2016 年全國房價會呈什麼趨勢？
2015即將過去，2016即將到來。
2016已經到來，中央一波流出了大量政策，瀋陽更是瘋牛陣里的急先鋒。一線城市已經出現瘋狂上漲，我所在的三線城市的某個中意樓盤從春節前到2.29日，漲了10%。買或者不買，更甚者，賣還是不賣？相關問題：2017年全國房價會呈什麼趨勢？ http://www.zhihu.com/question/49504453
轉盧俊：樓市中的真流氓出現了？
今天顧村出了一塊地，信息是這樣的 寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊最終由財主信達拿下，溢價率高達303%，在意料之中；樓板價高達36962元/㎡，也在意料之中。 扣除5%（7600㎡）的保
今天顧村出了一塊地，信息是這樣的
寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊最終由財主信達拿下，溢價率高達303%，在意料之中；樓板價高達36962元/㎡，也在意料之中。扣除5%（7600㎡）的保障房後，實際樓板價達到38841元/㎡；若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），實際樓板價高達45427元/㎡；不過不知道為啥，我感覺這一次所謂的刷屏沒有想像中那麼猛烈嘛，可能是樓板價沒有到非常高的程度。當然也有可能對類似套路的宣傳方式也感到一點麻木了所以今天我就不聊土地了，聊聊這家開發商，最近做了幾件事情非常蹊蹺百度百科上有關於信達地產的介紹，全文是這樣的信達地產的大股東是信達投資，信達投資則是中國信達資產管理公司的全資子公司。信達資產管理公司是國內第一家專門處置不良資產的專業公司，成立以來，累計收購、管理各類不良資產1萬多億元，資產涉及國家開發銀行、建行、中行、工行、交行、上海銀行、深圳商業銀行等多家銀行，其中建行最多。所以業內我們都有這樣一句玩笑話說：別說央企國企有錢，信達什麼都不是，但是他卻是錢本身不過說實話，信達這家企業我以前還真不知道，直到去年的下半年的時候。2015年至今，信達地產通過公開招拍掛新增9宗地塊，其中7宗是地王
廣州天河地王；合肥濱湖地王；上海新江灣城地王；深圳坪山地王；杭州單價地王和總價地王；然後就是今天的上海顧村地王我們來看下信達瘋狂的拿地行為——2016年1月，這位兄弟豪氣的以36679.58元/平的樓麵價刷新杭州地價紀錄——2015年12月22日，信達地產與龍光地產鏖戰100多輪，27200元/平的樓麵價拿下，成為深圳新的住宅「地王」。——2015年11月25日 ，又是信達以實際樓麵價超過61000元/平的驚天價，刷新上海地價新紀錄。——2015年7月28日，信達在合肥以91.07%的溢價，樓麵價7295.45元/平成為合肥濱湖區單價地王。——上個禮拜，杭州總價地王就是信達創造，123億，樓板價21576元/平米——然後就是今天看到了趨勢了吧，這哪是在拿地啊，這簡直就是在撒錢的節奏啊但是更加詭異的是，這家企業在2015年之前，幾乎都是默默無聞的開發三四線城市低端項目的
查了些背景資料這家開發商過去做的項目基本上是建設銀行各種渠道拿到土地的再次開發，共有在開發和待開發項目35個，總佔地面積300萬平方米，可開發建築面積510萬平方米，這其中約78%的土地是在2001年-2006年獲得的，成本極為低廉。2008年，信達地產賬面存貨61.97億元，可開發面積510萬平方米，由於存貨中包括土地儲備、在建工程及已建未售的樓盤，由此推算平均土地成本最多不超過1200元/平方米。有沒有發現，前後的信達有著巨大的差別，差別大到好像不是一家企業但是哪怕是現在的一家企業，現在的一些行為也非常的不尋常首先是布局方面，我們看到半年的時間，信達進入的城市非常沒有規律作為一個之前一直在三四線城市開發的企業，想要進入一線城市是所有房企的目標，而且選擇上海和杭州的節奏也很清晰，是想以長三角為基點作為正常的布局手段但是布局杭州上海的同時，也布局了廣州、深圳、合肥！這樣的節奏有點讓人摸不著頭腦第二個是姿態杭州那塊總價地王，本來是準備和萬科聯合拿地開發，但是到了最後舉牌的時候，直接無視當初萬科給的價格底線，硬生生的往上舉。比萬科當初預期的總價範圍要超過十億。我想好歹人家是專業的，對於地價的判斷相對理性，你拿地這樣的節奏已經不是自己有錢沒錢了，而是你尊不尊重合作夥伴的意思了
不過信達好像無所謂，拿到地萬科不和他合作，他轉頭和別人合作去了更奇怪的來自第三個邏輯點拿了地王喜歡找別人合作，自己是大股東，但是操盤全權交給對方拿了地王找別人合作也情有可緣的，畢竟自己沒有做過高端項目之前拿的地塊，一二線城市基本上都是選擇和其他企業成立投資公司，然後聯合開發。
最為典型的就是屬於新江灣這塊地了，信達拿了地之後，又去勾搭第二名泰禾，一起來開發這塊地但是對於這個項目兩家企業分別佔多少百分比都是沒有說的網上找了一張圖，比較好的解釋了這個很明顯，這個項目的核心主題是坤瓴投資，佔80%的比例，而坤瓴投資的80%來自信達，另外加上信達銀泰的20%，所以這個項目實際上的大股東還是來自信達，而且是絕對大股東
但是項目的操盤這一塊，包括產品規劃，施工建設，後期銷售這一塊，全部都是由泰禾團隊來進行新江灣這塊地的整體規劃也出來了，其丑無比做的真的跟棺材盒子一樣
為了實現溢價率，做了標準的高低配的產品，通過別墅大量的偷面積來支撐後面要賣8萬的價格所以此時此刻，信達已經完全退縮成一個財務投資者碼字碼到這裡的時候我開始好奇了，既然信達無意真正的去開發操盤項目，那麼為什麼要拼盡全力去和大家搶地。就拿新江灣這塊地來說好了，你信達直接投資給泰禾不就好了嘛，這樣還能控制下地價，你的投入產出比可能還會高一點那麼為什麼信達一定要創造一些地王給自己增加難度呢我把信達的背景再深挖了一下
有這樣一篇文字很有意思裡面有這樣一段文字
信達資產管理公司正是財政部創建的，也是最近在香港IPO成功湊集25億美元的受益方。基於總資產規模，信達比任何一家中國信託公司大超過15倍。在過去的3年半時間裡，信達的業務已經開始偏離這個模式。除了從銀行和其它金融機構那裡購買壞賬，信達還一直直接從非金融企業那裡購買囤積不良債務資產。信達的招股書顯示，60%的不良應收賬款可歸類於房地產部門。這裡釋放了兩個讓人不安的訊號第一，房地產資產在行業報表裡已經屬於不良資產
第二，但是財政部卻授權信達大肆購買這樣的不良資產但是作為企業，不論怎麼樣都能盈利，信達能夠這樣大肆拿地投資企業的底氣來自於
異常低的借款利率
這個利率有多低，低到你想像不到紅色這條線就是信達借款利率水平，只有2%
其他房企，基本的借款利率都在6%-8%左右，很優秀很優秀的能做到4%這樣的財務成本才決定了信達可以這麼任性可以去拿地的核心原因。這幾乎不是支持你開發房地產了，基本上等同於送錢給你開發項目了為什麼金融機構會向信達提供如此廉價的貸款呢？一個可能的解釋是，信達與財政部的緊密關係使其享有很低的信貸風險。換一句普通點的話來說就是：所謂的不良資產，也就是房地產其實並不盈利，能夠產生盈利的是信達獲得的異常低的資金水平我們可以感受下財政部往各個項目上輸送的血液今年1月7日設立的寧波匯融沁譽為例。該基金的投資標的是深圳信達置業開發管理的深圳達菲地產項目，基金計劃籌資15.02億元。其中，中國信達認繳10.5億元成為優先順序和次級LP，信達地產出資4.5億元作為劣後級LP。
也就是說，通過匯融沁譽這一夾層基金，信達地產用4.5億元撬動了「信達系」合計15億元的資金，共同開發旗下項目。信達地產出資7億元，參與認繳一個總資金量為51.01億元的「深圳城市發展基金」，並表示此舉「有助於鞏固公司對華南區域的戰略投資布局」。這個基金由中國信達發起，旗下的6家「信達系」公司參與其中，未來投資項目時將再下設子基金進行運作，主要針對深圳的特點，用於城市更新改造、房企併購、在優質地段拿地等。2015年以來，信達地產頻繁地與母公司中國信達及「信達系」公司發生關聯交易，據統計，通過公告披露參與的「信達系」夾層基金就有7個，其中4個的資金投向信達地產自身開發的項目。還有信達投資的項目地圖對於投資以及金錢輸送方向，幾乎是沒有邏輯沒有方向沒有標準的，但是就是鋪設的面非常非常廣
信達高速擴張還不僅僅在項目上，從他的企業槓桿率上來看也能看出一二信達地產的負債率已經突破國企80%的紅線。根據公司2015年三季度財報，截止到2015年9月30日，信達地產的負債率高達83%，比2014年末的78%增加5個百分點；公司賬上貨幣資金為58億元，並負有高達240億元的流動性負債，而且短期借款和一年內到期的非流動性負債達到138.13億元。2015年11月，信達地產第十屆董事會第九次（臨時）會議上，公司管理層表示，董事會於年初授予的40億元「基金投資額度」在8個月內花掉20多億元，額度內僅剩6.84億元，因此申請追加至80億元，用來進一步推進金融地產業務，以及通過基金形式為一線城市獲取房地產項目提供更為靈活的融資安排。這一申請很快被通過，可見公司高槓桿擴張的金融地產戰略並未動搖。
寫到這裡，我們可以看到一些端倪信達在財政部的授權下，激進拿地，炒出大量的地王項目，然後仰仗著不可思議的低息利率來苦苦支撐著盈利模式尋找合作夥伴，給予他們不大的股份但是絕對大的權力手段，讓他們操盤，信達只負責輸送血液，讓一個個地王變成真的樓王高價賣掉
所以是不是可以理解為現在的當下：這個行業需要創造一個個地王，然後高價的變現，不論真的賺不賺錢信達是流氓么，好像只負責製造樓王，不負責生產銷售，甚至連是否盈利都不在乎那麼信達的底氣哪裡來的呢後面的話，我不敢再說下去……....分割線....再轉：中國樓市：地王瘋狂作者: 童大煥一線城市郊區地王瘋狂。有人在忽悠房價因此暴漲。但如果仔細分析一下這些地王，可能會讓人脊背發涼。一個可以確定的基本判斷是：這些地王不管有多麼不合常理與邏輯，地王背後的資本都不傻。他們比普羅大眾聰明多了，掌握的信息和資金也多多了。了解一下地王背後的資本，比地王本身更讓人吃驚。智谷趨勢轉載劉曉博《深圳新地王，誰才是深藏不露的真買家》時改了標題為《當下樓市最大的秘密：所有地王都是「一家人」》並加了按語「智谷君語」：（2016年）5月份中國共出現69宗地王，可謂不折不扣的瘋狂地王月。從上海到深圳，央企出手闊綽，令人瞠目結舌。昨天（6月2日）深圳冒出的新地王，表面上講述的是一個新故事，拿下土地的居然是兩家名不見經傳的企業。但經過層層挖掘，你才會發現當下樓市最大的秘密：所有地王原來都是「一家人」。這「一家人」是哪家人？深圳（龍華）的新地王，跟上海剛剛誕生的「周浦地王」和「顧村地王」一樣，後台都是實力雄厚的央企！有人說，目前市場的地王製造者基本都是「上市公司+國企」。本輪地王有多瘋狂？以最典型的北京延慶為例。6月2日，延慶一地塊出讓，最終天潤誠澤（一級開發）以10.425億元的總價取得。樓麵價4.3萬，是當地房價3.5倍。這已經不是傳統地王的「麵粉貴過麵包」可以解釋。位於北京西北部的延慶對於北京來說，已經是鳥不拉屎的地方。我從地圖上拉了條直線，從復興門到延慶最近的縣界，50公里，直線距離哦。百度曰「縣城距北京德勝門74公里。」按我的超級大城市化理論，北京再怎麼疏散市中心人口，再怎麼搞京津冀一體化，都跟延慶無關。延慶最有才最有錢的人只會削尖腦袋往外跑，北京乃至全中最有錢最有才的人卻幾乎一個也不會想往延慶去。該區域二手成交情況並不活躍，2016年前5個月商品住宅（不含保障房與自住房）僅成交33套，成交均價1.2萬/平方米左右。別墅產品更是僅有9套成交，均價1.3萬/平方米。全延慶歷史上，別墅單價超過2萬的只有37套，普通住宅單價超過2萬隻有1套。超過3萬的歷史只有3套，歷史最高別墅單價3.6萬。如果延慶地王的樓麵價4.3萬是合理的，屆時要賣6萬才保本。按北京三四環房價至少應該是延慶房價6倍（現有價格比較）計算，兩年後延慶地王賣6萬，北京三四環所有新房次新房至少要賣36萬一平米才合理！再往下看，這麼離譜的價格，舉牌資本為什麼志在必得？盧俊《樓市中的真流氓出現了？》給我們分析了一個側面：「2015年至今，信達地產通過公開招拍掛新增9宗地塊，其中7宗是地王：廣州天河地王；合肥濱湖地王；上海新江灣城地王；深圳坪山地王；杭州單價地王和總價地王；然後就是今天的上海顧村地王。信達資產管理公司正是財政部創建的，也是最近在香港IPO成功湊集25億美元的受益方。基於總資產規模，信達比任何一家中國信託公司超過15倍。在過去的3年半時間裡，除了從銀行和其它金融機構那裡購買壞賬，信達還一直直接從非金融企業那裡購買囤積不良債務資產。信達的招股書顯示，60%的不良應收賬款可歸類於房地產部門。這裡釋放了兩個讓人不安的訊號：第一，房地產資產在行業報表裡已經屬於不良資產；第二，但是財政部卻授權信達大肆購買這樣的不良資產。但是作為企業，不論怎麼樣都能盈利，信達能夠這樣大肆拿地投資企業的底氣來自於異常低的借款利率。信達在財政部的授權下，激進拿地，炒出大量的地王項目，然後仰仗著不可思議的低息利率來苦苦支撐著盈利模式。尋找合作夥伴，給予他們不大的股份但是絕對大的權力手段，讓他們操盤，信達只負責輸送血液，讓一個個地王變成真的樓王高價賣掉。所以是不是可以理解為：當下：這個行業需要創造一個個地王，然後高價的變現，不論真的賺不賺錢。信達是流氓么，好像只負責製造樓王，不負責生產銷售，甚至連是否盈利都不在乎。……」這個分析只提供了兩個有用信息：一是屢造地王的信達的財政部背景和非房地產專業背景，二是它收購了大量房地產不良資產。但對於地王的未來前景，這個分析是略顯粗糙和失之簡單的。也許，地王的目的，是醉翁之意不在酒，就像過去一些開發商，先在四周大量囤地囤房，然後舉出一個小面積單價地王，然後趁機高價出貨。至於地王本身是否賺錢，並不重要。當年石油大王玩藝術收藏也是這麼做的。1985年，美國西方石油公司董事長哈默訪問中國時，將陳逸飛的一幅油畫《家鄉的回憶——雙橋》當作禮品贈送給鄧小平。轟動一時。周庄和陳逸飛同時一鶴衝天。在此之前，哈默已大量收藏陳逸飛的作品。問題是，陳逸飛的作品有他的藝術價值在。我們今天的一些遠郊區地王則純屬炒作。而炒作的目的，恐怕已經不是傳統開發商的圍魏救趙聲東擊西賣一點房子那麼簡單，也許在大的國有資金和地方政府合謀下，下著一盤更大的救地方政府、救銀行不良資產的大棋！雖然本人素來討厭陰謀論，但信息不對稱加上以往的種種貓膩，不能不讓人生髮聯想。自稱「財經謊言揭露者」的路瑞鎖《地王背後有一個大騙局？》這樣寫道：「還記得前幾天中央媒體之前警告過地方政府和開發商不要聯手推高房價的文章么？這些價格離譜的『地王』，很有可能就是地方政府為了力保房價而玩出來的煙霧彈。早在2014年，當時大城市房地產價格剛剛有見頂跡象，《華夏時報》的記者，就曾經在新浪房產微信頻道報道過地方政府與央企國企聯手推高房價的貓膩：市場冷淡時，政府會讓國企出面拍地托市，拍出高溢價，其實還是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，賺的只是財政銀行卡上的流水而已。上述深圳房企投資發展部人士透露，有時地方政府也會通過拍高價地，事後返還開發商的模式，來拉高區域地價。」有些企業之所以能承受地王的高地價，是因為之後可獲得接近50%的總地價返還。如果地塊涉及棚戶區改造，地價返還金額更可高達80%以上。深圳金鷹地產營銷總監林曉華表示。湖南省房地產協會首席經濟學家王義高告訴記者，一些定向出讓的土地，實質上早已鎖定開發商，在招拍掛環節，可以一直拍下去，直到拍到為止，反正超過雙方約定的價格而多花的錢，最後政府都會返還給開發商。我親自簽過這種合同，即在拍賣前，協議中明確規定，若拍賣超出合同約定價格，則政府須連本帶利息返還給開發商。深圳某上市房企投資發展部人士告訴記者，通過土地出讓金返還方式，降低了開發商拿地成本，政府賺到的更多是投資和就業，以及銀行賬面流水。按現行做法，土地出讓金收取後，除上繳上級財政部分，剩餘支出使用完全由地方政府負責，國土部門無權干預。由於土地出讓金收益管理處於法律空白狀態，沒有明確的法律規定，也沒有相應的約束，始終遊離於公眾監管之外。除接受一些力度不大的審計外，大多封閉運行。「由於開發商在拍賣前只繳了保證金，多出的土地溢價不需要繳，只需私下重新改合同。『反正財政進賬多少，也沒人查，財政只需按合同收錢即可。』這種手法有十多年了，已經很普遍，土地出讓環節是腐敗高發區。上述深圳上市房企投資發展部人士說，對於分管的官員都要送禮，具體金額看項目大小和利潤，如果開發商賺1個億，送出去一兩千萬也無所謂。」在《一線樓市終於也進入了局部泡沫時代（2016年5月23日）》一文中，我點了郊區地王的名：「今天，當全國限購城市只剩了北上廣深和遙遠的旅遊城市三亞，當天量貨幣放水加上資金無處可去迅速助推環大都市圈和一些二線城市房價暴漲，以及一線城市郊區無根的天價地王頻出，我要說，一線城市、環大都市圈、局部二線城市，也開始進入了局部泡沫時代！」通過以上分析，有三個感想：一，地王是大人物玩的把戲，普通老百姓信息不對稱，看不懂，最好的辦法是以不變應萬變，不跟風。誰要跟風，多半會成為「為國接盤」的接盤俠。當然，你若志在做「俠之大者，為國為民」的接盤俠，是個人自由。二，幾十年的洗腦教育，總有相信政府是全心全意為人民服務、真心實意想降低房價的人。卻不知道，政府，銀行，國企，關鍵時刻打的是誰的算盤。三，即使在互聯網透明化時代，信息仍然嚴重不對稱，政府仍然掌握80%上的信息。掌握信息者，總想利用信息壟斷為自己謀私利。地王現象如此，安慶徐純合案如此，北京雷洋案也如此。這是一種近乎本能的衝動。這就要求人們有大海撈針般打撈真實信息的精神，你撈一點，我撈一點，這個社會才會逐漸透明一點。任何人資源、時間、能力都有限，不能保證所打撈分析出來的信息都是對的，但滴水成涓，百川歸海，總有「四面包抄成全息，百川歸海遮不住」的那一天。房價現象，無非是貨幣現象和國內政策現象的一種集合體現，要預測房價是漲是跌，必須弄懂兩點：1.國內的貨幣現象是什麼樣的；2.政府的意圖是什麼樣的。我們從這兩個方面來分別分析一下。國內貨幣大環境M1（貨幣）=M0（流通中現金）+單位活期存款；
M2（貨幣與準貨幣）=M1+單位定期存款+個人存款+其他存款。
外匯儲備2015年6月份見頂，隨後一直下行，對比M2的增長率，可以很明確的發現，從2015年6月開始，M2增長率脫離一個指數增長函數開始走平，外匯儲備是人民幣之錨，外儲的下降直接導致基礎貨幣供應量的減少，M2增速下降。
