鎮。該鎮大約有人口3萬（2萬8千左右），該鎮只有一所中學，有六-九四個年級。4個年級在校學生700人不到，算700人，輟學生400人（中學生輟學率不詳，自己估計的），流失生源500人（實際數據不詳）。該鎮約有中學生1600人，佔3萬人口的5.33%。初中學齡兒童的年齡大約在13歲-17歲之間，以這四個年齡段為區間，上推一代，（上一代學齡的要多，增加10%），17-20歲的人口應約1760人，再上推一代 20-24歲人口約2000人。13-24歲人口約5400人。該鎮人口約佔我縣人口的22分之一，估計全縣的13-24歲人口約11萬9千人，約12萬。這12萬人口，就是未來10年主要勞動力提供者和消費者。（這是粗略估算的數字，很不精確，精確數字可以通過教育系統的登記在冊人數來統計，或者通過公安局的戶口登記等來統計，或計生部門、民政部門等口徑來計算流出人口和流入人口）

12萬人口組成6萬家庭，我縣有14個鎮，1100度個行政村，這6萬家庭怎麼分布呢..中心鎮在城區，獨佔3萬家庭...其他13個鎮平均一個鎮2307家庭...鎮駐地經濟好，要獨佔1000吧...平均每個鎮80個行政村（自然村的話要比行政村多），每個村16個家庭....（我都快算不下去了,）農村的衰落已經是必然了。

以上並未考慮人口流動因素。整體上說，我縣的人口素質偏低，屬於為大城市提供勞動力的區域，外出務工人員多，人口應該是凈流出的，

所以，從人口上來說，我對我縣的房地產不樂觀。

看各個房產龍頭企業，收縮投資範圍，開始向大城市轉向，就十分能說明問題了。大城市擁有優秀的資源，最上游的產業，最優秀的人才，最高的收入，最好的消費能力，吸引更多的人...而勞動力在減少。所以房產的黃金還是在大城市。

二、經濟

關於我縣的經濟發展情況，在我的另一個答案中提到過。2015 年全國房價會呈什麼趨勢？ - 霍芃的回答。（答的不條理，也沒改過，不要見笑）我縣目前只有一家上市企業（剛籌備結束，還沒正式上市），其他的企業同質化嚴重。沒有支柱產業，農業大縣。臨近的幾個縣區經濟比我縣要好一丟丟....前幾年，全國一篇招商引資的背景下，成立了多少個開發區。新聞上稱呼為「攤大餅」式的發展方式，我縣的經濟開發區不成形，只有住房... 地級市的開發區建成了十幾年，還是不太發達。全國除了經濟水平不一樣，大多東西都差不多吧。

產業低端、同質、不完善，惡性競爭等。在目前經濟形勢下，產能過剩比較嚴重，要轉變經濟發展方式..這工作我都幹了四五年了，效果沒見一點。沒有低端產業，高端的根本不會來。

對外來人口的吸引力低，高端人才缺乏，而且留不住人才。通過幾年的工作，感觸非常深，總體的環境改變起來極其困難，領導沒少出去學習，但是因為面臨的人口素質在這，好方法難以實施，只能亦步亦趨，慢慢改良，難。沒有工廠，就業就成問題，越小的地方，經濟形態越原始，納稅、勞動合同等方面對不規範的寬容越大。因為吸引招商的原因，各地都有很多「土」政策，給來的企業很多優惠，或者幾年的優惠期，但很多企業過了政策優惠期就不行了。

房地產的黃金十年主要是解決有和無的問題。現在有的問題基本已經解決了。（網上看到過關於房產需求的看法，深以為然，以下是），所謂「剛需」是個偽命題，沒有房子也不是活不下去，對房子的需求遠沒有對醫療、就業等的需要那麼剛性，農村可以自建房，城市可以租房。國外說房屋價格的租售比是1:14比較合理，國內的租售比嚴重的不協調，我縣的租售比1:40左右吧。（也可能國內本應該租售比比較大，房屋的設計使用年限一般也就40年....不知道房子要壞的時候，會不會後悔...），對房屋的需求很大程度上是輿論宣傳導致的（諸如沒有房子不嫁人、沒有房子丈母娘不滿意等...)

現在回望黃金十年，其實是基礎設施建設大規模完善的十年，房產作為集所有產業需求之大成者，成為最炫耀的代表站到了第一線。政府作為先鋒隊和帶頭人，開啟這個需求巨大的市場，對鋼鐵、水泥等產業的需求急速上升，各地都紛紛投身相關的行業（鋼鐵、煤炭、電力，之前的一建、二建工程師都炙手可熱，很多人考證掛靠，作為第二收入，帶動了巨大的就業，農村的大部分青壯年勞動力不論文化水平如何，都可以在該行業找到工作）。但是同質化比較嚴重，切普遍比較低端，部分投身較早的地方，產業上比較完善，更多的是剛剛起步（比如我縣）就已經是黃金十年的尾巴了...（像剛入市就趕上牛市的尾巴）。隨著購買力開發殆盡,能買的都買了，有錢的買了多套了，沒錢的聯銀行貸款也貸不下來...需求降低了。生產不能停啊...咋辦，政府想辦法..我個人認為農村環境綜合整治就是一項開發出來的。農村裡修路當然好~ 政府還有補貼。然後再火三年（這項目有三年的政策補貼期），把產能過剩的壓力留給以後吧..ps:習大大上台了。習李壓力還是很大的，李總滿世界賣高鐵

