2016 年初上海房價大漲的原因是什麼？
這一波快速增長是為了補前兩年增長的放緩嗎？
幾個小時前央行降准了。立竿見影的不是樓市也不是股市，而是匯市。未來匯率趨勢自然不會變。
中國的經濟天平上，一頭是匯率，一頭是股市房市資本市場。現在M2增速漲得飛快，就如同不停的往天平上倒籌碼，那還怎麼保持平衡呢？兩個辦法。
一、樓市蓄水池。把流動性都鎖定在樓市裡，通過不斷飛漲的房價將其不停地砌高，蓄水沉澱資金。將流動的資金一環套一環的鎖死在樓市裡，防止海量鈔票衝垮國計民生。
二、燒外儲。天平這邊加碼了，那邊也得加上。三十年的血汗家底維持一時匯率平穩。這幾年貨幣海量增發怎麼才貶值這麼點？都靠這麼多年的家底給撐著。外儲下降的新聞不鮮見了吧，上個月創紀錄的下降，原因就在這裡。
所以說，過去兩年全國民的日子除了哀嘆下房市罵罵股市，還勉強算得上穩定。基本就靠房價不斷沖高（當然啦股市去年底今年初也大幫忙了一把消耗了不少）鎖死貨幣和三十年的外儲家底維持匯率。M2這兩年的增速是多少？匯率貶了多少？通脹漲了多少？怎麼做到的？補上房價增長圖、外儲變動圖。一切就能解釋了。
但是水池太高也有砌不住的時候，外儲再多也有燒不夠的時候。現在兩邊徵兆已顯：一方面水池裡的貨幣越來越向最後的一線城市集中，增速越來越快；另一方面匯率貶值預期難以避免，外儲節節新低也是必然。到時候天平兩邊一起崩，這麼多年海量的貨幣嘩啦啦不亞於大洪水，無數人一輩子的財富會被沖刷一空。房價真的迅速下跌的時候，那些成天罵高房價的網民們會發現以前房子買不起，現在可能連菜也買不起了。房價已然綁架了經濟，等到了撕票的時候，最先活不下去的恰恰就是這群現在對房價崩盤滿懷期待的群體。
可以預見，未來至少半年：「京滬深房價快速上漲」、「M2增速連續數月高位運行」、「外匯儲備降至近年來新低」幾大標題將輪番成為財經板塊月經頭條，原因不言自明。不過話說回來，放眼全球，伊麗莎白、福澤諭吉和富蘭克林們所面臨的狀況其實也相當嚴峻，誰家的槓桿不是槓桿呢？國內房地產蓄水池好歹還沒破吧？外儲現在怎麼著還是世界第一吧？天朝這架晃動的天平，總之能撐多久是多久。各國人民自求多福，靜待「大時刻」的到來。
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二套房最低首付降至 40% 和營業稅起征年限降至 2 年釋放出了怎樣的信號？ - 白心子的回答
這是創業的最好時機嗎？ - 白心子的回答想到會漲，沒想到這麼立竿見影。
這次上海房價暴漲，直接原因就是2月2日央行發布的首套房首付比例降至20%的政策，以及2月20日發布的調整房地產交易環節契稅和營業稅優惠政策。事實上，這次房地產政策調整的目標是「去庫存」，也就是主要針對二三四線城市高企的房地產庫存問題，而一線城市由於眾所周知的原因，並沒有享受到政策的關照。
然而市場就是這麼任性。受到政策關照的地方，房價並沒有起色，政策沒有鬆綁的一線城市，反而房價暴漲。這其中的邏輯又在哪裡呢？——短期價格因素由庫存周期（供需關係）決定。
截至2015年年底，南京、蘇州、上海三市的庫存周期都低於5個月，同比去年大幅下降了40-50%，進入供不應求階段。
庫存供不應求，又有利好政策，房價暴漲可謂水到渠成。不過，需要注意的是，據上海鏈家的數據，上海的這輪房價上漲，主要由改善型買家主導。在過去，首次置業買家和改善型買家基本持平，而今年二者比例達到了四六開，主城區達到了三七開。越是中心城區，稀缺型的學區房，價格越是漲翻天，而郊區的剛需小戶型，漲幅則相對滯後。
這說明，在一線城市限購政策不變的大環境下，房價的上漲主要是由「投資預期」主導。上海不缺一擲千金的富豪階層，缺的只是一個值得他們掏錢的「故事」。
這個故事的邏輯是這樣的——1，上海的目標是紐約，房價長遠來看是要向紐約看齊的，中心區的稀缺地段房子，保值潛力應該是所有投資品中最硬的，除非發生世界大戰，不然是不可能跌的嘛。2，去年下半年股市崩盤之後，資金總要尋找一個發泄口，實業又不景氣，想來想去，只能是房地產最穩妥了。去庫存政策的接連出台，說明大市氣氛改變了，房價即將進入反彈周期。3，今年上海的戰略新興板就要開了，一批互聯網中概股要回來上市，必然帶動一波造富運動，房價必漲。4，今年迪士尼要開園了，來上海旅遊的人必然大增，帶動酒店、零售行業的發展機會，房價必漲。5，去年深圳房價超過了上海，這怎麼可能，這說明上海房價存在明顯低估，嗯，房價必漲。當一連串的利好消息疊加在一起，投資者的預期就完全扭轉了，形成互相踐踏的搶購熱潮。參考深圳去年的表現，這次上海房價的快速上漲，很有可能要持續一年多，並逐步蔓延到整個長三角地區。
另外，上圖中庫存周期低於12個月，同比降幅低於20%的城市，在本次政策效應下，應該都會有一次小陽春。投資市場總是買漲不買跌的，牛市中越漲越多人搶，熊市中越跌越無人問津。本意是去庫存的房地產政策，就這樣又一次成了一線城市的「補庫存催化劑」，而高庫存城市仍然在寒風中瑟瑟顫抖。
李博士一定很頭痛。（知乎沒合併問題，自帶傳送門到我15K+的回答
如何看待 2016 年初上海房價一天飛漲 70 萬元？ - 周看看的回答）
過去的2015年里深圳樓市帶頭暴漲，剛來的2016年里上海樓市帶頭暴漲。一線城市的房價暴漲讓炒房投機者盆滿缽滿，讓持有房產者哈哈大笑，讓剛需購房者欲哭無淚，讓市場觀望者大跌眼鏡，也讓中國的房地產走勢撲朔迷離。
房價暴漲到底是為什麼？還能漲嗎？現在能看到的解讀大多來自於需求側或者資本市場，我作為城市學者，在此從供給側，特別是房地產供給的上游——土地供給說起，解讀一線城市房價暴漲背後被忽略的另一個根本原因：收縮的土地供給。
這是一個很長的故事，環環相扣，甚至要從被長期誤讀的「人多地少」說起……
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中國真的「人多地少」嗎？「中國人多地少，土地資源緊缺」。這句話印在我們深深的腦海里，從小就知道，甚至被認為是基本國情之一。但是，近年來城市化快速發展的情況讓我對這句話產生了深深的懷疑。
通過宏觀統計數字，也可以發現城鎮建設用地只佔全部國土的極小一部分。
也就是說，我國大概每一百份土地，會有十四份耕地，僅有三份給了村莊、工礦、道路等的建設用地，而僅有半份土地給了城市產業、居住等各類功能使用。我們知道，隨著城市化率超過50%，就在這半份土地上，居住著全國近一半的人口，提供了全國大部分的投資、消費、稅收和產出！
來和其他國家比較一下，中國的建設用地佔國土總面積的比例大概是美國的三分之二，是法德日的三分之一到五分之一。參見：基於Global Land 30的全球城鄉建設用地空間分布與變化統計分析（陳軍 等，2015）。
有的人說，這是全部國土的比例，中國還有大片沙漠草原山地不能算，那麼我們繼續去研究，只算宜居又如何？方案1，全部國土比較：中國平均的人口密度是132人/平方公里，其他國家平均人口密度為：日本336、韓國478、印度338、越南238、德國230、英國247、美國31人/平方公里（遲竹強. 中國真的是地少人多麼？）。方案2，宜居國土比較：中國1類宜居面積只佔國土面積的20%，宜居國土上的人口密度是660人/平方公里。日本不適合居住的山地和丘陵佔去了75%，這樣按適宜居住的面積25%計算，日本的人口密度超過了1300人/平方公里。宜居土地上中國居住密度仍是日本的一半。沒有大國的全部國土都是宜居的，俄羅斯、加拿大的宜居國土也不到20%，剩下是冰原森林；巴西大概20%，剩下的是熱帶雨林；美國最好，大概60%，也有大量荒地和阿拉斯加冰原；同理，各國家的相應數據都要相應折算增大。折衷一下，假如不用人非要都住在最宜居土地上，按適一般宜居住地區計算，中國沿海的13省、市、自治區的平均人口密度是每平方公里407人/平方公里。看起來確實跟美國沒法比，比歐洲差一點，但是在東亞兄弟間是同一水平，沒有明顯差太遠，至少沒有我們心目中以為的那麼遠。中國城市化發展已經相當節地了，可供下一步城鎮擴展的空間，即使不去擠占那20億畝的耕地，也還是果斷可以有的。