進出口都呈現下降趨勢，只不過進口減少的幅度比出口減少的幅度更大，所以順差有時候反而還會增加，這叫衰退式順差
再加上人民幣匯率的不斷走低，貶值的預期又會導致國內資金向國外抽離，使得外匯儲備進一步走低，進而使得國內的基礎貨幣進一步減少。而國內目前的貨幣乘數實際上已經到達歷史高點，通過提高貨幣乘數來增加流通貨幣的供應量空間不大，所以就大的國內貨幣環境來看的話，是通縮。有人可能會說，可以通過無錨印鈔的方式，增加國內貨幣供應量，然而這並不可持續，原因有二：1.無錨印鈔，會使人民幣貶值預期更加強烈，會進一步促使資金外流，從而使得外匯儲備進一步減少；2.不利於供給側改革，會使得過剩企業進一步苟延殘喘，企業債務進一步堆積，從而導致更嚴重的債務問題。所以，無錨印鈔無異於飲鴆止渴，ZF不會持續做出這種行為。
進一步分析5月經濟數據，看看近幾個月的國內貨幣相關數據
近幾個月M1大幅上行，M2增長卻下降，近期，M1和M2的剪刀差越來越大，主要是因為企業活期存款的大幅增加，但是沒有好的投資項目，大量資金沉澱在銀行作為活期存款存在而沒有進入實體經濟中，資金空轉。那為什麼企業的活期存款會大大增加呢？企業活期存款增加，無非兩種途徑：1.定期轉活期；2.新獲得大量的活期存款。通過數據得知，企業定期活期存款是同時增加的，可以看看下圖，而且企業並沒有把定期轉活期的動力
那麼，主要原因就是2了，新獲得大量的活期存款，活期存款哪裡來？政府個人加槓桿，政府加槓桿，數據可以直接從財政部公布的財政支出數據獲得，搜中國財政部，可以看到每月的財政支出數據，從去年下半年開始，財政支出增速大幅增長。而個人加槓桿，主要是把錢拿出來去買房，可以看看下圖。
藍色的線代表個人儲蓄存款餘額，從2015年底開始，大幅下降，主要是拿錢去買房了，居民儲蓄轉移到企業，成為企業的活期存款。
綜上，國內的貨幣狀況是，大方向朝著通縮的方向在發展，ZF加財政槓桿，居民加個人槓桿，現金大量轉移到企業活期賬戶上，然而企業沒有強烈的投資意願，大量資金流在銀行空轉。
ZF意圖
要想讀懂ZF意圖，必須知道一些經濟周期的基礎，下面先解釋一下
首先看一幅圖，下圖為美國1900-2000的GDP走勢圖，時間周期拉倒這100年來看，可以明顯看到，這一百年，美國每單位資本產生的真實GDP的增長平均保持在略低於2%左右，並且沒有波動太大。然而具體細分到每年，我們可以發現，其GDP走勢，是在一條直線上下不停的竄動，有時候波動大，有時候波動小。背離趨勢線的波動最主要是由於信貸的擴張以及收縮，也就是信貸周期：1)長債務周期(50-75年)(the long wave cycles)2)短債務周期(5-8年)，又叫商業/市場周期。
美國1900-2000 GDP走勢圖
短期債務周期與長期債務周期
那中國是怎麼玩的？
上面是典型的西方經濟模式，而中國不這麼玩，由於中國有強大的ZF，敢做美國政府想都不敢想的事，因此就出現了過去十幾年的神奇中國模式。在中國模式中，有一個蓄水池的概念，這個蓄水池吸納流通貨幣和信貸；使過多的貨幣和信貸不會流入民生領域而造成嚴重的物價上升，通過這種方式逆短期債務周期，使經濟持續高速發展。過去十幾年，這個蓄水池主要是房地產，然而作為超發貨幣和天量信貸的蓄水池，房地產業十幾年來持續的資金流入，造成了更嚴重的後果，造成了其嚴重的產能過剩，跨入了長期債務周期中的蕭條期。
由於房地產長期作為蓄水池以阻止短期債務周期造成的經濟衰退，房地產上下游產業（鋼鐵、有色、水泥等）持續擴張，造成嚴重的生產過剩，當房地產行業持續向好，正向反饋能掩蓋很大一部分問題。但現在，房地產行業已經觸及天花板，嚴重的庫存已經遠超需求，當需求反轉，房地產行業常年累積的問題就會爆發。現在我們經常談到的兩個詞，去庫存，去槓桿，去什麼庫存？房地產庫存；去什麼槓桿？很大一部分是房地產上下游產業的槓桿。現在的現狀是，由於需求的反轉，很多房地產上下遊行業每年產生的新增負債已經大於其收益和貨幣的增長，這事實上已經屬於行業的蕭條了，由於涉及的行業主要屬於房地產上下遊行業，所以我給一個詞：局部經濟蕭條。
結合一二月份信貸數據，不難驗證。簡單以一月份信貸數據說明
一月信貸規模：天量的2.5萬億。其中企業長期信貸規模最大，為10600億。這筆錢去哪了？不用思考，肯定是大型國企或者央企，這是中國特色的貸款模式（銀行主要放貸給粗大笨的國有企業，而對廣大的、為中國創造巨大活力的中小企業嚴重惜貸），按照猜測，這筆錢應該主要去了供給側改革相關國企、央企。
知道這些還不夠，還必須讀懂近期發布的一些政策，才能去猜測ZF意圖。
首先看一下ZF近期幾個大的動作：供給側改革、信貸放水、房地產降首付、鼓勵農民工買房
、中國人民銀行發布《全國銀行間債券市場櫃檯業務管理辦法》
其實這些政策，是針對中國目前的局部蕭條局面打出的一套組合拳，我想稱這套拳為債務轉移拳，為什麼這麼稱呼，我們來慢慢探討下。
供給側改革，其目的主要是降低過剩行業槓桿，重組合併其債務
信貸放水：增加過剩行業貨幣增長，但如此大規模的放水政策，必然會有相當一部分貨幣流入民生行業，全民吃通脹，將過剩行業的債務轉移到居民身上
房地產政策：穩住過剩行業收益率。降首付，維持房地產行業火爆，讓居民用未來的財富維持過剩行業的利潤，將其債務轉移到購房者身上。當然房地產同時也繼續作為蓄水池吸納超發貨幣，控制通脹
《全國銀行間債券市場櫃檯業務管理辦法》 ：讓普通民眾投資銀行間債務
綜上政策，看得很明白了，這就是一場針對局部蕭條行業的債務轉移運動。ZF通過增加自身財物槓桿以及居民個人槓桿的模式試圖轉移企業債務，將企業債務轉移到國家以及個人身上，希望企業能在得到相應的資金支持後，出去投資，從而拉動國內經濟的發展，幫助國家走出經濟困境。然而，結果卻是，企業拿到了錢，不肯在國內投資，為什麼不肯去投資？很簡單，投資不賺錢，現在國內的經濟狀況確實差，賺錢的項目少得可憐。倒是有不少企業，出國投資，如果關注經濟的話，最近可以經常聽到說很多大企業收購了某某外國公司多少多少股份，企業的對外投資行為，會使得國家的外匯儲備進一步被消耗，貶值預期會更加強烈，所以最近政策又開始轉向。
結論
分析完國內的貨幣情況和ZF意圖，得知在大的環境下，國內信用是處於由擴張轉為收縮的中間階段，國內貨幣供應會逐步趨緊，那麼房地產作為國內資產，下跌一定是主旋律。然而由於前一段時間，由於ZF試圖通過增加自身財政槓桿和居民個人槓桿來緩解企業的債務問題，進行政策的干預，希望將企業債務轉移到國家和個人身上，導致過去的大半年房價的瘋狂。但是現在，ZF發現此舉並沒有按照期望的路徑發展，那麼政策會如何演變？最最希望的，當然是能在國內挖掘新的投資熱點，並能引導企業進行投資，重新激活國內經濟，而這些投資熱點也就是之前一直提到的戰略新興產業，新興服務業。但是短期想要激活，基本不可能。ZF也不可能主動去刺破房地產這個大泡沫，因為這個就是一顆核彈，爆炸後的結果，誰也不知道會有多嚴重，1998年的海南房地產試驗，就是一個很好的先例，20年過去了，海南三亞的房價也沒有回到那時的水平。所以，增加財政槓桿和居民槓桿的行為會繼續，但是不會向過去大半年那麼瘋狂，在大的通縮環境壓制下，會維持高位緩慢上行or橫在高位，這能解決問題嗎？當然不能，但現在確實沒有辦法，只能拖，拖到什麼時候，拖到新的經濟熱點出現重新激活國內經濟或者別的國家（比如美國）出現大的金融危機，跟隨金融危機一起刺破房地產泡沫，然後以低價的國內資產迎接國際資本逃往中國，重新構築起經濟的繁榮。
所以，對於房地產，幾年內可能出現的狀況有：
1.新的經濟熱點出現，重新激活經濟，房地產繼續繁榮，房價繼續上升－－－－－可能性微乎其微
2.別的大國，經濟出現嚴重問題，引發全球金融危機，中國房地產泡沫跟隨著一起被刺破－－可能性很大
3.國內頂不住通縮壓力，被動刺破房地產泡沫，引發全球金融危機 －－－－－－有可能，但沒2大
所以，要我選擇，我寧可等待，買房投資的話，風險太大，這個生意不合適，自住的非得買的話，能買一線的，不買二線的，能買市中心的，不買邊緣地區的，一起以房子的流動性為第一考慮要素。
當然，我絕對不會認為，中國的房地產會像日本一樣斷崖似的下跌，跌幅也不會像日本那麼大，特別是一線城市，原因有三。一.中國ZF手上的調控政策更多，權利更大，不會任由房價大幅下跌；二.中國城市化還沒有完成；三.中國經濟潛力依然巨大，中國是個大市場，經濟雖然暫時遇到困難，但絕不會因此停滯，科技創新，雖然不如美國，但現在已經緊跟上美國腳步，中國的服務業也將會成為超越美國的存在。所以與其說房價的崩潰，我更願意說是周期性回調，回調周期可能會長達好幾年，一旦中國走出通縮，找到新的經濟爆發點，房地產也會隨之回暖，現階段的中國跟1997年－2000年的中國狀況很像，有興趣的可以去研究一下當時的情況。
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2016年7月17日更新
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6月份經濟數據出來了，稍微說一下我的理解，以及通過最近的一些政策推倒出ZF意圖。
關於貨幣供應
M2同比增長率11.8%，M1同比增長率24.6%，M1,M2剪刀差繼續擴大，貨幣的供給是在不斷的加大，但是新增的貨幣，並不能產生新的信貸，整體貨幣供應量依舊趨緊
M1增速不斷上漲，原因是大量企業資金回籠後處於觀望態度，沒有好的投資項目，資金放在銀行空轉，這個從近期民間固定資產投資數據即可證明，民間固定資產投資不斷下行
M2增速依舊下行，維持之前判斷，信貸周期正在從擴張轉為收縮，而信貸收縮周期，以房地產、股票為代表的資產價格，大趨勢向下，1-4月份短期房地產市場火爆是由於國家政策導向所致，短期上漲，不改長期大趨勢。5-6月份，房地產市場各項數據已經開始出現回落。
而且現在政策已經轉向，關心國家政策的人，最近半年可能都會有一種感覺，感覺高層傳達出兩種不同的聲音，一種是針對需求側的改革，也就是1-4月份乾的事，放出天量信貸，鼓勵居民加槓桿，增加住房需求，然而結果是，增加的信貸轉化為企業活期存款，資金空轉，不能拉動經濟脫離泥潭，反而把房地產泡沫越吹越大。5月份的「權威人士」的講話是一個高層態度轉變的轉折點，全面轉向供給側改革，從最近新出台的相關文件，可以解讀出現在ZF意圖，先列出最近幾個比較重要的事件。
7月3日：中國保監會公布一份重要文件：《保險資金間接投資基礎設施項目管理辦法》，這份文件，簡單來說，就是將保險業的資金引入大基建行業，還允許加槓桿，按照保險業資金測算，能為實體經濟注入萬億資產。大力推廣PPP模式（公私合營模式）
7月14日，國資委對外表示國企改革試點全面鋪開，選擇多家企業開展國有資本投資公司試點、中央企業兼并重組試點、國有資本運營公司試點。此外，國資委昨日宣布，中紡集團整體併入中糧集團，成為其全資子企業。
7月15，發改委：國家將對PPP進行統一立法
由此可以猜測ZF意圖，由於今年1-4月，房價泡沫增長過快，地王頻現，高層對房地產的政策導向，從支持、鼓勵、引導，變為觀望甚至收緊，然而如果沒有房地產對經濟托底，中國經濟將會進一步下行，所以，想要托住經濟不下行，就得找到新的增長點，現在，ZF的意圖是不再刺激房地產業，而是大力發展基建行業，積極開展PPP模式，通過PPP，將民間資本引入實體經濟，從而使得企業大量的活期存款能重新投入實體經濟，創造增量信貸，提升M2增長率，盡量補齊信貸缺口，延緩信貸收縮速度，延長改革時間周期，在此期間，引導過剩行業進行合併重組，發展直接融資，減少企業債務。所以，從理論上來說，2016年，將不再會出現向前幾個月一樣的房地產火爆情況，能托住不下行已經是最好的結果，因為在政策上托底經濟的主體，已經從房地產切換到基建。
（房產下行，基建托底）
我讀大學的時候，2006年夏天參加數學建模競賽的培訓，老師從報紙上摘了一堆數據下來（但沒告訴我們是從哪份報紙上抄的），不知道是哪個城市的房地產數據，讓我們做個模型分析房價以後的走勢，並且判斷採取什麼政策才能抑制房價上漲。我們根據老師給的數據去網上搜了一下，推測這個數據是長沙的，或者類似規模的城市的數據。
然後呢，我們做了個模型，當然，這個模型非常簡單，充滿了各種假設。
在這個模型里，我們假設一個城市每年都會穩定新增一批有居住需求（而非投資需求）的人，也就是後來所謂的剛需概念。但有需求不代表買得起房，我們假設這群人的收入是正態分布的，凡是付得起按揭的人，我們都認為是買得起房的，而按揭的月供，考慮到一個家庭扣除各種生活開支（包括伙食費、水電氣、少量的社交生活，以及少量的備用金）後，剩下的都用來付月供。既然現在剛需概念都流行了這麼久了，這裡我就把這部分簡單稱為剛需吧。
然後我們又假設存在一批投資人，這群人不考慮人數，只考慮他們持有的資金。由於2006年的時候，房價基本上是毫無疑問會穩定上漲的，所以這批人會最大限度地買入房產，不考慮房子當前的價格。我們預估這批人的投資策略是支付首付後，預留3年的月供，3年後即使需要繼續付按揭，也完全可以通過抵押貸款或者出售極少量的房子就可以支付隨後的月供。
最後，我們假設了房產的供應量是穩定不變的（不要笑話這麼多假設，好多搞經濟的金融的，模型還沒我們做得嚴謹呢）。也就是說，投資者在不考慮房價的情況下，將資金全部用於購買房產而不在乎當前房價。由於投資資金占用的房產，導致房產供應量減少，而剛需人群按收入從多到少排序，最後一個批獲得房產的人能承受的月供決定房價。
按照這個模型，我們根據老師給的數據，加上我們查詢的長沙的人均收入（因為長沙的其他數據和老師給的最接近），解方程得出用於投資的資金是穩步上漲的（增速穩定），然後假設將來用於投資的資金也是穩步上漲的情況下，房價在剛開始兩三年內會上漲比較緩慢，但從第四年開始，房價會飛速上漲，很快就翻倍地往上漲。造成這個結果的原因是剛需人群的收入是正態分布的，當房價上漲超過正態分布的中間位置人群的承受力後，剩下的剛需人群的貧富差距迅速加大，只需減少少量的房產供應（也就是投資人群再佔有少量房產），就會導致房價迅速上漲。舉個簡單例子，比如說4000~6000元月收入的部分存在10萬人，那房價要從4000元月收入的人買得起漲到6000元月收入的人買不起，需要減少10萬套供應，也就是投資者需要新增購買10萬套房產。但從6000元到10000元月收入的部分可能只存在1萬人，所以投資者只需要再購買1萬套房產，就可以讓房價漲到10000元月收入的人買不起的地步。而（不考慮通脹的情況下）伙食費、水電氣等等的開支增長是低於收入增長的。1萬元月收入的人的可自由支配的資金其實比6000元月收入的人多了幾倍，也就是說1萬元月收入的人可以承受的房價比6000元月收入的人高几倍，同理房價也會漲好幾倍。
各位不要笑我設定的1萬塊錢就買房的說法，這只是一個說明而已，而且當時2006年的時候，我一個月的生活費才350元，好多家庭一個月的伙食費才幾百塊。
但是當時，我們被幾年後房價翻倍地漲的結論驚呆了，然後作為對社會基本沒接觸，也沒什麼歷史經驗的在校大學生，我們很自然地認為自己的數學模型做錯了。為了能交差，我拿Windows自帶的畫圖板把MATLAB做出來的曲線圖後面半截給檫掉了，只留了3年的預測，然後非常happy地拿去向老師交差了。
好了，背景交代完畢，回過頭來說2016年的房價問題。先看知乎上2015年7月的一篇文章2015 年全國房價會呈什麼趨勢？ - 黃白小貓的回答
這篇文章里把房價上漲和外匯儲備增加聯繫起來了，房價基本上和外匯儲備一個走勢。作者的解釋是外匯主要靠外貿累積起來的，這意味著新增貨幣最先是流入外貿從業者手裡，或者說參與外貿的老闆手裡，這些人的購買力抬高了房價。 我的看法是，外貿只是貧富差距拉大的一個方面而已，外匯流入的資金要流向全社會是需要一段是時間的，在這期間如果外匯流入持續增速，那貧富差距就是不斷擴大的，但除了外貿以外，還有其他加大貧富差距的因素。貧富差距加劇導致房價「飛速」上漲。原因很簡單，從我前面提到的那個模型來看，首先投資房產的是有錢的一群人，這群人的投資性買房等同於減少房產供應；另一方面，即使對於剛需人群來說，收入差距越大也越容易拉升房價。對於房地產商來說，減少房產供應也是提高利潤的最好辦法，這和一般商品銷售里擴大銷量增加收入的情況剛好相反。對於一般的生產性企業來說，擴大生產能降低成本，而對於房地產商來說，或者對於項目制的企業來說，由於管理精力有限，你可以同時開一個樓盤，兩個樓盤，三個樓盤，但不能同時開100個樓盤，另一方面，項目管理不比流水線，項目制的東西，規模越大，管理成本上升越快。
其次，房價上漲導致政府賣地的價格上漲，各種其他費用也會上漲，再加上各種抵押貸款的問題，這導致開發商不可能選擇降價來薄利多銷，一般降價銷售的，都是由於現金流緊張，而不是為了增加利潤。 有些人說二三線城市的房產不是在降價么？但另一方面，二三線城市的開發商不是在破產么？如果你是一個房地產老闆，你是會選擇去二三線城市的郊區獲得更便宜的地來搞薄利多銷呢，還是去大城市中心拿地賣更高的價格呢？或者拿不到大城市的好地，乾脆金盆洗手不幹了？2016年的大趨勢是經濟下滑，各種公司關門大吉，所以，所謂的剛需部分人群的購買力是越來越弱的。另一方面，經過了這幾年的金融大躍進，再加上股市又暴漲暴跌了一把，財富是向少數人手中集中的。隨後經濟下滑導致資金尋求保值避險的渠道，目前看來，資金流向國外是個大趨勢，但當資金流失太嚴重時，TG完全可能做出停止民間換匯的措施，至於購買黃金，本質上講和換匯差不多，也是可以強制叫停的。所以資金會外流一部分，但還有很多資金只能在國內找避險渠道。總得來說，就是可以用於投資買房的資金越來越強，而作為其對手的剛需資金實力卻越來越弱。這兩項因素作用在房價上是很矛盾的，投資的人不可能自己跟自己炒，就像股市裡不能只有莊家，沒有散戶一樣。
剛需人群的購買力越來越弱，直接表現的後果就是二三線城市的房產全部垮了，只有大城市的房產還在漲，看起來就像是大城市抽光了二三線城市的血一樣。如果這種情況繼續下去，投資資金為了規避風險，會越來越向城市的核心位置聚集，也就是說大城市外圍的的房價也開始跌，而公司集中，交通良好（比如地鐵口）的房價繼續上漲。
再往後會怎麼樣？從政府能採取的方式來看，要麼大水漫灌，只要鈔票印得多（並且能均勻地流入社會），那就能普遍穩住房價，但漲不動，因為這些錢只能穩住銀行的壞賬，沒法提高普通人的購買力，相反，可能會導致日常生活成本的上升，到時候從日常生活開支來看，各位恐怕在體驗通脹，而不是通縮。