還是那句話，有沒有的問題基本解決了，最速的發展時期就過去了。以後就是細分需求，提高品質的事兒了，品質需要知識的積累、長久的專註..不是朝夕之事了。

8月30日修改：

談一下個人對社會分工的理解（寫完覺得貌似這段跟房產沒啥關係，喜歡的看看吧）：

從中國實施改革開放到現在，出口換匯中，勞動密集型產業功不可沒。我國有佔世界5分之一的人口，勞動力資源豐富，但總體素質偏低，所以適合發展勞動密集型的產業。我對勞動密集型產業的理解就是，需要工人素質不高，技術性不強，有勞動能力基本就可以做（比較籠統、淺顯，望大神指點補充）。從物質極度匱乏的時代成長起來的老一輩（其實也包括農村裡成長的年輕人，他們因為經濟落後同樣物質上比較匱乏）擁有吃苦耐勞的品質，對個人權益、工資水平等的要求不高，認為只要比以前（比在農村）過得好就願意做。

靠著豐富的、廉價的勞動力。中國的出口產品擁有巨大的競爭優勢。從世界範圍內，垂直的看整個社會的分工，其實整個中國供應了世界（主要是北美、歐洲）廉價、高質的商品。讓歪果仁能靠少量的工作保持較高的生活水準，介就是為啥人家福利好、休假多、工作還比較高端。發達國家都在剝削咱們中國人呀。人家生產一個人的產值頂咱們10個人的產值，人家的工作時間還短，咱們都是高強度、重複的勞動。誰教咱落後呢..

從國內範圍看，也存在垂直體系的分工。經濟不發達的地區承擔低端的產業，為發達地區提供質優價廉的產品。同樣的勞動，在大城市和小城鎮的價格是不一樣的。（我可以認為不發達地區是被剝削最深重的么...覺得自己好悲慘）發達地區對不發達地區人口存在比較大的虹吸效應。在一篇專門的文章上看過，名字叫《遠離你終將衰落的家鄉》..逃離你終將衰落的家鄉 -- 城市數據團 -- 傳送門，知乎上也有對這篇文章的討論。如何評價微信公眾賬號的文章《遠離你終將衰落的家鄉》？ - 社會。個人認為這篇文章主要是針對農村、和小城鎮的年輕人寫的。文章的觀點過於悲觀，社會生態是逐步、動態演變的。我不很同意。

現在這些正在發生改變，隨著我國的高速發展，教育的普及，中國的人口總體素質迅速提高。互聯網的發展，讓新時代的年輕人動動手指就連接世界。即使是受教育程度比較低的人通過互聯網也能極快的獲得信息。交通的不便已經不是限制信息流動的主要因素了。現代勞動者的個人意識、法律意識，甚至從新聞上學到的歪門邪道都要豐富的多。他們對生活水平、勞動強度、勞動環境、個人待遇、個人發展等等提出了更新更高的要求。但總體上我國的產業結構還沒有隨勞動者素質的變化而轉變，目前一些低端產業向越南、泰國等地方轉移，就是因為國內的用工成本已經讓這些產品國產失去競爭力。（插句題外話，近期李總要求公務員漲薪，當然我個人是非常高興的，但是對於企業上不是好消息，尤其對我這種小縣城，本來企業不多，公職人員漲薪，勢必要求企業漲薪，企業目前處境已經比較困難，再漲薪，下一步就要裁員,對企業、就業都不很好）

這種變化就要求企業轉型。按照正常的規律，應當是企業轉型引導勞動力轉型..但現代社會顯然已經打破了這種規律。創新、轉型的主戰場一定在人才最多的地方，最有活力的地方.

題外話：

國家法律規定「城市建設用地必須為國有土地」，介就是征地拆遷的由來。土地有國有土地、集體土地等，（國家、集體的產權主體其實並不明晰，就是一把手說了算，或者「組織」說了算）。城市建設用地必須將集體土地的產權方式改為國有土地。(國土部門近些年很厲害....).大城市的土地因為商業價值高，所以有很高的土地出讓收入。高出讓金就是門檻...讓有實力的大集團來開發優質的商業、住宅。越是優質的東西，價值越高、溢價越高、價格越高。

但在目前的產權制度體系下，土地的收益應該歸國家，國家應當把這些收益用於全國的人民，而不只用於本地、本區的建設。事實上中央無法統管這些收入。關於拆遷的補償：從產權制度上來說，我覺得這種補償並不合理。因為拆遷戶只有地上附著物的所有權，沒有土地的所有權，理論上講，國家拆你北京的房子，給你西藏的土地也沒啥不對的...補償應該是劃個地方給你建棟一樣的房子，但目前的拆遷戶們分享了城市建設的好處，產生了很多的拆二代。（為啥我假的房子沒拆~我羨慕嫉妒恨...哈哈）關於產權的不明晰，也讓很多富人木有安全感吧...

