2017 年全國房價會呈什麼趨勢？

12-30

轉載自虎撲網：http://bbs.hupu.com/17087119.html

作者：大文豪曼因斯坦

我不生產知識，我只是知識的搬運工：

有的人兼聽則明，有的人兼聽則亂，一個角度，一種分享，不喜勿噴

在開始這個話題之前，我首先要說的是我並不是一個陰謀論者，什麼共濟會掌握世界之類我是從來不信的。對於官員，我一貫的觀點是如果有三個選擇，他們最後一定會選擇最壞的那個，陰謀論這種東西實在太考驗執行者的智商，而機構的智商曆來都是不太夠用。但是這事背後的蛛絲馬跡又實在太過於匪夷所思，日本著名小學生曾經說過，當所有的可能全部被排除的時候，剩下的最後一個，不管看起來多麼荒謬，那就是事實的真相，昨天深夜，我把所有的脈絡理了一遍，來看看這個事情的過程，突然覺得很有意思。這些就當是路邊社的囈語，我姑妄言之，你們姑妄聽之

　　1、老大哥的命門。今年最詭異的事情，莫過於樓市，往年樓市的回魂，都是有跡可循的，那就是一段時間內交易量放大，成交上漲以後，帶來庫存減少，房價上漲，但是這一輪樓市的爆發完全不同以往，首先是價格飆升，帶動市場恐慌後才贏來成交上漲，那隻無形的手過於明顯。有人說是因為一月的放水，但是不對，周期不對，市場傳導的時間需要一個過程，就比如如果今天放水，反饋到市場上至少要幾個月，帶來價格飆升也應該在年底，而這一波是一月放春節後立馬立竿見影，時間節點不對。在開始這個話題之前，我們得先知道老大哥的命門是什麼？相信很多人會異口同聲的說，樓市。沒錯，樓市的確是個大問題，而且已經徹底綁架了中國經濟，如果樓市玩蛋，那是一個大地震，但是他絕對不會是一個能威脅到老大哥的問題，金融市場的爛帳老大哥也是碰到不少，就比如世紀初，可謂是有豐富的經驗，這是一個大問題，但是絕對不是一個生存問題。

　　老大哥真正的命門是外儲。從八十年代後，老大哥已經徹底融入世界經濟，生產低級必需品，然後換來美元，然後再從市場上購買各種石油，南美的大豆玉米等糧食產品，這是一個循環，現在每年老大哥需要從市面上進口高達幾千億的石油，三分之一的糧食產品依賴進口，糧食自給是一個大問題，八十年代後，國人越吃越好，就是得益於全球經濟，而不是金坷垃，像養豬養牛，從糧食到肉產品的轉化都是一個固定的數據，你要養出多少噸的豬，必然要投入多少的飼料，所以你現在可以理解為什麼外儲才是一個生死存亡的問題。手中有糧，心中不慌。08年前，每年外儲增加多少都是要上新聞聯播大書特書的事情，因為這個是硬需求，樓市塌了可以咬牙還貸，可以上信貸黑名單，可以苦難行軍，但是吃不起飯，買不起石油呢？很多人沒有意識到，或者完全沒有想到這個問題有多嚴重：過去中國的外儲從高峰期下降了一萬億美金。

　　老大哥難道不知道現在一二線樓市有多荒謬？再加把火那不就更加騎虎難下了？房產市場的問題在於庫存，最理想的結果當然是把大家趕去三四線買房，給國家解套了，但是問題是沒人會那麼傻，所以這個問題不會有最優解，那麼，我們來換個思路呢，既然我解決不了庫存問題，那我放出風去讓你知道我要保樓市。就像下圍棋一樣，我這裡一條大龍看著很龐大，沒人覺得我會棄子，但是我要是以這條大龍做掩護來做文章呢？其實圍棋就是一個轉換的遊戲，如果棄掉大龍可以獲得更多的利益，這並不是無法接受的事情。

　　在過去的一年裡，外儲為什麼持續減少，絕不是離岸市場的問題，那裡的彈藥有限，外儲一旦要爆也是爆在國內，大家如果持續換美元避險，外儲絕對頂不住，但是這大半年時間內，有一個現象你可以觀察：那就是美元黨的聲音小了。外儲一月到二月持續下降，但是到了二月三月就徹底站穩了，這出乎不少人的意料，因為按照道理說，匯市已經進入下行期，應該會越來越快才對，但是匯率雖然在節節敗退，但是這半年時間內，他絕不是在潰敗，外儲一直穩定在32000億左右，並沒有減少，外匯持續貶值，但是央行並沒有花掉太多彈藥。外匯的表現和房產樓市的周期是完全一致的，徹底站穩的時間也是樓市起飛的時間，也就是說，這大半年時間內，這波樓市最大的成就就是徹底把社會遊資全部鎖在了一線房產，你想換美元？你沒錢了，你沒錢了，你沒錢了。房產現在很難賣，要達到預期的價格，你看看成交量是多少，降價？降回原價你願意嗎？所以流動性徹底被鎖死在一線市場，你還加了槓桿，你得還錢啊，以後美聯儲加息，你也只能站著看，因為你沒錢了。這就是所謂的燈下黑，大家一波炒作中國的樓市問題，把這個問題看得有多麼嚴重，但是我用一個大問題掩蓋另一個生死問題，這用圍棋上的術語，就叫交換。大家都覺得老大哥必須保樓市，這已經是宇宙真理了，但是你如果換個角度，假設這個大前提不存在呢？你仔細數數老大哥的歷史，遠的80前不提，近的比如90年代，這才過了多少年你就覺得老大哥改吃素的？歷史上比這更嚴重的事情多了，只有吃飯的問題才是本質問題。況且到現在你還買得起五萬一平房的那也絕不是老大哥要同情的對象。

　　2、曖昧的美聯儲。我在很多論壇上看到一種論調，那就是中央會無限印錢，信貸猛增，所以未來一定是通脹，現在所有的人都抱著一種念頭，就是瘋狂搶購資產，等以後貨幣狂貶了之後扔一堆廢紙給銀行，問題是，未來真的會這樣嗎？這些話表面上看，似乎有點道理，無限印鈔好像很符合我們過往對於ZF的印象，不就是缺錢，不就是欠錢，那就印啊。但是這件事有一個前提，那就是中國必須是一個閉關鎖國的國家，內外資本完全無法流通，否則你印錢好啊，那有什麼可怕的，你印到人人工資一兩萬，我出國瀟洒去啊，我出國購物去啊，樓市匯市只能保一個這麼簡單的道理你們都說的出來，為什麼你們會覺得無限印鈔這事可行？要是匯率不倒，印鈔有啥可怕的，到時候人人用雅詩蘭黛，人人開寶馬，人人背LV都不是夢，你們怕啥？問題是，這可能嗎？中國的外儲頂不住啊。

　　而且，這個事情本身有其客觀規律，08年全球金融危機，大量避險資金進入中國，所以推高了資產價格，央行可以印的出鈔，但是現在是2016年，去年發生了一件大事，就是美聯儲開始要進入加息的周期，在加息周期用寬鬆政策？這是嫌命太長嗎，這會直接刺破資產泡沫，導致資本進一步外流，你可以去翻翻央行過去的報告，看看外匯占款的趨勢是什麼？沒記錯的話，這個月又少了一千多億，這就是大勢。在這種情況下，為什麼有人會認為這是一個通脹的周期，央行會無限印錢？也許有人說，那怕什麼，上手段啊，但是中國是一個產品輸出輸入大國，他無法隔絕外部的聯繫，這個月IMF給中國加入SDR後出具了首份報告，肯定了中國的一些努力和指出一些問題，可以看出閉關鎖國這絕不是高層的想法。

　　話題回到美聯儲身上來，自從去年開始加息之後，美聯儲按兵不動，這一點讓市場有點看不明白，有的人認為是經濟表現不如預期，有人認為是英國意外脫歐導致了美聯儲不敢動。但是我覺得這看起來更像是一種等待，他在等什麼？那我們來看看如果美聯儲在上半年加息國內市場會發生什麼？由於社會遊資，也就是籌碼在市場手裡，這時候對於資本外流會形成巨大壓力，你只要想想過去幾年釋放了多少流動性就知道這衝擊力會有多大。

　　很多人覺得美國就是一定想要幹掉中國，但是這是不對的，美國的財團在中國有著巨大的利益，同時，中國外儲使用的是美元，這代表著雙方在資本市場的分歧並沒有宣傳的那麼大。現在是一個全球的市場，除了三胖，大家誰也離不開誰，實際上，這一輪新的全球金融危機策源地就在中國。所以美聯儲絕對不會想要中國這個世界第二經濟體一波跳貶直接跪了，在這點上，雙方是有共同語言的。今年年初，美國高層還放話對於人民幣貶值不滿，可見一斑，同時中國最高領導人也在峰會上承諾穩定匯率，其實中國境內的美元資本全部迴流這也絕非美聯儲的本意，一旦人民幣跳貶，這會導致這波加息變成夾生飯，進一步加大美國國內壓力，最後變成一個比爛的遊戲。美聯儲最理想的是人民幣挺住，剪完羊毛就行，絕不是想要這羊帶著人肉炸彈直奔家裡來。

　　不管美聯儲為什麼不加息，但是在這個事情上的表現，雙方體現出了一致的默契，至於這是無意的還是溝通過的就不得而知。現在中國市場上的社會資金，影子銀行全部都給套在一線房產里了，而且套牢盤十分穩固，要知道，這一波暴漲直接翻了一倍啊，你想想這套牢盤能不穩嗎？可以說，在加息風暴中，至少老大哥已經把籬笆紮起來了，後面扛幾波風暴會不會傷筋動骨不知道，但是至少比原來強多了

　　3、吹響的集結號。今年八月，信貸數據一出來，大大出乎市場的意料，很多人樂觀的以為央行很快會霜降放水，但是這次央行是出乎意料的嚴厲，8月4日，發改委文件里出現了降息降准馬上秒刪，央行再次重申穩健的貨幣政策，8月11日，新華社撰文，中國絕不採取刺激寬鬆的貨幣政策，語氣十分強硬。為什麼會有這樣的轉變？因為你們的錢全部套在房產上了，這時候我不需要和你們講道理了，你們挺住就是了。這就像那部電影，當集結號吹響的時候，沒有援軍了，老大哥已經撤了，你們好好的站最後一班崗吧。

　　在八月的數據，有一條十分重要，但是容易被很多人忽略，那就是M2增速降到10.2%，這是歷年新低，實際上已經標誌著貨幣政策開始真正轉向，按照市場傳導，這一波會在年底前反應出來，時間大概是11到12月，今年的六月，就是中國地產的極值。如果我們來重新梳理下路徑，差不多就是這樣的：中國一線房產6月達到極值，開始轉入穩健貨幣政策周期，年底樓市開始鬆動，因為有聰明人開始準備跑路，這時候的表現就一個詞：震蕩，同時經濟開始準備全面迫降，估計會在明年全面著陸，同時美聯儲加速進入加息周期，人民幣匯率貶值窗口關閉，不會再貶了，老大哥在兩三波加息後壓力全面增大，也會開始跟隨美聯儲的步伐，這標誌著新周期的徹底建立。這個周期錢會非常值錢，同時，個人背負債務會十分痛苦。

　　以上就屬於個人的一點腦洞大開的產物，如果未來央行繼續霜降，你就可以把他們當路邊社報道，說明老大哥的智商的確不足以負擔這麼大的陰謀，但是如果央行堅決執行穩定貨幣政策，同時美聯儲開始加速進入加息周期，你也許就該重新考慮下個人選擇了。

---------------------------------------------------

更新一下，文章開頭我已經說過，我不是原創，也只是搬運工

看到很多人說換外幣我提醒一下，在這種情況下普通人換外幣基本沒用，除非人民幣變成廢紙，中國徹底崩潰，但是幾乎沒這個可能，印鈔機已經停了，房市也被堵死了。當然如果你資金多到成百上千萬，不反對你適當的進行資產配置，任何投資行為風險自負

這片文章其實就是把很多碎片連接起來組成了一副殘景給大家看，也就是碎片思維，但並不是全景，這一點大家要清楚，大家可以把這副圖拼湊的更完整興許可以得出不同的結論

任何時候，危和機都是並存的，無需極度悲觀，財富是需要承載能力的，沒有承載能力即使給你一個億也會瞬間化為烏有，好好充實自己吧

··················································

沒想到都這麼久了還有這麼多人在點贊，那就繼續搬運兩篇文章給大家看吧，兩篇文章連起來看會更有意思，一篇是要保護目前的人民幣之錨；另外一篇是要創造一個新的人民幣之錨（貌似跑題了），不管對錯，大家各取所需吧

以下是天風證券首席經濟學家，中國首席經濟學家論壇理事劉煜輝在1月21日在清華五道口財富50人論壇內部會議發言速記稿整理。

2017-2018，對於中國來講，沒有什麼懸念，只有一個事，要找回丟失的人民幣定價的?。去年中期就曾經討論過，能不能花18個月時間從根子上穩住人民幣匯率愈發嚴重的貶值預期。現在看來，比想像的要難，時間上恐怕也要顯著超出。

我在這個系統中也混了十好幾年，以我個人過去十多年的政策經驗，深知這個系統的特點：不撞南牆不回頭。這樣一個利益強大的系統中，想要出現一個自我意識的覺醒過程，概率極低。但凡邊際條件還能夠回頭的話，一定會有苟且發生。這回之所以下了這麼大的決心、義無反顧的來做，反過來看，恐怕一定是碰到南牆了。研究者總希望用一系列指標來探軼這個系統的臨界點，往往都莫衷一是。沒有什麼比反證法更靈的了，因為只有開船人的態度才能真切地感受到南牆的存在。

2012年以來最大的變化是人民幣資產的價格。雖然同是6.8的匯率，但資產價格恐怕早飆升到天上去了。上海去年中期拍的那個地王，七、八個籃球場那麼大一塊地拍110億人民幣，按照當時官定匯率6.7折成美元，在美國、日本、歐洲能買什麼東西大家都清楚。日本東京銀座核心商圈的公寓單體價格也就6萬人民幣/平米，在中國對等物業標的價格可能要翻個倍。

如果將經濟分為可貿易品部門和不可貿易品部門，這實際上反映了資源在這兩個部門錯配已非常嚴重。今天中國的核心問題是不可貿易品對可貿易品的相對價格已經非常離譜，即內部實際匯率（internal real exchange rate， IRER，也就是內部非貿易品與貿易品的相對價格）大幅升值。大量的資源要素都被吸收到不可貿易部門創造泡沫（地產和金融交易繁榮），可貿易部門、有效率的部門、製造業，受到越來越嚴重的擠出。從而壓制出口利潤，侵蝕其科研能力，影響製造業的競爭力。

今天人民幣匯率的問題事實上宣告了過去十年的金融改革路徑的失敗。2009年後，為了對沖經濟下行的壓力，中國試圖「大力發展金融創新，用金融創新去引導實體經濟的轉型」，試圖用金融自由化推動的貨幣寬鬆來降低實體經濟的成本，最後卻走出了個擠塌實體，動搖貨幣定價的負向反饋路徑。實驗宣告失敗。由此帶來的金融泡沫和資產泡沫所產生的擠出成本，遠遠超過了降准降息和無序的金融自由化所帶來的所謂融資成本的下降，最終損毀了本國貨幣定價（匯率）的根基，把人民幣對內定價的「錨」都給丟失，這就中國所經歷的過去五年，也是我們今天為什麼要義無反顧地抑制金融「炒來炒去」的繁榮，儘管前方的路可能已是「鋼絲上的舞蹈」。

2016年7月26日，中國的宏觀政策事實上發生了重大轉向，政治局會議第一次提出了「抑制資產泡沫」。隨後我們看到之後的宏觀政策非常明確地指向兩個方向：第一是快速冷卻房地產部門的資產創生速度，第二是全面清理金融內部交易性資產創造的繁榮，即金融降槓桿。

金融去槓桿的刀鋒又殺向了兩個方向，一是債券泡沫，二是一二級市場聯動的「資本遊戲」對接的各種複雜的配資交易結構。過去青青的蘋草哪最肥美，哪就是杠杠的棲身之所。臃腫的交易結構的清理所帶來的壓力將長時間地在金融市場中蔓延，你現在可以理解了吧，債為什麼崩跌如斯，中小票為什麼漫漫熊途，風格就是轉化不了。

穩地基，還是穩增長？ 2017年經濟工作會議的語境雖然還是「穩中求進」，但這個穩的內涵可能已經發生了大的變化：穩地基。尋找人民幣對內丟失的「?」

我們正在經歷的是：一個泡沫收縮的時間，一個由虛回實的過程，一個重塑資產負債表、重振資產回報率的階段。

這是我們認知今天正在發生的，以及未來一段時間將要發生的一切的基礎。

下面我展開談幾點2017年市場比較擔心的幾個問題。

「樓市不拐，滯脹不止」

第一個問題是宏觀形態的判斷。從數據上看，2016年是個典型的滯脹。你看工業增加值非常平，基本上就是6%附近上下0.1波動，但是價格因素卻出現非常大的變化。PPI從-5狀態拉倒+5，今年一季度可能會超過6，落差有10個點以上。CPI雖然溫和往上翹，幅度不高，但是大家也清楚中國CPI的弊端，它傳統上不太能反映房價和與房價相關聯的服務品價格的上漲。你從房價看2015-2016年這波驚人地上漲，一線城市的漲幅比2013-2014年的高點要高出50%，二線城市也高出20-30%，三、四現城市基本上和2013-2014年的高點持平。所以經濟中價格因素實際上發生了很大的變化，但是經濟增長的動能羸弱，這兩者搭配在一起就是典型的滯脹。

滯脹在經濟學框架中去理解，其實很簡單。就是經濟中存在某種非健康的力量，對經濟中健康的部分、有效率的部門形成越來越大的擠出。這種力量既可能是外生的，也可能是內生的。外生的比方說油價、農產品[股評]價格上漲，比方說上世紀70年代兩次石油危機對西方經濟的外生衝擊。也可以是內生的，內生的通常講的就是金融泡沫和資產泡沫。金融泡沫、資產泡沫對經濟中的可貿易部門、製造業、有效率的產出部門，形成越來越大的擠出，經濟系統中發生了嚴重的資源要素的錯配。大量的資源要素被吸收到生產率更低的不可貿易部門去製造泡沫，可貿易部門獲得資源要素的成本越來越高，宏觀的結果就是供給側出現下墜，就是我們常講的潛在增長水平下移，供給側下墜與靠資產泡沫和金融泡沫支撐的總需求之間，向下撕裂出一感覺特別不好的正向產出缺口，這就是理論上的通貨膨脹：滯脹。如果從這個機制認識中國經濟的話，從2011年開始，我們隱隱約約就已經進入了這種狀態之中。因為從2009年開始，我們先後三次對房地產部門進行了苟且來對沖經濟下行。2009年第一次，2012、2013年第二次，2015年下半年到2016年第三次，三次苟且最後做成了一個天大金融泡沫和資產泡沫。

為什麼2016年之前這個機制的負效應沒有從數據上明顯地表現出來呢？是因為我們從2011年開始進入全球大宗商品和能源的周期性熊市，3-4年時間。每年中國從這個熊市中間獲得數千億美金的衰退性順差（紅利）的補貼。某種程度上中和了負向效應顯性化的過程。延遲了滯脹效果的出現。

但是2016年不一樣，需求端我們第三次對房地產部門進行苟且，供給端我們又推行政去產能、壓產量。供給和需求形成明顯剪刀差，這一把價格就壓不住。地產苟且是源頭，行政去產能相當於添了一把柴。使得這種感覺一下子從隱性到顯性。

現在市場擔心的是，2016年顯性化滯脹在2017年會不會持續。

從內部脹的因素來看，我個人持比較樂觀的態度。因為我們這一把對樓市的調控，這一把金融和資產泡沫的擠壓，我感知的信息，決策異常堅決。

開篇我就講過了，中國經濟這回可能真是被頂到臨界上了，這個體制就是不撞南牆不回頭，遇到了一個繞不過去的「劫」，這個「劫」是什麼？就是本國貨幣定價的基石受到嚴重損毀。長時間的金融槓桿和資產泡沫膨脹將「人無貶基」的地基給泡垮了，房子有了坍塌的風險，匯率出問題了，樓市有可能成為壓垮人民幣匯率的最後一跟稻草。所以這一次房地產調控從做出決策到執行力和過去18年中歷次房地產調控都不一樣。

過去18年人民幣一直延續著大的升值周期中，簡單講沒真碰到過臨界，所以我們每一次遇到經濟下行時都有拿房子回頭苟且的本錢，你看之前歷次房地產調控，首先部委之間打嘴戰就得吵半年，之後通脹真正起來了才會有一點點強硬的收縮措施出來。

但這一次你看，國慶節前後不到20天的時間內我們史上曾經使用過的最強硬的行政手段，第一時間全部下去，就是一竿子捅到底，徹底要把這個市場的流動性打掉，簡單講就是不讓你買了，抑制貨幣信用向那個方向流動，抑制你這個領域的資產創造的速度。那天誰講，媽媽的年終工作會議上，領導講這把房子還不拐頭，最後一招就是把商業銀行按揭全停了，不要做房貸了，全都停了。

我個人判斷，房子實際上已經進入了「悶騷」狀態，就是流動性耗散，這一把房子都到了老百姓[股評]手裡，老百姓在國民經濟四個部門中間又是一硬約束部門。簡單講，老百姓手裡有房子就像散戶買了股票一樣，如果這個家庭沒有失業，恆常收入還在，他一般是不會進行資產拋售清算的，儘管家庭的資產負債表在受損。

