2013 年的房價會怎麼走？

12-31

大多數人關心的不是房價，而是自己的購買力

※先來說下，住宅地產的市場發展規劃需要參照哪些數據。

人口參數；為什麼老是不厭其煩的說：「剛性需求」，剛性需求和人口結構是脫不開關係的。只要稍微留心一下中國的人口發展，你就會發現，剛性需求還在，未來十年都會存在。

土地與農民的捆綁；中國農村人口很多，中國土地很多，但是均攤很少，這是不爭的事實。2006年農業稅取消後，又形成過一次進城風潮（之前有過多次）。農業大國，到目前都是，幾千年來政府對土地和農民的捆綁從來就沒放鬆過。農業稅取消後，大批鄉村人口到城市爭奪資源，尋求更好的生存環境。比如教育、比如醫療等等。但是要想爭取到這些資源，重要途徑就是在城市買房落戶。這部分人主要是鄉村70、80後，未來還有90後，也就是所謂的「農民工一二代」（我憤怒的表示極度厭惡這個詞）。這部分人口的特點是購買力相對較弱，但是人口基數很大。這部分人口正在改變城鎮人口和鄉村人口的比例。（題外話：至於某院說的1:1，本人表示不能理解啊。）
嬰兒潮：① 1965~1973年的主力嬰兒潮，不到10年全國共出生近2.6億人，現在這部分人都已經成為社會的中堅力量，他們是我們的父親（母親或阿姨）或者叔叔。這次在經濟復甦環境下的補償性生育勢頭對中國的影響很大很大很大。這個年齡段的人口目前是整個房地產市場的主要消費者，他們不僅自己買房，他們還在幫助下一波嬰兒潮中的他們的子女買房。總的來說，這部分消費人口的基數大，購買支付力強，購房意願最大。②1986~1990年的嬰兒潮，知乎大部分用戶都在這個年齡段吧？請問你們要買房嗎？請問你們當中有多少人買房了？請問你們當中有多少人貸款了？請問你們當中有多少人連首付都支付不起的？1989、1990年這兩年是此次嬰兒潮出生人口最多的年份，1990年出生的人口有將0.24億，約佔目前總人口的1.8%。今天周歲22歲。大部分都還在讀書吧？言止於此，各位自明了了吧。（嬰兒潮相關問題 http://www.zhihu.com/question/19927168 ）
進城求學的部分人口，原諒我單獨拎出來說，也別看不下去。本人也是其中之一。我記得我小時候剛回皖北老家，鄉里鄉親提起大學生都羨慕的不得了，為啥呢，因為可以有鐵飯碗包分配。擴招後，情景大變。說正題，這部分人口的顯著特點：基數比較大，購買力不強，多為貸款或舉債買房···········。（插兩句題外話，送給農村來的學子，如果你考上的不是一流大學也沒關係，但是你要努力，如果你不願意努力，那你就回老家拜神自求多福吧！！！為什麼？你那敲鍵盤玩手柄的手還能幹農活不？5點鐘你還起的來不？·······城裡的月光也有瘮人的時候，珍重加油。）

土地供應：（略說幾點）

目下，一線城市土地供應略顯緊張，政府在城市規劃中對開發商的資質要求也非常嚴格，
二三線城市相對好點，基本上內陸腹地土地供應量都還沒有出現問題。上一條新聞，萬科拿地的。http://news.house365.com/gbk/hfestate/system/2012/09/06/020731324_01.html
尷尬的四線，政策好，土地供應很大，無論是商家還是開發商，投資商，目前都沒有人願意理睬。當然你們提出異議的城市都是例外。

資金問題

大企業，資金鏈基本問題不大。項目的去化率一般也比較高。次一點的就好不說了。

目前開發商的狀況

寡頭趨勢
抱團趨勢，抱團對抗寡頭。
轉變方向趨勢，轉向商業地產與旅遊地產。住宅地產相對開發培育周期短，風險就小，商、旅遊地產反之。
淘汰弱勢力。一些無法繼續的，退出遊戲吧。

綜合以上的這四點，我認為這對房地產市場、城市發展等來說是一個利好的信息，為什麼這樣說呢？實力弱小的企業它是基本沒有很好的實力去開發出一個好樓盤的，規劃不好，設計不好，銷售的也是一塌糊塗，所以從長遠的來看，嚴格審查開發商資質是對城市發展對購房者對市場等等都是有很大的益處的。可能有朋友會問，這樣不就沒有競爭性了嗎？NO，只是准入門檻高了。

土地屬性問題

在城市規劃中，工業區、商業區、住宅區等等都是有劃分和相關規定的。規劃哦，是一本糊塗賬。中國現在的城市規劃，亂七八糟的；

稅，重頭戲。

國稅和地稅的問題。http://www.zhihu.com/question/20505029。為什麼說，他們有關係？稅制改革後，以前地方主要的財政收入大多都被中央收攏到國稅裡面了，所以後來地方只能打土地的主意啊。關於貴陽的那個問題 [ 貴陽市的買房送戶口，是不是預示貴陽的房地產要崩了？ ] http://www.zhihu.com/question/20527752 我真的不是很明白怎麼會和崩盤聯想到一塊去啊。大家都真的希望地產崩盤嗎？地產稅是地稅收入中的重要收入，所以限購令什麼的，都別太當真。當然地產稅存在很多弊端，比如「代際公平性」等等，當然這是後話。就目前市場的來看，物業稅的推出，還要從長計議。
地產稅，對地產相關稅吐糟，網上到處都有，特別是近期在討論物業稅的問題。只說一句話：「為什麼要重稅？」

