學區房是不是開發商徹頭徹尾的營銷，類似於以前的鑽石？

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簡單科普一下吧：

「學區房」的概念不是政府概念，而是民間衍生，和開發商炒作有關，其概念非常模糊，但是偏偏很多人相信，以下幾點，大家記住了：

1.目前學區房沒有具體概念，大眾的理解是買了房子之後自己孩子是否有「公立」的學校可以讀。

2.學區的概念一般指小學，初中以上不是或不完全是就近入學，所以不那麼受重視。

3.政府的政策是劃片，所有70年產權的住宅都會參與劃片。所以理論上，所有的住宅都有對應的小學可以就讀，都是「學區房」。不過是否離得近、是否重點級別不能保證。

4.購房者眼中的學區房跟政府的初衷不太一樣，他們想要的其實是「離得很近的學區房」，或者「（市、區）重點級別學區房」，這種潛意識的要求決定了開發商用什麼樣的話術來迎合購房者。

5.期房是不參與劃片的，必須拿了房產證落戶之後才會涉及劃片，所以那些正在賣的還沒交房的期房項目如果肯定的說自己是學區房的，大多數都是忽悠，或者只能叫「推測」（一般成熟銷售都會說極有可能），因為根本就還不確定；也有例外，叫「共建」，這種小學是可以在期房時就明確入學標準的，不過入學時多數伴隨其他條件，好的是提前就能查到相關資料不會被忽悠。二手現房因為已經參與過劃片，所以說的清楚。

6.政府劃片不是一成不變的，每年都有可能根據生源數量等條件改變劃片範圍，所以對於一個社區來說，「學區房」是可能會變的。

7.光買房還不行，得有北京戶口且落戶到此房產，而且一般父母之一還得有該區縣一定時間的納稅證明（每個區縣政策都不一樣）；外埠戶口有了房子不落戶也不行，湊齊「五證」方可入學，且還是借讀。

8.鑒於以上原因，開發商的營銷人員因為拿不準精確定義，只能打一些對自己有利的擦邊球：比如旁邊有學校離的近，就說「鄰近學區」；旁邊有重點小學就說自己是「重點小學學區房」；搞笑的是，假如旁邊離的近的只有私立學校，也可以拿來作秀一番「學校資源豐富」之類的。

9.網上查的一般都不準，因為各大網路平台也沒有一個可以參考的明確定義。如侃家網、鏈家在線等，對於一手房（二手房不存在此問題）是否學區房的判斷標準是——此項目周邊一定範圍內是否有學校。此非本願，實在是無奈之舉。

10.如果想判斷自己想買的新房一手房是否是學區房，最好的辦法是打電話給當地教委直接詢問，他們一般也給不出期房的準確消息，但是可以根據旁邊最近的二手現房來作為參考，說出最有可能的情況。這也是目前最靠譜的方法。

總結一下：

開發商「學區房」不是純粹的營銷騙局，只是利用了模糊的定義把購房者向對自己有利的方向引導而已。

答案為：完全不是！！

首先營銷不是貶義詞，營銷在現在的社會無處不在。廣義的營銷來說，樓下王婆賣瓜，自己誇幾句自家的瓜也叫營銷。

如果這世界上真沒有把營銷徹底摘除，相信幾乎大部分人買東西會更加跟沒頭蒼蠅一樣亂撞，所以營銷不是一件壞事，惡意的營銷才是壞事。

之所以很多人一聽營銷皺眉頭，主要是他們對傳銷、直銷、促銷、飢餓營銷之類的詞已經產生了天生的反感，但他們知識營銷系統內的一小部分，且善用和惡用營銷理論和方法就跟關鍵是菜刀握在什麼人手裡的道理一樣。

所以請不要談營銷色變，請不要談營銷色變，請不要談營銷色變，重要的事情要說三次。

同時再說說「鑽石營銷」被稱之為騙局的最大的原因，是因為鑽石本身儲量不低。但是被上游嚴格控制了產量，造成一種看似稀缺，其實真不稀少的現象。同時，在通過廣告將一些概念慢慢的扎進老百姓的心中，人為的造成需求。

根據這樣的情況，如果要把房地產商營銷「學區房」等同於「鑽石營銷」騙局的話，那麼現狀要同樣滿足如下兩個條件：

1.我們的教育資源其實是豐富的，甚至泛濫的，但是被少數房地產商從根源上進行了把控。房地產商用他們強大的實力成功的控制了學校的數量，以及每年畢業的新教師的數量。

2.房地產商通過廣告軟文等一系列宣傳，將「是人就必須上學」這樣的一個需求植根於大眾心中，讓本來根本沒什麼價值的學習，變成了人人都需要的一種服務。

而現實根本不是上面兩條那樣，我自己寫出來都笑半天，這樣的房地產商也太強大了吧，幹嘛還要蓋房子？！

所以，這種猜想不成立

首先回答不是「徹頭徹尾」的營銷。

「學區」這一概念不是房地產商發明的，是教育系統的說法。

因此「學區房」只是對「學區」概念的延伸，來補充說明房地產產品的屬性，跟營銷關係不大。

但是，如果開發商以欺騙手段利用學區之名促成銷售，那就是徹頭徹尾的營銷了。

首先，我們從法律層面和城市建設方面梳理一下住宅與學校的對應關係。

　　按照目前的居住區城市規劃設計規範，一個居住區（3萬-5萬人）每1000人需要配置600-1200平方米的教育建築，換算一下就是，5萬人的居住區需要設置3萬-6萬平方米的教育建築（包含託兒所，幼兒園，小學，中學）。居住區內300米範圍需要設置幼兒園與託兒所，500米範圍內需要設置小學，1000米範圍內需要設置中學。

