商品房七十年產權，七十年後怎麼辦？

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按照國家的規定產權是永久的，土地是國有的，那商品房七十年以後難道還要繼續繳納土地使用金之類的費用？

這兩天看新聞說，「溫州一批二十年的產權房土地使用權到期，被告知須按房產三分之一的價格續期」。

身邊的小夥伴們紛紛表示有些看不懂了：

下面這位大叔甚至出現了上火、胸悶等一系列不適狀況：

小夥伴們請扶樓上這位大叔一把，咳咳，有關土地使用權到期的事，小編細細分析給您聽。

購房時，購房者到底從開發商手裡買來了什麼？

的確，房屋的所有權歸購房者所有。可是，房屋和承載房屋的土地，是兩個東西，相應的就會有【房屋所有權】與【土地所有權】兩種權利。

● 【房屋所有權】歸購房者所有，不會過期。

至於土地所有權，這裡面可就有學問了。

● 我國城市中的【土地所有權】歸國家所有。《憲法》第十條、《物權法》第四十七條均規定，城市的土地歸國家所有。

可是，如果房屋的所有權是購房者，土地的所有權卻是國家，那麼在國家的這塊土地上修房子、蓋房子等使用土地的行為，難道沒有侵犯國家的土地所有權么？

土地是國家的，咱老百姓還能不能用了？

為了避免上面這種情況，法律創造了一種權利叫【土地使用權】

國家將這塊蛋糕的一部分切分出來，分給房地產開發商。這切出來的一大塊就叫【土地使用權】。

顧名思義，有了土地使用權，開發商便可以合法地實際使用這塊土地。

在上面蓋樓盤賣給大家，順便賺個盆滿缽滿，再順便上個市，走向人生巔峰。

所以，購房者從開發商那裡買來的，不僅有【房屋所有權】，還有【土地使用權】。

這也是我國《物權法》第一百四十七條所說的「房地一併處分原則」：

細心的小夥伴已經發現了：這樣一來，便出現了【所有權】與【使用權】相分離的現象。

通過房地產開發商「拿地」「造房」「賣房」的這一系列過程，土地使用權便從國家手上轉移到了開發商處，再轉移到了在城裡買房的芸芸大眾手上，這其中，有你也有我。

我國既要確保土地公有制不動搖，又要發展具有流通屬性的商品房市場經濟，便採取「使用權與所有權相分離」的做法。

此次「溫州恐慌」，不是房屋所有權出了問題，而是土地使用權背後折射出的兩個關鍵問題：

第一，土地使用權是有權利期限的，一般多為七十年，到期以後怎麼辦？

第二，開發商從國家那裡取得土地使用權，是需要交錢的，這筆錢稱為「土地出讓金」，土地使用權到期後若想續期，還需要續交出讓金嗎？

法律不想說

一般商品房的土地使用權期限為70年。

一些地方曾出台過某些靈活性的地方政策，出讓了一批使用權期限為25年或50年的土地，而此次引起關注的溫州20年產權房便屬於後者。

但這一次，現行法律恐怕（又）讓大家失望了。

《物權法》第一百四十九條規定：

至於自動續期是否意味著不用辦理任何手續？

是否需要重新繳納土地出讓金？

不繳納相關稅費的法律後果如何？

國家會不會把土地及房屋收回？

原來地方上出讓的一批20年、50年的住房建築用地使用權，在《物權法》頒布後自動展期為70年嗎？

其實，一個具有正常法律思維、系統地學習過法律的人，一定會意識到上述問題的存在；

參與立法工作的法律界大佬也一定會對使用權到期後的後續問題有所思考。

《物權法草案》四審稿和五審稿中均有這樣的表述：

「土地使用費」一詞，躍然紙上。然而，六審稿草案中類似的表述再也沒有出現。

現行《物權法》中也沒有類似表述，而是選擇了不回答此問題：

一部是《城市房地產管理法》，頒佈於1994年，2007年人大常委會對其中涉及城市房屋拆遷的部分進行了修訂；

另一部是國務院的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下文簡稱《暫行條例》），發佈於1990年。