保障性住房，我只能說這一塊立法保護太少。弱弱說一句：我們是法制社會。

※ 關於租房，看下在知乎上的搜索結果 http://www.zhihu.com/topic/%E7%A7%9F%E6%88%BF

文化背景

五畝之宅，樹之以桑，五十者可以衣帛矣。雞豚狗彘之畜，勿失其時，七十者可以食肉矣。百畝之田，勿奪其時，數口之家可以無飢矣；

——《寡人之於國也》孟子我先來解釋這短話，五畝（虛指）之宅，這不是建築佔地5畝，這是宅子地。蓋幾間房子，周圍種上樹。養點小雞，小豬，小狗什麼的。百畝之地也是虛指，就是很多的意思，為什麼要那麼多的地，哎，古代生產力低下，一畝地產量太低。20世紀50年代，兩淮平原，一畝地也才產小麥七八十斤（市斤），最低的差不多40斤。這個大家不用懷疑，活著的人多的是，可以問問。所以說「勿奪其時，數口之家可以無飢矣」。還不要誤了農時，才能不至於餓著啊。這就是影響了中國幾千年的生活文化寫照啊。這樣的文化背景的例子，可以找到很多。你看哦，我們萬能的祖先還能我們造了另外一個詞：「寄人籬下」。

租房的相關法律法規

有法規，但是不健全、不多。
有，但是實施不起來。

摔，我納稅的錢呢？

租房的市場

需求很旺盛。
市場供應尚不能全部滿足。
供求信息不對稱。
中介公司不作為。大多數他們的服務就是拿了錢走人，我建議做中介的朋友，可能來點售後服務啊？！最糟糕的是，我們消費者還默認（社會文化在作祟）。（這裡錢多，人傻，速來！）這行黑點點也不少，感興趣可以搜搜，知乎就有。

※ 大環境，少扯點。

產業轉移的影響。

沿海部分產業正在向腹地轉移。專業轉移，人勢必也會跟著轉移。拿上海來說，上海就那麼大，人口都往上海去，城市的承載力根本就不能根上。大餅就那麼大，一百個人咬，等餓死嗎？內陸環境的會有所改善。
三產的影響比較小，主要是製造業等等產業。

投資替代品

股市、金融什麼的是我的短板，等大牛來扯吧。
從我目前了解的數家住宅樓盤和商業樓盤的去化數據來看，很多人還是熱衷於投資房產。

房產的不動產屬性。哇，這個可以抵押哎。目測有操作空間。哈哈哈
要開18大了，要選舉了。給點福利吧。

就不要綜上了，稍總結一下：

沿海發達地區的一線城市，住宅會有浮動，但是波動極小。商鋪會稍微漲一點點，幅度也不大。
二三線，特別是大家看好的內陸的幾個城市，可以肯定的說，會漲一點。當然，爛項目除外。

我在土建行業，前陣子剛從泡沫之城鄂爾多斯回來，說說我的想法吧。現在鄂爾多斯基本上大部分項目已經停了，（我工資少結了一個月我都認了，很多民工天天想著堵老闆和項目經理）各房企依靠在外地銷售收入苦撐，期待能把尾盤甩出，不然就會爛掉。我覺得，在目前的狀況下，上邊在十八大換屆後，會出台利好刺激，畢竟房地產牽扯麵太廣了。在一線或者准一線城市，會擠掉一些泡沫，先微降或者保持，畢竟拿地成本太高，誰捨得出讓。之後等政策下台，再贏一波漲，當然，漲的幅度不會很大。而在二三線城市，絕大部分會漲，今年的經濟形勢十分之差，很多行業進行洗牌，房地產業不例外，這波洗牌，將淘汰部分投機的小房企，而大集團則大謀私利，進一步掌控房地產市場，現在很多人轉往二三線發展，尤其在中西南地區省會或者區域核心城市，對著周邊大吸血，必然會形成需求，在明年利好下台，經濟回穩後，房價也依然會微漲，BOSS也自然不會再放縱房價，價格只會延續小幅上漲的節奏，直到2018年以後。個人拙見，勿噴！

這個問題要一分為二，二是兩極，北上廣這樣的大城市為一極，另一極是其他一二三線城市。

1、北上廣不會跌，不可能跌，剛需依舊旺盛，不要看什麼限購令，限購搞的就是剛需，和什麼炒房半毛錢關係都沒有，剛需要房子，就必須買，北上廣的供應不足，但需求極為旺盛，只要北上廣的外來人口不停止增長，房價就沒有下行的可能，2013年，再漲10%應該沒有壓力。大家也不用把眼光放在均價上，均價怎麼來的已經不是秘密了。

2、一二三線城市不會瘋漲，在現有價格上下20%內波動是正常的，2013年，我認為除北上廣外的一二三線城市，價格不會大幅上升，更可能會小幅下降，但是有概念炒作的區塊除外。

3、房價的支撐條件：人口及帶來的需求、人民幣貶值的速度、當地土地供應情況。

4、如果房產稅大刀闊斧的切實落地，屆時要考慮的不是買房的價格問題，而是租房的價格問題了。

2013 ，多數城市房價會漲、有題材的城市會暴漲。立帖為證，以我個人經驗判斷，具體依據不可泄也。信不信由你吧~~

PS：希望到時有人翻出我這句話來

Solidot | 中國房價地球最高

房價不降原因很簡單，如果升高會有什麼痛苦？如果降低會有什麼痛苦？

升高只會導致買不到買不起的人依然買不到和買不起，但房價並非這一小波人推動的（他們絕大部分是中產階級低端和以下）！

但降低會導致1已經買房的人不爽（占城鎮95%甚至更高以上，他們不爽就不會賣！）2.政府不爽（因為土地出讓金減少，就更不會出讓土地，供應就更少） 3.房產商不爽（真正掙大錢的秘密在於炒地皮或囤積土地而非開發，他們不爽就更加不開發）

