美國房地產徵稅的情況是怎樣的？

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「美國的房產稅是1%～3.3%，假如你花100萬美元買了一棟房子，房產稅率3%，那么你每年要為這棟房子繳納3萬美元的房產稅：100/3＝33.3年，也就是說你每33.3年就要重新把自己的房子買一遍。」這個說法是準確可靠的嗎？美國房地產徵稅的情況是怎樣的？

與中國不同，美國的土地和房產都是私有的。房主擁有永久產權，不用擔心被強拆，但需要每年繳納數額不小的房產稅。房產稅徵收在美國已有200多年的歷史，從建國初期就被寫進了各州法律。

房產稅由各州政府徵收，也由各州自行決定稅率的高低，是地方政府的消防、教育、醫療等公共服務費用主要來源。下圖為全美各州平均徵收的個人房產稅率的數據，不包括商用房產。

房產稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊和新罕布希爾；最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那。

美國著名社交財經網站 WalletHub 公布的一項最新調查結果，根據美國人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的數據顯示，2016年美國人均每年繳納的房產稅達到了2,127美金。而根據美國稅收留置權協會 (NTLA) 的數據顯示，每年未繳納的房產稅金額竟高達118億美金！小樂溫馨提醒：漏繳或不繳房產稅是很嚴重的違法行為，政府有權沒收並拍賣房產。

下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率、州房價中位數及房產稅中位數的情況。

註：熱門城市所在州已標粗表示。要注意的是，以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產，在州內不同城市、不同學區的房產稅徵稅方法和稅率可能有所不同，但不會相差太大。

註：數據來源於 WalletHub 2016年最新的統計報告，由 外居樂整理髮布。

美國房產稅的原則是：不管房??積多?，也不管居住?員多少，更不管有?處房?，只

要有房產，就必須按規定稅率納稅。房產稅是美國地?政府的?項重要稅種，歷史悠久。

稅率由各州政府??制定，?般年稅率為房產值的1.5～3％。例如紐約州的房產稅率較

?，為3%。如果你原先住?幢較?的房?，房產值14萬美元，每年繳房產稅4200美元；

現在住較??點的房?，房價27萬美元，每年繳8100美元。?年的房產稅分上、下半年

兩次繳納。

美國重視納稅?的權利，美國?也很?覺執?納稅義務。?多數美國?都定期到街道、社

區的稅務部?繳房產稅。但也會有?些不守法者，因此有這樣?些規定：逾期不納稅者，

要按?利率10％以上繳納遲納?；?經催促未繳納者，稅務部?可提出起訴，由法院判

定；堅持不繳者，由有關機構對房?進?拍賣，拍賣款?先繳稅，餘款退還房主。

房產值在房價穩定時期，?般按購房時的房價決定。同時在街道和社區設有?個房屋評價

組織，隨著房?狀況的變化，房主可提出申訴，增減房產值。例如多年失修，房?已不值

原價了，可以申請減少；?如原房屋進?了改建或擴建，房產值就必須提?。

除了巨?的還貸壓?，美國?額的房產稅也是?筆不?的開?。美國當地?位房地產業?

?表示，在美國，房產約佔居?家庭資產的30%左右，?各家庭直接或間接持有的股票

價值僅占其資產總值的25%。相關統計顯示，?1995年以來，美國住宅銷售收?每年達

1500億美元。

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據了解，美國的房產稅是以財產稅名義徵收的，徵稅對象主要是居?住宅，收?中95%

以上由地?政府徵收，稅法由各州制定。?且，在不同的州，或同?個州不同的城市，甚

?是同?個城市的不同學區，房產稅的稅率都可能不?樣。通常學區好、房價?的區域，

房產稅也?，全美?多數地區的房產稅率都在1%之間浮動，極少數的地區可能?達

3%。

在美國居住了??年的美籍華?張先?說，「我家2011年應當繳納的房產稅?額是

2282.74美元。不過，其中將近80%都交給了我們所在地區的公?學校。」

張先?還表示，房產稅依據當年的評估價按照?定的稅率進?繳納，所以每年交的?額也

可能會有所不同。他稱，雖然?融危機之後，美國的房價下跌讓房主們的賬?損失不?，

但同時房產稅也少交了。另外，美國的房產稅還有?個特點，新社區房?的房產稅?成熟

社區的要??些。「?如我曾經住過南加州的?個城市，那?的新社區地稅?達1.8%，?