題主提到了戶籍等制度，這些都已經不是真正的障礙了。如今沒有取消戶籍，外出務工的人也一樣到大城市打工，買房。戶籍制度限制的是養老、社會保障等方面的差異。

更多人進城，關鍵的還是充分就業和社會保障。

可預見的未來（我認為）就是這樣，當然長期來看估計沒人能知道吧，米國的經濟學家說：長期來看我們都死了。所以，看太長也沒意思了。

什麼叫回來？一直保持畸形的地產市場竟然是你想要的？

房地產本不應該如此畸形增長，是因為土地財政才造就了現在的畸形地產，過而糾偏，現在隨著稅收改革土地財政即將成為歷史，那麼房地產爆髮式的增長就是不可能出現的。

現在全國各地房屋空置率都高的可怕，還增長，增長了之後就是寅吃卯糧，後輩人怎麼活下去，創造的財富都壓在房地產上，整個中國都會被拖垮。

現在政府期望的就是房地產價格在現有基礎上消滅存量，然後把地產價格保持在一個安全的高位上不要破裂泡沫，房價還快速上漲房地產大幅增加的話那就是壓垮中國經濟的最後一根稻草。

看看五年之後中國有多少新房子吧。這樣的體量，李總任期內能夠守住樓市不崩盤就是大功一件，國之幸！以下就是這組數據了，而且是不計算天量的小產權房和農村新房以及其他自建房屋的前提下得出的

1.近五年，我們蓋了多少新房子？

根據國家統計局數據，2010-2014年我國房屋竣工總面積為47.34億平方米，其中住宅面積為37.15億平方米。剛建好5年的房子肯定不會再拆遷的，也就是說，僅這5年我們就有47.34億平方米的新房子。

2.未來五年，我們會建成多少新房？

根據國家統計局數據，2014年，房地產開發企業房屋施工面積72.65億平方米，其中，住宅施工面積51.51億平方米。也就是說，目前我國正在施工且未建成的總房屋為72.65億平方米。按照房屋開發周期5年計算，未來5年這些房子是肯定都能建成，也就是說，未來五年一定能新建成72.65億平方米的新房子。

3.未來五年，我們還會新開工多少房子？

按照國家統計局的數據，在2010-2014年間的5年里，新開工面積總和達到91.2億平米，平均每年增加18.24億平方米。2013年達到驚人的20.1億平方米。即便是在房地產低迷的2014年，新開工面積也達到了17.96億平方米。好吧，我們預期未來五年房地產開發放緩，以每年15億平方米的速度增加，未來5年將會新開工75億平方米的新房子。

4.未來五年，我們剛剛建成和正在建設的新房子有多少呢？

最保守估計：147.65億平方米！你沒看錯，最保守的估計也有這麼多房子。如果再加上過去5年我們剛剛建成的房子，到2019年將會有194.99億平方米的新房子（房齡小於10年和已經施工建設的新房子）。

好了，數據說完了，這些數據代表了什麼概念呢？

2013年，我國城鎮人均住房面積33平方米，194.99億平方米的房子意味著可以居住5.91億人口。如果只計算未來5年建成和開工建設的新房子，147.65億平方米也可以容納4.47億人口居住。也許有人會質疑，這些新房子當中還有很多商業住房面積。那我們算一算純住宅面積：一般商業地產面積占房地產總面積的15%-25%，我們以最高的25%計算，商業面積約36.91億平方米，住宅面積約佔110.74億平方米，可以容納3.36億人口。而，2014年，我國城市化率54.77%，約有7.5億城鎮常住人口。到2019年，加上可容納的3.36億人口，我國城鎮人口約10.86億人，城市化率達到79.3%。這個城鎮化率將超過多數發達國家的水平。但是，未來5年，我們真的有3.36億人口要買房子嗎？答案顯然是否定的。

5.未來五年，住房的需求是多少呢？

2014年，我國總人口約13.7億人，其中，城鎮常住人口約7.5億人，城鎮人口佔總人口比重為54.77%，比上年末增加1805萬人。如果按照每年1800萬計算新增加城鎮常住人口，未來5年約新增9000萬人。我們權且認為這些人口全部需要住房且全部為新房（不管是轉移人口，還是新生嬰兒）的前提下，以人均33平方米計算，大概需求30億平方米。多出了80.74億平方米的住房，嚴重的供大於求。而且，我所計算的只是統計局給出的賬面數據，對於數目驚人的小產權房和其他自建房屋是不算在這些新房之內的，至於會有多少這樣的房子，恐怕真的只有上帝才知道。

也許會有人說，真有這麼多房子，我們增加人均住房面積就好了。說著簡單，但是仔細考慮是不現實的，因為人均33平米意味著3口之家擁有約100平米的住房。在中國，尤其是大城市，100平米及以下的房子可能是最主要的戶型了，如果再增加人均住房面積就意味著擁有更多套的房子。如果真到了每家都擁有不少於2套房子的時候，恐怕房子也就不那麼值錢了。

另一個悲痛的消息是，人口學家告訴我們，我國老齡化正在加劇，中國人口結構已經發生了根本改變，勞動人口的絕對數已經在2014年達到頂峰，以後將逐漸下降。也就是說，未來的住房需求將會越來越少。而現實中，中國的新房子會越來越多，誰去接盤呢？

中國的房地產市場應該結束這種野蠻式的增長了，不然受損的不僅僅是房地產行業本身，更是中國的國民經濟，甚至這個國家的未來。

突然想到一個故事，說有一種浮萍可以分裂式生長，每天分裂一次，經50天就可以長滿整個池塘，問需過多少天，這些浮萍能夠鋪滿池塘的一半？沒錯，答案是49天。也許在49天或者48天的時候，浮萍還僅僅占池塘的一小部分，形勢一片大好。可是誰能想到，這種野蠻式的生長只需要一天就可以做完它之前49天才做完的事情呢？

在2003-2007年間，銀根鬆動，擴張貨幣，M2年增長率始終保持在15%以上，遠高於同期GDP的增長率，上證指數從2003年5月的1500多點上升至2007年10月的歷史最高點6124點，與此同時全國各地房價迅速上升200%不等。

