2018年，是不是買房(投資，非自住)的好時機？
2017年，可謂房地產調控大年。各種「限購」、「限售」、「限價」、「限貸」層出不窮。很多人對此持觀望態度，覺得不必著急，2018或許是個好時機。但也有很多人認定得儘快買房，再不買就買不了了。一些蘇州、上海的樓盤也順勢在這一時間開啟雙12購房活動，對此，各位大神怎麼看？
很多人沒看清題主的問題。題主在問題描述里問的是「到了2018年房價高位的時候還適合投資嗎」？
題主問投資。很多人回答卻是從自住角度去解釋。不客氣的說這就是離題萬里。
北上深以及大部分二三四線的房子，從投資而言，已經不再是很好的選擇：
1）交易成本過高
只要所在城市的限購限貸政策不撤，那麼你就必須面對高額的首付和（即使能貸款的情況下）上浮的貸款利率。可別小看了這上浮。
如果是一個投資者（而非自住者）試圖去利用銀行貸款，那麼就必須考慮機會成本的問題。也就是說，通過銀行貸款，投資者少付了若干首付。這些節省下來的現金可以為投資者帶來多大收益？如果帶來的收益（複利）比銀行利率（單利）還要少，那麼從資金利用角度，這筆銀行貸款並不「優惠」。很顯然，在銀行貸款利率上浮之後，要想通過長期穩定複合收益率繼續跑贏銀行利率的難度就加大了。
而很多人掛在嘴邊的通脹因素，可以這麼來看：銀行貸款利率本身就是對於通脹因素以及資金的時間價值的考量。投資者利用銀行資金的成本就是銀行利率，收益就是資金隨著時間推移而自然貶值的幅度。
為什麼大家的印象是十多年前，利用銀行貸款買房的人都賺了？因為十多年前，利用銀行貸款的「收益」就是資金在房地產領域的貶值幅度（也就是房價漲幅），這方面貶值大大高於銀行貸款利率。利用銀行貸款作為槓桿能更多享受到房價快速上漲的紅利。
但是社會其他消費品呢？你可以想像一下：如果十多年前，你利用銀行貸款買了電腦；買了手機；買了汽車。你還會覺得銀行貸款是很賺的嗎？這就是因為在這些交易中，你的收益（資金在電腦、手機、汽車購買力方面的貶值幅度）並不高於成本（銀行貸款利率）。
如今，2017-2018年，如果你試圖通過上浮利率的銀行貸款獲得收益，那就意味著房價仍然要保持相當程度的漲幅。在國家嚴控房地產的當下，即使北上深房價不至於崩盤，但是再次大幅上漲的可能性你認為有多少？
2）房價漲幅將會相當有限（即使不跌），與你的投入而言將不成比例
過去十年，一線城市房價三次暴漲（2009-2010；2013；2015-2016）。這三次有啥共性呢？
主要就是來自於國家層面的政策刺激和貨幣/信用超發。
2009-2010年是貨幣超發+信用超發。貨幣超發來自於天量湧入的外匯占款（整個2009年達到近3萬億人民幣）。信用超發來自於按揭貸款的各種優惠措施。至於政策刺激，2009年出台的各項針對房地產商、普通購房者的優惠和鼓勵措施，可謂是春風拂面無微不至。
2013年也主要是貨幣超發。這一年，中國的新增外匯占款出現了最後一次暴漲。另外國家也放鬆了各項信貸政策和貨幣政策。
2015-2016年則是典型的信用超發。如果你去看2016年和2017年的M2增長比例，你會發現比起前十幾年來說，並不高。那為啥2016年房價漲幅如此之恐怖？兩張圖說明一切。
信用（貸款）超發和貨幣超發的區別？信用超發就是定向刺激，必然會帶來房價上漲。而貨幣超發更容易流向全社會各消費領域，帶來全社會範圍的通脹。這就是為什麼2016年通脹甚微，而房價爆炸的原因。
按照這個規律，其實判斷房價近期會不會再次大幅上漲就是一件很簡單的事情。只需要考慮兩個變數：
a) 國家和地方城市層面的貸款政策，以及銀行對於貸款態度（信用層面）；
b) M1、M2漲幅，以及新增外匯占款漲幅。
如果用函數來描述，那麼a項變數相當於一個開口向下的拋物線，其頂點就是2016年11月；b項變數從2014年開始計算的話，其圖像類似於f(x) = 1/x（突然下墜，之後緩慢下降進入平滑期）。
當兩種因素都屬於上升趨勢，那麼毫無疑問房價將上漲。
當兩種因素彼此上升下降交叉，那麼就看哪個因素的作用力更強。2016年證明，信用超發起來絕對是無節操無下限的。
當兩種因素都屬於下降趨勢，那麼房價上漲的概率就會大大減少。
所以簡單概括來說就是：
一項資產，上漲的概率不大，還存在回調的概率，同時資金利用成本高，總體交易成本高。你還認為這是好投資嗎？
從短線和中線來看很可能不是好投資。但有些人會抗辯說：長線呢？即使我買下了回調，再過十年又漲兩倍，你怎麼說？
這就涉及到玄學範疇了，畢竟到這份上，也就是所謂的「新常態」之下，誰也無法從任何科學角度去預測房價十年後會是怎樣。只能說自求多福吧。
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上面講的都是投資領域。正如我開篇所說，如果是自住，那就是另一回事了。對於自住需求，大可以在市場低迷時候大膽入市，和上家討價還價，從而從事實上實現房價的「回調」（我的書里有更多關於買房的實戰建議，淘寶搜索「從零開始玩轉家庭理財」）。買下自住房以後，即使十年不漲或上漲很少，對自住買家來說也無所謂；但如果這是投資，那就是投資者的徹底失敗。
大家都知道，房價永遠上漲，所以大家都在努力的買房，只要錢夠，一定要買房。但是大家同時發現，政府一直在賣地，因為全國土地都是國有，所以這種行為非常類似股市裡當股價上漲的時候莊家一直逐漸拋貨給散戶，如果是這樣的話，那麼我們還應該買房嗎？我們都知道，土地轉讓金是房價的重要組成部分，土地+稅費佔據了房價的70%，其他的也大部分都是地產商的利潤，而真正的鋼筋混凝土的價值極小，建安費用僅僅2000元每平米，這還是比較好的小區造價了。那麼問題來了，為什麼政府要賣地給地產商，他不會自己組織企業修建一大堆房子，然後一直囤積在手裡不賣坐等漲價嗎？還是說他沒有技術力量去修建豪華小區。政府當然是有力量修建高檔小區，但是他沒有這麼做，而是不斷的出售土地給別人。把不斷升值的房子賣給了廣大人民，讓人民坐享火箭般上升的房價，就好像主力不斷的賣出股票給散戶，散戶買了之後股價不斷的上漲，已經漲了10倍了，主力還沒有醒悟，依然在不斷的把手裡珍貴的籌碼賣給散戶，土地是不可再生的寶貴資源啊，那麼稀缺的籌碼就這麼送給散戶了。。那麼是政府傻嗎，就算以前不知道，現在也應該清楚房價會永遠上漲吧，為什麼他還在不斷的賣出土地？如果政府不傻，那是不是就是百姓傻，天下百姓都傻嗎，俗話說三個臭皮匠頂個諸葛亮，總有人能看清事實把。而實際上，雙方都不傻，每個人都有自己不得已的苦衷，雙方都是從自身利益最大化去處理這個事情的。從政府的角度，土地的確是珍貴的不可再生資源，這個土地一旦賣出去了，那就很難收回了，但是他必須要賣，他不能始終不賣。因為土地這個東西本質上價值為0，如果非要說有價值的話，那就是種糧食的價值，只有政府賦予了他很多額外的權利，他才具備價值，比如三通工程所帶來的交通便利、生活便利，學校醫院等賦予的增值價值，以及周圍大量的小區、商業圈所帶來的彼此互相增值，土地才開始從土壤向黃金轉變，開始變得寸土寸金。而這一切，都需要有人，人才是一切價值的核心承載，如果沒有人，就算把紐約擺在你一個人面前，他也就是個大廢墟而已。我們做個假設，世界末日到了，全部人都死光了，你一個人獨享紐約，我覺得整個紐約的價值，還不如你自己開墾的那3畝良田，因為你的糧食全靠他了。所以政府開發的土地，做好基礎設施是前提，但是做好之後，必須要引來人口，所謂招商引資，就是因為有工作機會才會形成人口聚集，有人口聚集才能形成商業區，然後才能形成良性互動從而引來源源不斷的自發造血。最典型的例子，就是深圳，當年一片灘涂，唯一的作用就是給漁民居住而已，後來被開發成了國際大都市，如今根本不需要政府費心，資金和人才就會源源不斷的湧進來，形成了非常好的良性正循環。所以政府必須賣地，如果不賣那麼他開發不了經濟，吸引不來人才，那麼他永遠無法讓經濟上升，土地自然也升值不了，拿在手裡就是一片廢地。你說，那可以不賣地啊，租給別人就是了，這樣地還是國家的，等漲起來我再收回。其實這麼做毫無意義，我剛才說了，土地本身毫無價值，因為有人的存在，他才被賦予了價值，而對於國家來說，整個國家都是自己的，至於土地名義上屬於誰根本都是虛的，國家只要覺得有必要收回，分分鐘都能收回，國家的強大之處是可以把外國整個一個國家都直接武力吞併，你一個普通公民能和一個國家比嗎？至於說現在說保證不動你的土地，是因為必須這麼說才能穩定人心，或者說穩定房價和地價，僅此而已，如果沒收平民的土地和房價帶來的好處大於坏處，毫不猶豫的就會直接沒收，這才叫國家機器。
那麼土地對於國家而言其實就是個載體，無論其用什麼名目，其終極目的就只有一個，給國家賺錢，途徑就是收稅。我以美國為例，名義上全部是土地私有，所有土地和房產都是私人的，和國家沒關係，但是國家收取房產稅。在美國50個州都徵收房產稅，該稅收是地方政府的主要收入來源。目前房產稅稅率是1%-3%，房產稅作為房產永久持有的最基本保證。徵收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利。2017年美國人均每年繳納的房產稅達到了2,149美金，如果不繳納後果非常嚴重，政府有權沒收並拍賣房產，所以美國所謂的永久產權是有前提的，那就是每年你持續納稅，小戶型繳納房產價值的1%，豪宅繳納3%，差不多就是中國的契稅規格了，但是你不是一次性繳納，而是是每年繳納！一旦你哪一年不繳納，政府可以直接把你趕出房子，沒收並拍賣房產。所以美國的房產，與其說是永久產權，不如說是永久優先交易權，這個說法我認為更恰當。
而對於中國來說，是一次性收取70年的房產稅，而不是按年繳納，也就是所謂的土地出讓金，如果按照中位值1.5%計算，你們發現沒有70年恰好就是100%。那麼為什麼美國是房產稅，而中國是土地出讓金呢，那是因為中美歷史有別。美國從一開始就是私產，私人財產神聖不可侵犯深入人心，政府你可以收稅，但是你永遠不能強搶民宅和土地，那是直接觸犯憲法的，這個時候政府如果想從土地身上賺錢，那就只有一條路了，就是房產稅。但是中國不同，改革開放之初，中國沒有私產，全部是國有，你的房產稅的基數就是0，如果你按房產稅開徵，那麼一毛錢徵收不下來。但是改革之初，不僅百姓窮，政府也窮啊，深圳開發需要大量的資金，但是政府窮的叮噹響，中央政府能幫的全幫了，剩下的只能靠自己解決了，但是資金缺口依然巨大。最後深圳國土局從香港那裡學來了先進經驗，那就是賣地。1987年12月7日，深圳國土局第一次以土地拍賣的方式拍賣土地使用權,土地的購買方是香港人，當時引來了巨大的爭議，很多報紙直斥深圳這就是在搞舊社會的租界，深圳政府背負了巨大的壓力。但是隨著大筆資金的到賬，各項建設項目的飛速發展，深圳速度震驚全國，中央點名這是創新而不是開歷史倒車，把深圳的賣地經驗推廣全國，大大加速了我國的基建進度。從國家的宏觀角度來說，這是用一種合理合法的手段，把百姓的錢掏出來，拿出來之後用於基建，來拉動全國的經濟建設，而一次性收取70年的租金（土地出讓金），來錢速度更快，更適合當時的中國經濟現狀。這也就是隨著中國的土地越賣越少，民眾手中的房產存量越來越多，開徵房產稅的呼聲也就越來越高了，大家真的以為開房產稅是為了壓房價讓百姓住得起房嗎？太天真了，政府的核心目的就是為了收稅，衡量是用土地出讓金制度還是用房產稅制度，唯一的標準就是用哪一種，收的錢比較多，更有利於國家，僅此而已。那麼當每年的土地出讓金數額和房產稅幾乎差不多的時候，毫無疑問應該採用土地出讓金制度，因為這種制度中國已經使用了30年了，穩定而成熟，賣地收入可預測，而且不會引發可能性的社會動蕩。而且從心理上來說，土地出讓金更溫柔，房產稅令人厭惡。我舉個案例大家就清楚了，現在國家一次性收高額的土地出讓金，大家每個月還3萬的月供，依然樂在其中，感覺日子有奔頭，但是你去租房子住，每個月交1萬的房租，你感覺是在送錢給房東。那麼假設現在國家不收取土地出讓金了，改每個月收你2萬的房產稅，你會和當年還3萬月供一樣開心愉快嗎？不會的，你會非常痛苦，你認為是國家每個月在剝削你2萬，但是用土地出讓金導致你每個月還款3萬，你就不會認為你是在被剝削，因為你感覺房價永遠漲啊，今天不管還多少錢，將來都能賣更多的錢。這實際上是一種虛幻的感受，因為總房價的70%已經被政府收走了，這部分資金是永久損失，別說所有人的房子都賣出兌現，就是哪怕10%的房產拋給市場，房地產市場都會立刻崩盤，因為必須絕大部分人都鎖倉不動，只有少量的人在交易，才能維持價格的穩定。這就是中國遲遲不會推出房產稅的原因所在，如果貿然取消了土地出讓金改為房產稅，開發商的成本會大幅度下降，你會發現本來5萬每平米的房價，現在改為3萬每平米，外加300元/平米/年的稅收，100平米的話，一年收你個3萬房產稅。。。稅收還是未來的事情，但是房產價格的大幅度下降會直接導致恐慌，市場價格會陷入混亂，那麼就會有相當一部分人選擇先離場觀望，等價格穩定再進場，這部分人不需要多，5%的人賣出就能引發價格暴跌，10%就能引發徹底崩盤，而且是崩到那種舉國之力都護不了盤的地步。大家自己統計下全國的房產總市值就知道這額外的5%需要多少錢才能買下來就知道了。專家說房產稅會引發崩盤，這一點沒說錯，大量買不起房的人期待房產稅也沒期待錯，但是政府不喜歡，他想收房產稅，但是厭惡風險，貿然開徵房產稅一旦引發房價崩盤，對政府造成的巨大損失是無可挽回的，那麼當房產稅的基數不夠大，收取的稅金和土地出讓金沒有巨大優勢的時候，他是不會開徵的。我個人預測，房產稅永遠不會全國範圍開徵，除非潛在收益大於土地出讓金的一倍。更有可能的開徵方式就是當前70年的土地產權，一旦到期，政府是不會收回房子的，會繼續讓你居住，不過可能再收你一次土地出讓金，如果這個土地出讓金改成10年一收甚至一年一收，那就是改名換姓的房產稅而已。
