人們買不起房子是因為房子價格太高，還是因為我們的工資太低？

12-30

題主不是經濟學專業的，可能描述的不夠清晰，題主的想法是在房地產行業，由於市場劃分的比較粗糙，沒有把商品房和住房分開，導致我們把買房當作投資，房子就成了投機品。房價越上漲，投機房地產行業的人越多。房子偏離其實際價值。形成泡沫，導致現在房價居高不下，我們的工資跟不上房價上漲的速度。

嗯，作為業內人士，我在這開個腦洞吧， ople/4546452329453afdcfd3e534325c1e51，其實在他的文章中已經說明了，目前黨國如果繼續選擇不以美元為錨的放水，那麼毫無疑問，人民幣是要對外貶值的；如果不選擇放水，要死守匯率，那麼就只能收緊M2，這樣子房價又保不住，黨國確實是陷入了兩難之中。

那麼在這種脆弱的平衡之中，有沒有一種兩全其美的辦法的呢？

其實是有的，如果地方政府（一二線城市）與地方國有企業，央企，或者一些關係良好的企業聯手做局呢？也就是說這些拍地的企業與地方政府事先商量好，由這些企業當托，在招掛拍會上，拍出高價，然後地方政府再暗中返還的話，就可以同時滿足以上兩個條件了。（此處確實欠妥當，因為還有一種狀況，比如財政部的信達，明顯是在高層授意之下，對地方進行有選擇的輸血，參見後面的補充說明四-----起底信達：中國「地王」的幕後黑手之一）一方面，由於天價地王的拍出，拔高民眾的預期，都認為將來房價還會上漲。這樣子一來，1）持有房產的人因為有上漲的預期不會拋售，2）沒有房子的人由於有上漲的預期恐慌性去買房。3）政府就可以輕易的把房價拉起來，卻無需國家放太多的水。匯率也不會貶值的太過厲害，真是一舉數得啊。再聯想到前陣子，那些高價拍地企業的背景，尼瑪，真是細思極恐啊，我趕緊去喝瓶82年的雪碧壓壓驚。。。。。

另外，給出某個項目的房價構成圖表吧，你們自己算算政府在其中收了多少錢。

在補充一些圖標吧，來自某財經的統計圖標（2012年的數據）

最重要一點來了

看到沒有，前面各種亂起八糟的稅收大概是總共是11016億元，後面銀行房貸利息是8400億元，土地出讓金是28517億元，這三項總共佔了銷售額的74%，那麼扣除掉銀行8400億算出來事佔比多少呢39533X0.74/47933=61.03%，看到吧，2012年全國總體項目算起來，政府拿到手的錢也超過6成了，要知道這個是12年的數據，而且還包含了廣大三四五線城市的數據，土地平均出讓價格比二線城市低是非常正常的，那麼你說房價高是高在哪裡呢？

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補充一，這個價格是根據容積率折算後的樓麵價，在這個價格裡面，粗略的算的話，政府可以拿到的錢有第一項土地使用權取得費12679.36元/平方，第五項稅金1116.81元/平方，事實上施工企業在施工過程中中也是要納稅的，但是這點相對這些都是小頭，忽略計算了。所以地方政府總共拿到了12679.36+1116.81=13796.17元/平方，這個數值除以19907.49約等於69.301%也就是說，在一平方的房價裡面政府至少可以拿到將近七成的收入。

在這裡，我在教你們看這個圖表，看到第二項了沒？第二項住宅開發成本3458.42,元/平方，這個價格當中建安成本是3006.38元/平方，這個城市的坐標是在某二線城市的大致建築安裝成本

學過土建概預算的人（其實沒學過也應該知道）都知道一個常識，各個地方的概預算定額是不一樣的，每地方的人工，材料，機械費用的價格是不一樣的，但是總體而言，同級別的城市價格都差別不會非常懸殊，因為什麼呢？因為人是可以流動的，材料機械是可以運輸的，如果某個地方價格高於均衡價格，那麼人材機的供應者就會湧入這個城市，從而達到這個城市的均衡價格

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補充二

僅僅憑藉腦洞猜測，說服力還是稍顯不足的，從我查找到的資料（評論區也有提到了）

誰在製造中國地王？

這篇文章裡面提到

「一位上市房企營銷相關負責人對本報記者總結稱，目前房企高價拿地的主要是兩類企業，一是之前享受了房產紅利的房企，未來還將在行業準備長遠布局的企業，所
以如果想在這個行業長期立足賣麵包，首先是手裡得有麵粉;二是擁有大量資金和低利率融資渠道的企業，比如資產雄厚的國企開發商，比如險資等等。在他看來，
因為目前大宗商品下跌，股市不振，人民幣貶值等引起的資產荒已經成共識，大量閑置資金找不到穩定的去處，不動產作為大宗交易，又與現在國家去庫存的政策基
調吻合，所以成為這些資金分散投資的不二選擇，進可自己開發運營賺取高額利潤，退則土地轉讓直接套現或者作為二次融資抵押物。」（原因之一）

比較搶眼的信達地產（我後面會詳細扒他）

「被業界戲稱為「錢袋子」的信達地產過去一年內在各地瘋狂製造地王。2015年7月至今，這家隸屬財政部的上市公司通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗
是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王，以及上海的顧村地王。」

同時還提到國企改革的背景

一位業內人士認為，國企的高調拿地也與目前的國企改革有關，水電系(魯能、電建、葛洲壩)和鐵路系(中鐵、中鐵建)都不斷進入新城市，在熱門城市拿地王，提高知名度，主要是為了把自身布局做大。對於國企而言，只有自身有了更大的規模，才能在國企改革中保住自己。
這一點應該是確認無疑的，因為具有深厚財經幫背景的財新網（熟悉政治都知道，老王的派系嘛）

大陸財新網發表胡舒立的文章《「地王」頻現，應該怎樣調控房地產？》。文章稱，需要重視的一個現象是「地王」頻現。據不完全統計，僅在5月，大陸便出現69宗「地王」，其中，56宗出現在二線城市，買家則以央企、國企為主。

文章稱，央企熱衷「地王」，根本上是國企軟預算約束的痼疾使然。但是，在本輪房地產行情中，又有特殊原因。在國企改革無可拖延的情勢下，央企擔心自己成為重組對象，拍到「地王」，能顯著增加企業的土地儲備賬麵價值和存貨含金量，做大企業規模。

文章說，國企、特別是央企接連製造「地王」是對房市調控政策的挑戰和消解。這嚴重加劇了房地產市場的失衡，使得一線城市和強二線城市房市越發火爆，而數量眾多的三四線城市則被「虹吸」得氣息奄奄。在這種形勢下，全國完成房地產去庫存的任務是根本不可能的。

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但是問題顯然沒有這麼簡單

土地和房地產可以用來做抵押物融資。並且土地和房地產的融資規模要遠遠大於股票質押的融資規模。

根據惠譽2015年的研報，中國的銀行以房地產為抵押物的信貸資產總額自2008年末以來增加了400%，而其他類型抵押物的信貸資產總額只增加了
260%。中國的銀行信貸資產總額中有40%是以房地產為抵押物的。同期，住宅房貸總額增加超過3倍，而以房地產為抵押物的企業貸款總額增加了幾乎5倍。

最新從銀監會得到的數據是，2013年底中國最大的幾個商業銀行的房地產貸款，及以房地產為抵押品的貸款，對貸款總額的佔比為38%。房地產和土地
作為抵押品在房地產信託等影子銀行，信貸中的權重可能更大，危害也可能更大。根據麥肯錫去年的債務研報《Debt and (not much)
deleveraging》，中國有接近一半的債務都與房地產有關。

所以土地和房地產在中國是比股票更重要的融資抵押物，是最重要的。房地產和股票一樣被作為抵押物質押物融資了，其價格風險其實不在供需，而在質押抵押融資的金融槓桿上。

在中國，地方政府、企業（特別是國企和央企）、銀行是做高中國房地產金融槓桿的主力。根據穆迪的最新數據，地方政府目前的債務總凈額是28萬億
元。這些債務的融資抵押物相當大一部分是土地及相關不動產（高速公路，橋樑等）。所以地方政府很有必要做高其融資抵押物——土地的價格。因為如果土地價格
表現不好，28萬億元融資的抵押物盤子一旦平倉起來後果不堪設想。（當然要是表現太好也容易被罵）

根據中央國債登記結算有限責任公司最新數據，城投債的31.0%為商業銀行持有，24.8%為基金管理公司持有，21.4%為保險公司持有。商業銀行，基金公司和保險公司中政府資本的比重非常大，也就是「國家隊」。

所以房地產的金融槓桿主要集中在地方政府、商業銀行、基金公司、保險公司，還有央企、國企以及相關特權企業手裡。而央企國企以及相關特權企業的主要融資抵押物也是土地及其相關不動產（廠房，辦公大樓等）。

總而言之，地方政府和央企、國企以及相關特權企業是融資方，商業銀行，基金公司，保險公司是配資方，土地及其相關不動產是配資抵押物。他們才是做高中國房地產金融槓桿的主力。

如果土地和房地產價格一旦掉下來，最慘的就是地方政府、央企、國企以及相關特權企業，還有商業銀行、基金公司、保險公司等「國家隊」。因此在中國債務槓桿逼近超級觀點的檔口，央企、國企才會瘋狂的製造「地王」，地方政府、商業銀行、基金公司、保險公司等則全力配合。(原因之三）

吳裕彬表示，「地王」和股災中質押股票配資拉高出貨相似，都是做高抵押物的行情，「地王」就是高槓桿的「妖股」，要給地方政府、企業（特別是國企和央
企）、銀行等「國家隊」解套。股災模式正在房地產市場被完美的複製。28萬億（這只是地方政府的盤子，還沒算央企國企的），主力的盤子很大，拉高的過程
若不刺激，這麼大的盤子怎麼出貨？（因此這與我的腦洞猜測是吻合的，我一直認為在利益的一致的情況下，各方是有足夠的動機勾結做局的）

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補充三再來看一篇非常詭異的報道

也是深圳地王的製造者，下面這篇文章裡面滿是G點啊，連浙銀都被牽扯進來了

141億深圳地王製造者：背後隱藏一堆秘密董事長相當低調

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補充四

起底信達：中國「地王」的幕後黑手之一

去年以來，信達地產在土地市場揮金如土，造就「地王」無數。「我就是錢」一度是信達地產的代名詞。而信達地產的拿地價格即使讓同行也紛紛驚呼看不懂，一些人更直接表態他們的拿地價格「怎麼測算都無法盈利」。那麼信達究竟靠什麼底氣進行如此高的報價？

A股上市公司信達地產，是2009年由信達投資有限公司從一家名為青鳥天橋的軟體公司購買而來的殼，在重組之後信達地產成為信達資產的地產發展平台。

根據信達地產2015年年報顯示的股權結構，信達地產由信達投資百分百控股，而信達投資隸屬於信達資產管理有限公司。信達資產是建設銀行最初為剝離不良資產，而設立的不良資產處置平台，其與東方、華融、長城並成為四大資產管理公司，業內俗稱為四大AMC，是金融行業最著名的金融巨頭。

信達資產註冊資本為251億，公司性質為非銀行金融機構。其67.84%的股份由中國財政部直接持有。

信達地產的2015年財報顯示，全年營業收入81.36億元。這一規模，相比房地產行業第一位的萬科，收入不足後者的4%。雖然規模不大，但是鑒於信達地產央企的血統，其在財務上的任性，是任何一家房企望塵莫及的。

2015年，信達地產總債務規模為305.01億元，同比增長70.45%，主要通過增加短期、長期借款及發行債券增加外部融資，其中短期債務高達142.50億元，同比增長93.25%，長期債務162.51億元，同比增長54.47%。

進入2016年，信達地產的債務規模繼續大幅上升。在其今年初發債時，中誠信證券評估有限公司做的一份評估報告顯示，截至2016
年3月末，信達地產的資產負債率和凈負債率分別為83.96%和315.48%。財務槓桿在行業中亦處於較高水平，未來隨著土地投資的增加以及項目開發的
繼續，負債水平或將進一步上升。

信達地產負債率的走高，原因很簡單，就是買地。簡單回顧一下信達地產在土地市場的機場令人印象深刻的表現，2015年11月，信達地產以總價72.99億總價摘得上海新江灣地塊，摺合樓板價高達49152元/平方米樓麵價，刷新成交記錄。