回過頭看「人多地少，土地資源緊缺」這句話，你明白其中的玄機了嗎？√ 「人多地少，土地資源緊缺」用來形容耕地有限，是適用的。「我國耕地面積排世界第4，但由於人口眾多，人均耕地面積排在126位以後，人均耕地僅1.4畝，還不到世界人均耕地面積的一半……」這樣的話語彷彿還在大喇叭里回放。我們在建國初期，其實是作為一個尚且吃不飽飯的新興國家，用「人多地少」來向國民形象地描繪國情，說明農業發展和耕地保護的重要性。× 「人多地少，土地資源緊缺」用來說明我國城市土地增長空間有限，是錯誤的。現實告訴我們，中國城市發展真的只用了很少的土地，並且需要更多的土地。而更多的土地不是沒有，而是被某種力量牢牢的約束著，只能緩緩釋放甚至不讓使用。將用於耕地保護的口號，借用成為了土地供給有限和房價高漲的借口，這是多種利益共同驅動下的結果。將原本正確的話語，借用到了一個並不適用的領域，實際上是一個由國土部門、地方政府、開發商、其他房地產既得利益者和不明真相的群眾，在有意無意間共同經營的假象：國土部門希望維護土地供給管制的合法性、地方政府希望維護自身土地信用、開發商和房產業主希望維護和提高房價。那麼，這個假象是如何形成的？要從「土地資源」到底是什麼開始說起。2
「土地資源」不等於「土地」區分「土地」和「土地資源」兩個概念成為了繼續討論的關鍵：具有自然屬性的「土地」並不一定緊缺，包含人為規定的「土地資源」卻一定是緊缺的。土地管理專業的權威教材是這麼定義的：土地資源是指在一定的技術經濟條件下,在可預見的時間內可為人類利用的土地……是土地和人類活動相結合形成的，土地與土地資源在數量上並無一一對應的關係。
在古典經濟學理論中，土地是國民財富增加的源泉，是社會生產不可缺少的要素。古典經濟學家，比如18世紀末提出增長極限說的馬爾薩斯，認為有限的土地資源會制約經濟增長。這一認識反映了早期經濟學家對土地資源的物質崇拜，或者說農業經濟意識。但是，經濟學發展進入20世紀，新馬克思主義經濟學、制度經濟學學者的觀點是，土地和房屋本身並不稀缺，是人為的流動性限制在調節其稀缺程度。
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中國特色：土地供給的政府壟斷人為區分不具備流動性的資產和具有流動性的資本，從而造就資本的稀缺性的過程，有如為資本加上了一個流動性障礙——「鐘罩」。鐘罩內，土地和資本自由流通，財富不斷積累；而鐘罩外，同樣的土地卻無人問津。設置「鐘罩」的做法，可以是有意識的政府行為，可以是集體無意識的市場行為。
中國土地制度的特色在於，國家是最大的土地所有者，在政府壟斷土地一級市場的條件下，對建設用地供給實行嚴格的縱向計劃管理，有效控制了土地資源的流動性，保證了建設用地的相對稀缺性。
對中國城鎮來說，土地資源主要就是指建設用地。在建設用地供給管控的基礎上，中國通過分稅制改革、住房制度改革以及土地招拍掛等制度一系列制度改革啟動了「土地財政」，釋放了龐大的土地信用，成為了推動城市化的初始資本。2012年「土地財政」為2.7萬億，比土地財政更大規模的是以土地為信用的相關抵押貸款，達6萬億，同期中央稅收也只有11萬億。（趙燕菁，2002，2011；華生，2014）。這是中國城市化路徑的成功之處，也是建設用地的供給管理制度有功的一方面。為什麼這麼說？因為在過去幾十年中成功跨越「中等收入陷阱」的經濟體，不管是日本、韓國、台灣還是新加坡、香港，事實上都實行了強有力的土地資源管制手段，成功釋放了土地中隱藏的信用。所以不要看它們是自由市場，在土地供給這一塊都是妥妥的政府管制。中國的建設用地供給制度不過是其中之一。土地資源就像是鈔票，土地就像紙。如果鈔票印發沒有任何限制，所有紙都能變成鈔票，那麼這鈔票將沒有任何信用可言——只會貶值，無人使用，無人樂意持有；如果任何土地都能變成土地資源，那麼土地資源將同樣失去信用——只會貶值，無人投資，更無法將它作為資產抵押出去，沒有人願意接受。這就是土地資源供給政府管制的必要性，猶如為土地資源設置了一個「央行」。惟其如此，土地資源才有價值。相比之下，其他對土地資源管控無能為力的發展中國家，也就失去了釋放土地信用，利用城市化推動經濟發展的機會。要麼因為建設用地可以被人隨意佔用使用，建設管理失靈，比如違章建築橫行的埃及，以及民眾隨意佔地建房、遍地貧民窟的一眾拉美國家。這種情況相當於鈔票濫發。要麼因為資本家和既得利益者的合力，形成像香港一樣有地不能用的局面，這種情況相當於鈔票不夠，使得通貨緊縮，與土地相關的經濟萎縮，連必要的使用需求都無法滿足。更普遍的發展中國家情況是兩者都有：合法的土地和房產極少而高昂，其他都是無法確權無法流通的房屋，財富流動和社會流動徹底斷層。
巴西的貧民窟與富人區，合法房產與違法房產並置（這圍牆要是打破，那可真是要命了）
但是，正因為土地資源管控是合理合法的，所以真的不必要以「人多地少」、「耕地保護」、土地資源緊缺」這種錯誤的名義去推行。耕地保護是必須的，建設用地的供給管理也是必須的，但是前者並非執行後者的直接依據，對於耕地保護而言，因勞動力流失和生產積極性下降造成的耕地拋荒問題，可能比建設用地侵佔農田的問題要顯著。對於建設用地的供給管理而言，它的必要性實質上來自於對土地資源的供給管理以維護其價格的穩定。4
地方與國土部門：從陽奉陰違到齊心合力在過去，土地資源管理一直是個艱巨的任務，因為它包含著中央與地方之間的討價還價，甚至市政府與下屬區縣之間的討價還價。再加上在流通性「鐘罩」內外徘徊的小產權房和違建等問題，種種亂象屢禁不止。按照經濟學家張五常的理論，中國的地方政府具有企業的性質，改革開放30年來中國的高效發展，部分歸功於各地方政府擁有以土地使用為代表的資源配置的調整權，從而以市縣為單位進行高度自由的競爭。所以中國的土地「央行」國土部門的任務要比韓日等國艱難得多，因為為了管理更龐大的國土，它必須統轄眾多各懷心思的「印鈔廠」——地方政府。中國國土部門進行土地資源管制的主要方式，是新增建設用地的供給管理制。在總體規劃中，大約每1萬新增人口，對應1個平方公里的新增建設用地。地方政府的慣常做法是通過「做大」預期人口規模以獲取土地指標份額。不少城市的領導由於認識上的片面觀念，希望把自己的城市「做大」……「做大」一個人口意味著可以「多佔」一份建設用地。就國土管理部門而言，則是盡量壓小一些。艱苦的討價還價, 常常使規劃編製單位夾在其中（鄒德慈，2005），這才有了「全國新城新區規劃的總人口達34億」的怪現狀。所以，過去地方政府對中央政府國土部門，基本上是不怎麼配合的。每一個小「印鈔廠」都在或明或暗的多釋放一些建設用地進入市場，最後可能就匯成了難以估量的系統性風險。國務院調查顯示，省會城市平均一個城市規劃4.6個新城(新區)，地級市平均每個規劃建設約1.5個新城(新區)。建設用地這種「鈔票」到底超發了沒有？不好說。超發了多少？難以估計。我們都知道每個人都路口搶行會造成交通堵塞，但是輪到我們自己了，還是會搶行，這就是經濟學中所說的公地悲劇。
