如何評價國土資源部和住建部近日共同印發的《集體土地建設租賃用房的試點方案》？可能產生哪些影響？
新聞背景：北京等地試點集體建設用地建設租賃房
8月28日，國土資源部網站發布通知稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土部與住建部近日共同印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，試點集體建設用地建設租賃用房是多贏的政策，政策落地對13個試點城市的租賃市場影響很大。如何看待這個通知發布的背景及其未來產生的影響？對於商品房價格有何影響？會涉及到小產權房轉正嗎？
這件事情很重要，居然沒多少人關心。
試點城市基本上是一線城市、強二線城市及其周邊小城市。
這個意圖就明顯了，那就是：
這些城市的房價和居民收入，差距太大了。
如果出手打壓房價，那造成的後果太嚴重了，不能這樣做。
如果置之不理，這些城市的未來就有隱患。
因為一個城市裡，某些行業能拿高薪，員工買得起房子，抬高了房價。
但是，還有很多行業，員工收入不多，但又是城市發展離不開的。
地方政府就得想辦法讓這些人有安身之處。
之前的各種租賃政策就是由此而來的。
這次的政策有什麼不一樣的地方呢？很明顯，說的是集體土地。
以前的流程是，政府出錢收購集體土地，轉化為國有土地後賣給開發商。
這麼多年來，大城市近郊的集體土地，大部分都被這樣搞定了。
但是，有些城市，存在著大量的城中村，而城中村和近郊集體土地是不一樣的。
近郊土地本來就便宜，而且其中的宅基地比重不高，政府可以以低價購買。
城中村本來地段就好，還主要是宅基地，寸土寸金，價格很高。
再加上很多村民早就在自己的宅基地上蓋起了高樓，想要拆遷真給不起那麼多錢。
但是，這些城中村的確是髒亂差，嚴重影響周邊環境，降低了周邊正常房產的價格。
而且，還藏污納垢，很多不法之徒和違反行業從業者置身其中，給治安造成麻煩。
如果是在三四線城市，輿論監督不發達，地方政府可以強硬地處理。
但是，在一二線城市，政府不敢強硬地去拆遷這些城中村，以免發生群體性事件。
在北京、上海這樣的超級都市，如果置之不理，那城中村遲早會變成貧民窟。
那時候，再去處理就更棘手了。
所以，不如讓村集體自己動手，把舊房子拆掉，統一規劃，蓋新房子。
這樣，出租收益比原來多多了，還能繼續住在原地，村民也願意。
地方政府也高興，一分錢不用花，最難看的城中村，自己就消失了。
租戶也高興，這樣就能花不多的錢，住在核心地段了，還不是老破小。
周圍正常小區的住戶也高興，因為治安變好了，他們的房子也增值了。
只有出租自己房子的人不高興，因為他們的客戶被搶走了。
沒人邀
認真看了看以上大家的回答，不乏高贊的。
但是吐槽一下說，這個話題難道不優先邀請俺們規劃的人來回答嗎？
一、國家想搞啥？（需求方改善房地產）
這個通知可以聯繫之前知乎上曾有人吐槽的。
「好好的新加坡模式不學，學香港。」
簡單點說，我國的住宅要提倡租賃市場，弱化產權交易市場。不能要求一戶一房，打擊丈母娘，減少所謂的「剛需」，從需求方來壓縮房地產泡沫。
在這個大的前提下，就能理解共有房產，上海的租賃用地，以及這次的住建部的通知。
房子，是住的！不是炒的！租的房子一樣住！
二、集體土地建設租賃用房是啥玩意。（供給方改善房地產）
眾所周知，我國實行最嚴苛的耕地保護政策」嚴守基本農田，動一畝都要上報國務院。
那麼就代表，國家不能肆意增加居住用地，從供給方來下手，這時候，國家看到了小產權房，也就是村莊用地。
村莊用地量大，性質為居住，而且容積率超低，土地利用率很低，很不符合我國集約節約用地的大方針。
這次用集體土地建設租賃用房就是改善村莊用地。
1,將其進入到房屋租賃市場，提供大量的租賃用房來提高住房供給，
2，變為租賃用地後，合法集體土地的交易方式和渠道，利用社會資本去建設村莊來提高土地利用率，所以上面有答主說集體土地上還是三層為主，呵呵，不可能，六層起步吧，不然村民怎麼安置，又要安置村民還要提供租賃用房，沒個六層划不來啊。
三、預測未來的房地產政策。（犧牲房產持有者的利益）
1、房產稅不用說了，躲不過了。
2、限制購買後的交易時間，比如五年內不得交易啊，10年交易稅加倍啊等等，限制二手房交易。
3、嚴格打擊老賴，增加個人信用機制，禁止因為房產貶值後斷供行為，制定個人破產法律。
4、鼓勵商業和辦公用地大量開發租賃用房，進一步擴張租賃市場供給。
四、未來房地產的結果
結果一：房價沒跌，但是也不會漲了。（租賃市場擴張膨脹，經濟下行，工資滯漲，房租進一步下來，惡化租售比。）
結果二：房價崩盤，租售比降到合理值，為了避免個人信用破產，中產和日本一樣，咬牙幾十年供房。社會財富被平均。
結果三：房子徹底淪為投資品，成為階級身份證，或誕生投資房產如房產期貨。徹底和房租脫節。房地產分為居住市場和期貨投資市場。