2015年12月，信達地產總價30億元，樓板價2.7萬元拿地深圳住宅地王

。

2016年，5月，信達地產以總價123億元摘得杭州首幅總價超過百億的地塊。據悉，信達拿地的價格因為遠遠高於受託價格，導致本與其聯合拿地的萬科當場退出合作。（看到沒，呵呵，本來和信達聯手的萬科，一看這個瘋子，立馬就呵呵了）

1個月之後，信達地產再次以總價58億元拿到了上海顧村地塊，3.6萬的樓板價再次刷新了當地的出讓紀錄。

信達地產用錢製造了土地市場的一個又一個地王。有房地產企業負責財務人士表示，在整體貨幣寬鬆的環境下，央企背景的信達地產，融資不成問題，融資成本也低，其擴張不受資金的限制。此外，信達的資本運作的優勢，也是其它房企所不及的。

克而瑞研究中心發布的一份《170億搶地王，信達地產的錢從哪來？》報告中稱，除了銀行貸款、股權質押，增發等常見的金融手段，基金是信達資產向信達地產「輸血」的渠道。

據不願具名的房企負責人透露，信達地產急於在一二線市場擴張，今年其在土地市場的投資計劃是100億本金。根據土地出讓的相關要求，競買企業在競買
土地時，1/3資金是開發商自有資金，換句話說，信達地產今年投資的規模實際可能高達300億元。這個投資規模相比起在2015年年報中披露的80億土地
投資額，提升近四倍。

信達不斷締造地王的背後，是外界對於其不惜代價大舉進軍房地產業的不解。有房地產行業人士稱，以信達在顧村的地塊為例，無論怎麼測算，都無法盈利。央企和一般的民營企業的思路不同，其應該不是為了單一的項目彙報。

上述克爾瑞研究報告稱，中國信達作為央企金融巨頭，主業的利潤率遠高於房地產。在當前經濟和市場背景下，中國信達最需要的實際是資產配置。從
2015年7月開始，離岸人民幣匯率持續下跌，加上通貨膨脹的影響，人民幣貶值加速，因此合理的配置資產規避匯率風險是需要企業考慮的。而中國信達作為國
內四大AMC之一，屬於典型的「不差錢」，資產配置時需要一類能夠承載大量資金投入的行業，而房地產是最為合適的。

有分析稱，財政部有意輸血，信達在財政部的授權和支持下，激進拿地，炒出大量的地王項目，然後仰仗著不可思議的低息利率來支撐著盈利模式。（高層有意輸血，地方樂見其成）

另一個炒高房價的佐證是，信達通常在拿地之後並不自己開發房地產，而是找另一家地產商做合作夥伴，由合作夥伴開發和銷售，而信達僅作為出錢的大股東。也就是說，只管出錢炒高房價。

當然啦，萬一要是炒的價格過高，引起輿論反彈了，高層就立馬出來降降溫，談談話啦，一個唱黑臉炒房價，一個唱紅臉表示不允許炒高房價，要出台限制措施云云，義正言辭的表示要約談相關央企，給屁民點交代，實際上有用么？地王都已經搞出來了，錢是絕不可能退回去的，然後雷聲大雨點小的了事了

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補充五，關於評論區有人預測房價未來行情的事情，我在這裡談幾句

首先要自己能夠明白自己購房的動機是什麼？因為政府非常噁心一點的做法就是將教育醫療等資源與戶口進行綁定，而戶口與房子綁定，假如你家小孩子要去上學了，但是即使你明知道將來房價會跌，你覺得你有選擇嗎？你能選擇嗎？再假如，你女朋友，丈母娘覺得你沒房子就不能結婚，這時候，你又有選擇嗎？明知道前面是個坑，你捏著鼻子也得往下跳，那麼好了，下面我進行討論房價就必須將這些社會因素拋開，單純從人口，經濟等除社會方面外的因素進行討論，否則的話，討論就無法展開，也毫無意義。

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必須說明的是影響房價的因素是非常之多了，包括銀行貨幣政策的鬆緊，國家宏觀調控政策的出台（比如限購或者可能徵收房產稅之類的），資本從中國的流入與流出，而具體到每個城市上又包括這個城市的戶籍政策，產業發展狀況，城市規劃情況，人口的流入與流出，房屋空置率情況等等非常之複雜，我細細想了下，還是難以一一進行描述，就暫時先停到這裡了，因為如果我來談論，必然也是泛泛而談，不可能面面俱到了，而這當中要是某個因素沒有如我所設定模型那樣發生，結論當然也就難以成立了。

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房產稅會導致租房價格上漲嗎？ - 楊丹塵的回答

這個是我針對某項具體政策的討論，我想這才對各位更加有幫助一點，也不至於跟撒胡椒面一樣，什麼都談，又什麼都談不深入。謝謝

不是我硬要裝逼，但我得說，幾乎所有的高票答案，都讓人失望，完全沒有答到要點。平常一個個噴香港的青年蠢，其實你們不比他們強到哪兒去。尤其是玄某某的答案，洗地洗得有點過（當然也可能是不方便說明白），硬是把高房價的鍋推給資本家。可他所在的政黨，本身就是最大最無恥的資本家。

答案本身很簡單，看一國或一地的平均房價收入比就行。如果房價收入比不高你買不起房子，就是你工資太低，反之就是房價過高。

為什麼買不起房子？

一.土地一級市場的供應壟斷

按本國憲法，郭嘉有兩個地主，一曰政權，二曰村集體。但實際上呢，土地招掛拍有幾個賣家？就一個。不然小產權房這玩意怎麼出來的？村集體的土地能直接入市么？

二.土地財政和地方債務償還對出讓金的依賴

這部分收入大約三四萬億，不用上繳中央（分稅制改革後大部分稅收中央拿走），是很多地方gov的衣食父母。配合第一條，他們完全有充足的動機和能力來操控地價。至於房子捆綁戶口福利什麼的，那是常見套路了，沒啥新意。

http://bbs.pinggu.org/k/news/435045.html

http://news.xinhuanet.com/house/nb/2014-04-26/c_1110422851.htm

如果房價下跌，地就賣不掉了，而地方政府高度依賴土地出讓金償還，

http://finance.sina.com.cn/china/20131231/023217800782.shtml

如果真發生房價下跌的情況，那接下來就是地方政府普遍性違約和

債務危機，四萬億期間地方政府胡亂花掉的錢，終究是要國民買單的，

但評論里很多人壓根不知道這一點。

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評論里有人說土地收入基本上都拿去補償拆線戶了，還說看過重慶的財政報表，這可真是呵呵。

第一，有沒有把土地增值稅契稅等收入算進去？這部分收入和土地出讓金不同，是延期收的，這就不是地方的收入了？

第二，除了拆遷，地方政府還會進行土地收儲，收儲土地的浮盈考慮了沒有？別以為看了個現金收入支出的總賬，就真的以為人家沒賺錢。就像給地產公司估值，如果只看利潤表不看土地儲備，那就是傻逼了。

另外，她提到了重慶，那我補充一下：

重慶地票_百度文庫

重慶「八大投」真相

為了避免突破18億畝的紅線，重慶會通過土地置換（偏遠地區的土地復耕，再徵用城郊的土地）的形式獲取用地指標，俗稱地票（可以交易）。從中國經營報的報到來看，這些地票都以較低的價格流入了重慶八大投集團（彼時重慶地票的交易單位比較大，流動性很差，這和成都不一樣）。這部分收益不要忘了，同時也提醒下，不是所有的資金流動都走財政的帳，別忘了地方政府的分身：城投集團。

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三.資源過度集中
這個和矽谷，東京，倫敦的高房價是一個原理。

資源集中帶來人口集聚，人口集聚帶來房產需求，資源的集中有市場自發形成的因素（參考相關產業集聚理論），也有行政欽點的因素。
這點其它人已經解釋過，所以我原本是不打算說的，可評論區一群不友善辭彙在這瞎咧咧，我在這裡放大點，免得不友善辭彙們看不見。

四.人民幣長期看走貶，而保匯率和保房價又是矛盾的，於是乎在M2供應增速下滑的情況下，國企地王強拿地王抬升一二線房價，當然，這是以犧牲外地年輕人為代價的。

http://finance.qq.com/a/20160613/014944.htm

當然，很多時候呢，地王本身是個操縱地價的局：

探秘地王背後：出讓金返還50%_頻道

五.過去三十年以來，按收入法計算(http://baike.baidu.com/link?url=0iRkjSLSaXDsRCmb0QXYEiB9DSUbHNSkW7Xs-Bwywjzamvny6A5x-7sIVvWfrEdGYUkr8tKqhVnyrT9JW2sfCq)，勞動者報酬佔GDP的比重日益下滑，這對年輕人是相當不利的，因為年輕人沒什麼資本要素收入；同時基尼係數大幅增加，這對普通人是極其不利的。

最後提供一組數據吧，假定你以6萬一平的價格買了新房，這6萬里：

1.建安成本，兩三千到四千（磚混結構低於這個數，框架框剪結構高些，楊丹塵的回答里有現成的例子）。評論區一個小朋友連什麼是建安成本都不知道也敢胡咧咧啊，感情是把拆遷成本和

土地出讓金算進去了吧？

http://www.dichanren.com/News/1268906

2.土地出讓金，土地增值稅，企業所得稅，契稅等進入gov荷包的錢應該在3萬6以上（60%以上，由於建安成本全國差別不大，地價越高，最終進入gov荷包的錢佔比越高，評論里有個現成的例子）。

3.財務費用，看開發商資質，越是靠近權貴，規模越大，財務成本越低，參見財報。

4.管理費用，銷售費用，參見各大上市公司報表。

最後開發商真正拿到的稅後利潤，不會超過1萬。成本大頭是土地出讓金，稅費和財務費用，評論里有地產從業人士調侃自己行當是給gov和銀行打工的，真不是和你開玩笑。

@楊丹塵兄弟，你的圖我拿來用用，謝謝。

這房子的售價大約二萬，gov拿走了70%左右，那售價六萬的新房gov拿走了多少，你們自己想吧。

和我想的一樣，評論區的某些人認為，gov收了這麼多錢，不都是花了，你享受

著政府主導的經濟成果有啥不滿意的云云。

我只能說，這是凱恩斯主義時期的觀點。花了錢就行？貪腐三公之類的老梗我不想提，我就問問，你知道投資的邊際效應是遞減的么？那些過剩的產能，那些壓根就沒什麼車跑的高速公路是怎麼來的？銀行信貸是不是資源？利率雙軌制下地方gov和國企拿著基本接近基本利率的資金，結果利息都給不出，這麼低的投資效率真的沒問題？這種無效投資，泡沫時期的日本就搞了很多，有些現在還是累贅。

uestion/46582590

http://business.sohu.com/20160325/n442028206.shtml

http://business.sohu.com/20160616/n454641554.shtml

目前的總負債，168萬億，佔GDP的比重約249%

債務組成：

本國家庭部門的債務率很低，而企業部門的債務，會隨著時間慢慢轉移到政府部門和銀行等金融部門（這幾年銀行的不良率和關注類貸款的比率逐年升高），這些債務將來怎麼辦？參考九十年代剝離四大行不良債務的歷史吧，這些錢，終究要由國民負擔的，通脹稅也是稅。

而國內最大的這些開發商，萬科（原本是陳家地盤，現在換了R2做靠山了），保利（葉/鄧），龍湖（鄧），招商（招商系比較複雜，大佬應該是秦），金地，華潤（陳），中信（王）等等，表面上姓黨，實際上姓趙。

我對一線房價的看法就一個，黨國會想盡一切辦法死守一線的房價（能不能守住另當別論），否則一旦一線房價崩潰，RMB資產會徹底喪失吸引力，最後的結果就是房價和匯率的

螺旋式崩盤，債務危機爆發和資金的加速外逃。屆時黨國的命運會比日本悲慘的多。

然後，我嘗試著回顧一下歷史，從貨幣角度論證一下（下面的內容是我2011年寫的，搬過來）房價，畢竟高房價首先是個貨幣現象。

第一個階段2001-2007，房價普漲的階段：

與美聯儲不同，中國的央行屬於政府部門，不是自負盈虧的單位.所以在其資產負債表上沒有「所有人權益」這一項,故資產與負債等同。

由於外匯增長過快，央行的資產負債表在十年內增長了大約700%.外匯資產增長得過快有什麼副作用呢?就像上面說的,中國人民銀行在資產負債表上是兩邊等同的.為了對沖這部分外匯資產,央行不得不增發人民幣基礎貨幣對沖.這部分新增的貨幣,稱之為外匯占款.儘管央行可以質押證券之類的公開市場操作來暫時減少基礎貨幣的供應量,但是這十年來,基礎貨幣的供應量還是從2000年的三萬多億增加到2007年的是十三萬億.