第一種解釋，來自中央政府的壓力。2014年來自中央政府的管控土地資源的壓力驟然增強，《國家新型城鎮化規劃》提出「嚴格控制城市邊界」，國土資源部印發的《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》（注意，這裡又扯上保護耕地的大旗了）提出「除生活用地及公共基礎設施用地外，原則上不再安排城市人口500萬以上特大城市中心城區新增建設用地」。北上廣深要起到政策示範作用，壓力最重。但是，從前類似的嚴控要求也並不少，因此這一次的管控力度調整並沒有引起很大反響。
從官媒可以看出，上海本來要起帶頭模範作用
第二種解釋，預留可持續發展用地。這一點過於理想化，是歷來都有的美好意願，但並不能導致突然的轉變。第三種解釋，擺脫了「土地財政」。比如深圳市政府財政收入中的稅收收入佔比達90%以上，完全擺脫了「土地財政」。地方政府不用再靠賣地來賺錢，這是減少土地供給的一個必要條件，但仍然不是充分條件，畢竟沒有誰會嫌自己錢多，政府也一樣。第四種解釋，也是最可信的解釋，維護土地資源的價值：
上一節分析到，中國政府通過有效控制土地資源的供給來保證建設用地的相對稀缺性，過去這只是中央政府國土部門負責的行為，而地方政府並不熱衷。隨著經濟「新常態」和房地產市場調整的到來，發達城市的地方政府，相對於其他地區更早更敏感地察覺到土地資源供求關係的變化，察覺到前期土地「超發」可能積累的系統性風險，自發地、不約而同地採取行動維護本地土地資源的價格。這才是地方政府主動配合國土部門行動的直接原因。
土地惜售，方可保持市場熱度
一線城市地方政府與國土部門形成合力共同加強對土地資源的管制，這說明了什麼？
說明了全國性的土地「超發」可能已經成為事實！如果各地方不能通力行動，那麼全國土地市場的系統性風險就會到來！
到時不僅僅是土地財政無以為繼，地方政府赤字的問題，而是數十萬億的土地信用貸款、地方政府債務大規模違約帶來的無法估量的風險。必須各地區各城市共同行動，共同採取更為嚴格的供給約束，才能避免價格風險。惟有這樣的預期，才能促成地方政府與國土部門的合作，並作表率地率先行動。這也側面驗證了上文對土地資源是由人為的流動性限制保障價值的判斷。反之，那些不具備條件或者缺乏敏感意識，仍在大規模出讓土地某些城市，則可能會面臨土地價格拐點、土地信用崩潰的風險。
比如最近為了去庫存焦頭爛額以致想出「0首付」政策的某東北中心城市，它在五年前的口號是這樣的……
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一線城市：一馬當先，鶴立雞群，怎料引來群狼環伺寫了那麼久，才寫到當下正在發生的事情。其實上面的內容我大概寫就於2014年底，在那個時候，眼看著一個上下合力共同應對全國土地市場風險的良好局面就要形成。然而，2015年起又發生了始料未及的變化。深圳、上海，這兩個土地供給的自我約束最嚴格，最先號稱從土地供給「增量」過渡到「存量」、「減量」的城市，恰恰是2015年前後房價處在風口浪尖的城市。
一線城市提供了對抗全國性風險，進行自我約束的良好表率，可是並沒有如以往一樣，很快得到其他地區的跟隨和模仿。這可能有很多原因，擺脫土地財政也遠不是那麼容易的事。總之，全國性的共同行動沒有及時形成。而這個時候，全國土地市場系統性風險即將，或者已經來到了……記住每1萬新增人口=1平方公里新增建設用地這個比例。上海每年的人口流入近100萬，深圳也有近30萬。據此應得到100平方公里、30平方公里新增用地。但是，由於它們的自我約束，上海僅年增12平方公里的建設用地，深圳則欲求8平方公里土地而不可得。而那些發展動力不充足、人口每年凈流出、房價早已開始下跌的地級市縣級市，似乎十幾平方公里的新城還在上馬……如果你是房地產投資客，你選擇哪裡？勇作表率的一線城市，就像暴風雨中的燈塔一樣閃亮。
鶴立雞群，怎能不引來群狼環伺
資本猶如饑渴而貪婪的狼，當全國數百個城市大多都已經被榨乾了營養、再也沒肉吃了，正在即將到來的冬天惶惶不可終日時候，突然間僅存的幾個土地市場良性的一線城市，猶如新鮮出爐的肉包子一般，還把自己切成了一半大小……所有資本必須、立刻、馬上一擁而上。資本是自由流動的，原本分散於幾百個城市的資本集中於幾個城市，怎能不把這幾個城市吃干抹凈？
現在對一線城市房價暴漲的各種說法，從槓桿、從炒作、從鏈家、從城市前景、從購房需求方面都給出了很好的解釋。但是其他的說法不完善之處在於：房貸槓桿是早已有之的；一線城市的購房需求與發展前景與次一級城市是平滑變化的；鏈家和炒房團是全國都有的。這些都不能解釋為什麼北上廣深突然與次一級的天津、重慶、成都、武漢、南京、杭州等拉開如此巨大的差別，甚至深圳、上海也比北京、廣州的表現要妖異得多——為什麼是它們。而我現在提供了一個一直被忽略，但是非常根本的原因：一線城市在土地供給方面勇作表率的加強約束，因為和其他地區形成了明顯的土地市場風險優勢，而吸引了全國土地資本的集中攻擊。
而上海、深圳因為土地供給政策調整的最強，自我約束得最嚴格，反而使得其下游房地產市場的供不應求的預期最為嚴重，在全國市場普遍風險的背景下風險最低，成為了最佳的資本目標，暴風雨來臨前最後的避風港，也才有了後來的種種操盤炒作。打個比方，大雨即將到來，而其他的江河全都淤塞不堪，僅有的兩條江疏浚良好。整個大雨落下的水，全流到疏浚良好的僅有的兩條江里，它們反而就成了洪水泛濫的重災區。
6結語本文的邏輯是：①全國的土地市場風險是均衡分布的②隨著整體土地供給過量，土地資源超發，系統性風險堆積③為了破解系統性風險，需要收縮供給④選擇了深圳和上海作為收縮供給的試點/帶頭大哥⑤上海深圳的供不應求，帶來明顯的低風險預期，⑥全國的土地市場風險均衡被突然打破，全國資本彙集上海深圳⑦低風險預期加上資本富集，操盤炒作手段頻出⑧房價暴漲2014年，是全國性土地市場危機到來以前，最後和最好的調整時間點。在這一年，政府也實實在在採取了行動，出台了「國家新型城鎮化規劃」和「最嚴格耕地保護制度」。讓人萬分惋惜的是，即使在這個時候，意在管制土地資源供給、維護土地資源價值的政策和手段，偏偏還要名不副實地掛著用了無數次地「保護耕地」的舊旗號，而使得它避免市場整體風險的重要的真實意圖沒有合理地表達，無法引起足夠的重視。維護土地價格就維護嘛，不要扯上保護耕地的大旗。我們就老老實實的談是否要管制、管制多少、如何管制好了。總是扯上無可爭辯的耕地保護，反而失去了理性討論和為各個城市提供更好方案的機會。讓人萬分惋惜的是，這樣的重要調整，或者說改革，像以往一樣，首先響應的是一線城市的地方政府。上海、深圳甚至作出了象徵意義遠甚於實際意義的自我約束。然而偏偏這一次，最不該管制如此嚴格的就是一線城市，應該從那些沒有活力、人口凈流出卻還獲得了大量指標、對土地資源揮霍無度的三四線城市開始。土地供給應當均衡地、同步地收縮，結果變成了極端的不均衡收縮。調整的先後次序有誤，效果遲遲不能顯現，整體風險繼續堆積。而我們現在，看著深圳、上海的房價暴漲，這兩條江河的泛濫，或許只是更大一場暴風雨的前奏。
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題圖來源：網路、自繪
部分內容已收錄於第8屆中國城市規劃學會青年論文獎，註解參見原文城市周看 為思維尋找盲點，為城市尋求共識