相鄰的成熟社區，地稅僅1.2%，因為新社區需要?量資??於當地學校、道路、圖書館

等公?基礎設施的建設，?這些建設資?的來源之?就是當地居?繳納的房產稅。」

?額的房產稅讓美國的房產「買得起，養不起」。芝加哥當地的律師常年幫助?些移?美國

的?代辦購置房產業務。房產稅是許多移?購置房產時?道難以逾越的「?理障礙」，因為

許多國家?前還沒有推?房產稅。?部分移?美國的中國?都集聚在經濟發達、學區好的

?城市，?如芝加哥、波?頓等，?這些地?都是美國房價和房產稅?較?的地?。

地產網原創，經允許方可轉載。

以紐約市為例，有三個稅種：第一是貸款時要交按揭記錄稅，第二是持有房產期間的房產稅，第三是房產轉讓稅。

下面主要解釋下房產持有期間的房產稅是如何計算的：以紐約市住宅為例，用市場價格乘以6%，計算出徵稅基礎，比如市價45萬美元的徵稅基礎為2.7萬美元，然後乘上19.5%,為4600美元，就是每年的房產稅，相當於市價的1-2%。

不是，記不太清了，就我的印象徵收房產稅時對房產的估價要遠低於市場價的（但是不會低於買入價），而且各個地區大概有幾個不同級別的徵稅值，好像叫稅基，15%，20%，30%，40%.....就是說按照當年評估價格的稅基再乘以當地的房產稅。

拿你舉得例子來說，100萬美元，就算它沒漲還是100萬，設當地的徵稅值是30%，房產稅為3%，那每年繳納的房產稅應該是100萬的30%就是30萬再乘以3%=9000 美元（等於一百年重買一遍）

大概是這樣，供你參考下，不敢保證完全對，我考完就忘的差不多了。。。= =

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補充，貌似在稅基之下各級政府還有一定的免稅額度，還有3%不是普遍的，平均大概是1,7%左右

不是是每年都要評估你買的房子100W 第2年評估房子升值到150W 就按150W的3%的交如果貶值到50W就按50W的3% 交=。=

在美國50個州都徵收房產稅，該稅收是地方政府的主要收入來源。目前房產稅稅率是1%-3%，房產稅作為房產永久持有的最基本保證。徵收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產稅的徵收主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不徵收房產稅。那麼美國如何來徵收房產稅呢?

徵收主體(郡政府、市政府和學區)：

1、美國地方政府來徵收房產稅，地方政府根據各自實際情況來確定稅率並依法徵收，這項稅收主要用於居民所在區域的教育及公共服務的支出。

2、而美國的聯邦政府和州政府是不徵收房產稅的。美國房產稅的徵收主體是郡政府、市政府和學區。他們之間的徵收比例劃分是按1:1:5來徵收的。

確定稅率：

1、房產稅的稅率由地方政府根據各級預算來制定，而預算應徵收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產稅稅率每年都不同。如果某個地方政府的一年開支為2億美元，這個地方的房產估價總額為100億美元，那麼該地當年的房產稅稅率便是2%。假如過了一年後，該地方的經濟發展了，房價有所提高，房產估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持2億美元不變的話，當年房產稅的稅率為1%。也就是說，房價上漲了，房產稅可能降低。

2、房產稅計算。各地方政府根據本地財政需要，規定一個當地統一的房產稅率。而應付房產稅則是房產稅率與房產納稅價之積。房產納稅價一般是房產市場公平價，但有些地方政府允許一定折扣，政府會提供一個折扣率。在這種情況下，房產納稅價是房產市場公平價與折扣率的乘積。

3、房產估值一般由持有證書的專業評估師給出市場公平價。由於美國大多數房屋為獨棟房，所以房與房的差別很大，包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會採用銷售對比方法，即比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格，根據地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設施等進行調整。另一個方法是重置成本法，但此法一般是針對新房，主要考慮重建同樣房屋所需成本，然後根據地價以及折舊調整。

4、確定稅率的具體程序是：市、鎮委員會通過預算，各級政府根據各種預算收入和總支出的情況決定徵收房產稅的數額，再根據評定的房屋計稅價值確定房產稅的稅率。

稅率的計算公式為：預算應徵收的房產稅稅額÷房產計稅價值總額=房產稅稅率。

5、稅率的高低要受到一定的限制，因為聯邦法律規定了對財產(主要是房地產)徵稅的最高限額。財產估價經地方立法機關正式批准後，即成當地的法定稅基。據此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率，適用於估價;一是實際稅率，適用於市價。由於各地估價比率不一，各地稅率也有較大差異。

徵收手續：

1、在美國交納房產稅手續簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內將房產稅額通過支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。各地政府對納稅頻度各有規定。比如，費城一年只有一次，房產估值辦會在每年12月給房主寄發房產稅表，房主必須在第二年3月31日前支付。加州房地產稅分兩次繳納，第一次是當年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新澤西州，一年則分4次。