痛苦的事情你會做嗎？不會！！除非更痛苦的事情出現！

什麼事情會讓房屋的持有和升值變為痛苦呢？

那就是持有成本高於升值或持有獲利。

a.取消二手房貸，讓名義上的升值永遠不可能變現（這條最可怕，房東會跪求你買房的，然而到那個時候，能全款的普通人幾乎為零，銀行也不願意，所以不太現實！）

b.房產稅（政府特想收，但問題是誰來統計，怎麼統計？）

c.設置政府指導價（房租和房價），高出部分不可交易（這條大殺器，醫藥行業就這麼打下來的，然而考慮到尋租和監管成本，難！！）

d..大量公房出租出售（如嚴格執行，必須配合下一條，否則想想經濟適用房噁心的身份證事件吧！）

e.嚴刑峻法（打擊公房變相賣或轉租，考慮到中國國情的人情事故，難！！）

f.韓國做法（無論你多麼有錢，每人只能一套房，考慮到中國國情的人情事故及官員，難！！）

f.變種房產稅（我的原創，政府隨便你交與不交房產稅，但規定了嚴格的滯付罰款，即每年3%【這部分可轉嫁給房客我同意】，延遲交款後第2年6%，第三年12%，第四年24%，第五年48%，第六年96%，當你要賣房時則需要查看你繳納記錄，必須交滿5年才可賣，無需罰款只需補交。這樣達到的效果在於，凡是自住的永遠不想賣那種，你可以永遠不交房產稅，但是！一旦你抱著交易的目的想囤房，則你必須承受每年3%的成本，且在賣出去前，必須承受至少房價15%的現金流（就算你是銀行行長親爹也無法找到方法來規避）你受得了這種成本嗎，尤其是那種槓桿首付拿房的？

這個方法捅了馬蜂窩了！！

1政府爽極，因為只要你還想賣房你就必須每年主動交房產稅（我甚至可以規定每月只有幾天可以交款，霸王嗎？哈哈）.

2.普通老百姓爽，因為看到同事在得瑟也不會羨慕了（讓你丫得瑟，有房有個屁用，除非你先掏15%現金流，5年後再變現試試看有多少人和你搶）

3.房客爽（以前房東動不動就說，這房不租我要賣，現在態度奇好）

4.有多套房但不想賣的爽（不用擔心被徵收多套房產稅了，反正LZ不賣）

5.中介爽了（以前房東有套房牛哄哄，現在都往外放租了，爽！！）

6.炒房客，囤房的，利用資金槓桿金融系統玩空手套白狼的（還讓不讓人活了？他媽的必須再墊15%現金等5年才能賣，那還炒房幹什麼？？？！！！！轉行轉行！！）

如果不實施我的方法，目前房價會穩定略升，但流動性陷於枯萎。表現類似目前貴州茅台的股票，除非你幾年前甚至10年前入市的，否則看著每天那麼點成交量你不滲得慌？

通篇胡言亂語，大家權當一笑

籠統而言，變化趨勢仍與2012年雷同。

即：回歸理性，小幅、平穩上漲。

理由如下：

供給不足

好地段越來越少，
開發商各種壓力越來越大，
建材、人工等建築成本上漲過快，

需求旺盛

剛需仍然旺盛，自住和改善性需求遠未滿足，
城鄉二元割裂仍然嚴峻，城市化進程遠未結束，
降息導致買房成本稍微降低，
其他保值、投資渠道不暢，股市等其他證券市場投資渠道的回報預期被低估，

外界環境

市場通脹預期仍處於高位，
人民幣對內貶值不會改變，
降息是大勢所趨，
經濟不景氣，決策層不會放棄房產對整體經濟的乘數刺激工具，房產稅更不會輕易推出，
各種其他風險仍然存在，相對而言，不動產的抗風險能力更強。

資源進一步向核心城市集中，北京房價不可動搖，限購政策不會取消。

我覺得只要看一個政策就夠了，那就是限購令，如果限購令不放開，那麼房價依然是現在這種小幅波動；如果限購令放開，馬上繼續狂漲！

這麼多人回答，我也插個嘴，房價每年的漲幅都不會低於銀行貸款利率。

房地產行業不會出現暴跌，這個情況是誰也承擔不起的，會引起巨大強烈的反應！！！任何人都不敢！！！！包括cpc。所以房價要維持穩定，而且地方政府財政收入一大半都靠土地銷售。

要知道，正規的房地產商的利潤不會超過20%，大頭都給政府拿了，你覺得他們會自斷財路嗎？

不要聽某些人的意淫了，什麼房價暴跌。那是不可能的，除非戰爭動亂。

其實我個人比較信服一句話，和平年代你都得不到的一些東西，比方說房子和錢財，那麼真正動亂了，你也絕對不會得到。我感覺這話挺有道理。

截止到我回答之前，已經有29個回答來回復LZ了，對於2013年看漲的比較多，有意思的是，大多數預測2013年微漲。

我先明確一下，我不懂怎麼做2013年房價的預測，因為個人覺得對於下一年、下一個月、下一天的任何預測都是不理性的。

對於現在的房市，我能感覺到的絕對不是投資會帶來的豐厚回報，而是隨時崩盤的風險。房價現在已經漲到了一個不太理智的程度，但僅僅是因為房價高低來判斷是否有風險還是顯得武斷了一些，主要讓我擔心的不是高昂的價格與北京市平均收入之間的差距。而是大家面對這種差距以及現在房價的一個態度。通過我周圍朋友的態度，我也已經在著手賣出手上的房子，留好現金來應對通縮或者進入股市選擇其他的投資渠道。