純手打，求贊
2018年以後，房地產市場會急劇分化，資金與客戶群體只會集中於一線，集中於北上深。為何會這樣？各位這是政治大環境下的，經濟特殊的運行狀況，資金的安全第一，獲利能力第二位。這一點，年輕的孩子是不懂得！
爵士貓回復zhang wei1 分鐘前
政府的目標都不清楚，還討論房價問題。今後房地產的作用會越來越小，高房價已經極大地降低了中國產品的競爭力，大大的提高了中國經濟的整體成本。
中國產品的競爭力與中國經濟的整體成本、以及中國經濟體的效率，才是政府中期、長期面臨的困難，至於房價短期政府還會允許房價平穩的著陸，2018年以後政府是不會再容忍全民炒房的，但是社會的遊資還是選擇安全有可以獲利的北上深等一線城市出手的。
投資房地產，在限購限售，大幅提高首付比例的條件下，2018年以後就是富豪的遊戲了，也只有一線城市房地產存有投資的價值。
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一線城市是安全島，一線城市北京、深圳、上海、廣州、南京、廈門、青島的房價只會漲不會跌！
租購同權的政策是以後10年的關鍵。以後一線城市深圳、上海、廣州、南京、廈門、青島買房，是富豪的遊戲了。
實體經濟的趨勢沒有改變之前，熱錢只會流向一線城市北京、深圳、上海、廣州、南京、廈門、青島的房地產行業，9月30號央行定向降准最終的獲利者只是房地產商！
國家對付房價上漲的核武器，就是購房需首付80%--100%的現金，去除購房的金融槓桿！估計國家運用對付房價上漲的核武器的時間窗口快開啟了！限購限售+首付80%--100%的現金，炒房群體就沒有了活路了！
駱駝祥子5 分鐘前
結論是，長期來看不是暴漲就是暴跌，短期可能會橫盤，注意！只可能是短期。現在房子大多數還在還著房貸，而且炒房團和個人炒房者手中房子在市場中的佔比肯定不會小，如果真的長期橫盤甚至緩慢下跌，那麼持有房產就是一筆虧本的買賣，拋出手中多餘的房產才是理智的選擇，接下來市場的反應大家都知道的。
爵士貓回復駱駝祥子剛剛
【長期來看不是暴漲就是暴跌，短期可能會橫盤，注意！只可能是短期】
正解。只是這都是西方經濟體的運行模式，中國只會極度分化，窮的地區越窮比如東北，富的地區越富比如北上深，這是國民特性與國家特點決定的。
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爵士貓 (作者) 回復路過deep剛剛
經濟越不好，只會吸引更多人去北京、深圳、上海等一線城市求生存，而不是離開一線城市！
因為一線城市是安全島，一線城市北京、深圳、上海、廣州、南京、廈門、青島的房價只會漲不會跌！
越是經濟不安穩，大家越會到一線城市北京、深圳、上海、廣州、南京、廈門、青島去避險！
但是二線城市，可以真實反映中國經濟體運行的情況，應該說中國經濟體近10年應該是問題不大，只是沒有前30年那麼高速發展了。
可能只是東北地區、西北地區會遇到到困難，到時候一線城市北京、深圳、上海、廣州、南京、廈門、青島就只有去託管東北地區、西北地區一些地方呢，輸血。現在已經有交行的經濟學家，建議一線城市深圳、上海、廣州、南京、廈門、青島去東北搞特區開發，就如同當年開發深圳，實行雄安特區一樣的辦法。深圳在汕頭已經搞了一個新東部深圳特區了！
這個問題我想得更遠把全村改成股份么司，村民按人頭分股份，然後拿去上市融資，全村土地再統一由公司規劃建設，建些出租房小廠房創業房，原村民領工資+分紅。
謝邀。就我看來，這《租賃住房試點方案》具體會長成怎樣，還要看各地具體落實細則，究竟能不能接地氣解民困，會不會又是一番春雷大雨點小的喧鬧，現在定論還為時甚早。
但真要說一點感慨的話，那就是：
夭折了啦，弱勢地域小弟好不容易才搞得有點樣子的去庫存，你兩部委來這一炮，還要不要人活啊！？
北上廣吃瓜群眾表示看熱鬧不嫌事大。反正集體土地的改革早已不是這一波來襲了。
怎麼回事，我們好好捋一捋吧。
可能夥伴們不是很清楚，其實早在2014年底，國家就已對農村集體用地改革進行審議了，然後15年初《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》就已經出台，試點城市涵蓋了北京遼寧上海江蘇浙江安徽福建河南湖北廣東四川等等，基本上是遍地開花了，當時就提出了改革重點中的重點：
允許部分集體用地使用權與國有土地一般同等入市、同權同價；
暫時調整停止適用土地管理法中實施集體土地補償的規定。
說人話就是：
集體用地你要慢慢向國有用地大哥看齊了。
萬幸的是當時正是樓市寒冬期，各位大咖並沒拿此添油加醋，要不然放在今天，絕對也是博樓市眼球的一大新聞！
我甚至都能想好標題了：
《驚天雷！土地改革要炸了，高地價或許不復存在！》
《驚天駭聞，高房價時代結束了，麵粉或不再貴過麵包！》