http://www.pbc.gov.cn/eportal/fileDir/defaultCurSite/resource/cms/2015/07/2007S04.htm

而M2的供應量，取決於基礎貨幣和貨幣乘數，有興趣話,請把各個年份的M2記下來,再根據年份用excel做個圖表出來把各年的M2連接起來.你會看到M2這條曲線的斜率從05年開始突然抬頭。而房價開始飆升和股市暴漲也發生在這一年。

圖是我7年前畫的，有些問題，懶得改了。

第二個階段2007-2008，泡沫暫時被逐步控制：

從2007年開始，央行開始收緊貨幣政策，連續增加商業銀行存款準備金率（準備金率和貨幣乘數成反比），一年內次數高達十幾次以上。最終把股市和房市的泡沫壓了下來。我記得從2007年年底開始，深圳的房價陰跌了整整一年。

第三個階段2009-2011年年末，四萬億春藥刺激：

08年下半年，雷曼破產後危機開始擴散到中國，沿海地區出現了上千萬規模的民工返鄉潮，為了保增長，十月底出台四萬億政策，由於本國貨幣政策是要配合財政政策的，結果貨幣政策在09年來了個180度的轉向，從收緊變為徹底的寬鬆，當年銀行新增的信貸和M2就接近和超過了10萬億。

http://www.pbc.gov.cn/eportal/fileDir/defaultCurSite/resource/cms/2015/07/2009s01.htm

http://www.pbc.gov.cn/eportal/fileDir/defaultCurSite/resource/cms/2015/07/2009s07.htm

當然，從09年開始，房價也再次開始了全國性的狂飆

第四個階段2011年年末-現在，四萬億後遺症顯現，普漲階段結束，資金開始逃離中國，扎推一線抱團取暖：

2011年年末到2012年是一個非常重要的轉折點：

1.從2012年開始，中國16-60歲的勞動力人口開始減少，比很多專家預計的要早了好幾年。但人口向一二線流動的趨勢依舊強烈。

2.四萬億春藥的效果消退，後遺症開始爆發，你們可以去看看三一重工等工程機械行業企業的財務報表，2011年四季度-2012年一季度財報顯著惡化，應收賬款激增。其他傳統行業類似。李稻葵所說的政府搞刺激導致產能過剩，在這些企業的報表上得到了完美的體現。

3.從2011年年底開始，資金開始從國內跑路。

由於本國資本與金融賬戶不開放，可大致推出下列的約等式：

資金流出=經常賬戶盈餘 + FDI －海外投資－新增外匯占款 + 新增外匯存款－新增外匯貸款

上述數據可以在央行和外管局查到，都是公開數據。

在這種情況下，資金開始拋棄人口流入減少的三四線城市和傳統行業，進入一線抱團。

而最近這幾年以來，資金出逃的跡象越來越明顯，央行的資產負債表已近掩蓋不了這一趨勢了：

uestion/21450388/answer/65161346

這給黨國出了一個難題：你是要保房價呢，還是要保匯率呢？

要保房價，得維持貨幣供應量，但現在資金出逃，衝擊到外匯占款和基礎貨幣供應了，只能從別的渠道發行基礎貨幣，而由於之前我國的基礎貨幣基本來源於外匯占款，有美元背書，所以匯率始終能保持保持穩定---當然，發行基礎貨幣從法律角度來說不需要美元背書，但如果你從別的渠道發行這個基礎貨幣，那匯率自然會跌。

從現在的結果來看，黨國還是優先選擇了保房價，從2014年開始，新增的基礎貨幣，越來越多地不再以外匯占款為發行來源。rmb的離岸匯率也貶值至6.6。同時，我也注意到，從今年二季度開始，M2的增長率開始收縮，同時有財政部背景的央企開始不計代價拿地王。我認為，這傳達出的信號就是黨國要在M2走緩的情況下，死守一線房價了。

再科普一下，關於地王的做局：

http://tianjin.house.qq.com/a/20140831/007956_all.htm，千萬別以為當托是沒有回報的。

問題其實一直都很顯然，就是樓市是超發貨幣的蓄水池，而因為種種因素，貨幣還必須超發，所以，這多餘的資金往哪裡引流就成了一門大學問，一線城市的優質地段就是最優質的蓄水池，所以不加限制的情況下就會無限制地增高，這跟人們的收入水平是沒關係的，是和全國手裡握有資金的人數以及資金量有關。（而目前的情況是四五線城市樓市有了巨量的庫存，那麼只能通過限制好貨和中貨，逼迫資金往不好去庫存的爛貨市場去流，然後再鬆綁，到時候你的資金就成功被鎖死在四五線樓市裡了，因為那裡的房產流動性太差，你賣不出去。）

而更顯然的是，工資增長的水平肯定是跟不上房價的上漲速度的，因為每次放水的貨幣並不是平均分配到全國每個人的頭上的，只有分到錢的生產環節的人才能拿到更多錢，無疑就是房地產，金融和基建這幾大塊的人吃掉了大頭，給這幾大塊做配套的喝了點湯。

你想想，如果你所從事的工作跟這幾塊沒太大關係，同時又不是公務員，然後還不是這幾年投資圈的熱點行業，是不是你們行業內生存越來越難了，因為你們沒有分到錢，而工資水平卻被分到錢的這幾個行業給拉高了，本來富士康生產線給三千塊就算高了，但是生產隊鑽山洞的，工地打零工的算到每個月頭上能拿到六千，於是富士康這種工廠的壓力瞬間就大了，但是國家又一直提高最低工資標準的同時不給廣大製造業的老闆們想辦法，最終只能攤薄行業利潤，一直到關門大吉。

許多製造業的老闆給員工發工資的時候都顯得很摳，每一個經費都得省著點花，就是因為利潤沒增加多少，但是成本卻在一直增加，有人會一直提醒老闆，房價都翻番了，你工資怎麼連百分之十都沒漲啊！問題是既沒肉吃，又沒湯喝的行業一直都在吃這個存量市場，競爭激烈的同時又不斷被提升的成本衝擊，最後就只能關門歇菜了，事實上普通的製造業中小企業基本上都差不多了。

許多人會說，國家就是要通過這種手段來倒逼企業實現產業結構轉型升級，從而完成供給側改革，問題是製造業的許多技術都不是像互聯網一樣有著豐富的開源資源的，一個機床的代碼就被嚴格保密，化工業的各種關鍵配方工藝更是被捂得嚴嚴實實，光刻機，晶元，發動機材料，哪一個可以實現關鍵的突破？不要光看新聞報道國產化率達到了多少，人家就是卡住關鍵的小部分，來牟取超額利潤的，讓你造造殼子，裝裝飛機的座椅和內飾嘗點甜頭。

面對如此深的技術壁壘，你怎麼讓一個生存都成問題的民營企業產業升級？倒逼一下就能出來一家台積電和英偉達了嗎？所以，未來我國的行業會面臨一次空前大的托拉斯運動，以國企為代表的行業巨頭會在各自的行業內鯨吞併購，最後每個行業剩下七八個大企業。因為民營企業從來都是棋子。

但是，你要知道，中國大部分的就業市場都是民營企業提供的，而且這裡面的大頭又是中小企業提供的，一個企業一旦實現了併購，一定會裁員，那麼到時候的工資可能更加買不起房子了。。。

不過好消息是，四五線城市的房子遲早會價值回歸，甚至暴跌，到時候在一線打工，在四五線供房也許才是中國奮鬥者的新常態。

如果沒有稅，商品房的建築成本可以在500-800元/平米（多層），1500-2000/元高層。你看到的房子其實不是房子，而是包裝成房子的稅製品。

它是必需品，但賣方制定遊戲規則。

知乎上的大V講故事、裝逼還可以，一談到專業問題就露出馬腳了。

知乎上裝逼吹水的不少，明白人沒幾個。

本人7年地產從業經歷

房產的價格含4塊，土地，稅費，建安，利潤，現在普遍房開利潤在5-15%，建安中也暗含隱性的稅費成本，純建築成本其實非常低，所以我們經常看到有些地方房價3000-4000元/平米。一個東西的價格受供需關係影響，這就是為什麼同是大城市，杭州這5年的價格基本沒上漲，上海卻一直在漲。

因為杭州供應量需要消化3年，上海只要3個月新房就消化完畢了。（杭州價格上漲是今年年初的事，15年年底其實日子過得非常苦。營銷做的最兇狠就是杭州，15年年底一般開發商都沒拿地的意願。）

在舊社會，你和地主說租金太貴了。他和他的狗腿會用一百種解釋告訴你租金已經多便宜了，愛租不租。

時代一直都沒變。

（這個問題提出才短短几天已經獲得638個答案，期待這屆政府主導的經濟轉型可以順利，政府不再依賴地產，評論說房價合理的，舉個例子，賣掉上海一個普通地段小區，可以買下一個浦東機場的市值，還有多。還感覺合理嗎？）

因為放在後面很多人就不看了，我把一個簡化的經濟學模型先在這裡討論一下。

先說大前提，中國的資產價格是有泡沫的。所以不要再來帶著道德的正義感來質問我：中國的房價你敢說沒泡沫嗎？我們討論的不是有沒有泡沫，我們討論的是會不會繼續漲下去。要討論這個問題，先要討論資產價格泡沫如何維持。

先說一個非常簡單的模型。我們假設資本項下的兌換完全自由，沒有資本流通限制。假設合理的物價水平是一塊錢人民幣可以買兩袋大米，同時一塊人民幣可以兌換一塊美元。這時候，央行突然為了某種目的，給全國人民每個人多發了一倍資產，比如你有100元人民幣資產，央行就無償的再給你100元。那麼這時候，一塊錢人民幣的購買力應該對應一袋大米，因為人民幣購買力被稀釋了一倍。那麼一塊錢人民幣這時候應該兌換多少美元呢？

顯而易見，美國人並沒有多印錢，這時候一塊人民幣應該兌換0.5塊美元。

這個簡單的例子就是想說明，當今天人民幣價格出現泡沫的時候，我們有三種可能的處理方法。

通過提高生產力，來提高人民幣的購買力。假設人民幣貶值了一倍，但是因為生產力提高，大米的價值也貶值了一倍，那麼人民幣的購買力就不變。
維持資產價格，人民幣貶值。也就是我們說的，大米價格維持一塊/袋的泡沫價格，人民幣貶值為1RMB兌換0.5$。
維持人民幣匯率，刺穿資產價格泡沫。就不解釋了，參考2。

當然，上述的例子，是一個極端簡單的例子，在這個例子里我們假設的了美元的絕對價值沒有發生任何變化，人民幣兌換完全無摩擦。

事實上，因為蒙代爾不可能三角和各種歷史原因，中國選擇的是獨立的財政政策和貨幣政策，而犧牲了資本的自由流動。所以同志們如果不使用各種非法手段，一年合法兌換的美元資產只有五萬。換句話說，對於絕大多數老百姓來說，你是被困在人民幣市場這個賭場里的，你想從這個賭場里cash out跑路的途徑首先就被限制住了，這是我們談普通老百姓資產配置的一個重要前提，就是你基本上只能配置人民幣資產。

再說我們如何維持現有的泡沫。我們才去的是方法1和方法2結合的辦法。方法1就是電視里每天說的，一方面出清過剩產能、推動境外產生輸出、鼓勵發展高新科技產業，目的是希望通過提高生產力來支撐價格泡沫。但是短時間內看來，宏觀經濟下行至少要維持五年的時間，方法1中的任何一部分都是需要時間的，能不能成功，我持短期悲觀長期中性的態度。方法2則是允許人民幣緩慢的貶值。有人在評論里說緩慢貶值只能造成貶值預期不確定性同時造成更大幅度的貶值。我想說的是，這麼說的人完全沒有考慮到實操層面，市場包括央行在內是沒有一個明確的貶值預期的，何況劇烈的所謂一步貶值副作用良多。所以只能通過在外匯市場不斷博弈的過程來確定市場對人民幣的一個均衡價格。

說這麼多，其實就是想告訴大家兩件事。第一，房地產作為人民幣資產，尤其是北上廣深的房地產，的確是有泡沫的，特別是去年的這波大漲。這也是為什麼回復里我都不建議大家在這個高點急著去買房，可是適當觀望一下。但是這不代表這個泡沫一定會破，也不代表泡沫一定永遠是泡沫（參見1）。第二，我下面所討論的問題的前提是，大多數人只能配置人民幣資產為主，且大多數人無法去賭博到底人民幣資產價格泡沫是不是會被刺穿。前者因為中國短時間內不可能開放資本項下自由兌換，後者因為如果中國經濟通過方法1回到了上升周期，資產價格重新變得相對合理而沒有出現崩盤，那麼所有沒有買房的普通老百姓面對的可能就是一輩子買不起房。這份國運，一般人是沒有選擇餘地，只能去跟隨，或者說被裹挾的。

