政府成立一個公司經營土地，這種模式應該稱為什麼？

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這是典型的土地財政模式，也是當前中國地方政府趨之若鶩的土地-金融-財政三位一體的城市化模式。政府能夠形成這種發展模式，源於財政包干制形成的地方競爭和分稅制後地方財政來源結構的變化。在這個循環里，三個要素缺一不可：土地、財政、金融。

首先來說說土地。

• 中國現在的土地及其制度是建國後的土改和集體化運動的遺產。同在一個社會制度下的土地被人為劃分成兩類：政府壟斷的城市土地，和農村集體所有的農村土地。從產權的角度看，政府對於後一類土地是無法進行佔有、使用或轉讓的，所以需要通過徵用、租賃或者聯合開發等方式將農村土地變成城市建設用地，這一過程也就是我們通常所說的「城市化」。
• 土地本身沒有什麼價值，勞動才創造價值。同樣是一片土地，經過政府的轉制、開發、建設和出讓前後的價值完全不同。通過集中後的統一規劃、平整、建設，通過土地周邊的基礎設施完善來提升地價，並以提升後的土地價值抵押給銀行貸款以作其他地方基建的儲備資金；同時招標企業來繼續為抵押後的土地增值。

• 即便是農村土地，也分為耕地和農村集體建設用地等類型。計劃經濟對今天中國土地的影響體現在土地指標仍然還在實行——不僅是城市建設要用指標，農民起房子、修豬圈、蓋良倉的用地也需要指標，不過這些指標從集體建設用地中出。既是集體所有，農民個人就不擁有完整的產權（這從城市和農村的房屋所有權證的不同看出來，城市紅色、農村黃色）。政府在轉變土地性質的過程中，就又可以運用「剪刀差」補貼城市。
• 土地轉制—俗稱「征地」—的方式包括：a.城郊徵用土地、b.偏遠農村的農用地指標漂移，還有c.非農用地的土地平整（以近來湖北神龍架林區大搞開山造地修機場為典型）。2006年前後的「征地」主要是佔用城郊的耕地或，一是便於城市向外擴展，二是對農民的補償較低（大部分補償歸集體，農民獲得的僅是青苗補貼、勞工費以及承包合同期未滿的補償）。2007年之後，部分城市的土地擴展受到約束，一是近郊的農用耕地已經差不多用完了，二是18億畝耕地紅線的限制，三是這種城市擴張方式本身就很粗放型，政府不得不為近郊失地農民的生活質量下降和社會保障買單。所以，城市開發進入到一個更高水平的階段——
• 農村農用地指標的漂移伴隨兩個現象：「農民上樓」和「資本下鄉」。如果說早期城市征地只是影響城郊農民生活的話，那麼高水平的農用地指標漂移就把那些原本和城市沒有關係的偏遠農村捲入進來了。城市化的推動者一般都認為，農村的散居格局浪費了建設指標，或者說可以有更好的方式用這些建設指標發揮更大效益。於是一種新的土地指標「增減掛鉤」的形式出現了：農民拿出自家的集體建設用地指標（A1），並被送到統一規劃的、密集型的農村社區居住（A2），農民原有的宅基地被平整成耕地（B1）。這樣一來出現兩類指標的富餘：一是多出來的集體建設用地指標（A1-A2），二是多出來的農用耕地B1。第一類漂移到城市進行置換，農村集體建設用地變成城市國有建設用地；第二類漂移到城郊，進入較低水平的「征地」循環。這一「增減掛鉤」讓城市獲得了更多的城市用地指標，也增加了城建的土地存量。這樣做的好處有三：新農村建設（主要通過＂農民上樓＂）、現代農業和經營規模化（主要通過＂資本下鄉＂）、城鎮化建設（把農民從土地上剝離，加速非農化）。