當然，「或」這個字的使用技巧，很重要。
那麼這指導文件，現在執行成如何呢，政府又得到哪些該有的數據了嗎？這不得而知，但是就我認識的廣東試點城市而言，村裡的地該怎樣還是怎樣。當然，說不定政府也已經取得了模擬實驗數據了。
那麼這次兩部委放出的《租賃住房試點方案》，很大可能就是基於前年集體用地地試點改革而來的租賃補充文件了。
跟目前的租購同權、百分百自持是相輔相成，也是水到渠成。
那你可能著急要問了，星佬你這樣說不就還是那回事了嗎？國家真的要建立長效租賃機制了，以後就是商品房、租賃住房、保障房三分天下的世界了。商品房跟租賃租房同等享受基本公共服務，也會建立承租人社保機制。
那不就代表，商品房高房價的存在意義從此不再了嗎？
很傻很天真。
回到我之前的感慨：這樣搞下去，只會把非一線強二線城市核心區域（弱勢小弟）的房子重新走回了死胡同，不僅房價不好漲，連租金回報都不好提了。
不論北上，且看寧杭合夏，自然存在外溢範圍，也是有著弱勢的邊緣區域，更不要提我們熟悉的廣佛之地了，大家應該很熟悉了。
肇慶？純屬炮灰。
真正的核心地段從來都是土地稀缺，以廣州為例，眾所周知，是一線城市的城中村之首。城中村之多，數不勝數，特別是天河石牌村，更是讓你仰視十丈之外。但你覺得石牌村民敢拿著這份《租賃住房試點方案》大肆蓋房嗎？天河政府第一個跳出來阻攔。
根深蒂固的不只是土地機制，更多是社會階層包括房東還有政府互相的角力，達到一種動態的平衡而不是簡單推倒重造。因此我要說，這份指導文件，對一線城市的核心區域無效，傷害的只是可憐的給波浪推送到噴泉之外的投資者。
你還不能理解對吧，那請往下看：
1、集體用地主要集中在哪裡？市區多，還是郊區多，還是城鄉結合部多？
這無可爭議，能夠連片拿地的可能性大的只有是郊區或城鄉結合部了。
2、集體用地建設租賃住房，代表你可以隨便蓋了嗎？隨便蓋個幾十層？
有點痴人說夢，最大的可能是延續農村以往自建房的限高限層標準。
3、假設核心，但非最核心城中心的集體用地，村民自資或合營自建房子，但基本小而分散，怎麼做到租賃環境與現狀的城中村有明顯區分？彰顯租房的不同？
村民自建住房用以出租，這從來都存在，但沒有資本的進入，做不到格局的完全提升；而資本的進入，整理的宅基地牽扯的或許就是多達幾十個家庭的利益紛爭，如何讓村民擁有土地所有權的同時也獲得更多後續土地增值的收益，是個考驗領導的大難題。比之三舊改造更為複雜，並非一紙文件能簡單落實的。
4、優質商品房，村民集資自建租賃住房，跟開發商自建百分百自持出租物業，這三者是競爭關係？
村民自建租賃住房和開發商自持租賃物業才是競爭關係，優質商品房多數是優質的物業管理，小區業主基於維護自身財產，也會對小區庇護有加。而非自有名下的房子，作為租客，可想愛惜程度了。而且經驗老道的開發商自持物業，其物業水平跟村民自建房外引物業，料想是無法相比的。
5、那麼賣地改造然後分屋分鋪收益多，還是自建房靠吃租金收益多，作為村民會如何抉擇？
這跟地段有關，但也脫離不了房子自身的物業水平。上面也說了，租金收益跟小區式的良好管理是成正相關的，傳統的村民自建房無所謂物業管理，如果僅僅是提供房子，物業管理上跟不上，那就無法為高租金提供保障。
綜上所思，集體用地多+面積限制（以小宅基地為主）+樓層限制+物業水平滯後+收益相對低保障，能夠全部符合以上條件的就只有弱勢區域才有了。
我已經可以想像到這樣的一副畫面：
你千辛萬苦買了一套遠郊房子投資，期盼升值，卻遭遇了寒冬；
房子價格開始波動之餘，你想勉強以租金來補充下彈藥；
卻不經意發現近旁的村民租賃房跟你搶客了；
雖然他們物業相對不好，房子相對簡陋，多數是一兩棟，但也拉低了你不少租價了；
你最後甚至連房子都可能沒人租了。
一聲悲鳴，我的命怎麼這樣苦啊！
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以後小產權房購房合同可能會被強制解讀為長期租賃合同。
也就是說，買了小小產權房只是相當於租了五十年，房子所有權還是地主的，不僅到時候地主可以強制趕人，就是沒到期的情況下，地主如果願意還款，也可以趕人。幾年前就已經有實際案例，所以操作上不會有問題。（文後有成功案例）要弄清楚這個問題首先需要知道，我國土地分兩種，國有土地和集體土地。國有土地的所有權人是國家，集體土地的所有權為農村集體經濟組織（村或相應的組織）。 我國《憲法》第10條和《土地管理法》第8條規定：「城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」常見城中村，小產權房也屬於集體土地上的物業。
根據我國法律，只有在國有土地上蓋的房子才有房屋產權證，可以轉讓給任何人；集體土地是沒有個人房產的土地證的，其產權證是由鄉政府或村政府頒發（不是國家房管部門頒發），沒法進行過戶交易，只能轉讓給符合同一集體條件下的其他人。例如村裡人甲有間房，有集體土地房地產權利證，他想轉讓，只能轉讓給本村其他人，這個本村主要是指戶口。
