加拿大溫哥華等地房價暴漲，現在去當地房產投資是否風險可控，2016年以後趨勢如何?
當前，溫哥華房價已經較2015年上漲至少40%了，當地有朋友正在進行獨立屋的投資。這一輪上漲趨勢會持續多久，未來幾年加國貨幣政策,油價走勢,及海外需求的影響如何?
自2016年8月BC省開始對國際買家增收15%的稅收並收緊了抵押貸款政策，溫哥華的房地產市場呈現「有價無市」——2月溫哥華住房基準價格同比上漲14%，銷量同比下降41.9%，繼1月銷量同比下降近40%後再一次暴跌，新上市住宅數量創新低。相比之下，多倫多房地產市場受益於海外買家轉換戰場實現「量價齊升」——2月房價同比上漲29.8%。
對比一下2015年的加拿大房地產與次貸危機前2007年的美國房地產：
圖表來源：Seth Daniels（加拿大住房承擔投資研究公司截拳道資本的管理合伙人）
表格中有幾個重要的數字：
- 2015年加拿大平均房價是家庭收入的16倍，美國房地產最繁榮時期也不過是12.5倍；
- 2015年，加拿大家庭債務額度在GDP中佔比為96%，而在2016年10月加拿大家庭債務首次超過GDP；
- 2015年，加拿大家庭債務與可支配收入比率為165%；
- 房屋凈值信用額度（HELOC）佔GDP的百分比在美國次貸危機時期也不過4.5%，加拿大高達12%。
僅僅加稅無異於飲鴆止渴， 溫哥華和多倫多兩地房地產市場火熱，歷史最低利率環境下加拿大抵押貸款規模創歷史新高， 如果在當前油價並未大幅上漲的背景下，房價泡沫與汽車製造業的投資出口就業問題並行，將成為加拿大經濟最大的風險。尤其是在當前安大略省汽車製造業受美國重新談判北美自由貿易協定的不確定下，動任何政策都會更加謹慎。
房地產市場的泡沫還是加拿大央行未來貨幣政策的攔路虎么？ 不， 「吃人的老虎」是川普。
在川普上任前，加拿大央行雖然曾強調樓市新政對經濟影響具有不確定性，但今年1月的利率決議後，央行行長波洛茲提到：
央行進一步減息已經被放到議事日程……最重要的因素是不確定性很高，尤其是圍繞貿易政策的不確定性。
進一步說就是川普的貿易保護傾向何種程度影響加拿大的出口貿易，如果明確不利的因素（比如大幅提高關稅）出現，央行則會該出手時候就出手，即便目前加拿大官方利率水平在0.5% 貨幣空間很有限。
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謝邀，剛從加拿大回，看到問題後想觀察一段時間再回復，尤其是溫哥華出了對海外人士15%轉讓稅以後。
近幾年溫哥華及多倫多兩地樓市異常火熱，尤其溫哥華更是領跑加拿大整體房價水平。2016年的加拿大房產市場，多倫多和溫哥華的房地產市場依舊是高需求低供應，所以房價持續走高，大溫區的房價上漲了13%，大多區的房價則上漲了17%。
但據Re/Max2017年房產發展前景( 2017 Housing Market
Outlook)報告預測，明年將只剩下多倫多地區的房價會繼續高漲，人們在多倫多的購房需求仍然高，獨立屋也會更搶手。
溫哥華15%物業轉讓稅很有殺傷力
據Re/Max的報告，溫哥華地區由於BC省在今年8月2日出台了針對海外買家額外徵收15%物業轉讓稅的政策，會給2017年當地房價產生影響。據預測，2017年溫哥華所有類型房屋的平均房價漲幅僅會在2%左右。而BC省地產協會近期曾預估，明年大溫哥華地區獨立屋、公寓及鎮屋銷售的均價差不多會在94萬左右，與今年的103萬相比將下跌8.7%。
雖然聯邦政府在十月時也出台了收緊貸款的政策，但Re/Max公司認為，這個政策只會在短期內，限制一些當地的首次購房者進入樓市，長遠來看影響甚微。
多倫多將會上漲8%，超過溫哥華
這份預測報告也認為，自今年第二季度來，由於BC省實施打擊外國買家的政策，讓許多外國投資者把注意力轉到了多倫多市場。