2007年為了」降溫「，央行實施了緊縮貨幣政策，信貸緊縮導致股市泡沫開始破滅，上證指數暴跌至2008年10月28日的1665點，2008年全年上證綜指下跌64.7%。樓市也進入了短期的調整期，由於政府救市措施和部分剛需的支持，房價基本維持穩定。

2008年危機結束，開始擴張性貨幣政策，央行投入4萬億」救市「貨幣，結果經濟回暖的同時，2009年房價漲幅67%，2010年漲幅32%，可見國家投的錢80%都進了房地產。

自2014年以來，房地產行業出現了嚴重的產能過剩現象，房企面臨巨大的庫存壓力，房價上漲缺乏動力。房地產市場的投資空間萎縮，大量沉澱在該行業的資金開始出現外流至股市，導致股市的短暫牛市，直到2015年6月的5178點。

但股市的暴漲建立在」槓桿「疊加效應上，而不是實體經濟的基礎夯實。故，現在出現的股市波動早應預期。而樓市由於社會人員的中產階級人士財富重新分配，結合土地供求、社會發展、經濟政策等因素而導致對房產需求規模和結構發生轉變。

上述僅從歷史經濟表現方面考慮房產發展與中國宏觀經濟政策、經濟晴雨表（股市）的關係，由此可見中國房產過去的粗暴增長是在人口紅利、剛性需求及快速城市化下由中國的貨幣量增發而引導的。而未來，隨著社會的發展、經濟和政策的趨穩、人口結構和剛性需求的減少，未來中國房產的增速將恢復」新常態「，市場在粗獷增長和調整後的偏正常行業供需狀態。

在新常態的穩定環境下，地產未來更可能由微觀房企市場層面所決定，比如：1.地方和房產市場分化，低需求城市開發商面臨冰點； 2.房企為突破低利潤和高成本謀求新轉型（互聯網增值、垂直化、輕資產金融化跨界合作……）而事實證明大型房企已經行動了，比如萬達輕資產、花樣年彩生活的社區增值轉型社區服務、萬科vlink、遠洋解約代理公司、華夏ppp產業新城…雖目前尚未顯現較大成功，到可見開發商都在搶不同的「風口」找新的利潤和優勢…

未來我們可能要習慣GDP低於7，為3、4、5，我們也要習慣房產投機屬性範圍縮減，在新常態下，必然有新動力、新機會。

正如今日，習總」兩隻鳥「理論提倡實體經濟的新動力，我個人覺得所有行業需要從新考慮」新常態「下的經營模式。

以上，僅供參考。

謝邀，第一次被人邀請回答問題，有點小激動～

作為一個業餘的經濟學愛好者，那我就斗膽預測一下以後的房地產發展趨勢。

我覺得的未來的房地產趨勢主要是兩個詞來概括，穩定、分化。

首先，穩定主要是指整個房地產市場以後很難再像最近十幾年來這樣快速上漲了，但是也不會下跌很多。雖然最近股市的暴跌讓人們擔心會再發生一輪經濟危機，但我仍然相信中國政府應對危機的能力和對經濟的掌控能力，中國有著一個強權政府。

其次，分化指的是兩方面的分化。一是一線二線三線四線城市的分化，這些城市中四大一線城市我持樂觀態度，除了發生極端事件，否則我它們將會是未來房地產市場的常青樹，年平均增長率不會低於10%。第二，城市內部的分化。今後城市中那些黃金地段的商業地產肯定仍然是優良資產，那些擁有好的環境，好的交通，好的教育資源，好的物業和配套服務區的住宅區仍然也是優良資產。因為隨著中國經濟的發展，有錢買房的那一部分人會開始追求適合居住的房子，即使它貴，也會願意買。

最後，我想說一句，我覺得房地產市場是一個周期市場，短期內它會上下波動，但它是一個長期來看會價格增長的市場。因此，如果要我去買房，只要這房子的配套服務不錯，這個房子所處的城市不錯，我就會買下來了。長期來看，房地產還是屬於資產保值增值的不錯選擇。

如果中國頒布禁止墮胎的法律法規，那麼20年後房地產會「回來」的。。。。

10年的時候我剛剛上大學，土木工程真好呀，好找工作錢又多。14年的時候畢業，發現工作好難找，每天跑工地月薪只有3000多

應該破滅了吧

如果要問，房地產暴利能否回來。那麼是一定不會再回來了。我的理由是如下的。

中國1998年到2015年之間的房地產市場可以簡單分成三個階段。

第一1998到2005年。這段時間內，房地產市場雖然有上漲，但是並沒有達到瘋狂的程度。房地產價格的上漲，我認為主要是因為城市化推動，本身的農村人，走進城市，那麼居住的需要導致的購房需要。這種上漲是正常和非常理智的。

可是2005年開始，全國上下的樓房價格進入的暴漲時間段。這個階段我認為是2005年到2009年。因為在2005年發生了一件大事情，那就是匯率不再是鎖定的了，而是可以在一定區間緩慢變化。而我們都曉得，中國經濟蓬勃向上，匯率一定是向上走的。就是這種預期，使得持有人民幣可以獲取匯率差收益，這種收益是國際遊資最喜愛的。為了增加收益，他們不一定持有現金類人民幣資產，而同時會購入人民幣計價的商品。人民幣計價的商品當中，升值空間非常巨大的就是房地產了。由於我們中國當時還不具備像今天的這種，資本監控體系。在當時大家都是懵的，只曉得房價是一天一個價，全國上下都是加速上漲。06年，配合股市上漲產生的資本增值，我們國家忽然是錢多的不得了，到處都是錢。如果，這種經濟爆棚，僅僅歸因於，我們中國的製造業上升，我認為是不完整的。中國的加工製造業，在2001年加入WTO，不可能短短時間產生了如此多的錢。使得全國上下的經濟爆棚。我認為，更重要的原因是信心！在這個期間，還需要配合的來看看，國際。當時的美國還沒有爆發金融海嘯。而這個時候，美國的借貸消費是非常瘋狂的。這使得美國利息很低，使得國際上的美元需要尋求保值資產。這筆錢，我認為是比我們中國實業家們手裡的錢要更多的。而他們進入了中國。