另一種可能是政府不灌水，或者有節制地灌水。這種情況下，只要放寬房貸的條件，剛需里最有錢的那部分人還是負擔得起按揭房的，那最好的地段的房價依然會漲，只是漲得比較慢，但哪怕是大城市裡稍微外圍一點位置，恐怕房價都會跌。畢竟在城市裡剛需買房的，說到底還不是因為需要在城市裡上班，如果經濟大環境不好，連企業和公司都在垮，或者削減工資，那這些所謂的剛需人群又何必留在大城市？反過來，這幾年多印鈔票累積在金融領域裡的資金，最終還是會流向社會方方面面，抬高了物價後，如果工資不漲，一般的打工仔們還不是只有黯然離開；如果工資漲了，這種經濟環境下，又有幾個公司能承擔得起？最後說說深圳。深圳的房價漲得快，要看看最近兩年發生了什麼事。首先是國家鼓勵各種創新創業，鼓勵各種高新技術企業；其次是去年股市漲的那麼火，那麼多上市企業「製造」好題材，都是新創建的公司或者有新概念的公司；第三，深圳搞個前海區，都是邀請服務型企業和金融企業入駐；深圳現在的金融業比廣州都還發達，所謂的北上廣，早就該改名叫北上深了。
我去年一年，在上市公司看併購項目（沒一個做成的 -_-! ）一半項目不是標的公司在深圳，就是深圳那邊的基金公司推薦來的，所以說白了，大量的社會資金湧向深圳，養活了一大批公司，還都是給員工開高工資的公司，所以深圳的房價才漲那麼快。不管怎麼說，投資性的資金實際影響的是房產的供應量，真正決定房價的，還是自己買房子住的人，他們能負擔多高的價格，房價就停在什麼價格。另外，房價高漲也需要信心的，就像股票上漲需要信心一樣，深圳的信心從哪兒來？看看當前房價在漲，回頭看看隔壁香港的房價多高，是不是瞬間信心就爆棚了？ 至於說房價能漲到什麼程度？這麼說吧，創業創新不是喊口號喊出來的，去年股市火爆的時候，併購定增捧出來一大批新興企業，哪怕去年股市暴跌的時候，熱情也不減，因為好多上市企業就指望著靠併購來救命呢，高位的時候股權質押套了不少錢出來，要是股價跌得太厲害，連銀行都得跟著一起哭。所以股市跌了，新興企業還是那麼火爆。但所謂的創業創新，大部分最後都活活不下去的。上市公司現在急沖沖搞併購，也是為了救急，等這段時間過後，上市公司沒那麼急了，給新興企業開的條件自然也不會那麼好。到時候深圳提供的就業崗位會減少，工資也會下降，深圳的房地產也就沒這麼火爆了。-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 由於我認為中國不太可能再搞大水漫灌的做法，所以我的看法是2016年二三線城市的房產繼續是個苦逼相，二三線的房價不會上漲，由於房地產企業存在的負債問題，這些企業不會直接降價，破產的倒是會增加，但由於破產後法律手續多，相關房產不會立刻流向市場，所以不會出現暴跌，同時，由於高技術人員（幾乎等同於高收入人群）流向大城市，二三線城市房產的交易量會萎縮，所以二三線城市的房產會出現價格下跌（但不是瞬間暴跌），同時交易量急劇萎縮。 大城市中，城市外圍的區域也出現房產價格下跌的現象，但核心地段的房價會持平或者上漲，下跌的可能性不大。 北上廣深中，深圳房價上漲的趨勢可能會維持到下半年，然後核心地段繼續上漲，周邊地段房價持平或下跌。廣州我不太清楚，2010年的時候我在廣州的感覺是城市條件很差，灰濛濛的，也沒感覺到什麼活力，反正我對廣州的印象是大量公司和高端人才流向深圳，如果這個印象是真實的，那廣州今年房價下跌恐怕是無法避免的了。 北京上海的情況我還沒想清楚，因為我從來沒去過上海，在北京也是走馬觀花去過三次，沒什麼完整的印象，特別是對這兩地的公司企業沒印象，不像我在廣州住過，去深圳時間雖然短，但主要也是去解了一些企業（在廣州的一些產品會展上也看到不少深圳的企業，特別是感覺深圳的電子企業挺多的）。所以，北京上海的趨勢，只有等別人補充了。PS:北上深不能作為一般的大城市看，或者說和一般的省會級別的城市情況差別很大，上海是金融中心，經濟中心，這個是有歷史原因的。北京則是政策發布中心，我一個同學據說有親戚是級別比較高的官員，他自己也是比較大的一個投行里上班， 他是這麼說的：「大家都認為上海是中國的金融中心，但實際上北京才是真正的金融中心啊，什麼政策都是北京發出來的，在北京才能獲得第一手信息，上海的各個金融公司，其實都在北京設了點，說是設個辦事處，實際上整個公司都跟著這些辦事處的指揮棒在走呢。」
至於深圳，反正各種政策扶持下，就變成今天這樣了，我也搞不清為什麼， 反正確實和一般的大城市地位不一樣。PS2:再補充一點兒，資金除了流向大城市的核心地段外，也會流向北京上海，從這點來看，北京上海應該是還要漲的，但北京上海本來就聚集了全國最多的資金，剩下城市裡的資金也不可能全流向北京上海，所以到底這些資金能把房價推高多少，值得懷疑。因為我對北京上海不熟悉，在這兩個地方是不是還有其他因素影響房價就不知道了。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------PS3：有人提到了房地產企業的成本問題，由於國有土地出讓價和政府的各種稅（還有資金利息），導致房地產行業成本居高不下，因此認為房價不可能降。這個理解是錯的。我前面已經說了，在面臨經濟下行，房地產行業下滑的情況下，房地產商獲的優選方法並不是薄利多銷，而是減少供應量，同時漲價。因為房地產行業的成本導致房價不可能大幅下降，無法像一般的工業產品一樣通過擴大生產規模來降低成本。同時房地產項目的管理方式也使任何一家房地產公司都不可能像機械電器類的工廠一樣迅速擴大生產規模。所以與其降價，不如減少供應量，同時把價格提得更高。
根據我大學時做的數學模型來看，房價越漲，到後來越容易漲，或者說漲得越快。在我之前做的模型里，假設的情況是房地產供應量不變，由於投資性購房增加，導致對剛需人群的供應量減少，房價才上漲。而房地產商主動減少供應量（包括一些房地產商破產或者轉行，也是同樣起到減少供應量的效果），這和投資購房增加，導致剛需人群的住房供應量減少，效果是一樣的。
而這個模型里也表現出了另一個現象，那就是房價越漲越快，原因很簡單，因為人群的收入是正態分布的，高收入人群的人數少，而且收入差距大。當房價幾千塊一平米的時候，大部分人都買得起房，可能一個城市的住房銷量有十幾萬套，那減少一兩萬套供應量，造成的房價提升有限。但當房價幾萬塊一平米的時候，實際上只有很少的人買得起房， 房屋供應量已經只有幾萬套了，你減少一兩萬套房，那房價能飛上天。
但反過來看呢，如果在房價飛上天的時候，你增加一兩萬套供應呢？那瞬間房價就崩盤了，你信不信？而且隨著房價下跌，市場失去信心，房價會越跌越厲害。這就跟股市5000多點的時候跌下來的情況一模一樣。
到底房價在多少的時候，房子供應量該是多少，這是說不清楚的，我敢說絕大部分房地產公司的市場評估還不如我上面提到的那個模型準確。但經濟領域的變數太多，這些數學模型，說到底只能提供一個趨勢參考，整個房地產行業其實是不清楚到底該怎麼調整供應量以保證房價上漲，就算知道了，大家也不會遵守，因為市場活動中的個體不是絕對理性的。任何時候都有可能有某些房地產商把房子修得太多，導致房價下跌，只不過以前房子成交量大，所以偶爾出現供應量超標的時候，都可以通過捂盤來減少對房價的影響，然後在隨後一段時間內減少供應量來消化這些過剩的房產。而破產的房地產商名下的房產則可能幾年都不會流入市場，這種情況下，房地產商破產非但沒有向市場提供廉價的房子，短期內反而減少了房產供應量。
就比如說現在，實際上很多地方的房地產已經過剩，很多房地產老闆已經破產了，但他們修建的房子並沒有立刻流入市場，原因很簡單，因為每棟房子都有相對應的負債，比如銀行貸款。房地產商破產後，銀行並不會馬上清算資產，對於很多銀行領導來說，寧可掛筆壞賬在那兒，也不願意處置抵押物，因為銀行處置抵押物，是要通過法院拍賣的，而法院拍賣裡面的門道很多，有時候甚至只能處置出一折的價格，對於銀行領導來說，這算國有資產流失，所以都不願意背這個黑鍋，壞賬一掛掛幾年都有可能。而且就算走拍賣流程，往往也要一兩年時間。
但隨著經濟下滑，銀行的不良資產越背越多，終究是要處置的。就算沒有銀行這回事，房地產商也有栽了之後被人接盤的。
而現在是什麼行情？二三線房價下跌，成交量下滑，小房地產商紛紛破產，而北上深的房價還在漲，這就是我說的減少供應量推高房價啊。而到房價極高的時候，買得起房的人自然也極少，這時候稍微有點兒供應量增加，房價瞬間就得崩。
舉一個簡單的例子，如果我有一大筆錢，等某個城市房價非常高的時候，找個在接近核心地段的地方，先用部分資金低價接手一個資金鏈崩斷房地產商的爛尾樓（這種爛尾樓在成都已經有了），獲得價格比較低，然後我降價出售，瞬間就會引起這個城市的房價崩盤，各大開發商資不抵債，銀行為避險紛紛抽貸，開發商更是死無葬生之地，然後我就可以拿著資金到處撿廉價資產了。感覺是不是和那些國際大鱷搞金融危機如出一撤？
至於那些少數極其高收入的剛需的人群更沒指望，整體經濟下滑的時候，哪來的極高收入的剛需人群？其他地方都不景氣，你北上深的公司是做哪個地方的生意來維持自己員工的高收入的？總不至於就在北上深那一畝三分地上打滾吧？至於所謂的那些有錢人，人家是老闆，有錢有時間為啥不去郊區住別墅？房價比城中心低，環境還更健康，人家上班又不打卡。
就算有少數高收入打工仔買得起那麼高價格的房子，只要供應量超過這些極少數人群的「剛需」，瞬間就能把房價砸崩盤，至於那些投資性買房的，在房價下跌的時候，只會推波助瀾，看看股市就明白了。
所以，所謂的房地產成本支撐房價，其實背後隱藏的邏輯是減少供應量來推高房價，這種邏輯只在剛需人群的購買力還足夠的情況下才有效，當剛需人群的購買力極弱的時候，這個邏輯是不成立的。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------PS4：前面說了那麼多，好像還是沒把預測說得很清楚。說實話，我也沒辦法準確預測房價會漲多高，或者漲到什麼時候。經濟問題太複雜，我能掌握的數據也少得可憐。不過既然前面能做出一個定性（非定量）的模型來，我認為房價崩潰前應該是有明確徵兆的。整個房地產行業從一開始的少量房地產商從業開始，供應量逐步增加，房價也以較緩的速度上漲；然後發展到房地產行業普遍上漲的火熱繁榮狀態，隨後開始走下坡路。
在這個下坡路的過程中：
首先第一階段，我認為房地產會進入一個縮量上漲的模式，即房產總的供應量在下降，價格還會繼續上漲。這個階段除了房地產商會主動縮減供應量之外，還有一些小的房地產商破產，破產後留下的爛尾樓有些會被接盤繼續下去，但有很大一部分變成銀行的壞賬，掛在那兒了，不會進入市場。在這個階段，二三線城市的房價實際上已經停止上漲了，但也不會出現暴跌。其衰敗形式表現為，二三線城市的房價衰敗是以小開發商破產、轉行、大開發商從小城市收縮，專註大城市市場。實際上這個過程已經發生了（所以也不算是我的預言），比較形象的比喻就是大城市從二三線城市抽血。這裡我說的一線城市不僅包括北上深，還包括一些發展較好的省會城市。
第二階段：二三線城市的血被抽空後，北上深開始抽一線城市的血，而一線城市的核心地段開始抽邊緣地段的血，這個階段依然以一些開發商破產，城市邊緣地段新開樓盤減少，總供應量下降為表現，一線城市的邊緣地段房價不會下降，或者說不會很明顯的下降，更談不上房價暴跌崩潰。這些邊緣地段依然像第一階段的二三線城市一樣，表現為一種停滯。這個階段目前還沒有明顯表現出來，所以可以作為判斷我觀點的一個預言，如果這個預言錯了，那我後面說的東西自然都是扯淡。
第三階段：包括北上深的邊緣地段房價都停止上漲，房地產商相互併購合併，房產供應量急劇減少，房價上漲的地段僅限於北上深的地鐵口、學區房、城市中心等非常核心的地段。
第四階段：應該說沒有第四階段了，如果沒有外力干擾，由於核心地段的土地非常稀缺，再往後房地產市場就陷入停滯了，房價依然沒有下跌。但沒有外力干擾的情況是不可能的，以下幾個因素會導致房價崩潰。
1、有人故意砸盤，不需要多少錢，至少對於曾經非常繁榮的房地產市場來說不算多大的資金，故意砸一下盤，房價瞬間就崩了。因為推動上漲的成交量僅限於北上深和極個別大城市的核心地段，很容易被砸下來。而且有些人是有動力做這個事情的，比如幫銀行解決了某某樓盤的壞賬問題，只要能讓放貸銀行行長避開國有資產流失的困擾，獲得廉價彈藥不是問題，砸盤的同時就能賺錢，最後跌過頭了還能撿一堆廉價資產。2、銀行背不起壞賬了，主動清算不良資產，也會放出一批房子來，在第三階段以後做這個事情，很容易導致房價崩盤。
3、經濟衰退，目前大的經濟形勢不好。前面我已經說過深圳房價上漲的原因了。如果經濟繼續下滑，深圳那些新興企業和金融公司一樣躲不過，他們僱傭的那些高收入人群必然流失，人家沒必要丟了工作還呆在生活成本高的地方，就算留下來，也沒工資付按揭。人走了，剛需沒有了，光靠投資有什麼用，投資房產的人自己和自己炒么？我不清楚推動北京上海房價的內因是不是和深圳一樣，但想逃過經濟大環境的約束，可能性不大。
現實里，各個階段不可能劃分那麼清楚，而上面提到的負面因素也不可能最後才爆發出來，我認為在第三階段，這些因素就會開始發揮作用，導致房價開始跌。應該說，這些因素其作用的時間越靠後，房價暴跌得越厲害，反而是提前發作，房價跌得更慢，甚至可能緩慢停止在較高位置（特別是遇到國家拚命印鈔票的情況下）。
所以，我沒法說房價能漲到多少，或者漲到什麼時間，我認為可以觀察一下，如果北上深的房價都出現分化，地鐵口、學區和城市最繁華的地段房價還在漲，而其他地段房價停止上漲，或者漲得特別緩慢，那就意味著房價要崩了。不要去看那些所謂的平均房價，要去城裡轉一轉，看一看，看看城市非核心地段的房地產是否陷入停滯狀態。沒那麼多空閑時間的人，可以考慮今年下半年，比如9月份或者更晚一點在北上深的城裡玩一圈，我是覺得今年經濟形勢會比較差，下半年很可能爆出點問題（沒啥證據，只是單純的感覺），到時候可以看看房地產行業會不會有相應的表現。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------以上是2016年2月15日寫的--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------下面是2016年2月23日寫的 （我自己看這麼長的文章都頭疼，好想另外開一貼）我發現有不少人提到日本的房價問題，說北上深相比日本當年泡沫破滅前的房價還差得遠。我只想說，日本面積也就相當於中國一兩個省，以美國三分之一的人口，創造了美國二分之一的GDP，當時世界第二大經濟體舉國之力，才培養出核心地段那麼高的房價。
其次，想必天津的、石家莊的同志們，對於大城市對附近區域的壓制深有感觸。城市是要抽取附近的資源的，不僅僅人才和資金，包括農業工業產品都是如此。而一個超大型城市的抽取範圍差不多就是一兩個省的範圍。舉個例子，我曾經和一個做鋼材的老闆談過，他提到一個鋼鐵廠的普通鋼材的供應範圍，差不多就是500KM，再遠的話由於運輸成本太高，就不划算了。
然後你們看看日本的面積，也就差不多兩個省的面積，而且國土狹長，四面環海，運輸方便，也就是說全國的資源（不僅指自然資源，還包括人口、勞動力、農業）都可以基本上無損失無保留地供應核心地區。
而中國呢？北京能抽到成都的資源么？相比流向北京的資源，更多的是保留在成都本地了吧？中國如此廣袤的土地上，大大小小的城市都會從附近抽取資源，北上深能完全獲取全國的資源么？凡是認為北上深離當年日本東京房價還差得遠的人，難道是認為中國一個省單獨拎出來，就已經和80年代初的日本全國經濟實力比肩了？
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2016.2.29半夜不睡覺，凌晨洗完澡腦洞大開。所以突然想到個問題，就是政府是很沒節操的，好比2006年的時候，我做房價預測的時候，萬萬沒想到後來會出現限購這種政策，當時大家討論的無非就是房貸利率和首付比例之類的。根據這幾天的討論，首先，房價的後續發展只有暴跌和暴漲兩條路，沒有不漲不跌的說法，甚至很可能連緩漲緩跌的道路都沒有。而我認為經濟衰退後，當交易萎縮到大城市的核心區域後，必然開始暴跌。
但是，另一條線索，也就是從目前銀行和民間金融的角度來說，房價暴跌會引起銀行的抵押物不足值，導致銀行抽貸，會把很多中小企業都抽死，這和經濟衰退導致企業經營不下去倒閉不一樣，一個很好地企業也可能被抽貸抽死，如果被抽死的企業過多，導致產業鏈發生斷裂，那就是經濟崩潰了。所以政府必須保住房價。
介於以上兩條，現在讓我們腦洞大開，看看政府怎麼才能保住房價，注意了，根據上面的推論，關鍵是保住房價，最優方案是不漲不跌，其次是上漲。但並不是保住房地產企業，因為即使房地產企業大半垮了，都不足以崩斷產業鏈，因為房地產企業是眾多產業鏈的其中一條的最後一環。
我最先想到的是任志強說的只能把多餘的房子炸了。這裡請各位不要鄙視任志強，他說只能把房子炸了，只不過是提出一種解決方案，如果夠沒節操，也不顧房地產企業死活的話，確實可以採取這種方式。而且有不少備選目標。舉個例子，銀行接受的開發商的抵押樓盤，結果開發商破產了，這些樓盤就停留在銀行手裡了。這些房子是不可能發給普通人的，不通水電氣，沒有物業管理，你要麼？如果是平房還可以考慮，如果是電梯公寓呢？這些房子在房價下跌的情況下，只能以很低的價格處理，被有能力完成地產項目後續工作的人接手，然後基礎設施建完，就可以以很低的價格投入市場，在賺了一筆錢的情況下，還把房價打得更低。對政府來說，恐怕還是讓銀行直接把對應的壞賬銷了，然後把樓炸了更好。起碼可以避免二三線城市的房價下跌往一線城市蔓延，導致一線城市房價下跌，最後演變成一場崩潰。
但這有個問題，就是按照我前面推論的，二三線城市的房產價格和交易在後期會陷入停滯狀態，在北上深房價開始下跌前，二三線城市的房價是不會暴跌的，更多的是表現為開發商破產，樓盤滯銷等情況，也就是說最後開啟崩潰的，是北上深的房價，需要穩住的是北上深。恐怕政府還不敢在北上深炸樓吧？特別是任志強說只能炸掉，結果被輿論罵成SB了，估計誰都不敢去站這風口上。