　　理論上來講城市規劃的制定者是對學校與居住的匹配關係是嚴密計算過的。但是城市的建設進度卻不是同步的，由於建設主體不一致，有時存在政府建好學校後，住宅入住沒跟上，造成學校建設浪費的現象。有時又會有住宅建設在前，學校建設沒有跟上的現象。這個原因是因為產權的歸屬及投資方不一致造成的。因為區域的建設與人口都是動態變化的，所以學校與住宅的對位關係並不是恆定的，城市教育主管部門存在按照新的人口密度與學校配置調整的可能。

　　那麼小區對口什麼學校，是由誰來決策呢？

　　答：決策權在於每個地方的教育局。

　　一般情況下，開發商既不辦學校，又沒有學校劃分的決策權，是否可以承諾學區房呢？

　　答：開發商由於參與學校建設，代建，引進等過程，部分開發商可以與政府教育部門協商、建議學區的劃定。

　　對購房者來說，購買新房和購買兩手房需要注意的問題是不一樣的，新房購房需要注意以下幾方面問題：

　　1 開發商在樓書廣告上註明項目周邊的學校名稱，讓購房者產生周邊學校就是就讀學校的錯覺。實際離社區近的並不一定就是社區的配套對口學校，這種情況是產生的糾紛是最多的。從法律上講，開發商是利用了購房者不清楚我們國家學區具體分配的方法，理論上開發商不存在欺詐，因為開發商只是註明了周邊有這樣的學校，並沒有實際的就讀承諾。

　　2 開發商在樓書上注名周邊學校，並口頭承諾對口學區，這種也有可能存在風險。我們曾接觸一個在售樓盤，社區總共有500戶居民，周邊重點學校給予了小區50個就讀名額。也就是小區只有10%的居民可以就讀重點學校，其餘的90%是要去讀別的普通學校，這個也是購房者最難分辨的，後期法律糾紛勝訴的可能性也很小。

　　3 開發商按照樓棟單元房號簽定對口學區補充協議，這種是購房者比較可以確認的，但是開發商為了銷售利益，這樣公開透明承諾的是比較少的。

　　二手房購房：

　　1 一個房屋對口的學位是有時間限制的。在不同的區域有不同的時間要求，在一些熱門學區區域，一個房屋可能存在3-5年只能有一個學位使用，也就是如果上一任房主的小孩如果剛剛就讀，3-5年之內這個住宅的新業主小孩是不能重複就讀這個學校的。所以購房者在購買學區房之前是一定要確認學位的使用情況。

　　2 購買學區房，如果價格非常高，也面臨著比較高的市場風險。教育主管部門存在調整重新分配學位與住宅的對應關係的許可權。如果重新調整，則房屋也存在較大的貶值可能。

　　在最近，教育部出台了《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》發布，試點的24個城市分別是：北京、天津、上海、重慶、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、西安、福州、南昌、鄭州、長沙、貴陽。正式提出實施多校劃片，所謂多校劃片，是相對於目前的「一區一校」來說的。現行的義務教育階段招生方式是一個小區內的適齡學生對應一個小學或初中。「多校劃片」則是指一個小區對應多個學校，一個小區的孩子可能會分配在相隔不遠的不同學校里。可能會通過志願報名、隨機派位等方式結合分配熱點學校招生名額。國家教育部出台的只是國家層面大的指導原則，具體到每個城市，每個區域，地方政府會出台具體的實施細則。目前買了學區房的同學，大家不用產生恐慌，據我們了解的城市情況，目前地方政府並不會對現有的學區產生大的調整。但是從長遠看，學位與住宅的關係是存在不斷變動調整的可能。

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文章轉載自公眾號【房屋測評小助手】，已獲得原作者授權

原帖地址：開發商承諾的學區房真的靠譜嗎？

資源的獨特性吧，就類似紐約為什麼曼哈頓最貴？凡屬需要時間積累的東西都有時間價值。好學校需要好老師和好的管理者，而好老師需要好學生，需要教育資源支持，也需要老師變老，好的管理者需要好老師配合，而一切都需要時間來積累，形成正向循環，最後教育資源會向好學校傾斜，好學生也願意進入好學校就讀，這個時間可能是10年或者20年，所以這個資源不在位置空間的價值，而在於時間價值。

就我這邊的現實情況來說：不一定是！我在北京崇文，有的小學確實有段時間在招收新生上，是採用就近入學的。他只能招收這一片地區的生源，但不一定限制戶口。由此導致許多想進這所學校的學生家長來這片購房，而且都是買盡量便宜的小戶型，然後他家孩子入學後他就高價賣出了！而且北京的這類的學校大多集中在本身就是高房價的地區。這算學校搞出來的么？也許吧！

這個政策具體是什麼樣的，怎麼說的我忘記了，請知道具體細節的來說下吧。

劃片啊！如果不是本片的，需要交納贊助費，少則一年幾千幾萬...所以，不算騙局，和經濟有關，不過應該是土政策。破解的辦法是出國，homeschool。國內所學，還是浪費時間的課程較多