未來三五年，二線城市的房價將會怎樣變化？房產投資如何進行？

12-31

人在武漢，本來對房價長期看漲，但是根據對本屆頭幾三年的觀察，以及未來經濟的預期，越來越對房地產發展不抱希望，甚至感到恐懼。

又到了一年的畢業季，即將有750萬學生離開校園，開始人生的第一份工作。

遙想當年我畢業的時候，多數人都希望能夠在北上廣工作——收入高、機會多。然而，現在的小鮮肉們可不這麼想了。

原因就倆字：房價！

比如說，我有個表弟，從小就是學霸，上的也是名牌大學——位於合肥的中科大。今年他畢業的時候，就糾結了好久，是去上海工作呢，還是留合肥?

上海工資是會高一點，但是房價太高，壓力也大；而合肥呢，收入比上海低一點，但是幸福感高很多。

思來想去，我弟最終決定留在合肥。

其實很多95後的小鮮肉，都面臨著類似的抉擇。因為如果家庭條件一般，畢業後留在北上廣，大約要當一輩子的房奴。

這個是有數據支撐的，叫「房價收入比」。就是以100平的房子為標準，把城市平均房價，除以白領年均收入。

北上深的「房價收入比」，大約在50左右。也就是說，你不吃不喝五十年，才能供完房子……

我做了一個表格，你們感受一下……

參與搶人大戰的城市「房價收入比」排行

既然如此，很多學生就和我表弟一樣，選擇了留在二線城市。

其實最近幾年，隨著一線城市的房價越來越高，留在二線城市的大學生也越來越多。

智聯招聘最近一份高校應屆畢業生的調查結果顯示，今年簽約一線城市（北上廣深）的比例仍然最高，為33.5%；但強二線城市（包括杭州、成都、武漢、南京等）已經趕上來了，能與一線城市基本持平，為33.1%。

再以高校雲集的武漢為例，2013年留在武漢的大學生為10.4萬人，到2016年時，已經上升到15萬人。

換句話說，二線城市高素質人口凈流入，正在增加，而這種人口凈流入，才是一個城市房價最堅實的基礎。

顯然地方政府也看到了這個趨勢，為了爭取留下更多的高質人才，他們趁一線城市房價越來越高的時候，拿出更多的真金白銀，來留住這些小鮮肉——

武漢喊出「支持百萬大學生留漢創業、就業」的口號，給戶口、給月租200起的人才公寓；

長沙提出五年吸引100萬人才，畢業生落戶零門檻，還發放現金補貼；

西安是「五年投入38億，引才育才100萬」的目標，放寬人才落戶限制；

成都可以「先落戶後就業」，在產業新城能租到市場價格一半的房子；

南京的房子不對碩士生限購；

杭州推出「房補+車補」……

初步統計了一下，至少有15個強二線城市，正在趁一線樓市大漲，瘋狂爭搶小鮮肉。也就是上面那張表格里的那些個城市。

其實，本來，菜雞就比較看好強二線城市房價的。最近幾年，這些強二線城市的高鐵、機場、地鐵、互聯網等重要基礎設施逐年改善，跟一線城市已經沒太大的差別。

而且新經濟對地理位置的依賴不像傳統產業那麼大，杭州的互聯網產業、成都的文創產業、長沙的娛樂產業等，都有蠻多亮點。

今年的就業數據和人才政策出來之後，菜雞就更看好了。

所以結論就是：天津、南京、蘇州、杭州、寧波、青島、濟南、武漢、合肥、鄭州、東莞、成都、西安、重慶、長沙——這15個城市的樓市，菜雞長線看漲。

今年下半年開始，全國樓市都會逐漸進入降價周期，這些強二線城市房價如果出現回調的話，其實就是一個不錯的上車機會，大家可以好好把握。

以上。有用點贊，么～

本文內容首發於微信公眾號「小小財技」（ID：caiji555）

未經許可嚴禁轉載，違者沙包大的小拳拳捶你後腦勺~

買房似乎是中國人特有的情結，而且在規模越大的城市，房子的稀缺程度越高。看看政府對城市的規劃也許你不會覺得對房價有什麼影響。

最直接的，新一醬幫你比較一哈去年一年地價和房價。我們列舉了成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、瀋陽、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫、福州、合肥、鄭州、濟南和東莞這20座新一線及房產熱門二線城市2016年1月至11月的1178宗住宅（含商住混合用地）土地交易數據。圖中顯示的是每一宗土地成交時的土地樓麵價與所屬版塊的二手房價的差值（兩者相比價格更高的一端在上）。去哪個城市買房子？ - 知乎專欄