所以這樣的一種狀態，價格大家看著很平穩，我覺得是可以理解的。畢竟過去18年房子只漲不跌的神話，慣性極強，長程記憶深入人心，而且過去18年每次遇到經濟下行風險的時候，政策都會找房子苟且來對沖，這個政策慣性給大家的印象非常強，慣性會持續。但是流動性耗散的狀態一定會有一個資產重估的過程。從散戶的角度來講，一年不行，一年半，一定會越來越多失憶者會從房價中往外「爬」出來。金融信用環節對於房子流動性耗散的重估可能更快，因為房子是我們金融信用投放最重要的抵押品，我們實際上每天都會要面臨資產流動性耗散的評估，比方說去年的房子抵押七折貸款給出去，今年流動性耗散狀態我就會考慮進去，抵押可能只能放五折的貸款，這就是金融信用的收縮。

一個被打入「悶騷」狀態的市場，光靠長程記憶，價格能夠撐多久？這可能是我們認知2017年最大的邏輯起點。「樓市不拐，滯脹不止」。複雜與簡單或一念之間，順著這個邏輯推演：我們或能在2017年見到一個脹縮切換的場景，所謂「脹若煙火、煙花易冷」，我們或能見證2016年的所謂周期復甦其實就是一場幻滅．．．．．．．

宏觀經濟學有兩句名言。一句是「滯脹是經濟周期的迴光返照」，另一句是「滯脹之後是蕭條」。第一句我同意，經濟通向臨界的前端恐怕就是那種最糟糕的狀態「滯脹」，no zuo no si。第二句我覺得倒未必，可能完全看你是否能選對一個正確的政策組合。選對了，完全有可能避免蕭條，或者能很快走出蕭條。

從內部政策選擇來看，我個人感知是樂觀的，因為中國現階段脹的機制其實就是房子的「脹」。資產泡沫和金融泡沫對產業部門形成了很大的擠出，擠出了一個「脹」。如果你把房地產部門資產創造快速冷卻下去，這個「脹」要形成很強的趨勢就不太可能。

但是今年隱約最大的不安還是來自於外部：外生通脹。去年的12月份我們開年會的時候，我就講了這個問題，最大的隱憂就是油。外生通脹你控制不了。推高油價某種程度講和川普未來全球戰略利益的調整有很強的暗合性。可能是瓦解中國全球戰略的一張牌。油價上去了，俄羅斯的財政和經濟就會緩口氣。石油國家和能源國家的經濟和財政都會緩過來，和中國的離心力自然就會增強，因為我們和他們又沒有什麼意識形態、歷史文化和價值觀的認同，某種程度靠的就是過去幾年商品和能源的熊市，我們收穫衰退性順差，將其轉化為資本輸出對外投資，然後把他們籠絡在我們所設想的全球新秩序的框架內。我個人感覺川普有打這張牌的可能。唯一的制約來自美國經濟對70美元以上的油價的承受能力。油如果從50上升到70以上對中國是什麼樣的情況？

如果過剩的金融資本再衝擊一下中國對外依存度很高的某些農產品的話，如大豆，大豆上去了，豆粕就會漲，豆粕是豬飼料，如果和中國的豬周期形成某種共振？大家可以看一下現在的豬糧比，整個養豬業，最近幾年的集中度發生了很大的變化，散養率下降很大。集中度提高的產業結構更容易傳導成本上升的因素。

輸入性通脹起來，我們將非常被動，我們資產泡沫的調整剛剛開始，泡沫遠沒有落地，決定了產業部門ROE的恢復註定也是一個緩慢漸進的過程，經濟新的動能很難很快出來，這樣的組合，你的宏觀政策是緊還是松，非常的尷尬，怎麼辦？

2016年的滯脹是因為我們內部對房子再次苟且出來的，2017年則可能是外部輸入，使你的滯脹進一步顯性、持續。

滯脹，金融投資做何選擇，就是四個字：「關燈吃面」。權益、債無非就是誰跌的多，跌的少的問題。去年12月份以來，其實大家心裡都明白，股債匯三殺出現過好幾回，只有一個邏輯預期在形成，不願說出口而已。外生通脹正在往裡面傳輸，成為我們今年投資最大的威脅。

找回人民幣定價的「錨」？

第二個擔心的因素就是匯率，前面我也講了中國的經濟遇到了一個繞不過去的檻，本國貨幣定價的基石受到長期的金融泡沫和資產泡沫的衝擊損毀嚴重。人民幣定價國內的「錨」已經丟失了。地基損毀，房子就有坍塌的風險。

2012以來最大的失誤在於：國企不改革、財政不改革，經濟中到處都是軟約束的主體的條件下，金融自由化單兵突進，商業金融系統理論上存在的貨幣信用創造的無限性被釋放了出來，這就是「洪荒之力」，金融交易性資產創造無序繁榮，資產泡沫終以衝擊本國貨幣定價而呈現出巨大的災難性。

長時間金融混亂之後，一個個能夠提供收益的非實體領域的資產陸陸續續都被玩壞。期限利差被抹平，信用利差被抹平，甚至可能把流動性溢價差也要抹平，資產的風險/收益的性價比變得越來越差，同時耗損的是產業資本，一天一天地被金融資本所擠出。

我們試圖靠體制所特有的「制度管制」來維持著這種扭曲（關門放水泡資產）。但越管制越資產荒，越荒越不進實體，大水漫灌債市和樓市，瘋狂消滅一切收益率差。當境內外利差壓縮，資產價格gap裂口發散時，最後必然面對是資本外流。表象上看整個商業金融系統正在經歷越來越嚴重的所謂資產荒，但硬幣的另一面，問題的實質是本國貨幣定價的基石被毀掉了，正在累積越來越嚴重的貶值壓力。

今天匯率和資產的嚴重背離已經是一種客觀存在，但這個信息對於金融交易來講已經鈍化，因為無論是交易者還是政策決策者心裡都特別清楚，我們實際上已經失去了讓人民幣匯率與資產價格快速修正偏離的時間窗口，我們已經沒有辦法使匯率和資產這兩個變數在短時間內實現接吻，如果要短時間內接吻一定是危機反應模式，這是宏觀決策者不允許的，要儘力避免的。短時間內完成收斂而不成危機基本上是沒有可能的。現實中也沒有辦法。

交易者真正關注的是，如何不要讓這種嚴重背離滑出體制控制的「軌道」，我們是不是還有這個能力，將這種嚴重偏離導入一種「時間換空間」的軌道之中，讓時間慢慢地去熬，去找平穩地解決問題的方法。2015-2016年所發生各種事件不斷地衝擊著交易者對於這個體制的「信任」，比方說樓市失控，房子差一點成為壓垮人民幣匯率的最後一根稻草；比方說金融槓桿交易的亢奮和無序繁榮，剛才徐忠局長講到了金融系統內部槓桿的嚴重，2016年1-10月，銀行對非銀行金融機構的凈債權在2016年凈增加居然達到了10萬億元以上，這個有點自殺式衝鋒的味道，這種通過同業負債的方式，以期實現「彎道超車」式的資產擴張，導致了商業銀行與央行之間、城商行和大型銀行之間、銀行和非銀行機構之間，存在巨大資金裂口，只要央行略微緊縮一下流動性的投放，市場立刻就會「血濺五步」；再比方說想在國際貨幣市場一次性集中釋放匯率貶值的壓力，所有種種都有可能導致失控出軌，列車傾覆。這些都是今天我們市場所面對的重大風險。

偏離已經這麼嚴重的變數怎麼調？當然最簡單的辦法是，你如果能在國際貨幣市場單方面釋放匯率貶值的壓力，這是最省事的辦法，但是現實的情況你能辦到嗎？中美G2格局是一個無法迴避的「鏡像互補」（貿易分工-金融分工）的結構，兩個十萬億美金的超級經濟體合在一起超過全球總量三分之一強，而且未來還會繼續上升。中美兩個國家像這樣水乳交融和利益攸關的關係，在人類經濟史上從來沒有出現過。即便當年日本最牛的時候。這樣的結構決定了人民幣和美元之間事實上仍處在一個貨幣同盟當中，想脫鉤事實上也脫不了。

2016年人民幣匯率逐步建立的類似於一種參考雙「錨」的機制，可能會常態化，這是兩個超級大國博弈下來的結果。美元和一籃子貨幣，誰弱，人民幣和誰保持相對穩定。

2016年1-5月份，美元弱，人民幣更多盯住美元，所以籃子貨幣貶值了6%，6月份以後，英國脫歐，美元逐步走強，川普出來後，美元更強，這時候人民幣和美元發生了脫鉤（6.5到7），但這種脫鉤顯然是受到貨幣同盟強約束的，也就是說當全球貨幣都對美元貶值的時候，中國必須起到掩護殿後的作用，必須走到最後面，讓其他人先貶值，所以你的籃子貨幣就只能橫爬，保持穩定，意思是什麼呢？人民幣和美元看上去貶值，但是人民幣和其他貨幣要保持升值狀態，這可能是另一方能夠接受的底線狀態。

當然中國最希望看到的是，美元能不能結束這種「川普式」的強勢，休息一段時間。如果美元出現一波弱勢的調整，人民幣和美元勾在一起，能帶下來，多少釋放一點貶值的壓力。最擔心的是美元一直強，沖110，中國會很難受，因為人民幣和美元是兩頭大象。當全球其它貨幣都對美元貶值的時候，你個大象怎麼能搶跑道，怎麼搶得過豺狼虎豹。你貶3-5%，人家一下子15%下去了，就全亂了。

我們也曾經想過搶跑道。2015年6月我們股災泡沫破裂的時候，當時人民銀行就已經感到匯率和資產價格有點籠不住，想調，但是當時沒有政治背書，不敢回頭去戳自己經濟的痛點：資產泡沫和貨幣信用的無序擴張。想省事偷偷釋放。所以接下來我們就有811和1月4日的匯率闖關，但眾所周知，這兩次闖得個亂七八糟，巨大的全球外溢性反應。才有了後來的G2背後協調。這條路走不通。

所以我們可以理解為什麼7月26日，政治局會議做出重大的宏觀政策轉向的決定，要抑制資產泡沫，撞了南牆才會回頭的，我們沒有路可以選了，我們只有這條路，中國只有把政策的矛頭指向國內的金融泡沫和資產泡沫。只有壓縮他們，才能把人民幣對內的錨重新找回來，才能重新穩定我們已經快塌陷的本國貨幣定價的地基，這就是我們政策的選擇。

「鋼絲上的舞蹈」

這就引來了市場擔心的第三個問題？我們既然決定了金融去槓桿，去泡沫的話，就會給金融投資帶來一個困擾，我們會不會迎來系統性風險，至少一個局部，或者是某一個時間段釋放的過程，這種釋放會不會給風險偏好和風險溢價帶來顯著的衝擊。

去年10月24日以來的債市大跌，六個交易周時間把過去兩年半的債市升幅全部跌掉，套利交易結構所累積的市場脆弱性多麼嚴重。前段時間有領導問我金融去槓桿的效果。我說，第一階段基本達到了效果，極端不健康的「央行信仰」和「央行綁架」被打破了，利率升上來了，套利的交易結構遑遑不可終日，恨不得趕緊脫離苦海；但第二階段才是個真正複雜的技術活，我們要在保持整個市場合理流動性、金融槓桿解構、以及更重要的是要為未來構建嚴厲的金融監管體系來約束影子銀行的信用創造，這三者需要尋求平衡。金融槓桿解構過程，本身就是貨幣信用消失過程，沒有緊的感覺是不可能的，沒有痛苦是不可能。客觀上講，這是一場「鋼絲上的舞蹈」。債券去槓桿只是金融系統槓桿清理的萬里長征的第一步，後面非標的融資里還存在更為複雜的槓桿結構，比方說各種灰色的抽屜協議，比方說所謂一二級市場聯動「資本遊戲」對接的各種配資的交易結構，裡面槓桿非常高。

從規律上講，要真正打破剛性兌付、道德風險的信用文化，啟動一個系統風險釋放過程是迴避不了。簡單講，就是要弄死幾個典型，殺雞儆猴。徐忠局長最近有個講話，我覺得理解上是非常到位的，他說中國的金融安全不是靠「保」出來的，每當要出事時，總派出幾個「白衣騎士」去滅火，把問題蓋住，是不能解決問題的。以後會造成更大的問題。這就像人的亞健康狀態，身體有濕毒，不能排出，總靠藥物去壓制，久而久之濕毒淤積會把人的任督二脈都堵死，到那時就是病入膏肓。

金融去槓桿去泡沫需要有排毒的過程。需要定向爆破。當然這個過程不一定發生在今年，但從規律上講是避免不了的。

市場應該還有一個擔心的問題。就是川普到底能做多少，能走多遠？如果真正的川普執行力非常強，能落地的話，我們或將面臨一個非常明確的美元的緊縮周期，這對於中國在某種程度上來講是致命的，畢竟我們前面犯了那麼大的錯誤，浪費了那麼多時間，真正一個三十年、四十年趨勢改變的力量出現的時候我們會感到非常不舒服。這個問題我不想多講，因為我們對此很無奈。

我們能夠做的是義無反顧地堅定地去找回我們已經丟失的「錨」，我們需要和川普去搶時間。

希望我們一路走好

最後我想談談我們討論過的一些設想。有人說，我們驅動家庭部門（中產階級）加槓桿去幫房地產去庫存，來為國接盤，給未來的經濟轉型（投資-消費）造成多麼大多麼大的損害，但沉舟側伴，歷史已經翻篇，我們永遠不可能設想再重新選擇。的確，我們當初如果通過政府部門加槓桿幫房地產部門（企業）去庫存，將庫存直接轉化為公共服務品（比方說公租屋）供給給家庭，會是一個什麼樣的場景。

但我們被一個強大的利益體系裹挾著走到了今天，怎麼辦？只能向前看，儘可能走好後面的路徑。

我們應該看到，經過這一把家庭加槓桿接盤，房子庫存（另一種存在的形態是地方政府的債務）都轉到了居民手裡，這和2013-2014年場景完全不一樣，那是房子庫存都積壓在房地產部門手中，風險對接的是地方政府的「財政懸崖」，房子庫存積壓意味著形不成地方政府的各種收入，而當時支撐這個結構的是所謂的影子銀行系統，高息短期的龐氏債務，每隔18個月都會有巨大的債務鏈斷裂的壓力，所以當時資產拋售價格暴跌隱患是比較大的。但現在不一樣，居民是硬約束部門，這意味著樓市泡沫接下來剛性破裂的概率已經變小。老百姓手裡有房子就有點像散戶買了股票一樣，如果這個家庭沒有失業，恆常收入還在，他一般是不會進行資產拋售清算的，儘管家庭的資產負債表在受損。

然後可以通過結構性公共政策選擇將房子變成一摩擦力很大的市場，改變這種資產的金融屬性（用文件的話來講，就是房子是用來住的，不是用來炒的），讓流動性溢價耗損在漫漫時空通道中去重估，悶騷-陰跌-財富縮水-貨幣消滅，這可能是給房價設計的路徑歸宿。

家庭的儲蓄以及它所承載的槓桿是轉移出來了，我們不能讓這轉移出來的部分重回房地產領域變成再次的庫存堆積，也不能讓它進入金融和資產交易環節去製造另外一個泡沫。

所以你看到當下的政策取向，抑制房地產部門的資產創造，抑制金融交易性環節的活動，顯著降低金融交易的收益率，抑制債務信用創造，希望減少擠出，讓產業資本roe能止跌回穩轉升，倒逼併創造條件（有深度、有廣度、能融資的資本市場）來支持金融資本與產業資本深度融合（權益）。

當然產業資本roe能更快更顯著回升，光靠減少擠出還是不夠的，還是要推進改革，來推動分配結構從政府向私人部門大幅度的轉移。比方說財政政策要從投資轉向為企業服務，為企業減負、減費，幫助企業降低成本；比方說讓勞動力市場變得更加流動，提高勞動力的使用效率。

以上種種都是為了來重構人民幣匯率穩定的基石，找回丟失的錨。

----------------------------------------------------------

下面這篇是去年8月份的文章，結合了中國的金融改革，給人民幣之錨指出了另外一條路——股市

這裡有的朋友說到印鈔，似乎是個很火熱的話題，那麼我們就加個番外，來談談印鈔。有無數的朋友說ZF會無限印鈔，那麼我要先強調下，至少在目前為止，我看到的情況，ZF印鈔都是有理論依據的。上次沒有理論依據印金圓券的那位現在還在流亡桃花島呢，所以這是關係到權利的大事，經濟的問題再嚴重也沒權利嚴重。那麼我們就來說說印鈔。

第一，首先是外生貨幣，這個很好理解，你干出口血汗工廠拿回來外匯，或者別人來投資，帶來一美元，你給他兌成六塊五人民幣，這樣，央行就能有了六塊五人民幣的本錢，然後再通過貨幣乘數，讓下面的商業銀行通過放貸把水放到市面上去，這個放貸工具里最好用的就是房地產和上下游相關產業，所以說房產是過去中國最大的印鈔機這點的確沒錯，但是注意了，外儲是因，房產是果，因果因果，沒有因就沒有果。中國目前的經濟秩序，本質上是朱一手打造的，不管風評如何，但是他的確是一位中堂一樣的人物，實業和財政方面的先不提，在金融上，他制定了銀行法，規定了現在央行運轉的大框架，加入WTO，帶來源源不斷的美元，這是市面繁榮的基礎，而同時，最重要的是他給人民幣找到了美元這個最重要的錨點，這是一整個的體系。人民幣在市面上號稱小美元，你就可以知道他的特點，最主要的是找到美元這個錨點後，他可以徹底借用美元信用，所以外儲是老大哥的根並不僅僅是我開篇說的那麼簡單，在這個章節你會發現更多深層次的東西，因為很多歷史和政治因素，特別是80年代經濟上的表現，人民幣有一個錨點，取得信賴是十分重要的（額，自己體會，某些原因我就不展開了），這不僅僅是武力可以提供的，你只有有信用，別人才會來投資，才會相信你不是三胖一樣的東西，你看三胖今天說開放就能開放嗎？不可能啊，我要你那些廢紙幹啥。（當然，也許哪天三胖也聰明了，以人民幣為錨弄幣改，說不定他還真能吸引中國資本）。

所以這個錨就是一切的基礎，大海上船隻沒有錨就會飄走，這個體系居然可以在朱之後十多年沒有大修改的情況下獨立運行，可見他的強大之處，而且從這個基礎你也可以看出中美在經濟上是多麼的緊密，雙方實際上是一個利益共同體，這個利益共同點是雙方不會爆發衝突的真正基礎，什麼俄國中東那都是扯淡的路邊社說法，但是有一個問題，在美國強勢周期，美國需要對外輸出美元，對內輸入商品壓制通脹的情況下，這個體系是完美的，但是一旦美元需要收縮，你這個就很礙眼了，對雙方都形成了殺傷，首先是中方高達幾千億的順差，簡直不能忍，所以你要再繼續貶值，燈塔也不同意，第二是美元迴流，導致人民幣的錨開始鬆動，所以中國前段時間開始儲備黃金，實際就是為了穩定本幣，要知道，美元之前，甚至包括美元都是金本位（有某些時間黃金不夠了，以白銀印鈔），所以黃金的確可以起到一定的錨的作用，最大問題就是數量太少，少到跟流通貨幣比起來可以忽略不計，所以這就進入第二個章節，內生貨幣。

第二，內生貨幣，這個理論的研究在西方真正的開始成系統，來源於凱恩斯，沒錯，從這個章節開始，你會看到越來越多熟悉的辭彙，實際上，老大哥過去幾年的動作直指幣改，就是打算開始用內生貨幣來彌補外生貨幣的流失，一堆水貨經濟學家只會跟著瞎參合，寫出來的東西沒有一篇能看的，弄一大堆故弄玄虛的辭彙來忽悠人，連老大哥真正的目的都看不出來，這完全是擺在桌子上的。我一直覺得經濟學就是要讓人簡單易懂，四個字能說明的不要寫5000字，而市面上的文章，一堆數據，經常是七八十個圖表都不知道他在談什麼，觀點朝令夕改。

OK，回到這個話題上來，國內關於這方面的著作，目前比較權威系統的有《中央銀行與貨幣供給》，作者是盛松成，翟春。盛松成，現任央行調查統計司長。於是，你可以看到越來越多重要人物開始浮出水面，然後把這些珠子串成一條線，主要脈絡就出來了。

那麼內生貨幣是怎麼產生的？你把上面那本書讀明白了就有系統的認識，當然了，我知道大多數人不讀書，可能你直接翻也讀不懂，那我直接放結論：金融創新推動貨幣內生性。還是看不懂？OK，再縮成兩個字：股市。

在西方，股市是一個十分重要的工具，就是因為他不僅僅是一個融資場所那麼簡單，同時他還是貨幣的源頭之一，所以你可以想像為什麼我們說現代經濟學裡凱恩斯主義這麼重要，大家看經濟里，股市是個重要指標，就是來自於此。這和中國股市有著本質區別，中國股市是一堆國有企業爛帳沒法解決，所以乾脆上市融資，坑股民的錢，所以中國發生股災那叫賭場失火，重新裝修就能開業了，美國發生超大股災，那就是經濟危機，性質和你炸了美聯儲差不多，所以美股必須講究公平公正公開，監管的十分嚴厲就是在此，曾經有香港某些人還以為那跟港股一樣，想去內幕交易，然後被FBI叫去喝茶原因就在於此。那麼他的原理是什麼呢？這是很難直接描述的，大體上，就比如特斯拉在股市上市了，業績衝天，但是他現在產能不足，於是要擴大生產，就去找銀行信貸，銀行覺得你業績好，沒有償付壓力，給出貸款，於是特斯拉拿錢去買廠房造汽車拉動經濟，於是這時候，貨幣的內生性就產生了，銀行對自己的貸款負責，一旦出事，本金出了問題，被擠兌了，那就破產，於是去年國內也出台了銀行破產法，破產後你的存款最多只賠50萬，你可以看出這是一環跟一環的，所以美股的數據必須真實，一旦虛假，出現大面積的銀行倒閉，整個國民體系就會出問題，所以在對數據造假上，監管機構十分嚴厲。同時，這還會讓銀行出現很大不同，那就是中國現在銀行十分粗放，簡單說就是吃利差，毫無技術含量，因為太複雜的東西，中國銀行業人員素質完全跟不上，但是一旦這些體系打造起來，對從業者要求會增高。中國的銀行之前必須高存准，因為他的體系十分原始，從業人員素質不高，還有體制內的因素，所以準備金就必須高。