政府的收入就來源於稅收，不管是土地出讓金還是房產稅，都是收稅的手段而已，從全國的宏觀角度考慮，持有土地和房產來賺錢都是無意義的，對於政府來說國內所有的資產漲價都是虛幻的，只有國家整體實力增強才是真實的，所以土地必須賣，土地出讓金，就是中國特色的房產稅。那麼從我們的角度呢，我們該不該買，政府應該賣地，而我們也應該買房。百姓買房並不是傻，他們是迫不得已，從當前中國社會的現狀來看，絕大部分百姓，手裡沒有任何投資渠道，所有的現金，只能存在銀行，會買個5%年化的理財產品，就已經是左鄰右舍里有「經濟頭腦」的了。但是在這種情況下，國家大幅度的發行鈔票收取鑄幣稅，基礎貨幣數量十年翻十倍，洪水一樣的貨幣直接衝垮了所有國人的心理防線，很多人一輩子也沒見過這麼恐怖的貨幣增量，銀行理財的收益是遠遠跑輸通脹的。百姓基本只有2個選擇，要麼把錢存在銀行，10年之後大幅度貶值給國家做貢獻了，要麼買房來抗通脹。所以大家看到了，其實房價根本沒有漲，10年10倍恰好就是基礎貨幣的增量，房子剛好和通脹持平，之所以我們認為最近10年買房的人暴富了，其實不如說他們的財產保值了，而其他沒有買房的人被金融危機給洗劫了。08年的金融危機其實對全球就是一次沉重打擊，大家可以想一下，08年到現在，我國的GDP翻了10倍嗎？人民工資翻了10倍嗎？都沒有，但是基礎貨幣增發了10倍，這樣才勉強維持GDP的上漲，這只是一個紙面上的上漲，實際就是萎縮，如果是金銀貨幣制度無法增發，大家就能深切的感受到這10年經濟崩潰的痛苦了，如果基礎貨幣10年翻10倍，但是GDP和工資只增長3倍的話，那實際上，就是萎縮了70%左右，靠滔天的貨幣把賬面勉強打平了。土地價值是虛幻的，房產價值是虛幻的，那又怎麼樣，一直到崩盤那一天才會顯現出來。如果你不買，那你的損失會更大，而且可能根本抗不到崩盤那一天就被洗劫一空了。最關鍵的是，人類的幸福感來源於社會階層，我不需要比所有人強，我只需要比我身邊的人強就行了。比如改革開放前，美國人是遠遠比中國富裕的，但是我們的父輩依然樂呵呵的活著，美國人富不富關我什麼事，我只要比大院里的人都混的好就行，張三李四家都只有一台老自行車，我家不僅有一輛飛鴿牌新自行車，還有一台縫紉機！那我家就是最牛逼的，出門倍有面子，過的很幸福。現在也一樣，只不過飛鴿自行車和縫紉機換成了房子而已，只要我手裡有房子，那麼就無懼崩盤，因為崩盤了張三李四一樣跟著倒霉，我只要保證不管危機是否爆發，我都始終比張三李四都富，別被他們反超了階層就可以了。如果不買房產，那麼有可能還熬不到崩盤那一天，階層就已經被反超了。所以最佳的合理資產搭配就是別人配多少比例的資金到房產，我也就配多少。真正階層逆襲的方法，只有下重注去賭，房價上漲趨勢的時候滿倉在裡面，房價下跌的時候空倉出來，判斷正確你會產生階層向上躍遷，但是一旦判斷錯誤，你也會跌落一個社會階層。房子在百姓的眼裡，居住功能只是一小部分而已，如果看重這個，你不如去租房住了，他更重要的功能是抗通脹功能來維持自己社會階層的功能，所以百姓買房並不是傻，而是經過仔細思索後對自身最有利的選擇。也許大家說，從某種程度上，這不是任由國家魚肉嗎，也許有那麼10%的幸運兒能逃出來，但是大多數人都是給國家做貢獻了。但是對於百姓來說，沒關係啊，個體的力量對於國家本來就是弱勢，除了這樣你還能如何呢，如果你不買房那麼可能死的更慘風險更大。所以國家只能賣地，不能囤地，這是對他最佳的選擇，而百姓只能買房，這也是對他最佳的選擇。
~寫到這裡其實已經結束了，但是我知道一定會有人問，那房價還會一直漲嗎，所以還是提前回答下，關於這個問題我以前寫過《 中國的房價什麼時候會崩盤？ 》，大家可以看一下，我的判斷和去年10月基本一樣，未來的幾年裡，房價基本處於橫盤，不會再漲了，不漲的原因是怕他崩盤，等橫盤消化幾年之後還會有下一次拉升。現在的北上深房租收益比是70倍PE，也就是靠房租70年才能收回房價成本，而股市大牛市泡沫最嚴重的時候，其中泡沫最最大的創業板，PE也才100倍而已，所以這裡再貿然拉升，基本必崩盤。而14年的時候，這個數據是35~40倍，還算合理，基本屬於溫和泡沫區間，假設房價5年不漲的話，僅僅靠每年的增量貨幣，就能把房價的PE壓制回14年水平，道理也很簡單，當每年持續印刷鈔票的時候，任何商品，不漲就是跌。所以對我們而言，判斷房價是先橫盤消化泡沫，然後再一波上漲，所以未來幾年最佳的增值方式就是先把錢做其他投資，暫不衝進樓市，不追高，然後等3~5年後，等下一波衝鋒的信號出來之後再大舉買進，我後面會再寫一篇文章，詳細列舉歷次房價暴漲之前的諸多信號，當然，當我判斷下一波房價上漲的時間已經到的時候，我也會單獨發一篇文章。這是一篇雜文，主旨算不上清晰，只是記錄一下自己一直以來的一些看法。
前言：
剛需的買房預算政府是當作自己未來的財政收入的。
剛需的買房預算政府是當作自己未來的財政收入的。
剛需的買房預算政府是當作自己未來的財政收入的。
政府限貸限購本質上就是捂緊了自己的錢袋子。
要和政府一起收剛需的人頭費？二手房主們，你們什麼時候覺得自己可以和政府昭穆而坐，占政府的便宜了？在限貸限購的時候入市買房，就是在打政府的錢袋子的主意，試圖和政府分享剛需買房的預算，這還是在政府捂緊了自己的錢袋子的時候，這種行為我覺得和與虎謀皮無異。
目錄：
一、房子作為金融資產的性質
二、用價值投資分析房價的一些看法
三、房子在地方政府政策中的地位和性質以及對我國政策的理解
四、對限購現代政策的理解
五六七八、待續
一、房子作為金融資產的性質
我不看空，也不看多，我只看收益和風險的比例。如果一項資產承諾超常收益的同時又承諾超低風險，那麼這個資產就是可疑的，就是要審慎考察的。
對大部分人來說，把所有資產都押在一項高風險資產上是不合理的，哪怕這項資產有符合其風險的高收益。甚至對大部分金融機構都是如此。高槓桿滿倉超高風險資產的，這是部分對沖基金大佬偶爾才敢玩的把戲，所謂藝高人膽大。但是你要想到，索羅斯的複合增長率是沒跑贏巴菲特的。看到狼吃肉的時候就覺得自己是狼，看到狼挨打的時候就覺得自己是獵人，這種想法是不對的。
一個資產，要麼期望收益和風險都高，要麼期望收益和風險低，你覺得憑大部分老百姓的本事，買得到期望收益高風險低低的資產么？萬達也是搞住宅地產發家的，我也相信憑萬達的實力在一線城市核心地段拿地蓋樓不成問題，你們可以自己看看萬達是什麼時候大幅縮減住宅地產規模的。收益和風險匹配，這是金融領域最基本到的原理。當然風險包括價格風險和流動性風險，但無論哪個風險最終都會體現在資產價格上。
地產跌了國家金融系統要完蛋，這個理論是建立在大部分地產和土地庫存在開發商手裡的，開發商是有限責任公司，貸款還不上了直接破產清算，資產拍賣了以後還不上的錢就一筆勾銷了，所以風險會傳遞到銀行。只要個人背上月供，也就是接過了開發商的負債，那麼銀行就安全了，我國是沒有個人破產制度的，還不上月供就拍買房子，剩下的沒還上的貸款個人要慢慢還，想賴掉銀行的貸款只有自殺一條路，你覺得銀行給個人住房貸款的利率比給企業的貸款低那麼多是為什麼？還不是看中了個人無法申請破產保護。順便提一句，徵信系統建立很完善了，欠錢不還高鐵和飛機都做不了，出國就更別想了，當然偷渡另當別論。
想體驗房價跌了賴掉銀行貸款是什麼感受的話，建議刷爆信用卡然後堅持三個月不還錢（前提是你信用卡要至少有個幾萬的額度，幾百塊銀行有時候是懶得追債的），你會體會到我國銀行系統的執行力的。
二、用價值投資分析房價的一些看法
糧食是剛需，能源是剛需，因為沒了這兩樣你活不下去，是會真的死的。所以在這兩項上囤積居奇是可以賺錢的。因為只要掌握了供給，只要一個人還想活著，那麼他無論價格多高都會想辦法買糧食買能源的。哪怕借高利貸也會買糧食的。哪怕去借年息100%的高利貸款也要買糧食，哪怕抵押老婆女兒也要買糧食，這就叫剛需。所以這兩類東西原則上是可以永遠漲，直到漲到內戰為止的。所以黃世仁可以卡住糧食的供給，逼迫楊白勞用喜兒抵債。因為不借錢就要被餓死，所以明知道借了就是一輩子的枷鎖，也不得不借。
沒房子會死么？租房子會死么？不住在一線城市會死么？如果要你抵押老婆抵押女兒去借100%年息的高利貸買房子，還不上房貸女兒就去給人做小妾，你還會買嗎？如果這幾個答案是不會的話，那麼很抱歉，房子對你不是剛需。
承認與否，房子的「所有權」從來都不是剛需。居者有其屋是剛需，但是這個「有」是使用權的「有」，而不是所有權的「有」。房子的所有權從來都是奢侈品。
中國人熱衷買房，有很大一部分原因是因為房子和學校以及醫療綁定，所以買房本質上買的是教育和醫療服務，剔除掉教育和醫療的房子是遠遠不值這麼多錢的。如果如此的話，那麼合理的邏輯應該是房屋的高收益支撐起了教育和醫療行業從業人員的高收入，只有這樣才能保證有源源不斷的人才進入教育和醫療行業進一步支撐起高昂的房價。但現在我觀察到的一個問題是，大部分公立醫院和公立學校（也就是和房子綁定的醫療和教育服務）的任職人員並沒有參與到房地產行業的利益分配中，其收入和其支撐起的房價是不成比例的。海淀區動輒10萬一平米的學區房和15年以來暴漲的樓市沒有帶動教師和醫生的收入大幅上漲，作為價值的最初提供者在利益分配中只佔如此小的比例是十分不合理的。最終的後果只可能有兩種，一種是教育醫療行業人才收入出現巨幅上漲，按照帝都現在學區房的價格的話，我覺得人大附中的教師平均收入至少要在年薪80到100萬才合理，校長的收入更是要達到500萬到1000萬才合理，帝都知名三甲醫院的醫生和院長的收入也可以參考這個數字，畢竟他們支撐起的資產的價值已經至少有幾百上千億了。如果海淀區學區房是一家上市公司的資產的話，那麼這個公司市值恐怕上千億甚至是大幾千億了，千億市值的支撐者年薪幾百萬我覺得是合理甚至有些偏低的；另一種就是房價下跌到合理水平，以匹配現有人才的收入水平。否則勢必帶來人才的流失，至少是新入人才的減少。至於流失到哪裡去呢？我覺得不要學區的私立學校和補習機構是個好去處，同時還有能負擔得起高薪的私立醫院也是個好去處。
三、房子在地方政府政策中的地位和性質以及對我國政策的理解
現在中國樓市的問題是，政府用土地出讓金作為收入來源，建立起了醫院學校和其他基礎設施。這代表了政府的收入是來自於一手房的買賣的，所以政府不在乎二手房能賣多少錢，只要一手房能賣高價就行。而大部分二手房的投資者們，其實是搭了政府的便車，因為政府維持地價的努力變向推高了二手房的估值，而早先投資二手房的房東們用這種方式和政府一起對城市新市民「收稅」。某種程度上說，二手房的房東的獲利是「薅社會主義羊毛」，是在政府的財政收入里分了一杯羹的。對政府來說，由於我國沒有對房地產收資產增值稅和房產的持有稅，所以新市民購買二手房政府幾乎得不到什麼收益。
相信大家都明白，房地產增值的最根本一環，是城市新市民的增加，一個人口凈流出的城市是無法支撐長久的房價上漲的。
如果假設城市每年凈新增人口是10萬人，這10萬人人均有100萬的購房預算，那麼這個城市每年可以支撐起的房屋總價值的增長總額為：V=10萬*100萬=1000億。
假設市面上待售的新房和二手房的比例為3：7，同時假設新房的銷售收入100%由政府享有（假設政府自己就是開發商），那麼可以得出政府可以從這1000億的房產增值中收入為I=30%*1000億=300億。
這就帶來了兩個問題：
其一，是隨著市面上可供出售的二手房數量的增加，政府必須要維持每年新房的銷售和二手房的銷售同比增加才能保證政府從房屋增值中的收入比例不變。
其二，是由於城市人口不斷增加，政府需要更多的收入來支撐城市的日常運轉，如果單單只是保持收入不變的話，那麼由於開銷隨著人口增加而不斷增加，政府勢必面臨不停增長的赤字，這是不可持續的。
解決問題一的一個辦法是，增加新房供應以保證新房銷售和二手房存量同比增長。問題是如果讓土地供給不停增加以保證政府的分配比例的話，由於每年新增人口是固定的（甚至考慮到中國的人口結構，每年新增人口可能是不斷減少的），那麼一定會造成土地單價的下跌，到最後地變得不值錢，導致收入大幅減少。這是土地財政所不能容忍的問題。問題一不解決，土地財政的遊戲就沒法玩下去，畢竟搭政府順風車的人太多了，政府的發動力是拉不動的，政府千辛萬苦建立了發達城市，不是讓房東們坐收漁利的。（這裡搭順風車的人是指二手房房主，發動機是新增城市人口的購買力）。我們的政府目前想到的方法就是暫緩二手房上市交易（個別城市實行的購買n年內不得上市交易的方案），這樣可以保證在政府銷售一手房的時候不會立即帶來市面上可供出售的二手房的數量的增加，即可以暫時保證政府在房屋銷售中所佔收入的比例，當然這個是以犧牲二手房房東的流動性為代價換來的。不過有房子的人是最支持穩定的人，也就是最不可能鬧事的人，政府犧牲這部分人的利益基本沒什麼後顧之憂。畢竟一個民心不穩整天有人鬧事的城市房價是肯定要跌的，所以房主們是不可能用上街這種方式來保護自己的利益的。
解決問題二的辦法是，要麼另闢蹊徑增加收入來源（開源或者增加稅種），要麼節流減少城市人口（節流或者疏解）。政府一直在吹風房產稅和資本增值稅就是試圖開源，同時北京控制人口增長，疏解非首都功能就是在節流。節流的效果總是有限的，因為節流的同時也勢必會影響政府其他方面的收入，所以我認為政府最終一定會開源，從房價的增值部分里分一杯羹，這才是一勞永逸的辦法。同時這也是個合理的辦法，畢竟政府的投入帶來了城市的發展，城市的發展帶來的房屋的增值，那麼增值部分里政府拿走一部分也是非常合理的，至於使用評估價值+房產稅的方式來拿，還是用交易價格+資本增值稅的方式來拿，就不太好說了。同時北京推出的部分產權房也可以看作是政府的一個實驗，畢竟部分產權給政府帶來了部分收益，結合足夠同權一起來看，讓政府可以從房屋價值上漲和租金上漲中分得一部分收益。如果說這會帶來二手房價值的上漲，也不是不可能。但是我個人認為，有了之前對付搭便車的房主的經驗，我們的政府應該不會再犯同樣的錯誤。我個人想的辦法是，房產稅和增值稅雙管齊下，用房產稅逼迫空置房上市交易，同時立法，將房屋賣給政府（或者政府下設的公司）可以減免增值稅，這樣政府可以回收一批現有住房用來實行部分產權房。但這樣會佔用政府大量資金，當然政府可以分期購買，以減少資金的佔用（相當於向政府向房東借了一筆錢），是否可行我也不確定。