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知乎上討論房價的問題實在是太多了。對比英美法對比紐約東京對比日本泡沫，談供需談政府談切身經歷，我也簡單說說我的幾個看法。

首先說我的觀點。

房地產黃金十年結束了，全國普漲的局面是不太可能了。未來的白銀十年，房產價格上漲會主要集中在人口流入的一二線城市。
北京的房子也貴，也不貴。
剛需者和投資者買房的角度和定位都是完全不一樣的。

去年因為工作關係，我和國內大量地產公司的董事長、投資總監級別的高層發生了不少聯繫。這其中包括龍湖、金科、恆大等全國性的地產公司，也包括星河灣、泛海等專註高端樓盤的地產公司，還包括時代、奧園、新華聯等資產規模在200-300億元的區域型中型地產公司。大家對於房地產格局的基本走向判斷是一致的。未來，三四線城市的房產升值空間相對比較小，而人口持續凈流入的核心一二線城市的升值還遠沒有結束。

關於漲跌的理論大家都看多了，我重點談幾個常見的關於一二線城市地產的誤區吧：

房價可能會崩，買房是不是一個錯誤的選擇。這個觀點的謬誤就在於，絕大多數中國人都只能或者幾乎只能配置人民幣資產。而不動產作為人民幣資產中最重要的一環，如果一二線城市的房價都崩盤了，那麼人民幣這一籃子資產已經是一籃子爛蘋果了。你到底持有的是一籃子蘋果中的哪個並不重要了，反倒是不動產相比於股票之類的資產至少還保留了使用價值。換句話說，如果你覺得我國吃棗藥丸，那早點出國。如果你沒有能力移民或者大規模轉移資產，那麼一二線房子在你的資產配置里一定是一個優質資產。整天去考慮你無法擺脫的系統性風險是無聊的且沒有必要的。
北京的房子相比於東京、紐約，已經太貴了，這個扭曲的價格一定會得到糾正。我們假設北京的房子絕對值是偏貴的有泡沫的，從經濟學的角度來說，過高的資產價格和人民幣較高的匯率不能同時保持。目前來看，要麼資產價格下降，要麼人民幣貶值。而從政府和央行控制金融系統性風險的角度來看，我們最後處理這個不可能問題的方法是人民幣貶值和通過擠壓金融系統槓桿水平來緩和的擠出一些泡沫。因為資產價格尤其是不動產價格的劇烈下跌產生的連帶效應是任何一個國家的金融系統都承受不起的。當然，在一個理想的資本流動無障礙的模型里，人民幣貶值最終會導致資本外流，最終人民幣計價資產一樣會下跌。但是在實際國情里，儘管考慮到大量的地下資本流動渠道，我們的資本管制一樣是非常嚴格的。更何況北京的資產價格不僅僅是是依靠熱錢來托底，而是依賴政府對於土地規劃和供給的嚴格管控。只要這種計劃經濟式的調控不改變，相比於可能的緩和的漫長的貶值過程，即使你能把資產換成美元，結果也很可能是在你躲開貶值之前，你就先因為一線城市房價的上漲窮死了。因為在一線地產的問題上，主要矛盾是境內資產配置的供需關係。
一個月才掙八千塊錢，一萬年也買不起北京的房子，北京的房子太貴了。這是個巨大的誤區。當我幾天前在我家樓下理髮店裡看著兩個其貌不揚的東北大媽操著一口二人轉味道十足的普通話討論自己準備買泛海10萬元的新盤的時候，我就更加堅定了這個想法：未來北京四環以內的房子，其實都不是給普通白領們居住的了。能買得起北京「城區」以內房子的，是來自於全國的有資產配置需求的土豪們，是來自北京本地的能賣一套老房子或者多年前就買了房現在來置換新房的改善性需求住戶們。他們不在乎或者湊的出五百萬以上的首付。外地進京年入十萬二十萬的普通白領們，未來給你們的住處是通州、大興、燕郊、固安。相應的，北京的大量產業也會外遷，你不用總擔心你要花兩個小時才能上班了，因為以前在三環的創業公司未來會去三河去亦庄。

回到我們的第一個假設，即中國的經濟環境可以平穩過渡，那麼拋開你現在五環是城外的概念，別再覺得六環有多遠。當京津冀一體化，市政府搬到通州，新機場修在固安，當北京人以前覺得遠在天邊的保定都納入這個城市群核心規劃的時候，當我告訴你這個城市帶還要湧入幾千萬人口的時候，你設想一下，三環是什麼地方？

三環就是以前的紫禁城。

上海的南匯、金山、青浦，以前是什麼地方？十年前我去浦東金橋，我心想這是什麼鳥不拉屎的地方？現在上海群眾告訴我，金橋遠嗎繁華嗎？十年前五角場是一片荒蕪。上海的群眾們告訴我，五角場現在是什麼地方？

現在在北京生活的群眾們，你們能想像，15年前，東大橋就是東邊繁華景象的終點，藍島就是朝陽區最大的shopping mall嗎？

中國房價，就是農村扶貧人口進縣城，縣城進省城，省城去一二線。一二線的新移民買剛需房，有剛需房的人買改善房，有改善房的人可以買多套房或者買更大的改善房。一二線的房價之所以還會漲，是因為從金字塔的角度看，所有的人都是這份資產的接盤俠，這裡是避風港。從這個角度上講，如果今天大興的房子買3萬一平，你告訴我，十年以後，三環的房子買15萬一平，貴嗎？

今天北京三環的好樓盤7萬一平，十年翻一倍，年化複合增長率只有7%，扣除2%的通脹，實際增長率5%，高嗎？

更不用說上海這樣的城市現在可能會進一步提高容積率，提倡小戶型，未來很多年輕人要去買70平米以下的房子，人口密度要向香港看起。總有一天，也許130平米的戶型都是豪宅，如果這樣，價值又該怎麼算？

如果你認為中國的經濟藥丸，早點換錢跑。可是歐洲也好，美國也好，且不說能不能去，我覺得這世界今天都是在賭命，壓根沒有永不沉沒的一片凈土。如果你跑不了，或者對中國經濟的平穩過渡有信心，那麼毫無疑問，一二線核心城市的住宅不貴，早點上車，資產早點保值。對於缺乏投資常識的散戶們來說，北上廣的房子，還是比股票靠譜些。

如果你問我，我們有可能變成日本嗎？我覺得今天中國最高明的宏觀經濟學家都沒法回答這個問題。在我眼裡這件事就是flip a coin。可是作為一個跑不掉走不了的普通人，你到底是揣著錢去等也許二十年後房價暴跌去抄底，還是老老實實的被裹挾在這個時代里買一套房？

我們常人，是賭不起這份國運的。

以上。

PS：兩件事

第一，下面有多位同學向我表示十年前五角場不是一片荒蕪。好的，我在這裡一併道歉，原答案我也不修改了，就放著，五角場不是一片荒蕪。我在這裡表達的意思是，我第一次去五角場是2003年，然後2005年，再後來06年到復旦上學，07-08年離開，之後幾乎每年又都會回去。如果你們真的了解五角場周邊而不只是去某座商廈的話，你們應該記得，五角場周圍被多少洗頭房包裹著，有沒有多少人那時候沒事兒去五角場逛街的。五角場乃至楊浦區在上海以前是個什麼地位，有沒有上只角的上海人十年前願意去五角場買房的。

五角場的環境改變，是從萬達廣場修起來開始的，再後來才有了越來越完善的商業設施，才變成了楊浦的一個中心商區。

後續又有同學指出05年開始修小巨蛋的時候五角場就是楊浦的中心之一了，這個例子不如閘北。那麼可能我的觀察bias比較大，不然也不會有這麼多人指出問題了。再次道歉。

第二，我在這裡探討的問題是北京和核心一二線城市的房價為什麼這麼貴，以後會不會更貴。我不鼓吹任何沒有能力的人非要背著三十年房貸在這裡買房。如果你有幾千萬自有資產，你的配置空間很大，也不一定非要在北京買幾套房才安全。換句話說我不是來給窮人也不是來給富人提供投資建議的。但是如果你一定要生活在北京，如果你不想住到燕郊，想住在三環、四環，那我覺得你應該早買房，因為除非中國經濟整體崩盤，否則這些地方的房價會一直漲下去。而且增速理論上比絕大多數人的工資要快。以北京的不動產價格為錨，你的工資是縮水的。所以趕早不趕晚。僅此而已。

房價這個問題，說起來就有很多戾氣。因為買不起房的人看到有人吹房價還會漲，覺得市場全是這幫人擾亂的，都該殺。買了房的人要是看到有人說房價會跌，想起自己的貸款就心煩，都該殺。我不是來跟戾氣戰鬥的。我只是陳述一個事實，一二線核心城市的市區住宅是帶有全國性的投資品屬性的。別老把眼睛盯在身邊掙八千一萬的人身上，這個價格是政府和有錢人共同合作的結果，也是人民幣一攬子資產共同作用的結果。有人說都是這幫投機分子整天抬高房價，那你知道為什麼國家揣著三萬億外匯儲備就不得不買美國國債嗎？因為中國人傻，送錢給美國人用？

不是的，這是大類資產配置的必然結果。

我就解釋到這兒，不想評論區吵架，也不想因為一點小事就拉黑。買得起買不起，想買不想買，都是個人意志。我在文中也說了，路不是只有憋死在這裡一條。你有幾百萬，也可以琢磨移民，只要你願意付出成本，就像你生活在北京一樣。

ps：我很奇怪為什麼總有人來跟我談道德問題。我說過房價漲成這樣我很高興我很贊同我很欣賞我覺得這特別好了嗎？你可以對這個社會有很多不滿，也許你能選擇，也許你不能選擇，但是你活在一個大環境里，那就做一個最大化自己利益的理智人，光談情懷了理想模型有意義嗎？這篇回答里我只說了我認為最大化利益的想法，當然可以不認同，有理有據的反對就是了，我歡迎專業人士從專業角度來指點迷津。但是別來拿道德質問我，我不喜歡高房價，如果道德質問就能解決高房價的話，麻煩你們告訴我，我一起質問。另外看清我說的大前提，我從來都不認為中國理所應當的能解決泡沫問題，日本是一種可能，但不是唯一的可能，你願不願意去賭這個可能才是我想說的。

以上。

PS2：很多人在評論里提到，房地產是因為印鈔印多了，是因為人口流入，這種因素是可持續的嗎？我來解釋一下我的看法。

再次重申，不明確定義的問題都是耍流氓。我最終討論的是一二線核心城市的房地產價格，開頭就說了，房地產普漲的時代已經過去了。就好比股市，從2000點漲到5000點雞犬升天的時代已經過去了。現在我們要討論的是一二線城市這個版塊的問題。

長話短說：

房地產的普漲年代，人口的因素是主要因素。這個因素的拐點大概是2010年。從2010年開始，中國的勞動年齡人口達到了峰值，農村轉移人口也達到了峰值。2010年的農業人口轉移是1200萬，之後就逐年下降，到2015年這個數字已經是負值了。2010年全國的房地產投資增速33%，也是峰值，之後逐年下降。換句話說就是沒有多少額外的農村人口進城了。但是農民工的城鎮化還沒有結束，大量的農民工在打工的縣城、省城是沒有固定資產的。所以每年才有一個農民工年終的回鄉潮。這也就是我說，農村人口所謂的進城買房，就是未來這部分農民工會到縣城、三四線城市來購置固定資產，然後轉變成城市戶籍。這個過程還在持續。包括如果注意看新聞聯播和焦點訪談，今年有多期節目談到了一些貧困農村的居民被政府直接轉移到城市裡來居住，然後就地從事服務業。但是整體的趨勢來說，對於地產行業整體的人口紅利已經結束了。
一二線城市後來的漲幅，和未來的漲幅，是貨幣現象。我們國家一直處於M2增速超過GDP增速的狀態里，在這個印鈔票的過程中，貧富人口名義財富的分配是不均衡的。富人拿得多，窮人拿得少。而我們和美國、日本巨大的差別在於，在於各地區之間的公共福利分配極度不均衡。換句話說，不管你是在美國還是在日本還是在中國，年輕人要有發財夢，要有出人頭地的機會，你都想去北上廣想去東京想去紐約。但是在美國日本，你回了小城市，基本的公共福利是有的。街道可能更整潔、交通一樣便利、基礎醫療一樣發達。在中國，從北上廣深回到一個小縣城，你一定會在生活環境上產生巨大的落差。外地人看點疑難雜症，只能到北京來擠到協和醫院、兒童醫院去，就是一個最好的表現。
所以未來一二線城市的房價漲幅的基礎，歸根結底就是三個部分。第一個是北京本地居民的置換需求。本來住在四環的，房價漲了，現在房子賣了，再湊一點，就可以去更好的地段買房子，或者換一個面積更大的房子。包括一些早期房子價格便宜的時候已經有多套房的投資客。這些人的置換能力是非常強的。你攢十年工資攢不出來三五百萬首付，這些人賣掉手裡原來的房子就可以。第二個是為了享受北京的社會福利和發展機會進城的非北京居民。第三個是因為貨幣增長而掌握了更多財富的富人。第三部分人來說，他們大量的現金需要找到投資渠道。對於一般人來說，除了股票、理財、海外資產，核心城市的投資品是非常好的資產配置之一。你要考慮北京的房價，是要考慮全國的富人在進行資產配置。而不是僅僅北京本地的工薪階層。在上述三部分人面前，北京本地年入二三十萬的工薪階層的購買力是很低的。