那麼回到那個話題上來，具體到股市，有什麼變化呢？註冊制。又一個熟悉的詞。這就是要進行貨幣的內生性改革，徹底把一個賭場變成印鈔廠，所以你可以知道老大哥這兩年在股市的動作是什麼意思，但是隨著去年的那次股災，短時間來看，要再啟動恐怕有難度，所以你可以理解肖傳雄這麼黯淡離職的原因，要知道，這個級別很少會這麼不體面…嗯，我們就不多說了

；關於房價前幾天聽到一個銀行的朋友說：銀行從16年起已經不再給房產商提供貸款，央企、國企除外。聽到這個說法時，我頓時覺得茅塞頓開。這也從側面印證了為什麼今年7月份人民幣貸款增幅高達98%為房貸,既然談論房價，就不能避開國家層面、銀行系統、地方政府、房產商開發以及購房主體，否則就是盲人摸象，國家現在要做的就是消滅市場上多餘的錢，就是說絕對不允許市場上的閑錢跑去兌換美元，目的是為了全力保證匯率穩定。銀行系統現在面臨最大的問題是不良貸款增多，特別是很多中小型開發商的貸款到期卻還不上，地方政府簡單點說就是沒錢了，並且從銀行借了很多錢，房產商面臨的就是資金鏈斷裂的問題，很多地產商準備跑路。（當然大公司目前的資金還是挺充裕的這也是為什麼銀行不再貸款給中小型房產商的原因）

那麼有沒有辦法解決上面所說的這些問題，實際上是有的，這也是我豁然開朗的原因。首先所有的消費者都是買漲不買跌的，高層是深知這一點的。首先央行印錢給銀行，銀行再把這些錢貸給央企國企，然後這些國家的乾兒子跟地方政府達成某種協議，大肆買地，造成地王頻出，這樣一來地方政府就有錢了，債務危機也暫時得以解緩解，在這種情況下很多人更加擔心如果現在不買房以後再也買不起了。房價上漲，本來一些準備跑路的中小型開發商也在這波行情中去掉一些庫存，賺到一些錢終於能夠還上銀行的貸款或者高利貸，而銀行在這波上漲行情中，把貸款從房產商轉移到購房者身上，致使銀行的風險大大的降低。要知道房產商是可以隨時跑路的，而絕大多數購房者是沒有能力逃往國外的。這麼一看簡直是皆大歡喜啊。當然國家在這波上漲行情中也是受益匪淺的，最後一波剛需入場，意味著市場流動性枯竭，那些大媽大叔們再也沒有多餘的閑錢去兌換美元，為國家保匯率免除了後顧之憂。

通過上面的分析，大家覺得以後房價會怎麼樣？我估計臨界點是快到了。具體是多久，大家仁者見仁智者見智。另外說一句，我的這個解釋反過來推理也是可以成立的。

???????這個分割線怎麼樣??????

最後補充一點，至少有一點可以肯定的，國家後期一定會想辦法限制二手房的流動，直到房產稅出來為止，其實在中國不要輕易建議別人買不買房，如果房價漲了，你就是擋別人財路，如果房價跌了，你就是掃把星。當然如果是我至親的人，目前我不會建議他們買，至少也要等2年之後再買。畢竟中國不可能走俄羅斯模式，國家很多資源都需要進口。

中國最牛的就是既能看漲也能看跌的人，一味的看漲或者看跌都是一根筋，不可取。我跟絕大多數人看法最不一樣的地方是：我認為這場房產泡沫一定會由國家來刺破，讓美帝國主義來背黑鍋，比如說都是美國加息惹的禍。

????????再次分割????????

不知道大家注意到沒有，今年房價的表現形式不同往常，往年都是先增量而後帶動房價上漲揚，然而今年的房價卻是硬生生的先漲價然後瞬間帶動銷量的增長，甚至造成恐慌效應。這個現象難道不耐人尋味嗎？

說實話我真心希望我的回答能夠被更多人的看到，即使我的想法是錯的，也至少能夠讓大家多一種思維視角。我的想法也很簡單，這樣精彩紛呈的經濟大戲在個人的一生中，最多也就能碰到那麼一兩次，我寫這些就是為了和大家一起見證精彩瞬間，哪怕只是寫寫評論也好，至少我們參與了這個時代。

現在正式表達我的觀點：討論房價，如果按照租售比，收入比，供需關係，人口曲線，貨幣供應，政策調控的標準來看，中國的房價恐怕已經崩了好幾回了。

如果經濟高速發展，什麼都好說。但是通縮就不一樣了，因為通縮能夠影響政策調控，貨幣供應也不敢大肆放水，因為通縮，人民的收入得不到有效增長，也不願生更多的孩子，上面所說到的幾大因素，統統被通縮限制住了。當然如果你認為今後的經濟形式仍然是通脹、貨幣貶值，下面所說的內容就不必看了。爆炒股市，房產救市，反腐，甚至土地流轉，在我看來都是為今後的通縮做準備。

（另外說一句，土地流轉其實就是一個坑，以後有機會另說）有人可能會問為什麼在經濟下行的時候必然會進行反腐，這也是我自己猜測的，你沒看錯，我是猜的，或者像有些人說的那樣我在意淫。美國曾經也有過腐敗橫行，日本經濟大發展的時候黑幫勢力也是逐漸在做大，香港經濟騰飛的時候警察明目張胆的上街收保護費。

就像幾年前有一次出差坐火車，大家閑來無事說到腐敗問題，當時我就說，新領導上任可能要進行大規模反腐，當時大家都說不可能，豈不是自掘墳墓？時至今日我想說：今後中國的反腐一定會制度化，朋友呵呵一笑對我說：不可能。好吧，究竟會怎麼樣，其實我也不知道。

明明談房價，為什麼說反腐，答主跑題了？當然不是，因為他們深層的道理其實是一樣的，經濟上行的時候，每個人只要努力就能分到一杯羹，當然有人分的多有人分的少，至少大家還能接受，經濟下行的時候，大家覺得壓力越來越大，明顯的感受到不公平，整個社會處於不平衡的狀態，倒逼國家進行改革釋放紅利，（改革從來都是倒逼的，記住這句話，就像個人想要脫胎換骨一樣，不是逼不得已，不是下定巨大的決心，是很難相信他會有實質性的改變）使整個社會環境能夠重新達到一種新的平衡，而現在已經到了國家必須要面臨選擇的時候了，這也就是我前文說到感覺臨界點快到的原因，至少房產稅的推出我相信大家應該沒有疑義吧？（有人說個人第一套或者一定面積內免徵房產稅，我個人覺得可能性不是很大）

結論：在經濟通縮的情況下再輔以房產稅，就憑這兩點就能解決房價問題，至少我是這麼認為的。雖然我也不喜歡房產稅，增加了百姓的負擔，但這不是以我們的意志為轉移的。房產稅的推出也有一點好處，以前政府只想著賣地賺錢，在房產稅推出後必須要想辦法賣掉房子，而想要賣掉更多的房子，當地的環境，當地的治安，當地的人文一定要加強管理，只有這樣才會有人願意在當地買房，只有買了房當地政府才有房產稅可收。而房產商也會更加註意商品房的品質建設。估計這一點很多人都沒有想到。

最後申明：我對未來的經濟並不悲觀，很反感所謂的崩潰論。我只是對房價後期的走勢不太看好。如果你仍然看好房市，我只想告訴你，既買之則安之。只是希望不要背負太多的債。

（後面有時間我再講講，你敢斷供嗎？中國會走俄羅斯模式嗎？）

???????問題選答???????

看了大家的評論，針對下面比較集中的問題，來進一步闡述我的想法，依然採用通俗易懂的表述方式，保證大家都能看懂。

1.國家不會放棄房地產，中國經濟已經被房地產綁架了，不可能降價。

2.很多人疑惑國家為什麼要保匯率？

3.如果不買房子，錢只會越來越不值錢，貶值了怎麼辦？

4.為什麼不能走俄羅斯模式，房產泡沫究竟什麼時候破，有沒有準備時間？

5.房價跌了，把房間扔給銀行，又能怎麼樣呢？

很多事情不要把它想的太複雜，大到一個國家，小到一個集團，甚至一個公司，他們內部的運行邏輯其實相差的並不大，如果大家這麼考慮問題，才更容易看到事物的本質，學習新的知識也會事半功倍。

前文說到今年的房價上漲方式不同以往，我每天正式工作前都會簡單的瀏覽一些新聞，（各大網站的新聞不要看的太多，且一定要抱著娛樂的心態去看，從中發現哪些說的是反話），從今年四月份開始我發現新聞媒體的風向開始變得前後矛盾，比如「樹不能漲到天上去」，「國家已經為房地產準備好了棺材」「中國房奴們：你的風險已經超過次貸危機的美國」，特別是國慶這兩天房市崩潰論已經出現在各大媒體網站，這在以往是很少看到的，但是另一方面卻大肆報道「地王頻出，日光碟」「飯都不吃了跑去買房，丟下高爾夫球杆跑去買房，打著飛的去搶房」，「50分鐘賣光一棟樓」「掛著點滴按手印」，人啊，一旦認定一個道理，都會在潛意識自覺的開始搜集能夠支持自己觀點的論據，自動過濾掉不認同的論據。因為我知道人性的這個弱點，所以正反兩方的論據我都會看。

看到前面說的這些，不知道大家作何感想，但是我基本上可以斷定國家要救的是地方政府，而不是房地產，可別一廂情願啊。再說偏偏在這個時候推出CDS,只能證明國家認為房地產快不行了，或者準確的說擔心樓市崩盤，提前為自己買了一份保險，僅此而已。CDS絕不像有些人說的那麼神，CDS本身與房價並沒有直接關係。當然我的認識也很淺陋，畢竟這是剛引進的新鮮事物，究竟能發揮什麼樣的作用，還有待繼續觀察。

如果你是一個集團或者公司的董事長或CEO,房地產這項業務曾經讓你一飛衝天，讓你的公司蒸蒸日上，但是現在呢？明知道這項業務已經到頂了，已經讓公司大量失血了，再這樣下去就要休克了？請你停下腳步仔細想一想，接下來你要怎麼做？如果你是一個有責任感的人，繼續想把公司做大做強，而不是做成朝鮮那樣的，那麼你的想法和國家的想法不會差的太遠。

??????????????????

第二個問題，國家為什麼要保匯率，為什麼不走俄羅斯模式？

這個問題可能很多人都懂，我就簡單說一下，首先俄羅斯資源型國家，而我國大量資源需要進口，就好比一個人如果沒有房子雖然是件很傷感的事，但是他可以用其他的方式睡覺，（跟房子比起來，睡覺才是真正的剛需），比如租房，睡酒店等，但是如果沒有錢，那可真是要了親命了。外匯沒有了或者嚴重貶值，我們可以不進口石油，不開汽車，甚至連一個筆記本電腦都做不出來，大不了不上網，可糧食怎麼辦，吃飯是硬剛需啊？（我在這裡造了一個詞；硬剛需，軟剛需）我國每年都要進口大量的糧食，這你不會不知道吧？難道又要重複六幾年的歷史？有人說了，實在不行，朝鮮模式，反正房價一定要保，我就呵呵了，朝鮮沒有商品房吧？在那個神奇的地方購房者花錢買的房是不是要無償上交給國家？什麼？不想上交，朝鮮的炮決你應該也聽說過吧？

其次，中國的機遇比俄羅斯要好，在全球化的今天，中國的經濟已經跟世界融合在一起。剛剛加入的SDR,是人民幣走向國際化的第一步，就好比你好不容易收到夢寐以求的大學通知書，我相信你絕對不會半途而廢的。

???????????????????

第三個問題，如果房價跌了，大不了斷供？

首先這個想法比較天真，就跟認為房產稅需要有專門的人員上門催收的想法有的一拼。首先如果你斷供，你和銀行的一切經濟活動都斷絕了。當你的欠債超過2萬元就可能提起訴訟。當然如果你只是斷供，恰巧你又不是很多套房一起斷供，國家是不會讓你去蹲班房的，相反如果你失業，國家還會每個月還會給你幾百元的救濟金或者你還可以住進國家提供的保障房裡。怎麼樣，很有人文情懷吧？但是你的房子必須騰出來，銀行拍賣，假如你欠銀行60萬，你的房子市值40，如果銀行40萬拍賣沒有成功，就會採取繼續降價的方案繼續拍賣，比如30萬拍賣成功，那你還欠銀行30萬，（記住，這三十萬不包括貸款利率），日本到現在還有很多人住在簡陋的出租屋裡，把掙來的錢拿來還房貸。你要相信屌絲絕對不是最慘的。

其次，我國是沒有個人破產法的。斷供之後，銀行卡上不能有錢，不能貸款，不能坐高鐵，工資也不能打到銀行卡上，將來的就業都成問題。君不見，鄂爾多斯都降成那樣了，也沒見到多少斷供的，銀行敢貸給你，就賭定你不敢斷供。相比繼續還貸，斷供會讓你的成本變得更大。如果你偏說我就要斷供，怎麼地？首先你要保證你能打得過外面放高利貸的，欠債超過一定期限，銀行也會選擇打擦邊球的方式把債務承包出去。

前段時間，國家為什麼鼓勵個人貸款買房，為什麼堅決打擊首付貸，這下你們應該明白了吧？因為首付貸完全是空手套白狼，一分錢都不想出還想買好幾套房，這種投機導致以後想不斷供都不行，所以國家立馬叫停，至於個人貸款好歹付了30%的首付款，加上按月還貸，再加上CDS的推出，我可以說銀行一點風險都沒有好嗎？一切都是那麼完美。

?????????????????

最後一個問題，房價具體的下行時間？這是最難回答的部分，回答錯了，我前面的算是白寫了。等國慶節之後一定寫出來，畢竟這個答案會影響到很多人的心情，希望大家先過一個輕鬆愉快的國慶節之後我再具體答覆，順便應大家的要求，再說說關於土地流轉的實質。屆時，我要說的都已經說完了。

????????接著更?????????

現在已經到了本文最關鍵的部分，在嘗試給出答案之前我需要提出幾個新鮮理論為最終的結論做些鋪墊。

第一個理論就是：對於房地產領域，政府絕對處於完勝的地位，普通民眾根本沒有博弈的資本，而現在人民幣加入SDR,環境發生了變化，資本進出逐漸失去了管制，換句話說，面對風起雲湧的國際資本，政府並沒有必勝的把握，為了防止國內外資本興風作浪，房地產終歸要成為炮灰。所以面對此次的樓市飛漲，高層卻明顯比以往要冷靜的多。

第二個理論就是：歷史的經驗告訴我們，房地產的量價齊飛，以人民不惜加大槓桿，瘋狂購房為標誌，往往意味著這將是金融泡沫破滅前的最後一場盛宴，隨時都可能呈現一片狼藉。而且最重要是在這種情況下，政府首先要做的就是保護本國的幣值，而不是保護散戶的利益，所以那些認為國家是不會讓房價跌的人可以醒醒了，所謂成也蕭何敗也蕭何，連地產大佬任大炮都說過，房地產只不過國家的夜壺??

（補充申明一下，雖然我認為國家會保匯率，但我並不認為人民幣就不會貶值，很有可能會適當貶值一些，可能是7到8，超過10的可能性基本不大）

有人說，國慶期間有些一二線城市的二手房銷量驟降了八、九成，雖然被我蒙對了，但是國家出台限購的目的就是為了阻止房價短期內快速上漲，而不是你說的打壓房價。好吧，我承認這種說法有道理，但是我覺得啊，換一種思路也可以成立：「限購是為了阻止房價短期內快速下跌」，顯然這個說法也行的通，所以我認為限購本身跟房價漲跌並無直接關係，準確的說是起到一個延緩器的作用。有人又說：「限購會不會導致房價橫盤」，「會，但是橫不了太久，畢竟如今不同以往」。

也許還有人說，國家完全沒有道理收取房產稅，目前來看當然是沒有道理，但是如果把70年產權改成永久產權呢？這讓我想起了前幾年的一個新聞，國世平博士說他的一個學生在東莞買了680套房子，不是68，是680，我就想問一下，一個屁股占著這麼多茅坑適合嗎？合適嗎？如果把房產稅改成收取閑置稅，總可以吧？一個人活在世上總得有點公平意識，是吧？現在普遍的現象是：有一兩套房的人去替人家有幾十上百套的人瞎操心，真心何苦呢？

在這個時代下，買房和沒有買房的其實都是受害者，即使你們沒有買房，但是你們有可能在用銀行的理財產品在間接買房，又或者開發商派人去農村開價800元就可以買下他們的身份證和簽字，然後包裝成有錢人，又或者銀行把一些垃圾債務包裝一下，你們就稀里糊塗的買下了。仔細想想，高企的房價讓很多本該擁有住房的人望房止步，而買了房的人卻要背負著幾十年的房貸沉重的生活，人生有幾個幾十年？在這裡還要駁斥一種說法，這種說法出自一個教授之口：大概意思是大家應該感謝高房價，如果不是高房價，大家連菜都買不起，恐怕連礦泉水都是十幾塊錢一瓶。這種說法如果不是傻就是純粹的沒良心，這就好比：雖然我在剝削你，我在壓榨你，但是你要感謝我，因為如果我不剝削你，不壓榨你，你肯定會變的很懶惰，只有我壓榨你，你才會變得勤快，所以你要感謝我。

最後再次重申：中國不可能走俄羅斯模式，俄羅斯匯率貶值之前，國內信貸水平連國際平均水平都達不到，所謂俄羅斯選擇棄匯率保房價根本就是一個偽命題，只有棄匯率一說，何來的保房價。相反日本當年如果不是因為信貸極度膨脹，拚命的加槓桿，房價也根本不會降，當然也不會漲的那麼離譜，就像一隻氣球根本沒有吹起來，何來的去膨脹一說？那些口口聲聲的說要走俄模式的童鞋嗎？你們想過這個問題沒有？

最後總結一下樓市未來的發展方向，雖然我的結論很有可能會被打臉，明明智的人都會選擇留有餘地，不管對錯，我覺得還是應該勇敢的說出來，如果預測錯了，就當是給自己一次重新學習的機會，至少不像有些文章那樣，寫了一大推，結論竟然是房價有可能會漲，但是也可能會跌，簡直就跟沒說一樣嘛。

樓市破滅時間：最快今年年底開始下行，（注意是下行，不是破滅），破滅時間應該在兩到三年之內，最遲不超過三年。

樓市下跌幅度：30%至80%，以腰斬最為常見，個別鬼城中的鬼王地區基本有價無市，房產稅的推出可導致個別區域跌幅在80%以上。不同區域的房價基本上回落至08年至11年價格水平，同樣，我說的平均情況，不要拿個別區域來對比。

下跌方式：第一種：陰跌：有可能先橫盤一段時間，然後房價開始下行，下跌之後再橫盤一段時間或者小幅度上漲一段時間，之後房價再次進入下跌通道。（注意：這裡的上漲或者下跌跟以往不一樣，以往下跌是為了後期更大幅度的上漲，今後則相反,小幅度上漲則是為了今後更大幅度的下跌）

除非這一種下跌方式可能還有另外一種表現形式：暴跌：價格在較短的時間內腰斬或者接近腰斬，然後進入緩慢進入下跌通道，在未來較長的一段時間內，房價將一蹶不振。

房價的具體走勢大家除了關注國家的政策調控以外，同時需要密切關注一些重要的經濟數據，特別是m2指數和美國加息情況。當然還有一個指標，匯率年內跌破6.8，房價將會在極短的時間內有明顯的下跌，屆時，老闆跑路，樓盤爛尾，斷供，房鬧也將會明顯增多。

最後再次重申：未來的較長的一段時間內，我只是不看好房地產，雖然我們要度過一段苦日子，但是我對未來的經濟前景並不擔心，畢竟中國的市場還沒有完全放開，醫療，教育，環保，文化，包括部分壟斷行業，甚至金融領域等行業都大有可為，所以大家不要那麼悲觀，未來的潛力巨大，但前提是國內的環境一定要法制化，要有誠信精神和契約精神（這兩個含義不一樣）就像國內有些人覺得實體店干不過網店，就是因為房價太高導致的，但這不是主因，主要原因還是我前面說的誠信和契約精神，雖然網店目前還缺少契約精神，但好歹擁有誠信精神，至少付款之後不會擔心商家不發貨，而且不滿意還可以退貨。所以從這一點出發，目前國家所倡導的依法治國是非常非常有必要的。

所有的改革都是倒逼的，記住這一點非常重要，好比一個人如果沒有外界的施壓和內心的反省，他是很難做出實質性的改變的，同樣國家也一樣。如果房價還要繼續一直持續的上漲，那我們這個時代真的會遺臭千年，我們這個時代也終將被後人所唾棄。