基本上堅信房價會漲的朋友們看中的是以下幾點：

1. 人口眾多帶來的剛性需求（包括嬰兒潮的爆發、大城市外來人口的湧入）；

2. 土地減少帶來的資源緊缺（物以稀為貴）；

3. 住宅性土地供應量的不足；

4. 國家稅收角度的考慮；

5. 掌握金融工具較少的投資客的投資方式來抬高房價；

可能會有一些遺漏，但大體上是這樣，主要這個不是我的重點，因為我的觀點貌似與這些支持房價上漲的有力證據都關係不是特別大。

當你在舉例的證明房價會一直漲的時候，你有沒有想過，其他人是不是也這麼認為的，而當大多數人都這麼認為的時候，你需要考慮，你是不是大多數之一？因為包括股市、房市在內的任何市場，都逃脫不了鐘擺理論，現在的房價已經向上的擺了太久，也許還會再向上擺半年、一年、甚至2-3年，但當泡沫破碎的時候，不會提現給你任何跡象讓你做好準備的。

太久以前的投資經歷我不是很多，但現在的房市給我的感覺像極了6000點時的股市，當時幾乎所有人都覺得不會再漲太多了，但依然相信，再漲個10%或者20%應該是沒問題，所以積極的買入，準備賺一點就走。對於現在的房地產，我已經問過我很多很多的朋友，未來1-2年內看跌的幾乎沒有，甚至有幾個朋友剛剛貸款200W以上買的房子（首付150萬左右），這在我看來基本上屬於比較瘋狂的行為了，與之對應的，股票在接近6000點的時候，我同事將奮鬥多年的購買的房子賣出全額進入股市，其結果大家應該都知道。

以上那些房子不會下降的理由與之對應的也會有很多房子必將下降的論據，所以這些明顯的論據構成了無效市場，也就是大家都看得到的論據基本上可以忽略掉，當價格的走勢大幅向上或者急轉直下的時候往往是因為一些無足輕重的理由作為契機，所以也許有一天你回首看房價大跌的那一年，你能舉出很多例子，比如因為貨幣過度流通、比如國家負債過度、比如國家政策打壓等等，但我覺得最重要的原因，房產的價格已經大大超出了他本身的價值。

上半年漲，下半年跌。

理由如下——

1、受到降息及限購政策放鬆的影響，樓市會出現了回暖跡象，人們的購房信心有所回升，許多剛需購房者擔心房價新一輪上漲，恐慌性購房。於此同時，開發商趁機加大了房價上升的假象，忽悠購房者買房。

2、但房價回暖的假象最多維持半年。

1）目前全球經濟環境還是不景氣，大範圍的金融危機還沒有退去，中國一樣不能倖免，房地產受壓在所難免。中國正經歷30年高速發展後的緊縮期，國資委多次在央企內部會議上告誡做好3-5年寒冬的準備，各方均對中國未來5年左右的發展持悲觀態度，就包括HJT、WJB等也在不同場合說明中國經濟發展腳步放緩，GDP下降8%以下。人民收入下降、可支配收入減少，購買力肯定也降低了。

2）2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元（超過2011年中國GDP的10%！），存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創歷史新高。購買力下降，庫存積壓，這回暖怎麼能持久呢~

3）房產稅還是持續抑制投資性購房。

4）換屆影響。

北上廣深繼續漲，這個攔不住

尤其上海最近自貿區獲批，更會刺激相應地塊的開發

二線省會城市2013年很難有較大的漲幅了，微漲調整差不多

三四線城市么……我覺得近兩年有點降價的空間。三四線城市房屋的空置率，比我們想像的要高多了，很多地方都是有價無市的狀態。

政策方面可能有影響的是戶籍政策的調整，目前尚不能斷定這個會對二三線城市的房地產市場帶來多大的刺激作用。個人謹慎看漲……

轉一篇別人的文章：

金融帝國發表於 2012-10-7 19：22

「最後的晚餐」與「緊縮的一代」

2005年的時候，中國面臨了嚴重的產能過程，但結局卻是出現了大尺度的通貨膨脹和資產泡沫。如今中國面臨嚴重的貨幣泛濫，那麼最後的結局是否能夠演化成為一場大尺度的通貨緊縮呢？雖然我無法弄懂複雜的經濟學邏輯，但似乎也可以避免刻舟求劍式的基本分析。如今的貨幣泛濫或許只能夠解釋此前的資產泡沫及通貨膨脹，就像在股市中無論是6100點還是1600點本人所進行的基本分析一樣。如果我們非要去尋找邏輯上的因果關係，那麼我最多只能說：只有大尺度的緊縮，才能夠解決全球如此龐大的債務。

用邏輯來分析宏觀經濟的企圖，讓我越來越覺得是一種不可企及的奢望。一個有趣的現象是：東方出交易大師；西方出投資大師。或許，在應對東方的市場時，我們只能夠使用純粹的經驗主義，從而徹底的超越邏輯的束縛。畢竟，我們誰也沒有從根本上解決「經濟數據迷霧」的問題。當我在網路上查找一些我所關心的經濟數據時，發現這些重要的數據幾乎是一片空白。官方對於很多數據隻字不提，而民間的統計卻可能出現巨大的誤差。當我在研究《中國家庭金融調查報告》時驚訝的發現：微觀上雖然能夠符合現實中的感受，但宏觀上卻得到很多令人感到不可思議的結論。比如，葉檀在文章中指出，如果這個報告的數據是正確的，那麼中國家庭所擁有的資產將會達到世界總財富的一半。本人也進行了粗略的計算，如果家庭存款平均數是正確的，並且存款和房產占家庭資產的比例也是正確的話。那麼我們用官方公布的城鄉居民存款儲蓄餘額，就可以反推出中國全部房產的總市值。顯然，這個數字將是一個的天文數字：400萬億，幾乎是中國GDP的十倍！請注意，或許我們只能用極少數的巨富，持有了絕大多數的銀行存款來進行解釋。如果我不想讓自己感到尷尬的話，那麼還是用本人特有的風格來進行市場分析吧。結論將是：我們在大尺度上將會面臨嚴重的緊縮，但在此之前我們將會享受最後的晚餐。