明年大多倫多地區的房屋銷量可能會減少5%，不過這個區域仍然會是買方市場，尤其人們對於獨立屋的需求還會繼續高漲。特別是在加元低迷的情況下，更加有利於外國買家來投資。外國買家明年會繼續活躍於大多區。
嬰兒潮時期的老人們這時候正要把大房子賣掉，換成高檔公寓。2017年一些新建的高檔獨立屋也會上市。明年大多區的形勢仍會大好。
該公司預測2017年，大多倫多地區的房價將上漲8%，溫哥華的房價將上漲2%，這也將是多倫多的房價首次超過溫哥華。隨著大多倫多地區價格的穩步增長，許多買家也會往相對更遠、但價格更便宜的地區買房，例如Barrie和Hamilton。
具體對比溫哥華和多倫多房價可參看一下兩地房價報告加拿大多倫多房價報告2016年11月_海外房產新聞_海外房產信息_海外房產投資_海房優選海外置業工具加拿大溫哥華房價報告2016年11月_海外房產新聞_海外房產信息_海外房產投資_海房優選海外置業工具
全文：溫哥華房產破滅： 房價1個月暴跌20%，交易量同比暴跌9成
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謝邀。但是這題吧，真知道的人肯定悶聲發大財去了，不會在這裡廣而告之。在這裡發答案的都是瞎蒙的半瓶子醋。他們敢說你敢信嗎？
8月2日起，大溫地區房子對國外投資者開始征15%的property transfer tax。新政開始之後，西北溫，溫西和richmond市場處於停滯狀態，成交量很低，但是價格沒有跌。然而飛沙河谷地區現在成交量很高，說明本地剛需還是很有力的。且看金九銀十是什麼情況吧。如果能耐得住，建議觀察到明年BC省省選結束後入市。畢竟省府出這個15%的稅純粹就是為了贏得明年省選的選票。
和中國一樣，加拿大買房也要趁早。由於加拿大許多年輕家庭進入房地產市場時都是由一室或兩室的公寓起步，隨著資金的增長和家庭成員的增多，他們才會考慮去換一棟獨立屋。我們先來看公寓到獨立屋的置換價格預測：
在2026年的房價有兩個不同的數字，這兩個數字是根據兩種不同的計算方法，一種是假設房價呈「線性增長（linear growth）」，也就是按照過去每年的平均增長數額計算得出的房價；另一種是「假設增長百分比（assumed percentage growth）」，也就是按照每年增長相同的百分比進行計算。
現在，我們在來看看2026年的房價預測：
溫哥華 獨立屋價格將達到$280萬到$510萬之間
多倫多 獨立屋價格將達到$226萬到$358.2萬之間
多倫多 公寓價格將達到$57.8萬到$62.8萬之間
想想上一個10年的房價狂漲，徹底改變了溫哥華，打破了人們心目中獨立屋價格的$100萬的門檻。在過去，$100萬的房子屬於少見的奢侈；而現在，$100萬的房子不過是低端物業。
房價的飈高當然激起了部分民怨：去年因為中產階級都買不起房，在溫哥華出現了一個「我沒有$100萬（#donthave1million）」的抱怨活動，但對政府和本地房價都沒有起到什麼用，或許到2026年，溫哥華會再次掀起一個我沒有$500萬（#donthave5million）的吐槽活動。
由於近幾年加拿大經濟低迷，聯邦政府對房價的「放任不管」使房地產行業已經成為BC省和安大略省當前經濟的基石行業，「政府就靠賣地收稅賺錢」這話一點也不為過。
政府里能人很多，也很明白海外資金和本地房市之間的關係。但為何遲遲不肯動手打壓房價、管理房地產市場的非理性上漲呢？
原因就是缺錢。免費的醫療體系、免費的中小學教育投入、牛奶金、難民撫恤金、公共交通以及道路的維修和保養等，種種這些都是要花錢的地兒。