友情提醒：所謂仁者見仁，智者見智，不管見什麼吧？你有自己的想法最好，我僅表達我個人的想法，不作為投資建議。

………………………補充說明………………………

近期很多人都在關注人民幣匯率的事情，為數不少的人都在說匯率貶值了，說明後期房價還要上漲。這樣想的人肯定是把人民幣貶值跟匯率貶值弄混淆了。簡單的說匯率貶值主要是針對美元來講的，就是常說的對外貶值。眾所周知人民幣對內貶值，就會造成物價上漲，錢越來越不值錢了，而匯率貶值就意味著人民幣對應的國際商品價格上漲，如果持續貶值，國際社會就會越來不看好人民幣，人民幣逐步被國際資本所拋棄。這就會帶來兩個嚴重的後果，首先人民幣國際化必將化成泡影，這就是為什麼人民幣不能像某些磚家建議的那樣一次性貶值到位，針對目前的情況，國內央行只能通過加息來阻止國際資本進一步拋售人民幣。（前文說過匯率6.8到7.2是關鍵時期）但是央行加息的作用也會傳導到樓市，加息也意味著持有資產的成本上升，這些都不利於房地產的發展，如果央行大幅加息很多資產將會淪為負資產，如果與此同時再出台一些配套政策，我真的只能呵呵了……

通過近期的觀察，國際資本就是想通過樓市來做空我國的外匯，而國家現在要做的就是保匯率和外儲。

我這篇回答幸虧趕在去年十月份之前寫出來了，否則效果將會大打折扣，國慶期間，大家遊玩之際，國家趁機出台如此密集的調控政策，在我看來這就是房地產歷史上的轉折點，風向標起了變化，只可惜很多人還是覺得這只不過是狼來了故事的重演而已，那麼後面的政策走勢，也基本上符合我當初預測，我預測的核心就是保外儲，保匯率，在這個基礎上，我預測了現金為王，限制二手房的交易，打擊金融腐敗，目前經濟處於滯脹的狀態，後期有可能走向通縮等等，最後預測房價最遲2018底將會下跌，下跌比例為腰斬，（這個是指平均下跌指數，），目前除了最後一條因為還沒有到截止時間，暫時還沒有得到有效證實，其他的基本上都得到驗證，而最後一條我需要做一個簡單的修改，我當時的預測房價下跌方式分兩種，一種是緩跌，一種是暴跌，兩種可能性都有，而我現在認為暴跌的可能性比較大，在暴跌之後還會開啟一段較長時間的緩跌。

最近評論區甚是熱鬧，為了接接地氣，我給大家講講最近同樣頗為熱鬧的話題「租售同權」的事，因為近期比較忙，本人基本上都是趁的吃飯時，睡覺前關注一下這個話題，網上說什麼的都有，「想把戶口落到房東那裡，門都沒有」「租售同權根本不可能，因為學位不夠租房的分」「房租要大漲了，租金一月一萬兩萬不是夢」，老實講這些都沒因講到重點，我還是舉個例子吧，大家一看就懂了，簡單的說就是類似於搖號，國家要求就近入學沒有錯，比如一個好的校區今年只招收500個生源，那麼假設購房者想上這個學校的需求是450個，租房者想上這個學校的需求是1000個，以前的政策是先滿足450位購房者家庭的需求，現在呢，既然是租售同權，那麼就要講究權利平等，那麼怎麼做呢？那就是450個購房者和1000個租房者合在一起，也就是1450人一起抽籤來決定究竟誰家的孩子能上那所學校。（所以：租房者的戶口不是像有些人說的那樣落在房東家裡，租房者的戶口落在社區里才是對的）附：效果不會馬上呈現，需要幾個月甚至一年的時間，這麼做的結果我個人預計學區房的房租確實會有一些上漲，但是幅度應該不會超過30%，但是學區房的房價因為租售同權的政策落實，未來將會有較大幅度的下降。

————————2017年3月31日更新————————

3月27日答案中的房價「冰凍」引起了廣泛爭議，因此做些更新來進一步闡釋一下自己的想法。

首先，需要強調的是正如我在評論中有回復過的：「冰凍，不是目的，不是結果，只是目前爭取時間和空間的手段。」會議精神傳達的政策基調（地方政府意識到要在房地產問題上付主體責任）是當下轟轟烈烈的房地產政策一個跟著一個的根本原因，在中國，為官之首才是王道。但實際上採取「冰凍」手段可能並沒有真正考慮過金融體系的風險：

在當期的金融體系內，槓桿和債務都是基於房地產進行的派生，如果把這一核心底層資產的流動性給「冰凍」起來，進而想通過行政干預來限制市場進一步增加槓桿和債務，其本質也會使得整個市場的流動性急速下降，那畫面簡直太美我不敢看。同時，這裡面有一個極大的矛盾衝突：政策約束不到位，房地產投機很難得到真正的抑制；政策約束過度，流動性又會大面積出問題，進而導致金融體系風險激增——如何把握恰到好處的度？

上面的設想在歷史上都有印證：

譬如美國的次貸危機是槓桿和債務達到極限無以為續，市場行為極限後反向形成了負反饋機制的結果，而中國2015年的股災，有人說是因為監管層不斷行政管制拆槓桿，進而降低了流動性並導致了市場崩塌。但監管層說，如果沒有行動，市場的非理性發展會走向瘋狂然後崩塌，那樣的結果更可怕。兩國不正對應著一種是市場自由膨脹到極致槓桿到達極限不可持續後自然的坍塌，另一種是提前掐死風險卻創造了另外的風險嗎？

在對待當下的中國房地產市場也一樣，有人說房價已經很瘋狂了，但槓桿和債務還沒擴大到極限的零界；而政策又不得不防範風險，卻又創造了另一種風險爆發的環境。

回到上面的「冰凍」話題，管制加強導致流動性消失後的資產將會如何定價？

2015年股災的情況是股指期貨以大幅貼水的形式補貼現券的流動性，繼而引發股指期貨帶著現貨跌，現券跌又引發股指期貨進一步貼水跌，惡性循環，最後監管層以此為由關掉了股指期貨。

房地產多來年作為底層抵押物成為信用的派生基礎，根本受不了大幅跌價，但是就受得了流動性「冰凍」么？——信用和債務將會受到流動性折價的影響而無法維持，拆出來的東牆將會因為流動折價而不足夠彌補西牆。

現在的風險就是：政策干預了市場的運行軌跡，最終不得不用更多的管制來對前面政策進行修補，相互作用的管制導致整個系統越來越低效直至不可維持，最終不得不重新裝機——2015年股市的經驗教訓值得當下房地產運動去深思！

————————以下為2017年3月27日的回答————————

之前房價輪輪瘋漲，段子橫飛：上學不如買房、創業不如買房、炒股不如買房、清北不如買房……各種價值觀盡毀。緊接著，2017年3月迎來史上房地產調控最嚴季，議論再起：

房價會漲么？我的回答是 No!

房價會跌么？我的回答依然是 No!

我的回答是冰凍！

3月25日，廈門出了一個大招，不僅限購限貸，還限賣。當時我的評價是：

中國最後幹掉市場瘋狂的方法就是幹掉市場本身——不許漲，不許跌，不許買，不許賣！

是的，2017 年，甚至未來5年，全國房價總的趨勢就是「凍住」！

調控，加大摩擦成本，管到你沒有流動性！

資產的核心是什麼？價格？不，離開流動性討論價格沒有任何意義。在市場化的環境下，流動性一旦喪失，資產價格也必然暴跌。在中國這樣特殊的國家裡，調控房子這樣一個特殊資產的價格，終極殺招是犧牲市場換取時間和空間，沒有流動性才是最大的武器。

3月大會聖旨繞樑：「房子是要用來住的，不是用來炒的。」中堂大人會也再次強調：「要堅持住房的居住屬性，落實地方政府的主體責任。」

還抗旨不遵？啥叫落實地方政府的主體責任懂不？看看人家北京政府，從前任的「不解決霧霾提頭來」話鋒一轉為「絕對不能讓房價再上漲」的政治保票，連夜出台N條政策，基本上封死了一切可以炒房的可能：商住封死，學區封死，一切「製造社會輿論和矛盾的地方」，全部動手下刀子。各地諸侯也都紛紛麻溜地行動了起來，畢竟房價上漲是要付主體責任的呀！

央行也挺配合，從房貸比例上調到房貸優惠取消，再到暗中對各家銀行的房貸規模進行「指導」，甚至將婚姻關係也納入MPA監管框架，從流動性上堵住「刁民們的漏洞」。（以後民政局可以併入人民銀行了，反正不涉及到房子的婚姻只能叫同居和分居）

一場轟轟烈烈的房地產紅色革命就此掀開，仍有個別刁民看不懂政治套路，散布蠱惑鼓動大家離婚要趁早，有的還在公開場合叫囂：「越是管，房價越是漲！」也有人說:「如此調控並沒有解決房地產的根本問題啊，搞個供給側運動，越是調控，大家越是買買買。」然而，即便你講的是正確的，講真理也要合時宜啊。

這樣的遊戲你以為市場行為能夠勝利？那就就Too young,Too simple,Too naive。在股市上「刁民槓桿和管理者」的故事才過去不到2年啊——股票怎麼界定投資和投機的？拿著不許賣持有個幾年，大家都當股東，成交量很低，縮量的叫投資，也就是住；大換手，成交和持倉比巨大，這不是投機是啥？這就是炒！

增加摩擦成本（交易成本）= 在股市裡的提高手續費、保證金
降低槓桿（限購）= 在股市裡限制持倉規模，打擊借用別人身份證開戶的「違法行為」，不許賣空

最狠的就是不許買也不許賣，完美的體現了「住」和「炒」的區別。所以啊，沒有買賣就沒有傷害！

瞬間秒懂了「住」和「炒」的精髓，房價跌了不高興，漲了也不高興，那麼：

家有百萬宅，身負十年債
鹹菜就這糠，心裡喜洋洋

————交易桌前看天下，付鵬說來看財經————

更多音頻內容歡迎登錄華爾街見聞APP，點擊Premum訂閱收聽

http://t.cn/RiKT8qJ ← 或點擊傳送任意門

瑜晨（作者）7 天前

饑荒政治實際是一種人為的短缺經濟，它故意將目標人群長期置於食物（或住房、醫療、教育等必需品）嚴重供應不足，或者價格遠遠超出消費水平的狀態，以此來控制他們，迫使他們陷入基本的生活滿足中苟延殘喘，而無暇去組織參與影響他們的政治活動。
讀書看來的，曾有體會，但是肯定不會總結的這麼好。摘抄

新時代摩爾定律:當生活在北上廣時，每個月收入可買的住房面積數，約每隔18個月便會縮小一倍→_→突破製程極限後引發空間摺疊。

=================================================

更新一記，上海黃浦江江景房趕超東京都千代田區最貴的公寓了（與天皇為伴哦~相當於住在中南海旁邊吧Orz）

千代田區の新築?分譲マンション購入はYahoo!不動産

2017年2月更新

回幾個集中的問題，僅做參考，

其實趨勢和走勢和預估差不多，嘴大說說幾個大趨勢，有興趣就聽和查查資料再聊，非理性討論就不用往下看了，免得浪費您時間。

第一，房價跌不會跌，但是也再不會大漲了，但是投資性的就不要再進去了，改善性的個人能承受就挑好時候。

國慶前期的定調和後面的限購，至於後面，如果按照以前的趨勢和政策思路，參考12年-15年的走勢，明白人自然明白。

投資性就像2015年，到4500點，看到之前進去的人賺錢了，自己再進去，針尖跳舞。

對投資的性的說一句，落袋為安，落袋為安。

不會跌，也不能跌。

至於不會跌是，去年一年，為了這輪房價的保持，用掉了10%的匯率貶值，1萬億美金的外匯儲備，全民的外匯管控，17年初的45萬億固定資產投資，土地這一輪的出讓基本抵清楚之前的地方債務，後面舉債的變少了，PPP變多了，反正再產生不良債務，可以以企業行為解決，不牽扯地方事情。

還有現在買房，開發商價格都要給房管局報備價格，不允許有大的變動，變動太大不給辦證。所謂的成交低迷。不過是他們審批故意搞慢點。就是的了

所以思路就是，GDP不單單是GDP，裡面上了一個層次，不能展開講。就是不許GDP下來，而不讓GDP下來，就要保住房價，匯率跌點不要緊，貨幣貶值不要緊，通貨膨脹不要緊，但是要保證這個。

所以回頭看看李超人，真是超人。走的時候匯率基本6.14。

果然不賺最後20%利潤，現在看來，基本的20%利潤已經快消耗掉了。

順便說一句為什麼這一輪沒有溫州炒房團的身影，因為這一輪基本他們都清盤差不多了，留著的也是自己以後住的，沒有大規模殺入市場，周邊接觸過一個溫州本地人。

第二，所謂的任大炮，其實更想叫任總。他是看透了某某的心思，國內媒體有點無良，以比較斷章取義和浮誇的語氣報道他，所以網上噴他的居多，不過殺人誅心，他畢竟誅心了，所以被管制了。這個心上面有提到部分。後面有空可以展開講。

看看他的分析思路，其實是很有道理的，他是目的性分析，不是理論性分析。

再看下M2和M1的剪刀差，不會縮窄，保持是可以的。

至於一線為什麼那麼貴，就是供需關係，不要看到現在房價漲，因為按照大學生的收入比來算確實是的，很多行業工資其實是暗漲了很多的，尤其是人力成本。還有一線的工資是漲了很多很多的。如果是第三產業的應該深有體會。

所以雖然噴他的人多，但是最後的趨勢就是按照他說的走。

這裡提個個人觀點，不要全信媒體，馬甲太多。更加不能信的是媒體讓你信的，就是輿論導向性質。

其實不要以為上層傻，你那種站在基層的角度，所謂關心下降價，別人都是考慮過的，只不過在利益權衡中把你這一波犧牲了而已。智囊團是很給力的，中國走的路線，從改革開放前的朝鮮亞非拉水平，到現在，怎麼可能傻。

還有就是不要動不動就噴人無腦，洗個地，就像任總那種，別人管了那麼大的集團，去個地級市一般都市長一層的接待，怎麼可能傻，只是媒體把某些人裝傻賣傻騙傻而已。

反面的就是很多上市公司董事長離婚老婆分一般股價那種，所謂的天價離婚案，其實基本都是用老婆的名義套現。

還有這次開年的說房價跌了，不過吃相太難看，大家就識破了，漲50%，再降0.5%。

第三，關於買不買什麼的，和分析其他的地方，這個暫時個人時間有限並不了解，不想說那麼多不確定的。

算了，關於個人的就不多說了，紅眼是病，戾氣重，罵人有笑人無，果然很多人還是有這種特性，還好沒到自己身邊，就當個普通人待著。不想被貼標籤。

---------------------------------------------------------------------------------------------

2017-3-25

國慶一路到現在的一路限購政策一出

現在上面的路線已經很明了:

房地產（特別是一線城市）中有巨量資金，如果這些要是爭相出逃，必會造成嚴重的踩踏，且不說給一線大城市房價造成嚴重地衝擊，而且這些錢要是成為遊資必然對匯率和物價造成巨大的壓力，最好的辦法就把這些巨量資金套死在這房子上。而且為了去庫存（新房子），必須打壓二手房交易，提高首付，交易稅。讓多餘的錢只能去買新房，而一線城市由於限購房價必然很難繼續上漲，吸引力下降。
下一步的風向必然是吹向三四線房子，現在實體經濟很差，很多資金缺乏投資路徑，而且不能出去（出去的門路已經被關死，今天有新聞報道銀聯禁止大陸銀聯卡在香港刷卡購房）。一旦媒體放風出來三四線房子也在上漲，很多閑置資金無處投資，必然跟風買入三四線的房子，這樣三四線天量的庫存就有人接手了，本輪的供給側（漲價去庫存）的套路才算走完。而且目前88年到93年這一批的人，所謂三四線城市的在一線打拚，現在一線買不起，家裡的省會二線不讓買，只能回小縣城買了。
接盤完畢，巨量資金鎖死在樓市，對匯率和物價不能構成威脅，必然會出政策限制轉讓交易，讓房產死死地套在屁民手中。
為彌補土地轉讓減少的收入，再下一步必然是走向房產稅。

按照今年答記者問，稅這一屆應該是不會收的，下一屆的最可能。

轉個看到的走勢-自金牌分析師：

至於這張圖預測準不準，反正基本買了的已經買了，不能買的也不能買了。那就拭目以待了。

這輪供給側如果順利完成，17年美聯儲加息正常挺過，整體金融風險會分攤到基層手裡，如果加上中國製造2025相關規劃，這步是個險旗，但是結果目前來看都是好的。

只能說老大哥這手牌太漂亮。

----------------------------------------------------------

中國房價可以聞到一股霧霾的味道

中國的樓市和股市，就是兩朵中國特色的奇葩，是向老百姓吸血的兩大合法工具，其中綁架了太多的利益關係和政治因素，其走勢本來就是畸形和變態的。

現在樓市與股市冰火兩重天，只因政府有形之手的操控。跟去年A股國家牛類似，現在的人造房市異曲同工。

　　1、降首付=加槓桿

　　2、暫停開發新地塊=暫停IPO

　　3、契稅調整=降印花稅

　　4、專家談一線城市還要漲一倍=4000點是牛市起點。

　　5、深圳均價10萬=全通教育500元。

　　6、鼓勵農民進城買房=最後的散戶進場。

還是熟悉的配方，還是熟悉的味道

很多預言房價要暴跌的經濟專家，面對節節攀升的樓市，都成了炮灰和先烈，比如中國社科院的那個易憲容，五六年前，就通過晚上觀察居民區的亮燈率來判斷中國樓市過剩，預言房價要大跌，結果現在都被罵得不敢出來說話了

像易憲容這樣的經濟學家，自己在京城有別墅還出來預警樓市泡沫的，算是有點良知，最可恨的是那些說假話的經濟學家，比如瑞信某姓陶的首席經濟分析師，面對中國經濟不斷下行的現狀，竟然不言不慚地說是因為中國進入了「後工業化時代」，這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道，面對一個一半以上人口是農民，城鎮化率只有50%多，經濟增長只能靠蓋樓來拉動的經濟體，你跟我說這是「後工業化時代」?你不能因為其他工業生產和出口企業都斷崖式下跌了，都死得差不多了，留下一點居民消費、網路購物和服務業，比重被動地超過了50%，就說轉型成功了，就說我們是「後工業社會了」，這是自欺欺人。做經濟學家預測錯了沒關係，但不能厚著臉皮說假話。

繼續回到樓市這個話題上。儘管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了，但有一點我們必須承認，中國房子經過這麼多年的跨越式發展確實過剩了，現在不管媒體還是官方，習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨，但按照北師大教授鍾偉的測算，這嚴重低估了樓市的庫存，因為這7億平米僅是待售面積，如果再加上商品房之外的保障房，公用建築和單位自建等，那麼面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。

按照2015年全國銷售面積10億多平米算，這些庫存要5-7年才能消化掉。

既然房產庫存這麼龐大，中央政府也在不斷強調房產去庫存，那為何房價一直降不下來呢?即使是三四線城市的房價，也絲毫未有鬆動跡象。學過馬克思主義經濟學的應該還記得有這麼一個場景，資本主義經濟大蕭條時，資本家寧可把牛奶倒進水溝，也不讓那些窮人喝到便宜和免費的牛奶，這是資本家的本性決定的。中國的地產商比資本主義的資本家更加「為富不仁」，反正錢是銀行的，地是抵押的，蓋房的錢是欠著民工的，要死一起死，反正就是捂著不降價。

買房者不買，賣房者不降，房產銷量持續低迷，房價居高不小，這樣的僵持狀態大概持續了2014-2015年的2年，庫存去不了，土地賣不掉，這時，政府著急了，必須出大招，一方面讓讓房價穩中有升，一方面刺激買房者要趕緊動手買房，於是有了2016年年初的首付比例下降，稅費下降，央媽放水等措施。於是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價的爆髮式上漲。

當然，這些都是表象，表象背後的決策邏輯是什麼?我們必須搞清楚才不至於霧裡看花。不想去預測房價接下來是漲是跌，「泡沫之後必然破裂，沒有永遠上漲的價格」，「東京香港房價泡沫破滅了，所以上海北京房價必須破滅」，這樣的鬼話誰都會說，但沒有任何意義，就像大家都會說「人總會死的」沒有意義一樣，關鍵在於你要知道某個人什麼時間會死，那才牛X，那你就是先知了。

如果從經濟常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質的話。在中國，任何一個大的經濟事件和經濟現象背後，都有老大哥的身影，都會體現老大哥的意圖和意志，相對市場，老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市，就是因為老大哥想藉助資本市場，拉升資產價格，以達到振興實體經濟和拉動GDP的目的，但結果失敗了。這也說明一個道理，謀事在人，成事在天，雖然老大哥的資源動員能力很強大，但也不是想做什麼就能做成的。

老大哥為何要在去槓桿、去庫存、去產能的這個時候發動這輪房價上漲呢?說到底還是因為整個經濟系統和金融系統的風險馬上要爆發了。經濟方面，PPI連續經歷48個月的斷崖式下跌;佔GDP三分之一的外貿出口基本沒有了，甚至成了負數;大部分製造業工廠都關閉，鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅;消費在勉強地支撐著，但這只是人們維持基本的生存所必需，隨著經濟的下滑，消費早晚也會下跌的。

經濟方面的下滑必然傳導到金融系統，而金融系統的最大危機，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業貸款，而在地方政府債務。根據中國社科院的數據和估算，地方政府債務規模大概是30萬億左右，這還只是審計數據，而不是財務意義上的數據，地方政府的債務規模到底有多大，只有天知道。這是一個黑洞，也是一顆定時炸彈，一旦處理不當，真有可能爆發系統性風險。除了政府信譽受損之外，整個銀行系統都可能崩潰。

而且，這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用，或以相應資產收益作為擔保或抵押的形式存在，融資對象是銀行、信託、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平台貸款、信託融資、城投債等。在平台貸監管收緊後，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過信託貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。

如何化解這些風險呢?當時決策者有幾種設想，一種是央行直接出錢購買地方政府的債務，印鈔票給銀行。毫無疑問，這就是赤裸裸的量化寬鬆，這樣做的結果就是貨幣貶值，通貨膨脹;第二種方案是地方政府和銀行商量，債務延期。但延期並不利於債務總量的控制，也許債務會越滾越大，這個方案也被否決;第三種方案就是債務置換，發新債，還舊債，但是時限拉長，利息降低。

現在走的就是第三種方案，2015年的債務置換還比較順利，一些銀行因為第一次跟地方政府過招，都比較聽話。但隨著債務置換規模越來越大，銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規模將達到6萬億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。一些地方這些樂了，趕緊把以前五花八門的債務都拿來置換。

但銀行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它們也有利潤和績效考核啊。這時，銀行反應過來了，你地方政府這是得寸進尺啊，你違約在先，還不了債務，現在還出個主意要換成利息更低，期限更長的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不幹啊。於是，很多銀行在跟地方政府博弈過程中，協商說，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來的。通過條款設計，恩威並用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實想走的是第二種方案。

眼看房地產不行了，土地賣不出去了，財政稅收逐年下滑，債務成本越來越高，銀行又不想債務置換了，這時，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省會直轄市是靠土地償地方債的，一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進，為了讓整個風險地雷不被引爆，有高人出了一計：貨幣放水，拉高或穩定資產價格，營造債務置換的寬鬆環境。

接下來就是我們看到的，1月新增貸款2.51萬億，創歷史新高，大部分進入地產和投資領域;緊接著房貸首付比例下降，交易稅費下降;北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。
　　降低首付其實就相當於增加槓桿，為什麼在宏觀層面降槓桿、去產能、去庫存的形勢下，要讓房地產提高槓桿呢?從周小川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高槓桿的表態中，你聽出了其言外之意嗎?