2、美國房產稅的納稅人為擁有房地產的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

免徵條件：

美國地方政府規定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。另外還有一種減免美國房產稅的方法，即當房產稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產稅。這個對我們華人具有現實意義。

另外還有退伍軍人免稅額。美國目前有30個州,對退伍軍人自用住宅財產評價提供某一固定金額免稅額。

拒交處罰：

1、對未按期限納稅者採取罰息和罰金措施，拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後，地方政府可以對拖欠房產稅房產採取留置、拍賣。很多法拍房就這麼來的。

2、由於政府房產稅擁有最先申訴抵押權，因此，如果房產主對多方機構有違約，那麼地方政府有最優權力在房產拍賣所得款項中得到資金用於抵稅。以加州為例，如果超過期限，房主會被徵收應付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。

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這個說法不準確，也不可靠，簡化了太多需要考量的因素，美國房產稅的繳納並不能這麼簡單的理解。

兩點理由：

1.美國房產稅雖然是以房產稅的名義徵收，但主要用途是用於學區、基礎設施、治安維護的建設，每年地方政府都會對這部分有個比較具體的預算，按照該預算來徵收房產稅，所以房產稅率每年都會有一定變化(變化一般都不大）。所以，一般來說排除某些宇宙級中心，例如紐約這類房價高房產稅也不低的地方，大多數地方都是房價高房產稅率低，房價低房產稅率高，來保證公共設施的建設，所以房產稅最重要的地方還是用在了公共設施的建設上。所以在美國，房產稅自建國初級開始施行，直至今日已經根深蒂固，他們並不會把房產稅當成是房產的費用（當然會作為衡量自己經濟能力的一個因素），而更像是享受房產周邊環境和設施所有支付的費用。

2.上一點也提到了房產稅的用途，那麼這個用途對於業主最大的好處是，隨著房屋建築年份的增加，周邊的商業環境愈發成熟，生活設施更加完善，這些都是房產的增值因素，按照題主的例子，每年房產需要繳納3.3%的房產稅，如果該房產每年能增值5-6%（目前大部分熱門置業城市都能達到這個水平）,那麼這部分的投入就是有價值的，也是說房產稅與其說用來購買房子，還不如說是用投資房產。但是這一點的前提是，公開透明而且政府確實把這些錢花到周邊的公共設施上，並且業主確實能夠享受到這些設施帶來的好處。（美國每年地方政府都會給業主寄一張list，上面會有非常詳細的資金使用情況）。

房地產稅的徵稅情況：

美國的房產稅主要有地方政府制定，每一個州之間都不相同，一般房屋估價的1%~3%左右。每年地方政府會請專業的房屋估價員進行房屋估價，主要通過：

1、周邊地區同類型房屋的買賣價格

2、房屋本身的新舊程度以及房屋的結構

3、當地的地皮價格

其餘還包括，周邊房屋交易量、附近的社區人口情況、社區收入水平等等，一般來說政府的估值都會比同地區同類房屋的實際成交價值低一些（實際價格和評估價格在http://Fang88.me的房產報告中都可以查詢的到，大家可以自行查看）

房產稅的主要是當地用於學區、基礎設施、治安維護的建設。通常意義上美國的房屋價值可以分為房屋本身和土地價值，如果說裝修是房屋本身升值的成本，那麼房產稅則是房屋土地價值升值的成本。

所以說，有失必有得，房產稅的付出其實也是為房屋的保值和增值打下了厚實的基礎。

美國各州稅率不一樣，政府會指定一個名義稅率，比如8%。實際收費是按照評估部門對房產的評估價的40%來收取（40%這個比例不一定，看各州不同，這裡只是舉個例子），而很多地方為了吸引外地資本，估價通常只有市價的70%左右。相當於8%*40%*70%=2.24%，所以實際收取就是2.24%

每個州的收費標準都不一樣的，不過相比於國內還是便宜點

美國房地產稅因地而異，一般的房子是這樣計算地稅的：

1. fair market value. 地方政府會根據歷史數據和當前市場類似你的房屋的銷售價格來確定一個「合理的」市場價格。當然，如果你認為不合理，可以申述（appeal)。

2.Equalized assessed value. 地方政府會採用一個加權係數，比如0.33，來確定徵稅額。

3.Property tax rate. 稅率。地方政府會根據預算來確定稅率。所以這是一個非常tricky的參數，常常會上下浮動。

Total property tax＝1x2x3

關鍵在於所在城市的地產稅稅率多少。稅點高，交的多，但是服務肯定也要好，特別是公立學校。很多人在孩子畢業後就把在高稅率城市的房子賣了，搬到一個低稅率的地方。