錢從哪裡來？只有各級政府的財政收入，而財政收入里一大塊都是來自房地產行業相關——物業轉讓稅（Property Transfer Tax）、聯邦交易稅（Good Service Tax）、每棟房屋每年的地稅（Property Tax）、建房許可證費（Building Permit Appliaction Fee），將房屋出租每年還要繳納個人所得稅。溫哥華的土地資源有限，地價一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的，獨立屋的價格飆升可以理解，由於「麵粉比麵包貴是很不正常的現象」，所以公寓類型的房屋價格也同時被推升。
為何海外買家如此鐘意溫哥華房地產市場？
有血腥味的地方總會有豺狗圍上，同樣，有金錢味道的地方總會吸引投機者。
資本逐利是天性，但是每一個投資者也都明白，逐利不等於冒險，相反資本投資最主要的課題之一就是「規避風險與有利可圖」。
當中國的房地產市場日趨平穩的時候，資本就需要向更安全、獲利更穩的地方聚集，而加拿大溫哥華、多倫多這樣的主要城市就是天然的、最好的、長期的資本避風港和增值地。
Leon ，移民行業多年經驗老司機，有需要的話可以加我微信ymdpj007，關注溫房網公眾號。
海外房產投資哪個國家好？說下海外房產找資吧，無非就是美國、加拿大、澳洲、英國這些比較熱門據說最近東南亞也有一些市場炒得很火，但是碧桂園馬來西亞那個項目掛了所以還是觀望一下吧。先扯遠一點，很多人估計看國內中介覺得海外房產特別好，什麼100萬就能買到獨棟別墅帶花園什麼的。出於各種原因，今年，也就是2014年國內房產市場開始蕭條的情況下大量中國人把英國、美國、澳大利亞、加拿大等大城市的樓價推高不少。其實在國外，特別是大城市，房子價值跟國內一樣跟地段、朝向、周邊設施以及城市發展掛鉤，所謂的幾十萬一百萬就有的獨棟超大花園別墅的絕對是郊區得不能再郊區了，你能想像英國人買不起倫敦的房子到西班牙住天天坐飛機上班嗎？另外有很多移民中介也會推薦你所謂的購房換居留簽證，例如西班牙、葡萄牙、希臘、塞普勒斯等等等等，但是這個所謂的「居留簽證」是一個臨時居供權，想要換綠卡，入籍還需要滿足該國的多項條件，而往往這些條件帶來的代價遠遠超過你所購買的那套半山臨海別墅。就更別提拿到一個經濟頻臨危機的歐洲國家身份到底有什麼作用了...而現今據我所知所有經濟環境穩定的發達國家的移民政策裡面，一律沒有置業即可移民的條例。當然，每個人的出發點可能不同。比如留學的，或者當地有工作offer的話考慮這個無可厚非，但是如果是單單投資為目的的話，個人就不是很建議了。（想抄底也得看看值不值得，還不如去烏克蘭買幾塊地呢不是嗎？至於哪個國家好，我個人更偏向於租市活躍的國家，比如城市工作機會多高等學府多、留學生多的城市樓價一般都比較穩定。國外環境與國內環搞不同外國人很喜歡租房，也喜歡買房子出租收取被動收入，因為有強大的租市、開發商和投資者才有信心。這也是美國的幾大城市澳洲的悉尼、英國的倫敦樓市保持強勁力量的原因之一。當然想要低價入手就必須找到合適的項目或者到二三線城市尋找機會了。
馬上要對外國人增稅了，現在買好比去年大盤在4500點的時候，看你魄力了。
如果是自住需求，那就買，什麼時候買都可以。如果是要投資房，那必須非常審慎，據我所知溫哥華的房收比也達到了十四倍。
必須要強調：在中國炒房和海外置業是兩個概念。
在中國過去十年里，城市化在進行（包括城市配套建設）、收入在增加、貨幣在超發。而國外明顯不具備這樣「良好的基本面」。至於中國買家們會不會重蹈九十年代日本買家的覆轍，這個很難說。
在澳洲、紐西蘭和加拿大幾乎每個房地產中介都會這樣解釋房價：房價是供需關係造成的；租售比、房屋空置率都不高；購房的主要都是本地需求；購房首付低適合投資；諸如此類，只能仁者見仁 智者見智。
再說個我的親身經歷。
大約四年前，鄙人在房價比溫哥華還高的悉尼留學，因為家裡有點錢，當時身邊的homestay 中介 同學形形色色的人都推薦我買房，我嫌房價高，沒買。