綜上，一二線核心城市的地產價格上漲，是一個全國房地產市場已經整體企穩下的內部結構調整。至少在未來十年都是這樣，因為未來十年內，國家發展核心城市帶的意圖已經很明顯。地區之間的社會福利差距不可能發生根本性的變化。結合起來我才說，農村去縣城接盤，縣城可能會去省城，省城來一二線，一二線和投資客去核心區域。

最後，那麼這個貨幣增速效應會不會一直維持呢？這個話題可以單獨展開一張。從國務院剛剛進行的債務問題吹風會上來看。中國作為一個高儲蓄率，企業部門和政府部門負債相對較高，且實行社會主義經濟制度的國家，銀行系統承載債務壓力和廣義政府（政府，地方政府融資平台，國有企業，國有銀行）之間左兜掏右兜的能力，和歐洲這種低儲蓄率且實行資本主義經濟制度的環境是很不同的。在維持6.5平均增速的未來五年，和更長的可能進入5%左右經濟增速的未來，中性至少不是緊縮的貨幣政策整體上會維持，貧富差距在實際上還會拉大。

再回到最開始我談的，大多數中國人是沒有用腳投票移民的選項的。如果你生活在北上廣，你願意賭十年以後這些因素逆轉房價下跌然後再買房嗎？這不現實。所以依然是早買早好。如果你有巨額財產需要進行資產配置，當然不需要都拿來買房子，但是核心城市的優質房，絕對是一個很長時間內依然存在高回報率的資產。

PS3：很多人問我是不是租房更划算。這個問題很簡單。如果你在一個房地產價格總體來說已經很穩定的城市，租房是更划算的。因為固定資產的投資品屬性已經幾乎喪失了，買了也不升值，那乾脆不要讓它佔用你的現金流，你本來要花三十萬首付去買房子，可是租房子一個月三千，可以租100個月房子，那麼第一個月你就可以用29.7萬元投資，然後產生比房子更高的收益。但是在北上廣，因為房價整體的漲幅是大於絕大多數普通人在其他的投資中能獲得的收益的。所以從投資角度來說，你租房，雖然是現金流上更自由了，但是在投資升值的角度付出了過高的成本。因為假如房價漲了10%，而同時段內你的投資收益之後7%，那麼以房地產為錨，你的資產縮水了3%。

這也就是為什麼很多留言說到了在北京背30年房貸的問題。你付出現金流上的犧牲，是因為北京的房子被認為在投資價值上對你做出了補償。

以上。

就是收入太低！請問大阪在日本算是幾線城市？

40多年的房子，但看起來並不會像國內一樣破敗，因為業主每月都要繳納修繕費，然後樓房隔幾年會翻新一次。可以看看這兩棟74年的樓盤內部

至於說地段的，我給出的房子都在城東區和東成區，大家感受下位置，地圖標記處為心齋橋商業街。

再來看看日本各行業年收入

也就是說，平均來看，日本的一個電車乘務員不吃不喝，在大阪市中心地段買一套50平米的兩居室，需要多少年呢？1年。而像農民、記者、高中老師這些群體，吃喝照常，基本也能1年買房。

一線城市而論，城市中心區住宅的入住率相當高，怎麼能說「人們買不起房子」？其實真相是你們買不起房子，而不是大家都買不起房子。具體而言，就是依靠工資收入的普通勞動者買不起房子。就連平均月薪2萬的知乎俠，完全依靠工資收入，也是買不起市中心的房子的。

靠工資收入買不起房子，就對了。要知道，一線城市中心的房產，一部分是屬於原住民和原來機關企事業單位的福利分房，這部分人現在已經是市中心房產與土地的供給者了。而實際上的新增購買者，主要就是外來購房者。其中一部分是外來投資購房，而更多的是外來工作者在家族資助下購房。但結果都是一樣的，那就是一線城市的房產成為大城市從中小城市汲取資源的抽水機。

比如說，中小城市的老兩口本來應該在當地消費的，結果節衣縮食用於給子女在一線城市購房，於是當地的消費就萎縮了；中小城市的資本家本來應該在當地擴大投資的，結果跑去一線城市購房，於是當地的投資就萎縮了。這是顯性的。還有隱性的啊，比如說許多人經常抱怨華北、東北、西北的投資環境差，但是你知道有些貪官污吏為了在一線城市購房，颳起地皮來也是很拼的。貪污腐敗一輩子，最後全部貢獻給一線城市的樓市了。

王儒林：有貪官家財過億北京上海擁幾十套房產

所以，中小城市消費萎縮，投資萎縮，社會經濟發展環境也不行，年輕人找不到工作，只能打破頭去一線城市。而大量勞動者之間的競爭，自然會把工資壓低到勉強維持生計的地步。比如說，前幾天大新聞的主角，人民大學碩士雷洋，在國務院國資委下屬事業單位上班，工作幾年在昌平買了房子，上班坐地鐵，往返加起來大概要三個小時，就算不加班，每天通勤加工作時間已經達到11小時了。從理論上來說，高學歷、鐵飯碗、有房產，已經是北京活的相當成功的外來年輕人了。

而更多的普通的外來年輕人，只能在燕郊這樣的地方租房，往返要四五個小時，還要加班，實際工作時間已經超過了珠三角流水線上的產業工人。這說明什麼呢？說明老闆只要在單位旁邊給這些勞動者租個房子，就能讓他們每天多干好幾個小時的活，因為擠地鐵的勞動強度，並不比許多工作要低。而一線城市的勞動力，已經廉價到老闆覺得付個房租去買四五個小時的勞動時間都是不划算的了。

結果嘛，勞動者為了生存，競相更努力的工作並索要更低的工資。然後，勞動者們耳邊經常就回蕩起這麼一句話：「今天工作不努力，明天努力找工作」。但是，你要知道，就拿最喜歡懸掛這個口號的美容美髮行業來講，普通的小工，日均工作時間也是在10小時以上的，遠遠高於法定工時。

大家都覺得今天努力工作，明天就能買得起房。實際上，他們越是這樣做，對於資本家而言，就越是說明一線城市的投資環境優越，能以很低的工資僱傭到大批優質的廉價勞動力。並且，為了維持廉價勞動力的供給，地方政府會很貼心的「用地鐵引導城市發展」：新通車一條線路，意味著更多的區域被納入日常通勤範圍，同時也意味著更多的廉價勞動力的輸入。投資環境那麼好的地方，房價怎麼能不漲呢？

所以，大家不要抱怨開車堵，地鐵擠，堵在路上和擠在地鐵里的，都是來跟你搶飯碗的。比如說，北京地鐵據傳要修到燕郊，消息傳來，很多跨省打工仔很開心嘛，紛紛表示，這樣一來，早上能夠多睡一小時了。圖樣圖森破。地鐵修到燕郊，意味著晚上燕郊族們只有多加班一個小時，才能把因為新地鐵通車而新搬到三河、大廠來的外來務工人員PK下去。

通勤族福音北京三地鐵將通河北住戶:早上終於可以多睡1小時了

結果，就是作為整體的勞動者，今天越是努力工作，明天越是買不起房子。因為勞動者們工作越積極，造成的產業後備軍就越龐大，勞動力相對於資本就越不值錢，勞動者相對於資本家就越沒有談判能力。這就叫做，無產階級在為自己生產鎖鏈。

當然，我不是說把勞資雙方對立起來。我沒有任何這個意思。事實上，勞動者不要總是覺得自己起早貪黑接受剝削而資產階級拿著你們的剩餘價值在市中心輕輕鬆鬆買房子就很爽了。要知道，對人家來說，北上廣深那隻能算三線城市，他們為了給孩子在他們眼裡的一二線城市買房子也很拼啊。所以，不要覺得有些有權有錢的成天粗茶淡飯就是在作秀給你們看了，別人家裡也沒有餘糧啊。

中國富豪學生1.5億元購溫哥華最貴豪宅

你想買的房是哪裡的房？我們這建設新農村所蓋的萬人社區的小區房600至1000一平。縣城的房從2000到4000都有。市裡面的房價在3000至6000。省會9000至一萬多，首都的房價就不說了，不太了解，聽說挺貴。不知你所說的房價是哪的？

真相總是刺痛人的神經的，不錯，就是因為你太窮了。

首先來談談房價現狀供應端，到底哪些是缺資源，哪些是跟風炒作，哪些壓根兒炒不起來

1線城市是全國性稀缺資源，哪個中國富豪如果在北上廣沒房子，那麼就是件極其丟臉的事。1線城市的房價5萬（每平）稀鬆平常。

省會城市作為省級稀缺資源，價格遠遠不如1線城市但也能超過2萬。同樣的，還有些發達地區的經濟強市，也能達到2萬以上。

特別值得一提的是海南三亞，國家級旅遊資源稀缺城市，其90年代時期就有大量熱錢湧入，所以三亞的房價也能逼近1線城市。

而三四線城市，經濟沒有特別發動機的城市，房價多年來一直過不了一萬，原因很簡單，三四線城市的數量相比一二線城市是指數級增長。三四線城市中，特別是一些人口保持凈流出的城市，房價一日游現象明顯。

再來談談需求端，在生產效率飛速提高，基礎知識飛速貶值的今天，精英現象非常明顯。所謂精英無非幾種人：

1壟斷權力，小到村幹部，大到你懂的。哪個不是靠侵吞集體資產，官倒等手段致富的。

2壟斷知識，技術領域人才，社會發展的主力軍，他們的年薪之高你不能想像，之所以你不知道，是因為人家有保密條例，舉個例子，某公司給剛畢業2年工作經驗的碼農20萬年薪，還招不到人。小到汽修工，大到科研人才，堅持走這條路的買房輕輕鬆鬆。

3壟斷信息，對行業信息了解深刻的人，天天做數據分析的人，往往能在一些你看不到的地方找到金子，比如2008年前房地產剛起來，但交易市場不如現在成熟的時候，就會出現房產經紀人在房東100萬開價的基礎上，使勁推廣，當遇到願意出110萬的買家時，自己將這10萬差價納入囊中。小到流動攤販，大到國際投行，無不是靠快人一步的了解信息賺錢。

4壟斷資本，他們是財富的管理者，能讓他們避免遭受社會平均生產力提高，而自己被迫拖後腿的影響。但他們都想向前3種轉型，因為世界變化太快，誰也無法讓財富永恆的保值下去，而房子又是主要的保值手段。

這幾種人是買房的主力軍，而普通老百姓作為被壟斷的對象，能滿足基本的生活需求已經是萬幸，更別提積累財富了。普通老百姓壓根兒就沒資格積累財富，存再多不過是等著他人來剝削。

所以什麼人買什麼房，精英買一二線城市的房，普通人買三四線城市的房，社會基調已經定下了，社會平均生產里的飛速提高，已經決定大部分人被趕出了一線城市。

解放前的鹽鐵專售

解放後的地王房產

支撐中國大陸房價上漲的唯一因素是對未來收入的預期.

因為大家覺得能買得起,所以買不起.

而任何商品,只要價格被預期上漲,都必然會成為投資品.

至於玄處的那套理論么,那套理論推出來的結果應該是出現一個巨大的環狀貧民窟,當然你要說環京津貧困帶就是,好像也沒錯.