• 遠郊農村土地被徵用後的農民和農業怎麼辦？這是一個問題。既然農民歡歡喜喜住洋房（集中居住區的建設投資由財政金融支持），他們上樓後如何獲得生活來源？獲得財政金融補貼的資本受到政府鼓勵下鄉投資，通過承包農民土地搞現代特色農業、旅遊觀光業，或者搞集約化經營大型農場，農民從中獲得租金或者進入這些農場打工或者轉變身份進入到第三產業和服務業。

於是，涉及到第二個問題——財政。

• 兩個背景：（1）稅收是財政收入最重要的組成部分；（2）財政包干制和分稅制改革
• 為什麼稅收是政府財政的長子？政府機關除了要為居民提供更優質的公共服務和更高水平的公共物品外，還要為城市發展營造更安全、舒適的環境，同時還要維持正常運作，這些都需要錢，那麼錢從哪裡來？財政。要知道，在推行財政包干之後，除去正常的轉移支付和專項資金撥付，中央是不會給地方一分錢的。這就需要地方政府自力更生。哪裡來那麼多錢呢？「節流」只能暫時性緩解，治本還得「開源」。貿然提高稅率（橫徵暴斂）太危險，一方面需要立法開會周期長變數大，另一方面竭澤而漁的做法容易激起民變；那麼就剩下擴大稅源了。
• 富蘭克林曾說「世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡」，憲法和法律賦予政府徵稅的強制性。但稅收同時也建立在當地工企商業發展的基礎上：先說國企，從八九十年代以來就要死不活肯定沒有稅收貢獻，不找政府向銀行做信用擔保貸款就算求爺爺告奶奶八輩子燒高香的了；再說外企，受優惠政策保護，外企的稅收貢獻更多是象徵性的，因為都會被各種政策補貼和出口退稅返還；就在這時，鄉鎮企業異軍突起了，地方財政有靠了。各地開始「大辦企業，辦大企業」，為的是能從中獲得增值稅，地方的財政腰包開始鼓起來。
• 補充一下中國的稅收結構，增值稅按企業規模繳稅，根據add-value；營業稅主要依賴城市化帶動的建築業和第三產業發展，針對的主要是金融業、第三產業和建築業。在90年代帶動經濟發展的主要還是工業，建築業和城市化還是低潮，這也就不難理解中央為何會這樣設計稅制，也不難理解地方為何要「大辦企業、辦大企業」，更不難理解中央為何要同地方分享增值稅了。
• 改革開放以來的中央財政一直很困難（朱就曾經帶隊向地方「借款」），自從實行財政包干制之後出現三個情況：（1）中央兩個比重持續偏低，而地方卻富得流油，央-地財政關係不順；（2）地方政府信用擔保貸款造成銀行呆爛壞帳太多，地方政府逐漸被鄉鎮企業綁架；（3）中央要搞大戰略（包括國有企業改革、區域發展、加入WTO和推行市場經濟改革）缺錢，地方做大漸成尾大不掉之勢，需要加強宏觀調控能力。於是想出分稅制，即不分企業性質同地方分享增值稅，同時金融業收益（營業稅的一種）全部被中央拿走。
• 這樣做的後果是鄉鎮企業大規模倒閉轉制、營業稅開始成為地方政府主要財政收入。問題就逐漸明朗了，土地成為地方政府財政收入的主要來源，也就是我們通常所說的「土地財政」。同樣是從土地獲得收益，也有高低水平之分：在早期，主要是獲得土地出讓金（通稱「賣地」），但是出讓使用許可權50年意味著半個世紀別想再從這塊地營收了（買得土地使用權的，在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，政府無法干預），算是一鎚子買賣不可持久；後來升級，通過徵收土地有關稅費支撐財政收入讓地方政府現在能有錢改善基礎設施和統籌城市發展。