在整個銀行貸款中，房貸是最優質的資產，壞賬率最低，這說明中國的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃速食麵，都不願意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，只有這塊可以用來提高一下槓桿了，於是就各種救市措施紛紛出台。

但我們應該看明白，這次救市，救的不是房地產，而是地方政府，是地方政府的30萬億債務，是政府的信譽和中國整個金融系統。只有房產價格上升了，其他資產價格也跟著上升或保持穩定，抵押品的估價也上升了，政府的土地好賣了，財政稅收也上升了，跟銀行的議價能力就上升了，債務置換也就順利了。

很多地方政府的身家性命，都取決於房地產價格，房價一旦下跌，意味著土地價格和其他資產價格也一併下跌，土地賣不出去，抵押品價格下跌，這會導致政府信用違約，銀行逼債。接下來的後果大家可以想像，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現象政府願意看到嗎?

有個段子很深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬：過去24個月里，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍：1：凱恩斯主義的政府刺激需求;2：馬歇爾計劃的一帶一路;3：柯林頓的互聯網加萬眾創新;4：弗里德曼的貨幣供給理論;5：里根的供給側改革，哦還有熔斷制;最後又回到我們熟悉而且的房地產拉動經濟上……

只不過，老大哥的這一如意算盤，被市場充分利用了，一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情，搭建金融平台，勾結一些企業，通過拉高房價向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力，你政府敢放3倍的槓桿，我就敢放到5倍、10倍，結果是促使房價迅速拉高。這一結果顯然是老大哥不願意看到的，因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌，中國經濟能承受得了嗎??

利益相關：個人家庭未來這3年房產面積正常預計可以到4位數，chaiqian補來的不想多說。目前還是90後，研究生在讀，我是為自己考量，以後的路。提出這些和知友討論下，這個並沒有搞學術嚴謹，引用很多。想要求別人全部自己一個個敲，我只能說您可以做到你您自己回答，別天天在別人狀態下噴。暫時我不做，也不想做。

申明幾點：

第一，我不是專家；

第二，我更不想當專家；

第三，話題裡面沒有多數人想要的答案，這種答案不是免費上上網就有的。有空多跑跑認籌，中介，實際去看看。但是現在中介也做市，清醒點，別那麼容易被忽悠。

那種拍個地王，周邊房價直接跳漲的套路也多留心下。知乎伸手黨請出門。

第四，我沒勸各位買或者不買。要是有錢，直接買。

最爽不過就是第一秒覺得東西還不錯，下一秒摸摸錢包，知道東西就是自己的了。暫時沒有的，好好工作吧。

正常來講，奮鬥的職位增速是有可能快過房價平均。不過一般是快不過2016年。

知乎伸手黨也是醉了，你寫個觀點說你沒數據支撐。
光擺個數據，他又說你老搞高大上，不接地氣。
我要是觀點理清，數據詳實，通俗易懂，深入淺出我為什麼不發文章接稿費。或者直接寫論文。

真心反感。

附：二手房這個我經歷過買賣，同一個盤平均是要比期房便宜10%左右。投資性可以考慮，自住介意就算了。

周圍親戚的大致感覺，14年是爭取小賺，15年是爭取賺錢，16年只想說能夠保持盈利就行。兩個叔叔，一個開飯店的，一個做電纜工程的。中等偏下規模。飯店大概是500平，工程每年1-2千萬。行業人也知道，最後落在自己手裡沒幾個。飯店真心今年是呵呵了。電纜的完了去年的幾個工程，今年借著東風又接了一些。但是墊款要求越來越多。資金也是抽緊。還好前兩年咬咬牙趕著買了不少房。這一漲，名義上抵上前面忙了3年。我家周圍算是這一波上漲的收益者多。畢竟不漲不會拆，不過也就這樣吧。

------------------------------------------------------------------------

11-08

現在都開始犧牲匯率和外匯儲備保房價了。

只能嘆息下。真心在瞎搞。。。

本來今年年底是準備入手一套，還是清了算了。

------------------------------------------------------------------------------------

今天又被李超人的消息震驚了。

頂層的動向也算個風向標吧。累計已經套現1400億。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

謝邀。這裡我不想預測，只想說一些經典的廢話。

很多人從宏觀經濟到國家政策，無所不包分析的頭頭是道，在下深感佩服。

愚一直以為，預測可以有，但不要勸人買房賣房，和不要勸人買股賣股一個道理。

2007年，百年難得一遇的大牛市，買到賺到，你要是跟人說馬上會發生金融危機，大家會覺得你是個掃把星；

2008年，四萬億計劃未出台之前，房價跳水，你要是跟人說房價會大漲趕快去抄底，大家會覺得你是個瘋子；

2008年前後，亞洲金融風暴使亞洲國家多個政權倒下，在韓國，執政多年的保守派大國家黨在總統選舉中落敗，在野新千年民主黨首次取得政權；在泰國，聯合政府下台，由民主黨重新執政；在印尼，執政32年的蘇哈托倒台；在日本，首相橋本龍太郎辭職，俄羅斯更是一年之內連換六屆總理。他們都沒有預見到未知的風險。

2008 年11月，英國女王伊麗莎白二世訪問倫敦經濟學院 London School of Economics，老太太問了一個讓在座經濟學人尷尬的問題：Why did nobody notice it ？

當毀滅性的金融風暴撲面而來，經濟學人作為守望者，為何毫無察覺？面對老太太的問題，在場的經濟學人啞口無言，選擇了沉默以對。

在過去數十年里，世界經歷了日本泡沫經濟、亞洲金融風暴、美國次貸危機等經濟危機，可是在危機爆發之前沒有幾位經濟學家準確的預測到這些危機。

而後，盧卡斯說了一段經典的話：經濟學業已證明，此類事件是不可預測的；因為，假如此類事件可以預測的話，那麼人們就會據此作出反應，從而避免它的發生——於是，這個預測就成為錯誤的了。

樓市也許是可以預測的，但預測的人越多，反而讓它變的無法預測。

如今的樓市，每個人都希望自己能夠預測房價的漲跌。有一個簡單的道理是：當大部分人都看漲的時候，房子奇貨可居，房價會上漲，當大部分人都看跌的時候，房子無人接盤，房價會下降。一切是如此完美，即使風暴到來之前，一切看起來仍是那樣的和諧。

The time to be greedy is when others are afraid and time to be afraid iswhen others are greedy. —-Warren Buffett

建議在看大神們關於房價的預測時，辯證的看待，多逆向思維。關於樓市，無論看漲看空，只有一條是顛破不破的：如果看漲的人多，說明樓市存在風險，應謹慎而為；如果看跌的人多，說明樓市存在機會，可適當入市。

以上。

——————————————————————————————————————

有些人對最後一句抱有疑問，這裡很關鍵的一點是，你如何判斷你自己所處的位置究竟是在爬坡還是在下坡，是在波峰還是在波谷？

舉個栗子：你現在回去過頭去看2008年的房價，是不是個抄底的好機會？

但是當你身處於2008年~2009年的時候，有人讓你去買房，你會去么？我敢說，大部分人都不會去也不敢去接盤，因為他們沒有內幕消息，也不知道最低點在哪裡，只會人云亦云追漲殺跌，只怕自己是最後一個接盤的人，這房子就砸在手裡OVER了。這個時候大部分人都是瘋狂的，但真正有遠見的和少部分離核心近的人，對這種數年難得一遇的機會，保持冷靜清晰的判斷。他們不會在網上發帖號召大家都去接盤，而是自己默默的買買買。此所謂 The time to be greedy is when others are afraid.

但是過了2009年，房價開始不斷攀升，這時候有人說：大家都開始貪婪的，我應該遠離樓市了。但他們沒想到房價一直漲到自己都不敢相信，不是說好的 The time to be afraid is when others are greedy？ 真的是騙子，擋我財路。

少年你要明白，這句話是教你怎麼思考問題，而不是操作手冊。如果金融投資市場真的有萬能的、穩賺不賠的操作手冊，大家都在賺錢，那麼大家投資房產賺的是誰的錢？政府開印鈔機，讓房價吸水，先買房的人賺的就是後買房人的錢，如此循環無比和諧，直到最後一棒沒人接了，最後接盤的人才是真正的接盤俠。

TA此時內心的潛台詞應該是：什麼鬼，看到大家都瘋狂的買我才買的，沒想到竟然虧成狗了，憑什麼我這麼倒霉！然後看到這句話才會幡然醒悟——The time to be afraid is when others are greedy.

然悔之晚矣。

最近每天都能看到各地房價暴漲的新聞：

於是我查了一下北上廣深的準確數據：

去年8月至今的一年內，深圳房價漲幅超過43%，上海超過22%，北京超過15%，廣州雖然只有6%但近四個月漲幅超過13%。

恐怖啊，算算這一年自己工資漲了多少，有房價漲幅大嗎？是不是感覺越攢錢越付不起首付？

每年都有人說泡沫太大，房價要跳樓，原因說來說去就那麼兩點：庫存大、政策推動。今年6月末，國土資源部下發《土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案》，顯示全國各省級地區的2020年耕地保有量指標有增有減，京津滬三地的耕地保有量指標被大幅度降低。於是各路所謂專家又開始預測，房價迎來拐點，要跳水了。

事實上，他們根本就沒弄明白決定房價的因素究竟是什麼。

馬克思認為，整個資本主義世界的運行邏輯是頭足倒置的，在資本主義經濟體系下，信心遠比實際情況重要得多。

因此，決定現實房價的絕不是某些人所謂的庫存和實際需求量的關係，而僅僅是需求。只要需求在，信心就在，只要購房需求增加，也就是只要人口和資本還在往北上廣深涌，無論庫存有多少，房價都不可能下跌。

（的確，最終房價確實會回到供求平衡點上，但三十年後回歸對我們而言有什麼意義？至於政策，不符合歷史趨勢的政策是不可能真正得到落實的）

下面的問題就是，人口和資本還會往北上廣深涌嗎？

那我現在就從大經濟趨勢和小經濟周期兩方面給大家分析。

1.大經濟趨勢

我們先看一組數據：

2013年數據，中國三大城市群，長三角、珠三角、京津冀，國土面積佔全國3.7%，人口佔全國18.2%，GDP佔全國36.6%。

看起來好恐怖，按照中學課本和社會一般給我們傳達的觀點，這些一線城市太大了，會產生各種城市病，影響經濟健康發展，我們要發展小城鎮，你看發達國家不都出現「逆城市化」現象了嗎？

可是，我們再看發達國家的數據。

美國三大城市群，波士頓-紐約、五大湖、舊金山-洛杉磯，GDP佔全國65%。

日本三大城市群，東京區、阪神區、名古屋區，GDP佔全國69%。

法國僅巴黎城市圈，2012年總產出6123.23億歐元，佔法國總產出的31%。

韓國僅首爾都市圈，2011年總產出585.9萬億韓元，占韓國總產出47%。

如果單以城市而論，紐約、東京兩座城市的GDP常年維持在美日兩國GDP的25%左右。

所以，北上廣的擴張還遠沒有結束，所謂「逆城市化」出現在中國還是一件遙遠的事。從這個角度看，未來很長一段時間，人才和資本仍然會繼續湧向三大都市圈。

（如果你還覺得將信將疑，覺得我國國情特殊行政干預能力強，不一定會走發達國家的老路，那麼請看十七大後中國政務信息網給出的消息：

三大經濟圈未來30年戰略目標預期：
珠三角由現在佔全國GDP的12.6%提升到2010年的13.3%、2015年的14.89%、2020年的17%、2030年的22.8%和2038年的24.56%。
長三角由現在佔全國GDP的23%提升到2010年的24.7%、2015年的26.6%、2020年的28.9%、2030年的35.1%和2038年的38.58%。
京津冀由現在佔全國GDP的11%提升到2010年的12.1%、2015年的12.9%、2020年的13.7%、2030年的15.8%和2038年的16.3%。
到2038年,經過30年的發展三大經濟圈集聚財富的能力佔全國的份額達到80%(約374萬億元人民幣,占國家總財富的4/5左右),真正成為中國發展的主力軍與制高點。

還是那句話，不符合歷史趨勢的政策是不可能真正得到落實的）

2.小經濟周期

我們都知道，08年以來全球經濟不景氣，年年有消息稱「有復甦跡象」，可年年都只是跡象，並沒有發生根本性的扭轉，中國也沒能例外——沿海的加工工廠倒閉了一多半，還有的靠著非法集資苦苦支撐，內地許多小城鎮除公務員外已經沒多少人能夠正常領到工資了。

這和我們要討論的問題有什麼關係？別急，咱先看一段報道。

這是前兩天「北美留學生日報」上的一篇文章

Amira Nader，2010年畢業於哥倫比亞大學，拿到表演系的碩士學位，背負$190,000的學生貸款，畢業後在紐約的一家公共電台工作，業餘在餐館當服務生賺點零花錢。
30出頭的年紀，說大不大，說小也不小了。想起9年前她從佛羅里達搬到紐約的時候，心中夢想著有一天可以在新奧爾良有一個屬於自己的家。但是，日子一天天在過，她卻和其他成千上萬的年輕人一樣，她覺得自己越來越沒法搬離紐約。
「我很害怕」，她說道，「新奧爾良沒有這樣的工作，即使有，也早就是別人的了。」
幾十年以來，在美的年輕人都蜂擁去往紐約、洛杉磯、芝加哥這三大都會城市，心裡期盼著在找到一個地方定居為人父母之前，可以好好闖出一番自己的事業來。然而，這一「闖」，很可能是永無盡頭的。
據布魯金斯學會（Brookings Institution）和華爾街日報的統計，從2004年到2007年，在經濟大蕭條之前，每年差不多會有50,000個年紀在25-34的年輕人搬離紐約、洛杉磯這樣的大城市。
然而經濟大蕭條的到來讓這一趨勢大幅減緩。從2010年到2013年期間，不到23,000人離開了紐約，而離開洛杉磯的大約是12,000人。這個比例整整下降了80%，而芝加哥也同比下降60%。

自己身邊類似案例也有很多，大學在北上廣讀金融、計算機、日語法語之類的專業，畢業後拗不過家長回到家鄉找了份看似安穩的工作，結果這幾年經濟不景氣每月三千元工資都拿不到，只好重操舊業重新北漂滬漂。

從經濟學角度來看，經濟越是不景氣，人才就越會湧入大城市。很多工作機會只有大城市才有，甚至，只有北上廣深，只有紐約芝加哥洛杉磯才有。

人才會湧入北上廣深，那麼資本呢？

經濟學中有種說法叫「口紅效應」。上世紀二三十年代的大蕭條中，行業凋敝企業破產失業率居高不下，但是人們卻發現口紅的銷量直線上升。這主要是因為口紅廉價且具有粉飾作用，在女性無法負擔住房汽車及高價奢侈品時，用省下的閑錢打扮自己作為心靈慰藉。

口紅只是一個代指，經濟越不景氣、物質生活越匱乏，人們越有時間和慾望去尋求精神慰藉，多數「廉價且具有精神安慰作用」的產品和行業都有「口紅效應」。

比如美容按摩、化妝品、體育健身等相關行業，除此之外文化產業也是體現「口紅效應」最明顯的行業。影視行業、化妝品行業、美容按摩行業、網遊行業、出版行業、教育行業等等，都會在經濟不景氣時逆勢而上。

【人們總有娛樂休閑的需求，30元一張電影票可以消磨掉2小時，太划算了。最近幾年興起的桌游、密室逃脫等聚會遊戲也是同樣的原理】

舉例來說，08年經濟不景氣，但我國的網遊產業收入增長50%以上，電影產業增長30%以上。近幾年就業形勢持續低迷，隨之而來的是考研、出國人數直線增長，培訓班、留學中介瘋狂發展。

現在顯而易見，美容、健身、文化產業集中在哪裡？

答案就是大城市，尤其是北上廣深四座一線城市。

另一方面，經濟越不景氣，傳統行業越是衰敗，大量無處可投的閑錢就越會尋求有想像力的高新技術行業。很明顯，這種行業也集中在大城市尤其是北上廣深。

綜上兩個原因，在這個經濟低迷期，資本繼續湧入北上廣深也是必然。

3.結論

我們整理一下思路。

從大的國家經濟趨勢來看，中國城市群規模偏小，集聚財富能力偏低，在未來仍有巨大發展空間，對人才和資本的需求只增不減。

從小的經濟周期來看，全球包括中國經濟不景氣，這種情況下人才和資本更傾嚮往大城市流動。

資本主義，也包括中國特色社會主義市場經濟的運行邏輯是「頭足倒置」的，「信心」遠比實際情況重要得多。所以，只要人才和資本還在往大城市流動，那裡的房價就不可能下跌。

所以，北上廣深等特大城市房價在未來幾年仍會呈上升趨勢。

以上內容當然不是我通吃島島主的個人判斷，而是大概半年前和本校某教授請教討論的結果。當時我們的最終結論是，由於某刺激計劃等原因，前些年北上廣深四座一線城市房市過熱，雖然大趨勢來看未來幾年不可能下跌，但大漲的幾率也不大，應該會在波動中維持上漲姿態。二線城市和部分沿海三線城市中的特大城市（500萬人口以上），會出現一些房價暴漲的黑馬。其他人口越少規模越小的城市，房價下行可能越大。

教授感嘆，他是08年左右得出類似判斷的，正值經濟危機房價驟降，很多專家宣稱中國房價拐點到了，賣房者眾多。可惜那時候他還在北大讀博士，沒什麼錢，只是拿家裡的錢買了一套房子而已。現在錢是有了，可投資房市的好時機也錯過了。

「差一點就是億萬富翁了。」教授總結道。

我不禁也搖頭嘆氣地附和著：「一個人的命運當然要靠自我奮鬥，同時也要考慮歷史進程啊！」

（完）

註：很多營銷號或「媒體經濟學家」在判斷房價或股價之類的時候都會把話說得模稜兩可，將來情況怎樣他都有的解釋。通吃島則不同，我頭像雖是韋小寶，內心深處卻是一個耿直boy，怎麼分析就怎麼說，坦誠相待。但，

以上內容絕不構成投資建議！

影響經濟、房價的因素很多，無論是我的還是我們教授的觀點都只是一個參考，僅給大家提供一個新的分析視角。具體情況請大家自行判斷自行決策。

很微小的貢獻，謝謝大家！

一隻聰明的豬能做的，就是在待宰前，吃好喝好心態擺好，也算是幸福的豬生。宿命的那一刀是逃不掉的。

作為社會模型里的底層，為頂層買單的宿命也是註定的。跟什麼國家，什麼政黨並沒有太大關係。不是房，也有其他。

與其每一年在知乎問房價趨勢，

不如努力跳出宿命輪迴。

跳不出，那就心態擺好，早點買，買合適的，接盤接得開開心心和苦大仇深，對於國家來講沒區別，對自己來講，可大不一樣。

嘿嘿。

______________________________________________

鄙人自承是豬～沒啥不好意思的。

是不是豬生，不是嘴巴說不是就不是。

大部分人結合自己，再「考慮歷史的進程」就已經很不錯了。指點江山笑談風雲改變歷史進程的事……知乎這麼大，這題目下面的位置多的很，你瞅中一塊地，隨意發揮～逮著我這個發發感慨的人大反對特反對，真沒那個必要～

不如賺首付去吧……去吧……吧

轉:房地產與人民幣

作者：聖西羅南看台

9月悄然過半,8月經濟數據已出.並沒有什麼亮點,M2增長11.2%,比7月份高1.2個百分點,不算高.儘管減持美債,儘管外貿順差,外匯儲備依然在不停下降,說明資本依舊在晝夜不停的外流之中.實體經濟並無改觀.

與此相對照的是,從嶺南到吳越,從荊楚到燕趙.四面八方傳過來的,都是房價飈漲的消息.房地產一片盛世氣象,神州大地,一月間又身價陡增.民眾爭先恐後把存款掏出來做首付,給自己加上三十年負債,所有人都憧憬著,站在槓桿之顛,一飛衝天.