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先上結論，這輪房價和2015年股市一樣，確實很詭異的暴漲，我不知道這輪房價上漲後果是什麼，但是肯定會處於一種不穩定的狀態。 先讓數據說話，到底是哪些房價在漲？下面是一些大型房產網結合自身調查數據得出的比較真實的數據:浦東金橋新城 5萬 50%漲幅浦東濰坊一村 7萬 60%以上浦東濰坊六村 8萬 60%以上.張江湯臣豪園 6.5萬 50%以上--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------世茂濱江花園 7萬 (幾乎沒漲，5，6萬單價的很多)濱江凱旋門 12萬 幾乎不動白金灣 7萬 縮水20%財富海景 11萬 漲幅10%不到 看出了沒有？政府給出平均20%漲幅可能沒忽悠人，這輪房價是不是很2級分化？許多很偏僻的地方，竟然莫名其妙漲到了江景豪宅的單價。 李嘉誠說，決定房價的是什麼？除了地段，還是地段。如果這個結論成立，那從價值論來看，江景豪宅的單價應該普遍是其他地區2,3倍以上，而且在過去大部分時間來說，這個規律一直是成立的，我相信以後一直會成立。那麼有2個問題。1 怎麼會導致這種地段估值法則失效？橫線上方的4個小區，基本都是100平方左右或者以下，單價700萬以下的房源，而下面的豪宅，都是200平方以上，總價普遍1500萬以上的房子，也就是說，這輪房價暴漲的推手主力是一些購買力400萬到1000之間中產階級。他們沒能力炒1500萬以上的房子，所以大面積房雖然價值相對窪地，但沒錢炒不動，而100平方以下的房子飛起來了。2 以後走勢如何？如果地段決定房價論成立，那麼下面豪宅的合理單價應該是上面的2，3倍。也就是開始的結論，上海的房價處於一種極端不穩定的狀態，以後會恢復到合理的估值差，要麼泡沫破裂，上面的小面積房源跌回去，要麼就是豪宅的估值不合理，也跟著漲上去，或者2個一起走。
寫論文間隙來扯一點題外話。
幾個月之前，我寫了這麼一篇小文章：人口流入與經濟增長 - 碼農經濟學 - 知乎專欄
文章裡面有個比較粗淺的結論：長期來看，一線城市GDP增速每降低1%，人口凈流入降低0.8%左右。
今天看到的新聞，不幸被我言中，2015年上海市國民經濟和社會發展統計公報中提供的數字：而2014年的數字：至年末，全市常住人口總數為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人,外來常住人口981.65萬人。全年常住人口出生18.19萬人，出生率為7.52‰；死亡12.28萬人，死亡率為5.07‰；常住人口自然增長率為2.45‰。全年戶籍常住人口出生10.38萬人，出生率為7.25‰；死亡11.5萬人，死亡率為8.03‰；戶籍常住人口自然增長率為-0.78‰。
至年末，全市常住人口總數為2425.68萬人。其中，戶籍常住人口1429.26萬人；外來常住人口996.42萬人。全年常住人口出生20.2萬人，出生率為8.35‰；死亡12.61萬人，死亡率為5.21‰；常住人口自然增長率為3.14‰。全年戶籍常住人口出生11.9萬人，出生率為8.34‰；死亡11.8萬人，死亡率為8.27‰；戶籍常住人口自然增長率為0.07‰。
2013年
至年末，全市常住人口總數為2415.15萬人。其中戶籍常住人口1425.14萬人;外來常住人口990.01萬人。全年常住人口出生19.62萬人，出生率為8.18‰；死亡12.57萬人，死亡率為5.24‰；常住人口自然增長率為2.94‰。全年戶籍常住人口出生10.52萬人，出生率為7.39‰；死亡11.65萬人，死亡率為8.19‰；戶籍常住人口自然增長率為-0.8‰。
也就是說上海的常住人口總數回到了2013年的水平。當然，戶籍常駐人口仍然在上升。
記得上次鹽沙龍上， @focout老師認為人口是非常容易預測的，我說人口是容易預測，但是人口的流動絕對不是。不知道 @focout老師預測到了今年的人口流入增長率沒。
在我那篇文章裡面預測上海的人口是一直會有凈流入的，但是流入的規模是有彈性的。然而剛剛公布的數字來看，上海的人口是有可能減少的。
看起來「一線城市永遠人口凈流入」也不過是一個神話，不知道「一線城市房價永遠漲」是不是。
價格由供求決定，這是經濟學的最基本結論。為什麼漲價，一定看供需。
手頭上沒有數據，也沒有做過仔細的調查，不知道究竟發生了什麼。有很多人說是貨幣的原因，我想這部分是對的。貨幣擴張導致借貸成本降低，刺激了需求。如果是這樣，我們必然能看到槓桿的提高。至於數據上有沒有，我不得而知了。
但是貨幣不能在長期決定房價。一個很好的例子是日本。在80年代末日本央行也推行擴張的貨幣政策，部分原因就是擔心泡沫破裂（泡沫很大程度上是由於匯率升值空間不大而導致的外匯出逃）。然而貨幣政策終究還是撐不起泡沫，該破的早晚會破。
現在的情況跟當時的日本的確很像，央行同樣都在擴張貨幣。但是現在的情況跟日本也有很大的不一樣，比如當時日本面臨著外資的流出，而中國，資本賬戶還是管制的呢。
所以我並不擔心房價漲，比較擔心的是房價上漲的原因僅僅是因為貨幣擴張。
既然貨幣長期來看不能決定房價，什麼可以呢？在一線城市來看，有一個可以，人口流入。
然而正如我們已經看到的，人口的流入也是procyclical的。如果人口流入具有親周期性，而未來的經濟增速註定放緩的話，很難講未來的人口情況。
當然，這次人口凈流出主要是來自製造業。很多人傾向於認為，上海的服務業特別是金融等仍然會持續流入。
然而問題是，像金融這種行業，仍然是周期性的。過去我讀博的六年時間裡，見證了09屆的學長學姐到15屆的學弟學妹六年的就業情況，起起伏伏，每年差別非常的大。特別是有因為退博延畢的同學，同一屆碩士畢業的時候形勢還好好的，到了他畢業的時候僅僅晚了一年就很難找工作的情況就發生在我的身邊。
上海提出將人口控制在2500萬，如果經濟形勢一直是這樣，可能倒也不是很難辦。
一時興起隨便寫寫，你們將就看，我繼續寫論文去了。對了，最近幾天忙瘋，這個答案評論區還是關一關吧，等我交上論文再跟大家討論。16年一線城市房價上漲是有多個好處的:
1.之前很多資金進入了房地產產業鏈，推高了原材料產能。在房價下跌時大家惜買，所以產能過剩，當房價上漲大家都開始搶房，可以消化前幾年投入資金推高的產能，保證老闆們的資本回報。
2.一線城市房價越上漲，一線城市的底層勞動人民對未來越絕望，這樣就能把他們逼回三四線城市去消庫存。特別是對於開始考慮成家置業又倍有個性的90後，回去老家縣城做個小生意打份工更自在攢的錢比在一線城市更多。
3.一線城市房價上漲，佔用土地多的工廠將會成本升高，在這種情況下老闆們可能會考慮遷廠到三四線城市。三四線城市的人可以就近就業，減少了一線城市的外來人口流入量。這也部分解決了一線城市的城市污染和管治問題。
4.過剩的原材料產能和過剩的房子庫存消了，GDP豈有不升之理。GDP升了，穩增長就算實現了，調結構就好開展了。