當然，結合最近的雄安新區的出台，政府還有另外一種方式來解決問題二，那就是拿走城市中支撐房價的核心部分（醫療和教育），將其遷移至雄安新區，同時在雄安新區實行新的地產政策，所有房屋都是部分產權房或者是政府所有的公租房。這樣可以保證政府在雄安新區可以直接參与到城市發展的利益分配中，保證了政府有源源不斷的收入來支持城市建設。只要政府動了清華大學或中科院+部分知名醫院+部分國企，我就可以預期北京市的房價會陷入漫長的陰跌過程。這樣相對來說比較容易，因為目前支持北京高昂的房價的主要支柱就是教育和醫療以及企業。教育和醫療都基本是國有的，遷移只需要top的命令就可以，北京的企業也恰好是以國企和高新產業為主，國企遷移和高校醫院一樣，都是命令就可以。高新產業是會隨著教育和科研資源而移動的，且如果雄安新區的房價低於北京，企業遷移到那裡還可以適當減少薪水支付，對企業來說有利無弊。用這種方法有可以同時做到開源節流（獲得了雄安新區的房屋增值利益，同時降低了北京市政府的負擔），所以中央才會用「千年大計」這麼誇張的辭彙來形容新區的重要性。同時雄安新區也給中國其他城市做了一個榜樣，如果北京和雄安的模式能夠成功，那麼就可以在全國大範圍推廣，為中國的新區建設打開了新的大門，同時也為中國的房地產市場建立了一個新的模式。如果真的能推廣到全國的話，稱之為千年大計似乎也並不誇張。
四、對限購限貸政策的理解
眾所周知的，中國很多城市已經在今年開始了堪稱嚴厲的限貸限購政策。對這個政策，我的理解是政府試圖在看好自己潛在的錢袋子（也就是所謂剛需的購房預算）。如果這個時候剛需盲目入場，大量舉槓桿購房，勢必透支了其未來數十年的購買力。剛需的錢都沒了，政府在北京和雄安把公租房和共有產權房建設的再好，又能賣給誰呢？這個時候政府的限購政策，意義不實在限制剛需入場，而是在於限制二手房主們拿著剛需從銀行貸來的錢離場。剛需的錢是政府未來建設城市維持城市運轉的救命錢，政府沒拿，誰也不許伸手。我認為政府現在得意思是：剛需不要把錢給二手房主們賺了，反正讓誰賺都是賺，不如等一會兒， 等我的新區建設好了，等我的共有產權房和公租房建設好了，你直接來買我的房子，我也有錢投入到未來的發展中了。限購限貸政策先行，雄安新區緊隨其後，然後是租購同權，然後是共有產權房（共有產權房的租金政府是按照比例分成的），我認為限貸限購政策是這一套組合拳里的第一拳，和後幾拳聯繫起來看邏輯就很清晰了。我現在認為，有很大可能性，政府是打算用這套組合拳打趴下二手房市場，既然已經是高位了，就繼續維持你們的紙面富貴，維持二手房市場的有價無市。你們蹭了這麼長時間順風車了，是時候處理一下沒買票就上車的人了。
對於這個問題，讓我們來開個上帝視角，把空軍和多軍的觀點放在一起看。
第一回合：人口
空軍：
1. 計劃生育導致人口快速下滑，80後尚有2.28億，90後減少到1.74億，00後就只剩1.46億，羊越來越少，房子建了賣給誰？未來還有沒有接盤俠？
2. 現在，買房的主力還是80後和90後，等到00後誰還買房子，00後的家長大多都是7080後，等00後長大準備結婚的時候，哪家沒個3，5套供來挑選？
3. 從數據上看，放開計劃生育也沒能改變人口增速下滑的趨勢，需求減少是必然。
4.根據國家計生委預測，2030年中國總人口就將出現逆轉，變為負增長。隨著老人離去，遺留下來的房子越來越多，又不能大量拆除，人卻越來越少，供遠遠大於求，房價吃棗藥丸。
未來，將會出現大量的空城。現在的老城區，遲早變成賣不出去也沒有人租的空城。
多軍：
1.中國目前城鎮化率只有57.35%，遠未達到發達國家85%以上的平均水平，因此還有至少20年的路要走。
2.去年國家就下了死任務，要求全國實現1個億的非戶籍人口轉為城市人口，各省都有指標，必須完成，這是人為增加需求。
3.在這個過程中，會有大量的農村人進城，變成城市戶籍，這就意味著，進城就要買房，因為戶籍變了，想回也回不去了。
4.老城區的改造，和新城區的建設，都會製造出大量的拆遷戶。目前的拆遷，更多的是進行貨幣化安置，而不是像過去那樣安排好回遷房。這些人拿到錢，一定會想辦法買成房子，這也是一波非常大的需求。
5.新的城市居民在解決自己的居住問題後，會想辦法改善居住環境，為自己買房，為父母買房養老，一個家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以說是買來自住的。
因此，目前來看需求量依然很足。
一回合結束。
觀眾席觀點：在【2018】這一語境中，多軍暫時領先一籌。至少在近幾年，確實還有不少人造需求來支撐房地產。
從人口需求上來，2018年多軍佔據優勢。
第二回合：調控
空軍：
1.調控絕對可以控制房價，甚至讓房價下跌，比如北京，已經連跌三個月，二手房平均下滑超過10%。不是房價管不住，而是看ZF想不想管。
2.別看現在大部分二三四線城市漲的歡，那是因為讓你們去庫存，一旦去庫存完畢，羊毛薅完，2018分分鐘讓你重新做人。
3.現在房價確實太高，有發生系統性金融問題的風險，所以ZF開始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你還用老的思路，來看房價，一定會吃大虧。
4.共有產權房，人才房，租賃用地，只租不賣，租售同權，這些最近出台的一系列政策，都是變相消弱房子的金融屬性，讓房子的內在價值減弱。政府的目的已經非常的明顯。
5.房產稅即將出台，又是一大利空。
6.明年買房大概率遇到限賣，動輒5年不能變現，把你的錢套死在裡面，遇到風險跑都跑不掉。
多軍：
1.房地產是支柱產業，關乎民生和社會穩定的問題，政府不會讓房價出現大跌的情況。2008年房價曾經遇到過暴跌的危機，ZF立刻就出台了4萬億救市，房價應聲而漲，再創新高。
2.調控是為了抑制房價過快上漲，從來沒說過是讓房價下跌，不大漲不大跌是最直觀的表態，根本不用擔心當接盤俠。
3.地方zf沒有打壓房價的動力。因為賣地的收入，是地方主要的收入來源之一，在土地財政沒有得到很好的解決之前，地價將很難降的下去。
現在就算再限地價，土地的價格相比於15年之前來說依然很高。麵粉都那麼貴了，麵包能便宜到哪去？房價根本將不下來。
4.調控短時間確實可以抑制房價的增長，但是一旦限購放開，調控解除，長期被壓抑的需求就會立刻爆發，房價將會迎來報復性反彈。人為扭曲的供求關係，無異於飲鴆止渴。
5.樓市的不景氣會影響到經濟，經濟的不景氣會影響到民生，民生的問題會影響到社會穩定，所以樓市可以漲，可以穩，可以小跌，但不能崩。
6.樓市一直都是老一套，3年一輪循環，先上漲1年，再用2年消化泡沫，等房地產低迷到影響經濟了，再來一輪刺激。從2002年來一直都是如此，就像一種輪迴，現在回過頭看，每一次的限購期都是上車的好機會。
二回合結束
觀眾席觀點：空軍在這一回合扳回一局。
經驗主義並不能很好的解釋2017年的新套路，如租售同權，純租賃用地等玩法確實給未來造成了很多的變數。
尤其是2018買房會被限賣這一點，相當於鎖死了未來5年以上的交易權，除非是自住，投資者肯定不會讓自己處於這麼久的不確定中。
從政策導向上來看，2018年空軍佔據優勢。
第三回合：信貸（貸款利率）
空軍：
1.美聯儲加息周期至19年下半年，中國肯定是要跟的，一旦中國加息，利率就會上升，利率的上升會大幅增加購房者負擔，減少購房需求，影響房價預期，直到最後讓房價下跌。
2.銀行9折利率已基本全面取消，基準利率現在都不好找，超過150家銀行將首套房利率上調至10%到20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調到30%！
3.很明顯，目前國內在定向加息，也就是不加基準利率，只上調房貸利率。這才剛剛17年下半年，離19年還有2年時間，利率都已經飆升到這個樣子，等2018年肯定更恐怖。到時候房價漲幅還抵不上利率，誰還買房子？
4.目前M2增速已經連續7個月下滑，6月份更是首度跌破10%，買房抵禦通貨膨脹一說不攻自破。
2018年，把錢存在手裡，比放在樓市裡5年不能動風險要小的多，現如今支付寶的利率都超過4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，這個收益率絕對是可以了。
知道北上深的租金回報率是多少么，全都不到2%。目前全國70個大中城市，租金回報率能超過4%的只有2個。
5.最最重要的一點就是，但凡房貸利率升高，樓市必定降溫。
多軍：
1.加息什麼的都是紙老虎，現在的房貸利率，依然是20年來最低的！就算上調到30%，也不過6.37%。
看看2008年-2014年的利率吧，大多數時間都在6.37%以上，那個時候房價沒漲么？不還是翻了好幾倍。
3.空軍總是說今年放水少了，08年4萬億不會再有了，知不知道4萬億早就變成日常了。
再來看看當年4萬億的主要方向，看完你就會明白，買房依舊是防止存款縮水的最佳選擇。
三回合結束
觀眾席觀點：從利率角度來看，依然是空軍略勝一籌。
單看2018年，利率折扣大幅提高，房價遇冷回調，是一個大概率事件。
利率上不如17年有優勢，價格上不如19年有優勢，18年買房特別的尷尬。
但是從整體來說，誰知道未來會不會又是08年的一個延續呢？
07年的時候，也是像現在這樣，各種調控，各種加息，然後08年下半年房價崩了，08年上半年買房的各種斷供，炒房的各種跳樓，然後4萬億救市，所以才有09年房價的起死回生。
看看北京08年房價走勢。
不知道以後一旦出問題還會不會再來一次救市，不過這一次，沒個40萬億怕是不夠用。
中場休息，未完待續，空軍暫時領先，目前比分2：1
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8.26更，中場休息結束，下半場開始，多空雙方調換髮言順序
第四回合 土地 （供給）
多軍：
1.中國是世界上土地最稀缺的國家之一，人均可居住面積只有世界平均數的三分之一。隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環境，增大居住面積是長期存在的需求。因此，目前開發的房子和土地的數量還遠遠不夠。
2.從供給側分析，不要期待中國的房子比外國便宜。國外人少地多，中國本來就是人多地少，再加上中國大面積的地都是高山、平原、荒漠、沙漠，都是不可居住的區域；
3.國家要守住18億畝耕地紅線，要保證糧食的產量，不可能無限制的擴張城市範圍。因此，那些人口大量流入，提供很多就業機會的城市，如北上深，土地一定是越來越稀缺的資源。
4.最最重要的一點，土地供給由國家控制，每年出讓多少面積ZF說了算，國家不可能一次性讓大量的土地入市，不然的話會造成房價崩盤的危險，這也符合我們現在的表現，供地就像擠牙膏。
5.政府的土地政策是從香港學來的，看看香港就知道了。香港70%的房子面積到不到70平，人均居住面積更是只有16平米，超過70平的房子就會被稱作豪宅。
但是香港缺地么？香港根本不缺地！
全香港1100平方公里的土地上，就有高達400多平方公里是沒人去的郊野公園。目前香港所有建設用地面積只佔總面積的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所佔面積增加一個百分點就可以多住一百萬人。
為什麼不供地？要維護有房者的利益，就不可能大量供地。
當年香港8萬5公租房計劃，就是因為房子建多了，又遇到金融危機，導致房價跌的太猛，損害了大量有產階層的利益。房價大跌讓不少人幾十年積累的財富瞬間化為烏有，引發了超大規模的遊行。
最後香港迫於壓力，停止了之前的8萬5造屋計劃，轉成了勾地政策，土地政策又回到了擠牙膏的階段，於是房價又開始上漲，越漲越高，人們反而沒有再出現過對立的聲音。
空軍：
1.中國不缺地，中國人口密度143人/平方公里，世界排名第55。
中國城鎮人均居住面積已達到36.6㎡，位列世界第五。
（注意，人均居住面積，和上面多軍的人均可居住面積，是兩個不同的概念）
2.中國宜居面積佔全部面積的60%以上，這是除去山川河流荒漠外可以適宜居住的面積。
3.中國只有少數幾個城市土地稀缺，大部分城市都在去庫存，17年三四線只有漲價才能去庫存就是最好的證明。
4.農村正在衰落，很多小鎮已經瀕臨崩潰（尤其是東北），人口大量外流，只剩下獨居的老人。
5.未來人口都會流向大城市，就像吸血一樣，從農村開始，到縣城，到5線，最後到3，4線，將來這些地方的房子根本都不會再有人買，因為人都在往大城市涌，在小城市賺的錢，也都會被轉移到大城市中，這是一個不可逆的過程。
6.未來，哪裡有工作，哪裡才有人，哪裡的土地和房子才值錢，三線後面的城市別再有幻想。
7.至於大城市，土地也不可能永遠漲，現在基本上賣地都是限價賣，更別說租賃用地了，簡直就是白送，8月23號上海推出的4塊租賃用地，樓麵價都是只有5000多/平，這可都是在黃金地段。
8.土地財政模式正在改變，「輕租重售」完全被顛覆。
深圳已經明確，未來五年人才住房和保障性住房用地面積不少於總用地面積的60%。北上廣未來五年租賃用地計劃供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例更是超過26%，未來將有大量的「公租房」進入市場，抑制房價。
四回合結束
觀眾席觀點：香港其實是一個很好的前車之鑒，這一回合多軍優勢明顯。
誰控制土地的供給，誰有話語權，說白了，房價漲跌明顯是可以被控制的。
雖然正在出台一些改變的政策，比如增加供地，增加租賃用地。
但是政策從發布，到土地入市，到建成交付還需要很長的一段時間，也需要市場的檢驗，檢驗效果到底如何，我們仍需保持疑問的態度。
畢竟，廉租房、經濟適用房和限價房，都是當年曾經使用過的套路，然而現在來看，房價降了么？並沒有。最後誰獲利的更多？房叔房妹房嬸房哥房嫂房姨，這些都是能搜出來的。
所以，從土地供給這個角度來看，2018多軍佔據優勢。
目前比分2：2
第五回合 收入，房價，租金 （租售比，租金收入比，房價收入比）
多軍：
1.目前國內租售比低是因為房價漲的快，房價上來了，但租金還沒有跟上來，以後會慢慢漲上來的，像美國，英國的一線城市，房價高，租金更高。
2.中國租售比低是因為觀點導致的，跟房價沒關係。中國處於相對傳統社會文化,落根文化根深蒂固,對故鄉感情有一種特殊理解;美國處於一種遷移社會文化,人們並沒有故鄉情結,人口處於高度流動。 所以，美國人喜歡租房，中國人喜歡買房，需求點不同，自然造成中國房價高，租金低，美國房價不高，但租金相對較高。
3.中國租金低，還有一個很重要的原因，就是租賃市場不規範，沒有保障，比如房東會不會突然漲價，會不會突然賣房，會不會突然不讓你住趕你走等等情況。