國家層面,文宣系統一面不停地報道著房價飛漲的信息,添油加醋散布著恐慌;一面不停地提示泡沫,警示風險,為未來推卸責任打著伏筆.經濟部門卻並無任何實質性的舉措抑制這種狂熱.事實上,國家機器在默許且支持著這種狂熱的上漲.

不用懷疑上層的智商,從數月前權威人士的隔空喊話,到如今官媒不咸不淡的敲打,都說明上層精英很清楚這種缺乏基本面支撐的非理性的上漲所蘊藏的風險.但他們仍然選擇支持泡沫.

原因無它,兩害相權取其輕.對於上層來說,眼下最大的風險不是房地產泡沫破裂.畢竟房地產泡沫破裂最大的受害者只是高位搶房入市的少部分人.最大的風險是國民的帳戶上有太多可以動用的人民幣,而國內的經濟低迷加貨幣超發,如果不能營造出一種人民幣資產在國內能夠保值增值的氛圍,國民會都想著換匯避險或者外逃.這種情況一旦發生,除非緊急外匯管制,否則三萬多億的外儲幾天就會被這些年超發的人民幣換光.而外匯管制是要付出代價的.這是絕對不能承受的風險.

為避免這種情況,一方面要燒美金穩住匯率,拋出美債也在所不惜,不能讓民眾形成一致的貶值預期;另一方面,就得讓民眾帳戶里的資金有地方可以去.本來股市是可以承擔一部分這個功能的,可惜,去年失手玩殘了.現在只能完全依靠樓市了.

讓房價上漲,吸引資本進入,不要換匯外流,其實就是在保匯率. 保匯率是目的,支持房價上漲只是手段.

當民眾感覺只有買房能賺錢,其他幹什麼都不靠譜,資金必然如洪水一般湧進樓市,一浪接一浪推高房價;當民眾把多年的存款和未來的收入都綁定到了那堆鋼筋水泥上,也不會有大量的資金來威脅外匯安全了,這也直接降低了外匯貶值的壓力.因為海外的人民幣總量沒有多少,對付這點資金量央行得心應手.但國民手裡的人民幣如果都跟央行成了對手盤,那周行長就算是三頭六臂也玩不起.

既然讓房價上漲只是吸引資本的手段,目的是保匯率.那麼一定要鎖定這些進入的資本才能實現目的.如果讓進入的資金都有機會套現出來,那麼這盤大棋就白下了. 如何才能鎖定,是這盤大棋上的關鍵一子.

鎖定的方法無非就是改變上漲趨勢,讓房價下跌.央行盯著大數據,等存款搬家搬得差不多的時候,收緊貨幣政策.讓房價急跌一波或者先緩跌數月之後再急跌一波,在購買力本來就已經透支的市場高位上,為數不多的尚有財力接盤的買家甚至剛需,馬上會選擇觀望,買盤一夜之間就將消失殆盡,只要房子賣不出去,投資客無法套現,資金就成功鎖定了.今年瘋搶著入市的買家們,如果是囤房想著兩年之後出手套現,大概率會失望.這裡面的大部分資金,可能都將成為炮灰,不會有套現的機會.

至於房價下跌之後,銀行會承受不起,政府會承受不起之類的老生常談,其實經不起推敲.

有3成首付在,有每個月準時的還貸在,銀行相信你不會選擇斷供.這也是為什麼不論房價怎麼漲,銀行都敢借錢給你的原因.斷供之後的麻煩,會遠遠超過你接受買房虧損的麻煩,在欠款還清之前你基本上可以說告別銀行服務了,不能有銀行卡,不能網上支付,甚至不能有資產,在這個社會我無法想像要怎麼生活.可以說絕大多數人只要不到走投無路的地步,都不會主動選擇斷供的.這一輪大漲,已經幫助政府消化或者延緩了大量的地方不良債務,本身賣地財政就是無法持續的,房子以高價大量轉移到了居民手上,以此為基點徵收房產稅正是最佳時機.而且房價上漲導致民怨沸騰,正好借房價下跌招攬一下失去的民心. 一舉多得.這局棋環環相扣,步步精心,每一步都是朝著對高層最有利的方向走的.

至於樓市什麼時候跌,跌多少,沒有人能夠準確回答,也無需回答.如果你能明顯地感覺到危險在前方一步步逼近,至少,暫停腳步,勿再前行;如果你能明顯得感覺到有人正在給你設下一個局,那麼,提高警惕,別被任何花招誘惑入局.人民幣貶值是肯定的，房市已經吸金基本完成，貶值壓力不太大了。大部分資金被捆綁在房地產，想套現門都沒有，一個大跌就封住。另外，美年底前肯定會加息。去年的股市就是個套路，接下來的三年左右房市也是類似的套路。只要解決了國內龐大的人民幣避險資金壓力，那麼貶值就輕鬆多了，誰都跑不掉。人民幣貶值是肯定的，房市已經吸金基本完成，貶值壓力不太大了。大部分資金被捆綁在房地產，想套現門都沒有，一個大跌就封住。

—

外匯迅速下降的原因是最近兩年來以安邦為標誌的權貴資本進行的大規模海外併購，與房地產沒有關係。其實這些海外併購，換個角度來看，也可以看做是資本外逃。這些企業併購了海外資產以後，耍一個手段，國外子公司變母公司，國內母公司變子公司，就徹底完成變臉。

樓價走勢大概有四個方向，看美國、日本、香港、台灣的房地產走勢圖。

你猜猜天朝的樓市會走出哪個走勢？

先來說說2016年，樓價為什麼會這樣漲。

2015年，中央經濟會議。大致就定下來2016年的經濟工作主題：去庫存（與什麼產業升級、供應端升級同義）。

簡單來說，中央經濟會議結束後，銀行負責印鈔出錢，國企（央企）的地產商負責拋頭露面，在深圳、上海、現在的南京製造地王。然後各種媒體輿論配合，結果就是：

平民購房潮啊！從一線城市成功蔓延到二三線城市（例如深圳隔壁的3線城市中山、還有前首都南京）。

為什麼要這樣做呢？短短2個月內，接近1萬億個人按揭貸款放出去了，成功為大印鈔接盤！防止印鈔造成的惡性通脹，有你幫手（買房），一定會成功。

政府負債變成了個人家庭負債。中國年初至今，個人房貸增長同比111%, 房貸佔全部貸款餘額31%

什麼人口凈流入、低庫存、學區房等各種概念，通過地王拉高存量價格、無量拉升……買入的唯一理由就是堅信還會上漲，所以有了離婚買房，房價漲了大家開心，可不如說，那都是紙上富貴。

中國強大了，總該有一次金融危機是因為中國而爆發的吧~普通人的投資微信號（lisiwangwu）

最討厭看到的答案就是房地產綁架了國家經濟，口號性語言，毫無創新，令人感覺被地產商傳銷式的洗腦的結果。

你是否有看過這樣的橋段，大佬被威脅，制服叛徒以後說：我最討厭別人威脅我！！！

我泱泱天朝，你說我被綁架，我就坐著看你neng死我么？

很顯然，不是的，2013年中堂大人上任之初，就收緊錢袋子，讓捂盤惜售的地產商嗷嗷直叫，卻又不讓他們降價，破產了一批小房產，跑路一批小老闆，東南沿海某省會22000的房子，降到16000。然而，許是新火燒過，且是未到時候，下馬威之後就又放鬆了。地產商永遠是好了傷疤忘了疼，死裡逃生之後變本加厲，而今邁步重頭越，一舉攀上三萬塊。又或者，這一切都是被默許的。

開放式自媒體，每天都有各種經濟學家、民間高手泣血鶯啼，不斷指出中國經濟各種弊端，深感中華民族又到了最危險的時候，每個人被迫著發出最後的吼聲，買房，買房，買房，我們萬眾一心，冒著地產商的破獲，前進前進，前進進

。。。。對不起，有點跑偏了

我其實是想是說，每天都有那麼多的人指出中國經濟的危險點，國家有那麼的專家學者研究經濟，研究現狀，國家統計局、銀行有最齊全的數據統計系統，其實他們都知道，你別以為他們sa的，起碼人家在當初高考的獨木橋下，擠下過爾等P民。只是他們覺得時辰未到。

看到票數第一陰謀奇幻觀點，高瞻遠矚，我也斗膽大開腦懂妄圖揣測聖意：

地產危機論由來已久，所以，這屆人民太不行的基礎上，一定要解決好這個問題。與其坐以待斃，不如先發制人。對應房地產綁架經濟論，逐一拆除炸彈威脅。對於拖一拖換一屆不是自己的事這種想法太天真，誰不想千秋萬代，下一屆還是自己人，坑兒子么。一輛加速疾馳的列車，沖向毀滅是必然的，坐以待斃肯定萬人唾罵，力挽狂瀾才至少死的光榮，萬一就成功了呢，亂世英雄。危機才有轉機。

首先，綁架了上下游眾多產業，房地產一旦破裂多少人要下崗。對房地產所綁架的鋼筋水泥這些上下游，進行去產能——供給側改革。主動減少從業人員，等到危機爆發，波及的影響已經很低，那時候產能已經不多了，興許還不夠了呢。如果泡沫突然破裂，一下子湧出太多人會危險社會安全，那就是不安定因素，及早對他們改造，讓他們逐步新就業。為什麼中堂愛淘寶，因為馬爸爸聲稱他的TB為多少萬人創造了就業。所以新新時代，電子商務，物流產業要大力發展。

對如今的新聞中一直提及的實業誤國，炒房興邦，大量的民企私企倒閉關門，紛紛投入炒房大軍中，你還能說房地產綁架了眾多產業，房地產現在就已經擠佔了實業的空間，已經多少人實實在在的下崗了。百業廢而一業行，這些真實的失業難道就不令人擔憂？中國人很珍視買房的，主動放棄房子的很少，那被迫放棄的也就沒辦法了。他們沒飯吃一樣江山不穩。最怕失業潮。萬一地產泡沫終究要破，到時候已經沒有其他產業可以在吸收容納地產失業的人了，這豈不是後院起火？

第二，綁架了地方ZF，賣地是地方財政的主要來源。這個話一點不假，地方也很糾結，地不能一下全賣了，都賣了多出來的錢要交上去，少賣了不夠用，所以有時候火過了還要揚湯止沸——限價限貸。那萬一不夠賣了呢，不要緊啊

棚屋改造，我記得這一屆住建的領導從前就是干這個的。拆遷是一個一舉多得的好事，1、惠及百姓萬人稱頌，2、讓百姓有錢炒高房價接盤，3，能繼續賣地。還不地夠怎麼辦，

建設新城區，XX新城，什麼太荒涼，地鐵建設過去，學校醫院配套建起來，不過最重要還是概念啊，XX貿易區，XX電子軟體園，還不行政府搬過去啊。哎呦一下子這麼多項目，又是惠及民生的大好事，這一把可以玩好幾年啊，央媽再也不怕我沒項目，GxP都要上天了，真是不好意思啊。哈哈哈，你看，隔壁市那個SB又把地板掀起來重鋪了，真是沒創意。

那要是十幾年過去還不夠怎麼辦，呸，你怎麼那麼多事啊，操幾代人的心啊，還不夠那就收稅唄

房產稅就該上了。高級管理人士說，對某稅，堅定不移。開徵是必然的，早晚的事，還有什麼比稅更穩定財政來源。至於70年沒有基礎什麼的，我原來都沒有想過，消費稅說調節，怎麼到地產就不能說了，為民徵稅，這不是你們盼的么，到時候不要太感謝。什麼，有房的反對，你忘記物權法打下的基礎么？到時候房是的，永遠都是你的，徵稅一點怎麼了，為了更好的保護你的房子。所以，不動產全國聯網登記，組織去庫存，然後立法，開徵。

第三，你們都說房地產被炒高是從分稅制開始的，OK，從營改增開始，再統一起來，這些已經固定化的就都交給國稅去做，那地稅幹嘛，收房產稅啊，騰籠換鳥。地稅的員工那麼多不下崗不會閑太久。到時候就看你們發揮地方優勢了。

要是他不交房產稅怎麼辦？沒關係，電腦系統給你記著，坐飛機，您有稅款未結清，出國旅遊，你有稅款未結清，貸款，您有稅款未結清。等你過身了，兒子繼承，對不起，請先結清稅款。

稅我交，我轉嫁。營業稅不就是這樣了。那就要看到時候房子的數量了，如果接盤意願強烈，一個願打一個願挨國家也管不著。我加租，行，只要那個房價沒跌，大家依然買不起。可萬一國家說像個稅抵房貸，租金稅可以抵房產稅。。。總之還是要看房產數量，現在本地人四五套的很多，已經漲了三輪了，能買的都買了，要這麼貴不能買的也沒辦法。

第四，房地產綁架了銀行。房價一跌，大家會紛紛斷供，銀行會損失巨大。每年都有房地產壓力測試，你可能覺得無所謂。但是上面對壓力有多大，是心中有數，即使和大家在新聞里看到的不一樣，也是有底線的。對於斷供潮您真的多慮了。

首付三成，您斷了，三成的錢銀行白賺了，房子也是銀行的，銀行可以重新找人接盤，什麼到時候沒人接？不怕，重啟經濟適用房，郭嘉給你接盤，然後給更需要的人，看到沒有體現了社會主義。斷供，買便宜的新房，你還有首付么？有！嗯，還是對不起，那信用記錄不良好，我們還是不貸。萬一您再斷一個給我看看，放貸的飯碗堪憂。

對於炒房來說這點首付不算啥，信用也不要了，我已經先移民了，你們等著處理爛賬把。你聽說過房利美和房地美么，我們有大量的外匯買了美國兩債，學費交了這麼多，不用用不行，也許有一天就推出來，剝離銀行債務呢，誰說不是呢，又不是沒幹過，這些個不良資產，太有經驗了，剝起來得心應手。債轉股一直在鋪墊，如果有朝一日，房價勢必還要再漲一波。。。哎，即使是到2020年收入翻一番，不漲誰給你接盤

第五，還有誰？利益既得者，那些攪弄風雲的人又或者人上人。能移民的早都移民了，他們的兒子老婆先一步走了。他們是最早知道消息的人，他們不像我在這裡猜時間節點，又當選手又當裁判，人家進退自如。不怕傻子不夠用，誰叫他剛需。不買我就漲價，漲價你怕不怕，隔幾年我就讓你腸子悔青了。你們說，恐慌性上漲，沒房能不方么？

所以從營改增到供給側改革到棚屋改造發展新城，這中間真的么有聯繫么，未來真的不是剝離債，債轉股，房產稅？

怕只怕，房價的步伐太快，收入趕不上，大水漫灌的俄羅斯模式，還不僅不能水漲船高吹泡沫，還會讓已千穿百孔的經濟後院起火，看如今民企倒閉潮起，外資撤資潮落，國企裁員潮現，事業改制潮見。。。社醫保繳納人減少，公積金不足發放，各種捉襟見肘，裸泳的人，突然提前遭遇退水。當你還在建設一路一帶想把東西賣過去的時候，外資已經直接把廠開過去了。當你還想發現中國製造的時候，製造業已經倒閉，甚至國內的質量都讓人追求國外的產品，最後你什麼也保不住

啊不怕，統計J的數據從來都是笑話，人口紅利，信貸，各種經濟指標都顯示經濟正逐步好轉，然後各種矛盾，各種管理管理辦法打臉。粉飾的太平也是歌舞昇平，隔江再唱一首後庭花，請周杰倫唱，請陳奕迅唱，請劉若英唱，請梁靜茹唱，你還不快去聽演唱會，在這裡唱衰什麼經濟

剛需無力，臨表涕零，不知所云

說沒觀點的可以參照我別的回答，這波到頭是可以預見的，只是沒料到是以這麼大力度的限購進行降溫：

http://www.zhihu.com/question/50645003/answer/122008225

寫在限購潮後：

這波限購總結來說，就是：保障剛需，限制投資投機。看看後面市場的走勢如何，就能間接了解這段時間的購房主力是誰。我不看好後市，因為我認為這段時間的購房主力是投資或者投機者，出台的限購政策還是很有針對性的。

很多專家都評論這次限購是鎖流動性，我覺得總結得很到位，想買有錢你也買不著，想賣你也很難賣出去，因為能接盤的人一下子少了大半。接下來就好看了，這是一個論持久力的問題。是投資投機者和政府部門誰更持久的較量。政府部門，可以接受2-3年的限購，這符合目前我國房市的小周期。2-3年，多少投資者受得了？一旦有一小部分撐不住，低價拋了，獲利了結，那行情就難說了，畢竟限購後的市場供多需少。而根據我對周圍市場的觀察，超出自己能力貸款買房的真不少。

最後再說一遍，國家和個人在利益，出發點，能力等各方面都是不對等的，別總是把買房和國運綁在一起。舉個誇張的例子，國家把二手房交易稅費提到100%，新房不照樣可以賣得好好的？政府不照樣可以安心賣地？政府為什麼不這麼干？政府也知道蓋的新房子一半以上是投資者買去了。

-----------------------------------------------

寫了點關於房價的問題，得了不少贊，甚是欣喜，今晚就系統地寫點這麼多年對房價的一點心得。

1.房子為什麼受追捧：

對房子的炒作，應該是新中國以來，參與面最廣、對百姓生活影響最大的一場炒作了。為什麼炒作我就不說了，就說說房子為什麼適合炒：1.槓桿高，門檻低：首付個20%、30%，你就能拿到鑰匙，雖說一套房動輒百萬，但首付只要幾十萬，自己掏個20萬，親友借一圈，借個10萬，實在不行，還有貸款、信用卡、首付貸、P2P，輕鬆就能上車。房子漲個30%，恭喜你，本金翻番。2.安全係數高：從我了解房地產到現在，還沒幾次遇到下跌行情的，90年代那種硬炒崩盤的不算，比如當年的海南、廣東。千禧年之後像樣的跌價其實也就只有08-09這一次，不少地方是腰斬。10多年，房價就做了一次俯卧撐，卻不斷撐桿跳，這是比較安全的投資了，起碼人們這樣認為。此外，房產是實打實的投資，你也許不知道你買的股票到底有多少水分，但你總知道你城市裡最繁華的商圈在哪？最優質的學校在哪吧？這是大家都在覬覦的地段，要跌還真挺難。所以，房子，是比較安全的投資。3：政府的撐腰：我們都知道，地方政府是最大的多頭。房價漲，土地收入高，才能有錢做政績，有地方政府撐腰，我想是投資客最大的定心丸。

2.關於這輪房價上漲房子被誰買走的問題（以上海為例）：

答主目前在上海，對上海可能理解較深，所以這裡就不展開到別的城市，光論上海。首先可以確定的是，現在還在買房的主力，一定不是剛需。有購買力的需求，而且滿足政策限制才是真正的需求。先說購買力，上海的房產，早已不是一般人能承受得起的，15年年中，浦東金橋一帶的老房子3.5-4萬均價，現在5萬，以一套80平米來計算，實現了280萬到400萬的跨越，我不覺得當初買不起280萬房子的人，現在能承擔得起400萬的房子，即使是首付，也差了36萬，想上車你也得能買得起車票才行啊。再說說政策限制，年初的時候，上海實行了更為嚴苛的限購政策，連續交夠5年社保，才有買房的資格。你有錢，也買不了上海的房子了，很多人說這次上漲，是有購買力的外地人炒起來的，限購是最直接的回應，限購半年了，上海的房產成交依舊火爆，你總不能說有購買力的外地人5年前就為了這波上漲開始交社保了吧？很明顯，這波上漲靠的不是剛需。這次漲價只要你有心觀察，會發現改善性住房慢慢多了起來，也就是很多答主和評論里都提到的置換。剛需只買得起松江、嘉定，原來的房主A往市中心又挪了挪，買了房主B在虹橋的房子，房主B則買了黃浦的房子，大家就這麼幾公里幾公里地往市中心挪。這個過程最大的風險在哪？就是有沒有新進的剛需。目前這種價位，剛需應該沒多少了吧。除了置換房，還有一個動力就是萬惡的囤房者了，16年年初到現在，限購政策的剛性限制，房價上漲的軟性限制都到位了，上海房子不僅價格還在漲，成交量還在放大，我只能說，囤房的人，你們真厲害。很多人好奇，真有那麼多有錢人嗎？上海這種大幾百萬的房子，說囤就囤？我以我家作為例子，我家在南京有套房，130多平米，已經提前還完貸款了，我媽急著讓我再買一套，怕以後買不起，我說不急，無論房子怎麼漲，我們最後都買得起，就算房子漲到100萬一平，我只要把手頭的房子賣掉，就是1.3億，再買兩套相同的房子，各付30%，只需要花7800萬，還有5200萬可以慢慢還貸款。怎麼樣？厲害吧，我居然可以買得起 1.3億的房子。這種囤房的人少嗎？不少，這次傳言限購會升級，一堆上海男女老少跑去離婚，不就是為了家裡能多幾個購房指標嗎，結果再明顯不過，支撐上海房價，還在買房的正是他們啊，哪有那些外地人什麼事？

3.關於買在高位的人數：

2015年，上海房產成交面積不超過1000萬方（16年數據尚不清楚，就按8個月也成交了1000萬方好了），按照一套房80平的平均值計算，不過10萬多套，而上海的存量房地產（不是庫存，是已經有主的房子），在6-7億方左右，考慮到房型差異，商住房等因素，保守意味著有500多萬套住宅，真正買在高位的，還是少數，下跌起來，受到衝擊，本金血本無歸的也是少數。