所以為什麼要開展此次試點呢？
2016年5月，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》；2017年7月，住房和城鄉建設部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求進一步加快推進培育和發展住房租賃市場相關工作。政府有意打造租賃市場，但並沒有太多的土地供應，如果拿可售商品房的土地指標來代替，勢必減少市場上商品房房源供應，使供需關係更加緊張。同事如果靠征地，再由中標房企修建，拆遷成本高周期長，短時間內並不能有限形成租賃市場，所以既然國有土地不行，那為什麼不考慮集體土地呢？因此出台了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》
考慮到農民自己設計，自己修建蓋出租房，並不一定能滿足都市白領的要求，且消防標準也不一定達標，配套設施也不會很好，出租價格可能會很低，收益不行。政府考慮的非常周到，出台的方案裡面就提到，「村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。」意思是政策上已經同意開發商和村集體合作建房，但修出來的房只用作租賃，這樣規格高租金便宜的房子，還有政府配套醫療、教育等公共服務設施，剛需用戶肯定會欣然接受。
我個人認為此次新方案試點的重點應該是發展城市郊區的集體土地，未來的城市發展方向肯定不止老城區一個城中心，人群會慢慢的從城中心向城市近郊擴散，各個地塊都會有自己的商圈，大型的社區和成熟的配套，各地塊之間交通也特別便利。現在也許你覺得它是近郊，但將來它肯定會發展成城市另一個新中心，正如成都南邊，我們公司修的南苑小區，10年前賣3000元/㎡，沒人買，覺得離城中心太遠了，現在呢？靠近亞洲最大單體建築環球中心，賣3萬元/㎡，掛出即售。又比如我在美國讀書的時候，很多上班族都是選擇住在郊區，城裡的房子太貴了，郊區便宜，周邊配套有餐館，便利超市，商場，開車上下班1小時都覺得是很正常的事。
最後再舉例說一下已經試點非常成功的成都蛟龍工業港，昨天讀到的文章，想知道《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》最後實現的成果的朋友一定要看看。（摘抄路乾《城市的合約性質：民營城市蛟龍工業港》）
蛟龍工業港是成都市雙流縣的一個民營企業在4.3平方公里集體土地建設的工業園區。在2004年前，這片區域只是普通的農村。從2004年租賃農民土地開始，在十年內，蛟龍工業港實現了從農業到工業，再到商業服務業的產業升級。蛟龍公司主導了城市開發經營的所有內容：租賃土地、拆遷安置、制定規劃、投資建設基礎設施、建立學校、醫院與住宅等配套設施、招商引資、引導產業升級。現已建成10棟約100米高5A寫字樓，完成95%的招商任務，引進創意、研發、設計、辦公類企業入駐；已建成佔地20萬平方米的海濱城購物中心，海洋館，最高日人流量突破20萬人次；正規劃在300畝土地上建設16層100米高的立體產業城。
蛟龍工業港正是採用了簽訂產權轉讓合約的方式，在開發前即通過與村集體簽訂租賃合約和拆遷安置協議，購入土地使用權並清楚地分配了未來開發的收益。在2003年底，九江鎮、東升鎮的萬年村、大渡村、石桅村、泉水八隊等村村民將土地承包經營權還給村集體，再由村集體與蛟龍公司簽訂土地作價入股協議，以每年1200斤大米價格（每三年遞增5%，保底價2.6元/公斤）將土地使用權通過租賃的方式轉讓給蛟龍公司，期限為55年。此外，蛟龍公司與街道辦事處、村民簽訂拆遷安置協議，對被拆遷村民的建築物、地面附著物等進行拆遷補償。作者手中的三份拆遷協議書顯示，2004年與2006年對兩戶3口之家的補償金額（包括兌換房屋與現金補償的總額）分別是11萬9千元及8萬8千元，而2014年對城中村一位有三棟住房的農戶的補償額達到42萬元。農地租金與安置補償共同構成了蛟龍公司獲得土地使用權的價格。
蛟龍公司早期採用滾動開發的模式，先和一部分村組達成協議，開發一片區域，待這片區域開發完後，再和其他村組達成協議，開發下一片區域。然而，當工廠的發展吸引外來務工人員後，外來務工人員租賃了未拆遷的城中村的租賃房，尚未搬遷的農戶從中獲得更高的收益，拆遷的機會成本升高，要價也變高，從而形成了蛟龍工業港的「城中村」。據作者調查所見，一戶農戶至少可以租賃約20間15平米左右的房間，一間房間月租金約200元，如果不搬遷，一戶農戶每年至少可以獲得約5萬元左右的收益，高於蛟龍公司支付的土地年租金。目前，仍有未拆遷區域三個，含四個村民小組，約855畝土地（約57萬平方米）的土地尚未拆遷。