而在國外，相關的法律非常健全，比如租住後多少年不能趕人走，比如每年租金漲幅不能超過多少，等等，所以很大一部分人願意租房。只要我國逐漸完善租賃相關的法律法規，相信願意租房的人會越來越多。
（下圖是世界各大城市買房租房情況情況）
租房市場還有很大的空軍，租金一定會上來的。
4.雖然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明顯租房划算。
但是，由於中國房價一直上漲，導致了大多數人買房是為了財富增值，變相的擴大了購房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房價高的現象，租售比低，並不意味著房價就會崩盤。
5.過去，只有買房才有戶口，才能上學，而租房沒有，因此買房本身含有的價值就比租房要高的多，雖然現在搞租收同權，但是好學校都是要排隊的，租房都要排到3級4級了，根本不可能上好學校。
比如深圳，上海，天津，長沙，石家莊等地，早就可以通過租房上學了，但是，都需要積分排隊。
所以，想上好學校還得靠買房，租售根本不可能真正完全同權。
6.中國人收入增長的很快，2016年十八big就明確表示，2020年要實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要擔心房價會不會下跌。雖然房價在漲，但是收入也在漲，而且房價漲的時快時慢，有時候甚至好幾年不漲，但是收入是每年都在漲的。走走停停，總能趕得上，不會讓房價成為空中樓閣，絕對有足夠的支撐力。
空軍：
1.房價收入比過高，不吃不喝要36年才能買房。
國外頂級城市，如曼哈頓，東京，慕尼黑，按照城市均價和城市人口平均收入水平，基本10年就能買套房，也就是說房價收入比基本都在10左右。
而深圳，按照平均收入來算，至少需要36年才能買得起，這樣的房價絕對過高了，至少按照當下的收入水平來說，支撐不起這麼高的房價。
全國30個重點城市，20個房價收入比都超過10，說明現在的房價是絕對過高的。
（下圖中人均收入是半年的，不是全年的）
2.租金收入比過高，大多數人一半的錢都要交房租。
根據報告統計，2017年6月全國50個城市中，超過70%的城市房租過高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。
也就是說，北上深的大部分人，一半的工資都要交房租，算上房租+日常開銷，還能剩下什麼？這還叫人怎麼生活？
房價遠高於租金，租金增速遠高於收入增速，當下的收入，如何支撐虛高的房價？
3.租售比過低，買房的錢用來租房可以租100年。
越是房價低的城市，租金的收益率就越高，越是房價高的城市，租售比就越低。
像廈門，買房子的錢完全可以租房子100年！
但是，美國等發達國家，人家房價也很高，甚至有些高過北上深，但是租金回報率都能超過3.5%，如下圖。
這完全說明了，人們的收入水平沒有提上來，租金水平也沒有提上來，但是房價反而提前透支了，未來有很大的可能，房價是不漲甚至下跌的，因為人們的收入確實太低了，沒辦法給高房價持續做支撐。
短時間的房價上漲，是金融屬性的影響，是信貸的推波助瀾，但是房價的長期穩定，還是要靠人們的收入來決定。畢竟，貸款貸的再多，買房買的再多，也是要通過收入，去還銀行錢的。
4.之前，租房不能落戶，不能上學，確實讓租房市場受冷，但是2017年完全變了，最近出台的種種政策顯示，未來租住是會享受同樣待遇的，就像現在歐美國家一樣，租房和買房，完全享受相同的待遇，都可以上同樣的公立學校。
5.多軍總喜歡說租賃市場空軍很大，一旦政府合理規劃開發，需求一定會提升，租金一定會上漲。
那麼問題來了，當大家都願意多花錢去租房的時候，是不是買房的人就少了，是不是購房的需求就少了，房價是不是就更不穩了？
總之，國內這幾十個大中城市，尤其是北上廣，除了房價，租金和收入沒有一個符合世界上頂級城市的水平，必然是有風險的。
五回合結束
觀眾席觀點：這一回合，空軍明顯佔優，有理有據，更讓人信服。
每每談到租售比，收入比，房價比等話題，多軍基本都是在防守，很難找出反擊的論據。而且不論多軍怎麼反駁，收入三流，租金二流，房價一流是不爭的事實。
再這，2017年這一波租賃市場，租售同權的推進，確實跟往常的小打小鬧不一樣。
所以，從收入，房價，租金的角度來看，2018空軍佔有優勢。
第六回合 代言人PK
多軍代表人物：任志強
１號對手：牛刀
賭註：房價如果再漲，從此不再談房價
2010年初，著名地產空軍叫板任志強，稱如果今年70個大中城市的房價漲幅超過5%，他就再也不談房價；倘若房價漲幅不足5%，則請任志強從此閉嘴。
2010年底，房價上漲超過６％，任志強獲勝。
２號對手：郭建波
賭註：房價必降，不降裸奔
2012年12月，深圳英聯不動產董事長的郭建波在微博上約賭任志強，預言一線城市樓價的全面下跌行情即將開始。
按照郭建波的賭約，如果明年3月中國樓市出現上漲，他將於明年兩會的開幕當天在北京長安街裸奔十公里，反之則要求任志強在媒體上公開道歉。
３個月後，2013年3月30日晚間，郭建波表示，對於去年底他發起的與知名地產商任志強之間的賭局，他願提前認輸，並向「@平安北京」提出申請，希望批准其履行「在長安街裸奔十公里」的賭約。
３號對手：吳曉求
打賭觀點：買房不如買股票 or 買股票不如買房
吳曉求，著名經濟學家，金融證券研究專家，現任中國人民大學副校長 ，金融與證券研究所所長，金融系教授，博士生導師，教育部長江學者特聘教授，國務院學位委員會學科評議組成員，中國證監會第九屆發審委委員，中國金融學會常務理事。
吳曉求透露：2013年的時候曾和任志強打賭，他認為五年內房價不會再往上漲，號召大家買股票，而任志強則號召大家買房。「現在過去四年了，我非常的恐慌，當時我說五年以後看誰能贏，一開始我雄心勃勃，因為中國不可能違背這樣的規律，但是到了現在發現，我輸的概率要大了。」
這是任志強３次非常著名的賭約，３戰全勝。
在2016年底，任志強更是對2017進行了預測：2017年房價還會繼續上漲，而且下一輪漲幅會比這一輪更高。
空軍代表人物：牛刀
2007年，牛刀幫助空軍獲得了歷史上唯一的一次大勝利。
2007年7月，中國著名經濟學家、加拿大西安大略大學教授、北京大學中國經濟研究中心徐滇慶教授說:
「深圳房價肯定要漲，如果一年以後深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉」。
作為深圳的一名市民、知名地產博客牛刀出面應戰。牛刀表示，2008年深圳房價不會漲。於是一場關於徐滇慶與以牛刀為代表的深圳市民設下了這一場賭局。
一年之後，北大教授徐滇慶向深圳市民公開道歉。
但是，當初相信牛刀而沒有買房的人，在2009年都後悔了，因為房價再創新高。
著名空頭叛變為多軍的代表人物：
１.史上最大空轉多，謝國忠
謝國忠算是中國房價最堅定的唱衰者之一了，他在10年左右的時間裡，一直唱空中國房地產市場，發出過諸多如未來5年內房價會跌掉一半、不到一年房地產泡沫會破滅等論斷，但是這些論斷全部沒有實現。
而在2016年，更是曝出空頭轉多軍的內幕。
２.「三年不買房行動」發起人，鄒濤
2006年4月26日，鄒濤在某網上發表了一封《深圳市民鄒濤關於發起「不買房行動」致全社會的公開信》，並稱「團結一切可以團結的力量，讓房子爛到炒房人手中。」
此信一時間引起社會巨大轟動，被廣為轉載，成了多個網站的熱門大帖。響應者眾多，10多天時間內參與者已超過1.6萬人。鄒濤作為「３年不買房行動」策劃發起人，更是被評為2006年最受網民關注的十大網路人物。
３年過去了……
到了2010，鄒濤通過其博客，向2006年5月響應他「三年不買房行動」號召的全國同胞公開致歉。他表示，中國的房價已經連諾貝爾經濟學獎獲得者也看不懂了，他唯有「順勢而為」。
如今，鄒濤早已轉型成功，自我描述為樓市的實戰型專家。
六回合結束
觀眾席觀點：這一回合，多軍僅靠任志強一人，就取得了一夫當關，萬夫莫開的奇效。
樓市最危險的不是有人唱空，而是大量的空頭大Ｖ，紛紛由空轉多，而那些沒轉的也被網友噴的不敢再發聲，一個個都銷聲匿跡。這個時候，其實危險性比起十年前來，反而還要大的多。
有時候，真實的民意，大多數的民意，也是這樣表現出來的。
沒了帶頭大哥，知乎天涯虎撲的網友們再怎麼看空，也都是一盤散沙，形成不了戰鬥力。
所以，從代言人的PK來看，多軍又扳回了一分。
正賽結束，由於雙方平手，進入加時賽
未完待續，目前比分３：３
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很多讀者朋友，諮詢要不要買房的問題，這裡想說的是，任何投資的第一要務，是計算風險，而不是期望收益。第二要考慮的是流動性，大貴价錢買的東西，萬一砸手裡就不好了。
明知道存在泡沫，不買又覺得會踏空，心理難受，不甘心，看別人買了升值了就如同自己虧錢了。買了又覺得承受不了泡沫破裂的風險。這樣的心態，不適合炒期貨，尤其是房市這種被莊家控盤的期貨市場。下面詳細分析：
一、蕭條
2016年房價瘋漲，讓中國的老百姓們都寢食難安了起來。在很多城市，房價的漲幅甚至超過了60%。在中國的文化里，中國人對生活的最高追求，就是安居樂業，安居是樂業的前提。如果在安居上不踏實，生活得揪心也是在所難免的事。
中國人的安居情結，自古就有。孟子曾說過：有恆產者有恆心，無恆產者無恆心。苟無恆心，放辟邪侈，無不為己。
一邊是房價瘋漲，一邊是實體經濟的水深火熱。這種實體經濟的蕭條，是當前全球經濟的第一基本判斷。所以，這就出現了一個很奇怪的冰火兩重天的經濟現象。
蕭條是怎麼來的呢，因為需求不足，因為產能過剩。需求方面，體現的是發達國家的消費市場崩潰，產能方面，是作為世界工廠的中國的產能的過剩。中國作為世界工廠，產能過於龐大，由於技術革新和產業升級，勞動生產率提升太快，所以勢必就會造成普遍的過剩，同時，所有的產成品都越來越便宜，資產價格也普遍的在走低。
這就會造成兩個後果，一個是發達國家的製造業被摧毀。發達國家的製造業空心化，那麼他們的產業工人群體，原本的中產階級，因為失去了製造業工作機會，他們的總體購買力就在下降。這就造成了總需求萎靡的惡性循環。
另一個是全球產成品資產價格持續下跌。商品越來越便宜，對於發達國家的企業來說，他們的營收就會下降，而本土生產的成本並沒有明顯下降，那麼他們就會出現虧損，企業虧損了，就會裁員和破產，企業破產，就會把債務風險傳導給銀行。銀行出現大面積的壞賬，那麼創造信貸的能力就會被損壞，於是整個國民經濟，都走向了蕭條。
而從長遠來看，作為世界工廠的中國，還要繼續把更多的人口進行城市化和工業化，而且從產業縱深上看，中國還將在晶元，大飛機，汽車，精密製造，軍工等全方位進行產業升級，攻陷發達國家最後的堡壘。未來的趨勢是，資產價格還將進一步的越來越低。要說世界經濟大蕭條，現在我們看到的，才只是個開頭。
在李嘉圖的比較優勢理論中，一個完美的全球化分工貿易模型，就是每個國家各負責生產某一些自己擅長的產品，這樣大家都有活干，都有飯吃，世界境界的整體效率也能獲得提高。
但對於中國這麼大的國家來說，人口這麼多，國民又這麼勤勞和聰明，要把中國勞動力都參與到全球分工生產中，他們就能把全世界的活都給幹完，而且每一樣都乾的比其他國家好。這已經不是比較優勢的事情了，而是全能優勢。
全能優勢發展下去，最終的結局就是，中國將成為唯一的工業國，所有的其他國家，都會變成農業國和資源國，包括美國在內。
二、壟斷
在西方經濟學理論中，經濟學家們總強調消費者是理性的，並且具有消費者主權，企業是為了滿足消費者的需求而提供服務的公僕，是消費者的購買力和需求在推動經濟發展。
就拿國內房價暴漲這個事來說，特奧經濟學家們認為是消費者的需求推動了房價上漲。實際上並非如此，在當前的這個時代，在全世界範圍內，消費者都沒有消費者主權。推動消房價上漲的力量，根本不是購房者，而是壟斷者和特殊利益集團。
什麼是特奧經濟學家呢，背景知識請閱讀至道學宮的上一篇文章《奇幻經濟學史：大秦帝國漫遊記》里的第五段：瘋狂的特奧。特奧的字面意思是：中國特色的奧地利學派經濟學家。
美國是大企業壟斷最嚴重的國家，它們的大企業聯合體，這個龐大的特殊利益集團，幾乎控制了美國人的一言一行，一舉一動，也控制了全球政治經濟的運轉，美國政府只是這個大企業聯合體的傀儡。
中國的情況，和美國略有不同，如果把特殊利益集團操縱國民經濟叫做國民經濟板結化的話，美國是整個身體都板結了，中國是有半個身體已經板結了。在中國，這個特殊利億集團，是地方鄭府+金融+地產聯合體。他們才是房價瘋漲的背後主導者和推動者。
現在的房市，根本不是不動產市場，而是一個金融市場。因為使用了高槓桿交易，還有房產中介的配資交易，這讓房市看起來，更像是保證金交易制度的期貨市場，而不是證券市場。
三、債務
前面講了幾個幾本判斷，第一，出現了全球性的蕭條和資產價格下滑風險。第二，出現了全球範圍內的普遍存在的，強大到足以操縱國民經濟的特殊利益集團。第三，房地產市場是一個純粹金融市場。
接下來，我們不禁想問，他們為什麼要推動房價暴漲？馬克思說過，金融是對內的掠奪，戰爭是對外的掠奪，難道這僅僅是對購房者的掠奪嗎？
事情並沒有這麼簡單。他們推高房價，真正的原因是：債務。
地方正府的利益在於土地財政，因為出現了普遍的蕭條，社會總購買力在下降，所以正常的來說，房價會下跌。但是，如果房價下跌，那麼土地出讓金也會下跌，地方政府的財政收入就會下降。而另一邊的帶著高槓桿的地方債，又壓的他們喘不過氣來。不繼續高價賣地，就難以為繼。
金融集團的利益在於，如果房價下跌，房奴們那點首付，只是相當於期貨交易的保證金，比如20%的首付比例，如果房價下跌20%，那麼房奴就相當於爆倉了，他們就會選擇斷供棄盤。這就會造成十分嚴重的壞賬問題。
地產集團的利益在於，如果地方政府和金融集團扛不住了，他們就會被地方政府和金融集團聯手殺肥豬。養了幾十年的肥膘，到了這個節骨眼，他們是越肥越害怕。
所以對於這個聯合體來說，他們的首要任務，就是保住房價不能下跌，這是他們的生命線。只要房價一跌，房奴們一爆倉，接下來的連鎖反應，就是大家都跟著爆倉，債務問題集中大爆發，大量的社會財富被憑空蒸發。
所以，房價只能漲，不能跌。除非他們出局。