四年後，悉尼房價漲了一倍，但是匯率距當時貶了百分之三十。如果當時投資了一套房子，也未必能得到不錯的收益，至少比炒股炒期差遠。加拿大不動產權威機構城市土地研究中心(ULI)和普華永道（PwC)日前聯合發布了2016年加拿大房地產市場趨勢報告。該報告堪稱為2016年加拿大房地產市場投資導航儀，為投資者們明確指出了2016年加拿大不動產行業發展趨勢。
1、加拿大的房產市場可能會相對放緩，但不會跳水
加拿大近8年來房地產市場買賣以及觀望三項活動指標趨勢。明顯看出，2016年，加拿大整個房市將比2015年有所放緩，買賣觀望三項活動指標都低於2015年。但整體不動產市場情況還是屬於良好發展態勢，不會跳水。2、美元強勢，業界看好
中國、歐洲經濟的不確定性，促使加拿大公司再次期待美國能夠推動市場，但是美國的經濟還未完全復甦，包括美國的貿易夥伴還未成長起來，其中的風險也是不容忽視的。
相對強勢的美元將給加拿大，特別是加東的房地產帶來積極影響，多倫多地區包括批發中心在內的工業用地可期待由美元振興。
另外美國公司考慮到本國貨幣強勢，也許會更傾向於聘請加拿大僱員，靠近交通樞紐的郊區寫字樓市場也可能受益。
3、豪宅市場放緩
加拿大一直不缺豪宅，也從不缺買家。但在2016年，更多的投資買家們不再著眼於豪宅市場，並且而小規模的投資買家們將更傾向於購進老屋然後進行老屋改造，以求穩定的投資回報。
4、低油價的持續影響，投資向加東轉移
放眼全國來看，加西的房產活躍將逐漸向加東轉移。將有更多的投資投向倉庫，購物中心以及運營中心等。加拿大東邊各城市，例如多倫多、蒙特利爾、渥太華等經濟增長將比西邊更活躍，新屋建設上也是多倫多引領。西邊保持高經濟增長的城市是溫哥華。
2016年下半年之前，原油價格不會超過$60/桶。持續的低油價將可能影響石油大省阿爾伯塔的房地產市場的活躍程度，因此，投資者的錢將更多投到非產油省份，加拿大其他非產油省份的房地產市場會更活躍。
而低油價也會影響到零售業。消費者加油所花的錢更少，有更多的錢用來消費其他。商業不動產市場會更活躍。
5、辦公寫字樓租賃變臉
自從寫字樓購買對非機構類買家開放後，寫字樓就開始供不應求。一些買家買下寫字樓單元後，就直接用來經營辦公。出租的房東們也因為辦公地產開銷巨大而期待更大的投資回報。
所以現在的一個趨勢是，大的辦公空間會被分為更多小的辦公空間來租賃，租賃時間也會變長。而租賃辦公室的企業主們，也沒辦法再給員工大的辦公空間了，單個員工的辦公空間將被擠縮。
租賃企業主們將更願意租賃空間小但辦公實施健全的高性價比辦公環境。
6、海外投資將更多
全球的投資者依然將加拿大視為投資的避風港，加幣的低迷更為其增添了吸引力。業界估計外資將會產生新的流向，除了傳統的溫哥華、卡爾加里和多倫多市場，蒙特利爾甚至薩斯卡通的農地和建設用地將吸引越來越多海外投資者的目光。
海外投資者進入加拿大市場困難重重，這將促使他們更想確保良好的投資收入。
投資人對加拿大的酒店、寫字樓越來越感興趣，業界預測海外投資人將很快進入加拿大的醫療保健地產市場，尤其是在美國的醫療地產市場成熟之後。
7、房價持續走高，買房可負擔型令人擔憂
加拿大的土地供應正在一年一年的減少。購買土地的價格逐年上升，開發商和建築商也在絞盡腦汁提高房價。消費者只能以更高的價格來買房，可負擔型情況會變得糟糕。
尤其在溫哥華，房價與收入的比例高達11.6：1，房屋均價將上升到92.1萬加幣，在所有大城市中可負擔型倒數第一。石油大省阿爾伯塔省的卡爾加里和埃德蒙頓市雖然受石油價格拖累，經濟不景氣，但是其房屋可負擔型卻相對良好。
2016年的房價？各大城市基本都呈上漲趨勢。有兩個例外，卡爾加里和埃德蒙頓，房價較2015年反而會下降5%。
8、越來越多的永久租客
隨著全加對於可負擔性的擔憂持續增加，越來越多的加拿大家庭選擇租房而不是買房。在火爆的房市中，長期租賃開始被認為是穩妥的選擇，顛覆了傳統的置業觀念。
永久租客成為了一個不斷擴大的新群體，雖然這在蒙特利爾並不少見，但是這個趨勢將在全國蔓延並創造全新的市場機遇。