證據是，中國的外匯儲備，增長率在這個時候高速增長。看下圖，05，06年增加了2000億。而07年突然增加近5000億。08，09都超過了4000億。這種突然的增長，不是加工製造業能夠產生的。只能是熱錢流入。而且，這只是官方統計數據，民間流入恐怕也是不少。

所以這段時間內房地產的爆棚，有3個主要因素：1，國際資本流入中國，這個是最主要的因素。2，國內的有錢人保值需要。3，城市化驅動，使得進城去至少得買一個房產。

好了，接下來就說2009年以後，我們國家的房地產。關鍵詞是，中央4萬億。本來如果沒有09年的4萬億政策，那麼，很有可能，我們中國在09年以後，房價就不再上漲了。因為09年的美國金融海嘯，本身就是房地產行業開的頭。表現出房地產劃歸為資產所固有的基本毛病：房地產本身不能產出。就好像，土地本身無價值，必須種植農作物才能體現價值。可是，花樣繁多的衍生品，讓最終的購買者，只曉得利潤，不在乎這份利潤是否靠得住。本身，這種計劃是非常美好的。因為美國也存在著大量的窮人，他們沒有住房。如果能夠有住房，他們就可以安定的工作，以後慢慢的工作還房貸那麼這將是一個雙贏的結果。可是，到後面，美國人玩過火了。他們以為，放貸給窮人就可以有未來的產出。但是這種想法本身是不對的，窮人拿到這些錢，他們不一定都投入了有意義的事情，或許就直接花掉了。可是花掉錢，以後是要還的。所以，美國2001年以後開始的透支消費模式到最後變成了毒藥。窮人接近0的儲蓄，在任何風吹草動之下都立馬被擊潰。所以，投資人到最後發現，他們的錢都被窮人浪費掉了。一旦贖回開始成風，這樣就導致了借款人急需拋售資產換來現金還給那些投資人。這種大規模的需求導致了市場流動性枯竭。因為等著賣的都是大宗商品，房子。這個也就是當時我們經常聽到的，流動性枯竭。美國和歐洲為此只能直接向市場注入資金以保證流動性。

在當時，我們國家的房地產，暫時穩了一下，。雖然資本流入很快，可是因為當時國際市場的需求暴跌，導致我們國家很多加工企業的老闆都虧損破產，或者需要資金來準備接下來的市場下滑。所以，他們拋售了物業。這個也是我們當時所聽到的，李嘉誠拋售了部分內地物業，手握大量現金準備過冬。這個是市場上普遍存在的。這雙方的力量，一個大量賣出，幸好國際資本流入的大量買入，使得我們國家的房價暫時處在平台期。注意，在這個期間，相比這兩種力量，城市化產生的城市人口購房需求雖然有，但是比起來相對較弱。不足以大規模的推動房價上漲。

好了，在4萬億之後，情形可就很不同了。4萬億，這部分是中央的資金，加上地方的資金16萬億，一共投入了市場20萬億。

這筆錢是怎麼來的呢？應對美國的QE。因為美國在拯救GM等大品牌之後發現，直接給市場注入資金增加流動性可以有效拉動經濟。於是，他們搞了4個QE。因為QE的緣故，美國的大公司都得以安然過關。因為QE是透過銀行的，大公司以自己的信譽能力等等可以向銀行低息獲得資金。這些資金就可以投入生產使得自己壯大。

這一點被我們中國領導人也看得清楚了，09年我們面對的是，傳統加工貿易模式的斷層。就好像，今天的第一名，明天的倒數第一。按他們的邏輯，我們國家的經濟尚且還沒有準備好這樣的變化。於是，投入巨量的資金使得經濟不會缺錢。就好像一個產品已經沒有市場的工廠，為了維持工廠繼續存在，我們就投入錢哪怕工人無所事事，只要有工廠就可以。這就是他們的思路。

拉動內需在這個時候產生了，但是其實我們國家的領導人尚且是不曉得我們的內需在哪兒。因為在09年的時候，其實中國還不是很富裕的。居民手裡是沒有多少錢的，沒有錢怎麼拉動內需啊！貸款給他們！所以，09年就開始了中國的借貸消費。本身在之前是非常老實的，有多少錢花多少錢。可是自那年開始，我們的透支消費開始了。

中國的經濟從09年開始有了自己的內動力循環。其實，中央的4萬億就是基礎設施建設資金。因為中國要拉動內部經濟，國內最需要的就是基礎設施。這對於國內是最有意義的。也就是鐵公雞項目，鐵路，公路，基礎設施建設項目。所以，從10年開始我們的房地產市場又開始了上漲，最瘋狂的是2012年。這期間，我們國家的高鐵幾乎是爆棚式的發展。