首先，我們先來看看股票市場。如果我們將6124點至1665點的下跌定義為大尺度的A浪下跌的話，那麼自1665點至今的走勢應該可以定義為大B浪反彈。請注意，這個所謂的大B浪反彈，很可能還沒有真正的走完。如果我們將大B浪反彈進行內部剖析的話，那麼它將會呈現三浪結構，畢竟他是大A浪的調整浪。我們有理由將1665點至3478點的上漲視為是Ba浪，而其後至今的走勢可以歸納為Bb浪。

熟悉波浪理論的人應該可以明白。Bb浪是對Ba浪進行的調整，由此可知他也理所應當呈現出三浪結構。本段落下面的內容，都是對Bb浪進行內部剖析，而其中三個子浪我們用abc來分別表示。事實上，他們只是更小尺度的波浪級別。自3478點至2010年7月2日2320點的下跌屬於a浪，他仍舊錶現出三個子浪的內部特徵；自2320點只2010年11月11日3187點的上漲屬於b浪，他同樣表現出三個子浪的內部特徵；自3187點至1999點的下跌屬於c浪，顯然他表現出了明顯的五個子浪的內部特徵。請注意，這個五浪下跌的結構表現的近乎完美：3浪出現了延長，仍舊錶現出清晰的5個子浪的內部結構；1浪和3浪底部鏈接成一條直線，而自2浪頂部畫出一條平行於該直線的平行線，正巧與4浪頂部完美的重合。很顯然，3478點至1999點的下跌，同樣表現為幾乎完美的335平坦型調整。其中，a浪與b浪幾乎是完全等長，這將是非常完美的平坦型調整。

我們有理由相信，此後的走勢很可能將開始Bc浪的上漲，而上漲後的最終頂部將是3800點！事實上，我可以用《反彈宣言》中的方式，更細微的進行波浪理論的分析。但我仍舊認為，如果我把波浪劃分成為這樣你都看不明白的話，那麼說得再詳細一些你仍舊不可能看得明白。如果你真的看不明白其中的完美，那麼建議你還是先閱讀一下波浪理論的原著吧。在上一篇文章中，我指出「趨勢的冬天」即將過去，正是因為認為Bb浪整理即將結束。事實上，最近3年多的市場，一直在運行整理浪中的整理浪。在上一篇文章中，我一直強調市場的下跌過於緩慢。或許，很多人認為最年一年的下跌遠遠算不上緩慢。除非你真的沒有見過什麼世面，否則我覺得你應該能夠認可我將市場定位為「簡單與緩慢」。當然，對於波浪理論的研究，經驗是非常重要的東西。脫離了經驗的共鳴，我們的確很難得到討論的共鳴。

我並不想給大家任何操作建議，畢竟追求完美往往是面臨災難最好的徵兆。很長時間以來，我一直在強調證券市場所謂的「不死必活」。細心地回味本人以前的文章，你會發現我提示這個問題時的點位幾乎與現在相差無幾。事實上，我沒有進行任何超越系統的操作，畢竟市場略微的震蕩與拖延就可以超出本人的跟蹤尺度。如果我在上次提示大家《站在懸崖邊》的時候將頭寸扭轉到多頭的話，那麼當市場下跌只1999點時我一定會不知所措。或許，一位謙遜的預測者，能夠做到明明看出，但仍舊坐著不動的修為。隨著時間推移到今天，市場已經越來越沒有繼續拖延的空間了。以中國石油為首的超級大盤股是否崩潰的問題，馬上就要揭曉他最終的答案。我從不奢望預知未來，如果市場真的選擇崩潰，那麼我也將絲毫不會猶豫的做空。問題是：在我的記憶里似乎從來沒有找到過，這種由長期低迷、但又緩慢下跌的走勢演化為最終的崩潰。

如果我的分析是正確的話，那麼我在三年前一直思考的問題將會得出最後的答案：究竟是熊市還沒有開始，還是熊市還沒有結束？縱觀全球的股票市場，似乎都有走出最後五浪衝刺的可能性。或許這個問題的答案將是：唯獨中國股市是熊市還沒有走完，其他的所有市場都可能是大尺度的熊市還沒有開始。2012年地球並沒有毀滅，但2013年全球金融市場的確有望開始最後的崩潰。這其中也包括中國的房地產市場。問題是，請大家不要忽視五浪和Bc浪時可能出現的樂觀氛圍。或許，那時的樂觀氛圍極有可能超過所有人的想像！

接下來我嘗試再用波浪理論分析一下房地產市場。如果有人問我價格等於什麼？那麼我將會回答：價格=價值+心靈。目前房地產市場，包含的「心靈溢價」似乎達到了不可思議的地步。至少我的同事都認為，我還沒有結婚是因為我買不起房。當然，這或許是最好的辦法，否則我要是流露出哪怕是絲毫認為房價有可能下跌觀點，一定將會遭到所有人的「不待見」。最近我聽到幾個很有趣的觀點：買不起房的人都是交不起首付的人；有八十萬的人不可能買八十萬的房子。呵呵，這倒不是說他們會保留現金，而是說有八十萬的人是絕對不可能買八十萬的公產房，肯定會貸款買上百萬的商品房。既然都有八十萬了，誰還在乎再多貸幾十萬的款呢？當然，我並不是說房價不可能繼續上漲，但恐怕就是拿世界上所有的財富來推動，也不大可能讓中國的房價再上漲一倍。我不知道2013年的房價是否還會繼續上漲，那我可以很合理的認為：2013年房價無論漲跌仍舊會表現出很大的樂觀氛圍，最低限度2013年的房價是不太可能大跌的。另一個結論是，2013年的房價一定不會跑贏股價。