土地是如何創造了源源不斷的財政收入的？這就涉及到第三個要素，金融。

• 銀行在股份制改造後回顧總結為鄉鎮企業提供政府信用擔保貸款的失敗教訓後，銀行的錢越來越難變成政府財政的錢了。尤其是在銀行等系統垂直化運動後，政府根本無法直接向銀行舉債，需要抵押品，而最好的抵押品就是不斷增值的國有土地。
• 政府不是法人，不具有土地抵押貸款的資格，但公司可以。於是諸如城市投資、城市建設、基礎建設之類的公司如雨後春筍般在全國各地出現，我們統稱其為「地方融資平台」。這些由地方財政和信用為基礎的融資平台的收支表如下：政府的土地收入只是很小一部分，更多的來自金融機構（銀行、信託、券商等，主要是四大國有銀行）；支出包括城市建設、征地成本和上一期的銀行還貸。這樣的一個融資平台把土地、財政同城市化建設連接起來。
• 銀行不是傻子，考慮到風險規避，對土地實行動態抵押（抵押按照當期土地市場評估價格的70%放貸），即隨市場價格調整被抵押的土地面積：一是價格與土地的比，二是實際運作中出現了土地在銀行「門前排隊進銀行，門後排隊出銀行」的現象。
• 有了銀行資金的支持，政府終於可以有錢繼續徵用、開發、出讓城市建設用地，終於有錢搞高水平的城市化建設並將這個土地開發的城市化模式循環轉起來。

整個城市化建設都是以土地為核心，財政和金融作為後備支持。從最初深圳實行土地有償使用制度開始，到後來大連在薄督治下大搞＂五個中心＂的城市建設，經由杭州、青島、上海等地的成功實踐，現在已經深入到內地中西部地區，出現＂都勻模式＂。就是你在再偏遠的中西部鄉鎮，它們的主政長官也能把這套循環說得頭頭是道。更多資料參考：

1、謝小星的耳朵的豆瓣：

2、[講座]土地、財政與金融：「三位一體」的城市化模式 http://www.douban.com/note/281431500/

3、周黎安著：《轉型的地方政府》P.298從「經營企業」到「經營城市」 http://book.douban.com/annotation/26710896/

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這個叫經營城市，說穿了就一文不值。

怎麼回事呢，就是由政府授權成立經營土地的公司。政府行先注一定的資金，對土地實行統一收購、統一規劃使用功能、統一招投標與拍賣，政府完全壟斷城市土地的一級市場。然後把生地、毛地做成熟地。然後進行招拍給開發商進行開發。土地經營公司中間賺個差價。背後是地方財政。

這個很早的時候是杭州弄得一個模式。後來大家發現這玩意挺好的，很給財政添錢，就弄了個土地儲備制度來讓他名正言順。

2007年11月19日，國土資源部等三部委出台的《土地儲備管理辦法》

《土地儲備管理辦法》系國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定發布，以「完善土地儲備制度，加強土地調控，規範土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力」為目地。

第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規範土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。

第三條 土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。

第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。

第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，並在同級部門間進行信息交換。

土地儲備制度_百度百科

1. 這個是因為地方財政太依賴土地轉讓了，但是生地明擺著賣不出好價錢。然後想個招，做熟了再賣。賺錢。
2. 有利於規劃。
3. 有利於調控。
4. 等等等

缺點：

1. 沒有競爭對手，有權有資源，想怎麼搞怎麼搞。

不寫了，這天空下，各種奇葩。（強拆的溫床就是這麼來的。）

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BT模式

BT是英文Build（建設）和Transfer（移交）縮寫形式，意即「建設--移交」，是政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式。

傳統BOT模式。

即建設，經營，轉讓。

該模式是政府將一個基礎設施項目的特許權授予承包商，承包商在特許期內負責項目設計、融資、建設和運營，並回收成本、償還債務、賺取利潤，特許期結束後將項目所有權移交政府。

這種只是兩種模式的融合，應該還是屬於BT模式的。

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曾經靠計劃生育消滅人口，現在靠拆遷掠奪財富。

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圈地模式。

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