然後是我老婆提出的方案，作為做過房地產的人，提出的方案果然夠陰損。結合目前國家打開圍牆改善交通的號召，我老婆提出，命令以後修建的所有樓盤都必須是開放式的，由於國內的人口密度和治安問題，估計條件稍微好點兒的人，都不願意在城市裡購買沒圍牆的房產。那現在已經建完了的房子就真成稀缺資源了。隨後，開發商就必須考慮，新拿的地修的房子還能不能賣出去，炒房的也要考慮新房子有沒有炒的價值。這種情況下，即使開發商繼續修房子，這些新房的供應量也基本上不再影響現在已經建完的房子的價格了。這就有可能導致新房價格下跌，而舊房價格不下跌，也沒幾個人願意賣舊房，哪怕是炒房的，也得考慮手裡留一套舊的自住房。這就在抑制了房價的同時，保證了舊房價格不下跌。而銀行負債則是對應的已經出售的舊房，避免了存量房價格下跌造成的銀行壞賬。
我是覺得我老婆提的這個不準建牆方案，可執行性上卻比任大炮的炸樓方案好多了。
（補充一下，開放式小區的方案不是我老婆想出來的，如果將來誰買不到封閉式小區了，千萬別賴我老婆頭上，我們也是看到新聞後，推敲了以下如果嚴格禁止新建任何封閉式小區的後果。而且新聞上說的也是針對大型小區，各位請勿恐慌）各位有什麼稀奇古怪的方案，只要具備一定的可行性，都可以拿出來討論。注意強調一點，不要把保房價和保房地產混為一談了。我估計現在國家領導肯定覺得只要保住房價就哦彌陀佛了，已經沒心思管房地產商了，逼急了直接給銀行發筆錢註銷壞賬都有可能。所以，萬一國家領導腦洞開得比我們還大呢？至少當年我就沒想到會限購。
PS：還有一種方法就是敞開了印鈔票。但現在缺乏發放渠道，效率極低。以前印鈔，是通過外貿、基建投資等等，而現在外貿萎縮，基建則是能想出來的項目都上了，總不可能在某個山溝溝里修沒人用的高速路吧。另外，很多人以為國家主持幾個大基建項目就算大興基建了，其實不是這麼回事。根據我家長輩、同輩等從事路橋行業的人反映的情況，基建很大一部分是地方政府申報後，通過各級財政撥款實現的，所以基建投資里很大一部分是很多地方小項目累積起來的，不是中央搞幾個大項目就行了。而現在，除了中央可能有點兒錢，下面各級政府的資金都比較緊張，各級撥款基本上不可行了，要全讓中央撥款，估計那資金投放量能嚇死你。
而現在中央通過控制銀行，以貸款的形勢放水，就目前觀察到的情況是，錢根本就在金融系統里打轉。現在降低房貸首付，確實可以把一部分貸款引向房地產，但由於這部分資金其實是通過提供炒作資金來抬升房價的，而不是通過提高剛需人群收入抬高房價，所以這部分抬升效果是虛的，和原本資金留在金融系統里差別不大。
所以，現在哪怕中央敢再印錢，也解決不了錢流入社會的渠道問題，如果有誰能新開個腦洞，找到理論上看得過去的方法，估計領導們會給你發個大獎章吧。
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2016.3.1剛剛在微信上看到一篇討論開發商套貸款的事情，嚇得我汗毛都立起來了，你妹啊，我2014年的時候去給一家很小的開發商放貸，就發現了他自己找人買自己的房子，從銀行套貸款的事情，聯想起上海半夜裹著鋪蓋等開盤的「土豪」，原本就覺得畫風不對啊，你妹！！！但願是我想多了。-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2016.9.30受邀回答關於北京提高首付比例的事情，本來打算回答的，結果想起這個回答老有人催我更新，所以還是在這裡回答吧。半年來，出乎我意料的是二三線城市房價上漲，怎麼說呢，如果一線城市不漲，那二三線城市再怎麼也炒作不起來，所以在一線城市不漲的情況下，我認為投機資金去炒作二三線城市是很白痴的做法。如果一線城市漲了，又何必跑去炒二三線？所以所謂的尋找二三線價值窪地的說法，就像股市漲到5000點的時候，前期炒高的股票漲不動了，有人跑去炒之前沒怎麼炒過的股票，然後專家們還鼓吹什麼個股分化一樣搞笑。至少我覺得，持有那麼多資金炒房的人應該不至於想不通這點，想不通的應該在股市裡先賠乾淨了。要說從一線城市迴流到二三線的人才把二三線的房價抬高了，我也不太相信，北上深的普通工薪階層，收入再高，畢竟人數有限，往全國一撒，連個浪花都打不起來。所以我只能勉強解釋是由於北京上海的限購，導致資金只能外溢了。
至於北京提高首付比例的問題，確實也不在我意料中。畢竟我的觀點是，真正要崩盤的時候，政府也拉不住，不然也就不存在什麼股災了。所以我考慮發展趨勢的時候，總是不考慮政府的政策的，有人說政府政策影響很大，我也承認啊，但我不可能跟政府比誰的腦洞開得大，與其瞎猜，還不如乾脆只考慮趨勢。所以我已經料到會有人問我這個是不是我說的徵兆，我十分誠懇的回答，不是。我考慮徵兆，最明顯的應該是交易量萎縮，其次是信貸萎縮，至於會不會出現其他徵兆，我也不知道，只有看到了，看明白了，才會恍然大悟：「哦，我等的就是這個東西。」 如果這次政府手賤扎一下，一不小心扎爆了，那也不用等什麼徵兆了。
按我以前做的模型，抑制房地產投資，最有效的其實是限貸，執行起來又方便又有效的是提高首付比例。就像首付貸可以讓房價暴漲一樣，提高首付比例對於房價就不是抑制的問題了，效果等同於直接抽資。
但為什麼這個時候出這個政策，我完全不理解，說實話，政府鼓吹了那麼久的房地產，很難相信政府要在這個關鍵時期手賤，非要跑去扎一下。我才不信現在銀行的壞賬已經處理好了呢。有些人說一線城市的房子是剛需，只不過只是為高素質人才準備的剛需，現在我們可以看一看，如今一線城市的高素質剛需到底佔多大比例了。
PS：最近特別忙，所以寫的東西少。我最近在給一個大型國企做公車改革的諮詢報告，還有一個月結束，偏偏最近家裡人接二連三生病，覺都沒睡好。希望至少這一個月不要出任何大新聞，不要抽調我去做其他項目，千萬別出差，部門裡其他項目千萬別受任何影響，讓我這個月順順利利，平平安安把這個項目過了。
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2016.10.4有位朋友貼了個統計數據，很有意思， @鄔wlf
我也不說啥，我現在沒找到其他印證的數據，所以也不知道這個統計數據到底如何。不過如果這份數據是真實的~~~.還有 @hai liu一個月前 ，我說現在放水都缺乏渠道，水放不到社會上，結果這位同志說放不了水就限購，嗯，現在我知道什麼是烏鴉嘴了，哈哈哈哈。
到今年7月中旬，我不得不搬家了。
原因很簡單，我的房東把我現在住的房子賣了。
其實對於這件事，我還是有些難過的。儘管這是一間不怎麼樣的一居室，正門、廚房和廁所都臨走廊，每有人路過，我的狗都會叫個不停；隔音超差，隔壁小孩每天要麼傻笑要麼哭唧唧，我這邊可能比他家自己聽的都清楚。朝向也很糟糕，不管外邊日照多足，這裡的陽光都不會超過兩個小時。我媽第一次來我這，深深鄙視了我的住處，只是說了句，北京都是些啥破房子啊。其實我明白，她內心應該強忍著，沒說出那句，這也算是人住的地兒！
但就是這麼個地方，居然說賣就賣出去了。
其實我媽不知道，在我的同齡人中，我住的算是還不錯了。畢竟我沒有合租，最起碼我還住在一個有獨立衛生間和廚房的一居室。我算是有我自己的私密空間，還能養一條和自己長得有點像的狗。在我租房子的時候，中介帶我看了多套房子，這套是我經濟能力允許範圍內最好的一套了。其他的要麼滿牆爬山虎，要麼客廳其實只是個過道，要麼洗澡要騎到馬桶上，這房子雖然朝向和隔音都差，小區也都是老頭老太太，但是畢竟住著還算是舒適的。
我的房東和我相處的極好。怎麼說呢，其實就是我倆幾乎不聯繫。除了簽合同的那一天，我倆就幾乎沒有過聯繫，每季度快到了交房租的日子，我把錢打給他，然後發條簡訊問他收到了嗎，他說謝謝收到了。一切結束，相安無事。他從來不會沒事過來指手畫腳一番，我也從來不會因為嘰嘰歪歪的事找他。對於房東和房客而言，最好的相處模式大概就是點到為止，相忘於江湖。
我在這裡住了快兩年，有的時候我都會誤以為這房子其實是我自己的。去年年底的時候，房東給我打電話說他老婆想賣房子，那天他過來，滿是歉意，說是打擾我了。那是我倆第二次見面，估計也是最後一次了。
他老婆在中介掛了200萬，對於這個54平米四環邊上的破一居，算是個不低的價格。房東在一旁跟我講，就這破房子，200萬誰買啊！你就踏踏實實地住著就行了。
我當時也是這麼想的。
起初的三個月，風平浪靜。可是過年回來，一切都不一樣了。房東幾次給我打電話，說是中介要帶人來看房，一邊講一邊道歉。我都沒當回事，我覺得買房又不是買白菜，這麼破的小房子想看對了眼，不得碰個一年兩年的啊。大概過了半個月，房東說他房子已經賣了，不過和我的合約到7月，就會讓我住滿合約的。我腦袋嗡了一下，一時都想不起到底是哪個看房客看對了眼。因為一共來過的那幾個，都看了一次，都沒超過一分鐘。一分鐘200萬，是不是有點衝動啊？
當天新房東來，一進門也是先道歉，說是打擾了，之前來看房的時候沒看仔細，讓我們給他們五分鐘。他問我這裡的朝向採光，問我住著有什麼問題，問我附近到哪裡方不方便。我耐心地給他講解，可是心裡也挺納悶的，這些難道不應該在付款之前了解嗎？他連這個房子朝向、位置、隔音什麼的都搞不清，怎麼就稀里糊塗地花了這200萬？
換房子是7月份的事，我也沒多想，做一天和尚撞一天鐘唄。
我每周末都會去打羽毛球，打過球之後大家都會一起聚個餐，扯扯閑篇。近來幾次，毛哥兩口子打完球都不得不匆匆離開，說是去看房。毛哥北京爺們，互聯網圈子做銷售，他老婆在銀行工作，孩子兩歲。兩人收入都不錯，並且身為北京土著，望京的房子住著也挺舒服。可是孩子到了這個年齡，就要考慮上學的事，因為北京的學區大多至少要把戶口提前遷到學區房三年。他們為了孩子能上更好的小學，現在也不得不開始謀划了。
他們每次看房都是一片愁容，六七萬一平米的價格彷彿在雲端，高不可及。他們如果想買學區房，就不得不放棄他們現在的住房並且再欠上銀行一筆數額不小的錢，然後換上一個更小更破更不適合人類居住的房子，但是因為這個房子，他們的孩子才能有上更好小學的機會。
我和他們說，吃完飯再去看房吧。他們說，可不敢啊，現在這房子緊俏到房東都懶得讓你進去看，看了照片如果你不付定金，隔天這房子就賣掉了。我瞪大了眼睛，好像在聽一個天方夜譚的神話故事，不知如何應答。
再後來，我兩個非常要好的朋友也買了房，都是700多萬的學區房。你以為手裡裝著大幾百萬挺牛逼吧，想要持幣待購，做夢吧！要不是擠破腦袋去搶，昨天看好的房子，當天晚上就能以高出幾十萬的價格被賣掉。我說，你們丫要麼女朋友還不穩定，要麼連女朋友都沒有，著什麼急買學區房啊？他們說，再不買，以後怕是再也買不起了。
我粗略算了一下，如果他們未來不飛黃騰達，如果按照現行的工資標準，大概一生都賺不到700萬。可是就這麼一套兩居室，僅是中介費，都要得他們兩整年不吃不喝的工資。
朋友買了房，但還是依然關注著房價的走勢，據說不到兩個月，他那個700多萬的房子已經漲到了800萬以上了。
我看著眼前這個千萬富翁，和我預想的似乎並不相同。
我心中有些難過，因為不論未來住在哪裡，我大概都不會遇到這麼好的房東了；我心中也有些恐懼，因為努力奮鬥拚命幾十年，都不如當年早點買套學區房；我心中甚至明白了那句話，你們不是起點線不同，人家是生在終點線上的。
我連去菜市場買個白菜，都會去挑個沒有爛葉子，個頭合適的。怎麼你們買房子都這麼隨性嗎？
哎，我看著我家傻不愣登的狗，心想，人和人的差距，還真比人和狗的差距還大啊。
（作者：劉舒 微信公眾號：wojiushiliushu 微信公眾號搜索：劉舒）
至於房價漲跌，給你們講個真實的例子，內蒙古鄂爾多斯，包括康巴什新區，俗稱鬼城。2012年之前，我在的小區，是公務員小區，現在改名叫水岸新城，但大家還是習慣叫公務員小區。聽名字就知道是政府給公務員蓋的限價房，這房子一開始不對外賣，都是公務員搖號才能買，平米都在160平米以上，當時一個指標能賣15萬，價格在4400每平米，還是精裝，那時候由於不對外銷售，而且可以定了可以退，大部分都是佔了指標沒付錢的。
當時，政府建新區，擴大老區，搞富民拆遷，加大市政建設，那會修路，就我家門口都是八車道，只要不傻的人都覺得這也太誇張了吧。當時，你說人們沒有覺得泡沫么，其實大部分人都覺得有，只是覺得最起碼這幾年不會破，趁這幾年賺一筆。房子一家三四套，再買也沒啥意思。於是全民放高利，國企一般跟銀行借，借高利大部分都是民企，也有不少大型民企的，啥投資快利潤高，房地產唄，加上這幾年政府市政建的好，路也多，商鋪，寫字樓，住宅，便宜的不建，大平米，高端住宅，捂盤惜售。當時人們可能沒有疑惑么，一共全市總人口兩百多萬，家家三四套房，房子賣給誰？這是不知道從哪來的消息，說是四川那邊地少人多，又連年災害，說是往過搬，現在想想地域差異那麼大，怎麼可能，或許當時有人懷疑這種真實性，但當時大部分人還是相信這種話。買房的人還是很多，剩下的錢放高利，最低年利率25%，不說那種變態的，正常點的35%，利息這東西跟彩票中獎似的，來的錢沒人心疼，要麼接著放進去，要麼就消費了，當時鄂爾多斯整個是歌舞昇平的。
12年之後，首先是企業，當地其實還是以民營企業佔主導，主要是當時這些老闆們敢想敢幹，加上政策好，決策快，煤炭市場好，都發財了。幾乎所有民營企業都投資房地產，但問題凸顯了，很多人錢是固定的，三四套房子，再買不就成房姐了，要那麼多沒啥用，剩下的錢都用來放高利；還有所謂的剛需，貸款三十年，買，可惜只能買起一套，我估計目前房子數量最低夠一人買五套的，還不算寫字樓。房地產商也不降價，覺得我成本這麼高，當時買地成本那麼高，我憑啥便宜賣，這年頭房地產賠錢的都是傻子吧。
金融危機，其實我感覺對於鄂爾多斯來說就是個噱頭，只是所有人都扛不住了。但房價這時候沒人敢降價。但房地產內部出現問題，首先房子一直捂著，還一直在建，哪有那麼多資金啊，開始流行頂賬，給底下施工方，頂車子頂房子，房子市場上四五千每平米房子能頂上萬，車子一百萬能頂兩百萬。你肯定想這不合法啊，但當時就這樣，房地產說，錢沒有，就這些東西，要就要，不要連這也沒有，要麼你就去告我。施工單位沒幾個敢告的，要麼就時間太長，要麼也怕房地產破產，政府凍結了，要的比這還少。
說了這麼多，回到我在的小區，前面給大家講講當地當時的背景。我也是要結婚了，心想結婚怎麼也得有套房吧，要麼岳父岳母那面不好交代吧，當時就看房，看了很多，其實還屬公務員小區便宜。當時金融危機已經開始了，政府終於發現自己沒有那麼多公務員了，除了搖號確定要買的，剩下都讓房地產自己處理。當時房地產一平米賣五六千，其實賣的並不好，因為五六千當時價格都差不多，還是有選擇的。這時有家房地產價格降到毛坯3600，精裝4400，這時，我心動了，想想這麼便宜，而且是大產權，戶型還是最好的，看中的一戶有家人說我年前就和房地產說好了，這幾天正往過來轉錢，我和我爸媽一聽，直接全款把這房子買下了。
感覺跟佔了天大的便宜似的。
後來房地產價格其實沒降，甚至漲了兩百每平米。但我前面說的施工方頂房子，施工方最怕啥，不是拖材料款，畢竟可以頂賬，互頂嘛。唯一不能拖欠的是人工工資，而且得是現金。這時候市場上很多頂賬房，價格從3000，到2800，再到精裝4000，到3800，到3400。其實我買的時候已經有頂賬房了，我當時心想，頂賬房產權不明晰，以後肯定弄麻煩，佔小便宜吃大虧。
結果後來才知道，
頂賬房可以直接在房地產下戶。頂賬房可以直接在房地產下戶。頂賬房可以直接在房地產下戶。這時候，市場已經大亂了，頂賬房跟房地產買的房子一模一樣，便宜不買非買貴的。
而且，放心，這些施工方都是賠錢賣，畢竟很多都是欠著高利，還欠著工人工資的。我一同學的岳父，融資一個多億，後來全部賠進去，還做了四年牢。我家放高利的那家，融資幾十個億，從身家幾十個億，到現在欠幾十個億，現在還在監獄呢，估計我家那些錢也要不上了；另一家放的高利，頂了一套房，一萬多一平米，自己家拿不下來，好幾家一起拿的，現在賣五千，割肉，可惜沒人買。。。(話說我家還懂得分散投資。。。)在說到宏觀上，政府由於市政建的太厲害，維護成本太高了，比如路中間綠化帶，你見過比路還寬的綠化帶么，飛機場到新區三十公里，新區到老區三十公里，全部是路燈，前兩年用不起電費了，全部換成led燈，這折騰的錢可想而知吧。很多企業都是被政府搞死的，大部分都是政府許諾搞得建設，但煤炭不景氣後，地方稅收下降很明顯，沒錢，怎麼辦，政府也不說不給，但就是沒錢，很多企業都被拖死了。
政府之前建新區，挖河，修橋，建製造基地，建工業園區，建新機場，建公務員小區。。。。不知道你們小時候玩過模擬城市沒，每次我玩這個遊戲，先打個秘籍，把錢改成9999999，然後狂建設，到後期，運營成本那個高啊，打秘籍的速度都不夠花錢的速度，當時我就明白一個道理，市政建設不能拍腦瓜，不能只想著高福利，要和後期運營成本結合起來。
當然，市政建設好，各種福利都好，你們都不知道這地方一開始有多奇葩，買房還不能下戶，怕外面人沾了當地人的光。。。當然，不知道別人怎麼想，我清楚，這種福利不可能長久。
現在，我認識的很多人都在家坐的，吃老本，沒工作，因為很多男的都是搞房地產或相關企業的，而且這些人，那幾年掙慣大錢了，看不上三五千的小錢，很多都是靠老婆的掙錢過日子，根本看不到希望。
似乎這些跟2016年房價沒什麼關係，我也是給大家做個參考，我們這房價，有些地方，售價1萬多，現在五千多，沒人買，而且攔腰價就是一兩個月的事情。我不敢說16年房價是漲還是跌，但跌的速度絕對讓你目瞪口呆，真實的可怕。
現在當地的情況可以說是一蹶不振，前兩年人們還覺得這是市場波動，市場還會好的，但隨著時間越來越長，煤炭市場下行，外來人口出逃，只有幾個大型民企在轉型或是支撐，幾乎看不到未來。或許有人說這是個例，產業過於單一，步子邁的太大，地方政府注重短期GDP，所以導致後期出問題。放眼全國，我估計這樣的城市也不少。
至於2016年的房價，我說下我的觀點，有兩個影響因素，一是當地經濟發展情況，二是外來人口是否有意願在當地紮根，其實第二點還是建立在第一點的前提上，所以我認為，看房價漲跌，不能單純看房地產市場，而是要看當地的宏觀經濟。歡迎討論。
最後，我想跟知友們講兩個公理1.價格不隨著價值的變動而變動，而是隨著需求的變動而變動。2.任何東西都不可能絕對增值，唯有腦子裡的知識。-----------------------------------------------------------------好多贊，看來人們還是喜歡聽故事，再給你們講個故事。我爸有個同事，前幾年剛結婚，也是所謂剛需買房。當時房價7000多，貸了二十年的貸款，終於買上房。上班在煤礦，房子買在市裡，離得有六七十公里。
後來房價跌了，買房的地方及周邊大部分都是四千左右，但這哥們還貸款還是得按七千時候價格還，那酸爽，別提了。。。。
後來，煤炭市場不好，工資從七八千降到三四千(不下井)，然而更重要的是：