四、泡沫
但是，以目前房價之高，有效需求並不多。
有能力在大城市買500萬一套房子的人，應該差不多都買了。買不起500萬一套房子的人，房子漲到800萬一套，他們只會更加買不起，手裡沒錢，看著再著急也沒用。
因為有效購買力的稀缺，成交量比較有限，所以要對沖債務缺口，維持資金鏈不斷裂，那麼只能大幅提高房屋單價。這就造成了跳躍式的上漲，出現了嚴重的資產泡沫。
少數有實際需求的購房者，並不是推升房價暴漲的買盤主力，新增信貸資金才是主力，它們在市場上找不到投資機會，所以它們也都蜂擁進來房市來進行炒房投機，來博取風險收益。在這些信貸資金眼裡，一個城市就是一隻股票，跟炒股是一回事，莊家拉升，吸引一些散戶進來，然後就是割韭菜。
中國的房市泡沫，美國的美股泡沫，都是在經濟體之外空轉的信貸資金所推動的。貨幣主義，是萬惡之源。認為通過增加貨幣供給來提高經濟增長，跟一個人希望通過換一個長腰帶，就能增加自己的體重一樣愚蠢。
目前控制房價泡沫的手段，政府以限購為主。用限購來平抑房價，就是存心的火上澆油。每次政府一喊限購，民政局離婚的人都排成堆。好比餵雞一樣，平時每次餵食喂三把米，突然有一天只喂一把米，他們不搶瘋了才奇怪呢。用限購平抑房價，就是黃鼠狼給雞拜年，故意要把雞逗瘋，然後再把它們都吃掉。
真要控制房價泡沫，其實一點都不難。
首先，建立國家儲備土地，和儲備房機制，如果房價投機過度漲的太高，可以拋儲。第二，建立公房機制。對於首次結婚剛需購房者，符合條件的，給予公房購買名額。叫廉租房太難聽了，通常愛慕虛榮的丈母娘們不喜歡，所以還是叫公房比較好。這樣就解決了大齡剩男剩女問題。一個破房子的破事，都快影響整個民族的繁衍問題了。
第三，很多人應該已經知道了，國家也在推行的，大概2017年左右可能會實行房產稅。這對打擊過度投機，是一個重磅炸彈。所以，房價瘋漲，也跟有些人搶時間拉高出貨有關係。砸老百姓手裡，自己就安全了。
這一幕槓桿轉移的大戲，就是涸澤而漁。
歷史上，這齣戲唱的最好的，是一戰後的德國魏瑪政府，因為戰爭賠款，他們欠下了巨額的債務。不得已，就通過槓桿轉移大法，把對英法的債務，轉移到了德國國民身上，結果最終導致，德國通脹率升高了2.5億倍。惡性通脹，讓德國馬克，成了廢紙都不如的垃圾貨幣，最終導致了德國國民經濟的徹底崩盤。
既然槓桿轉移的後果這麼嚴重，那為什麼有人還主張使用槓桿轉移手段來轉移債務呢？
選擇槓桿轉移的動機有三個。一個是，心存僥倖。第二個是，債務違約的不能承受之痛。
第三個是，老百姓比較健忘，轉移到老百姓身上，搞個金融黃泛區出來，過幾十年老百姓就忘了有人淹過他們這件事了。現在中國還有多少人記得當年蔣介石炸過花園口大壩？
五、違約
我們來重點說一下，債務違約的不能承受之痛。
債務問題，當前是一個全球性的根本問題。因為過度的信貸擴張，債務槓桿放的太高，所以我們看到的財富增長，很多都是虛幻的。美國那邊的數據，他們發行的總貨幣有3萬億美元，但是他們以債務形式所體現的財富總值有57萬億美元。這個債務槓桿，高的十分嚇人。中國的數據，大概沒有這麼高，但是也不低。
怎麼理解這種債務形式的財富呢，比如老王借給老李100萬。老李會給老王出具借貸憑證。這個借貸憑證對於老王來說，就是他的一項資產。老王可以以此資產憑證向銀行抵押貸款100萬，老李也可以拿著從老王那裡借來的100萬做抵押，再向銀行貸款100萬。一旦老李破產，出現了債務違約，還不上錢了，那麼老王的100萬資產，就會化為泡影，銀行的200萬信貸資產，也會化為泡影。
而在老李破產之前，整個債務鏈條上，每一環都持有可觀的財富。而群體性的債務危機爆發之後，那麼整個社會的購買力，就被大面積的清洗一空，大家都沒錢消費了，商品滯銷，企業停工，失業率暴漲，經濟就會陷入大蕭條。
在一個以信貸所驅動的經濟體里，一旦所有的債務都償還清，經濟會停滯。一旦出現連鎖違約事件，經濟也會停滯。而債務違約的連鎖反應，對國民經濟而言是毀滅性的打擊。
08年的美國金融海嘯就是一次由於債務違約所導致的金融災難。而現在的情況是，債務規模，比08年高了一倍多，債務槓桿，從美國那邊看，是08年的5倍多，世界範圍內的平均值，應該普遍高於3倍。
也就是說，如果再出現金融海嘯，他的強度和危害性，會是08年雷曼破產所誘發的金融危機的5倍以上，甚至更高。
六、風險
既然債務違約這麼可怕，怎麼才能對沖這種信用風險呢？
顯然，不能把希望放在老李一定不會破產這種假設上。那就只能靠金融衍生品來對沖這種信用風險。這在操作上，叫做賣出風險。
老李借了老王100萬，老王老是擔心他萬一破產了，老王的100萬財富就會被憑空蒸發，那怎麼辦呢。這時候，保險公司出面了，保險公司說，你不是總是擔心老李會破產嗎，那這樣好了，你花20000元買一份我們公司的CDS合約，如果一旦老李破產了，這100萬我們賠給你。
老王一聽，借錢給老李，他一年給我的利息是5萬，我花2萬再買個保險。那麼無論如何，我都有3萬的旱澇保收的收益，而且再也不用提心弔膽的擔心老李破產會讓自己血本無歸了，這2萬塊花的值，所以二話沒說就買了保險公司的CDS金融產品。
對於保險公司來說，他要賣50份CDS產品，才能確保，萬一出現一次違約，它出面賠償，不至於虧老本。保險公司，生意做的挺好，果然賣出去了50份CDS產品。
但是，天有不測風雲，50個老李裡面，有十個違約了。這時候，保險公司就要賠償1000萬，給十個老王。這檔子生意，保險公司總共虧損了900萬。保險公司一看，這生意做的真挫啊，乾脆破產拉倒。於是宣布破產。
保險公司一宣布破產，這下就山崩地裂了。
首先，有十個老王因為信貸無法收回，變成了窮光蛋。社會上還有40個老王一看，我的天哪，真嚇人，趕緊找老李要錢去。馬上平倉。於是社會風險情緒急劇飆升，到處都在平倉和拋售，甚至很多人開始擠兌銀行，信貸融資成本大幅上調，整個國民經濟，馬上就陷入癱瘓。
當年，雷曼們的CDS沒有擋住美國的債務違約風險。今天，中國開始推出CDS來對沖債務違約的信用風險，靠的住嗎？
實際上，以目前全球債務規模之龐大，一旦出現信用風險，任何的風險管理工具都形同虛設。
賣出風險操作成立的前提是，世界上還能存在著一個安全的地方。問題是，現在世界上還有安全的地方嗎？
七、衝突
既然金融海嘯這麼可怕，如果我們提前把水位降低些，降低債務槓桿，這樣就可以不用擔心海嘯了。
相比賣出風險的操作，這種事先釋放風險的操作才是正確的，也是唯一能避免陷入金融海嘯死地的選擇。所以中央講三去一調一補。要去產能，去槓桿，去庫存，調結構，補不足。都是為了釋放風險。
中央還講，要打破利益集團藩籬，要抑制資產泡沫，經濟安全第一。
說好的去槓桿，為什麼又被人加起來了呢？房價為什麼又瘋漲起來了呢？為什麼槓桿轉移了呢，為什麼信貸又開始放水了呢？釋放風險，會損害某些特殊利益集團的利益，所以他們更傾向於進行轉移風險和賣出風險操作。
中央的講話都被當成了耳旁風，如果非要問這到底是怎麼回事，只能說，這不是經濟問題，而是政治問題。
前幾天鬧的沸沸揚揚的林張之爭，只是學術之爭嗎？顯然不是。
特奧經濟學家獐猥蠅，代表的是一方的聲音，這股勢力經營了幾十年，還是很大的，獐猥蠅只是他們的文棍打手。林代表的則是中央的聲音。
現在看明白了嗎？
八、路線
中央認為，應該把沉澱在以房地產為代表的舊產業里的資源和資金抽出來，用在產業升級，結構調整，和科技創新之上，因為這代表的是未來中國經濟的方向和希望。依靠實實在在的勞動生產率的提高，來獲得經濟增長，才是正途。
但是另一方，則不這麼想。他們認為，只要擴張信貸，貨幣就會自己製造投資和就業，然後經濟就會增長。他們不想退出舞台，他們要捍衛自己的經濟學巫術信仰，他們要維護自己的利益，他們要掙扎，他們要魚死網破。只管自己是否受益，哪管它洪水滔天。
這是中國經濟未來將向何處去的路線之爭。
在經濟發展思路上，特奧們想把中國經濟，脫離倫理與政治，為所欲為，他們要用資本控制一切。但是這隻能代表一小部分人的利益，而不能代表大多數人的利益。
另一條路，是走向共同富裕。這條路代表了大多數人的利益，但是會損害小部分人的利益。
所以本質上來說，這是大多數人和一小部分人之間的分歧。地產金融化，槓桿轉移，對於整個民族來說，都是一種不能承受之重。
對於大多數平頭老百姓而言，在這個到處都是陷阱和風險的世界，怎麼才能保護自己的資產呢，怎麼才能找到一個安全的避風港呢？可能大家比較關心這個問題。
問題是，現在這個星球上，根本找不到一處安全的地方。最好的選擇，就是君子不立危牆之下，在某一個時間段，只能找到臨時的相對安全的地方。
很多人覺得房價暴漲，人民幣購買力被稀釋，開始換美元，往美國跑。其實美國才是世界上最危險的地方。
如果美國社會秩序崩潰，那麼華人所持有的美元資產，將會被第一輪洗劫。黑人說唱歌手，公開在視頻網站上號召全體美國人去搶劫華人，這個視頻居然被美國人大量點贊，而且站方被投訴，視頻也不被下架。如果美國的華人還不覺醒，早作準備，成立武裝自衛組織，一旦社會大亂，估計會被黑墨那些垃圾人口殺肥豬，重演印尼屠華慘劇。
最近很多讀者朋友，諮詢要不要買房的問題，這裡想說的是，任何投資的第一要務，是計算風險，而不是期望收益。第二要考慮的是流動性，大貴价錢買的東西，萬一砸手裡就不好了。
明知道存在泡沫，不買又覺得會踏空，心理難受，不甘心，看別人買了升值了就如同自己虧錢了。買了又覺得承受不了泡沫破裂的風險。這樣的心態，不適合炒期貨，尤其是房市這種被莊家控盤的期貨市場。
如果是剛需要買房結婚的，除了一線城市和部分二線城市之外，大多數二三四線城市，泡沫並不是很嚴重。如果是在泡沫不嚴重的城市，終身大事重要，沒必要太計較漲一千跌一千的，該買就買吧。
如果不幸攤上泡沫比較嚴重的城市，一可以遷徙到泡沫不嚴重的又比較美麗的城市定居，比如常州，重慶等地。偌大的中國，總能找到一個容身之處，先安居再樂業。二，如果不想遷徙，可以另闢蹊徑，哄丈母娘開心，應該花不了幾百萬。
山雨欲來風滿樓，風雨要來，總會要來的。等風雨過後，晴天要來，也總該會來的。
內容來自至道學宮 房價瘋漲背後：山雨欲來風滿樓
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在萬梅山莊，莊家連開了十幾年的大，不少人跟庄也確實是賺了些錢，但人貴在要有自知之明，千萬不要真以為自己就是賭聖了。
誠然，買小的那些死腦筋過去確實是虧慘了，但如今買小的那幫傢伙實在太窮了，買不了籌碼的，現在已經完全沒資格參加賭局了。現在的大亨可是西門大官人，他老人家絕對不好惹，在他的眼裡，一幫之前跟庄賺了錢的傢伙們不過是一群水魚，就是北方話叫羊牯的那種，通俗的說就是待宰的羔羊，西門吹雪是什麼人，你們以為他老人家出老千護盤真的不要運真氣么，他老人家能讓你們這幫肥羊跟著後面躺著白白賺大錢，除非你們也長著四條眉毛。實話不怕告訴你們，如果你們只是在銀鉤賭坊那種地方混，做莊的是飛天玉虎，說不定還有機會能博一把，但在這萬梅山莊，劍神一笑起來太可怕，之後的鳳舞九天一出，未來開出來的骰子既不會大也絕不會小，之後每一把開出來的都會是清一色的豹子，又一次見證奇蹟的時刻，持續大小通殺啊，想當年連太平王世子和葉孤城都一敗塗地，你們一幫打醬油的肥料沒有靈犀指的神通，不輸個血本無歸才算見鬼呢。最後再提醒下那幫賺了幾個籌碼就想收手不再下場的哥們，你們也先別得意，你們之前贏得那些籌碼已經很難兌現了，除非修鍊有彩鳳雙飛翼的那個級別的絕頂輕功，最後逃的到西方魔教那邊有西方玉羅剎罩著才行，這個實在有點難，不是陸小鳳花滿樓這個的級數這個就不用想了。------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------這些年其實怪事出了不少，萬梅山莊的東面和南面，西方玉羅剎動不動親自帶著暴雨梨花釘過來晃兩下子，西方的五花箭神也不是什麼善茬，天天挑事情搞對峙，這兩家其實還好屬於嘴硬心軟的那種，相形之下遼東的情況則複雜的多。妙僧無花不知從哪裡搞到了傳說中的孔雀翎，這下天天嚷嚷著要和南宮靈來比劃兩下，不給化緣就放孔雀翎，這孔雀翎的威力之燦爛大家都知道，萬一哪天失手丟錯方向後果大家腳趾頭都想得到的，南宮靈畢竟也是西方魔教四大天王之一，一看要頂不住就從玉羅剎那裡借出來一套九天十地的大搜魂針來防身，這大搜魂針可是能上天入地的防守利器，一出之下方圓千里連只麻雀都飛不起來的，就算以陸小鳳的輕功都不敢保證一定能安全離開，萬梅山莊也算是遭受了池魚之殃。總之這下打麻將的幾個大佬都緊張了，倒不是說最後北方就一定就會挨孔雀翎或者大搜魂針怎麼樣，但是畢竟東南西北哪個方位坐下去都有風險，搞不好都被人家吊個十三幺的就麻煩大了，當然了目前看起來還是被吊北風的可能性最大， 最後大夥一商量乾脆還是把中風往南再移一點，南移到三百里外的白洋淀就差不多了，如果這種情況下居然還有不怕死的上去買北風的碼，那我也是醉了。------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------不敢亂說，請勿對號入座：十二飛鵬幫的萬鵬王，那是和老伯都能夠放對的遮奢人物，面臨朝廷的重壓，最近終於還是服軟了，忍痛將連環塢的產業轉讓給了老伯的公子孫劍。不吃人頭李大嘴是無數人的偶像，號稱能大嘴吞城，貔貅咽香江，此人當年先後和江南大俠與呂鳳先的關係都著實老鐵了，風光666了多年，前些年開始布局跑路到西方魔教的地盤去，由於手上籌碼太多據說兌換的時候著實吃了不少虧，不過好歹人家最後上岸了。行業第一傳奇——大金鵬王，最後也凈身出了戶，大金鵬王朝王位也禪讓給多年來一直視同己出的那位霍天青，整件事情據說居然是從一個賣菜的員外引發的，倒也十分有趣。和李大嘴類似的還有石雁，這位一生唯謹慎的高人終於也撤了，只留下他那位有大炮之名的一生之敵還在孤獨的唱戲。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------這裡回應下為什麼莊家不想繼續開大。1.山莊開大的目的是為了莊家自己賺錢，不是為了讓那些跟風買大的人賺錢，前任荷官呂奉先太厲害，鐵指銀戟，兵器譜上排名第五的高人，連開了十年大都不嫌累，著實厲害，只可惜最後贏錢最多的並不是他。2.這些年贏錢最多的是誰？你們自己算下帳，最賺錢的其實是你們這幫跟庄買大的仙人了，你們比莊家還厲害，這些年每次他老人家還沒開出來還在仰望星空的時候，你們tm就一窩蜂瘋了一樣撲上去全部押大了，我靠，這讓人家莊家怎麼玩，怎麼贏錢，你們所有人都買大啊，你們看穿了呂奉先的底啊，都tm借高利貸買大啊。3.現在西門吹雪他老人家上來，為了展示自己實力已經開了幾把大了，如果還繼續運自己的真氣強行繼續開大，豈不是累死自己當活雷鋒讓你們這幫跟庄大仙繼續去躺著賺錢，這不是他老人家風格啊，畢竟現在買小的已經沒油水了，唯有從肥羊身上賺錢才是正道，這誰是肥羊這還用問么，你們身上的膘都是從莊家那裡弄出來的，慢慢等著吧！------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------當年曾經有個青衣樓，傳說中的神秘地下幫會，最後被西門吹雪、李尋歡、胡鐵花和鐵指銀戟聯手連根拔起，當時青衣樓中有個小人物選擇了隱忍投降，但事後證明那個小人物是個真正的梟雄，這個人的名字叫律香川，被譽為江湖中百年難得一見的奇才，在陷入各路人馬重圍之際，重傷之下居然能再度冷靜設局，攜同萬鵬王出手利誘孫劍和背後的老伯迫使其放手，然後逃過六扇門孟星魂的追殺，成功逃到了西方魔教的地盤，據說現在整天逍遙在加勒比海灘上和自己的朋友們喝冰啤酒，這一點連萬鵬王都沒有做到。江湖中比青衣樓勢力更大更加神秘的組織不是沒有，錢塘西子湖畔的金錢幫就是一個，明面上的成員就有馬如龍、丁鵬與郭大路這些大佬，但其後台勢力深不可測。青龍會則是另外一個更加神秘的組織，傳說中的青龍會有正月到十二月的十二堂，下屬三百六十五個分舵，沒有人知道青龍會的幫主是誰，雖然世人都以為老伯和段玉是青龍會的話事人，但實際上在青龍會老伯連十二堂主都不一定能混的上。說到老伯，就不得不提到當年的孫劍，這孫劍也是頭上長犄角的人物，當年連老伯的反都敢造，最後被老伯弄進大理寺，出來之後看在親兒子的份上還是又拉了他一把，孫劍後來幾起幾落，最終還是在律香川的手中栽了大跟頭。