蛟龍工業港通過租地合約，而非征地的方式，從農民手中獲得土地的使用權，這是通過市場合約建設城市的第一步，也是其所有後續開發的基礎。
蛟龍公司的收益有兩塊，一塊是租金收益，即出租工廠、寫字樓給企業，以及出租公寓樓給務工人員的租金，另一塊是與政府的稅收分成合約（雙流政府以扶持獎勵政策的方式，對蛟龍承諾每平方米實現稅收100元，每年按地方實得的25%財政扶持給乙方發展；達到每平方米稅收80元的，按20%財政扶持給乙方發展」。）。一般工廠的租期合約為3年或5年，寫字樓為5年或40年，公寓樓一般為5年、10年，或60年。工廠、寫字樓、公寓樓在租賃期滿辦理退租後，蛟龍公司全額免息退還保證金，並收回房屋。但對於公寓樓的租戶，如果單方面提前退租，保證金的50%作為違約金扣除，剩餘保證金（免息）退還。如果蛟龍公司提前終止協議，則需退還全額（免息）保證金，並向承租人支付房屋保證金的50%作為違約金。
公寓樓可以轉租。在租賃期內，承租人有權轉租房屋，只需在蛟龍管委會交納5%的過戶費，即可辦理轉租手續。沒有房產證，但並不會對承租人生活產生影響。作者訪問了多家工廠、寫字樓，以及公寓的承租人，答案都是否定的。畢竟，這種租賃合約，已經支撐了1000多家企業，10多萬人的生產與生活。當一種經濟制度與合約安排被如此廣大的群體接受時，其持續運轉也就具有了實踐上的合理性。
與國有園區一次性賣斷土地使用權的模式相比，租賃模式的弊端是蛟龍公司難以在短期內回收投資，優點是可以獲得長期穩定的收益，促進蛟龍公司選擇業績好的企業並為之提供持續的服務。另一方面，租賃工廠和寫字樓的企業，以較低的投入即可使用工廠，有利於中小企業快速啟動，而一旦經營不善，難以承受租金，企業會自行退租，這就促進了企業遵從市場價格的優勝劣汰。伴隨人口聚集與城市發展，市場租金會相應提高，為獲得更高的租金收益，蛟龍工業港也就願意通過重新訂約提高租金的方式來促進產業升級。
總結：該政策頒布，表明以後中國的城市化建設並不只有政府主導在國有土地上修建租賃住房這一種模式，有實力的上市房企可以借鑒蛟龍工業港的成功，利用集體土地，專業的團隊，打造更加宜居租賃住房，解決剛需，保證政府、村民、剛需用戶和自己公司四方受益。最後房子是用來住的不是用來炒的，期待未來的租售同權。
寫在篇末，我也是最近幾天才關注這問題，翻閱資料寫的，希望大家可以一起探討共同進步，不足之處多多指教。最後希望點贊的朋友都能買到房，哈哈哈。
瀉藥我覺得存量房時代將開啟不一樣的玩法（1）從1990年發展到2016年，中國的人口結構已發生重大變化，0-14歲人口從佔比28%下降到17%；65歲及以上的老年人佔比從6%上升到11%。在中國人均居住面積已經超過30平的情況下，人口老齡化會導致人均住房面積的進一步增加，未來一個家庭擁有多套住房的情形會大量出現。（2）我國二手房交易佔比僅為41%，遠低於發達國家的80%-90%，二手房流通率（二手房交易量/房屋存量）僅為1.8%，也遠低於發達國家5%左右的水平。此外，我國租賃人口佔總人口的比重僅為20%，不足發達國家一半。2016年中國租房市場租金規模也就1萬億元左右，而美國高達3.5萬億元。（3）存量房時代的到來將徹底重塑房地產行業的玩法。囤地、蓋樓、賣樓花這種重資產、大資金的模式會逐漸沒落。同時，信息時代，房地產中介機構的信息優勢越來越小，依靠信息不對稱撮合交易賺取傭金將越來越困難，金融、徵信、裝修等服務模式將成為新的核心競爭優勢。
搶答深遠的影響需要三年以上的推行才能有明顯成效這或許是改變房地產目前現狀的重要一步但個人還有以下淺見增加人口流動性增加資本流動性，這或許會成為一小波新的經濟增長點也說不定皆大歡喜 加油
只是土地財政方式轉變大棋中的一小步而已。
大的背景：依靠土地出讓收入維繫地方ZF財政收入的模式已經不可持續。
以後的大方向：
1、對多套房的，房產稅吃之。
2、對無房的，建立租賃統一系統後，租賃稅吃之。
3、對單套房的，看國家夠不夠狠，有沒有免稅面積。
而無論是前段時間的租售同權，還是最近的共有產權，以及正在搞的只租不售，本質上都是在為財政收入模式轉型，以及轉型後能吃到更多的稅而服務。
這次的集體土地建設租賃用房，就是推進租賃統一系統的一小步而已。
搶答！政府在想辦法緩解住房矛盾，目前這種情況又不可能大規模批地大批量建房讓大家都擁有產權房，那樣的話就沒什麼人買房了，房價必然暴跌！所以採取了這個折中之策，盡量讓買不起房的人也有相對穩定的住所，但是你想要獲得產權的話還是要花大價錢去買，市場將進入存量房時代。
不得不說這是鎖住當前房地產市場的好辦法，具體效果需要三到五年時間才能慢慢顯現出來。看看當初股市上的操作，國家隊花了無數真金白銀救市想把大盤穩定在4000點一樣，可結果呢？有些趨勢甚至不是國家意志所能改變，第二次世界大戰都未能改變美國股市月線級別的趨勢，歷史的車輪滾滾而過，那些所謂的改變，猶如螳臂當車。想靠這個政策來維持房地產高位盤整，如同站在呼嘯而過的火車中叫喊火車停下來一樣，甚至是有些無知。