16年買房是買在了中段還是買在了山頂，誰知道啊。91年起中國人口出生率是不斷下降的，加上90後家長們早知早覺給獨生子女買了房，身邊好多90後都不需要買房了。而二線城市的吸引力正在升高，有些畢業生都不介意選擇二線城市。不過三四線城市的庫存要3年才能消完呢，產能恐怕更嚴重，所以一線城市房價可能降嗎？仁者見仁了。那三年後庫存消化了產能也消化了習大大的供給側改革成功了房價降不降呢？只要央行繼續印鈔就可以不降啊，假如它覺得不需要印鈔了那降降也蠻好的，畢竟習大大又多了個讓窮人買上房的政績了嘛。至於還在還房貸的，周行長都說房貸是安全的貸款產品了，政府知道你們是有能力還才貸款的，所以根本不擔心你們斷供啊就算你們喜聞樂見，降也是慢慢降呀，不會像日本那樣暴跌。因為我們是有中國特色的社會主義市場經濟，有一個強有力的大政府在後台操作，何況它比你更清楚房地產的患疾。所以不要以為日本靠得近他們暴漲暴跌過中國就會走上相同的路，這麼白痴的類比只是炒股專家騙人的伎倆，別信太多。然後即使降它能降到這輪暴漲前的價格嗎？也很難說，09年後的房價就沒比09年低的。即使降了，那個地段的房子3年後你還能買到嗎？所以16年買房是買在了中段還是買在了山頂呢？仁者見仁了本來想喝氯胺酮走回正道，結果發現過程太痛苦還不如繼續吸吧，能爽一天是一天
真實案例。==================================================我表哥2016年初買房了。嚇到我了，因為我知道他是沒有錢買房的。他說首付160W沒用家裡的一分錢，雖然他存款為0，目前月收入4W，媳婦工資和他一樣，兩人月收入能到8W，貸款每個月自己還，按照現在這工資說實話2W/月的房貸不成問題，順便去年還買了一輛巴伐利亞機械製造廠的5系產品一部，最近在找黃牛拍地球最貴鐵皮。當時買到房子的價格為360W，三個月過去了現在漲到460W。這是分割線。==================================================我哥和他媳婦，上海本地人，學歷一個技校畢業，一個中專畢業。年齡37歲。從事的行當是P2P理財公司（匿名），現在在保稅區當地佔著幾個門面，看店的人主要是我姨媽，姨父 等等等等。。。客戶是我哥自己，我姨媽，我姨父，我嫂子的舅舅，我哥的朋友同學，我姨媽的跳舞朋友等等等等。產品年化收益13%。最近聽說他家原本的房屋租賃P2P公司受泛亞影響轉型成設備租賃公司了，後來又受E租寶影響轉型成私募了，順帶還有保險方面的業務，嚴格意義上已經不是P2P了。詳細了解了下，房子首付160萬是他找幾個客戶還有銀行的朋友湊錢攢的，他年化收益30%返還那幾個朋友（我懷疑這筆首付一半是借款一半是首付貸）。他預計上海房價能和去年深圳一樣暴漲，不出意外5年內他就能成為楊百萬式的巨頭，不然他表演吞糞自盡給我看。==================================================我現在只能祝他好運了。至於為什麼漲，我表哥和他的同業人員還有他家的上司能代表現在這一波推波助瀾的人吧。順便表哥的公司和鏈家性質很像，不過更偏向於金融衍生產品而非房產抵押。鏈家陷金融風暴:被指為首付做槓桿配資抬房價==================================================百度上直接能找到的日式崩盤模板，本人讀書讀的少，感覺上海現在的表現與東京的相似點遠高於不同點，特別是90年之後這一段。希望有金融學家給我個解釋區別在哪。日本房地產崩盤==================================================表哥所屬P2P公司轉型失敗，網上已經能找到負面消息，死兆星已現。
說明投資品種相當匱乏，資金相當充足，投資人跟風相當嚴重
侵權刪
牛牛哥：舉個栗子：假如我有一套房值1000萬，我公司資金流緊張。於是我找中介勾結，拉漲到1500萬「賣」給我親戚或鐵杆朋友。首付三成，貸款1050萬。於是我手裡有了1050萬現金。而且房價跌多少都與我無關了。而原先若按抵押貸款只能貸五成得500萬現金，還要被銀行捆綁。這個就是近期上海高價房猛漲的邏輯。高價大房擁有者大部分有實業，而實業普遍日子緊，沒現金流。年初信貸開閘，中央又下任務去房產庫存。於是銀行和房主、中介三方一拍即合，做高房價，國家去庫存，房主得現金流，中介揩肥油，銀行家完成指標。皆大歡喜。最後房子留給壞賬，是幾年後的事了。
現有經濟、金融環境下，理性的人都不會再「投資」房地產；而現實房產火爆的原因就是「套貸」。上海一天350套高價房成交就是這麼來的。誰特么年都沒過完就跑上海來「投資」房產啊？還不是趕上央行放水趕緊搶房貸指標。
路人甲：
這個對二手房好操作，對新房不好弄啊，開發商從哪弄那麼多親戚朋友人頭買自己的房？牛牛哥：
新物業一樣操作啊。房主就是開發商嘛。開發商更缺錢。好幾年前，上海的新房 主要都包給中介了。
人頭的技術問題，由鏈某家解決。路人甲：
那麼是上海的中介勢力大了！其他城市要學習。牛牛哥：
說對了。上海房產中介就是為虎作倀。原來中原之類的門面我看到好多都換成鏈某家的了。鏈某家在上海玩得最厲害。他有大數據優勢。既作裁判，又作運動員，還做黃牛。
路人甲：
向您學習，我的思維落後了。
牛牛哥：
以鏈家的體量，從北上廣深資料庫里挖掘一批「肉雞」客戶資料太簡單了，然後異地互購，誰都查不清。因為誰都沒有他的數據全面。首付三成還是保守的。鏈某家們完全有技術水平做到兩成，尤其新房。這樣的話，套貸獲得的資金就更多了！
若按這個邏輯，結果如何？請諸位討論。。。。。。
路人乙：
@牛牛哥 ?請教一下，你的計算裡面貸款人還要拿出450萬現金收付，才能貸回來1050啊，這個450算上去，他凈拿應該是1050-450牛牛哥：
@路人乙 ?450萬是左手倒右手，用過橋資金就可解決，或鏈某家等中介提供。他們不是在玩「房產金融」嘛！ 銀行是拿出真金白銀1050。若貸八成的話更是1200萬。一線城市最主要的原因是供給太少。
2016，房價一面海水，一面火焰，一面高庫存，一面嚴限購，冰與火交織，考驗著每個人。
2016 年商品房庫存面積高達80.8 億平米，其中住宅55.7 億平米，去庫存時間分別需要6.3 年和5 年。三四線資源型省市庫存水平明顯偏高，而且人口流出，經濟下滑，需求低迷，庫存問題最嚴重。
但是，一線城市人口流入，經濟增長質量高，庫存壓力小，房價再次開始上漲，直逼珠穆朗瑪峰。3月25日上午，上海發布「史上最嚴」樓市新政，提高二套房首付至5-7 成，延長社保繳費年限至5 年等，3 月25 日深夜，深圳發布樓市新政，二套房首付提高至4 成，社保繳費年限延長至3 年等。同日，央行和銀監會系統也在上海和南京分別下發了特急文件，收緊房市調控，武漢宣布將首套房公積金貸款最高額度由60 萬下調為50 萬。
高庫存VS嚴限購，房價為何上演冰與火之歌？未來走勢如何？
1，冰與火持續分化
房價冰火兩重天，2015 年一線城市商品住宅房價大漲（21.3%），二線城市略漲（1.6%），三線城市下跌（-2.2%）。
西部、東北和山西等三四線資源型省市坤村普遍較高，而且銷量彈性小。最高
的是山西9.9 年，其次是寧夏8.4 年，吉林遼寧也排名前列，分別為7.8 和7.5 年。庫存最高的省會城市是呼和浩特與太原，分別為16.1 年和11.1 年。
二線城市庫存水平適中，銷量彈性也適中。庫存最低省份分別為江西、湖南、湖北、河南和廣東，廣義庫銷比分別為4.4、4.5、4.5、4.8 和5.0。省會和重要城市中，合肥、武漢、南昌、廈門和南京最低，在4.4~5.4 之間。
一線城市庫存水平低，但銷量彈性大，庫存問題小。近期一線城市房價大漲，房子整體供不應求，需要進一步加大供應。
2，緊急踩剎車