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既然提到萬梅山莊的賭局，一個大人物不得不提，遙想夜帝當年，雄姿英發，獨門絕技嫁衣神功獨霸江湖，還在鐵指銀戟呂奉先之上，當年大名鼎鼎的與日月潭隔海相望的赤樓，就是栽在夜帝之手。
在萬梅山莊，夜帝在江南大俠的支持下，創造性的提出要首開賭局，承民可使由之，不可使教之的方略，以賭興邦，這才有了後來萬梅山莊的萬世賭局基業，夜帝立下不世之功，堪稱賭局之父。
夜帝為人低調，勇於任事，嫁衣神功巧妙之極，以至於最後那幫專門開小的輸光出局的賭徒們甚至都以為自己最後是輸在呂奉先之手，卻不知夜帝才是始作俑者，白衣奉先雖以演技聞達於世，實遜夜帝遠已。
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常言道：真理就在孔雀翎的射程之內，不管你是善是惡，又或者是佛是魔，孔雀翎爆發之下萬物俱化為灰燼，時間和空間都會崩塌。
最近妙僧無花的孔雀翎大成了，射程又有了進步，威力也是倍增，不免有些得意，連萬梅山莊都有些不放在眼裡，這次據說滿京日報都專刊發布了最新平民版的孔雀翎逃生指南，一時間天下大嘩，就在醬油們紛紛吐槽的時候，滿京當地聰明人早十幾二十年前就集體跑路到天涯海角了。真正細思極恐的地方在於孔雀翎的射程可不僅限於滿京，要知道人家隔壁的親兄弟南宮靈和親爹天楓十四郎畢竟都曉得厲害，不惜得罪萬梅山莊都要專門從西方魔教那裡搞了幾套九天十地大搜魂針來防身，而萬梅山莊可沒有這麼牛片的神器護身，這問題要解決不了估計南渡白洋淀的工作真的要加快了。
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這兩天紛紛傳說十二飛鵬幫的萬鵬王想去西方玉羅剎的地盤，最後輕功不行被攔了回來，目前還在闢謠中，也不知道真假，吃瓜群眾拭目以待吧------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
西方魔教去年換了個新的玉羅剎，這廝滿腦子以鄰為壑的死腦筋，一點都不懂大家一起發財，一起花差花差的做人道理。
大家都是開賭場的，大家一起聯手搞賭場卡特爾不好么，大家一起聯手抽水一起放水一起做莊賺錢多是美的事？這好死不死的西方魔教非要故意趕在最近的天下第一比武大會之前大肆回收流通的鷹洋，搞得萬梅山莊就很難受，搞不好基本盤要擠兌啊，最後多個兌換碼頭只能變相搞內部籌碼兌付延期，同時變相限制鷹洋往外迴流，畢竟短期內穩定壓倒一切啊。但對那些VIP客戶而言，這不能兌換鷹洋的籌碼畢竟沒什麼價值啊，當下找人接盤是不易，但畢竟連莊主都硬挺著不出貨專開豹子了，大戶們誰敢先砸盤誰就是先找死，小散們還是快去改玩跑得快吧。------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
新的西方玉羅剎本身得位不正，教中的長老們都不怎麼認他，明裡暗裡給他使絆子，這廝是個混世魔王，為了出短期內業績，這次鐵了心和萬梅山莊過不去了，居然明著說不承認萬梅山莊是正經賭坊，並且大規模降低拉斯維加斯的抽水點數，這是要往死里搞，相當於變相對萬梅山莊的大客戶水魚們和管理層進行挖角，逼著他們用腳表態，在萬梅山莊和西方魔教之間二選一，這是要大家一拍兩散的節奏
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妙僧無花的孔雀翎最近又升級了，由於距太離近威力太大，南宮靈借來的大搜魂針不一定攔得住，天楓十四郎都計劃要從南宮靈那邊撤出6萬卧底，時局不靖，賭局堪憂，萬一要孔雀翎這準頭不好可咋整啊
簡單說下我的一點愚見。
1.目前的調控不是為了調控房價，其最主要目的反而是通過抑制市場交易，造成有價無市的局面，預防崩盤。同時最大程度擠泡沫，將多餘的資金驅逐出房地產市場，降低金融風險。
2.知道了政府的目的，可以預見未來幾年內的房價總體上應該不會閃崩，但是有一定幾率出現陰跌的情況，尤其是二、三線城市。
3.政府調控還包括控制土地供給及價格，通過緊縮地產融資規模、減少融資渠道來將多數地產商驅逐出去。
4.今年的全國金融工作會議精神是制度改革、嚴格監管、防範風險，在這種情況下對房地產的融資和房屋信貸必然進一步收緊。
5.最後，個人建議要堅定地相信檔的話，檔已經說了：「房子是用來住的，不是用來炒的」。你看上一輪2016年房價暴漲前，在2015年的時候檔不是已經告訴我們了嗎：「去庫存……」。
所以，房價再暴漲的可能性已經不大了，如果你能接受未來可能：
1.房價不上漲，並可能持續下跌30%。
2.用盡了父母、自己的所有積蓄來買房子，還得背30年的債。
3.房子買來後難脫手。
我覺得年底就可以買了，不用等到2018年。
以上是本人的一點愚見，歡迎討論。
題主想問的是2018年是否適合投資房產！既然如此，我心裡就有數了！
下面只分析投資買房，剛需的不奉陪。
剛需牽涉到丈母娘經濟，一千個男人有一千個不同的丈母娘！有人有點錢沒買房，過不了丈母娘這關；有人買了房沒了錢，過不了丈母娘這關；還有人有房又有錢，但面試過不了丈母娘這關；
這說明剛需關乎一些人能否娶妻生子，關乎一些人繁衍後代的權利，這責任太大，不敢分析。
朋友，來，帶你瞧瞧到底是否還適合投資。
一：從歷史數據看未來收益
既然談到投資，那麼，你肯定就要有預期，必須事先做好預期，不能盲目的一看漲了，小手一抖，錢就划走，房子到手……
所以，朋友，明年投房地產，你的預期是什麼？年化收益率多少？幾年翻倍了你就賣掉變現？ 好吧，這裡我主動幫你算一下吧。
假設房價還能像過去的二十年漲的那麼任性（注意，是假設，至於能不能繼續上漲，後面討論），那麼未來的收益率怎樣呢？
我用數據跟你說話吧，以深圳房價為例，先看過去十幾年的數據。
深圳房價從04/05年的6000多翻倍漲到07年的一萬二三，用了兩年多的時間；
從07年再翻倍到2010年的兩萬五左右，用了三年多的時間；
而從兩萬五漲到現在的五萬用了多長期間呢？去年已經到了，用了六年。
看出什麼問題了沒有？
房價翻倍的時間在不斷變長，意思也就是，雖然你看著漲的越來越嚇人，但其實年均上漲的百分比卻越來越小。
其實很好理解，房價的體量越來越大，翻倍當然就越來越難。
就好比你有一百塊錢，想翻倍，很簡單，花掉這些錢置辦些行頭，去鬧市要飯，說不定一天可以翻倍 （這裡不考慮被警察帶走賠了夫人又折兵的意外情況）。
但是你如果有一百萬想翻倍變成兩百萬呢？就沒那麼簡單了吧，周期就要變的很長了……
以上是歷史數據，我就根據這個歷史數據來推算你投資房產的預期收益。
深圳房價現在是五萬，翻倍漲到十萬需要多長時間呢？按照以往的數據，我給你算再過十年翻倍，可以吧？
十年翻倍，一年需要漲多少呢？複利來算，一年漲百分之七點三左右就能達到十年翻倍的目的!
所以，你投資房地產的預期也就是年化百分之七點三的收益！
當然，不排除正好遇到今年買上明年忽然大漲翻倍的狗屎運，但是，投資不能奢望狗屎運。這點其實很好佐證，去年房價大漲之前，我身邊沒人談買房，十月份大漲一波之後才陸續有人說買了房子！
這也說明，任何一種投資，想準確踏著節奏，何其難哉！
二：如此收益，房產是否單選題？
年化百分之七點三的收益，投資標的非得選房地產嗎？
畢竟，房地產變現相對困難，而只要是投資，你就必須要考慮變現，沒法變現的投資，只是紙上富貴，意淫一番而已，沒任何意義!
如同這般，兩眼只盯著房產去投資，和來來回回做一道只有一個選項的單選題有何區別？
我看，房地產最終會成為那棵歪脖子樹，成為很多人自掛東南枝的地方。
因為，這犯了一個投資大忌：一根筋，不知變通。
有人說了，其他的投資我也不懂啊，讓我怎麼投？
說的好像你對房地產挺懂似的！
真正懂的，恐怕都已落袋為安了吧，接下來虎視眈眈準備炒的，恐怕也沒幾個專業的。
所以，你投房地產還不是人云亦云、隨大流！
這又是投資的一大忌！
國內真就沒有收益還可以，風險又不那麼大的投資標的？
不見得吧，雖然確實不如國外的投資標的豐富，但總還是有一些的！
國內排名前三的P2P，很容易就能實現這個收益，安全性非常高的陸金所就能實現！
然後，股市上很多高股息的藍籌股每年的分紅其實也能達到這個收益，上海汽車、格力電器、甚至四大行等等，都是高股息.
當然，一談到股市，可能很多人會懟我說不虧就不錯了，但是，仔細考慮一下，真正虧損的股民，哪個是真正在投資的？都是投機而已。 就好比去爬山，路從一開始就走歪了，那就別怪掉下萬丈懸崖……
當然最好還是要選好投資股市的時機，這點，建議學學巴菲特的投資理論。
以上投資陸金所和高股息藍籌股，不難吧？
三：經濟趨勢決定房價未來走勢
以上是基於房價像過去二十年那樣繼續上漲來進行的分析。
但是，未來的房價真能繼續這樣漲的肆無忌憚么？
我覺的難！
房價有泡沫嗎？
有！
百分之九十九的人都會非常肯定的告訴你。
但是有泡沫，不意味後面一定要大幅跌價！應對泡沫的正確手段從來都不是主動去刺破它，就像2015年中國股市干出的那件坑爹股災一樣，那就是簡單粗暴的刺破泡沫的下場！
如果世界是不斷向前的，那麼泡沫會隨著世界的發展逐漸消散。
就像現在已經有重病患者已經在考慮把自己冰凍，等未來技術成熟的時候，解凍治好。
泡沫會隨著經濟和國民收入的不斷增加而逐漸變的合理。十年之前你覺的深圳一萬二的房價都貴了，十年之後的今天呢？不貴了了吧！
認清了這個現實，再看看我們國家面對高房價所採取的種種政策。
我覺的有句話說的非常好：「國家真想讓房價下跌，房價早就跌了」。
是的，如果真想讓房價跌，有的是手段，國外也有的是成功的案例！
每一次調控房地產，我從沒聽到政府的哪個部門說想讓房價下跌，而只是說為了促進房地產健康發展。
今年的調控應該是歷次最嚴厲的了吧，有關部門也只是表示，要保證房價平穩和合理微降！再看看最近的各項調控政策：限購、限貸、限賣... ...，整個把房價給凍起來了，當然也就是把泡沫破滅的風險給凍起來了，等過一些年，泡沫自然也就消失了。
所以，別整天說政府對高房價不作為，實際上是，手段越來越高明了，有種潤物無聲、大巧不工的感覺。
綜上，當前的高房價實質是對過去三十年經濟高增長的變現和對未來二十年繼續增長的預支！
之所以大多數人都覺的當前房價高不可攀，是因為，我們的財富積累根本就沒跟上整個社會財富積累的速度，我們可悲的被平均了。
何解？
房價中的合理部分體現了過去三十年的高增長，而泡沫部分是對未來二十年經濟繼續高增長的投資預期！
這麼一看，很多人總拿日本過去近三十年的房價下跌窺視中國房價其實是錯誤的。
你只看到日本房價的三十年下跌，而忽視了房價下跌的同時，日本經濟同時也陷入了失落的三十年；日本房價下跌的內因其實是因為這三十年經濟沒有增長，財富和收入在減少，房價當然只有回落一條路可走。
所以，如果我們簡單粗暴的拿日本的案例來套在中國頭上，拿就太小瞧執政黨的智慧了！
那麼，既然中國不會走日本的老路，是不是意味著房價還能像過去二十年那樣漲的肆無忌憚呢？
不會！
因為未來不會再有以往的經濟高增長！
經濟學中有中等收入陷阱一說，意思也就是當發展到某一程度之後，原來的方式已經不合適了，必須求變！而隨著經濟體量的越來越大，經濟增速也會越來越慢。
從這一點上講，未來十年，我們的經濟增速能維持在百分之六以上就要燒高香了！
過去二十年我們經濟的高增長是怎麼來的呢？
實質是對資源和環境的揮霍帶來的，土地資源、煤炭石油資源、水資源、人口資源等等。
從二十年前房地產成為經濟支柱產業的那一刻起，註定了增長雖然快速，但很難長久持續。仔細想想，房地產經濟和封建時代的土地經濟又有何不同，都是圍繞著土地在刨食吃，如此而已，歷史也早已證明，土地經濟可以帶給人溫飽，要想邁向富裕，根本不行，除非兼并土地，奪別人之食！
既然經濟增長高速不在，房價肯定就不能像以往那樣暴力的增長！
因此，我判斷，未來的房價在政府的刻意調控和經濟規律之下，即使會漲，也只是僅能跟上經濟整體增速，如此而已！
想再靠炒房發家？難！
這一點，我們需要看看國外發達國家的案例。
歐美國家的房價其實是長期上漲的，但為什麼炒房的比較少？因為炒房帶來的收益，扣除所交房產稅，也就僅能帶來溫飽而已！
未來我們的房價會否也是如此！
四：房價出現深跌的幾點假設
房價會不會深幅下跌？
可能會!