幾個人邀請我回答這個問題，可把它講清楚非常困難，因為這個問題至少可以分解成：中國收入分配有多不公平，城市集聚效應對低收入者增收的影響，福利、戶籍、產業結構之間關係對中低收入者的影響，以及中國高房價的原因。

把這些內容在一個問題下講清楚，騙粉的邊際收益太低，所以直接說結論吧：中國收入分配差距太大，中低收入者資產與人力資本回報都偏低，因此很難買起城市的房產；不過由於大城市具有極大的集聚效應，中低收入者來到大城市可以獲得更高的收入，在性競爭下，中低收入者存在囚徒困境，存在來大城市套利的動機；產業結構的不合理，使得就業存在困境，使得政府傾向於限制人口流動，加上地方稅收大頭是增值稅和土地出讓金，因此政府福利支出對中低收入者存在福利歧視——戶籍制度，所以中低收入者不會得到太多住房補貼；最後，由於房價和地租相關，地租本身就決定任何國家的低收入都很難在城市買房，中國由於種種原因使得房價偏離了市場均衡下的地租，這就更加惡化了中國中低收入者的購買力。

簡單的說就是：中國窮人更多、更窮，中國房價更高，中國窮人傾向於進城，中國大城市不歡迎窮人，而中國中收入者不得不買房。

整個中國的情況我不了解，但是我可以說說我父親這一輩的基本情況。

我父親是一名農民工，初中還沒畢業爺爺奶奶就去世了，我也沒見過爺爺奶奶。

於是，在改革開放的初期，我父親借錢處理了爺爺奶奶的後世之後，背著債，就自己一個人隨著打工的浪潮，來到了經濟特區打工。

一個初中沒畢業的小夥子，能做什麼呢？什麼也不會，只有賣力氣。於是他托親戚，幫他找了一個在工地做小工的機會，就是搬磚。

那個時候，像他這樣的人，很多很多。我記得小時候，我們經常搬家，所有租戶都是來自五湖四海的打工仔，他們最大的娛樂，就是按全國各地的規則打麻將。麻將聲，是我睡覺時，最常聽到的背景音。

後來我父親通過親戚介紹，認識了我母親，生下了我，後來還有我弟弟。

最開始的時候，我們一家住在工地的工棚里。這是違法的，每當有人檢查時，我和弟弟都要躲起來。

爸爸必須掙更多的錢，我們要租房子住。

後來，爸爸找了個大師傅，拜他為師，學習砌牆的技術。於是，爸爸從搬磚的，變成了砌磚的。媽媽從家庭主婦，變成了搬磚的。像這樣的夫妻檔，在工地上非常多。

後來，爸爸媽媽太忙，於是，我和弟弟就回了老家，寄住在大娘家，在老家讀書。

爸爸不甘心啊，人總不能窮一輩子，於是，爸爸做了一個重大的決定，他要做包工頭，自己干工程，他想掙更多的錢。

這不是小事，我不知道他是怎麼做到的，現在，他也不可能告訴我了。但是，這是了不起的跨越，好多打工仔，一輩子也做不到。

我只記得，我和弟弟在寫作業時，我爸爸也在看書，看圖紙，畫圖，做計算，做賬簿，媽媽文化比爸爸低，所以很多事，爸爸要都要自己來。媽媽也沒閑著，她和一個女工一起，為工地上的工人們做大鍋飯，然後再單獨為我和弟弟做點飯。

我爸爸無疑是他們這代改革開放初期的農民工群體當中的成功者，但是這樣的成功者太少了。許多人50多歲了，依然在工地上搬磚，可是我們無法苛求他們什麼，學習的能力還有發展的機會，並不是每個人都有的。

很多農民工窮其一生，所做的，就是打工掙錢，還債，然後打工掙錢，在老家蓋一棟房子，然後掙錢，裝修房子買電器，然後掙錢，給孩子念大學，結婚，然後掙錢，回家養老。在城裡買房？他們沒有這樣的奢望。在城裡蓋了一輩子房子，能買的起房子的，寥寥無幾。

這就是他們理想的人生了，可就是這樣的人生，他們也很難擁有，好多孩子初中畢業就出來打工了，成了農民工二代。也不是他們真的就不努力，農村的教育水平就是差，能讀出來的就是少。

農村人越來越少，我外婆他們那個灣，現在就4戶人家，我很難想像，這一代農民工年紀大了，做不動了，回家養老，是怎樣的情景，無非是重新種地，然後在外當農民工的孩子，過年才回來，有時候過年都不回來。

我也不知道房價高不高，我也不知道工資低不低，我只知道太難了。

後來因為我生病，因為父親生病，我們沒有保險業沒有社保，花了很多錢，而且爸爸的記憶力也不行了，他再也不能講他的事情給我聽了。

可是生活還要繼續啊，媽媽就去做了洗碗工，弟弟去跑了快遞，我做了銷售，爸爸記憶力不行，也認不得路了，只能待在家裡。

這他們這一代農民工里，有自殺的，有還不起債瘋了的，有逃跑的，有做了混混的，有賣身的，有吸毒的，我都見過。

有些事情太悲傷，就算匿名，我也不會講出來。

在我爸爸住院期間，有一個打工的老人家也住院，他自己一個人，也沒見家人來照顧他，於是我幫他買飯，他跟我說，他姓江，來自江西，她老婆來自湖南，於是他給孩子取名叫「江湖」，孩子還在念大學，所以他不打算繼續看病了，他要把錢留下來，將來給孩子結婚用。

中國經過改革開放，確實發生了翻天覆地的變化，也確實有很多人富了起來，但是我們依然不敢忘記，有許多農民工付出極大的努力在謀求的僅僅是生存下去。

我不知道是不是生活總是如此艱難，以至於很多人做出選擇和改變的能力都沒有。不管房價高還是工資低，我希望每個人都能找到生活的希望，並且有足夠好的運氣。

對這類問題，我見過一個很有欺騙性的回答。

這個回答大意如下：

「房子本來就應該是奢飾品啊，一套房子本來就應該耗費一個普通公民大半生的心血，在城市中擁有一套面積不錯的房子本來就應該是傷筋動骨的大宗買賣啊，房改之前，很多人都住單位的筒子樓，現在你雖然負了一生的債，但你住的是上百平方，南北通透，小區有著保安，有著綠化的商品房啊，你難道想回去過原先的筒子樓的生活嗎？」

這樣的回答猛的一看，沒毛病啊，七八十年代住的樓是怎樣的，大家心裡都有數啊，現在雖然房價很高，但確實提高了住宿的質量啊，沒毛病！

真的沒毛病嗎？

八十年代，一台電視機要花費你的年收入的百分之幾？

九十年代，一台電冰箱要花費百分之幾？

步入千禧年，一個手機要花費百分之幾？

現在呢？電視機從當年的小尺寸的大屁股到現在超大尺寸超薄，性能增強了多少倍，但實際等同消費是升了還是低了？

手機從當年的大哥大發展到現在的手持掌上個人智能終端，兩者的功能相比何止天壤之別，但實際等同消費是升了還是低了？

隨著科技的發展，技術的進步，家用電器從原先的奢侈品已經變成了普及物。

但為什麼房子卻反而越來越貴了？

難道這麼多年來，我國的建築材料沒有任何的技術進步和成本優化嗎？

難道這麼多年來，我國的建築技術沒有任何的進步和發展嗎？

難道這麼多年來，我國的建築人工的工資每年都在暴漲，建築工人年年工資翻倍嗎？

還是說我國的城市土地已經全部都開發完了，已經沒有新的土地擴展了嗎？

稍微對建築業有點了解的人都清楚，以上的回答顯然都是否定的。

隨著技術的進步，我國的建築材料的成本一直在下降，我國建築的人工費用也一直在優化，我國城市的建築用地有的是，百年之內根本不會有任何的可預見的短缺。

但為什麼房價卻越來越高？

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90年代初的「大哥大」是模擬式移動通訊系統，身形就像一塊大磚頭，除了打電話外沒有其他功能，通話質量極差，且充電後只能維持30分鐘的通話。但儘管如此，在國內的售價卻高達2萬元，而且「一機難求」，有時甚至需要花費2萬5才買得到，一些黑市售價曾高達5萬元。當時，通話實行雙向收費，且資費近2元/分鐘。

而中國第一個擁有手機的用戶是廣東中海集團的董事長徐峰。當時，他花了2萬元購買了一部模擬手機「大哥大」，且花費了6000元的入網費。

那可是90年代的兩萬元啊！

如果現在一款移動手機，也要價兩三萬，大家一定會覺這是愚人節的笑話。

但為什麼房子這玩意，卻能做到十幾年甚至幾十年，房價始終是上升曲線呢？

很多答案用很多的篇幅從很多的方面進行了很詳盡的回答。

但在我看來，如果剝去外在的層層迷霧，直奔核心的話，其實很簡單，就四個字：

土地壟斷！

如果手機業始終掌控在摩托羅拉的手中，並且有法律強行規定，除了摩托羅拉外，其它企業不得染指手機業。

那麼請一定要相信，現在一款手機可能的價格還不止兩三萬。

同理，如果房地產業的核心資源——土地，始終掌控在政府手裡，並且受到法律的保護。

那麼，就是現在大家看到的這個樣子。

謝謝各位說這麼多，讓我覺得自己對於房價的認識還是太簡單。其實對於房價上漲，我們這麼多年是看在眼裡的，但直到我自己到了買房的年紀，才發現我現在說的這個切實的問題，那就是花幾倍的錢買一個質量很差的房子。這個年紀的我，並不想把精力放在炒房上。我只想買一個舒舒服服的房子，再努力的工作，開心的生活。所以房子滿不滿意我覺得太過重要。目前來看，我是寧缺毋濫，情願不買。。。再說，我老家在馬鞍山，離南京比離合肥近，如果合肥漲到兩三萬的話，我幹嘛不去南京呢？像我這樣在合肥念書的大學生，幹嘛不都去南京呢？這兩個城市距離才一百多公里，合肥有什麼自信呢？

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以下原答案

人在合肥，今年大學畢業。本來打算工作一搞定就在合肥買房的，結果合肥房價半年暴漲近一倍，已接近兩萬。。。

對於我這種剛需來說，房價的升值空間對我來說幾本沒有意義，我只是要買一個我生活的「家」而不是什麼商品。所以當那個房地產中介跟我洋洋得意得說這裡的房子年前才八九千，現在都已經一萬七了。我站在這個房子里，跟他說這樣的破房子，破物業，破小區，五千一平我都不買，送我我都不住。

我說的或許有點跑題。只是我最近正好經歷這樣一件事情，有感而發。在我看來房價上漲對於剛需的人來說有一個很大的不公平，你這個小區的房子蓋出來本來就是要賣五六千的，但是市場把價格抬到兩萬。你的物業會跟進到兩萬的水平嗎？樓道會重新裝修嗎？建築水準能變嗎？都不行！就說那片地方吧，如果我咬咬牙花一萬七買了那個房子，我等於每平方虧了一萬多。因為它不值這個錢，它就值五六千。就像是別人花六千買了iPhone，現在iPhone抬價到一萬二，為什麼還要買呢？在一個房價飛漲的城市，剛需的人總是買不到物有所值的房子。

e因為跟不上印鈔機的速度。

放兩張圖，對比一下倫敦和北京的房價漲幅，倫敦是歐洲的金融中心，我想和北京是可以對標的，為什麼倫敦的漲幅比北京慢，撇開前面很多回答的人口流入，經濟發展等很多世界上有此類相同性質的城市，資產價格漲幅不一，只能說明這本身是一個貨幣現象。

另外就是土地供應量的人為控制與一線城市的資源傾斜，前者限制住供給，後者需求源源不斷，外地到北上廣深讀書後的學生一般都會希望留下來的，因為資源太多

供需緊張以及貨幣超發不是老百姓能決定的，誰拿土地出讓金，誰就有動力製造這個緊張支撐房價

出台過很多政策，都沒真的降過房價，包括房產稅，但是針對供需的政策，你看有出過嗎？

實質地產這塊可以理解為類似高度控盤的庄股，但是世界上脫離價值體系的高泡沫庄股沒有不破的，時間長短而已，大家一致預期房價永遠漲的時候也就危險了，可以參考當年日本，要知道日本當年全球化的製造業遠強於現在的中國，就這樣房價也沒有現在中國的這個增速

中國的一線城市房價之高，恐怕已不用我再贅述。最為可怕的是，房價就像一個持續膨脹的怪物一樣，不斷刷新著人們認知的極限。比如，在2015年下半年到2016年初，深圳、北京、上海的房價在本身已經很高的基數上，又再次發生暴漲，遠遠突破了天際，甚至比紐約、東京的房價都要高了。