房子最後爛尾了。。。。現在不知道什麼情況了，唉。。。我只看習大大在《開局首季問大勢》中是怎麼說的。可以肯定的是，只要大大真的如文中所說叫停量化寬鬆，那麼房價的發展趨勢就只可能是一線城市高位橫盤，有價無市。只要房產估值出現緩慢下跌的勢頭而信貸同時收緊，那麼資產價格必定跳水。
徹底拋棄試圖通過寬鬆貨幣加碼來加快經濟增長、做大分母降槓桿的幻想。
人民日報署名專訪稿件：開局首季問大勢——權威人士談當前中國經濟
一、確定本文定稿人權威人士正是當前國內最有權威的人士。證據來自行文中的語氣以及指點江山的氣派。初稿應來自某次內部會議講話，由辦公室主任初審，然後權威人士定稿。
二、本文反映出的信號無論是地區、行業還是企業，總有一部分在「二八定律」的分化中得到「八」的好處，脫穎而出，前景光明。還有一部分，嘗到苦頭，但也汲取了教訓，知道下一步該怎麼辦了。我看也不是什麼壞事。
我們的目的是為了更多地減少行政干預，讓市場機制更多地發揮好決定性作用。但「解鈴還須繫鈴人」，減少行政干預離不開政府自我革命。比如，減少對「殭屍企業」的補貼，不靠行政命令、單靠市場行嗎？
權威人士向民眾闡述本屆政府對經濟發展的思路，但為什麼採用這種吹風會的方式在人民日報高規格發表而不是在新聞聯播上直接發表領導講話呢？說明這不是政治局共同通過的決議，而是一次鋪墊。
2.1 80後要持續增強個人競爭力避免被下崗既然中央政策要處置殭屍企業，革除國企積弊，發揮企業家主觀能動性，那麼未來鋼鐵、煤炭等領域的下崗潮不可避免，而下崗人員多為40-50歲人員，主要通過再培訓、社保托底等行為安置；被下崗人員家庭生活水平將急劇下降。80後應該積極學習，拋棄鐵飯碗的美夢，增強個人競爭力和應對風險的能力，避免成為被下崗的一員。
2.2 80後中產應當妥善配置資產，避免高槓桿高負債從2009年開始的四萬億以及量化寬鬆政策，穩步推高了M2和房價，讓所有通過槓桿和貸款買房的人都賺了大錢，債務也由於量化寬鬆不斷減少。但是量化寬鬆已經以13%的漲幅持續了10年，從2007年的46萬億增長到2015年的136萬億，已經達到全球新增M2的一半以上，不可持續。
權威人物也已經明說「徹底拋棄試圖通過寬鬆貨幣加碼來加快經濟增長、做大分母降槓桿的幻想」。但按照索羅斯《金融鍊金術》中提到的資產的反身性原則，只要釋放信貸，抵押品（不動產）將持續上漲；而收緊信貸，抵押品（不動產）估價將驟然下降，日本和香港都是前車之鑒。 對於自住房，其實影響不大，但對高槓桿投資房來說，資產價格的下跌將導致家庭血本無歸。連房姐龔愛愛最近都無力償還三里屯SOHO的房貸，我等升斗小民還是穩健投資較好。一旦貸款增長的比例減少，那麼信貸擴張刺激了經濟並提高了抵押品的估計價值，收回貸款或緊縮信貸的負面影響既不利於經濟也不利於抵押品的估價，而清償貸款的努力將引起抵押品估價的驟然下降。
2.3 就業形勢嚴峻
對於70後和90後來說挑戰最大。70後工資高體力差家庭負擔重，如果企業裁員，70後將首當其衝；90後還缺乏經驗，企業在寒冬期將減少招聘名額；由於放開二胎，女生就業形勢將更加困難。
2.4 基礎建設投資增加，產能擴大投資減少煤化工、煤制氣、粗鋼、冷軋鋼、化工產品、化肥、建築材料等產能建設項目將難以獲得發改委批複，而高鐵、地鐵、高速、機場等基礎設施建設將繼續投放，特別是一帶一路地區。
2.5 互聯網P2P公司將跑路淡出處置非法集資，避免金融風險說明互聯網P2P不能繼續野蠻生長。
三、重點信息3.1 經濟形勢- 承認經濟形勢近幾年並不樂觀，但請民眾不要驚慌，好日子在後頭。
- 承認穩增長的基礎仍然依靠投資拉動，承認存在房地產泡沫，經濟風險發生概率上升。
- 承認目前經濟主要矛盾是結構性而非周期性的，存在需求低迷和產能過剩情況。
- 承認區域經濟發展的不平衡，即新常態。適應新常態的區域和企業過好日子，遲鈍的區域過苦日子。
從一季度形勢看，我們希望穩的方面，穩住了，有些甚至還出現意想不到的回升。
各地區各部門對供給側結構性改革重要性的認識不斷提高，按照中央的要求主動開展工作，成效正在逐步顯現。 特別是民營企業投資大幅下降，房地產泡沫、過剩產能、不良貸款、地方債務、股市、匯市、債市、非法集資等風險點增多。
3.2 宏觀調控
- 承認經濟下行和實體經濟高槓桿同時存在，要求企業和地方做好打持久戰的準備。
- 加強供給側改革，只能進行適度的投資擴張。「越俎代庖，主次不分」是很重的指責。
- 批判短期刺激好用、管用的觀點，認為高槓桿將帶來高風險，引發系統性金融危機，不能再通過貨幣放水和槓桿推動經濟增長。
- 以後特大城市的房產將繼續限購。
- 要求工作中做到兩個確保說明目前地方在執行中央政策時經常走樣變形。 比如要求發揮股市作用，地方就弄出來一個千股漲停千股跌停光速熔斷；要求房產去庫存，地方就弄出來一個北上廣深價格飆升，三四線城市庫存積壓。
投資擴張只能適度，不能過度，決不可越俎代庖、主次不分
在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革 全面落實「去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板」五大重點任務 房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化「去庫存」，而不應通過加槓桿「去庫存」
3.3 供給側改革
- 點出重點地區封疆大吏對權威人士意見的支持，點名北京上海執行不力。
- 人民日報與新華社都強調中國面臨中等收入陷阱，但如何克服尚未達成一致。 人民日報說我們有制度優勢，能夠狠下心去執行；新華社說發展必須遵循經濟規律。 -要堅定的處置殭屍企業，停止補貼和貸款支撐，但化解過剩產能、處置殭屍企業將導致大量失業人員和債務違約； 最近請諸君盡量學習培訓，增強自身職業競爭力，減少家庭負債，避免失業，不要盲目創業。
廣東、重慶、江蘇、浙江、山西等陸續發布了本省的供給側結構性改革方案
處置「殭屍企業」，該「斷奶」的就「斷奶」，該斷貸的就斷貸 依靠過剩產能支撐的短期經濟增長不僅不可持續，而且承受的痛苦比去掉這些產能要更大、痛的時間會更長。
3.4 預期管理
穩定政策，不搞半夜雞叫。這個也直接批評了某些部門的熔斷機制、信貸政策、限購政策等朝令夕改的政策。
允許適當的正面宣傳，但不能文過飾非。這一條批評地方和部門在執行政策時走樣，還巧言美化。 引入商界助力，提高企業家地位。把官士農工商順序改為商、士、官並舉，強調保護產權和知識產權。這就需要更好地發揮企業家、創新人才、各級幹部的積極性、主動性、創造性。
企業家（包括民營企業家）是優化資源配置、提高供給體系適應能力的主導力量。
3.5 經濟風險
- 認定高槓桿是今年股市匯市動蕩的原罪，承認貨幣擴張對經濟增長的邊際效用遞減，指出徹底拋棄通過量化寬鬆加快經濟增長的幻想。
- 批評國企人浮於事、企業辦社會、政企不分，難以面對市場競爭。 結合前文提出的停止給殭屍企業輸血、保人不保企、發揮企業家的積極性，說明權威人物對國企存在很大意見。
- 承認產能過剩和流動性充裕這兩個導致通脹的因素。要通過調配、共計、補貼等方式保障低收入群體的生存，避免發生經濟風險。 這說明各位中產階級可以準備情緒繼續上繳韭菜了。建議大家謹慎通過高槓桿購入資產，避免資產價格下降，導致血本無歸。
- 再次批評各級單位拿著政策執行過度，反應過度。
徹底拋棄試圖通過寬鬆貨幣加碼來加快經濟增長、做大分母降槓桿的幻想。
當前就業領域最突出的問題是，對「殭屍企業」的處置、對產能過剩行業的調整會引起下崗壓力顯性化。這輪下崗的行業和地區較集中，大部分是國有企業，其中很多是40—50歲職工。 本輪國企改革一定要在這方面取得實質性突破，真正把國企建成能面對市場競爭、以質量效益為導向的現代企業。 一二線城市房地產價格上漲較快，部分服務領域價格持續上漲。 對部分食品漲價問題，既要加強調配、保障供給，也不能反應過度，干擾價格信號，對城市低收入群體，各級政府要及時跟進補貼政策，做好托底工作。
四、總結
量化寬鬆終於能告一段落，10年前靠信貸掙錢出來呼風喚雨的主，10年後終於要被割韭菜了。那些坐地漲價的房東，那些高槓桿買樓的炒房團，那些製造恐慌的中介，終於輪到你們了。
在新世紀之後的黃金十年，房價一路翻著跟斗往上竄，這裡面的主要動力，是入世、全球產業轉移、工業化、城市化、人口紅利等的多重利好疊加。這個階段，政策是一直在念緊箍咒的，奈何剛需太猛，怎麼踩都剎不住車。
2012年勞動力人口轉入萎縮拐點之後，一切都反了過來。人口老齡化、勞動力價格連年上漲，產業向東南亞轉移，去工業化，城市化速度變慢。這個形勢和前十年是完全不一樣的，於是剛需變軟了，房地產的投資、施工面積、開工面積、土地出讓面積，各項數據都在下滑，終於在2015年跌入了負數區間。從人口的歷史出生結構來看，這個過程，起碼還有5年的下行通道，也就是說，剛需，五年內都很難硬的起來。當然，即使如此，在過去的五年里，我國的房價仍然保持著溫和的增長。根據搜房網的數據，從2011年1月到2016年1月的五年時間裡，百城房地產均價從9445元上漲到11026元，平均上漲了16.74%。
這又是為什麼呢？核心的邏輯在於政策的托底。
以上是過去5年的百城均價走勢圖。
2012年6月的股市崩盤，不知道大家是否還記得，在歷時一年的房價下滑，投資萎靡的大勢下，6月和7月政府連續兩次推出降息舉措，接著下調公積金貸款利率，地方政府也紛紛鬆綁持續了十幾年的限購政策。這輪政策釋放之後，購房門檻相對降低，成功使房價回暖。政策的藥效是有時限的，於是2014年之後，房價再次轉入萎靡，一年後，又醞釀了另一輪6月股市崩盤。在這一年裡，政府繼續降息降准，二套房限購放開，下調首付比例，農民工購房補貼，公積金政策放寬，在這一系列重拳之下，房價再次起死回生。也就是說，從需求端而言，剛的部分雖然在下滑，但是在政策的鼓勵下，不太剛的那部分需求得到了釋放（1，低收入階層的首套購房需求；2，高收入階層的二套房投資需求），在這些需求的推動下，房價仍然能夠穩重有升。那麼未來，在剛需大勢向下的情形里，決定房價走向的，主要就是政策還有多少後手，能不能撐到五年之後了。
核心的政策，主要是兩個：1，利率。
2，首付比例。
今年一月份的新政，首套房的首付比例已經降至了20%，這個政策相比起以前的30%已經下調了很多，一般來說，也是安全房貸首付的最低比例了。雖然美、日也有零首付的政策，不過因應金融風險，各種限制條件是比較嚴格的。不過，在投資需求的釋放方面，美、日的二套房政策要靈活的多，這方面可操作的空間相當大。目前我國的二套房首付比例，各地不同，但普遍控制在30-50%之間，下調的空間還很大。在以上兩個主要政策祭出，配合一些輔助手段的情形下，相信穩定住房價3年內不崩盤，問題不大。至於是否能夠長期的維持下去，那就要看產業轉型的成效了。
另一方面，我們還必須看到，中國的房價已經過了普漲的階段，進入到存量博弈的時期。
也就是說，雖然全國的房價能夠維持穩定，需求側沒有大漲的基礎，政策端保障沒有大跌的擔憂，但是各地區的分化還是相當劇烈的。5年來，既有房價上漲超過50%的城市，也有下跌超過30%的城市。這裡面的分化邏輯又在哪裡呢？我們看2011年1月-2016年1月，全國百城房價數據，同比漲幅超過20%的城市，有23個——其中，珠三角城市5個：深圳、廣州、珠海、東莞、惠州。京津冀城市4個：北京、衡水、保定、石家莊長三角城市2個：上海、南京二線城市6個：廈門、烏魯木齊、鄭州、太原、武漢、合肥以上城市佔了總體的四分之三。陷入下跌區間的城市有35個——
其中，二線城市包括：呼和浩特、重慶、青島、杭州、福州、大連、昆明、西安、無錫、寧波、貴陽、南寧、溫州等。其餘全部為三線以下城市。大體上來說，除了整體的大環境以外，城市房價走勢和以下幾個因素有密切的關係。
1，地區政策形成的泡沫和降溫。比如海南國際旅遊島政策推出後，在接下來的一年裡推動當地房價大幅飆升，爾後又經歷了長達5年的崩盤。相比最高峰的房價，三亞目前已經幾近腰斬，跌幅相當嚇人。杭州、重慶、貴陽等地房價的下跌，同樣和前期炒作過盛有關係，而和其經濟同時期的表現並不匹配。首都功能區遷出的政策效應，同樣帶動了河北城市的房價普漲，但是未來能否支持的住，就看實際的利好能否兌現了，否則房價就是支撐在沙灘上。2，得服務業者得天下。
人口的流動，取決於經濟大趨勢，而現在中國的大趨勢是很明確的，簡要的說，就是去工業化，得金融、科技、現代服務業者得天下。而現代服務業的發展，主要集中在一線城市和核心二線城市，也就使得這些地區的人口源源不斷的流入，房價擁有強勁的支撐基礎。以長三角為例，上海作為金融業中心，房價的漲幅遙遙領先（5年漲43.26%），蘇州緊挨著，雖然本身經濟處於轉型期，但是顯然受到了上海房價的溢出效應帶動，保持了溫和上漲（5年漲8.61%）。稍遠一些的製造業城市，比如無錫（-9.23%）、常州（-9.28%）、南通（-19.50%），就沒有那麼好的運氣了，近五年里房價陷入陰跌的泥潭裡。另一方面，南京作為次一級的區域中心城市，服務業規模比較大，房價同樣也有獨立上漲的動力（5年漲27.39%），但是他周邊的馬鞍山（-15.02%）、蕪湖（-14.09%）、江陰（-11.27%），似乎並未能得到輻射。很顯然，這種格局不會持續下去，隨著一二線城市現代服務業的規模壯大，溢出效應必然會擴大，帶動其周邊的城市房價逐次回暖。所以就投資機會來說，目前的無錫、中山這些位處長三角、珠三角核心地帶，但是房價仍然處於谷底的城市，應該會是一個比較好的投資機會。從某個角度而言，在服務業的聚集效應下，中國的城市正在不斷分化，京津、滬寧杭、深廣三大超級都會區強者恆強，就像黑洞一樣不斷吞噬周邊省份的人口流入，長江、黃河、沿海的區域中心城市也能得到獨立的發展機會，但是其他的地方則將在人口大量流失之後，形成低房價、人均資源充沛的平衡。註：房價數據來自這裡：百城價格指數,百城價格,百城價格指數走勢中央經濟會議:推進供給側改革 鼓勵地產商降房價
只看標題，既然中央要鼓勵開發商降房價，這說明1.大量的人買不起，正在存錢，但是離目標還差得遠2.大量的房沒人買，等著去庫存，但害怕被罰款，又不敢降價3.大量的地賣不動，開發商賣不了房就沒現金，沒現金就不敢再買地4.大量的債還不了，銀行的貸款審批越來越難，開發商現金流吃緊這就是2015年的僵持狀態，那麼，標題說鼓勵開發商降房價，2016年房價就要往下走嗎未必，來來，再看內容，第三是關於房地產的，原文是這樣第三，化解房地產庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。
一句一句看
第一句，化解房地產庫存。翻譯，我們造的房子太多了，我們要找接盤俠。第二句，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。翻譯：城裡人買不起了，讓農村人來買第三句，要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。翻譯：農村人買不起了，就讓他們租第四句，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。翻譯：還有很多空置的公租房，也要租給外來人口/農村人第五句，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。翻譯：以後就不僅僅是個人買房做出租生意，還有專門的公司買下房子來做出租生意。第六句，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。翻譯：開發商過去以屯房為主，現在要去庫存為主，可以降價，但只能適當降，那些開發商賣不掉房的，財政吃緊的，就等著被大開發商收購吧。最後一句：要取消過時的限制性措施。翻譯：哪些是過時的限制性措施？限購？限貸？限外？限制轉按揭？翻譯結束，順著讀下來，是不是發現，我國在下很大一盤棋，只想著去庫存，把房子賣掉，根本沒有讓房價下降的意思，反而為了鼓勵民間的個人和機構甚至外國人來買房投資，有可能出政策讓房租的價格往上漲。賣房！！！……深圳炒房團正在這麼干！
………………………………分界線這段是後來加的：投資裡面有個最忌諱的事情叫「屁股決定腦袋」。我大概能猜到很多上知乎的都是普通老百姓，關心房價的也是沒買房的，所以大家更容易站在自己的立場，認為房價會崩盤。在這個樓里，我會把很多預測樓價的原理告訴大家，大家自己判斷。能夠讓一些人從此擺脫了「屌絲眼光」，避免了被當成韭菜割掉或者完全踏空，才是善莫大焉的一件事。貌似這個樓永遠不會火，大家永遠是所見即所思，哈哈哈～～～～～～～～～～～分界線下面這段是我在排行第一的回答裡面的跟帖，不小心拿了幾十個贊。既然結論沒人看，索性就完整的貼出來。數據不太準確，大家看個意思。
剛剛看複製粘貼的時候出了問題，少了一部分。再貼一次。
回復王璟的評論: 很高興又看到作者很多高質量的評價。其實文章往往比較學術比較枯燥，爭論反而看起來有血有肉。作為一個深圳人，作為一個在深圳有房子且炒房子的人，我借樓主的寶地來談談一個炒房人的經濟邏輯。首先我們說房子為什麼漲。炒房團裡面有句俗話：「短期看金融，長期看人口」。因為房子的T+N的交易特點，炒房子一般都需要做未來2到3年的房價預測。主要指標是以下4個：1，居民的存款，這個反應了能有多少人參與這個遊戲；2，國家的金融政策和當地的地產政策，主要核心是首付，這個決定了槓桿率；3，國家的貨幣政策，如果通脹，買買買，通縮則反之。其他類似匯率什麼的都需要綜合考慮。4，地方政府的土地推盤量。這個才是真正的莊家，中國國情，不解釋。這4個邏輯決定了在過去，中國的房產總體來說都在上漲。至於選房技巧，這裡就不展開講了。正如股票，大勢好，票買錯了都賺錢，大勢不好，無人可以盈利。為什麼這次帶頭大哥是深圳？為什麼漲的這麼快，這麼猛？拋開長期因素不說，主要還是2個原因。1，深圳的高科技和金融雙發動機造就了一大批新貴和高收入人群。科技園和CBD去年隨便一個剛畢業幾年的毛頭小子都是年薪30＋。居民存款更是暴增30％幾以上。2，地產中介＋金融的模式，極快的推高了槓桿率。當炒房人可以在地產中介借到錢，首付錢，等於給了本來就有原子彈的金三胖幾枚「白楊」洲際導彈，各位自行腦補。這裡不能展開了，黑幕重重……不明白的請看看股災前的場外配資。