三四線城市房地產庫存壓力大，而房地產又是中國經濟的命脈，房地產佔中國GDP的15%左右，為了保增長，出台了一系列保房價政策。本輪房價上漲具有明顯的「政策市」特徵，每項重要政策後房價都出現了拐點性變化。「1121」降息後，止跌回升，「330 新政」後，加速上漲但隨後回落，「930 新政」後再次加速上漲。2016年2 月2 日首付比例下調和2 月19 日契稅和營業稅調整後，房價在春節後跳漲。一線城市房價來勢洶洶，非常可怕，為了避免房價暴漲後的暴跌，一線城市緊急踩剎車，出台了最嚴限購令。預計政策收緊會明顯降低一線城市房價上漲速度，但由於短期開工面積少，土地供給短缺，一線城市房價還會繼續漲。未來房價還會呈現一線漲，二線跟進，三線小跌的分化特徵。
3，調控=漲價
一線城市房價上漲最根本原因是供應太少，緊抓土地供應不放手。比如，上海的土地供應遠遠不足。
首先，上海市轄區面積6,300 平方公里，其中建成區面積1,000 平方公里，佔比僅16%。上海作為全國的經濟和金融中心城市，建成區面積卻比重慶還要小20%。更別提16%的建成區面積佔比，更是遠低於紐約和東京53%和60%的建成區佔比。
其次，因規劃限制，在城鎮建設用地中，僅有36%用於居住功能（紐約和東京分別為44%和60%）。人均居住用地面積僅17 平方米，在國際上與紐約市的人均28 平米和東京都的人均51 平米相比，相去甚遠。
再次，仍是受到規劃限制，上海最近五年成交的住宅用地平均容積率僅1.8，而紐約全市的平均容積率為2.6。
由於以上三層供應限制，上海房地產市場嚴重供不應求。過往三年的住宅新開工面積約為成交面積的82%，每年人均購買商品住宅面積為0.8 平米，居住需求遠遠得不到滿足。
過往多年的實踐已證明，調控需求根本沒用。限購、提高首付比例、增加交易稅等調控手段，已在過去多年的實踐中被證明無法有效調控房價。春節以來這一輪一線城市的房價暴漲，也是在限購沒有鬆動、首付比例未跟隨全國下調的背景下發生的。只有切實增加供應，加強分層住房市場體系建設，才能還老百姓一個合理的房地產市場。
更深入的分析可以查閱我微信公號：偽磚家說經濟。
最敢說真話的經濟原創乾貨
版權歸屬微信公號：偽磚家說經濟。轉載務必註明出處。
對於上海這種人口凈流入城市來說，地皮和房子成了稀缺資源，當城市面積不能無限制擴大，而人口又在不斷流入，特別是全國的頂尖級人才的彙集，房價還是會漲的，雖然我這麼說會讓很多人不爽，但事實就是這樣！土地出讓金高企，房地產商推波助瀾，各種看漲輿論甚囂塵上，消費者買漲不買跌的心態推動，加上戶口、學區、高考優惠政策還存在，房子的價格就像是被架在輪子上的汽車，只能一路向前。。我的上海的同事去年花了750萬買了一個140平左右的房子，現在已經漲到800多萬了，錢在上海的房價面前就像紙片一樣。。對於絕大部分人來說，上海的房價可望不可即，但是上海的房屋交易量從未冷淡過！群眾裡面的有錢人還是很多的！在這裡稍稍的預測一下，除了北上廣，南京、蘇州、合肥等等人口凈流入城市的房價都會迎來一個新的上漲高峰，諸位拭目以待吧。。如果說找尋解決方案，一、找一個房價尚可的城市安家，二、努力賺錢吧，等你的收入增長速度和凈額超過房價，你就不會這麼糾結了
上帝若使其滅亡，必要讓他先瘋狂。
1月新增人民幣貸款數字達到2.51萬億，創出單月信貸投放歷史新高，同比多增1.04萬億元。
在微博上看到的這個圖片，雖然不知道對不對，但是也好像有點道理
還在猶豫什麼？一線城市房價上漲風潮將會迅速向全國蔓延！
春節以來，國內一線城市的房價在沉寂多時之後突然爆發，通宵排隊、搶購、日光碟等辭彙再次出現在媒體上，攪動著眾多投資人和購房者的神經。
事實上，自去年開始，雖然實體經濟不振，但房價上漲早已初現端倪。深圳作為此輪房價上漲的帶頭大哥，去年的平均房價漲幅達50%左右。
雖然部分投資者和買房人將此視為個案，但春節期間，上海、北京、杭州等城市房價突然大幅上漲讓錯失買房時機的購房者痛心不已，也讓抓住購房時機的人暗暗竊喜，真是幾家歡喜幾家愁。
在此之前，市場上多數人還並不看好房產投資，尤其是前幾年的大幅上漲和緊接而來的樓市蕭條，讓市場對樓市整體信心不足。
去年國內GDP漲幅十幾年來首次低於7%，PPI連續下跌若干年，煤炭、鋼鐵、建材、有色金屬等工業原材料和大宗商品價格一路走低，CPI一直處在在低位，除了部分新興行業外，大家普遍感到生意不好做了，錢不好賺了。
再加上近期人民幣匯率的貶值和股市的高位下跌， 媒體主流論調都認為房價過高、漲不動， 房價泡沫論、拐點論、崩潰論甚囂塵上，日本、香港樓市曾經泡沫破裂的陰影籠罩在市場交易者的心頭。
然而市場就是這樣，總喜歡與多數人做對，往往在眾人極度悲觀中爆發，在眾人瘋狂中收場。當大多數人還在以為深圳的房價上漲只是個案時，漲價風潮已迅速蔓延至其他一線城市。
房價為什麼突然上漲？
主要原因:持續寬鬆的貨幣政策。
08年金融危機以後，世界各國實施了超寬鬆貨幣政策，有的國家將利率降到零，有的將量化寬鬆政策常態化，甚至個別國家出現了負利率，如同印鈔，向市場釋放了大量的基礎貨幣。
08年金融危機以後，在當時的特殊條件下，我國實施了四萬億工程。之後，我們看到，作為市場利率重要標杆的餘額寶利率在2013年突破6%以後，經過央行多次降准降息，其利率一路下行，與此對應，股市尤其是創業板走出了一輪大牛市。
利率是資金的價格，寬鬆的貨幣政策為市場提供了廉價的資金。
但為什麼房價一直到現在才爆發？應當看到，雖然這幾年實施了一系列的寬鬆貨幣政策，但房價沒有立刻上漲，究其原因，是整體經濟去槓桿、去庫存、去產能還沒有結束，以國際石油為代表的原材料價格一直下跌，通脹前景不明朗，大量的資金沉澱下來，並沒有激發起有效的信貸需求。
打個比方，如同用抽水機給菜園子澆水，之前寬鬆的貨幣政策只是提供了充足的水源，但抽水機並沒有通上電，再多的水也不能緩解旱情。
寬鬆的貨幣政策具有累積效應。在實施了一段時間的寬鬆貨幣政策之後，房價會在某一個時點突然加速上漲，如同抽水機接通電源一樣。
當然，房價的上漲還有其他原因，如大城市持續的人口流入，土地供給的緊張，美元升值周期的反轉，資本外流的減緩，大宗商品價格的上漲，歐洲主權債務危機的緩解等，都是影響房價的重要因素。在此，不一一介紹。
一線大城市以外的其它城市房價會上漲嗎？
炒過股票的朋友應該都知道，當一輪上漲行情開始時，通常是由盈利能力強、資產質量高的個股率先發力，帶動其他個股紛紛上漲，最後可能是垃圾股升天。
為什麼會產生這種情況？因為這涉及到估值窪地效應。打個比方，A公司與B公司屬同一行業，當A公司股票價格翻番時，B公司沒有理由還在原地踏步吧！
同樣的道理，如果菜市場肉價快速上漲，將會帶動雞蛋和蔬菜價格上漲。
如果將這個道理套用到房價上也是一樣的。打個比方，本來A打算在上海買房，但上海的房價突然上漲，A無力支付如此高價，只好退而求其次，轉而到蘇州買房，帶動了蘇州房價上漲。在蘇州工作的B面對房價上漲也是猝不及防，只有到周邊買房。另一個打工的C只好回老家縣城買房，畢竟孩子上學方便。
從而形成了房價向其它地方蔓延的趨勢，過去幾輪房價上漲都遵循這樣的規律。
當然，各地的發展水平不同，上漲的幅度肯定參差不齊。一個人口不斷流出的西部小縣城，其房價漲幅肯定不能與人口流入明顯的東部大城市相比。
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轉載請聯繫本人，未經本人同意嚴禁轉載。除去行政定價，市場定價的邏輯是主要從供求關係出發的，而房地產市場化的今天自然適用供求模型來分析房價。