我覺的有兩種可能會導致房價深幅回調，第一種可能就是出現了類似與日本那般的衰退，也就是發生了危機（包括戰爭類的政治危機）。
這裡不做解釋，危機來了，除了黃金等保值品種之外的所有資產都會下跌。
至於會不會發生危機？可以閱讀答主的上一篇文章——在《外行人對你所熟悉的行業有哪些誤解》後面的答題，裡面有對未來是否會發生危機的深思！
第二種房價深跌的可能是建立在未來發展的基礎之上的，是科技的發展。
千萬不要忽視科技的造富效應，打開福布斯富豪榜，比爾蓋茨、貝索斯、馬雲等等，全是科技造就的。
再看看靠房產上榜的，TMD,清一色的華人，這一點，請讓我先掩面羞羞一會。
從幾十年前，我們就提出科學技術是第一生產力，但是卻一直走在了錯誤的路上，把房地產（土地）當成了第一生產力！
現在想往科技帶動發展的路子上轉，顯然不是那麼容易，但是滾滾洪流其實是不可阻擋的。
前段時間有大佬談到，人工智慧能夠結束高房價，是不是諸位都感覺非常可笑？我乍一聽到，也覺的非常可笑。但是往深處考慮，卻發現了其中的妙處。
先回顧一下歷史！
百年前，誰能想到今天的人們可以「飛翔」在天空中去往世界的各個角落？
二十年前，誰能想到現在的我們可以走在大街上，拿台手機就能和遠在天邊的父母互訴思念，如在眼前？
十年前，淘寶方興未艾，誰能想到，我們大部分的生活用品僅需動動手指，邊能送到家中？
五年前，我們誰能想到現在上街都不用帶一毛錢，一部手機全搞定？
科技的發展，只會超乎我們的想像！
基於以上，我是不是可以對未來的幾十年發出以下設想：
在虛擬現實技術成熟的基礎上，我們的孩子甚至都不用再去學校上學，一座座的虛擬學校開始誕生，我們的孩子只需坐在家中，可以任意的選擇各座名校；
我們生病的時候不需要先去醫院挂號，醫療機器人會先診斷我們的病情，虛擬醫院會針對病情制定醫療方案，就近可以治療，實在不行，會告訴我們最好的科室醫院，然後我們去實體醫院治療；
機器人已經可以取代人類進行簡單的基礎工作，我們呆在百公里外的家中「看著」機器人幫我們辦公，遇到實在需要人工的操作，快捷的交通工具讓我們一個小時之內就到達了辦公地。
在空中交通逐漸可以實現大規模應用的基礎上，我們即使在幾百公里之外，也能快速的到達目的地……
以上都是設想，你也可以當成是意淫，但是能實現的可能性還是非常大的。
就好比兩年前我們還覺的電動汽車徹底取代燃油車是無稽之談，但就在最近，歐洲各國已經陸續頒布了2040年前後徹底杜絕燃油車上路的法案！
所以，一旦上面的設想逐漸實現，你再跟我說北上廣深的神馬教育、醫療、科技資源富集，那就純屬扯淡了……
我何不在百公里外的老家宅基地上，建座小樓。到那時，你在都市的高樓大廈苦逼的吸霧吞霾，我在故鄉的三層別墅里閑看花謝花開……
先意淫一番未來，畢竟，苦逼的我們這代人，可能是見不到這番景象了。
科技發展能幹掉高房價，不論你信不信，我信了！
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看到很多人回復說用槓桿炒房就能實現更高收益，特別作出以下補充：
五：加槓桿炒房的利與弊
看來很多人沒有對美國的次貸危機有切膚之痛。
那麼15年的股災呢？槓桿帶來的！何止是切膚之痛，說是切蛋之痛都不為過吧！一大批中產階級因為槓桿炒股而跌落凡塵！
所以，我們要想到，槓桿投資帶來高收益的同時也伴隨著高風險，投資房地產也不能免俗。
用槓桿投資必須要把握一個前提：收益必須能覆蓋槓桿的資金成本。
對照目前的房貸政策，投資二套及以上房產的，銀行給你1.1——1.2倍基準利率，符合實際情況吧！
按照5年期以上貸款利率接近5%來計算，所需付出的槓桿成本是5.5%——6%。
是的，就是這麼一個數據，那麼按照我上文中的假設，未來十年房價依然可以翻一倍、年均收益7.3%左右。
目前依然是能覆蓋槓桿成本的。
但是也僅是能覆蓋而已，實則是投資收益與槓桿成本的比值越大越好，以當前的比值來看，你根本經不得幾次加息。
而目前這種利率水平能維持多久呢？
降是不可能了！全世界都要進入貨幣緊縮周期了，美國之後，上個月加拿大加息，不遠的將來歐央行和澳洲央行肯定也會跟上，長久通縮的日本可以不用考慮！
在這種大背景之下，中國央行能不跟著加息嗎?除非想找死！
看到有人說：「這樣大筆的低息貸款，不用來炒房豈不是很傻」。
我也就呵呵了，所謂的「低息貸款」是相對的，你的投資收益能夠覆蓋貸款利息才叫低息，覆蓋不了算什麼低息呢！
所以，可以預見的是不久的將來，在全世界進入加息周期的大背景下，我們投資房產的收益根本就很難覆蓋槓桿成本。到那時，槓桿炒房會讓你體會到切膚之痛。
如果還覺的不夠酸爽，那就再算上房產稅，加快房產稅立法是2015年黨的十八屆五中全會上提出的，並列入了人大的五年立法規劃，如無意外，2020年前後開徵基本不用懷疑。
稅率是多少呢？肯定不會是現在上海試點的那種樣子貨，按照發達國家的標準，年征百分之零點八到二點五之間。
好么，成本徹底超過了收益，槓桿炒房的收益加速徹底變成了虧損加速……
也許有人說我這種計算房價平均漲幅是不對的，可以趕在房價即將要大漲的時候買啊，或者選好所謂的核心地段，漲幅肯定要超過平均幅度啊。
我是無話可說的，你既然有本事精準的踏著節奏，老鐵，買房時請叫上我吧！
巴菲特致投資者的信中建議買指數型基金，就是因為絕大部分的投資者收益率根本趕不上指數的漲幅。
你又何德何能，妄言自己買的房子能戰勝平均漲幅呢？
最後說一句，過去數百年中的經濟危機，大部分因借貸而生，未來也不外如是... ...
不知道為什麼問題要加上「投資」，
看人注意看問題日誌，原問題：2018年，是不是買房的好時機？
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現在17年8月，今年（我這邊）大體橫盤了，有些筍盤，淘一淘，已經算是跌了10%。你買了么？
10%不買，跌20%你會買嘛？
跌30%會嘛？40%會嘛？
自己好好想想清楚。什麼時候能下定決心邁出買房這一步，給自己個線。可以是現在為基準下跌20%，可以是連續6個月環比下跌。也可以是同比再漲10%確定了上漲趨勢。但重要的是，給自己個線。
再也不看網友預測，再也不看市場分析文章了，等統計數據這個線的時候，就果斷去買，到不了，就租一輩子。
落子無悔。
基於兩個跡象：
1、新華社多篇文章吹風長效機制。
2、政治局會議將房地產長效機制的表述改為「加快建立」。
基本上已經明確，從去年9.30新政以來的房地產調控，繼續穩定，不會放鬆，而且會常態化。
我們再看，
2017經濟增速上半年有6.9%，去年的供給側改革今年初見成效，強周期行業一片紅火，客觀說，成績單相當靚麗，在全球範圍內也算是卓爾不群。
人民幣穩了，美元跳水，內外圍環境也算是鬆了口氣。環境好轉了，房地產也就有了調控的空間。用杜月笙的話說，房地產就像是夜壺，需要的時候拿出來用，不需要的時候就藏到床底下，還嫌臭。
過去的樓市調控，都被認為是「短期政策」。房地產市場，「越調越漲」的現象已經深入人心，民眾對房地產市場各類政策可能從戰略上都是「藐視」的。但如何建立樓市健康發展的「長效機制」，就成了顛覆政策本身的行為。
時下被炒得最熱的「租購同權」，就是在樓市長效機制之下，催生的其中一個措施。
討論「租購同權」對房價的影響，確實是很有意義的，因為這是自1998年房地產市場化改革之後，又一個重要舉措。如果說前二十年中國房地產市場是以滿足市場購買為主，那麼以後可能要轉入滿足租賃為主。
但實際上，在此次樓市長效機制之下，還有比「租購同權」更勁爆的政策。
一個是，從金融上掐斷投機炒房的陰溝暗渠。
另一個則是從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應。
其實，是否能夠很好的落實「租購同權」，並不取決於「租購同權」政策本身，而是取決於到的這兩個因素，它們才是研究未來房價走勢的關鍵因素。
近十年來，中國社會貧富差距越來越大，整個金融市場的資源大部分流向了房地產市場，拉大貧富差距的其中一個重要因素，是房價的過快上漲。
對於很多年輕人來說，多奮鬥十年，不如買房早一年，這種畸形發展已經給未來中國社會的發展帶來了諸多不確定性因素，甚至可能影響到穩定。
但要想讓已經在房地產市場賺得盆滿缽滿的投資者轉讓已經到手的利益，或者說阻止投資者更進一步的持有房產，是一件非常困難的事情。因此，社會發展模式需要做出根本性改變，從更注重效率轉變至更注重公平，才是一切政策決斷的先行條件。注重公平的政策，就是要從更多的受益者身上，轉移一部分給未曾受益或受益過少的民眾。
房地產市場要做到這一點，必須要解決兩件事，一個是降低買房者的投資回報，具體措施有兩個，一個是增加買房者的成本，比如資金成本和時間成本，二是對增值部分加大徵稅力度。總體來說，「鎖定」交易量和價格是目的。
「鎖定」了交易量，就能遏制更多資金湧入到房地產，「鎖定」了價格，就不至於使得更多的房產持有者，因過於恐慌而信用違約，衝擊到整個金融體系。而後才是強力推行「租購同權」，加大租賃市場供給力度，並打消房產持有者長期空置、等待價格上漲出售的念頭，使其不得不出租，因為房子有價無市，就算能賣出去，也要繳納巨額的稅費，基本上就不賣了。
對於租房者來說，政府的考慮是，一方面要創造一個可信任的租房環境，降低無房者的恐慌和抱怨；另一方面會促使整個租金市場形成穩定的金融現金流。從而將租金轉移至房產持有者，房產持有者再把租金以還貸的形式給銀行，不至於整個房地產市場資金鏈斷裂。
因此，從根本上來說，「租購同權」真正得到利益最大的既不是出租者，也不是租房者，而是銀行，以及整個依賴於房地產市場的金融體系。否則的話，更多的人會透支信用去買房，而出租者如果出現價格下跌，會想盡一切辦法去賣房，這是政策層面不願意看到的。
未來可能會呈現這樣一個背景，房產持有者在拚命還銀行貸款，租房者在拚命繳納租金，而中國的銀行等金融機構，或許也就避免了一場巨大的危機。
無論是限售令還是這次的租購同權，都符合領導人的核心思想：「房子是拿來住的，不是拿來炒的」。
在這樣的政治前提條件下，限售令出台了，租購同權出台了。由此可見，「房子是拿來住的，不是拿來炒的」這句話，不是一句流於形式的口號，也和以前政府的口號式降價不一樣，是真真切切執行的，並且可以預計後面還會繼續執行。
未來即便政府不會一棍子打死房價，卻也很難再掀起什麼大風大浪。這時候還去投資買房，根本就是吃力不討好，沒啥意思。
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更深入的分析可以關注我微信公號：偽磚家說經濟。
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快別害人了，看漲的何必在這裡廢話，上槓桿繼續掃貨啊，不買不是傻么？跑知乎忽悠誰呢。全球貨幣緊縮你讓人拿真金白銀買你個估值方法都快變了的磚頭瓦塊？你良心壞了！
最近發現類似的問題，很多多軍連賬號都是新的，之前0提問0回答。你們也是夠了，人在做天在看呢，積點德吧。
全款能買的作死我不攔著，拖上全家儲蓄頂著高息被這些人忽悠著硬要上車的聽我一句勸，漲了你未必敢賣，跌了你全家承受不起。舉個例子，坐標北京。身邊同事朋友有在燕郊涿州等地買房的，當然了不是自住都是投資，北京周邊開始限購，現在快哭死，第一真心是賣不出去，賣也得虧著賣，第二北京現在認購認貸，處女貸極其珍貴。那些國家什麼政策都理解為房價上漲的真是無語，有種你就繼續炒，最好開足槓桿，借錢炒。國家一個政策出來就讓你歇菜 大大提出的房子不是炒的，是住的，你以為是玩笑？房地產保值不假，但是當下行階段，它最大的問題流動性差就顯而易見。剛需的買可以在能力範圍內，定個目標價，量力而行。現在房地產市場明顯是風險大於收益，有繼續上漲可能，但空間太小了。
這種問題你們不邀請專業人士 @li deng 老師，非要邀請我。
利益相關：
窮逼，全家都窮，直系親屬里沒有一個買得起商品房的。
這幾年都是不買房的好時機。這不是因為我家窮，時機好的時候我家照樣很窮，而是因為我已限購，感覺良好，請祖國和人民放心。
因為不能買房，所以把錢都用來買國債了，現在感覺自己越來越愛國了呢！誓與祖國共進退！
嗯，買國債以來，錢能買到的房子面積已經縮水一半了。大家看了是不是有一種「一步錯步步錯，永遠趕不上時代的進步，終將悲慘的階層滑落，子子孫孫永無翻身之日」的感覺呢？淚。
其實我早該習慣這種感覺了。幾十年來，家裡能買的起的房子始終都在通勤範圍的極限位置。隨著時代的發展，這個地點從離現住處20公里遷到了40公里，再遷就到鄰縣了。淚。
家裡說想用今年到期的國債利息買輛車，可拿到電大文憑那年家裡買的瀋陽金杯廠的屌絲車用了9年現在才跑了3萬公里，成天的去倒霉單位搬磚沒功夫開車出去耍，買車有什麼意義呢？淚。
好想多買一些房子給國家的經濟發展和城市化進程做更大的貢獻啊！大家一定要吸取我的經驗教訓，有機會買房千萬不要猶豫！
本回答不談房價，只談人口和未來的需求。
1990年和1996年是兩個神奇的年份。
根據2010年第六次人口普查數據，1990年度出生人口數量為2800萬人，1996年度出生人口數量為1590萬人。1990年-1996年是計劃生育政策逐漸嚴格執行的六年，自1996年起，中國年度出生人口數量從未超過1600萬，最低年度出生人口數量僅1300多萬。
1986-1990年出生人口數量達到驚人的1.27億，1996-2000年出生人口僅有7500萬，事實上，自1996年起，每五年出生人口都是7000多萬，平均每年出生人口1500萬。
7500萬對比1.27億，1996年度起，每五年出生人口僅有1986-1990年度的60%，60%的人口意味著面向青年的產品的市場將全面萎縮40%。
當然，總有人認為就算全國只有一億人，大家也會都擠在北上廣。北京2016年度戶籍人口1362.9萬人，常住人口2172.9萬人，分別比2015年度增加17.63萬人和2.40萬人；上海2016年度戶籍人口1439.5萬人，常住人口2419.7萬人，分別比2015年度增加5.88萬人和4.43萬人。再舉一個典型的二線城市的例子，2016年末南京市常住人口827萬人，比上年末增加3.4萬人，增長0.41%，低於人口自然增長率，戶籍人口662.79萬人，比上年末增加9.39萬人。自2010年起，一二線城市流入人口數量都逐漸放緩，上海的戶籍人口增長率和我國人口自然增長率相差不大，常住人口增長率甚至低於我國人口自然增長率；北京南京稍好，戶籍人口增長率要高一些，但是常住人口增長率也是低於我國人口自然增長率的。一個慘痛的事實就是，北京和上海，和所謂的強二線城市，已經很難繼續吸引常住人口繼續增加了。