所以，我們已經很清楚了，這個階段的房價上漲，可以用喪心病狂來形容。因為如果房價從5000到1萬我們覺得是無法接受的，那麼從10000到20000就幾乎瘋狂。因為到20000可是5000的4倍了。可見，經濟膨脹了2倍。而這個不能用貨物產出，或者城市化等等的需要來形容。主要因素是資本。一個是國家4萬億的資本推動，一個是美國QE。正是這兩個因素導致了我們國家的房價再度爆棚。

雖然，從外表看，房價就是先漲一點，然後再狠狠漲一下。再停一下，然後在狠狠漲。到最後，慢慢漲慢慢漲的今天。

那麼為什麼我認為房價以後絕對不會再有黃金暴利了呢？

通過上面的情況大概梳理，雖然並沒有舉出多少實際證據，但是情況大致我們都已經知道了。房價上漲是一個因素兩個方面三個能量。一個因素就是資本，兩個方面是兩個主要的，國際熱錢，國內有錢人。三個能量就是再加上城市化。

這裡面我們分別看到了，中國的經濟從什麼也沒有的1998年，到2005年外貿型經濟。而到了09年外貿做不下去了，開始拉動內需。可是，我們國家有一個基本是沒有變的。那就是處在製造業的底層。所以，房地產是有前途的。而隨著中國製造2025等等，以及98年還是小孩的我都已經長大成人。我絕對不相信，我們這一輩人還會繼續從事低端行業。這是一個根本的轉變。一句絕對的話叫，當初的窮中國已經死了。而一個現代化的中國已經崛起。現在，你無法通過房地產來達成當初的目標。當時，中國的製造業集中在人口密集區。而這種人口聚集一定會需要住房。這個時候，房地產就一定會爆棚。可是，今天的網路化，使得世界一張紙的平。住在哪兒已經不再那麼重要，還沒算交通的便利性。中國當下，暫時是把房價穩住，因為穩住房價可以保證舊利益體系的穩定。這是非常有用的，房價的穩定可以阻止國際市場看空中國，保證我們國家的轉型。等到過些年，一旦我們國家已經形成了像日本豐田，德國大眾，美國波音，微軟，高盛等等現代企業以後。房地產市場就會被拋棄。那個時候，當然不會暴跌了。假如中國變成了法國，房價暴跌不會普遍，只會集中在失去競爭力的區域。比如，缺乏競爭力的部分小城，恐怕會變成人去樓空成為未來的底特律。這是一定會發生的。

為什麼2015以後房價不會暴漲。因為2015年開始，中國開始流失外匯。也就是說，熱錢已經開始緩緩退出中國，失去了一個非常巨大的能量。然後，我們國家已經開始轉型，把錢投入到現代化企業的培育中了。這個是非常巨大的轉變，失去了兩個主要的動力。我們國家的房價，現在就只剩下城市化，也就是本身沒有房子的，現在考慮買房子。以及部分有錢人還在盲目的買入。

可是，在現在看來，房價暴跌是很難達成的。房價暴跌需要有巨大的空頭，可是並不存在這樣的因素。首先，持有大量房產的國際資本並沒有徹底看空中國，只要中國經濟保持現狀，就已經是雄冠天下了。地球上，中國的經濟至少是最有底氣的。除了這些人，另外就是我們國家的有錢人。他們持有房產可是全資買入。因為，中國房價推動力的兩股剛剛說了，而這些人都很富裕。所以，只要他們都不出手。房價不會暴跌。

房地產業，作為一個傳統行業，已經是行將就木。沒有必要投入大筆的精力去謀劃將來有什麼發展。就好像，中國古代孔子等賢者所推崇的，天下太平，萬民衣食住行皆得安樂，那接下來的就是，禮，樂教化事業了，這些都是精神產業，比如藝術，美術，哲學，歷史等等。

暴漲是完全有可能的，今年深圳不就暴漲了。深圳面積小，常住人口多，城市整體環境好，在利率觸底的情況下漲的厲害。

所以說是否暴漲要看整個經濟層面，今年經濟形勢不好，加上大家都拿錢去股市賭了，房地產不好是正常的。在我看來中國的城市化進程還未結束，房地產還處於上升通道。但這個東西一定有個拐點，人口即將老齡化，現在真的不是進入房地產的最好時機了。這玩意跟總體存量真沒什麼關係，你在喜馬拉雅山上蓋滿房子房價也不會跌的。

房價漲真不是大家所希望的，可是好的地段好的戶型就那麼多，大家都想要。偏遠的想換市中心，附近市縣的想進城，進了城也想住市中心，小的想換大的，大的想換別墅，平房想換樓房，樓梯想換電梯，三四線城市想去一二線，連我老家的爺爺都立下了三代進京城的宏願，這種追求是沒有盡頭的。

今年活少純粹是因為整體經濟形勢不大好，其他行業也多多少少都有的。

題主是炒房炒晚了嗎……

我覺得看看那些不亞於局座的專家們的說法，就可以猜得七七八八。

前幾年房價一路飆高的時候，一個個說著馬上要降溫馬上要降溫，這一個馬上就是好幾年。

現在卻有人說還會再長，或者很快會復甦的的話，就能證明點什麼了……

我這個長江三角洲的小縣城的房價已經在降價都賣不出去了……家裡給房產大佬打工的親戚天天抱怨現在工作越來越難做了。

你到底想問什麼啊看了半天沒看明白。

我覺得可以聽聽那些大咖是怎麼樣看這個市場的。不過怎麼感覺這種題目換個時間又可以問了呢？

ANY WAY，下面答案的內容摘自丁祖昱在公司論壇的發言和分享，侵刪：

一、當前市場狀況：

政策：「優供應與促需求並舉，全力去庫存、拉投資」

2015年以來，中央以及地方分別從供應端和需求端入手進行調整。供應方面實施「有供有限」的原則，需求方面通過降低購房門檻、給與購房優惠、取消外國人購房限制、降低商貸首付至25%、鼓勵公積金貸款證券化等，支持房地產行業健康穩定發展。