關於供需先舉一個簡單例子，在一個小鎮內，原有100套一模一樣的房子和100個購房者，這個時候雙方都願意以100萬的價格成交一套房子，此時市場相對均衡。然而世事從來都不完美，其實購房者的數量已經從100個增加到了150個，但是房子依然只有100套。於是，這150個人中必然有人為了能夠買到房子出價比100萬更高，而賣房子的人當然希望賣得越貴越好，因此市場對均衡價格就上去了，比如達到了120萬。然後小鎮上一部分可售房源根本不具備轉讓條件，小鎮的實際可售房源從100套減少到了70套，而此時小鎮的購房者仍然有150個，供需的缺口變的更大，於是房子就更加值錢，市場的均衡價格變得更高了。也就是說供給不足或需求強勁都會導致價格提高。分析影響房價的要素如人口、土地供應等等都是通過影響「需求」或「供給」，從而調整了均衡價格。－－－－－－－－－－－－－－－－分割線－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－2015年在330新政等一系列救市政策刺激之下，各大房企去庫存壓力大大減輕，到了2016年初，房價穩中有升當在預料之中，只是沒有想到星星之火可以燎原，迅猛發展以致於失控。具體來說，影響上海房價的主要因素有：供給方：1.新樓盤供應：2016年上海樓市1月份新開盤17個，二月份預開盤24個，按慣例這兩個月都是房地產的淡季，且其中大部分樓盤都位於城郊，內環中環內開盤數不到10個，由此階段性供給不足成為了引爆樓市的導火索。2.土地出讓：近5年來，在政府長期打壓樓市的方針籠罩之下，房地產公司拿地的能力和動力均不足，導致可經營土地減少，從而使得供應量不足。3.貨幣政策：一是降低存款準備金率（放在中央銀行的存款準備金／存款總額）降低意味著中央銀行允許商業銀行相應減少存款準備金，此消彼長，銀行增加了放貸資金；二是下調基準利率，貸款利率雖然會在基準利率的基礎上上浮，但是由於基數低了，相應的利率也就降低來。因此市場資金充裕，利息負擔減輕，貸款者更容易以低成本拿到資金。無論是對需要融資的房地產相關企業還是需要按揭的個人購房者，都是利好需求方：1.剛性需求，改善性需求，投資性需求：剛性需求巋然不動，無論是2萬均價還是8萬均價，他都會傾舉家之力背回一張房產證，而改善性需求，投資性需求伺機而動，時機是他們考慮的首要因素，改善性需求翹首以盼，盼到了較大力度的支持政策。而投資性需求，在其他投資渠道比如股市中一次次被騙財騙色的慘痛經歷相比，房子雖然動用資金大，但不失為少干30年的好法子，尤其是當下的時間，一個星期漲10萬，兩個月漲40萬，半年漲100萬，這都不是夢，去哪裡找投資回報率這麼高的品種？！2.貨幣政策：見供給方分析。3.財政政策：對改善性需求是大利好，一是330新政，兩年以上的普通住房轉讓免徵營業稅，二套房的首付比例從原先的60%降至30%－40%（根據認定不同），也就是說一套300萬的房子可少交稅費約17萬，首付少付60-90萬；二是契稅新政，非普通住房的契稅從原先的3%下調到1.5%，也就是說，一套300的房子，相比原先可少交契稅4.5萬。老房子的轉讓成本和新房子的購置成本都降低了，這些新政都有效地助推了改善性需求入場，盤活了二手房市場也帶動了一手房市場。4.「買漲不買跌」的正反饋效應，以及中介，媒體的推波助瀾：本輪樓市由階段性供給不足，救市政策引爆，把許多觀望的潛在的需求都轉化成了有效需求，從而推高了房價，高企的房價更增強人們購買的信心，從而又催生出了新的需求，需求再推高房價，有新聞甚至報道，過路的看到交易中心排隊的長龍也順便進去買了兩套......以此往複，螺旋上升；而中介的推波助瀾效應明顯，比如一套500的房子，中介告訴房東，當下的市場，他能用550萬幫他賣出去，要求提高提成，房東自然樂意；媒體的大肆渲染也在為這個火爆的樓市添薪加柴，通過電視，微博，微信各種傳播渠道，上海樓市陷入的瘋搶狀態，不出三天，圖文並茂已經傳遍全國，人作為一種社群動物，是容易被感染的，普通人聽來不過成為街頭巷尾的熱議談資，與潛在需求有關聯的人很快也被帶動為實打實的購房者。多軍看漲，空軍看跌。這又是一場一年一度的多軍vs空軍的嘴炮對決年經戰。
多軍想著核動力印鈔機滾滾向前，地皮賣完，人口湧入。
夜不能寐，汗流浹背。砸鍋賣鐵也要入一套魔都房產。看著憋著不買房的空軍，像庫克船長看著毛利人一樣，大寫的看不懂。空軍們看著一出出和15股市雷同的鬧劇；
看著國家開始哄人入場。回憶起血淋淋的香港東京例子；再加上近段時間微信上左手倒右手、老公倒老婆的段子，綠皮中介被扒光底褲。向多軍奮力嘶吼事實真相，勸他們回頭是岸。好比兩軍對壘，前一夜。一方是浩浩鐵騎，一方是強弩堅兵。
兩邊主帥在賬內輾轉反側，思索著同一個問題。「你說，對方tm怎麼就不害怕呢？」不如多軍承擔房價暴跌，國家經濟崩潰，還不起貸款苦哈哈過日子，
甚至負現金流跳樓的後果與可能性。空軍承擔租金連年提升，夫妻居無定所，孩子不能讀書的後果與可能性。
但是積攢本金，等待暴跌抄底。不如兩方握手再見，不再聲嘶力竭。
若有緣，一做房東，一做房客，還能情深意重一場。————
剛在評論區被情緒豐富的鍵噴俠糊了一臉，清理一下慘案現場。
為什麼用這個角度回答，也是因為房事太敏感，個人遭遇綁架了理性判斷。外地不明情況群眾，看著自己二三四的房價與一線的房價差距。怎麼都無法理解。
上海無房空軍居無定所看至指數攀升，等著暴跌抄底。小白領背著巨債，沒有艦隊配置，一隻孤船，隨時有被顛覆至海底的危險。四五套的小地主沉浸在多倍槓桿的起落下。有時一覺睡醒，身家50w上升。有時滯漲，半年無聲無息。漫長的等待與短暫的驚喜交替作用，心魔頓生。一百套的炒房客頭頂懸著達摩克利斯之劍，隨時等著天誅，一旦落下，萬劫不復。當這些事情發生在每個人身上，就無法理性看待問題。也是我為什麼前半段勸大家，握握手，洗洗睡。
我這個時候，來回答下2016 年初上海房價大漲的原因是什麼？
1、政策給到了大量積極信號。包括土地供給，城市地位，基尼係數。
2、通脹。沒有別的好的投資渠道。3、上海土著實在太有錢。開始覺醒，需求被引爆。4、年後，經歷了年夜飯的家庭議會，每年這個時段都本應是爆發年。5、外圈房的價格，換算成還貸能力，卡在了平均工資的點上。大家開始小跑開始趕末班車。房東跳價嗎？一年365天，一直跳價。區域內供小於求，看房的房客一多，就跳，沒商量。
交易中心，說實話，365天每天都排隊。二手房交易那麼多繁瑣的步驟，去那麼多次。上家下家+中介一群人，往往就辦一件事。不排隊就怪了。日光碟奇怪嗎？不奇怪，拿新聞報道的瑞虹來說，瑞虹開得價格很良心，因為瑞虹有12期，開的是6期，年終要開7期，價格10w的盤才開8w（也是為了給後面的盤定價）。距離陸家嘴開車5分鐘的8折豪宅全上海拉不出300個家庭買？總的來說，目前的跳價，漲價場景，15年來一直上演，不奇怪。倒是目前的媒體，有一絲絲看空的味道。刻意為之還是小編自己上的，就不知道了。這幾天，陸續收到十幾條簡訊，發信方包括銀行、保險、P2P、基金等行業，內容大同小異，都在推介理財產品。
第一反應是「市面上錢不夠用了？」
按照正常邏輯，沒錢了，必然是在哪裡有消耗。
比如消費？此番春節回家，傳統產業一片哀嚎，連除夕夜12點的煙火，也比往年清淡了許多。經濟下行的年代，就算沒影響到消費者的總資產，消費意願也必然有所下降。
比如股市？我眼睜睜看著關注的股票，從六十幾點跌到二十多點，這只是開年來股指行情的冰山一角，在G20峰會缺少驚喜消息的情況下，不至於有大批人籌集熱錢，準備入市吧。