其實上面這些數據，印證的是中國年輕人口的拐點，要早於總人口的拐點。年輕人人口的拐點，應該就是未來幾年了。當然這些數據看上去還是不是特別悲觀，畢竟1996年起，我國出生人口維持在了年均1500萬左右，可喜可賀。那麼問題來了，總人口的拐點在哪裡？我國生育率大概在1.2左右，我們來樂觀一點，假設中國年度死亡人口不會因為老齡化的增加而增加，仍然維持在過去幾年的1000萬人左右，那麼1996年出生的人口邁入生育年齡後，該年度1600萬人口，將會孕育960萬嬰兒，也就是說，該年度的出生人口已經低於死亡人口，中國人口正式負增長。
所以1990年和1996年是神奇的年份，1996年出生的人開始集體買房之時，住房潛在購買人口將降低40%，1996年出生的人開始集體生孩子之時，就是中國人口正式負增長之時。1996年出生的人目前21歲，中國的地產還能黃金幾年，就要看大家什麼時候意識到，1996年出生的人，終於快要開始成家立業了。
讓大家見笑了，中午看到這個問題，正好和自己的專業對口，就匆忙回答了下，答案也沒有檢查，剛剛回頭看，才發現，錯別字好多，嘿嘿，不過，這一點也是房地產策劃這個職業的特徵，平時需要寫的報告、方案比較多，所以，打字速度會很快，而且，第一遍不會注意錯別字，因為整體寫完之後，還要再有多輪的審稿，剛才已經檢查了一遍，現在大家可以看的舒服些了，希望對你的買房決策會有幫助。
—————————————以下為修改了錯別字之後的答案—————————————
看了問題下的回答，真的想說一句：你們這些人這麼不負責任的回答，良心真的不會痛嗎？
沒買過房的，不是這個行業內的，壓根不了解的，在這大談特談要不要買？請負責一點好嗎？
在回答這個問題之前，首先需要明確一點：你買房，是自住還是投資？
如果你是自住，80%概率告訴你，2018年會是買房的好時機，尤其是北京這樣的一線城市。
為什麼這樣說呢？
首先，你需要搞清楚，中國房地產市場的發展規律是怎樣的？情況就是，國家真的不希望房地產價格繼續上漲，但是，當經濟面臨周期性壓力，GDP數字不理想的時候，房地產，是見效最快，甚至可以說是當前中國經濟唯一的解藥！
所以，你會看到，從2016年開始，冷靜了好幾年的房地產市場，突然就爆發了，首先從一線城市開始，接著，迅速蔓延至二三線城市，進而帶動的是全國房地產市場的整體爆發，房價扶搖直上。
那麼，在當前，2017年下半年剛開始的時候，房價會是怎樣的走勢呢？首先我們需要明白，上一輪，國家為什麼會挑動房價上漲，其實原因很簡單，就兩個：（1）刺激經濟；（2）去庫存，解決地方政府財政危機。那麼當前呢，相信大家都看得到，連2年前，你最看不上，最偏僻，最荒涼的那個樓盤，房子都已經搶不到了，這說明了什麼？說明去庫存的目標已經基本完成了，不單是一二線城市，甚至是小縣城的庫存，也已經消化的差不多了。
所以，這兩個月，大家如果仔細留意一下各大媒體，會發現，媒體已經開始引導給房地產市場降溫了，XX樓盤降價，XX樓盤開盤去化僅2成，這樣的標題開始頻繁出現，說明什麼？說明政府要給房地產市場降溫，要引導大家遠離樓市了，為什麼要這樣？因為房地產市場的發展可以局部拉動經濟增長，但是，長期的依賴，將會導致中國經濟結構嚴重不均衡
說了這麼多，是想說明什麼呢？是想說，房地產已經開始周期性下調了，那麼，按照08-15年的房地產市場發展規律，可以預見的，18年將會是中國樓市比較慘淡的一年，進而，各種促銷活動、變相降價的方式會比較多，將會是比較理想的購房時機。
那麼，你可能會說了，既然如此，那我等到19年買房不是更合適嗎？確實，有這種可能，但是，你怎麼知道到了19年中國的經濟發展就不需要再來一輪房地產刺激拉動了呢？
好，說第二種情況，如果你是投資性購房，那麼我的建議是：不要買
因為投資性購房追求的是資金的回報，這裡，我就要說一種和前面完全不同的觀點內容了，也就是前文所說的，萬一到了19年，政府確實不需要通過房地產來拉動經濟了呢？
17年以來，為了房地產市場能夠比較穩定健康的發展，各地政府可以說是操碎了心，從限購、限貸到限售，再到最近的「租售同權」政策，無一不是政府想要打壓投資客的購房熱情，真正把房子引導到住的功能上去。
所以，可以預見的，這一輪調控政府對價格的打壓將會異常嚴格，而且持續時間很長。
而且，說實話，經過這一輪去庫存之後，中國的房屋空置率之高，已經很嚇人了，不要拿數據跟我說話，我更相信自己的眼睛，各個城市，遍地房屋，真正入住的人口有多少？
說了這麼多，只是想說明：如果你是投資性購房，風險已經很大了。
尤其是，現在各地在陸續推出的房屋限售政策，房屋交付拿到不動產權證之後2-3年才能出售，也就是說，你現在買房，通常2年交付，再有1年辦證，再有2-3年的限售時間限制，你現在投資的房子，要至少5年之後才能賣，5年啊，這5年中的風險真的是你可以忽略的嗎？
說到這，我想，讀到這個答案的朋友可能會有兩個疑問，我一併回答了：
（1）我們市還沒有你說的限售政策啊？政策的推出是有時間過程的，但是，從全國行情來看，這個政策，各個市已經都在陸續跟進了；
（2）既然你把後面的房地產發展說的這麼悲觀，那我幹嘛不等等再買呢？朋友，政府的調控力度確實很大，但是，千萬不要幻想著房子價格會大幅下降，因為，這會動搖到整個社會的穩定，你想想，有多少人，把自己一輩子的積蓄都投在房子上了，如果房價突然暴跌50%，換做是你，你會很淡定嗎？所以，房價是不可能大幅度下跌的，最大的可能，是保持小幅度的波動。
之所以不贊同投資性購房，還有一個原因：趨勢真的很重要，把握住社會大勢才能賺錢！房地產調控力度的加大，將會導致整體社會資金向其他渠道流動，比如說：股市。
不知道你有沒有聽說過這麼一句話：房地產市場好的時候，股市就不好，房地產市場不行的時候，股市就很好，為什麼？資金最不願意的就是呆在原地不動，所以，當房地產調控不斷加深的時候，100%確定的，股市將會迎來一輪行情！
但是，股市有風險，入市需謹慎哈，並不是要慫恿大家進入股市，本人在股市已經虧了60%了，唉，說到這個話題，真的，全是淚啊，馬上還要去女朋友家定親，本來沒有絲毫壓力的，經過股市一輪虧，壓力山大啊！
等等，還得繞回來一下，不要有人跑來罵我哈：這個人是不是走火入魔了，自己在股市虧成這樣了，還極力推薦炒股，兄弟，我說的是趨勢，趨勢！並且，我虧的這一波，股市並沒有真正爆發，只是做一個對比，也只是舉個例子，以此證明，相比投資性購房，可能別的投資渠道，更有投資價值些。
只要你不是借高利貸買房。 其他都不用考慮。直接下手就對了。 至於剛需不剛需真不重要。社會是往前發展的。誰這輩子不是努力賺錢讓自己過更好。你以為剛需買了80平的就滿足了嗎。沒房子的想買。有房子想買大房子。大房子的想別墅。有別墅的還想全國各地都有別墅。這就是剛需。那些說什麼租房子的。那個是有錢去租房子的。租房的其實都想買房。勞資要有錢誰喜歡你給的廉租房。 最後說一下我理解的剛需吧。在特定的圈子什麼都是剛需。不要以你現在的位置去定義剛需。 比如。幾萬塊一個的包包你說是不是剛需。在有錢人圈子裡面就是剛需 就算你把lv降成兩百一個。 也會出現xv幾萬來取代。這就是需求 你叫剛需或者石頭需都無所謂。 就是有需求。你可能覺得不對。如果這個群體破產 吃飯都成問題。那麼真正的剛需還是吃飯。吃飯真的是剛需嗎。如果這個群體都破產到跳樓了。吃飯的剛需也沒有了。我想表達的是不要那現有的情況跟想像發生的去比較。如果你真覺得有那麼一天沒有飯吃。你現在的買更大更好的房子。幹嘛啊。 屯糧食啊
不邀自來。
基本上這個十年（2007-2017年全國樓市有點先來後到），07年一波大潮，09-10是一波，12-13是一波，15-17（或者16-17）是最近的一波大潮。
我之前的文章也寫道：
細心的夥伴們應該可以看到了，自從05年調控政策正式出來之後，樓市的規律變得有跡可循。基本上是2年一個輪迴。
因此那麼多夥伴就深信17年深秋入冬後，只要熬過一年，19年就即將迎來新一輪暴漲了？
因此可以不顧一切，狠狠咬住一成首付的低首付優惠，把剩餘首付等拖延到一兩年後就可以順理成章地迎來豐收的歲月了？
因此管他什麼調控不調控，只要買房子，買買買，一年2N多N杠著上，熬過一兩年，一線城市總會讓你見到光明的了？
我多想狠狠地掄你一道耳光，拜託！清醒點！
某些人的成功，你不一定能夠複製，很多匿性條件你們是不得而知的。那些放話說我的成功你也可以複製的，基本上都是忽悠。誰都不會隨便成功，成功都是有內外條件的，更多是先天條件。
囤房過寒冬，每年打孖上，別的不提，我就問你，你可以持續保持強大的現金流嗎？不是穩定的現金流，而是每年呈現上漲的現金流。
很多話不能明放在公眾號上說，但為了對各位夥伴負責，我還是必須強調：過去的十年不能代表今後的十年，別人的成功你別亂套，那些哥都是傳說。
這一波樓市大牛市，真正從源頭來清算，應該是源自11年，2010年大漲之後便是漫漫長的修復期。12-13年嚴格意義上來說只能算小波浪，眼拙的話，時機就轉瞬即逝了，14年隨即步入陰跌行情。
（點擊看大圖）
因此，如果你錯過了12-13年這一波，整個樓市格局在老百姓眼裡就是平穩有序、甚至陰跌的一個過程。因此一個暴漲把他們打醒之後，飢不擇食就非常明顯了。
他們只看到當下，卻忘記了歷史。回過頭看看吧，長達五六年的調整期啊。
一下翻倍的樓市大牛市，是可遇不可求的，這是靠韭菜歷經數年培育茂盛後，才有可能爆發的。未來是怎麼走？sorry，我們不預測過久的未來，一般都是以半年時間為觀察期，這半年沒機會便是了。
那該怎麼辦？
等就一個字！
留意我朋友圈的朋友應該也知道，我前段日子跑去了深圳，目睹了很多還在加大槓桿沖入去買買買，打算複製上海模式的人們，零首付，一成首付，消費貸抵押貸疊加而來，但是據我所知，他們很多就只保留著應付一年月供的現金水平。
何其的大無畏精神啊！
深圳雖然是個朝陽的城市，但你不要命地往裡沖，車技是龍翔教的么？
是什麼給了你這樣的勇氣？
你知道不知道我們現在都在深深地怨念：國家為什麼要搞這樣的定向加息，而且還要精準地攻擊了以往操作手法的命脈，堪稱洲際導彈點到點打擊，甚至還一度懷疑多軍內部出現了叛徒。
你問我怎麼辦？
我也很絕望啊！
背地裡我們也會咬牙切齒一番，M2增速減緩，變相收緊貨幣，不如央媽你乾脆直接加息好了，何必照顧大局弄得不痛不癢，直接讓那一撥又一撥的韭菜趕緊歇菜，咱們機會才能來啊。
所以你說18年是不是投資機會，那要看韭菜給收割了沒！
有些話不能說得太過，更多內容，可以關注公眾號：星星佬看樓市
建立正統樓市思維，才是讓你不至於一驚一乍。
房貸是三十年的，這三十年日本人收入有提高嗎？
這些人真厲害，能看到三十年後的未來。
既然如此，諸位勸買的，十年前幹啥去了？
估計買股票去了吧。
政策在幹啥？已經不是限購了，而是租售同權，還有合作產權。北京都準備好自降房價吸引未來的年輕人了，你覺得房價還能走多遠？
儘管這些政策並不是直接針對房價，但是顯然政府對未來的房價是沒信心的。或許說有沒有信心不重要，沒有年輕人將會是恐怖的。
你真覺得北京鳥不拉屎的地方賣三萬很正常？
房貸動輒三十年，你可要想好了。未來走錯一步都可能讓你失去房子的同時還得繼續還債，你看過貸款條約？真的以為沒錢了房子給銀行你就能置身事外？
我的天，你是不是沒仔細看？人要有多穩定，才能保證三十年收入不下降？九八年下崗時候沒有房貸，所以沒見過崩盤就以為沒有？
假如和印度開干，萬一規模沒控制好，房市會咋樣？你收入會咋樣？工資還能上漲么？
三十年，多少黑天鵝？三十年前是1987，那時候和現在有多大變化？1987 1997 2007 2017，三十年，1987年還糧票呢你知不知道？
剛需也要量力而行，尤其是政策的味道都變了。之前是單純的假裝壓制房價，現在呢？租售同權，合作產權啥意思？意思是政策已經準備好了新玩法，你打算延續舊玩法？
不要太天真吧？租售比都多少了？
剛需就認命，先買小房子，不行往下走，鄭州武漢成都機會也很多。別太高估自己，真牛逼的人拿得出全款買房。
利益相關：家鄉四線，大學一線，工作強三線（勉強算二線）。所以身邊同學朋友親戚樣本還是比較多的。
以下只講1，2線加部分強三線（怎麼判斷？限購限貸啰）。多數四五線早就有價無市了（買房可以通過熟人拿到各種暗折，距離只有五分鐘車程的兩個樓盤價格可以相差50%）。
一二線主要城市限購限貸，也就是說強行將需求壓抑，（剛需）能買的就買吧。不然等放開限購限貸（最多2019年中），剛需的優勢就沒有了。
在這個問題下另外一個回答看到說購房總價不要超過自己年收入5-10倍，不禁感慨，這種多數根本在以前或以後任何一時期都買不成房吧……我現在住樓梯房（小區尚可，五樓），有一棟自建房收租，可是我還是想改善一下住房條件（老人爬樓梯辛苦，要二胎）。另外，以前教過的學生喝茶閑聊中不少在找別墅複式大平層。
所以人口湧入的城市住房需求（基本+改善+奢侈）始終是比較強勁的，因為它們三個層次都有大量的實用性的需求。結論：剛需，現在就買，趁限購限貸。
1. 流水收入（紅色），遊戲的入場成本。
2. 住房畢業（綠色），遊戲的規則獎懲。（左側傾向於投機，右側傾向於投資）
3. 離場時機（紫色），遊戲的退出機制。
結合以上3點，簡單評論下17-19年。
1. 利率上浮、信貸額度下降、二手交易凍結，入場成本增加。
2. 住房畢業門檻拔高，投機性質增加，對時間、精神壓力、操作技巧的要求越來越高。
3. 離場城市越來越少，房產投資會消耗大量的金錢、精力與機會，投資渠道更難開括。
【房產】算是新手副本，如果想不出靠譜的通關方案，就乖乖氪金爆肝刷日常。
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※手中有一套房，但是感覺不夠住了，接下來是該買房還是買車？
※男朋友很愛我，但是家裡沒錢，靠自己攢錢結婚買房，我是個沒出息的人，婚前就攢錢過日子節衣縮食，難過？
※有拿北京戶口的機會，但是買不起房，還要拿嗎？
※女方要彩禮正常嗎？