我們沒有必要去分析房地產市場一浪、二浪在什麼地方。總之，在非典過後，上海房價的陡然而升拉起來全國房價暴漲的序幕。可以說，在2008年金融危機之前，中國房價從來都沒有下跌過。那麼我們可以講2008年底之前的房地產市場視為大三浪上漲，市場特徵表現為：不可思議的暴漲，以及稍縱即逝的價格。當大家還在質疑昨天的房價太高時，今天已經不太可能用昨天的價格買得到了。我不得不反思，在金融危機前期盼房價下跌是沒有任何道理的。畢竟，市場很少從健康的暴漲，直接進入到熊市。很顯然，在自然牛市之後，必然還會有一段人造牛市。

金融危機後的刺激政策，造就了房價超過一倍的上漲。有意思的是：我身邊很多剛性需求的朋友，都是在暴漲的初期購買房產的。自此商品房大面積的走入了平民家庭，這倒並非是因為房價便宜了。而是生育高峰的結婚潮，使得大眾徹底接受貸款買房的選擇。如果說2008年房價盤升的動力來自於上一代人辛辛苦苦的儲蓄，那麼2008年之後的房價上漲則更多的體現為我們這代人對於未來的透支。我曾經說過一個觀點，任何泡沫的發展都會遵循一個明顯的軌跡：價格先是漲到大眾都覺得貴得不得了，然後再漲到讓大家都感覺便宜得可以投資。那麼，現在的房價到底貴不貴呢？

在現實中，很多朋友向我表示：他們的公積金賬戶里已經有好幾萬的積存，如果不買房真的是很浪費。對於一個家庭而言，夫妻雙方的公積金超過3000元並不是什麼新鮮的事情。大家可以計算一下，3000元的穩定公積金進賬，可以等於多少錢的貸款呢？我始終覺得中國的房屋公積金是一件非常諷刺的事情。如果我們為了避免糧食危機，而每個月存幾十元的「食品公積金」那我倒是可以理解。當糧食歉收的時候，我們可以動用公積金去國際市場上採購糧食。問題是，中國的房地產市場完全就是一個寡頭壟斷的市場。或者說，更高的價格並不能帶來更多的土地供給。當量是固定的時候，那麼能夠變動的只能夠是價格。這樣一來，我們可以把公積金視為國家收取的「土地稅」。如果你還不明白的話，可以把商品房想像成大學，把錢想像成分數。提高錄取率的方法只能是建設更多的大學，而不是給每個學生增加一定的分數。

在泡沫破滅的時候，往往最為可怕的就是常識。在泡沫形成期間的嘗常識，往往就是泡沫破滅以後最為可怕的想法。我身邊的很多人購房者都在後悔，當年為什麼不買大一點的房子呢？要知道現在的收入，那麼當時的貸款簡直是不值一提。至少很多人都會認為，收入的增長速度會保持過去幾年的幅度。事實上，房價上漲與收入上漲是一個明顯的自我強化效應。發現沒有，收入的增長與房價的上漲幾乎是同步的。這種「房價收入循環」顯然是索羅斯的所說的反身理論。民間買房把錢給了地方政府，地方政府花錢進行基礎設施建設又將貨幣丟回了市場。事實上，公積金的餘額就可以支持未來相當長一段時間的還款，而一段時間以後自己的收入又有可能出現不小的增長。問題是，如果房產泡沫真的破滅了，那麼社會上的錢似乎不太可能像以前那麼好賺。就算收入不下降，那麼也不可能繼續上漲，甚至失業率也會提高。從某種意義上來說，目前天津的房價真的不算貴，70萬就可以在市中心買套二手小偏單。問題是，這種不算貴是建立在很多的假設之上。這跟6100點時進行刻舟求劍的基本分析沒有任何不同。如果業績能夠維持過去兩年的增長率，那麼6100點的股價的確是太便宜了。別忘了，業績還是有可能滑坡的！另一個明顯的趨勢是：民眾對於貨幣的信心似乎降低到了歷史最低點，從而導致了全民財富房產化。很多人都認為存錢根本就不合適，還不如為自己的孩子存一套房子。我身邊有太多的「月光家庭」，倒不是說他們花錢大手，而是他們會把錢用來供房子、買保險進行被動儲蓄。事實上，民眾長期的、徹底的對貨幣喪失信心是一件非常可怕的事情。如果你看看九十年代初國家對長期國債的貼息政策，那麼就能夠知道這種情況是管理層多麼難以接受的事情。

如果真的讓我們將現階段的房地產市場，對比成某個階段的股票市場的話。那麼我覺得應該非常類似於2000年的股市。市場在暴漲過後，長期處於一種相當緩慢的上漲當中。在2000年的股市中，以億安科技為首的科技股已經開始出現了反覆的下跌。牛市中出現了熊股，就說明熊市已經不遠了。而目前的房地產市場，投機過度的溫州與鄂爾多斯的房價已經開始出現下跌，這說明房地產市場牛市的根基已經遠沒有以前健康了。這裡我只能說，相對於民眾對於房產的認可程度來說，現在的房地產市場的確是太弱了。