4.關於降房價會不會產生社會動蕩：

去年的股災還歷歷在目，大家都知道，去年損失最嚴重的就是中產階級，為什麼？因為他們大都上了槓桿，1:1配資的都算好的，那些套著信用卡，用著貸款炒股的，大都本金屍骨無存。但你見到他們大規模示威了嗎，見到他們佔領上交所了嗎？沒有，因為他們是投機，他們沒有正當理由，他們只能願賭服輸，更因為他們不敢。今年，還是一批中產階級，他們普遍帶著3:7的槓桿又上了，一套抵押或變現買二套，買三套。今年這種形勢，買房的50%以上都是投機客。因為去年買不起房的，今年更買不起，尤其是北上廣這種嚴格限購的。上海從2年社保變成5年社保限制，結果成交量還放大，不是投機是什麼？從15年到現在，上海房子漲了30%-40%。那我們讓今年成交的10萬套降個20%-30又如何？對於大多數人來說，只是賬面資產少了而已，尤其是那些就一套房的人來說，你漲也好，跌也好，其實影響並不大。降個20%-30%，說會對金融影響很大，有點杞人憂天，畢竟只有近一年上車的人，血本無歸。當年我的家鄉溫州房價腰斬，也沒見多少人斷供，除非大家真的還不上。國內是沒有個人破產制的，你真沒錢，還不上就拍賣房子，拍賣款不夠就等你有錢了還，而且你還上了老賴的名單，處處受到限制。在這方面，國人的忍耐性和日本人相比，是絕不遜色的，日本人當年也是強撐著，把幾十年的房貸給供完了。如果房價真降，這部分人頂多也就砸砸售樓處，拉拉橫幅，你讓他們不還房貸試試，國家把你資產收的乾乾淨淨。在國家這麼強大的統治機器面前，就今年買房的這百萬來人簡直可以忽略不計。

5.怎麼看待這波上漲：

說到底，這還是一次央行和地方政府主導的注水狂歡：央行的放水，使得資金變得便宜，對於買房的人來說，貸款利息可以少付，對於開發商來說，財務費用變低，可以以更高的價格拿地。而土地財政對於地方政府的重要性不言而喻，尤其是債務滾雪球一般難以償付的時候，土地成了最優質的變現資產。所以，我們看到的，是地方政府採取限購而不採取增大土地供應的方式來限制房價，這就是地方政府打的小算盤，同樣能賺10億，我肯定是限量開發一塊地，絕不會花力氣開發兩塊地。地價抬高，房價就跟著上漲，政府能收的稅費也在上升，這是為什麼有些地方政府採取高價賣地，再暗中返還部分購地款的原因。

6.關於到底是看多還是看空房產：

說實話，我看不準，漲跌都有可能，但我能看出來，明年的環境肯定是劇變的。你如果有閑錢，我勸你別買房，現在買了房，等於你提前把所有的牌全打完了。如果明年形勢一團糟，即使房子再翻番，又有何用，你的房子根本賣不出去，我們要牢牢把牌攥緊，靜觀其變。如果你真的是剛需，我勸你該買就買了吧，畢竟也算上了車，有了自己的房，跟租房是有天壤之別的。

7.關於房價下跌及背後延伸產業問題：

很多人一談房價下跌，就說不可能，因為延伸產業太多了，首先就是鋼鐵、水泥，然後是傢具、建材，深層次的還有金融、地方政府。我說說鋼鐵吧，去年粗鋼產量8億噸，其中，螺紋鋼2億噸，分到房地產的大概1-1.3億噸，房地產從11年到現在沒跌過吧？但螺紋鋼從11年5283元/噸跌到去年最低1570元/噸，說到底還是供需在決定價格，05年到15年，中國粗鋼產量由3.6億噸增加至8.0億噸，增長4.5億噸，增幅高達125.9%，但房價漲，每年新開工的房子沒見漲啊，這就形成了產能過剩。房地產市場下跌，會影響螺紋鋼的需求，導致價格下跌，這點不假。但房地產市場再跌，房子還是會蓋的，因為還要繼續城鎮化，到時候可能就是政府收購商品房作為保障房，或者由政府出面蓋房子。所以鋼鐵、水泥，你不用擔心，房價漲跌，對於未來蓋房子的速度，不會有太大影響，對於鋼鐵、水泥而言，降幅也很有限，畢竟現在房子里的成本，有多少是鋼鐵、水泥呢？關鍵還是金融，很多人都覺得房價一跌，就會有系統性的金融風險產生，尤其是銀行，但其實，銀行最擔心的問題永遠是擠提。世紀初的時候，銀行壞賬很高，國家採取的是不良資產剝離的策略，也就是拿財政去補貼銀行，但現在的銀行，已經不可同日而語，以房貸見長的建設銀行為例，截止6月底，建設銀行的開發貸（即用於開發商開發用的貸款）餘額為4938.05億元，個人住房貸款餘額為31816.77億元，較15年年底新增4077.82億元。我們誇張一點，一二線城市走一波下跌行情，降個20%-30%，回到15年年底的水平，新增的這4077.82億元集體停供了，足不足以消滅建行呢？再看看建行的半年報，建行截止6月底，總資產為19.76萬億，凈資產為1.49萬億，好像建行也能承受得起吧？下跌行情，國家能採取的措施比你多得多，你除了房貸繼續供下去，還能怎樣？

---以下是原回答，主要是討論國家會不會承受房價下跌的---

原答案：

國家不太擔心房價暴跌，因為我們首付高，而且買在高位的畢竟是少數，你要賴賬不還貸？行，我們沒有個人破產，你有多少我就沒收多少，不夠就拍賣你房子，還不夠的等你賺了再找你要。國家擔心的是動亂，沒有糧食和能源，這才會引發動亂。

目前，我國糧食自給率90%不到，原油60%依賴進口。所以，有沒有充足的美元儲備才是國家關心的。很不幸，我們的外匯儲備正在慢慢減少，尤其是美聯儲加息將至，人民幣貶值預期在加強，如何避免出現有限的儲備被一下血洗，這是關鍵。

3萬多億的美元儲備，看起來很多，但和50多萬億的居民存款相比，好像也不多，當年東南亞各國，不都是被自己國民的拋售搞垮的嘛。所以，鎖住資本外流的渠道，比什麼都重要，這樣才能用我們的外匯儲備抗擊國外做空勢力。即攘外必先安內。

要把國內的錢鎖住，避免參與到做空人民幣的大潮里，要麼是讓人們提前消費，要麼是拉長企業投資年限，讓百姓和企業沒有錢去投機。這一波房子暴漲，人們拚命加槓桿，不正符合年初政府所說的居民槓桿可以繼續加嗎？你買了房，動輒百萬的首付款，就這樣被鎖進了鋼筋水泥中。一旦人民幣貶值，你去中介那，就會發現房源冊上甚至沒有寫你房子的地方。這幾天開始鼓吹PPP項目了，民間資本快來啊，和政府資本一起搞市政，搞基建，30年，年年利息7%，多好啊。是啊，幾億幾億的資金又鎖進公園，鐵路，水廠里去了。

接下來，持幣觀望，不買房，看看國家怎麼應對美元加息吧，處理得好，我們一起步入發達國家，處理得不好，我們抓緊移民發達國家。

8月13日央行公布了七月金融數據之後，這個圈子的人都在對此展開激烈的討論。根源在於7月人民幣貸款增加4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，個人購房貸款增加4773億元；而非金融企業及機關團體貸款減少26億元。

如果不明白，那麼看了下圖會更加清楚直觀一些。

7月房貸占信貸總量的比重已經突破100%！新增貸款全是房貸，房地產外的實體經濟都沒有從金融體系中獲得任何資金。

表現為在經濟面臨下行壓力，特別是政策層面「去產能「、「去槓桿」的背景下，企業減少投資，在去槓桿；居民卻在增加投資，在加槓桿。不禁令人後背陣陣涼意。

然而上海房產交易中心8月30日的數據顯示上海新房成交歷史性突破2000套，大道2139套，成交面積超過25萬平方米。據31日最新的數據顯示，上海一手房成交量已經連續5天超過1000套。

這個數據什麼概念呢，如果上海一整月的成交數值都是25萬平的話，那麼一個月的成交就是750萬平米房，而上海歷年來平均每年的成交量也只在1000萬平左右。從中完全可以感受到這個數據的恐怖，不禁讓人覺得這個市場已經瘋了，特別是上海這幾天出現的排隊離婚拿買房指標的情景，不禁讓人覺得荒誕與諷刺。

（註：近期，上海出現「準備於9月推出進一步收緊房貸政策」的傳聞，部分售樓處出現火爆現象，甚至有市民為規避「政策」而離婚。針對這一現象，29日，上海市住建委正式闢謠。）

同時，隨著2016年一二線城市「地王」頻出，讓人深覺房產市場還是會蒸蒸日上地發展，民眾對於房價回落的夢也許是碎了一地。紛紛「慷慨解囊」，欲趕上房產狂歡的最後一趟末班車。

那麼在這麼瘋狂的房產交易數據背後的邏輯和真相，你應該有哪些了解呢？

Part One : 資本是永恆的邏輯

一、房產已由產業時代進入資本時代

房產如今已經告別人本主義，民本主義的產業時代，自我發展到資本統治的時代，也是房產作為產業的最高形態。誠然，房產從一開始就和金融資本脫不了干係，甚至是國家對於經濟的調控手段，但是那是形而上學的宏觀經濟層面的分析。筆者由於對宏觀經濟沒有太多的發言權，只從企業層面觀察的事實去闡述房價攀高，房產交易瘋狂的邏輯。

如今的房產開發商眼中，房子不只是房子，土地不只是土地，而是新的金融和資本的運作工具——以房地產作為優質基礎資產（土地、房屋、房地產公司股權），以價格上升作為確定性預期，以成本不斷下降的低息資金和理財產品作為燃料，以價格重估作為抵押型金融體系的潤滑劑，以其他產業的萎縮作為跳板，以居民負債率的上升作為對價，進入「上漲、上漲、只要上漲大家都是贏家」的向上衝刺期。

如果說囤地、捂盤、炒地、炒房、加槓桿等等，可以作為房地產資本主義的早期形態;現在則是中期，就是大規模使用金融工具(貸款和金融機構的場外配資)，儘可能加槓桿，充分利用地價上升來擴張資產負債表;負債越多越好，用「負債」競逐「資產」(包括房地產公司股權)，然後拉升資產價格，或者快速周轉產生現金流，以現金流為依託進一步融資擴張。而後期是將高估資產證券化打包為CDS，CDO出售給民眾，將風險分散給群眾，讓社會為其買單。

現階段，房產企業大規模使用的金融工具大致有如下幾種：發行公開公司債和私募債，發行購房應收賬款的ABS（資產支持證券），入股農村商業銀行，與股份制銀行戰略合作，成立合資保險公司等。模式也不外乎是競拍一二線城市的土地，由於土地估值在地方政府的限制性放出之後日益攀高，拍下之後的增值間接增加了公司的凈資產，降低了已有的負債率，從而提高了債權評級，繼而可以發更多成本更低的債。而由於經濟下行壓力較大，其他行業都呈現出頹廢的趨勢，只有地產相關的資產呈現繁榮的景象，所以銀行和保險資金都搶著向地產公司放貸。

資料來源wind

上圖可以瞥見近兩年來，地產公司的發債規模不斷攀升。房地產企業資金壓力持續下降，實在太有錢了。

筆者微信中的資管群中曾就下圖進行過一些有趣的討論。雖然銀行和信託的同事們自己也是深陷囹圄，苦於房價的高企，但是紛紛表示其他的同行都在做，自己要是不做這些業務，不說買房，連買水果的錢都賺不到。雖然是句玩笑話，但是從中可以看出，金融機構的資金是有投資壓力的，現階段由於投向其他產業的資金壞賬都很高，唯有房產是大家一致性看好的產業，所以資金都往地產湧入。又進一步推升新的「地王」。

二、那麼地產企業通過什麼賺錢呢？

現階段地產本身通過銷售還是有利潤回籠的，但是未來的盈利方向肯定會是金融，而且已經在往這個方向進化了。屆時房地產好像一個資金流進流出的管道，最重要的功夫不是像製造業的產品經理那樣做產品，而是看誰能整合更多金融資源，高槓桿撬動大規模的資金，然後通過房地產項目實現規模化的盈利回報。

為什麼這麼說呢？

A股主要地產公司毛利率和凈利率折線圖：

據中金公司最新的房產研究報告顯示，A股主要地產公司2016年2季度累計毛利率有所下降，從更長的時間周期看來趨勢是不斷下降的，已降至了歷史低點，而且在同一階段還伴隨著中國式量化寬鬆的政策以及後期的息准雙降的背景。所以可以預見，隨著地王遊戲的不斷升華，中國地產商的利潤率會不斷的壓縮，而且這將是懸崖式下跌的過程。畢竟房價可以通過政府調控而抑制增幅，但如果沒有新的地王出現，就沒有新的接盤者，那麼那些拍的地王的巨型房企們就身陷囹圄了。

而且上圖中中金覆蓋的上市的地產公司中比較優質的標的，更小的一些地產公司的情況更加不容樂觀。而且這個行業正面臨著一場洗牌，資金實力跟不上的開發商會玩不起一二線城市的拿地遊戲，進而被淘汰出局。

所以你可以看到越來越多的房地產企業在建立自己的金融平台，全力爭取金融牌照。只要手裡有資金了，就會在下個風口有更多的選擇權。可以去做各類地產項目的配套，智慧建築等，也可以向恆大一樣涉足更多的其他領域。

Part Two: 真相永遠是殘酷的

一、居民的財產狀況如何？

我們經常從國內的經濟學家和市場很多人士口中聽到中國人愛存錢，中國的儲蓄率很高，國民還是很富的。但實際情況是這樣嗎？

世界銀行和國際貨幣基金組織使用的是GDP口徑計算國民儲蓄率，但GDP是增加值概念，也就是說一年下來，全國的所有經營主體創造的稅前利潤之和。大家都知道中國的GDP很高，照此算下來中國的國民儲蓄率有56%，高居全球前三。但「國民」不等於「居民」，還應從中剔除政府、企業的新增存款，以及凈出口等數據，所以居民收入口徑更能夠表明實際情況。

計算的結果是讓人非常心寒的，和我們常說的56%的儲蓄率更是相差甚遠。從08年往後，儲蓄率在不斷地降低。當然也可以認為房價的高企，以及消費觀念的升級，使得居民的儲蓄率不斷地壓縮。考慮到中國的各項社會醫療福利水平不及西方，而且醫療成本很高，如此低的儲蓄率真的能夠覆蓋未來的醫療和養老嗎？是否能負擔得起兒女的教育？如果未來房價繼續攀升，還有人能夠為此接盤嗎？

如果儲蓄率的數據不夠直觀，還有下面的部分城市房價收入比情況。看了是否能夠更加覺得生活不易呢？

也就是說在北上深，普通人需要用將近半年的全部收入才能買一平米房，而且還不考慮位置因素。假如不考慮升職加薪、下崗以及房價進一步上漲等因素，我們將收入的一半存下來買房，那麼一年能買一平米，如果想買100平的房子，需要100年。

另外，據巴曙松研究，中國房貸收入比近年來快速增長，15年底房貸收入比已經達到0.46，超過日本的泡沫時期的水平。如果看交易槓桿率(新發放房貸規模/房屋銷售規模)，2015年中國為43.12%，而美國是在接近50%的時候發生了次貸危機。

所以真相是很殘酷的，中國人並沒有想像中那麼有錢，至少是大部分中國人是沒錢的。即使有錢，那麼大部分錢以及未來一半的收入（房貸收入比0.46）也都壓在樓市裡。難以想像，如果房價繼續攀升，居民在其他領域的消費進一步銳減，其他產業如何完成消費升級？這已經陷入了惡性循環之中，其他產業萎縮導致資金退守一二線城市房地產，導致房價上漲，居民買房貸款，未來收入大部分用於還房貸，消費減少，其他行業發展更加受阻，經濟更加頹廢，地產更受親眯。頗有一番百業廢而唯地產興的態勢。

非房產企業主和員工之間的預期悖論

面臨宏觀經濟形勢的下行，企業主們的業績壓力巨大，很多企業在生死邊緣掙扎。我們本身做投資，對很多企業狀況比較了解，在營業收入無法增長的情況下減少各項費用開支已經成為經濟下行過程中企業面臨的巨大問題。尤其是創業企業，裁員和降薪更是相當普遍。而所有的員工卻在持續期待著升職加薪。

企業如今融資難，業務開展困難，槓桿比率持續下降，而買房的員工卻在加槓桿，兩者之間出現了錯配，使得風險繼續加大。

別的數據不找了，僅看這組數據就很能說明問題了。

「據財新網報道，工農中建四大行員工均出現大量減少，共逾2.5萬人。這是2016年銀行半年報披露的信息。截至6月30日，中國銀行員工總數較去年末減少6881人，農業銀行減少4023人，工商銀行減少7635人，建設銀行減少6721人，招商銀行減少7768人。

同時，多家銀行的職工薪酬及福利也大幅減少。上半年，農業銀行職工薪酬及福利521.26億元，較上年同期減少15.53 億元，降幅2.9%；工商銀行職工費用493.23億元，較上年同期減少7.8億元，降幅1.6%。」

若實體經濟無法在短期內出現新的活力，那麼對於正身處房貸壓力之中的員工的打擊是致命的。買房人群無法按時歸還房貸而違約，將可能成為壓垮房地產行業的導火索。

二、高凈值人群的資產配置

高凈值人群是銀行理財資金和機構資金的最終來源，他們的資產配置無不影響著各行業的發展趨勢。

由於現階段的資產荒，在很多非房產行業中的資金承擔著更多風險，許多高凈值人群將其資金退守到一二線城市的房產中，也有一部分人群已經開展了境外資產配置，主要流向為海外房產、美金保險以及海外基金等主流投資渠道。已經有27%的高凈值客戶擁有境外投資，其中48%的高凈值客戶在2015年增加了境外配置。而在目前尚未進行境外投資的高凈值人士中，56%的人表示未來三年內將考慮進行境外投資。

近期高凈值用戶的資產配置中，海外資產配置比重上升很快，從中可以瞥見高凈值人群已經嗅到房產的危險，通過其他手段進行資產保值。波士頓諮詢公司的研究結果顯示近一成高凈值人群主要財富來源就是房地產投資，而這群最了解房地產，從房地產中受益最多的人群，已經在拋售手中的境內房產了。至少我們可以說，房產作為投資手段的意義已然不復存在了。

從我們作為投資方的角度觀察也是如此，由於我們不涉及房地產行業的投資，最近也發現很難從市場募集人民幣基金投向國內企業，客戶會希望我們布局更多的海外資產配置業務。這裡要打個廣告，我們一般成立基金的前提是已經找好了合適的標的，在確定性比較高的時候才募集資金進行投資，避免了基金成立之後找不到合適的投資項目而承受資金壓力，進而做出不全面的投資決策的囧境。

三、政府的考量？

在這裡，我想強調一下我一貫的態度，政府高層領導的智慧和決斷能力遠遠高於我們一般人。其分析問題會更加全面，考慮的角度會更加多，畢竟作為一個國家機器，需要平衡各行各業的利益，以及社會與經濟的穩定。在此我不加妄議，只有期待政府有更合適的政策能在犧牲更少的利益的情況下解決大部分的問題。

目前多數的觀點認為，政府主導了地產狂熱的盛況。實體經濟下滑，房地產成為唯一的救命稻草，於是貨幣寬鬆，槓桿遍地，限制土地供給，人為製造地王，來帶旺整個樓市。但我認為這些認識都太片面，因為樓市破滅的所有風險到最後都是政府兜底，自下而上可能會有追逐短期利益的動機，但是自上而下的態度卻會是迥乎不同的。

Part Three 總結

房市的瘋狂是多種因素共同作用的結果，本文也只是冰山一角的論證分析。但是，我相信了解上文所闡述的狂熱背後的資本邏輯和真相能夠幫助你解決很多問題。至於房價會不會跌，通過上述分析，我只能說可能性很大但也不一定，但能肯定的是房價繼續高速上漲的可能是不大可能了。至於會不會跌還在於政策的變化，以及實體經濟是否能找到新的拐點，否則三五年之內重蹈美國和日本泡沫破裂而出現經濟危機的覆轍的概率就比較大了。

前面沒有加成功圖片，今日補上。

本文作者： Elvis Kou, Executive Partner of Wanscapital.