深圳目前的GDP在2萬億左右，目前的房地產總值應該是超過了35萬億，是GDP的17倍。看不懂的請自己看日本當年的數據。漲到這個地步，有兩點可以肯定。1，現在的價格已經包括了所有的市政，教育，醫療等等因素，畢竟市區內已經沒有新的土地出讓，城市裡大的環境提升已經很難了。2，一般人買不起，社會上只有2個階級，有房子的和沒房子的。不服的同志，自認為收入高的同志，先回答我800萬的貸款，30年還清，每個月的月供多少，然後再照照鏡子，覺得比炒房團有錢的再出來說話。總結來說就是一個：目前的價位，居住特性忽略不計，都是金融屬性，說白了就是賭場上的籌碼，因為不可能再有剛需來接盤了。我可以斬釘截鐵的告訴你，沒有！因為他們都太窮了。這個遊戲只屬於極少數人。金融的本質是什麼？我沒有讀過經濟，所有的知識都是股市和樓市上學來的。我的回答是：金融就是擊鼓傳花！沒有很傻很天真的韭菜，聰明人和趙家人沒錢賺！這個價位還有韭菜嗎？我希望有，可惜都是和我一樣的人……不服的去市場看看都是些什麼房子在成交就明白了。市場最好的時候，往往成交的都是剛需盤，總價低，總價低，總價低（說三遍）。你們說賣給誰了？現在呢，不用再解釋了吧……股市到頂的時候，大家都在炒高價小盤股，都在說故事，炒概念。啰啰嗦嗦講了一堆，都可以獨立開樓了。剩下的部分，是對未來市場的判斷，如果有人愛聽，我就繼續發，今天先說到這裡。…………………20160307分界線
其實在中國預測房價是有很大風險的，君不見無數人被打臉。為什麼這十幾年這麼多專家看到了泡沫，然後預測泡沫破裂都被打臉了呢？吵過股的都會明白市盈率的概念。有的股票市盈率高，100多倍的很正常就是不跌，有的股票10幾倍便宜透了，還在跌跌不休。其實反應過來就是大家對未來的預期。預期實現了，沒有泡沫，預期沒有實現，才是泡沫。至於泡沫破不破，這又是另外一個邏輯了。比如這10年，深圳的高收入人群至少是上千倍的增長吧。GDP每年雙位數，雖然貧富差距越來越大，但是高收入人群的收入增長絕對快過GDP，收入連續10幾年雙位數增長是很可怕的，複利，購買力成幾何倍數上升。這裡還沒考慮人口和有產階級的資本增值。房價今天高一點，又怎麼樣，總是有無數的韭菜，有錢的韭菜，一茬接一茬買買買，所以那些看到泡沫就說會崩盤的人，要麼就是笨，要麼就是「屁股決定腦袋」，害人不淺。這麼多年，一線城市的玩法就是先漲上去，然後靠購買力把漲幅填平，然後基本平衡了，又繼續拉升，不斷循環。所以富的更富，窮的更窮。這個是現實，不以我們任何人的意志為轉移！那麼是不是這個遊戲可以一直玩下去呢？且聽下回分解吧……~~~~~~~~~~~~~20160307晚分界線
大宗商品今天這種漲發，會不會惡性通貨膨脹，拭目以待。如果是，央媽就是「猴子請來的救兵」……~~~~~~~~~~~20160308早分界線
昨天晚上有個哥們吃飯，問我為啥羅湖（老區）不漲，福田（成熟區）漲的少？我說你還是沒明白我說的韭菜的概念。房價貴了之後，很多房子絕對值已經上升到了一個比較高的水平，在某個區域韭菜總數不變的情況下，接盤俠是幾乎沒有的。但是如果新區就不同的，在上漲預期下，很多現在住80平米的會去買100或者120的，住100的會去買150的，但是他們能多買一套嗎？答案是不能，太貴了，只能賣舊買新。這樣老的小區，小的戶型，就會隨著換房客的折騰源源不斷的扔出來，有一定購買力的新韭菜就會殺進去，從而形成一個循環。老區或者成熟區往往大家住的舒服不願意賣，新盤也少，這個循環很難形成。買賣是需要對手盤的，上漲是需要底層的韭菜的。下一次將專門講房地產交易中，政府的作用。在中國，這可是風向標…………………………20160308晚分界線
好多二線城市的問，自己所在的城市會漲嗎？我答會漲會得罪人嗎？算了，我這樣回答吧。哪些會暴漲，這樣好一點，至少你知道了還能掙點錢。目前一切不變的話，請大家看庫存量，庫存量，庫存量！說三遍，高於8個月的先不急，低於8個月的，自住的話，趕緊買。如果低於5個月，明天就去買了吧……~~~~~~~~~~~~~20160309分界線
為什麼要專門講政府？因為在中國的房地產遊戲裡面，政府才是真正的大BOSS。說這個真心很糾結，怕真話說多了被查水表。政府有以下幾個大殺器：1，貨幣政策；2，信貸政策；3，規劃，規劃，規劃，重要的說三遍！前2個大家都很熟悉，其實規劃才真正要命。這個殺器掌握在住建部和各個地方政府手裡。住建和規劃部門控制了住宅的比例，地方政府控制土地，他們共同管理了這個市場的供需關係。比如大家講深圳沒有土地了，純粹放屁！那麼多工業用地，農業用地不是地？只是不能在市場上流通，不能建住宅而已。現在迫不得已要去填海了，一填還要填大半個福田區那麼大！我記得我當年看前海自貿區的規劃，立刻就明白這個地方房價能上天。為什麼？全是商業用地，全是高檔寫字樓，要幾十萬人辦公，結果末了發現沒有規劃住宅，傻逼了！又比如我看我老家一個二線省會城市，南面和西面各搞了一個巨大的住宅區，可以容納80萬人，沒有規劃任何工廠，寫字樓……這房價得跌成啥樣？早晚上班高峰期的交通又會堵成啥樣，不敢想像。總而言之政府才是這個遊戲的莊家，能說的也就這麼多了。為什麼說，一線城市的房價會高位震蕩，又小概率在短期之內會崩盤，答案就在政府這個大BOSS身上。大家看看新聞，就能明白BOSS那顆無比糾結，左右為難的玻璃心，和當年救市的證監會有的一拼。下次我給大家詳細解讀一下政府的心思和有可能的政策選擇以及對房價的影響。……………………20160310晚分界線
鑒於私信和評論裡面問二線城市的童靴實在太多了，我沒辦法一一回復，只好在這裡做下解釋。首先，目前政府的牌沒打完，下面我會詳細解釋。對於二線城市，我不抱悲觀情緒，風險畢竟在一線。庫存少的城市肯定多少都要漲，只是幅度涉及變數太多，目前不太明朗，庫存多的城市，大家也別被媒體和開發商騙了，成了韭菜。其次，中國太大了，我沒到實地沒法一個個研究。況且就算我到了實地，也未必就能看對，我也經常看走眼的，哈哈哈……我寫這個文章的目的主要是教給大家一些我個人分析的辦法，不是算命，自認為也沒那個本事，自古大師皆騙子！希望大家辯證的看，我就是一個知道了一點點「潛規則」的普通人。接下來，我想集中精力好好寫寫政府的部分和地下經濟的部分，估計要琢磨幾天，希望大家評論多探討這兩個方面，謝謝大家，誠惶誠恐…………………………20160312分界線
即將推出：二手房增值稅，房產稅，遺產稅……大佬們看了看地上的韭菜，說：養挺肥的了，小川啊，多放點水，別蔫了，等我們慢慢割了吃……所以……你懂的……
……………………20160314分界線
私信里，評論里好多人問到底要不要買房，自己所在的那個地方要不要買。還有好多人認為我是算命看空的，我也是醉了。國家這麼大，具體情況具體分析啊，各位親。任志強一直說房價上漲，他說的也就是北京或者是一線城市啊，攤到你要是鄂爾多斯的，你難道說他錯了？我看空的目前主要是深圳，深圳，深圳，說三遍！其他的，請大家看評論區吧。沒有回答的地區，不好意思，那都是我拿不準的，不敢亂說，以免禍害大家，或者是庫存那一節說明了的。本來就是想蓋個樓，教大家一些看問題的方法和角度，結果被逼成算命的了，寶寶心裡苦……………………20160315分界線
全世界都在怪首付貸推高了房價。是它嗎？可能嗎？一個只佔交易量5％左右的資金，能推高一線甚至全國的房價？畫面太美，我不敢看。當年股災，也是這麼怪場外配資，也是這麼怪股指空頭……房價這段時間的上漲的確是資金推動的。沒錯就是資金，沒聽說過「有錢任性」嗎？只有巨量的資金才能碾壓一切邏輯和理性。但是這資金哪裡來的？難道不是和我們的利率和我們的貨幣和信貸政策有關係嗎？這麼多人前仆後繼，難道不是心中的恐懼？管理價格不如管理預期。問題是政府想管理嗎？政府在想什麼，房價誰推動的，大家都懂……………………20160315分界線
每天都有人問各地的房價，每天都有人問到底是漲還是跌，樓主快瘋了。這次統一答，今後再也不回答此類問題了。1，總體來說，看漲。尤其是現在通貨膨脹已經起來了，相對於通貨膨脹，利率是負的，大家最好不要留現金在手上。因為政府的因素，經管個別地方房地產泡沫很大，但是絕不能破，這個關係到整個金融市場的穩定。甚至可以這麼說，國內金融的錨就在房地產。這是生死攸關的問題。政府絕對要兜住，不惜一切代價。對於很多庫存低或者租售比比較正常的城市，大家應該出手了。說白了，有泡沫和泡沫破不破，兩回事兒。2，分化。市場會分化的比較厲害。包括一線城市。比如深圳，命門在金融，玩過頭，還是有風險的。上海，命門在人口，等它人口結構老年化了再說，目前還有一段時間。北京，解釋不了，賭國運，賭國運，賭國運！廣州，挺健康的。周邊的衛星城其實就是全國的榜樣！二線也會分化，有吸引力的城市會比沒有吸引力的城市好。3，未來不確定的因素。未來不確定3個，一是政府的政策有沒有水平。如果總是動作太大，漲的太瘋，不排除局部地區的震蕩影響全國。二是房產稅的影響深遠，現在不好評估，看哪位大神評估一下。三是匯率。4，什麼時候跌？沒有黑天鵝的話，等貨幣政策轉向了，庫存去完了，國家準備收稅了，利率高了，小川同志下來了……幾重因素疊加，估計1年半到2年後，我們再來評估。當然我一直堅持深圳今年就會震蕩，幅度和時間點，等政策明朗化了，我們再分析。現在？大家來擁抱通貨膨脹吧……PS:門口的快餐店漲了15％，我最喜歡的火鍋店，分量越來越少了……5555……………………20160316分界線
本次上漲持續到2017年，沒有限購的城市可以繼續博一年左右，沒買房和沒湊夠首付的年輕人，請2020年再來。記得到時候買！謝謝大家，不解釋，不更新了，立貼為證！！！！我覺得，跌則普跌，不會存在什麼一二線堅挺，三四五線跌的情況，各地在均價達到3萬以上還能衝進去掃房的都是一些什麼人，明顯不是剛需族，而是無處可去的資本。
資本就像水一樣永遠流動，一旦房價不再上漲，資本勢必外流，只是現在還不知道到時候會向哪裡跑。就像創業板一樣，2014年-2015年6月不斷上漲，漲到所有看空的人不敢說話，這時候，下跌來了。居民存款+槓桿只能撐起80萬億的A股市值，再向上，就崩了；同樣，改革+人口紅利+WTO帶來的紅利也有一個可以支撐的房市上限，當社會可以創造出來的財富呈減緩趨勢，而銀行因為謹慎收緊槓桿，會有什麼不同的結果呢？經濟就像一艘船，想要平穩必然要平衡。如果所有人都站在船的一頭，那麼當這個比例達到一定程度，除了翻船，不會有第二條路。我不賭這事情會發生在2016，畢竟如果一旦發生崩塌的苗頭，政策必然密集推出試圖力挽狂瀾，而當政策的效力過去了，才是大跌的時候，深知其害，只能盼望這一天不要來。我同學去了蘇州工作，今年信了知乎大神沒有買房，現在準備跳樓。
無數的事實告訴我們，當全國人民都知道做一件事情賺錢的時候，那就是這個事情崩盤的時候。
1、國內的商品房，總體是過剩的，也就是巨量庫存，而且開工率是逐年下降，你看看螺紋鋼的價格就知道了。
2、人會越來越往一線城市聚集，形成超大型都市群，可以參見一下日本的東京都、京阪神，美國的五大湖和大紐約。換到國內，那就是京津、長三角、珠三角三個城市群了。3、人流的聚集，帶來地產的需求。所以你的房子不是以上3個城市圈的，洗洗睡吧，跌是必然的。而且長期來看，還有個結構性問題：人口老化，需求在減弱。以後房價可能會漲，但不會像黃金十年那樣漲。-----補充一下-----我的意思不是說「京滬永遠漲」，漲不漲，不知道，但十分確定的是：房價漲，北上廣深一定漲幅局前列，房價跌，他們跌最少。至於十八線城市們，是真的會死，死得不能再死。事實上，我對國內房地產（總體）是偏悲觀的。推薦《逃不開的經濟周期》歡迎關注微信公共號：HiBerton
中國的房地產市場已持續了16年的繁榮，但也是從全面繁榮過渡到局部繁榮，從人口推動到資金推動，從大漲到小漲再到有漲有跌，今後必然會有滯漲和普跌的過程。既然房價已經成為貨幣現象，而貨幣的流動性要遠遠高於人口的流動性，貨幣說走就走，是很難控制得住的。
目前國內房地產行業的最大壓力是庫存過大，這主要還是集中在二、三、四線城市，同時還要避免房價出現大跌，因為房價大跌基本上就等同於金融危機。在PPI已經接近於連續四年為負的情況下，迫切要做的事情，應該不是供給側，而是需求側，因為前者是長期要做的慢活，後者是為了避免風險發生的急事。而要刺激需求，不能讓農民工加槓桿來增加需求，而是應該擴大政府支出用於民生，提高中低收入群體的收入和福利水平，縮小貧富差距，即政府加槓桿，讓政府出錢買房作為低收入群體的廉租房。
2000年至今，中國的資產規模出現了快速增長，其中房地產是大類資產中規模最大的資產，也是居民在資產配置中佔比最大的一塊資產。相比股市的起起落落，房地產市場在過去15年中，除了個別年份的整體房價水平有過小幅回落外，基本上就處在一個大牛市中。但過去的2015年，房地產開發投資增速大幅回落，只有一個百分點的增長。今後房價如何看，會否出現所謂的泡沫破滅？本文想從人口和貨幣這兩個角度來討論這個糾結的問題。
2000-2010年：房價上漲更多是一種人口現象
中國房地產的主要數據是2000年及以後開始有的，房地產開發投資增速有過兩次高點，一次是2007年，增長達到30%，另一次是2010年，達到33%。2007年之所以出現了階段性高點，與經濟過熱有關，該年也是GDP增速的階段性高點，後因2008年美國的次貸危機影響而回落。2009年中國推出兩年4萬億的投資刺激計劃，使得2010年房地產開發投資增速創了歷史新高。
一、勞動年齡人口的峰值出現在2010年
居民對房地產的需求不外乎是居住（或改善性居住）和投資這兩大需求。拉動這兩大需求的，從人口的角度看，一是與人口的年齡結構有關，二是與人口流動有關。從美國和日本的案例看，購房與購車的主力人群的年齡段一樣，都是25-44歲。
如美國房地產周期與人口結構密切相關。房地產屬於典型的年輕型消費品，25-44歲是房地產消費的高峰期，而在45歲以後房地產消費佔比會持續下降。日本則是到了1980年代出現人口老齡化，其中25-34歲年齡段的人口數量在不斷下降，從1981年的1995萬，降至1991年1573萬，降幅達到21%，最終在1991年出現了房地產泡沫的破滅。故從國際經驗看，隨著45歲以上中老年人口佔比的上升，房地產消費均會遭遇歷史性拐點。
根據中國指數研究院的調查結果，25-34歲年輕人是購房的第一大群體，約佔購房人數的50%，第二大群體是35-44歲，約佔購房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡段要佔到購房人數的75%左右。
中國由於計劃生育的實施，人口紅利的拐點已經出現，15-64歲勞動年齡人口佔總人口比重的峰值在2010年已經達到74.5%的高點，到2013年這一佔比已經降至72.8%。預計到2020年這一佔比將會降至70%以下。而25-44歲青年人口的總數在2015年達到了頂峰，今後也將開始下降。從美、日、韓等國經驗看，伴隨著25-44歲人口總數見頂，地產銷量也會出現拐點。
房地產開發投資增速在2010年見頂，與勞動人口的峰值一致，而且乘用車（占汽車產量約85%）銷量的增速也在2009年見頂，時間相隔很近。從美國的案例看，消費乘用車的主力比房地產更年輕些，即25-34歲年齡段的群體比35-44歲的群體購買量更多，而住房購買量則相反。可見，影響房地產的一個重要因素――人口年齡結構已經在2010年就發出了變衰信號。
二、流動人口增速的峰值出現在2010年
而影響房地產的另一個重要因素――流動人口的變化又是如何呢？由於國家統計局只在近些年才公布流動人口數據，故我只能從外出農民工數量的增速變化來替代人口流動情況。從公布的數據看，2010年外出農民工增速達到了峰值，為5.5%，對應增加了800萬左右的非農勞動力。但僅僅隔了5年，至2015年外出農民工數量只增加0.4%，接近於零增長。而且，流動人口數量也凈減少560多萬。這說明2010年不僅是勞動人口年齡的峰值年份，也是人口流動量的一個峰值年份。
人口流動的加速，不僅導致房地產業繁榮，而且還對區域板塊的房價帶來影響，因為人口遷徙就是城鎮化的過程。在2000-2010年間，人口遷徙總體方向是從西往東流動，這與東部的房價漲幅高於中西部是一致的。如上海2000年的常住人口為1670萬左右，到2010年達到2300萬左右，增加630萬左右，增幅為38%。北京2000年的人口為1380萬，至2010年達到1960萬，增加580萬，增幅為42%。深圳2000年常住人口為700萬，至2010年增加至1035萬人，十年共增加335萬人，增幅為48%。這三大城市的常住人口在2000-2010年增速，分別是京津冀地區、長三角地區和珠三角地區最大的，同時，房價漲幅也是全國各大城市中位居前三的。
從2000-2010年的人口流動特徵看，同樣是東部沿海發達省份，擁有7400多萬人口的江蘇省，這10年中竟然比上海還少200多萬。同樣經濟發達的河北省，人口增長也比北京要少100多萬。因此，不難得出結論，中國這10年所經歷的城鎮化，更確切地說，是大城市化。這可以解釋一線城市的房價漲幅要遠大於二、三線城市的原因。
用人口的年齡結構與人口的流動這兩個人口現象來解釋房價的變化特點，應該還是有一定的說服力。實際上，中國經濟增長也是一種人口現象，即所謂的人口紅利。如中國的出口從高增長變為負增長，其實也與勞動力供給的變化有關。勞動力成本的上升導致全球範圍內的產業轉移，並影響到國家經濟的盛衰。
三、中國城鎮化率難以達到西方水平
2010年之後，中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯，而且人口流動的速度也大幅放緩。如上海的戶籍人口中，60歲以上老年人的比重已經接近30%，但同時，上海人口流入速度也大幅放緩，「十三五」規劃建議要求上海常住人口控制在2500萬，這意味著2010-2020年，上海人口的凈增長不足前一個10年的三分之一。據悉，2015年北京的常住人口僅增加19萬，而上海估計也接近於零增長。對超大城市實行人口控制或是人口流入減少的原因之一，但人口流動速度的整體放緩，卻與超大城市的人口政策關聯度不大，而與人口老齡化及農村可轉移勞動力的減少有關。
有人統計，過去5年中，三、四線城市的房價同比是下跌的，這與這些城市的人口老齡化和人口停滯增長有關。自2011年中國開始對部分大城市實行住房限購以來，大批房地產開發商投資三、四線城市的房地產，導致這些城市的庫存大幅增加。而開發商投資三、四線城市的另一個理由就是中國的城鎮化的提升空間還很大。從第5、第6次人口普查結果看，中國之前公布城鎮化率水平都是大大低於普查結果，也就是說，目前公布的城鎮化率可能要低於實際水平。