如果我們粗礦的預測一下房地產的頂部階段，那麼可以借用一下「賣完理論」。首先，我們必須先弄明白國家為什麼支持房價呢？答案很簡單：就是為了賣地！就像一輪股票牛市，必定對應著IPO金額不斷創出新高，那麼房地產牛市也必須對應著土地出讓金不斷創出新高。有一點可以肯定：那就是像房地產這樣供給被嚴格限制的市場來說，絕不可能出現無量狂漲的局面。我的意思是，國家可以為了賣地而讓房價上漲，但絕不可能使商品房成為不可再生的資源。或者說，如果國家不賣地了，那麼就不會容忍存量房的上漲。目前支持土地出讓金的應該是信貸資金（居民貸款買房），而信貸搞得太過分了就是給國家自己找系統性的麻煩。有一點很明顯：那就是土地出讓金很難再大幅上漲了，所以房價就距離頂部不遠了。

最後，我想再談一談各國的債務問題。從經濟數據中，我們很難得知誰是最後的債權人。似乎民眾在貸款買房；地方政府在貸款建設接觸設施；西方國家也都有龐大的負債。。。。。這麼多的負債，到底會給全球經濟引向何方呢？曾經聽到一個日本長期維持低利率的說法，是因為日本政府龐大的債務無法接受更高的利率。如果利率達到百分之幾，日本政府就破產了。我覺得呢，現在的邏輯應該是這樣的：不管誰欠誰的錢，也不管是債務人還是債權人，都不想看到債務清償危機的一幕。我們可以想像一下，如果中國發生惡性通脹，利率躥升到一個很高的水平，那麼貸款買房者就有可能出現大面積償還危機。而地方政府的債務、國有企業的債務也都因為利率的攀升而是財務成本大增。中國維持低利率，不就是為了降低他們的成本嗎？問題是，長期維持負利率，將會存在通脹失控的風險。

從本人的經驗來看：分析問題不要看經濟現象在邏輯上會形成什麼樣的結果，而是出現什麼樣的結果才能解決這個經濟現象。當希臘爆發債務危機時，不但是希臘著急，或許更著急的反而是債權人。我的結論是：為了全球不爆發債務危機，那麼只有全球出現「日本病」這一種解。中國持有美元也沒有什麼利息，願意持有就持有唄。對於債權人來說，沒有利息也比收不回本金更好。如果我們承認利率與通脹率具有絕對的相關性，那麼就有理由認為我們將會成為緊縮的一代。

我們生活的這個世界註定不會是單調的：物理學上有相對論和量子論；哲學上有經驗主義和理性主義。。。。。總之，我們永遠處於一種矛盾的循環當中。我喜歡將其稱之為上帝效應：上帝永遠不會讓我們的世界成為單向的單調世界。正反饋環早晚會有破碎的一天，而不會永無止境的發展到永遠。生物不會有永恆的快感，大眾也不會永遠專註於同一事物。房價的泡沫早晚都會破滅，而與此同時將會恢復貨幣的信心。低利率不等於負利率，日本多年來顯然是正利率，畢竟通脹率是負數。正利率以及資產泡沫的破滅就能恢復貨幣的信心。或許，當「最後的晚餐」和「泡沫破滅」之後，交易有可能陷入一個較長的冰河期。

清醒瘋子的答案太專業太複雜，我讀書不多，來個簡單的、僅限於我個人見解的答案。

（來個簡單的背景自我介紹，我在廣州從事地產廣告相關）

我認為一線城市會緩慢上升，二三線城市會大漲。

因為一線城市的上升空間已然有限，現在用於投資的熱錢都擠到二三線城市去炒概念了。

只要還有人問這種問題，就不會大跌。

還是要看政策，看現在政府對外來人口的各種相關政策，現在大家都知道，支撐房價起來的就只有外來人口了，如果現有相關政策不變的話，繼續早就外來人口給本地人口打工的狀況持續下去，加之現在中國人口已經達到了某個頂峰，等到這批人達到一定的年齡(初步判斷應該是30)還是看不到相關政策的希望的話，這些人將不得不離開城市回到自己的家鄉，到時候將真是個下跌的過程。初步判斷現齡人口頂峰時期是1985年。算到這代人到30歲，也就是2015，一切的結果將會分曉。

我也說兩句，房價到底是個什麼問題？

　　房價問題，熙熙攘攘於各類媒體，專家、學者、官員、公知，紛紛擾擾，好不聒噪。不過，一方面，房價企高貌似顛撲不破，自顧自地往上走，沒有見下來的趨勢，另一方面，說來說去，好像無關痛癢，與真正需要房子的人好像沒有什麼關係。

那麼，房價到底是個什麼問題？

　　按照我的理解，無非是經濟飛速發展，龐大的中國進行著史無前例的城市化進程，大量的農村勞動力湧入城市。由於城市化這是一個實實在在的社會發展事實，這些湧入城市的大量農村勞動力，看來是要在城市長期居住下來的，就是說，他們要成為一個城市人了。

　　客觀上是城市化的巨大發展，另外在主觀上則是，人們對於擁有一套房子具有可以實現的確定預期。這，其實是時代的進步，儘管我一方面感覺自己備受各類壓力，但是這個時代給予人們的，還是各類在預期中貌似可以實現的希望。有所期盼，本就是人的存在所在。

房價，到底到底影響了哪些人？

　　誰是新進入城市的人，誰是剛剛長大準備擁有自己房子的人，誰就是被房價影響的人。明顯的事實就是，大量的對房價有需求的人，就是來自農村的年輕人，這些年輕人大多以通過上學擁有了一技之長可以在城市裡工作和生活下去。

　　一個無奈的事實是，這些來自農村的年輕人，都是能夠吃苦、擁有這個時代需要的本領的人，都是對未來充滿理想、一直對房子充滿希望的人。正是這樣的人，有能力，但是又有壓力，正是他們成為推動時代飛速前進的動力。有期盼，但是一時沒有實現，這個世界才會前進。欲而不達就是動力。就是說，這個時代，對付出最大的人，回報最少。