然而目前政策的落地並不盡如人意。土地供應「有供有限」需要長期調整，多數銀行未執行「330新政」，公積金餘額不足導致公積金貸款額度和使用門檻下降成為空談。

執行：政策逐步跟進，二、三線持續「救市」，一線仍嚴控。在經歷長時間的「330」新政難落地後，目前多個城市多家銀行已開始執行二套首付四成，購房補貼、貨幣安置也逐步落地。公積金調整雖已有多個城市跟進，但公積金餘額不足將導致公積金貸款額度提高和使用門檻下降成為空談。從各城市的年度供地計劃及二季度供地情況來看，供地「有供有限」，也在推進中，長期調整尚需時日。但是也應看到，北京、上海因其特殊性，限購措施還將繼續推行。

行業：10月開發投資累計增速降至2%，銷售面積、銷售金額同比增速雙雙回落

2015年1-10月份，全國房地產開發投資7.88萬億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。房屋新開工面積12.70億平方米，同比下降13.9%，降幅較上月擴大1.3個百分點。

1-10月份，商品房銷售面積9.49億平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個百分點；商品房銷售額6.48萬億元，增長14.9%，增速回落0.4個百分點。

大宗商品：鋼、煤、石油價格持續降至低位，經濟下行壓力巨大

鋼價自2013年處於低位後一直未回升，煤價也持續下降，而鋼鐵和基礎設施建設及房地產均密切相關，煤價和實體經濟密切相關，表明實體經濟存在巨大壓力；

同樣，石油價格實際和全球經濟有關，石油價格從去年四季度下降以來，目前仍處於相對低谷，雖然今年全球經濟有回穩的趨勢，但從石油價格上來看也不要過分樂觀。

市場：11月樓市成交總量環比微跌2%，年末翹尾仍可期

受城市供應縮減的影響，11月樓市熱度略有下降。11月37個重點城市商品住宅成交量環比下跌2%，但前11月累計成交總量同比2014年上漲32%，漲幅繼續擴大，四季度或整體繼續上行。

分城市能級來看，一線城市表現較差，環比10月下跌16%，其中上海環比跌幅達30%，但前11月累計成交總量同比大幅上漲52%；二、三線城市間分化繼續加劇，武漢市場尤為火爆，當前累計成交量已超過2014年全年，成都本月成交量相對低位，同、環比跌幅均超過50%。

土地成交：10月土地成交量價齊跌，但整體仍處於盤整上升通道

10月，全國300城市經營土地成交面積、成交金額環比齊跌，但是從整體趨勢來看，經過一年的積極樓市政策刺激，商品房成交量逐步攀升，市場信心和房企拿地的積極性也逐步提升。儘管2015年前10月土地成交量價同比均為下跌，300城市經營性用地成交32839萬平方米，同比下跌47%；出讓總金額為10116億元，同比下降28%。但2015年三季度成交面積卻環比上漲78%，金額環比上漲69%，而且年底也是企業拿地補倉的關鍵時期，因而11月、12月土地市場回升是大概率時間，因而市場整體仍處於盤整上升通道。

後面一部分圖表和對未來現狀的分析，如果超過10個贊就更新吧^_^

經濟會崩潰嗎？

答：經濟不會崩潰，經濟會在發改委的引導下走上滯漲的道路。

請問wuweilxl中國會不會爆發金融危機? - 知乎用戶的回答

關於房價。

那要看你在那！

人民幣貶值了，準備留學的我應該做哪些準備？ - 知乎用戶的回答

假如在北京、天津，建議速撤。

假如在深圳、廣州，建議觀望。

假如在上海、杭州、揚州，建議學豬堅強。

還是給點分析吧，

顧客就是上帝啊！美國和中國要金融對決，美國要從金磚幾國抽走資金，預期目標是十萬億美元！重返亞太至今，已經從中國抽走一萬億美元，這是人民幣貶值、股市崩盤的最直接原因。美國要在全世界製造金融危機，以鞏固自己的金融霸權地位，所以不惜摧毀發展中國國家，或者說金磚五國。

當然這些和你們都沒有關係，你們看看就好。就經濟質量而言，遼中南最差，他第一個就會撲街。所以我沒有提他，京津唐緊隨其後，受影響最嚴重！受影響最嚴重！受影響最嚴重！（第一次用黑體字，感覺怪怪的。）長、珠三角都會受到嚴重的衝擊，但我的預期是珠三角會發展減緩，長三角的發展勢頭會迅速恢復，摧毀中國經濟的結果是，資源會更加集中，長三角會異軍突起，並呈現越挫越勇的態勢。（你們還在想當下，我早就想好了戰後秩序。）

中美爭霸，中國人民幣貶值、股市崩盤的最主要原因是美國手裡的美元比中國多，想清楚這個問題，那所有的問題都豁然開朗啊。本人言無不中，求諸位顧客給個贊吧。這麼好的答案不給贊，心裡落差太大啊。