此外，中國與發達國家的城市化率的提升不能簡單類比，因為中國的人口是未富先老，而美、日、歐等發達國家是未老先富。因此，中國今後的城鎮化上升空間雖然還有，但要小於發達國家，且速度也會放慢。即便像日本和德國這兩個成功轉型的製造業大國，自1970年代成為發達經濟體之後，城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。
2011年至今：房價起落更多是一種貨幣現象
如果說2010年之前全國的房地產市場走了一輪全面普漲的大牛市的話，那麼，2011年之後只能說是結構性牛市了。因為隨著流動人口增速的下降，房價受資金面的影響開始上升。
2011年之後房價更多體現為貨幣現象，中國經濟增長自2009年之後，廣義貨幣M2的規模超常增長，超過美日成為全球最大。同時，M2/GDP的比例大幅上升，即從2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已經超過2倍。即中國經濟靠投資（貨幣與之配套）推動越來越明顯，整個經濟的槓桿率水平也大幅上升。房價受貨幣的影響可以從三個方面來說明：第一是居民的收入水平高低；第二是貨幣政策的鬆緊程度；第三是社會資金的集聚和流向。而這三個方面又是相互關聯和相互影響的。
從居民收入水平的角度來解釋各地房價高低的差異，還是有一定說服力的。如上海、深圳和北京的房價之所以高，是因為人均可支配收入位居全國前三；浙江的人均可支配收入高於江蘇和廣東，儘管GDP總量遠低於後者，這就可以解釋浙江的整體房價水平高於江蘇和廣東。
比較典型的案例是溫州。2011年之前，溫州的房價水平在當時是比肩於杭州的，而杭州的房價水平在全國僅次於京深滬。溫州在2000-2010的10年間，常住人口增長20%，遠低於一線城市的人口增速。而且，溫州的人均GDP也低於浙江省的平均水平，那麼為何溫州的房價漲幅如此之大呢？我覺得，人均GNP是重要解釋變數，因為溫州商人不僅遍布全國，而且在歐洲也有一定規模，這就使得溫州人的實際收入水平要遠高於人均GDP。因此，溫州的民間資金總規模也非常可觀，溫州炒房團曾經名噪全國。
但2011年之後，溫州的房價便出現了大幅下跌，原因在於溫州人經營的企業在宏觀經濟走弱的背景下，負債率過高、債務成本過大的問題凸顯出來，只能通過賣房來解決流動性問題。而地方政府又通過大量供給土地來彌補財政資金不足，進一步逆轉了溫州房地產市場的供求關係。另一個案例是鄂爾多斯，其房價也是從2011年達到峰值之後開始下跌的，一個僅僅靠煤炭漲價而發展起來的城市，勢必也會因為煤炭價格的下跌而衰落。
不過，房價的漲跌與央行的貨幣政策也有較大的相關性。如2011年不僅多個地區的房價出現下跌，而且，鋼鐵、煤炭、有色及其他一些大宗商品的價格也出現了向下的拐點。這應該與央行採取收緊的貨幣政策有關――2011年共有三次加息和6次提高存款準備金率。此外，央行還上調了首付比例。可見，房價的下行與貨幣政策收緊具有明顯的因果關係。
回顧2010-2015年這5年間官方一年期存款利率和法定準備金率的變化，可以看出，貨幣政策總體趨於寬鬆。如2010年的一年期利率為2.75%，存准率為18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。其中，2015年分別有5次降息和降准，故房價表現大大好於2014年。有研究機構統計，期間（2010年年末至2015年11月），一線城市房價累計上漲45.53%，漲幅明顯。相比之下，二線城市的漲幅僅為10.73%。同期，三、四線城市房價同比漲幅不斷遞減。一線城市中，深圳市新建商品住宅價格上漲77.2%，為全國之冠。
然而，在2000-2010這10年間，也是房價漲幅最大的10年，全國平均房價上漲4倍左右。存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時，存准率則從8%大幅攀升至18.5%。但從貨幣政策的大方向看，這10年仍是收緊的。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房價的飆升，故2000-2011年房價走勢主要體現為人口現象而非貨幣現象。
關於社會資金的集聚和流向對房價的影響，可以以北京、上海和深圳為例。如果單純從人均可支配收入的角度看，這三個城市的居民平均收入也不過比中國最貧困省份高出1倍多一點，但平均房價水平卻為何要高出7、8倍呢？這其中有社會資金和財富向一線城市集聚的因素。因為大城市所集聚的教育、醫療和文化等公共服務優勢，以及投資信息、財富增值機會等是其他地方難以獲得的，所以，它們不僅吸引國內資金流入，也同樣會吸引國際資本。
觀察一下2015年各地房價的走勢，發現7月份之後，大部分城市的房價均出現回落，這是否與股市的大幅下跌有關？但北京和上海的房價還是穩中有升，深圳則繼續攀升。這又如何解釋呢？因為這三大城市均是中國的金融中心，2015年A股交易量超過全球股票交易量的三分之一，給金融業帶來了豐厚的收入，如資產管理、財富管理、自營業務、經紀業務等。如2015年上半年金融業對GDP的增量貢獻超過三成，這給三大城市的與金融服務業相關的從業人員帶來可觀的收入增長。
二線維穩是關鍵：今後該如何避免房價大跌
大家都熟悉「通脹是一種貨幣現象」這句弗里德曼的名言。其實，任何資產價格偏離了基本面，都可以成為一種貨幣現象。2015年上半年A股出現了一輪沒有業績支撐的暴漲，是一種貨幣現象，而全球某些大宗商品價格的暴跌，是經濟脫實向虛的表現，資金流向金融領域，也是一種貨幣現象。
中國的房地產市場已持續了16年的繁榮，但也是從全面繁榮過渡到局部繁榮，從人口推動到資金推動，從大漲到小漲再到有漲有跌，今後必然會有滯漲和普跌的過程。世界上沒有一個只漲不跌的房市，關鍵是何時開始下跌。過去那麼多年裡，凡是預測房價普跌都屬於誤判，所謂的空置率、房價收入比或房價租金比、人均住房面積、房價總市值佔GDP比重等諸多指標，都不能成為判斷房價何時見頂的有效依據。但隨著時間的推移，房價出現普跌的概率也在越來越大。既然房價已經成為貨幣現象，而貨幣的流動性要遠遠高於人口的流動性，貨幣說走就走，是很難控制得住的。
對房價構成利好的因素，首先是居民的按揭貸款餘額佔住房總市值的比重大約只有10%，是目前美國該指標的四分之一，即居民沒有被動賣房壓力。其次，地方政府通過這些年的借新還舊，償債壓力減小。第三是一線城市還處在限購狀態。
對房價的不利因素是部分開發商的流動性壓力，因為房地產開發貸要佔到銀行貸款餘額的10%以上，資金鏈的問題會危及銀行。另一個不利因素則是持有房產群體的一致性行為，就像去年6月份的股市大跌一樣，容易發生踩踏事件。人口老齡化背景下，投資者更傾向於持有金融類資產。且中國投資性購房比重過大，在房價租金比不高的背景下，大家都在追求價差收益，這與股市的投資行為異曲同工，差異只是投資周期的長短。
目前國內房地產行業的最大壓力是庫存過大，主要還是集中在二、三、四線城市，因此，今後房地產投資負增長是大概率，關鍵是如何去庫存，同時還要避免房價出現大跌，因為房價大跌基本上就等同於金融危機。如果只是簡單地為了去庫存而鼓勵農民工舉債買房，則實際上是用一個問題去掩蓋另一個問題。
根據國家統計局的數據，中國農民工在城鎮的自購房佔比只佔農民工總數的1%，這也說明當今的房價水平並不是中低收入群體可以接受的。為何三、四線城市的房價下跌，拋開供求關係因素不談，就業機會與公共服務是否能滿足人們需求是關鍵，如果沒有就業機會，那麼，舉債買房靠什麼還？或者公共服務匱乏，則居住環境不好，大家還是不願買房。
因此，要更多地去順應市場發展趨勢，中國目前一線城市的產業集中度況且還不夠，三、四線城市的產業優勝劣汰過程遠遠沒有結束，如果一味採取政府補貼、銀行貸款等舉措鼓勵農民工在未來可能成為鬼城的地方買房，還不如把這些錢用於全社會福利水平的改善，用於公共服務均等化的支出。否則，讓市場在資源配置中起決定性作用就會成為一句空話。我覺得，中國的二線城市吸引人口流入的空間或許更大些，人口的集中度會由於公共服務的改善而提高。當然，這不能一概而論，需要按市場原則來予以政策配套。
在PPI已經接近於連續四年為負的情況下，迫切要做的事情，應該不是供給側，而是需求側，因為前者是長期要做的慢活，後者是為了避免風險發生的急事。而要刺激需求，不能讓農民工加槓桿來增加需求，而是應該擴大政府支出用於民生，提高中低收入群體的收入和福利水平，縮小貧富差距，即政府加槓桿，讓政府出錢買房作為低收入群體的廉租房。如果有可能的話，那就是想辦法讓富人加槓桿，增加對國內的投資，而非讓他們海外投資。
6剛剛回了趟老家，說說自己的所見所聞:
一是農村真的空了。（人口是其他存在的基礎） 留守兒童和留守老人是前幾年火熱的詞，這次回來，覺得留守問題似乎已經解決了，老家村莊大概1000人規模，回去所見留守人員不超過300人，大部分是安土重遷的老人，偶爾遇到的年輕人是回來辦事的，村委會鎖門?﹏?一打聽，村書記村長全在縣城裡，要辦事去縣城找吧←_←村子是有趕集習俗的大村莊，回家時間不巧沒趕上，聽親戚介紹，現在趕集只有零星的人騎著摩托來買肉，一次幾十斤肉，買回去放冰箱里慢慢吃-_-||趕集已經淪落到只能買肉了，大家覺得村子裡還有多少人呢。 二是農村學校快不行了。（公共服務機構的消亡） 家裡長輩是學校老師，有幸一起聊天，探討了農村的學校情況。並校的事大家有興趣可以自己查查。我老家村莊是鄉鎮中心小學之一，服務周邊大概20多個自然村，猜猜學生多少？ (^_^)40個學生。 一個班？ ~(≧▽≦)/~一所學校全部 ⊙▽⊙老師多少？ 20人左右(^o^)/ 我家長輩辦公桌上批改的作業本只有5本。 這所我曾經讀書的學校可能在未來幾年內消失吧。 鄉鎮學校的消亡，是社會發展規律，妄圖加強鄉鎮教育的事，真的是浪費資源的行為，前些年鼓勵高校畢業生去農村學校，這真的是胡來，好在這個政策現在沒啥人提了。現如今我家的縣私立學校完敗公立學校了，這妥妥美國教育翻版。所以，想考公的同學們要挑個好地方考了。 三是縣城房子。（剛需還是有的，至於投資的不知道） 去了縣城親戚家吃飯，吃了一半，來了鄰居串門，老家隔壁的⊙▽⊙樓下小區走走，我去，那跳廣場舞的不是小六子老媽么⊙▽⊙咋一個村的大媽都在這⊙▽⊙去電影院看電影，橫幅:5999/平。話說去年還是6300的。反正，房子該建還在建，該買還的買，我親戚家剛買了第二套給家裡老二結婚準備，我家準備年底給弟弟買房準備結婚。我老家能在城市買的已經在城市買了，厲害的好幾套，親戚在市裡工作。差點的在縣城買的房子，基本上是務工為主。我家是縣城一套房留給父母養老，弟弟畢業結婚需要房。這些都是剛需，投資的至少我的親朋好友沒有，有的是淘汰的老房子出租出去了。（這點可以反推到城市，房租婆住好房子，老房子出租，如果上房產稅，租金漲漲漲，至於其他問題，那是國家的事，房租婆不會自己割自己的肉）四是還房貸。（房貸壓力傳導到消費） 和親戚一家吃飯，親戚家小孩本來吃飯吃的很開心，出去接了個電話，非常沮喪，問緣由，是老闆辭退他了。剛生完孩子，長輩在做零工，媳婦帶孩子，月還房貸2000多點，小孩準備再務工。生活壓力蠻大的，不過目前還是能過下去，除非經濟陷入滯漲，否則還貸生活還是勉強的。內需嘛，呵呵了，除了吃飯喝酒抽煙穿衣網費電費水費人情費，真沒啥開銷的，自家吃飯的米是自己家種的水稻。將來在可以預測的範圍內，孩子開銷應該是大頭，其他的能壓縮肯定壓縮了。五是16年房價怎麼看 如果你是剛需，怎麼買也是買，沒得商量；如果投資，好位置的房子只有那麼多，價格嘛，你覺得房租婆會賣么←_←六是自己吃飯遇到個小事 吃飯，問啤酒怎麼賣，雪花6塊一瓶，北京5塊一瓶，一個牌子規格。北京務工9000一個月，老家4000一個月。老家這幾年房價才漲，物價搭了順風車，這生活必需品價格漲上去了再降回來，要發生什麼事，我不敢想耶?﹏?元旦回家所見所聞，搏大家一笑，手機長文，好心人點個贊，〒_〒電池電量從86降到20了，附圖
自己曾經的小學，現在只有40多個學生，前排平房是我小時候的教室，現在充當老師宿舍，前年回來還有幾個新考的有編大學生，今年回來聽說已經找人調走了。
縣城側影，遠處是近兩年新開的樓盤知乎學生黨越來越多了啊，反正網上說話不用負責任，說錯了還可以匿名么。圖樣圖森破答題:之前有三年時間直接或者間接從事房地產相關工作，前後去過銷售，市場，策劃。不要以為你知道日本以前怎麼樣怎麼樣中國就得那麼走，真當國家領導人比你們這些鍵盤俠還傻逼？2016中國房價走勢其實前三個月已經給了很好的答案:一二線城市穩步增長，三四線城市震蕩中企穩。那些逼逼房價要崩潰的人們我也不知道怎麼想的，大腦里都是啥。看看外面有個答案吧，去年蘇州房價多少，現在多少，聽了你們鍵盤俠的話賠了多少錢。還是那個觀點:戶籍制度不改革，城市化進程不達到初步目標，那麼一二線城市房價只有漲，也只能漲，三四線城市崩潰的也只是個例，非要拿個性當共性，我也是服。說房地產崩潰的那些人基本都是已經有房了的，或者看了兩本關於日本的書就覺得自己能指點中國房產的。終於信了之前老大一句話:書生誤國啊！
琢磨殘酷現實的背後真相，偽磚家特好這口。明眼人都知道，房地產的黃金時代已經過去，普漲結束，進入分化行情，上漲邏輯發生改變，已經不能再用老思路來研判房價走勢了。本輪房價上漲的真相，其實是人口爭奪，是三四線城市向一二線城市的財富大轉移，是城市間的財富掠奪，看不明白這點都是白搭。1. 城市人口爭奪戰
當人口紅利趨緩，中國的人口大遷移，變成一場你死我活的城市戰爭。
目前，人口總量增速下行，人口自然增長率已經下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重。同時，勞動力人口佔比也出現拐頭，撫養比正逐步抬升。雖然在2025年以前，25-44歲的主流購房人群總量依然可以穩定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經成為不可迴避的話題。
如何在接下來的10年中選對城市，掌握剩餘人口紅利，將是房企面臨的主要問題，也是大家把握房價漲跌的一個重要判斷依據。
事實上，即使在人口紅利持續釋放的21世紀，城市之間的人口爭奪戰就已經開始。根據北京BCL的街道精度的數據研究，全國39007個鄉鎮街道的平均密度為873人/平方公里，到2010年則上升到977人/平方公里，人口增長的趨勢延續，但是這10年間依然有33%的街道人口密度出現了下降，而出現大幅增長的街道僅有9%。
這說明即使在我國城鎮化進程一直都伴隨著充滿集聚效應和極端分化的過程，這當中城市邊界的增長並不是普惠，而是零和博弈，這個現象將會在未來人口紅利趨緩的過程中日趨明顯。
進入21世紀，我國流動人口開始呈現迸發增長的態勢，2010年離開戶口登記地半年以上的人數達到2.61億，其中流動人口數達到2.21億，相對於改革開放初期增長了34倍。30年來全國人口流遷規模和速度都是持續強化的。
近些年來，我國農村的人口越來越少，大量村莊合併消失，而大城市越來越多，2015年我國百萬人口以上大城市達到142個。從農村向城市遷移，從中小城市向大城市遷移，我國人口向大城市高度集中。其中，上海、北京、浙江、廣東、天津、福建和江蘇成為新一輪的人口遷移中心。
2.一面火焰一面海人口的遷移與聚集，使得不同城市的購房需求出現分化，房價表現出巨大的差異。
在中央政府發起樓市「去庫存」號召十個月後，核心一二線城市的房價依舊暴漲，而且帶動周邊地區的房價水漲船高，讓人感受到了中國房地產火爆的氛圍。合肥、南京、蘇州與廈門被稱為樓市「四小龍」，多番調控下高燒依舊難退。
一、二線樓市的繁榮搶佔輿論，而大多數不在媒體關注之列的三、四線小城市，房價非但沒有出現上漲，反倒是已經處在下行的邊緣。在過去一年，100個大中城市中，房價下跌（包括不變）的城市近31個，超過總數的30%。
房價下跌的城市，有著一些共同特性：經濟衰退，人口外流嚴重，東北城市就是典型。
在這樣的大背景下，東北房價失去上漲的基礎動力。無論地方政府如何在土地供給上做文章，也無論如何拿著財政到處補貼，都無法挽回這一頹勢。因為房價不可能建立在空中樓閣之上，即便是資本炒作，也不會隨意拿黃金換土。
至於其他小型的三四線城市，甚至小縣城，更不會有前途。以前人口紅利尚在，城鎮化紅利還很高，小縣城能分享經濟增長的一杯羹，如今經濟轉型，高端產業將成為未來經濟主導，縣域經濟已經沒有多大發展空間。
有人口才有剛需，而這也是炒房的基礎。對於房產投資客來說，他們在購置房產之後，未來獲利的可能無非只有兩個：以高於購入價的價格出售獲得套利，或者轉租獲得持續穩定的租金收入。而無論是轉售還是出租，都必須存在一個「接盤者」。接盤者因何接盤？存在住房需求。
人口持續流出的三四線城市自然需求不足，導致如今庫存高企，房價滯漲。而一二線城市則集萬千恩寵於一身，待價而沽，房價節節攀升。
3.殘酷的財富大轉移
房地產的黃金十年已經過去了。
2004年到2013年，在這十年里，中國的大部分城市在大部分時間裡，住房市場價格呈現單邊上揚的趨勢，輪番上漲，普漲下一片和諧。
而從2015年年底開始，北京、上海、深圳等一線大城市房價又開始一輪新的輪番上漲，進而擴展到東部地區大部分二線城市。在偽磚家看來，這時候的上漲邏輯已經改變，分化行情下，實際上是一輪規模空前且殘酷的財富大轉移。
2015年可以被當做中國經濟的一個節點。此時，中國工業化的中期已經完成。它的主要特徵是大量的原來從事製造業、從事工礦業的企業，進入全面的過剩階段。大量企業退出市場，這些退出市場的企業在沒有新的投資方向之前會積極尋求資產的保值手段。
而一線城市和部分二線城市的房地產市場被普遍認為是最佳的保值方式。於是大量從實業退出的資金就湧入到這樣的一個市場裡面。關閉企業之後的資金流向了一線城市的房地產。在其他二線三線四線城市裡擁有多套住房的人也覺察到了這樣的變化，所以快速跟進，拋掉原來在這些城市裡面的房產，開始購買一線城市的房子。所以我們也就很容易理解，為什麼在同樣的經濟背景下，一些城市的房價逐漸下降，而另外一些城市，卻出現了暴漲，原因就在這裡。所以這是一次規模空前的財富的大轉移。沒有新的財富被創造，僅僅是資金的橫向流動。
在這種模式的財富轉移中，一線大城市和部分二線城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者，而全國其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。中西部地區和中小城市的增長發動機不斷滅火。少數城市的繁榮掩蓋了大部分城市的蕭條。