　　再細分一下，這些優秀的農村年輕人，能夠對房子有需求，大多是男性，這一方面是男性在男女物質設施配置分工的不同。試想，就像雌雄兩隻鳥那一樣，總是要築巢孕育的。但是那巢穴，是多麼的紛繁複雜，既是體力上的一遍又一遍的結草銜環，又是多麼複雜精密的工藝品，這理所當然地要雄鳥來承擔。另外一方面就是，據說現在的女性在中國缺口達三四千萬，女性成為買方市場，巨大的房子壓力壓在了這些優秀的男青年身上。

房子，在總量上到底是怎麼回事？

　　如此大規模的城市化進程，這麼多人在短時間內湧入城市，房子在總量上當然是供不應求。不過，話說回來，我們的整個城市中，還有大量的房子資源沒有被充分釋放。這，其中一大部分就是那些老城市人，祖祖輩輩或者在城市居住時間夠長的人，這些人一方面因為城市的高回報，得以有能力購置一套以上的房子，另外就是所謂的近水樓台作用，這些人總是利用各類資源優勢，佔據著更多的房子。一方面這些來自農村的人在「蝸居」的同時，土著城裡人總是希望自己的房子大些再大些，有了一套之後出租出去享受額外的回報，再想方設法購置更多的房子。這裡，房子是投資品而非生活品。

　　被出租出去是一方面，另外還有更多的是閑置用房，看看那些小區吧，晚上總是黑乎乎一片，是的，這些房子閑置著。還有那些很奢侈的房子，有錢人總是享受著這個時代和社會更多的資源，他們是有能力，但是他們是無恥的。不管以何種方式，一切的資源都是屬於這些時代這個社會全體存在者的。

房子，在政策方面是否值得商榷？

　　1.8億畝紅色底線，是否堅守多年有待進一步論證，但凡是政策，脫離於時代一成不變，只能夠說相關責任人沒有擔當的魄力。

　　住房貨幣化改革問題，顯然是讓擁有者更多，讓沒有的人更加難以得到。其實，想體面地在城市工作和生活下去的人，要求並不多，但是這些人連曾經的通過多年努力分的福利房子的可能都沒有了。曾經的人們，通過多年的堅守筒子樓還是有房子的希望的，但是對於當下的許多人，幾近沒有任何希望。

　　集資建房或變相分房，包括政府機關的一些為工作人員解決房子的政策，在由於全社會房子成為大問題的同時，這些能夠切實解決一部分人房子問題的有效措施，也被無情的擠壓。

房子，在資源利用上的問題。

　　很大程度上，由於制度的不健全、機制的不完善，對於這些優秀的年輕人未來的價值難以充分有效兌現出來。這些年輕人的未來價值沒有被看好，這些人花在租賃房子的錢如果放在一生創造價值來看，是極大的浪費，如果相關信用健全，對這些人的未來有明確的預期以及建立可兌換機制，這些人其實是可以很好地擁有自己房子的。

　　另外，全社會對房子給予更多的關注，但是卻沒有一個可行的辦法，實在是對人類智慧的諷刺，對中國人的諷刺。想想看，一個連安居樂業的事情都解決不了的民族，還能夠指望做些什麼有價值的事情？即就是創造了史無前例的成績，也是比本來的成績大打折扣的。

某些人的話，人人得而誅之！

　　當一件事情成為一個現象的時候，為了生活而非生活其所的時候，那多是不健康的。但是，這些話還是能夠不絕於耳，讓人不免心寒，如「房地產就該是暴利行業」、「中國住房分為窮人區與富人區很正常」、「房價降了，房地產開發商有權不蓋房」、「商品房定價無需公眾監督」、「歷史證明房價永遠都是上漲」、「對真正有錢的人來說房價還不夠高」等。

　　問題是，這些人可能不明白，「人之所以為人」這個基本概念。人不是機器，人不是唯利是圖，人不是光是理性。人之所以為人，只因為我們有感情這個稟賦，有悲天憫人的心理。

　　比如，事實上生養孩子是男歡女愛的附帶產物、是養兒為防老的需求，但是我們做父母的，能夠這樣對兒女說嗎？再比如，滿街的乞丐窮苦人，分明也是我們的兄弟姐妹，理性上他們是被我們忘卻和不加理睬的，但是，這不妨礙我們奉獻愛心，即就是一毛兩毛的施予，我想也是對人自身發展有建設作用的，儘管那一毛兩毛的施予真實不能夠解決問題。再比如，男女結合，除了天然地需要互助以外，很大程度上就是一個經濟結合體，但是，這並不妨礙我們表達愛意，情意濃濃。

　　是啊，就是這樣，我們人就是這樣，只有感情來作為共生載體，是有一套比較親近的哪怕是虛偽的遊戲規則的。

要想讀懂房價經濟學是不夠的要從政治角度來看因為我們始終不是純市場經濟不依靠看不見的手來控制相反我們使用的是看的見的手即行政手段控制經濟的方方面面

目前看黨對經濟對房價的期待是隨著CPI小漲，且像成品油一樣漲5次小降1次，總之最好不漲也不降，這符合黨對一切求穩的目的。所以，只要黨沒有將發展路線做更改，房價小幅隨CPI浮動也要等十八大以後儲君去改。儲君是黨內成長起來的紅色一族，沒出過國，沒遇到過戰我關係的政治鬥爭，雖然受父親及家族影響，但家國意識根深蒂固，所以維繫黨的政權肯定是內心首要任務，而穩定必然是當前不二之選，故繼位也是穩字當先。

我們只要卻信，中國的經濟是為黨操控的，那麼判斷起房價來，就要以房價為黨服務為前提，那漲還是跌就再明確不過了吧。

@龔嵩一句話--跟著黨走言簡意賅，卻被摺疊了，哎

水往低處流，房價往高處走。