就以題主所在的武漢為例。

注意，是2016年1月到11月

新一醬幫大家解釋一下，首先是「樓麵價」的概念，它是開發商買下土地的每平方米土地成本，相當於一個樓盤在什麼都沒有建時的土地凈價——樓麵價加上建築安裝等成本和開發商的利潤，就構成了房價。通常來說，樓麵價會佔到房價的30%以上。

因此，當一塊尚未建設的空地的樓麵價格已高於周邊地區的房價，就會出現「麵粉貴過麵包」的情況——「地價與房價差值」圖表中用紅色線段標示的都是這樣的地塊。

典型的例子是去年8月融信以10萬元/平方米的樓麵價格拿下上海內環線中興路地塊，而這塊地附近的次新房房價僅是每平方米7萬至8萬元左右。更誇張的，在廈門、東莞、合肥、天津和鄭州，去年還出現了樓麵價超過周邊房價兩倍以上的土地。

如果將我們調查的20城的數據按照東中西部來排序（戳這裡看原文），你會發現東部沿海城市出現紅色線段，即「地價高於房價」的情況更多——廈門去年拍出的9宗土地，地價都高於房價。而在中西部及東北城市，紅色線段的比例就低了，甚至在重慶、西安、長沙、瀋陽和大連都沒有出現「地價高於房價」情況。

在新一醬看來，開發商已經用腳投票表達了對這些東部地區城市的信心，這比購房散客的行為更有說服力一些。但對於城市管理者來說，很難判斷追逐利潤的資本中帶有多少投機的成分以及潛在的危險。於是去年年底房地產宏觀調控政策最嚴格的也正是這些地價高於房價的城市。

新一醬完整收集了這20座城市以及北上廣深的房產調控政策，並且給它們做了打分。

（call me 排名小能手）

就先看看得分最高（調控最嚴的）城市們，然後各位自行查查它們的房價均值

想看看各城市的調控力度請戳原文

從2011年第一次以限購的方式實施房地產調控政策起，政府控制房價過快上漲的手段越來越多樣。2016年底的調控力度已經是最嚴格的一輪，而由此帶來的是最後一個季度房市中的焦慮情緒。這種焦慮與瘋搶時的焦慮一脈相承，不僅僅是出於想要有個家卻要付出巨大成本的困難，還有手頭的「房票」——購房資格隨時會失效的不安全感。

畢竟，對於多數生活在大城市中的公司人來說，當其他資產配置手段都不那麼靠譜的時候，用總價30%左右的現金和不太高的貸款利率這樣的高槓桿撬動一套房產仍是最有效的資產增值手段。

誰也說不準這種焦慮情緒的蔓延會不會在某一天達到極限，到那時人們也許會放棄擠破頭皮也要在大城市安家落戶的慾望。

（有節操的新一醬從不輕易唱空／衰房價，請施主自行選擇。佛曰：不可說，一說便是錯hhhh）

今年和明年的走勢很簡單，你可以直接直接看三年前的數據走勢就行了。

至於再後期的走勢，這麼說吧，房價13年暴漲後，14年開始下行，然後央媽在14年兩次定向降准一次降息，15年五次降准五次降息，向市場釋放了天量的流動性，才換回了2016的迴光返照。如果今年下半年和明年，央行能把這套把戲再用一遍，那房價就能繼續漲。

不過，現在一年期存款利率由14年的2.75降到1.5，五年期貸款利率也從14年的6.15降到4.9，再來這麼一波，存貸利率都變負了…

中央的態度，簡單來說，就是撞了南牆，要回頭了，所以…

看了幾個二線城市搶人，你就應該知道，後續可能陸陸續續會有畢業生或者其他人才流向這些二線城市。房價估計很難跌。以武漢為例，你現在不是考慮買不買房，而是地鐵沿線的房子，你夠不夠資格買，茶水費給不給的起。規則就是這樣，作為底層群眾，也沒有辦法。正如其他人所說，自住請趕緊買，投資也趕緊買。在中國，投資渠道太少了。