在這個大轉移過程當中，房子的資本屬性進一步加強。
財富的流動的方向，第一個是窮人的財富更多地向富人流動。在全球範圍內都出現了這樣的一種情況，也就是說資本的馬太效應越來越明顯，越有錢的人，越能獲得更多的社會資源，變得更加有錢。而第二種流動，是地區間的流動。財富從落後地區向發達地區流動、從農村向城市流動、從小城市向大城市流動。從銀行的數據，可以看到，越是落後地區、中西部地區的金融機構的存款餘額，通過各種方式，流向大城市，流向發達地區，成為這些地方買房的資金。
大城市的有產者坐等房子漲價，中小城市的房子反而貶值，相當於國家把超發的貨幣送給有錢人，窮人口袋裡的錢被稀釋了。財富大轉移，這才是本輪一二線城市房價上漲的本質！
篇幅有限，只列了一個大框架，更細緻的分析可關注我的微信公號：偽磚家說經濟。
分享一個白手起家的富豪關於經濟大勢的思考
掃碼關注微信公號不出意外可以讓你少奮鬥5年其實 這個答案是年前寫的……年後回來，我已經完全看不懂癲狂且奇葩的中國樓市了。
預先使其滅亡，比先使其瘋狂。各位，還記得15年的股市嗎……從這兩件事看來，今shang的經濟治理和太zu一個水平啊——L.A.N！！！—————————————僅限2016年。
僅限住宅市場。【結論】
北上廣深；二線核心城市 ——穩定上漲，個別城市非理性暴漲。
三四線城市——持續下降，部分城市應聲暴跌。【利益相關】
前 全國大型房地產開發公司 集團品牌經理；
定期看周、月及年度房地產政策及數據分析；
每年不定期全國實地踩盤（看房）（主要一二線城市）家庭北京、青島、三亞等城市多套住宅（多套大於20，非炒房，均為自住、空閑及度假用途）。
每個論點都有自己的論據，不可忽視的客觀條件是：
【總體】：「6」時代的整體經濟下行周期，機制層面到實體層面越來越多的問題會暴露出來，且短期內難以完善。
貨幣、股市、房市、實體經濟、政府債務、人口紅利……2015年是中國經濟黃金時代的真正拐點，各種數據出來後，2016年會是全民經濟真正看衰的元年。
【城市分化】
僅限於2016年，基於各城市住宅市場供需現狀和經濟狀況，一線城市+二線核心城市，與其它城市間房價分化現象仍涇渭分明。
去年本屆政府對房市加以行政及金融政策的促進，以及輿論吹風宣導，力度之大令人瞠目，總體感覺短期效果甚微。
但15年統計數據出爐後，已證明一二線城市房價已回歸跌前，北上廣同比穩定增長，深圳甚至奇葩暴漲至47.5%
大量曾經跟風水漲的三四線城市業已形成巨大泡沫，短期內仍需承受泡沫損失。
老百姓的直觀感受會是：
一二線城市，不買房的人，仍不看好市場，真正想要買房的人，看盤時會越來越後悔，沒早一年，甚至早幾個月定下來。三四線城市，除部分經濟狀況好，存量市場相對健康城市外，聲量齊跌。16年，這種兩極化會持續發展。
【另，覺得宏觀評論太虛，數據分析太乾的話，自己一年裡不定期跑幾個新建地產，打幾個二手中介電話，或者在幾個房地產門戶網站看看新房和二手房價格，起碼有最直接的感受。】果然圈地最tmd的賺錢了，難怪老美要急著上天去圈，不是沒有道理的！
問：有傳言說有深圳會有這樣的政策出台，可能性大嗎？
社保1年改為3年（以下簡稱1改3）：購房者的社保要求，由連續1年繳納變為3年連續繳納。營業稅免徵由2年改為5年（以下簡稱2改5）：個人將購買5年以內(含兩年)的普通住房對外銷售的，徵收營業稅。
答：1改3的政策是網猜的幾項政策中個人認為最有可能落地的，因為1改3僅僅是拉平了與北上廣政策的鬆緊程度，深圳沒有必要出台超出北上廣的過度收緊的政策。
1改3的出台，對房價的快速上漲有平抑的作用，又相對溫和，對市民的房產預期不會過度扭轉，不至於在總體經濟大環境未見底的情況下重挫樓市。
作為中長線的投資者，本就不建議全民投機炒房，房子作為不動產，流轉慢，普通人對市場情況往往後之後覺，超短線的低買高賣不現實，穩重有進更符合大眾對未來的預期的。
問：猜想一下深圳樓市會怎樣走？
答：存在一定可能性是到4、5月份左右，樓市還有10~15%的漲幅，然後被迫出台政策，如果是1改3出台，下半年可能有不超過10%的回調，畢竟投機者多數是有2年存糧，不至於恐慌拋售；如果是多項政策並舉，尤其是銀行對首套3成定義的改變，則市場將會受到較大考驗。2016.2.17
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------貼一段回網友的話：深圳紅本商品住宅根據中原的數據大概在130萬套，根據中聯鏈家的數據紅本+公司集體產權+保障房等等商品房的大概在170萬套。而深圳每年新房增長量在5-6萬套。深圳現如今所有人口總量普遍說法是2100萬人。所以深圳第一個階段的房價漲幅是本土房源供應和本土居住需求不平衡的本質原因導致的。深圳今年暴漲以後，除了更多深圳本土居民意識到了深圳房產的投資價值，更重要的一點是讓全國的富豪看到了深圳房產的價值。對於深圳首次置業者覺得很貴的房子，但對於全國(包括北京香港)的有錢人並不認為高不可攀。低總價的房源有深圳入門級投資客掃貨，高總價的豪宅有以前忽視房產配置的深圳實業家和外圍資金關注，直接導致深圳房產交易出現了翹尾的行情。所以未來1-2年（目前的判斷，是否能成為真正趨勢還為時尚早）有可能成為本土房源供應和社會資金配置需求不平衡的原因導致。
11月份深圳房產交易神奇般的翹尾形成了量價齊飛的態勢，新房銷售均價跟1月份的均價比漲幅60%，深圳房產過熱了。11月份大量的小白純投資客、集資買房、借名額買房的出現，市場很不健康，明年初可能還會繼續漲，但衡量風險和收益，我是不建議刀尖上舔血。
---2015.11.18補一點---
今天在外踩盤的時候想的，參考香港經驗的話，深圳不同時期商品房推出的主流戶型有這種規律，不是統計出來的規律，而是本人主觀判斷的，所以數據肯定是不準的：中大面積 80㎡~140㎡ 1990-2000年 (政府、事業單位、國企等分房)
中小面積 50㎡~120㎡ 2000年-2005年 (取消福利分房，開始較多的商品房買賣)
大面積為主 110㎡~220㎡ 2005-2009年(中國開始騰飛，深圳改革開放財富積累到一定程度，需要大批豪宅滿足社會地位的彰顯，百仕達晚期，華僑城晚期，香蜜湖的全盛期、後海和寶中的早期等等代表，當然同時期也有很多中小戶型的，這個時間段買入長持的住宅，現在是賺的不要不要的)
中面積為主 80㎡~130㎡ 2009年-2013年(70/90政策基本上開始起作用，加上08年金融風暴重挫深圳房價，09年開始報復性反彈，很多搖擺不定的人開始覺得深圳房價貴買不起了，各個項目89㎡三房或高拓展的3+1房成為主戰場，例如龍華紅山火了一大片樓盤)
超大為特色 160㎡~350㎡ 預計2014-2016年(優質項目的房價真的很貴了，現在首套置業的都是豪剛，改善性的需求是主流，當然普通改善要不了160平以上的房子，超大只是我想說的特點，多年的限購控制了部分頂尖購買力，開發商的拿地成本高昂，融資成本增加，超大面積的土豪項目（包括商業用地的公寓）是開發商維持高利潤的唯一途徑也是大批推出的最後機會)
中面積為主 60㎡~90㎡ 猜測2017-2018年（頂層的人不買了，140平的戶型在住的人一般會趨於穩定不折騰了，剩下新晉的中產被割韭菜，此時階級固化也差不多了，中產捯飭再多也無非是單身公寓換個小兩房或者小三房)
小面積狂歡 30㎡~60㎡ 亂說2018-2020(那時候比現在的價格又漲了50-100%，以現在核心區域5萬均價算，屆時8.5的均價，誰受得了，越到後面越是小面積低總價的獨舞，這是要吸干最後的剛需)
此外深圳房價粗看還有三重保險，如面臨崩盤會逐步打開：
1、銀行降利率折扣，現在普遍9折，最低可以做到7折。2、市政府降首付比例，現在首套3成，二套7成，可以降到首套2成，二套6成。（其實以前是有零首付的，每個月只需要還銀行月供就可以買樓，無敵槓桿）3、國家取消深圳限購政策，這個幾乎沒可能，壓箱底的核武器。給你們舉個最新的栗子：
香港房產是可以私人買下來一個大房子，然後跟政府申請產權分割自己改造間隔出很多小房子，最後每一個小單間單獨賣出去。
-----------------------------------------------------------原文------------------------------------------------------------------------
我看不少人言簡意賅的點出了結論，我啰嗦點別的。
全國樓市不了解，只談我身處的深圳。今年深圳大體情況很多人從眾多媒體了解了，當然不少人也因為長期被媒體忽悠，選擇了不相信，我也不能說我了解的就是全面無誤的，不過是真實分享，平時比較懶，沒做好數據保存，干說沒圖，慚愧。
深圳從14年9月30號國家房貸政策放鬆以來，成交量和價格就開始上漲，一方面是需求大，另一方面經濟自由程度高，人對政策的敏感度高，不過總的來說930到15年春節這個階段基本是供需正常。
15年330新政後，改善型居住購房需求大量釋放（北京近兩年的住宅交易很多也是換大房子或者換學位房這種非首次置業，而深圳之前還主要是靠剛需支撐成交量，改善型的需求沒有釋放，深圳今年才進入了這種市場環境，合理的推測，深圳的樓市至少還可以漲兩年），同時引發了恐慌性跟風買房現象全面爆發，樓市價格整體出現了跳漲情況。
我整理補充了一下媒體對深圳暴漲的因果倒推的分析，房價變動是綜合多項原因的結果，當然關聯性的強弱有差，要辯證的看。
1供應少
深圳官方數據顯示，到2020年建設用地上限是976平方公里，但現在已使用了940平方公里。今年，深圳計劃供應建設用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，佔比5.3%。在深圳今年銷售的102個新樓盤中，有55個為城市更新項目，佔比高達58%，而偏偏深圳人口密度又是全國最高。2自有物業人群比例低
模糊數據，北上廣常住人口，自有房比例70%，深圳30%3限購較寬鬆
非深戶連續繳社保13個月就可以買一套房，一線城市最寬鬆4存款餘額增幅快
深圳存款餘額上半年接近60%的增速真是嚇死寶寶了。上半年股市行情大暴走和一堆創業型金融P2P企業在深圳，應該是這個結果的主因。股票退潮和P2P跑路風險加大，將對下半年有啥影響，拭目以待了。城市資金總量和北上差距還是很大的，深圳人很有骨氣的先從房價上超越了.....
6香港投資客
香港房價歷史頂峰，成交量急劇萎縮，普遍觀點16年開始香港房價開始下跌，部分香港投資客還有內地過去的新移民，會沿著深港地鐵接駁的沿線置業。香港樓市買家頻毀約
7出生率高
深圳新生兒出生數量和適齡兒童入學數量都是全國前列，我接觸到的一些有實力的買房者，雖然不炒房，不過這些爺爺奶奶可以是把孫子未來的住所都準備好了。（不少二三線城市其實也一樣，只不過供應量太大，孫子可能都兩套房了，還有很多新房待推出）
9政府效率高
這些年可能不少城市比深圳政府辦事效率還好了，不過這點深圳也是名聲在外的，水至清則無魚，但還好不會渾濁惡臭。10一線城市中自然環境較好 吸引外地富商
沿海城市，周邊重工業較少，加上風向配合，總的來說煙霾少。年輕的城市，前期規劃的高度不錯，建築和綠化還算和諧。我前兩個月去看市中心的一個別墅小區，剛成交的一套就是某內陸城市大型國企老闆買的，先給大額定金，再讓女兒繳滿一年社保以後再過戶，大老遠過來買幾千萬的房子，買的就是藍天白雲的退休生活。11金融、IT和創客 算是較有前景
這些方面被說的最多，不需要我過多介紹了，模仿是產業起步的一種常規手段，跟歐美高端科技差距很多，那不是正在努力嘛，小小的南區聚集了130家上市企業，這種密集程度對房價也是很要命的。12外來人口流入比二線城市好
準確來說，外來人口的流入僅次於北上，當然名校畢業生，海歸和外籍人士差距較大，不過這更多的是影響城市後續競爭力，中國目前的情況還是人多的地方好賺錢。13 GDP增速一線城市最快
15缺少其它投資渠道
大宗商品價格一直跌，信託不再剛性兌付，股票過山車，普通製造業產能過剩，基金真心信不過，炒匯能把握住這次人民幣主動貶值的我也是服，剩下不動產投資，選擇性也不是多。16資金集聚效應
除一線城市和少數強二線城市以為，全國樓市普遍降溫，深圳樓市賺錢效應凸顯的時候，有錢人之間的傳幫帶是很迅速的。17舊改成本高，效率慢
舊改專家-佳兆業地產出事以後，上市公司在深圳的舊改多多少少都放緩了，深圳房價這麼漲法，原來的居民要價普遍提高，項目規劃和政府關係又複雜，成本太高了。現在建成的舊改項目大多都是超高層小區，容積率很高，住人真的不舒服。華潤深圳大沖舊改，很長時間都是廣東省最大的城中村舊改項目，以華潤的背景和實力，07年開始進場談判，14年第一批物業上市，至少2017年才能大體完工，足足要10年時間。18資產避險
真正的大資產避險估計是出國了，不過一般中產的錢，股票漲多了提前看到風險的，退出買樓那是明智的決定。用槓桿的股民和創業板套現的高管，在深圳樓市沒少買房。19人群保守，習慣儲蓄，後知後覺
深圳的老居民和很多剛開放就來到深圳原關外的廣東人，普遍學歷不是很高，不見得賺很多錢，不過大多性格都是勤儉節約的，幾十年積累要買一兩套房還是可以的，這裡面不少就是被逼出來的改善型需求。20買漲不買跌
房產投資大部分都只是普通人，買漲不買跌可能不是最高明的投資手段，不過到目前為止也沒吃什麼大虧，沒栽跟頭以前就按老一套來咯。21政策釋放預期和需求
認貸不認房，營業稅五改二，降首付，降息降准等等政府出台的政策，都讓大家預期政府是要托房產市場。今年M2 12%的增量，降准釋放的流動性，房產再抵押等等，資產不接著泡沫就只能換美元了。22中介
一線城市二手房交易活躍，所以養活了大量的一手和二手從業人員，然後靠所謂的二三級市場聯動，新房二手房輪著來賺錢。市場不好就洗盤，市場好就CALL客，對賣家說賣貴了，對買家說筍盤，一切為了成交。反正深圳的市場一直在漲，大多對中介咬咬牙就算了。23深戶容易
大學生（包括大專）畢業來深入戶口是很容易的，就是工作以後的積分入戶條件也不算苛刻，深圳對人才引進的需求還是牆裂的。入了深戶就可以買兩套房的資格，雖說現在的房價家裡沒些家底的話，年輕人熬到30歲都未必買得到一套，不過買不起和不能買對於市場來說還是很不一樣的。24貧富差距大 更容易買房也更容易換房
按省的單位算，廣東頂級富豪最多，而今年創業板那麼火爆，創業板在深交所，包括板內那麼多科技企業是深圳的，又催生出多少富豪。二八定律還是真實存在的，房價能上衝到什麼高度主要還是看財富金字塔頂端20%的人的意願。什麼叫富人，富有選擇的人，不少房哥房姐，那是放租，換房，賣房，亦或繼續買入都是根據市場情況做決定的，推高房價他們是更有能力也更有心去做。25商鋪和寫字樓市場 相對冷淡
商業要分幾個部分看待，商鋪市場的投資算是不動產投資裡面的高階班，通常最有賺頭的方法是你提前預判到了商鋪將來的商機，通過合理運營養出貴价鋪，然後賣掉。但是目前受電商的衝擊，要麼就是成型的商圈天價鋪位在售，沒什麼利潤可圖；再要麼就是商業氛圍不溫不火的鋪位，高風險低收益；最慘的就被忽悠進新城區，周邊居民都沒幾個，買鋪就是永久虧損。寫字樓，深圳未來的寫字樓有福田中心繼續供應，梅林上下沙零星供應，紅樹灣總部基地、
科技園南區、後海總部基地、前海-蛇口自貿區、寶安中心和深圳北站商區等等寫字樓集中供應片區，而羅湖老舊低使用率的寫字樓被逐步空置。也就是說寫字樓的租金在漲，主要是大開發商大家很「默契」，控制好供應速度，其實未來可供應的土地不少，漲幅不是打包票的。商務公寓雖然具有居住屬性，不過與前兩種項目都是一樣的，首付5成，貸款年限10年，利率無折扣，少數有錢又被限購的人喜歡投資，問題就在於買賣雙方的適用人群少，投資就要考慮怎麼出貨，尤其是萬一房價風吹草動，商務公寓還是少碰好。
說來說去深圳又剩下供小於求的房子可以搞。
26一年一次的直轄傳聞
每年都傳一次深圳要直轄，要兼并莞惠，今年廣東副省長來干深圳市長的活，那麼大的官那是頭一次，傳的更像樣了。直轄說到底，一個城市的政治地位是提升了，城市綜合實力的預期也會提升，漲房價的好噱頭，結果還不是不了了之，反正城市交接賣莞、惠房子的中介是賺了，賭直轄的人也是不少。27草根創業城，骨子裡更敢博
英雄不問出處，來深圳的人目的很單純，就是為了賺錢。有機會賺錢一搏的機會真敢上，見過辦10幾張信用卡，拆東牆補西牆，硬是炒樓炒出幾百萬身價的人，不過隨著深圳這波漲價，以後炒樓真不是一般人玩的了。
目前經濟的看法
衙門有兩個明顯的意圖是各大媒體都吹過風的了
搞股市-1成蓄水池留住熱錢，不讓熱錢逃離，以免匯率跳水 2提高賺錢效應，為以後註冊制鋪墊，讓優質中小企業直接融資救樓市-穩住目前國內的經濟，老經濟拖得就拖，為改革爭取時間。
悲觀點說：克強經濟學（去槓桿，降產能），終究放空炮，各國齊心協力搞QE放水，最後在什麼時間點，以什麼方式收場，找不到歷史參考。
老實說對改革信心不足，改革活力在於放開壟斷行業或者私有化，民企不敢參與混改，外企又說怕資產流失。前陣子發布的會議精神，繼續做大做強國有企業，這麼改革法真的信心比黃金更重要咯。
樂觀點說：經濟下滑，人民幣內貶外升那麼多年，終究要內貶兼外貶，不過美國的情況也沒那麼好，遲遲不敢加息，資金外逃發現無利可圖，終究會回來，平衡一下，匯率不至於大跳水。
當然經濟與信心的問題我說話太沒有分量，我在深圳出生長大，學生時代的生活水平也是比較一般的，但和父輩們比，他們才是艱苦歲月出來的奮鬥一代，他們對黨和國家的感情可能更加堅定，因為當年那麼苦，物質那麼貧瘠都扛過來了，回過來看是國家巨大的發展進步，不過90啊，00啊經歷變革一代的人，可能對社會的真實認知剛剛建立，就面對經濟下滑，本來從學生進入職場就是幸福感變弱，壓力加大，再遇到高房價弱經濟，香港佔X爆發我想也差不多這個因素。
我們也不是什麼李嘉誠，去外國做生意走不通，只能繼續擁抱中國版QE的泡沫，對深圳樓市謹慎樂觀。
中國那麼大，發展太不均衡，自行比較身處的城市（人口，經濟，供應量），還搞不懂會漲還是跌，我們就此別過。
最後，深圳不是宇宙中心，與不少城市的差距還非常大，金融危機掃過，該跌也是要命的，我只是相對熟悉深圳，以此舉例。推薦閱讀：
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