2011年油菜籽的價格及走勢._百度知道

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北京的房產總共值多少錢？ - 知乎用戶的回答

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現在的知乎就經濟、就匯率、就股市、就宏調、就市場產生兩種兩種觀點，一種是市場派的，一種是學院派的。

我個人比較傾向於市場派，所謂的理論是標況下一種變數發生改變導致的結果，可事實上在現實中不存在這樣的情況，實際情況是幾萬種，甚至幾十萬、幾百萬、甚至更多的變數隨時都在發生變化，而這些變數大大超出了人的預測範圍，而這個時候某些人（學院派）從某一個，或幾個變數入手試圖解決分析問題，就顯得非常可笑了，我把我的這種觀點稱之為市場經濟特色的經濟理論。

一個貧窮的學生狗試圖分析經濟的時候，本身就非常的可笑。

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我談一下我的價值觀、投資觀以及做出市場預判的基礎。

我對價格非常、非常敏感。知乎那些所謂的經濟學，通通都是狗屁，假如聽他們的，還不如現在就開窗戶跳樓。洋洋洒洒的說了一大篇，最後判斷失誤，自圓其說：其實我已經暗示你們人民幣要貶值了，只不過你們沒看出來，我也是深深的醉了。

本人持文筆出身，最恨漢語言文學專業，百無一用，整天胡扯，所以業餘時間都逗著他們樂。咦不是罵知乎金融專業，怎麼又扯到漢語言了？看樣子，不光我寫文章跑偏，罵人也跑偏啊。呵呵。

學習市場經濟的第一重境界就是基本知識，當然也有野路子出身的，手裡有上市公司，連自己的名字都不會寫。但是我還是提醒你要懂最基本的經濟知識，否則無法對信息作出分析、預判。

第二重境界。是逆思維，那個混得好的經濟評論員會來混知乎？

第三重境界。站在巨人的肩上。

99.99%人不適合投資，但是他們都一廂情願的湧進市場。

第四重境界。學政治。我以前吧，學政治就為了政治考試能考80分以上，今天你看，地理一百又怎麼了？沒人願意看。歷史98算毛線，曲高和寡。關於政治點贊最多，所以知乎就是八十分混的地方。偶業。

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為什麼人民幣這幾天一直下跌？ - 知乎用戶的回答

回答了這個問題，八小時收到人民幣貶值的邀約一百二十多個，我也是醉了。

房地產行業會一直存在，但一定會發生深刻的變化。未來房地產開發的主力會是一二線城市，土地紅利已不在，這個行業只會越來越艱難。

房價推演？ - 經濟這個問題我已經回答過了哦，請參看

地產乙方，做前期，不做代理經紀，做過幾個三線城市的項目，深深擔憂。做的時候帶著種明知山有虎偏向虎山行的心態。

土地財政導致的房地產發展太畸形了，市裡面已經大片的空置率了，還在新區開容積率極高的商務區。都說土地城鎮化快於人口城鎮化，政府難道不知道嗎？他們知道！但是他們無可奈何，因為不賣地還是沒錢，先賣了再說！政府現在也知道要用產業帶動，可說有個p用，沒產業基礎拿什麼帶動，有個300m高樓就能帶動么？

土地財政不變，房地產的現狀難改，如果持續帶來的就是經濟不可持續和房地產的潰敗。

是該房地產行業現狀倒逼改革的時候了。

去一線城市！一線城市！一線城市！

三線城市你貧困那是你傻。

現在也不能說算少，從商品房銷售量看，突破2013年的13億平米的高點問題不大，

但現在開工和投資大家還比較謹慎，今年三季度估計觸底反彈，不過補庫存的力度不是很樂觀。

增速總體向下時一定的，這和高基數與大環境有關係，但並不妨礙某些年份的反彈。

至於說能否回來，我覺得機會肯定還有，未來若干年（到2020年吧），商品房銷售仍然會保持在一個較高的水平，頂部在哪裡，就像股市一樣，誰也說不清，但潛力仍然較大，至少這麼高的銷售水平本身就說明了問題。在這種高基數和放慢的增速中，一方面是談轉型，另一方面則是要如何把這個產業做的更精。

房地產常有，但寶寶不常有

關鍵還是一個人口的問題。

北上廣深的房價一直在高歌猛進，特別是深圳，2015年漲幅超過50%，部分區域甚至翻一番。北上廣的話，因為面積更大，漲幅相對較緩，但是一直在漲。因為，大城市對人口的吸引力更加大，以上四個城市，常住人口一直在增加。

刨去這些巨型城市，中西部省份的省會城市，大概保持房價穩定的狀態，因為人口也處於緩慢上升的過程。

至於三四五線城市，以我的家鄉湖北省鄂州市為例，從2014年開始，許多樓盤停工，已建成的樓盤銷售狀況堪憂，部分地產公司跑路，房價開始停滯，並且出現下降的趨勢，相關的鋼鐵、煤礦、水泥等產業受到衝擊，房地產一端的貢獻力越來越差，土地財政發展竭力。原因在於，新增人口下降，而青壯年人口則更多的向大城市聚集，比如武漢、上海、深圳等，總體人口下降，對房子的需求變少。

現在鄂州正在謀求轉型，定位為華中地區最大的物流城市，同時發展旅遊業與製造業，目前來看，形勢較為良好：唯品會、亞馬遜等電商巨頭倉庫開始布局在鄂州葛店地區，順豐機場即將在鄂州開工建設；梁子湖的旅遊資源正在有序開發……希望家鄉能夠走出房地產的陰影，發展更有利於民生和未來的經濟形式。