吐槽最簡單的一點，房地產開發周期4-5年，這條政策恐怕本身就是一次試探而已。如果真有實惠，那一定還在後面，如果沒有，那就是逗你玩。
為什麼總有人以專家姿態告訴別人「房價崩盤了，銀行壞賬多，會出現經濟危機」。
房價崩盤50%，只是回到一年多以前價格。只會影響這一年多來剛買房的人，基數很少。而且就算崩了50%，依然不會有壞賬。你不還銀行貸款，意味著"你永遠不會擁有中國任何銀行的銀行卡，你將無法使用支付寶，無法使用信用卡，無法買火車票，甚至無法在正規企業打工（因為正規企業都用工資卡，很少發現金）"
對於房產商而言，只會影響最近一年拍地的企業，基數很小。而且難道房產商不能破產，中國破產企業這麼多，也沒看到有金融危機，這幾家房產商破產了就金融危機了？退一萬步說，房產商親兒子，必須不讓其破產。那你退還土地出讓金，或者下次拍地給它點優惠，反正中國土地多，都是你說的算，你想怎麼玩就怎麼玩，以前又不是沒幹過。
1.建在哪？
北京上海核心區已沒多少土地可供開發，想要建新房，只有往外幾十公里找農村、城鄉結合部。而城市租房需求最大的肯定是核心區。
2.建多少？
想要明顯影響房價，比如新建數量達到每年供應量的20%、50%。北京2016年二手房成交27.2萬套、新房成交14萬套，加起來41.1萬套。如果北京集體用地公租房供應量每年達到10萬套、20萬套，而且大家還踴躍參與，那對房價可能會有明顯影響。
這裡有兩個疑問：第一，供應量有沒有可能達到這麼大？建少了杯水車薪，建多了對地方財政會有大的影響。第二，建在遠郊地區，民眾參與積極性多高？如果租金便宜，相比已有房產有競爭力，可能租客會比較多。但究竟能便宜多少？這就是下一個問題。
3.建成後租金收益如何？
北京上海一套單價3萬面積70平的房，總價210萬，土地成本按70%算，約150萬。扣除土地成本，建設、配套等成本60萬。現在集體土地建房，不用交出讓費，成本就是60萬。
現在就看租金能達到多少、年收益能達到多少了：
年收益5%，月租金需要達到2500元；
年收益8%，月租金需要達到4000元；
年收益10%，月租金需要達到5000元；
如果年收益低於4%，也就是月租金低於2000元，不如存餘額寶或者銀行定期。
租金收益是核心問題，關係到有沒有開發商願意建設運營、村集體和農戶願不願意拿地建的問題。如果建成後因為地理偏僻或者租金太高沒有人租，長期回報率不足，肯定沒人願意幹了。就算被騙建一次，以後也不敢再建了。
總體來說，這個政策效果有多大，取決於：租賃房位置、租賃房規模、建設成本和租金收益。試點試點，先試幾年再說，有效果就擴大，沒效果就算了。
-----短短二十多年，房地產市場擴張到幾百萬億規模。現在這個模式無法繼續玩，轉換模式後，租賃會成為市場一個重要形態，即使不能完全超過房地產買賣市場，也會成為一個重要的支柱和經濟載體，所以租賃新政的重要性和影響怎麼評價都不為過。
-----接著上一條微博說，現在地產新政多的都看不過來了，前面推出租售同權，以租代售，共有產權，現在又推出集體建設用地建租賃房，深圳小產權100萬套收儲等，林林總總，動作罕見的大，決心也罕見。-----現在經濟對地產痴迷太深了，你看三四五六線城市，到處都是新建的房子。不久前坐京九線，繞南昌半圈，四五十公里都在新蓋房子，十分嚇人。房地產供大於求十分明顯，就是深圳總建築面積都10億平米，包括小產權人均住宅面積也在40平米左右了。原先的模式已經玩不下去了，必須變化，租賃新政就是變化。-----世聯行老總陳勁松認為是不亞於98房改的一次變革，個人認為這也是五年來，媲美反腐的大政，也是對房地產業徹底的刮骨療傷，如果真的能做成，就會大幅度降低社會運營成本，提高實體競爭力，中國經濟也能再次煥發青春，過去幾年的萎靡也會一掃而光。如果做不成，再回頭來玩房地產，那就只能呵呵了。-----這裡面風險也很大：一是支出在擴張，原先的賣地收入下降後，誰來彌補這個虧空？二是一旦租賃新政或後續房產稅降低了房價，高槓桿的居民怎麼辦？三是有統計房地產佔比經濟增長的35%，一旦地產轉型，經濟指標靠什麼行業來拉動。我們準備好了么？轉自微博
統一回復部分問題：覺得我哪裡不對請直說，別拿些奇奇怪怪的例子來說與這題無關的事情。就事論事是美德。
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農村土地或者是集體土地當然是非常值錢的，但是為什麼不溫不火？
因為最大的難點在於國家對於集體土地的定義。