再來是樓市？近來上海房市火爆，賣房者坐地起價也是常事。去年末，中央制定了「去庫存、去槓桿、降成本、補短板」的政策，實行了央行降低首付成數，三部委降低契稅等舉措。對於不被看好的房地產來說，倒是個利好消息。
於國家層面：假如雷鋒做壞事呢？
我們假設有這麼一個人物：雷鋒。他是徐匯區某小學的一名少先隊員，根苗正紅，成績頂尖。自小良好的教育環境，讓他在文娛體育，各類競賽中大出風頭。市三好學生，國家少先隊員標兵的稱號，對他來說是信手拈來。優秀如他，經常吸引到教育台的記者前來採訪。這不，此番班級獲得先進集體稱號，學校新學期招生大受關注，他起到功不可沒的作用。因此，班級同學都搶著與他交友，也自然有不少人暗戀他。
看著紅領巾在胸口冉冉發光的他，班主任也不自覺以他為傲。
就在一切順風順水時，有人打小報告，說雷鋒欺負班級弱小同學。一開始，班主任覺得是「槍打出頭鳥」，雷鋒遭人眼紅了，也沒放在心上。後來接二連三有類似的舉報，班主任意識到問題的嚴重性，暗中調查，結果讓他大為惱火：雷鋒仗著在班上一呼百應的地位，與幾個有權有勢的人結黨，呼喝班上不起眼的人打下手，稍有不滿，呵斥責罵也是家常便飯。
冷靜下來後，班主任意識到自己有兩種選擇方案：
1、 按照學校規章制度，將雷鋒的不良舉動上報學校。這樣做的後果，雷鋒的前途將會受到影響，班級接下來申請優秀集體也毫無勝算，甚至會有媒體藉此事炒作，打出《三好學生欺凌同學，誰之過》的標題，對學校造成負面影響。
2、 暗中提醒雷鋒注意自己的行為，對外大事化小，繼續幫助其樹立標杆的身份。
這裡面，幫助受欺凌同學，譴責雷鋒，叫做正義；繼續弘揚雷鋒同學的正面行為，叫做穩定。最終，班主任還是走了第二條路。
有時他會想，也許早點給一帆風順的雷鋒些教訓，幫助他認識到自己的錯誤，也許對他成長更有幫助，但是，他也快畢業了，要不等他初中班主任來糾正吧？或者，聰慧如他，自己也許能逐漸意識到錯誤呢？
標杆人物一旦建立，就需要維護。因為他的意義，已經不再是雷鋒自己。他可能代表一個班級、一個學校、甚至一個城市的形象。當他的作用已經無限大時，穩定性是否要高於一切呢？
於商人層面：浪費就一定不合邏輯嗎？
十年黃金期，雷鋒順利考入了國內TOP3大學。
假設雷鋒的父親雷芒有一片奶牛場，不知何故，方圓數百里只此一家。雷芒的奶牛場有2000頭奶牛，每月產奶2000噸，這些牛奶供應附近的市民和農民。牛奶售價是每噸500元，每噸牛奶的生產成本是300元。因此雷芒一個月可以賺40萬元。
後來大學就讀MBA的雷鋒對當地牛奶市場進行調查，意在鞏固供需理論，在一個月的考究之後，向父親雷芒提議：
「父親啊父親，你每個月起碼少賺了130萬元。設想，2000噸牛奶，一半供應給市民，一半供應給鄉下農民。那麼，我們接下來把牛奶的價格翻兩番，即每噸2000元。對於購買力強的市民來說，牛奶是生活必需品，市民對於牛奶的需求也不會下降。對於購買力弱的鄉下人來說，2000元的門檻會讓他們轉向其他替代品。但只要賣出給市民的1000噸，我們一個月就可以賺170萬元，比原來多130萬美元。
「可這個月我們已經生產了2000噸，多餘的1000噸難道倒掉不成？」
「是啊，倒掉很可惜！但畢竟賺錢才是我們的目的，只能倒掉，才會有人相信你真的打算賣2000元一噸。而且，倒掉牛奶只用一次，我們接下來降低生產力，宰殺掉1000頭奶牛，辭掉部分工人，把多餘的牧場和養牛場租出去，這樣每月的生產成本可以降到30萬，銷售收入200萬，每月純利潤就是170萬元了。」
雷芒聽到之後恍然大悟，做了一件讓人目瞪口呆的事：把1000噸香噴噴的牛奶倒入了海中，然後宰殺了1000頭奶牛，並且將牛奶的價格翻了兩番。自然，雷芒挨了不少罵，可是除了罵，人們也無可奈何。對於窮人來說，唯一的辦法就是不喝牛奶。而城裡人仍然購買雷芒的牛奶，儘管對這樣的大幅漲價也很不滿，可也沒辦法，方圓幾百里只有雷芒一個奶牛場。【案例原理取自《壟斷理論》，未改編版故事人物為湯姆和傑瑞。】
房價如雷芒的牛奶，無論城裡人責罵其中泡沫有多大，不可否認的一點，在傳統價值觀作用，投資模式單一的社會背景下，房產是長期且必有需求的行業。
倒掉牛奶就和地產商捂著樓盤不蓋一個原理，供給減少，剝奪了窮人的消費權利，同時又迫使富人支付了更多的貨幣。
這種行為無疑是損失效率，浪費資源的。但只有維持住房價，才能保證背後一系列的行業正常運作。包括前線的鋼筋、水泥生產供應商，後線的信貸、銀行等金融供應商。
於市民：魚和熊掌，不可兼得
再假設奶牛廠所在的鄉間有一名醫，開一診所，每有人感冒發燒，行至其處，針到病除。坊間大爺大媽紛紛誇讚其醫術高明，妙手回春，就差送其「再世華佗」的錦旗。
這次雷鋒下鄉，看其治病周期之短，大感疑惑，試探之，果然違規用抗生素。
勸其鄉親，小病自然調養就好，少打針為妙。
鄉親笑之，「抗生素是么子玩意，能治好病就好。」
又有人稱，「多大事，抗生素我懂撒，多用了會有耐藥性，就這麼幸運，會有大病落在我頭上？」
說罷，鄉親們都歡騰著，氣氛一片融洽，早就忘了那個針頭大點的事。
石油設有地板價，涉及國家安全的資源，政府需暗中托著；而煤炭沒設地板價，政府甚至大談要促進轉型，防止產能過剩，扼制煤礦產業過度發展。上面兩種資源，其實短時間內都是過盛的，但國家對待的態度也大相徑庭。
房產是個很微妙的行業，混雜著石油和煤炭的特點。既關係到國家穩定，又是制約轉型的一個重要因素。
就像抗生素一樣，沒它不行，用太多，萬一出大事了呢？
真的靠自身免疫力挨過一段感冒時期？任憑哪個領導，也不希望經濟下行發生在自己的統治時代。上情下達，投資者不傻，相反，越是動蕩的市場，越給他炒作的空間。「就那麼幸運，最後一個接盤的會是我？」
投資者思考著，看著日進斗金的賬戶，一如打了抗生素隔天好了感冒的鄉民般愉悅。
做過幾個行業的品牌廣告，房地產拖款是出了名的誇張。
知曉一民間老闆，發家於全球動蕩地區，他有一習慣，能拿真金白銀的，絕不接受財產抵押。
「在手的錢才是錢，否則都只是數字。」
這句話，從很多高管或者小老闆嘴裡聽過。對於一直有也不得不有危機意識的他來說，荒年時代，大概只有手中有糧，才能做到心中不慌吧。
央行其實是明白的：價格永遠是一個貨幣現象。
食品價格在1月和2月確實在飆升。以前海批發價格指數為標尺，豬肉去年12月同比大約是15%，今年1月和2月前半月已經迅速上升到了25%和38%；22省市豬肉價格1月和2月已經到了35%和56%。蔬菜去年12月為13%，今年1月和2月前半月到了17%和37%。媒體關於節假日期間天價菜的報道也出來了，有關部門解釋為菜農返鄉，但問題是，價格上漲是超越季節性的，菜農哪年不返鄉過年啊？
食品價格為什麼上升這麼快？儘管很多人以節假日因素、天氣等理由來解釋食品，但如果我們以廣義貨幣供給M2來看一下不難發現，它的回升（2015年二季度後）與這輪食品價格的快速上漲基本上是同一過程。
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同樣道理的還有房價，就是央行四季度貨幣政策執行報告里說的房價。目前一線城市房價環比還在快速上升。而從經驗規律看，M2拐點依舊是略領先於房價拐點，目前二者同處於上升期。......所以弗里德曼說的「價格永遠是貨幣現象」真的是真理。推薦閱讀：
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