著名的獨立經濟學家謝國忠從2004年就開始看空中國房價，認為樓市存在很大的泡沫，很快就會崩盤。然而就在他看空的這十幾年間，房價卻狂飆突進，至少翻了十倍。一批批看空的勇士都葬身在這波巨大的浪潮之中。

那麼時至今日，我們能否說一線城市房價已經存在泡沫呢？

所謂「泡沫」或者說「泡沫經濟」，是指因投機交易極度活躍，使得市場價格脫離實際價值大幅上漲，造成表面繁榮的經濟現象。由於市場價格缺乏根據，所以到了某個水準，就會像肥皂泡爆裂一樣，價格一路狂跌。

根據「泡沫」的定義，我們需要審視一線城市的房產的實際價值究竟是什麼，以及其天價是否存在根據。

對於一線城市房產而言，其實際價值遠遠不止鋼筋水泥這麼簡單，而是與「稀缺資源」緊密地捆綁在一起。這種稀缺資源，包括至少以下幾項內容：

1)
一線城市的戶口；

2)
房產上附帶的學區（尤其是一線城市中心的房產）；

3)
房產所在位置所代表的一線城市各種配套基礎設施、醫療設施、商業設施、文體設施；

4)
房產所在城市所帶來的工作、經營、投資機會。

中國的資源分布極不平衡，優質的教育資源、醫療資源、工作機會、創業機會大量集中在北上廣深這四個一線城市。

中國人從傳統上就極為重視房產，把房子作為財富的主要象徵。而且由於中國人投資、消費渠道的相對欠缺，房子就成了錢的最好去處甚至是大額資金的唯一去處。而一線城市的房產，由於捆綁了上述稀缺資源，因此理論上所吸引的需求幾乎是無窮大的。況且，即便在一線城市已經有房，也總想從小換大，從市郊換到市中心，從公寓換到大平層乃至別墅，這種需求也是無止境的。

假設一件商品需求無窮大，而供應卻有限的情況下，會導致什麼結果呢？

微觀經濟學的基本原理就是，當一項資源屬於稀缺資源時，由於過度的供不應求，就導致價格上漲。

但供需原理還有一句話：當價格過高時，會抑制需求，導致供過於求，因此價格下跌。那麼為什麼一線城市的房產沒有出現（或是很少出現）這種情況？

根據筆者的觀察和研究，這背後真正的原理是：

支撐一線城市房價的是來自於佔全國人口不超過2%的人群，而這些人群的購買力總是能夠滿足不斷攀升的房價！

這些人手裡總是有錢，無論是自己的錢還是借來的錢。在房產作為主要財富的傳統觀念下，他們幾乎必然會用這些錢去換取與稀缺資源捆綁的房產，無論房價已經被炒得有多高。

接下來的問題就是：為什麼這些人手裡有這麼多錢？

在筆者看來，主要有以下三個原因：

1)
過去十幾年來中國經濟的高速增長，創造了很多賺錢機會；

2)
過去十幾年來廣義貨幣（M2）的總量，也增加了好幾倍（從2001年房價啟動時候的15.83萬億元，增長到2015年末的127.53萬億元）；

3)
最重要的，是中國的社會階層、貧富分化程度也大大加強，這些新增加的財富、新增加的貨幣流動性，不成比例地分配到了上述這2%人群手中！

因此，很容易能夠得出以下推論（即筆者獨創的「購買力理論」）：

一、購買力偏好有稀缺資源的房產。只要一線城市的房產仍然和稀缺資源捆綁，並且前2%人群的購買力足夠支撐房價，並且那麼一線城市的房價就不存在泡沫，無論價格的絕對值是多少；

二、一旦購買力再也不夠支撐，或是房產本身就不具有稀缺資源而價格被炒高，那麼房價的泡沫就會顯現，就有滯脹或下跌的風險。

對於上述第二句推論，香港、日本乃至美國的人民都可以用他們血和淚的教訓來證明。尤其在前二者，也一樣是資源稀缺的地區，那裡的文化也一樣重視房產，那裡的人也個個都想住市中心的大房子。但是，這並沒有阻止那些地方曾經出現過房價的大幅或長期下跌。在本章第三節中，筆者就將重點分析在何種因素下會出現以上第二句推論的情形。

其他關於房價上漲學說的不足之處

也許你在其他地方也看到數不勝數的對於房價上漲的解釋。最著名的就是三個學說：人口紅利說，剛需說，以及城市化說。

但筆者認為，這些學說都無法完全解釋一線城市房價的實際走勢：

人口紅利說

過去十幾年，中國新增加的勞動年齡人口推動了中國經濟的高速增長。根據一些中國機構的研究，中國經濟增長的27%得益於「人口紅利」，與此前「人口紅利」對日本、新加坡等國經濟騰飛的貢獻率基本相當。

經濟增長本身自然帶來了購買力的增加；但是要注意的是，中國的人口紅利從2012年就開始消失了（這也導致很多專家在當時就看空未來樓市），但卻沒有阻止房價在2013年和2015-2016年的暴漲。

剛需說

與上述人口紅利說相輔相成，由於新增的勞動年齡人口要結婚、要生育，就增加了房產的需求。但是請注意，在經濟學上「剛需」指的是不受價格變動影響的需求（剛性需求曲線在理論上是一條直線），比如吃飯需求。而當剛性需求被上漲過快的房價破壞後，這個剛性需求就成了彈性需求。在房價上漲到2010年以後，其高高在上的價格已經淘汰了一大批真正的剛需——沒有購買力的剛需，就是不存在的需求。而有效的購買力（也就是「有效需求」），只能來自於筆者上述所說的前2%的人群。

城市化說

同樣，這個學說也是在強調由於城鎮化帶來的新增人口的買房需求。然而，城市化說完全無法解釋為什麼中國房價在2009年出現了整體暴漲，以及2015年出現了大城市暴漲——難道是因為這兩年的城鎮化突然加快了？不是的，這背後只能來自於超發的貨幣，和由此帶來的強大購買力。

誠然，上述三種說法都是讓房價保持增速的動力；但它們並不會讓房價拋離地心引力加速上漲。

而只有筆者前述關於購買力以及支撐該等購買力的三大因素，才能夠從根本上解釋一線城市房價的上漲趨勢以及目前居高不下的現狀。

經濟發展帶來賺錢機會是比較直觀的一個因素，無需筆者過多解釋。下面重點分析一下其他兩個因素。

購買力背後的貨幣超發

根據筆者的觀察，自2013年以後，越來越多的人開始認識到天量貨幣供應與房價持續上漲之間的正相關。M2（廣義貨幣供應量）開始成為一個家喻戶曉的名詞。即使不知道M2的人，也通常都知道這幾年中國存在著貨幣超發的情況，並因此導致高通脹和房價大漲。

例如，2009-2010年全國房價第一次出現暴漲（之前從2001年到2007年的上漲相比之下就顯得溫和）。而這一年的M2增速為歷史級別的27.7%。

也許你不禁要問：M2天量增加是因為央行全力開動印鈔機嗎？

首先我們要明白，我們日常生活中使用的鈔票，也就是「流通中的現金」，那叫M0，是指在銀行體系外流通的現金。根據國際貨幣基金組織的定義，M0與銀行系統的庫存現金，以及銀行存款準備金加在一起，就組成了「基礎貨幣」。

基礎貨幣構成了一國貨幣供應總量的基礎，是始初貨幣。當公眾將基礎貨幣（現金）存入銀行時，銀行就可以按一定比例（即扣除應繳的存款準備金後）進行放貸，從而在銀行體系內引起一系列的存款擴張過程。例如，銀行貸款給企業，企業用這筆貸款購買設備，錢到設備供應方變成存款，這筆存款又被銀行用於貸款，如此周而復始。基礎貨幣在流通過程中，不斷放大貨幣供應量，這個放大的速度就叫做「貨幣乘數」。

於是在M0的基礎上，我們就有了M1（狹義貨幣供應量），其包括M0以及所有企事業單位的活期存款；進而，又有了M2（廣義貨幣供應量），其包括M1以及所有企事業單位的定期存款以及居民儲蓄存款。

一國的中央銀行，通常會通過控制貨幣投放量（也就是俗稱的開動印鈔機）來調控經濟。那麼過去這十幾年的M2天量增加，真的是因為央行大馬力24小時開動印鈔機的結果嗎？

其實，這鍋真的不該由央行來背，至少在2015年之前不該由央行來背。

傳統上，央行投放基礎貨幣的主要途徑和渠道，是通過再貸款、再貼現、財政借透支等。但這種狀況從1995年開始就發生了變化——外匯占款在基礎貨幣投放中的比重逐漸增加，基礎貨幣投放對外匯占款的依賴性不斷變強。

外匯占款是什麼呢？由於中國實施外匯管制政策，任何外匯無法在中國境內流通；因此，外匯進入中國的時候，就必須先兌換成人民幣（也就是央行強制收購外匯）。請注意，為了這個強制收購，央行是需要憑空製造出人民幣的——因此就增加了「基礎貨幣供給」，形成了外匯占款。

2001年中國加入世貿開始，中國的外匯儲備就出現了大幅度增長，從1600億美元增加到了最高時候的4萬億美元。而這些增加的這些外匯儲備，都對應著央行憑空製造出來的人民幣——也就是新增外匯占款。這逐漸成為了央行投放基礎貨幣的主要渠道。

外幣是怎麼進入中國的呢？正規途徑，是通過外商直接投資（包括新設和併購），以及貿易順差；非正規途徑，就是通過誇大出口貨物貿易額、虛假交易以及地下錢莊進入中國的熱錢。例如，2007年全年流入中國的熱錢據說有數千億美元，從而推高了當時的股市以及樓市。

那麼為什麼這十幾年會有這麼多外匯湧入中國呢？首要原因就是中國對外資的開放帶來了巨大的投資機會以及低廉的投資成本。資本都是追逐利潤的，而中國向資本開放的是一個巨大的待開墾的處女地。

另外一個原因就是人民幣的長期升值（與資本逐利互為因果），使得外國人很輕易就可以通過這個方式套利。例如，在美元1:8的時候帶進來1000美元，換成8000元人民幣；在中國投資三年獲得50%利潤，變成12000元人民幣，出去的時候美元1:6，於是1000美元就輕鬆翻倍變成了2000美元。

最後一個原因就是銀行利率——儘管央行歷史上有過多次降息，但總體利率水平還是高於美國，從而吸引資本入華套利。

在外匯大量湧入的時候，央行可以說完全是被動地在開動著印鈔機，製造著基礎貨幣——外匯占款。當然央行也不能說完全被動，比如它可以通過提高存款準備金率或是其他方式來回收流動性，對沖外匯占款增加。

這在有些年份是見效了，但在某些時候（比如2009年），由於金融危機的衝擊導致經濟面臨困難，不得不降准降息，於是大量外匯資本藉機湧入，造成M2天量增加（2009年全年外匯儲備增加4531億美元，也就是差不多帶來了3萬億人民幣的基礎貨幣；而全年的廣義貨幣供應量為13萬億人民幣）。

這種外匯占款持續增加的局面，從2014年下半年開始逐漸發生了改變。從2015年開始，央行主動開啟了印鈔機，全馬力製造基礎貨幣。此處我們先按下不表，後文中會有分析。

購買力背後的貧富分化

任何一個超常金融現象的背後，都是社會階層的割裂。中國目前的貧富分化已經到了何種程度？國際上衡量貧富分化，用的是財產基尼係數和收入基尼係數。

財產基尼係數：北京大學中國社會科學調查中心發布《中國民生髮展報告2014》。該報告稱，中國的財產不平等程度在迅速升高：1995年我國財產基尼係數為0.45，2002年為0.55，2012年我國家庭凈財產的基尼係數達到0.73，頂端1%的家庭佔有全國三分之一以上的財產，底端25%的家庭擁有的財產總量僅在1%左右。

收入基尼係數：1978年中國的收入基尼係數為0.317，自2000年開始越過0.4的警戒線，並逐年上升，2004年超過了0.465。此後，國家統計局不再公布國內的收入基尼係數。此後的收入基尼係數大都是經濟學者的估計。中國社科院一份報告稱，2006年中國的收入基尼係數已經達到了0.496。2010年，新華社兩位研究員更判斷中國的收入基尼係數實際上已超過了0.5。

上述統計分析並非權威，學術界對此也存在不同意見。作為參考，2016年1月19日，國家統計局發布數據顯示，2015年全國居民收入基尼係數為0.462，創下自2003年以來的最低值。這份數據你可以選擇信或不信。