集體土地是指農民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。這裡的集體，是專指鄉（鎮）、村，村民小組等類同性質的農業集體經濟組織對土地的所有權，其他任何集體對土地沒有所有權，農村的土地（包括城市郊區），除法律規定屬於國家所有或已依法徵收的外，均屬於集體所有，農民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬於集體所有。
屬於集體所有哦！就是說無論是房地產商或者某個村民，都是繞不開這個【產權到底歸誰】這個難題。這裡不改清楚，產權是農村土地/集體土地永遠的痛！。
既然是集體土地，不屬於個人，那麼所得利益也不屬於個人。換句話說，個人的利益根本得不到保障。即使你花了大價錢把這片荒地改造成迪士尼了，不好意思，只要集體村民想要，分分鐘把它給收入自己囊下。承包農村用地出的悲劇還少么？
這次的政策雖然看起來很美，但是就像是奢侈品商場原本滿100W元打9折，現在促銷滿100W元打8折一樣，根本對於普通人沒卵用。（或者說這個政策根本不是這麼簡單，根本不是這麼用的。）
大城市的租房價格會下降，郊區租房的人會越來越多。成本也會越來越低
都說了是【郊區】了，上海真正意義上的郊區到上海內環要多久，大家想想就清楚了。而且在這條政策下發之前，並沒有禁止郊區開發住房。郊區住房也有很多限制，為什麼沒人來租？因為實在太偏遠，交通不便啊！
總結：只要資源在市區，郊區的房子永遠平平淡淡，市區的房價依然堅挺。
如有不足，希望大神指點，不喜勿噴~
村裡不是農業戶口搞的股份社嗎？股份社出資建租金收入就按股份分咯。
這個評論很好，不過考慮到現實中，執行起來很難，國家想要農村土地轉型，必然需要大規模的效應，難執行自然難成氣候。而且考慮到上述不便利等問題，目前這並不可行。
早上剛出政策，就有朋友們問我的看法，群里隨便敲了幾個字，就看到知乎上有這個提問，不咬自來，也不斟酌遣詞造句了，複製粘貼過來。1、 農村建設用地流轉改革很多年了，這一次上升到中央層面的大規模試點，非常好。2、 農村集體用地在城市擴容中屬於被掠奪的一方，為城市發展付出了大量犧牲，城市化進程的推進，這個輸血政策難以為繼，改革勢在必行。3、 地方政府在近十年的房地產市場獲利頗豐，目前其國有建設用地供應應到瓶頸，如不理順農村產權用地關係，無法調劑土地供需關係，其財政收入也受影向。4、 中國目前的城市發展，還是以多個副中心一個城市中心的形式來拉動城際效應，要保持一定的經濟增速，大量吸納農村人口勞動力，拉動內需，增加投資是必然的，如不進行產權改革，租售同權，還想以前那樣吸血式的反哺，是不可能的，必須增強產業人群的歸屬感價值感，才能固化外來人口，否則城市擴容無從說起。5、 利用公共資源，轉嫁政府職能，大量的公租房廉租房人才房涉及大量財政投入，利用此次改革，規劃市場，讓開發商參與進來，集約土地資源，節約成本，三贏。6、 理順歷史遺留問題，解決國企用房軍隊用房小產權房等關係，為房產稅政策等鋪路。7、細分市場，商品房，安居房，公租房幾分天下，上帝的歸上帝，撒旦的歸撒旦。這也對應了我前幾日講課時說的話，一定要買中心城區的優質房源。因為這些政策已經為未來商品房高價提供了法理基礎。8、公租房人才房為進一步徵收房產稅及將租賃管理納入法制軌道，政府未來營收更具保障。以上。
眼下的形式就像開車走到十字路口，有些人不知道選擇哪條路。而市場上的意見沸沸揚揚，說不好該聽誰的。
其實早在8月26日下午，湖北省委副書記、武漢市委書記陳一新在「第二批武漢百萬校友資智回漢--武漢大學專場」上透露，武漢近期將推三大核心工程，助推百萬大學生留漢工程。
其中，武漢將鼓勵企業探索用互聯網思維開發人才住宅，爭取讓大學生以低於市場價20%的價格買到房子。
但政策，從來都是標題黨的狂歡
28日，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》方案一出。
從政策來說，這是一個非常積極的信號。但媒體們一窩蜂地報道「2-3折的房子要來了」，標題黨屬性暴露無遺。
這2-3折是算房價嗎？是大家有資格能2-3折買賣呢，還是按照房租，能打2-3折？提醒大家，不要因為幾篇文章的標題就開始狂歡，保持理智和客觀。
如果你是剛需，還沒買房。那你應該第一時間去看看房子。了解你所在的城市處於一個什麼樣的市場。
具體買房的時機，是可以等待的。但對市場的調查，應該越早越好。去看房吧，不是為了成為房地產投資高手，而是為了不輕易被人忽悠。
說說該政策對長效機制的影響
實際上，從15年開始，國務院、住建部、財政部等部門就已經出台相關文件鼓勵住房租賃市場的發展了。尤其是 2016 年 6 月國務院出台《意見》後，各地積極跟進。
截至目前，接近20多個省份（直轄市）出台「加快培育和發展住房租賃市 場」的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。未來不難預見，會有更多城市出台租賃相關政策。