除了負擔不起獨立屋的群體，一些老年人也成了永久租客。退休老人通常會考慮置換較小物業，但是租賃豪華公寓也成了他們的新選擇。
9、郊區房產活躍起來
全加都在城市化，隨著市區的房產價格不斷攀升，更多企業主開始把眼光轉到郊區。杜魯多上台後承諾基建加強，一旦郊區的交通及基礎建設達到要求，郊區的房地產市場將會開始活躍。
10、科技對房產市場的影響巨大
科技的發展正在影響這房地產市場。現在都能用apps直接線上買房了，投資者也能有Streetview來劃選區域。
越來越多的生意人傾向於買倉庫而不是買銷售場所，因為銷售場所可以直接設在網上，房地產行業將更多依賴於互聯網。因為更多城市軟體規劃設計的使用，科技也在影響著城市的外貌和形狀。
更多加拿大房產信息請查看居外網http://www.juwai.com/王寶強家的事兒終於過去了，媒體的一大任務就是過濾掉真正重要而影響深遠的事件，只拋出幾根掛著爛肉的骨頭，然後看家畜們在一起爭奪撕咬。
真相是赤裸的，我也總是因為說出真相而讓人感到不適。不可否認，定有某君在飯局間神采飛揚的大講他費盡心思搜集來的關於王寶強家的小道消息時，並未注意到自己的老婆正在和在座的某位眉目傳情……
說正事。最近BC省開始徵收「外國買家房地產交易稅」稅率為15%，若一棟獨立屋價格為150萬加幣，則外國買家要為此多支付22.5萬加幣。此舉自執行之日至今已有月余，目前大溫哥華地區房地產交易量驟降90%，房價平均下跌20%。
不談瞬間蒸發掉的幾千億，只談這是首次由政府主動發起的房地產去泡沫行為。由此可以看出：1、政府絕對有能力控制房地產價格；2、由於熱錢和市場中間環節的追捧，在市場過熱時驟然降溫很可能會引起超預期效果；3、關注該地區房地產價格下降20%以後引發的連鎖反應和對社會經濟的影響；4、看該地區政府如何收場。
我猜BC省政府高估了該地區的投資潛力，而且對房市資金的構成比例錯誤判斷，通常面對這種事關重大的決策性調控時往往應該是多管齊下，打出一套組合拳，在所頒行的多項政策中有虛有實，才能保證達到目的的同時還給自己留有餘地。而像BC省政府這樣單靠一項政令進行的重大決策相當少見，面對如此劇烈的市場波動，估計政府里有人會像《讓子彈飛》里的黃四郎一樣，本來是「不急，先跟他們耍耍！」，結果卻「一下搞成這個樣子……」。在抑制了外國買家的「炒作」後，本地買家並未像預期那樣踴躍購買，所以無人支撐交易量，導致價格的必然下跌。
應該也有大量的經濟學家把目光投向了大溫哥華地區，畢竟這種規模的經濟波動並不常見。其實稍有經濟常識的人都知道在製造房地產泡沫的過程中，最大的受益者並非買家和賣家，而是銀行和政府，所以我一直不相信有政府會主動下調房地產價格，現在有BC省政府不信邪，給自己刨了個坑，還義無反顧的跳進去了，讓我們靜觀其變吧。
對於今後的發展，我斗膽做出幾點預測，立此存照。1、卡爾加里和多倫多不會如之前說的那樣跟隨溫哥華實行「外國買家15%交易稅」政策，即便徵收，也不會超過6%；2、在經歷了幾場大火華人目前的房地產危機後，西海岸的經濟數據不會太好看，與此同時，東部和中部地區則會有相應增長；3、加拿大的低利率時代還將繼續；4、留學生和移民政策會進一步放寬。
歡迎討論交流你們現在還在說買房的是沒有看到最近加拿大住房危機的新聞吧，近期新聞：加拿大溫哥華昔日的繁華房地產行業進入蕭條期，高檔住宅晃眼間成為一座座空房子，甚至有人認為灰岬區將成為一座無人的「鬼城」。由於房地產投資，目前溫哥華地區有66719座空閑或暫住的房屋，是2001年的兩倍。
房地產投資，無論是國內還是國外，均容易炒熱，但泡沫經濟也會讓投資者產生深深的恐懼，當年90年代的日本房產經濟泡沫也曾讓日本的經濟一再滯停。
現在這形式還是投資多倫多吧
恭喜成功接盤的各位樓上。
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