事實上，近年來越來越多的報道表明，最富有的一群中國人正變得越來越有錢。他們的購買力完全可以同發達國家的富人一較高低，甚至還超過了發達國家。比如，中國人的奢侈品消費量長期穩居世界第一；經常有中國人跑到美國香港日本「爆買」的報道，對當地經濟做出了重大貢獻。筆者在美國邁阿密海灘、日本東京銀座就曾親眼目睹，中國人組成的強大團體將LV包、愛馬仕包整批整批的買下，土豪的光芒亮瞎眾人。

而與此同時，中國的人均GDP、人均收入，卻仍然只在世界200多國家中位居中游。在全國範圍來說，有90%以上的人群每月收入在5000元以下；就一線城市而言，根據復旦大學2014年的統計，有90%以上的工薪階層每月收入在1萬元以下。2015年上海人均可支配收入（包括工資收入、經營收入、財產收入總和）為49867元。很顯然，無論是90%以上人群收入，還是人均收入，要想支撐目前一線城市的房價，基本等於痴人說夢。

也許你不知道的是，21世紀以來的貧富分化現象其實不止出現在中國這一個國家。下列圖1顯示，美國富人享有的財富比例從1978年以來一直在上升，直至2013年，0.1%的美國富人已經享有了22%的財富。圖2則顯示，最富有0.01%的美國富人所獲得的收入比例已經超過了美國歷史上任何時期。

圖1

圖2

作為發達國家中收入最不平等的國家，美國的房價從上世紀90年代中期開始也出現了大幅單邊上漲，一直到金融危機前夕的次貸泡沫破滅，才出現了大幅下跌（見下圖）。可以發現，美國房價上漲的周期與貧富分化大幅擴大的周期幾乎是等同的，只有在一場席捲全國的危機到來的時候，才導致了下跌。

《新約·馬太福音》第二十章有這樣一句話：「凡有的，還要加給他，叫他有餘，沒有的，連他所有的也要奪過來。」由於這句話廣為流傳，並在生活中導之以行，便成了眾所周知的「馬太效應」，也就是「窮者愈窮，富者愈富」。

法國經濟學家皮克迪(Thomas Piketty)在《21世紀資本論》中指出，由於資本回報率總是傾向於高於經濟增長率，所以貧富分化是資本主義無法避免的致命缺陷。而筆者則認為，人類社會的長期和平穩定、甚至技術的大幅度進步，都會導致潛在的貨幣超發需求以及社會貧富分化的擴大。

綜上所述，一線城市高房價的背後，正是中國社會近十幾年來的經濟高速增長、流動性相對泛濫，以及整體貧富分化不斷擴大的一個縮影。每當看到那些曬出手中幾十張房產證的房哥房姐，筆者就不禁想起歷史上曾經出現的數次土地兼并——這是何其神似。

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這個問題吧，我其實也在一直想，到最近我大概有點想明白了。

之前我一直好奇，美國人人均收入是我們好多倍，物價也沒有貴到哪裡去，為什麼他們的中產階級還是存不下什麼錢，甚至還人均負債？錢到底都花到哪裡去了？查了一些資料也問了一些在美國的朋友，美國人均家庭收入6萬美元左右，1/3各類稅和保險，1/3房子（包括貸款和房產稅），1/3日常開支，的確剩不下太多，其中保險和稅費大幅度高於國內的水平，日常開支考慮到生活水平比我們高，也算是合理，而在房子上的開銷即便算上房產稅，其實也要比國內一線城市低得多，要知道人家大部分住的是house。這個對比似乎表明國內房價尤其一線城市的確太高了，但是其實我想說的是另一件事，你看美國人收入那麼高，但是美國人為什麼還是存不下錢？歸根結底來說，這不是什麼消費習慣的問題，而是要維持一個國家的經濟的健康發展，平均收入階層必須存不下錢。

為什麼會到達這個結論呢，這其實是一個經濟運行中的簡單邏輯，首先我們不考慮進出口的影響，假如說本國經濟都靠內需拉動，我們所有的國民加起來這一年的收入，是靠賣掉這一年生產的商品轉換而來的，而在不計進出口的情況下，這些商品同樣也是我們這些國民一起消費了的，最後就會發現，平均來說我們這一年的收入剛好也等於這一年開銷，在這個情況下經濟規模就是穩定不變的。如果一年的開銷小於這一年生產的商品總量，那麼商品就會供過於求，經濟會下滑；如果開銷適當的大於這一年的收入，就會刺激商品價格上漲然後擴大生產，經濟就出現了增長，一般來說國家通過適度通貨膨脹的形式來提供這個增長動力；但如果開銷長期、大規模大於年收入，這個差額會不斷轉化為債務，最後大量壞賬會導致經濟危機，產生上世紀美國大蕭條和本世紀的次貸危機、歐債危機這樣的現象。實際經濟由於外貿和金融的影響會和這個模型有所偏差，但大致的結論是不變的。

雖說平均來說收入與消費大致相等，但是對不同收入的人來說，這個結果也是不一樣的，雖然高收入的人或者家庭普遍也高消費，但收入的增長會超過消費的增長；而低收入的家庭很可能由於社會平均生活成本的上升，甚至無法維持必要開支。這樣高收入的人群在高消費和稅收之後，還可以有多餘的資產用於存款和投資；低收入人群生活水平低，靠政府補貼（包括直接補貼人和補貼商品價格）來維持生活。數量最多的中等收入人群的支出最終和收入持平。因此不管是在美國還是中國，平均收入階層的生活都表現為小康但無法產生存款的狀態。這其實是經濟結構決定的，支持中等收入階層的這個收入的，本身就是中等收入階層的消費。在這之後我們會發現對於我們前面說的收入 = 支出的模型來說，這裡總的收入仍然有富人的結餘這部分沒有轉化為消費，富人把這部分收入存進銀行或者投資，這些錢通過種類繁多的金融工具，最終轉化為債務（非自己生產用的資產，也可以視作是以資金以外形式提供的債務），包括對國家的債務，這部分債務用於支撐通貨膨脹；也包括對企業和個人的債務，這部分債務最終都可以換算成到個人的債務，一部分債務最終會通過破產、壞賬、自然損失的方式轉換成富人的損失，最終達到收支平衡。

說了這麼多跟我們的主題有什麼聯繫呢？我們最終得到結論，一個國家的國民的平均支出，大致等於這個國家國民的平均收入。因此平均收入上漲，必然會帶來平均支出的上升。由於經濟的高速發展，我國國民的平均收入是在快速上升的，你可能會說，都說城鎮居民收入平均增長8%以上，我的工資可沒有增長8%，但你要考慮這樣幾件事：

和當年退休人口的平均收入相比，新參加工作的城鎮居民由於平均受教育程度更高，掌握了更多新技能，因此收入也明顯更高
由於城鎮化的影響，有大量人口從農業人口轉變為城鎮人口，帶來非常大的收入變化
同樣由於城市化進程，人口從二三線城市向一線城市集中，收入也有明顯增長

這個收入最終都要轉化為消費，才能維持經濟的健康成長，雖然物價普遍也都在快速上漲，但是對於平均收入水平的居民來說，顯然日常消費的上漲並不會超過收入的上漲，必須要有一個地方，能把這些盈餘一口吃掉。

這個地方就是房地產。這些年房產價格的快速上漲的原因之一，正是收入的快速增長。大家都覺得買房壓力很大，但是呢，你會發現房價剛剛好都會在你踮起腳能夠到的地方，彷彿在對你說：「再努把力，這房子就是你的了」，房價太高，就去買小戶型然後研究空間利用的方法，總之總還是買得起，這是因為房價就是承擔了消費掉你的存款的重要使命。

為什麼是房地產而不是其他的呢，現在買房的主力一代普遍缺乏對未來的信心和安全感，比起美國人利用保險來獲取對未來的安全感，這一代中國人更習慣用資產，存款不保值了就買房子，潛意識裡會覺得買房是投資不算消費，寧可縮減日常消費也要保障房產，房價的上漲更推動了這個心態，但其實雖然你投到房產當中的資金本身是保值的，但至少房貸的利息支出是實打實的消費，而且房屋一定會折舊（雖然比例不大）。這其實是個消費結構的問題，雖然中國收入低，但是由於消費結構差異，大部分的收入都會被投入到房地產消費中，從而房價高企。

剛才說了這是房價高的其中一個原因，那麼另一個呢？

在房價快速上漲之前，中國經濟同樣經歷了數年的高速增長，這個時候經濟增長主要的動力是外貿，中國人每年都會生產遠遠超過自己消費量的商品然後出口到國外，隨著外匯儲備節節升高，居民收入也一直都超過消費，因此每家每戶基本上都開始有存款。這些存款最終消費到了哪裡呢？消費到了下一代買房的資金中。現在大部分買房的年輕人，沒有雙方父母兩代人的共同努力是不可能完成這個任務的。這其實是父母那一代的存款積累到了今天消費的結果。

說了這兩個原因，我們接下來分析，未來的房價究竟會怎麼變化呢？

首先我們樂觀的假設中國經濟雖然增長放緩，但仍然會持續增長，於是居民收入仍然會以不低的速度增加。那麼是否這部分增加的收入也會繼續推高房價上漲呢？我們必須看到另一個現象，雖然收入持續增長，但消費結構也在慢慢變化，現在的年輕人普遍對未來比較樂觀，不像他們的父輩那樣熱衷於省吃儉用投資儲備，更加追求生活質量，可以預見在未來收入的增長並不會全部補貼到房價中，而是會更多增加到提高生活質量的消費中。另一方面，目前這種父母補貼子女買房的做法是不可持續的，這些被補貼買了房的下一代長大到該買房的時候，會發現父母並沒有足夠的積蓄來支撐當時的房價。從此判斷，長期來看房價仍然會上漲，但漲速會明顯減緩，考慮到市場的滯後性，甚至也許會有一個過熱回落的過程，但應該是以十年為周期的，想等房價跌再買房的人，估計會等到孩子都能打醬油了仍然在租房。

如果政策改變呢？目前看最可能的就是徵收房產稅，如果所有的居民住宅都按照總價徵收房產稅，那麼房價肯定會下降，因為收入的支出結構從房貸變成了房產稅。除此以外的政策比如首付比例，主要的影響應該都是短期的。比如說我們今天把所有房貸都叫停了，比如100%全款，那房價一定會大幅度下降因為大家都買不起了；但是大家錢會存起來，存到夠100%全款付的時候，還是會去買房，只是產生了一個消費的時間差而已，最終房價還會恢復到同一水平。放寬首付比例也是一樣，雖然短時間內房價會暴漲，但長期來看由於還貸壓力增加，如果沒有爆發壞賬帶來的經濟危機，當大家負債率都到一定程度的時候也會停止買房。不過雖說是短期，大概也能有個5-10年的周期的影響吧。

某一天，突然末日來臨，許多人被困在一個大商場里。貨幣系統等等都崩潰了。隨著物資的越來越少，原來賣一次屁股可以得到一塊麵包，現在得賣兩次才行。於是有天某人異常氣憤的上知乎發帖問道：人們吃不起麵包是因為麵包價格太高，還是因為我的屁股越來越便宜？

小標題是：由於末日商場已經是完全的叢林經濟市場行為了，為什麼麵包會是投機品？麵包越上漲，想持有麵包的人就越多，人們瘋了一樣的賣屁股屯麵包。麵包偏離了其實際價值，這形成了泡沫，導致麵包的價格高居不下，我們的屁股的價值跟不上麵包上漲的速度。

你看，當處於無政府狀態的時候，依然會有某些東西由於具備一些必要的價值，成為投機品。水，食物，黃金等等。

現在政府通過手段，讓房子成為了這樣一個具備投機屬性的工具，就跟末日商場的麵包一樣。

總有一個東西需要被當成有價值的投機品。

人們的屁股慢慢買不起麵包，是因為流通的麵包變少了，而屁股沒變少。

一旦只剩下一個屁股，全世界的麵包都是你的。

房價的高低是由你所在區域高收入階層所決定的。（前10-20%）和工薪階層的收入無關。

房價高不高，不取決於你，而取決於在你周圍混的好的人認為高不高。

另外一線和准一線城市房價依舊是被低估的。

你要關心的是你所在地區的發展前景。政府的規劃是否偏向此地。然後周圍的高收入階層是否集中購房。地段好的新盤一般他們都會來買。

如果覺得房價過高，要麼就去房價不太高的城市發展，要麼就努力成為區域內前10-20%的高收入階層。除此之外別無他法。

2016 年的中國是否會在 1-2 年內迎來房地產泡沫的破滅進而引發金融危機？ - 龍頭的回答