其實，咱們老百姓也知道，有時候中央的很多政策都非常好，但是真正落實到地方執行起來就很困難。
這裡不敢妄議政策，但是可以跟朋友們分享一個例子。
記得6月份時候參加一次會議，國務院發展研究中心劉世錦主任就提到，要加快實施農村集體建設用地與國有土地同等入市，同價同權，農民宅基地在更大範圍流轉、抵押、擔保等。劉世錦在會上還說，「農村集體建設用地改革推動起來很困難，但不能說困難了，就不去做。」
推動這麼長時間了，真正落實，而且執行的特別好的城市，寥寥無幾。但依然有值得點贊的。
比較典型的兩個案例
一是北京利用集體土地建設租賃住房。經國土資源部批准，北京是首批利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市。
從 2011 年起，先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮 351、昌平區北七家鎮等 5 個集體土地，開展租賃住房項目試點，建設租賃住房 1.28 萬套，截至目前共完成入住 3056 戶，現在各區 2017 年集體土地建設租賃住房項 目地塊已基本選定，正在編製項目實施方案。
二是，佛山建專業化租賃平台。佛山 2016 年成立專業化住房租賃指導委員會，搭建起國有專業化住房租賃平台——佛山市建鑫住房租賃有限公司。
目前該平台已籌措近500 套房源，計劃今年年內推出 3000 套，3 年內共推出 1.5萬套。 值得注意的是，8月18日，佛山發了商辦改成租賃住房的徵求意見稿——更改了用地性質，但是使用年限沒有變，而且十年內不得轉讓。這樣做的好處，可謂是一石三鳥，一是杜絕了開發商撈便宜的可能性，二是解決了商業、辦公用房過量的問題，第三個，就是推動租賃市場的發展。
前天四點老師談到同一個小區，商品房和自住房業主混住的話題——住房鄙視鏈：小區里的階級和革命，根本原因也是在於資源的錯配。目前大部分城市的商住、辦公用房過量，而住宅資源又比較稀缺。發展長效機制就是把這種過量的資源合理利用起來，而不是簡單粗暴的「平均分配。」
發展租賃市場還是一件比較嚴肅的事情。不能表面響應的熱烈，但是流於口號吧。如何從概念階段真實過渡到執行階段，如何給無房者帶來實實在在的利好，才是我們喜與樂見的。
嚴峻的現象似乎又在復甦
不要說2-3折的房子，真實的情況是你全款都不一定能買到房子。
前段時間，網上有個段子說一二線樓市的現狀是「全款的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪走……」然而，這只是段子，現實更殘酷，全款算個毛啊！
現在，一二線城市的樓盤和買車一樣要搖號，搖上了，你的錢才算錢。所以，即使你帶著成百上千萬的全款去買房，那些置業顧問也建議你去其他樓盤同時搖號。而且，連你的電話號碼都沒興趣留。
更殘酷的是，開發商的樓盤價格定高了，有關部門不給批預售許可證，不讓銷售。咋一聽起來是不是覺得拍手叫好？事實上呢，一二線城市的很多樓盤都玩起了精裝修或捆綁車位，一個車位甚至能要小一百萬。
面對這種套路，北京、杭州、廣州三座城市的報道完全不同。
北京基本視而不見，只天天報道河北燕郊的房價降了，讓沒房的北漂來場阿Q式勝利；
杭州則報道說捆綁銷售實際上並沒有讓「房價」降下來，含蓄地質疑限價政策；
廣州最霸氣威武，直接說如果按照有關部門指定的限價價格（有些連土地款都不到），開發商可以虧得去跳樓了……
玩了半天限價後，北京率先扛不住了。前幾天，之前幾個被限價在8萬以下的項目提價被悄悄批複了。其中，北京二環的華潤崑崙域一期和中國璽二期都從8萬以下提高到了9.6萬一平米左右。「悄悄的開盤，放槍的不要」。嗯，幾千萬一套的樓盤，瞬間秒光！
10萬每平米的樓盤也能秒光？因為，10萬的價格依然不是市場價。北京有關部門並沒有徹底廢除限價政策，只是鬆動而已，所以這兩個位於北京二環的項目才能9.6萬。但是，在限價政策出台之前，很多五環（河北交界處）的樓盤早就破十萬了。比如，恆大華府（11萬元/平米）、天潤福熙大道（10.5萬元/平方米）……
在北京鬆動限價的同時，長沙與濟南也悄悄跟進了。那麼，把臨安這個縣級市劃為區的杭州，也必定緊跟北京的步伐。相信，全國新一輪的房價偉大復興已近在眼前！這對於我們普通小民而言，又意味著什麼呢？這裡自然不必深說。
結語
顯然，房地產這艘大船，輕易是不會倒的。等待順風的那天，它終將還是揚帆繼續遠航。
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不論政策原因，房價降了兩成不還是買不起嗎？誰都不會承擔房地產崩盤的罵名，等著吧，北京13.5 的新房已經審批了。頒布的不落實就是笑話，房產稅怎麼又不提了？因為會損害到小部分人的核心利益。
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