轉載請註明。

公眾賬號：投資修鍊（微信號：wanscapital）不定期更新個人觀點。

記得某個回答下面有位答主說自己家裡不知道怎麼就有2000w的資產了。

情況差不多。

父母90年來深，96年隨著我的呱呱落地在科技園北區的松坪村買了第一套房。70多平米，20w 現如今至少300w。

隨後03年我快上小學了，母親效仿孟母三遷，安利我父親在當時南山區比較好的小學附近買了一套學位房。但是當時也算豪宅了。科技園南區，上的是南外。買的時候是100w出頭，148平米，現在1400w起

05年父母的生意比較有好轉的時候，父親信封的是租金回報率，所以買了一共四套小戶型，收租金，租金基本能抵月供。當時是兩套單身公寓，兩套小兩房價格都在40w左右，現如今都是300w起。

到了07年時候，科技園南附近多了許多新樓盤，我母親當時的理想是我結婚後，跟她最好能住在一起，但考慮到婆媳關係，就退而求其次選擇同一片區的婚房（此時我才小學4年級還是5年級）走路能互相抵達，但是又有個人的獨立空間，不用居住在同一屋檐下。那個小區基本都是雙證，180平米起，當時300多w辦下來，現在1800w起。

又到了08年上初中的時候了，母親再次想我上名校，購買了百花片區的學位房，08年那時深圳房價大跌，金融危機，沒人敢買房，但她為了我上學，還是咬咬牙買下了一套能勉強兼自住的2房90多平米，當時買120w 買完後三個月還跌到了100w左右，不過現如今，700w。

到了12年上高中，也沒辜負100w的投資，是上到深圳前三的外國語高中。國內也早在08年之後限購了。家裡的工廠效益也開始逐漸不好，也就正式關閉了。此時他們都慶幸，幸好當時多買了幾套房子。

16年，我19快20了，有先見之明的父母在替我交了1年社保後，又開始磨肩擦掌準備拿我的名字去買房了。

中國的樓市的格局，是和別處不同的：開發商只要把地基蓋到「正負零」，在售樓部擺個模型，就可以大張旗鼓的賣房了。房產銷售基本都是美女，白衣短裙，笑臉相迎——這是幾年前的事，現在樓市火爆，幾乎不用售樓小姐，一開盤都是日光；倘要好些的樓層，就要托關係，或者加價。如果一口氣買好幾套，也許能稍稍打點折。但這些顧客，多是溫州人，大抵沒以前闊綽了。前幾年杭溫樓市不好，套死了一大批炒房團，不見他們的影子，已經好多年了。

我從大學畢業起，便在綠城西溪誠園做銷售。經理說我樣子太傻，怕侍候不了有錢的主顧，就調到翡翠城罷。翡翠城在杭州西郊，是個超級大盤，開發了十多年了，還有許多地空著。2008年和2012年，綠城給浙江籍冠軍孟關良、江鈺源、孫楊、葉詩文各送了一套翡翠城的房子。此後，阿里巴巴也將總部搬到了附近。不過，這幾年杭州的樓市一直不好，即便後來又加上學區和地鐵概念，這裡的房子還是不好賣。

銷售的日子過得十分慘淡，經理又說我幹不了這事。幸虧《勞動法》的情面大，辭退不得，便改到綠城置換做中介了。

我從此便整天的站在店裡，專管我的職務。雖然沒有什麼失職，但總覺得有些單調，有些無聊。業主都是一副凶臉孔，看房的也沒有好聲色，教人活潑不得；只有孔乙己到店，才可以笑幾聲，所以至今還記得。

　　孔乙己是常年看房而一直沒有買的唯一的人。他對人說話，總是滿口戶型、得房率，教人哭笑不得。孔乙己一到店，所有的中介便都看著他笑，有的叫道，「孔乙己，你還不買房啊！」他不回答，坐下便說，「幫我看看，最近有沒有急賣的。」他們又故意的高聲嚷道，「你一定又跑遍半個杭州了！」孔乙己睜大眼睛說，「你怎麼這樣憑空污人清白……」「什麼清白？我剛剛看你從我愛我家出來，又進了鏈家。」孔乙己便漲紅了臉，額上的青筋條條綻出，爭辯道，「多看看總歸沒錯的……房子！……一輩子的事，能不慎重嗎？」接連便是難懂的話，什麼「杭州庫存16萬套」，什麼「餘杭的房價最多值6000」之類，引得眾人都鬨笑起來：店內外充滿了快活的空氣。

　　聽人家背地裡談論，孔乙己家原來也有房，2007年賣掉炒股去了，結果虧得一塌糊塗；於是愈過愈窮，弄到將要討飯了。幸而炒股沒有融資，總算留了點資產。孔乙己很想買房娶媳婦，可惜他又有一樣壞脾氣，便是猶豫不決。這邊看看，那裡瞅瞅，總是下不了決心。如是幾年，杭州的房產中介都認識他了。孔乙己怕人煩，有時也跑到周邊的紹興、德清去轉轉。翡翠城的房子，在2010年就賣過2萬多，後來幾乎跌了一半，孔乙己卻認為還要跌。

　　去年杭州成功申辦亞運，今年又要開G20，旁人便勸他道，「孔乙己，買房要抓緊了！」孔乙己看著問他的人，顯出不屑置辯的神氣。他們便接著說道，「你怎的覺得房價還要跌呢？」孔乙己立刻顯出頹唐不安模樣，臉上籠上了一層灰色，嘴裡說些話；這回都是建安成本之類，一些不懂了。在這時候，眾人也都鬨笑起來：店內外充滿了快活的空氣。

　　在這些時候，我可以附和著笑，經理是決不責備的。而且經理見了孔乙己，也每每這樣問他，引人發笑。孔乙己自己知道不能和他們談天，便只好向我說話。有一回對我說道，「你看報紙么？」我略略點一點頭。他說，「看報紙，……我便考你一考。影響房價的，有幾個因素？」我想，房子都沒買過的人，也配考我么？便回過臉去，不再理會。孔乙己等了許久，很懇切的說道，「不知道罷？……我教給你，記著！做中介的應該記著。帶客戶看房的時候，用得著。」我暗想，政府要靠賣地為生，管你什麼理論，房價都不可能跌成股票那樣；又好笑，又不耐煩，懶懶的答他道，「誰要你教，不就供需關係、貨幣供應、政策調控這些嗎？」孔乙己顯出極高興的樣子，點頭說，「對呀對呀！……媒體助長殺跌，也會影響房價！」我愈不耐煩了，努著嘴走遠。孔乙己見我毫不熱心，便又嘆一口氣，顯出極惋惜的樣子。

　　有幾回，售樓部的美女路過，也趕熱鬧，圍住了孔乙己。他便給她們分析房產形勢，諸如政府不會坐視房價大漲之類。美女銷售說，今年深圳、上海、南京、合肥房價暴漲。從濱江開始，杭州的許多新盤也在提價。孔乙己著了慌，說道，「杭州有這麼多庫存，不會說漲就漲吧。」於是美女銷售們都在笑聲里走散了。

　　孔乙己是這樣的使人快活，可是沒有他，別人也便這麼過。

　　7月的一天，倉前的地價賣到兩萬。翡翠城售樓部突然封盤，買二手房的越發多了起來。忙碌之餘，有次吃盒飯的時候，大家才想起：「孔乙己長久沒有來了。他還想跌到1萬再買呢！」我才也覺得他的確長久沒有來了。一位經常帶他看房的同事說道，「他怎麼會來？……他快瘋了。他總是看，可是房價天天漲。就這半年時間，翡翠城的二手房就漲了一倍，小戶型都到2萬了，他還買得起嗎？」「後來怎麼樣？」「怎麼樣？越看越急，話都說不利索了。」「後來呢？」「後來他就買杭州地產股了，想對賭一把。」「買了怎樣呢？」「怎樣？房價漲上天，可是他重倉的濱江集團就是不漲，錢都套裡面了。」大家也不再問，吃完飯仍舊帶客戶看房。

　　G20臨近，秋風是一天涼比一天。全國各地的樓王層出不窮，專家說上海的房價要到10萬，杭州的也要翻番。8月底，翡翠城的二手房幾乎沒人賣了，大家都賭G20後還要暴漲。店裡突然閑了下來。一天，我正坐著刷朋友圈，忽然間聽得一個聲音，「有急賣的房嗎？」這聲音雖然極低，卻很耳熟。站起來向外一望，那孔乙己便在門口站著。他臉上黑而且瘦，已經不成樣子；見了我，又說道，「有急賣的房嗎」經理也伸出頭去，一面說，「孔乙己么？你還沒買房啊！」孔乙己很頹唐的仰面答道，「這……要買了。等股票再漲一漲，我就買。」經理仍然同平常一樣，笑著對他說，「孔乙己，房價還會跌的！」但他這回卻不十分分辯，單說了一句「不要取笑！」「取笑？要不是等著跌，你會到現在還沒買？」孔乙己低聲說道，「跌，跌，跌……」他的眼色，很像懇求經理，不要再提。

此時店裡已經聚集了幾個人，便和經理都笑了。我泡了杯白開水，端出去給他。他取出手機，打開同花順給我看。我見他賬戶里還有15萬，買的全是杭州的地產股，都是虧的。不一會，他喝完水，便又在旁人的說笑聲中，慢慢地踱到別的中介去了。

　　9月1日開始，杭州市民都放假了，售樓部和房產中介也都休息。孔乙己沒處看房，遂不知去向——他大約的確瘋了。

2016年9月

轉載微信朋友圈文章

央行定向放水給央企——央企和地方政府做局拉地價——營造房價預期，吸引老百姓入場——地方政府有錢了，解決債務問題——開發商去庫存了，債務鏈條安全了——超發貨幣鎖在房子里，中央的外匯儲備安全了——祖國萬歲

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

歡迎關注微信訂閱號【黑色基石】，用黑色的眼睛尋找光明

更新：

感謝大家的贊和評論，看了評論補充幾點：

1. 經典的供需分析不會過時，就是個簡單的經濟學模型。關鍵是找對真正的供給和真正的需求。投機行為會使得一個商品的價格偏離價值很遠，但如果換個角度，投機也是種需求。如果把投機需求納入進來，我們的需求分析可以擴展一下。首先是利率，利率上升顯然會抑制投機。其次還有房地產政策，如首付比例。另外還有交易成本，互聯網可能會降低二手房交易成本並推高投機性需求，「鏈家」的出現肯定在16年的房價上漲中起了很大的作用。但我是相信政府一直會抑制投機性需求的，畢竟房子是給人住的不是拿來炒的。納入投機需求後，相應的供給分析就需要考慮市場上的好的資產有哪些。2015年股災之後，金融市場不穩定，市場上出現了所謂的「資產慌」，房地產就變得相對有吸引力。其實優質資產的供給目前在國內還是很匱乏的。我很盼望國內像華為、老乾媽這樣的優質企業能上市，但現在股市亂象太多，劣幣驅逐良幣。股市的交易環境如果能慢慢改善，對投機房地產是個很大利空，畢竟，房地產作為一種投機資產，相比股票還是差很多，一個是流動性差（你買了房子，如果急著用錢要賣掉就得折價很多），另外交易成本高，市場不透明等。簡而言之，政府不喜歡投機，所以投機需求肯定會被抑制。供給方面，其他資產（如股票）最壞的時候已經過去了，房地產對投機客的吸引力未來會下降。

2. 「印錢」和房地產的關係：提高槓桿肯定能帶來人造牛市，但那種牛市是短暫的，政府不會再縱容這樣的牛市了。2017 金融領域主題是防風險，降槓桿。家庭貸款買房也是槓桿，目前房市的槓桿其實已經蠻高了，再升就很危險了。說只要印錢，房地產就能漲漲漲的，把制定政策想的也未免太簡單了吧

3. 北京的房價有其特殊性。一是北京的建築密度低，土地本來就緊張。二是我們可能有很多個經濟中心，但只有一個首都，三是北京邊上沒城市圈啊，上海有長三角，深圳廣州有珠三角，相比之下環渤海經濟圈像是個笑話。沒城市圈分散壓力，大家只能擠在北京。四是東北人在源源不斷的流出，北京是他們的首選。所以北京房價能降下來我覺得非常難。但不影響我整體看空全國房市。

PS:

我感覺評論區里，有房的居多，更多關心的是「能不能投資房子賺錢」，「那幾套房子該不該賣掉」，「不買房子買什麼」這樣的問題。而不是「我房子買不起怎麼辦」。所以嘍，現在房子主要已經不是拿來住的了 ╮(╯^╰)╭

----------------------------------------------

原答案：

我來預測一把房價：

1. 先上結論：房地產的牛市已經結束。

2. 房地產的周期長，慣性大，周期的改變很難以年來預測。在2005年能判斷出美國房地產泡沫的人已經很准了。在後面的3到5年時間裡房價大概率還會慣性上行，但空間有限，而一旦房價掉頭向下，商人哪怕政府的意志是托不住的。

3. 60年代生人是中國的第一波人口高峰，是改革開放的重要建設者，他們的兒女，80年代生人是第二波人口高峰。60年代生人一般是不需要買房子的。托起房價的，是80年代生人的城市化需求。房價的上漲大行情也在2000年後才啟動，和80年代生人結婚置房的年齡相契合。到2017年，90年生的人都27周歲了，可以認為第二波人口高峰集中買房的時代已經過去，或正在過去。中國的經濟，當60年代生人集體進入退休年齡，大概在2025年，會出現較大的需求萎縮，房地產會是受影響很大的一塊。所以我不能預測17年的房價走勢，但25年的房價會開啟熊市。大城市的房價高位能維持得更久一些，不僅是因為城市化能夠持續吸引年輕人，也是因為非體力勞動者的實際退休年齡會晚於體力勞動者，七八十歲還能發光發熱，給兒子買一套，沒準還能再出錢給孫子也買一套。這說起來有點好笑了，所以就算是上海的房價，2025年左右也會開啟熊市。其實這個時間點應該是80年生人的兒女開始有買房需求了，但因為這代人結婚年齡晚，壓力較大，生育政策執行嚴格，所以中國應該不會出現像他們那代人那樣的對住房的集中需求了。

4. 說完需求說供給。正如教科書所講，中國是個地大物博的國家，中國不是日本，更不是香港。而且中國人有強大的基礎設施建設的能力。會缺房子嗎？不可能。就算用陰謀論，政府控制賣地來控制供給，但其實是做不到的。為什麼？上海這邊控制得很嚴，然後杭州張開懷抱，人就都往杭州跑了，離著也不遠么。所以真正的供給是什麼？是工作機遇、醫療、福利、教育。房子會那麼貴，大家買的不是一個住的地方，是工作機遇、醫療、福利、教育這些。這些的供給永遠是稀缺的，但也不一定。如果中國人突然發現可以買得起溫哥華的房子，墨爾本的房子，洛杉磯的房子...全世界都是供給，還會缺供給？全球化對房地產是個利空，川普上台後，全世界出現了反全球化的趨勢，加上美元的升值，這些都是短期內推動房價上漲的因素。但只要我們相信中國會越來越開放，中國人去國外發展會越來越有尊嚴，國內的房地產就是看空的。

5. 伴隨著日本房價的崩潰，年輕人都開始往國外跑了。房子更便宜不會是你買房子的理由，同樣的，房價在漲也不是你提前買房子的理由。房價只能是結果而不是原因，漲也好跌也好，你需要它就該馬上買，因為同樣的需求不可能只有你一個，如果你想著的是等房價跌了再買，你同樣會發現和你一樣想法的人還不少，而且大家的忍耐力都差不多，你也不是忍者神龜。如果房價真的跌了，那可能意味著一個地區經濟吸引力的下降，像鄂爾多斯。真到那個時候，你可能也不會想買房子了，比如你想去別的地方發展。對於居住需求，如果你認可社會主義市場經濟下的房價能客觀反映供需，買得起買就對了。如果是投資需求，還是找找別的投資品吧，房地產也許會漲一些，也很有可能會跌，可以確定的是，房地產的大牛市一去不復返了，等在前面的是漫漫熊市。

6. 人是打不過大周期的，就算是政府也沒用。

比起預測房價，我更想說的是：

吃瓜群眾們！搬好小板凳坐著，等著看上演一場大戲。

我們正在面臨全球範圍內四十年貨幣周期的頂點——這一輪波瀾壯闊的貨幣周期大戲的起點，就是布雷頓森林體系的崩潰，寫在每一本國際金融的教科書里。
德意志銀行分析師Jim Reid認為，全球經濟正在告別過去35年的超級周期。現在必須關注人口結構，以及全球經濟長期趨勢變化。
中國經濟的統計數據里不斷出現1998年那時候才會出現的數據。98-01年是中國歷史上罕見的通貨緊縮周期。
中國勞動生產率逐年下降。
中國勞動人口數量逐年下降。
中國大城市房價狂飆突進，一年翻番。
中國2016年7月份M1和M2的剪刀差為歷史最高，達到15%。
美聯儲進入了美國歷史上最詭異的一輪加息周期。

可能你們都沒意識到，你們正在見證歷史啊！

儘管歷史進程是緩慢的，但是如果把它放在五年、十年周期裡面看呢？

其他我不好說，但是馬克思唯物主義哲學教給過我們一個經典原理，就是量變會導致質變。

各種奇奇怪怪的數據加在一起，最後會不會發生奇奇怪怪的事呢？

耐心等上幾年。不要管2017年房價這棵樹會不會長到天上，反正對於富人來說，房產配置早就做好了。對於窮人來說，反正買不起。只有中間夾心階層苦一點，但再苦也比戰爭年代好很多了不是么？雖然買房很吃力，但你們平時周末開開車帶孩子玩玩的生活，也比窮人好很多了不是么？

耐心等上幾年。不要去管經濟會怎麼走，房價會怎麼走。安靜看戲就行。人這一輩子，能見證一次歷史，值了。

那就是全球範圍，尤其是中國範圍內的「重組」史。

在房價面前，所有行業的利潤指數都黯然失色，所有個人的努力加薪都蒼白乏力。

有一位多年未見的朋友，突然打來電話，問現在是不是可以買房。我說是自住還是投資，回答是，想投資。我就三個字：不知道。不止一位朋友問起後市的看法，我只能老老實實承認：沒有看法。因為如今的市場已完全超出了我的經驗和判斷。

在地產江湖的邊緣冷眼旁觀多年，忍不住會將眼前的情景與2007年、2009年和2012-2013年進行比較。同樣是一幕幕瘋狂的搶購圖，同樣是45度陡直的價格曲線圖，但任何經歷過兩輪大漲周期的朋友，摸摸胸口都會感嘆，心跳指數全然迥異。

2009年時還可以說，一年不白買房，全年都白乾，年度漲幅30%、50%，套均總額一般能上漲三五十萬就不錯了；但站在2016年的9月回頭看，與年初相比，一套房子動輒跳漲100多萬，京滬甚至一年上漲二三百萬——這就不是一年白乾了，工薪階層要多少年才能掙到300萬？

在房價面前，所有行業的利潤指數都黯然失色，所有個人的努力加薪都蒼白乏力。

我本以為，關於引發房價上漲的主要原因，已無需爭論了，其實不然。

剛看到一個消息說，央行本周累計凈投放資金已達7000億，與一次降准釋放的資金量基本相當，但並未緩解近期短期資金面趨緊的態勢。從近年來的貨幣投放量看，流動性應該是相當寬裕才是，沒想到居然辟頭卻是「趨緊」二字。

不曉得經濟學家們如何解釋這種現象。反正我個人堅持認為，不管你發多少貨幣，一大半都被房地產這個吸血鬼給吸走了。房企的資金成本一降再降，地產商搶奪幾十億上百億的地塊，就跟財富人群買房像搶大白菜一樣，難道還不能說明問題么？遑論1-8月的新增信貨流向如此赤裸裸。有關部門和專家們不要再故意無視了。

在加槓桿和去槓桿的問題上，如果我沒有記錯，有關部門的意見是，企業要減槓桿，政府和居民可以加槓桿。尤其明確的是，支持個人住房加槓桿。金融是維持房地產市場運轉的核心，今年以來一二線城市樓市的梯級火熱，與金融機構支持居民住房消費加槓桿是分不開的。

值得注意的是，雖然政策取向是對居民個人住房加槓桿，但房地產區別於其他行業的是，商品房的預售制度決定了，地產商的重要資金來源是買房者個人，居民個人住房加槓桿，間接上就是給房地產市場加槓桿，從而為整個市場輸送源源不斷的資金。

雖然房地產調控的原則是因城施策，而且地方政府是調控的主要責任主體，但現實情況是，地方政府對土地財政的依賴，決定了它們的調控力度是有限的。這也就是為什麼今年以來，幾個熱點城市的調控措施如此溫柔，基本沒有看出效果。

當然，地方政府加大土地供應，可以改善樓市供求關係。但是，一則不排除有些城市存在土地惜售心理，二則短時間內要大量增加土地供應，改善供求關係也不現實，因為土地從拆遷、整理到形成現實供應，並非朝夕之功。

房地產的問題，房價、地價大漲的問題，資產泡沫的問題，從來就不是房地產一個行業的事情。發燒的房地產市場不能硬著陸。但倘若想實現軟著陸，就不能再拖延時機了。

數月以來，我一再呼籲，要高度重視房價持續上漲對整體經濟的危害，對企業、個人和社會情緒日益堆積的負能量影響。要把人們對高房價的恐慌中解放出來。首先是要對房價上漲的主要原因和危害達成共識，然後是對症下藥，並且儘快付諸行動。

我堅持必須從信貸端和稅收端來調控房地產市場。在保證基本住房消費的基礎上，收縮針對房地產的信貸，包括企業和居民個人。保持限購的一線城市和今年加入限購的二線城市，房價一直在上漲，說明沒有信貸政策的配合，限購是難以獨立起作用的。

至於稅收手段，多年來我就是房地產稅（房產稅）的鼓吹者。但後來一批專家強烈反對，我就被嚇著了。不過，加拿大溫哥華和我國香港地區，為了抑制房價上漲，或者是開徵額外房產稅，或者是同時加征「特別房產稅」和房屋空置稅，我們的一些城市是不是可以借鑒呢？當然，前提是全國人大常委會決定或授權各省區市決定。

遺憾的是，7月26日中央政治局提出要抑制資產泡沫以來，有關部門對高燒不止的房地產市場一直保持沉默。連過往象徵性的喊話（調控）也省了。

我注意到一個報道，國務院參事、住建部原副部長仇保興9月21日在某個論壇透露說，「前段時間我向國務院提交了一份建議，是說對於房地產市場，現在應該是到了考慮採取溫和的、分散的、非中心化的調控政策的時候了」。

有消息說，成都房價近期也出現了開始加速上漲的跡象。而即使在公認房價瘋狂上漲的地產黃金10年，成都樓市也都是相當溫和。目前的樓市傳導和蔓延現象令我憂傷。有關部門不能繼續遲疑了。

原文鏈接轉載：李一戈專欄丨現在的樓市我已經看不懂

2017 年全國房價會呈什麼趨勢？

我的回答是 冰凍！

我的回答是冰凍！