翻開《城市房地產管理法》第22條：

《暫行辦法》則祭出了三板斧，用39、40、41條三個條文強調「不交錢就收回房屋」的強硬立場：

土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。

土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理註銷登記。

土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。

需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

90年制定的《暫行條例》和07年頒布的《物權法》之間的效力問題，還有待學者進一步探討。

不交錢，政府真的有權收回房屋嗎？

屆時政府恐怕不會強硬冒犯民意動用《暫行條例》。

從溫州事件不難看出政府的態度：

既然房產稅收不了，出讓金是收定了！

關鍵在於：

收多少？

「三分之一」與「1.26%」

就在溫州划下三分之一房價為出讓金的這道線時，有網友翻出了今年三月份新浪樂居的一則報道：

在4月1日深圳實施新的評估價之後，該小區評估單價為4 .4萬元，即評估總價為354.5萬元。

將50年展期為70年，花了44940元，大概占原房屋價格的1.26%。這與溫州的「三分之一」形成了鮮明的對比。

4月19日晚，深圳市規劃和國土資源委員會突然在微博上發文，對一九九五年九月十八日以前出讓的土地使用權續期問題作出決定：

1994年，《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》中規定的土地使用權最高使用年限為50年。

直至1995年9月15日，深圳市人大將土地使用權最高使用年限修改為70年。

繼「1.26%」之後，深圳又送出了一份「禮包」。

溫州沒有學深圳，深圳卻很可能學了香港。

其實，香港地區的土地所有權制度與我國類似：

香港《政府租契條例》、《新界土地契約（續期）條例》等法律規定：

經過折算大多數情況下只有年租金的1.5‰、市場地價的0.1‰。因此，續交費用只具有象徵意義。

在續交土地使用權出讓金一事上，深圳政府很可能在「香港模式」與「溫州模式」之間來回搖擺。

四萬多元的出讓金也許並不少，但和深圳的高房價相比，則顯得不那麼刺眼。

國家層面勢必要對出讓金問題進行進一步決策規劃。

而溫州的二十年使用權到期事件，則將未來的問題提前上演。

在最終國家政策出台前，各地地方政府倒向香港模式？還是溫州模式？

http://weixin.qq.com/r/Y0RbQ7zEnuHhrfgg9xFx (二維碼自動識別)

首先，70年指的是國有土地使用年限，而非房子年限。

其次，國有土地使用年限有關規定：

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，住宅用地土地使用年限為70年；工業用地土地使用年限為50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地土地使用年限為50年；
商業、旅遊、娛樂用地土地使用年限為40年；綜合或者其他用地土地使用年限為50年。

《城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。

《物權法》也明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

第三，根據現有法規及政策可知，住宅建設用地使用權屆滿自動續期，且不用交納土地使用權出讓金。

對於其他商業用房，如商鋪，則沒有明確規定，在土地使用權年限屆滿後續期時，是否交納土地出讓金。

先來看看我國《物權法》對於房屋和土地所有權的法律規定：

1、個人購買的商品房，屬於個人財產，擁有所有權：

《物權法》第六十四條：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

2、對於房屋所在的土地，沒有所有權：

《物權法》第四十七條：城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。

但是，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

那麼問題來了：

在我國，土地是國有的，所有權屬於國家，我們購買完房子，雖然擁有房屋的所有權，但只擁有土地的使用權，而且土地使用權是70年，那麼土地70年期滿怎麼辦？

無期限的房屋所有權與有70年期限的住宅土地使用權產生了矛盾，因此《物權法》改了新的規定：

《物權法》第一百四十九條：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

這也就意味著，住宅土地使用權到期後，自動延長至地上建築物的住宅壽命終止（也就是拆遷）

而《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第四十條：土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理註銷登記。

第四十一條：土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

因此，70年到期，是需要繳納土地使用權出讓金才可以繼續居住的，但是具體繳納多少錢，現在還沒有具體的規定，但是強行要求以當時地價的土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，肯定會影響社會穩定。

筆者認為最終的解決路徑有可能有這樣幾個：

1、一次性繳納少量土地出讓金。（免費的可能性不大）

2、或者每年徵收地租（效仿香港），

3、以每年徵收的房產稅代替一次性徵收的土地出讓金，在房產稅全面開徵以後，對「續期」的土地使用權不再徵收出讓金。