開酒店真的賺錢嗎？特別是那種高檔酒店？

12-29

很多人說酒店是不賺錢的，特別是高端酒店，那為什麼高端酒店擴張速度那麼快，而且基本都是在核心地段，既然不賺錢，為什麼要開呢？還是利潤豐厚，只是不願意說。

從我自己這幾年的小經驗來說一下。
首先說一下，酒店不太賺錢，特別是高星級酒店。
先看看為什麼要修高星級酒店，一般是以下幾個原因：
1）開發商好面子，不論國企還是名企，都希望在當地有一個自己的招待所，但是這個招待所又不能太掉檔次，至少得五星級是吧；
2）政府有要求，特別是小地方的政府，在推出這個地塊的時候，就要求，必須引進國際五星級酒店品牌，我見過最過分的就是某計劃單列市政府要求開發商必須引進排名前十的酒店集團，單方造價不低於2萬，2萬，2萬！！！單方造價2萬什麼概念，不搞個四季、麗思卡爾頓、柏悅都對不起觀眾，但是當地的消費水平難以支撐如此奢華的品牌，開業後肯定虧；
3）提升周邊地塊溢價，這種一般是開發商拿的綜合性地塊，裡面有住宅也有商業，開發商需要建造一個高星級酒店來拉動地塊的溢價，為地塊內的住宅賣出高價添磚加瓦，很多情況下這部分溢價完全能夠涵蓋酒店的造價，酒店只要保證後期運營能夠自負盈虧開發商不用再往裡貼錢就行，運營賺不賺錢無所謂了，賣住宅的時候早就賺回來了；
4）開發商將持有的酒店作為抵押物，較容易獲得銀行的貸款；
5）為後期資本化運作做準備，這個屬於比較高端的玩法，一般只有特別有實力、酒店規模龐大、運營現金流可觀的開發商才玩得轉，一但旗下酒店的現金流達到一定的穩定規模，就可以做成資產包上市交易（比如REITs），實現輕資產運作；
6）洗錢，避稅，太敏感，不細說。
再來看看為什麼不賺錢呢，我拿我們的一個酒店做例子，大家可以直觀感受下：
酒店坐標深圳關內，標準五星級，地價5000萬（很便宜了），建面50000，投資8億（假定全是自有資金，沒有貸款，一般來說，這麼大的酒店基本一半以上的投資都要靠貸款，我這裡為了方便計算，就假定全是自有資金了），單方造價16000（標準五星單方造價1-1.2萬左右），我們這個在投資階段明顯投資過大，超過該品牌一般的標準，所以建成後該酒店管理集團一直誇我們是旗艦店，呵呵噠。
酒店現在開業三年，基本開始步入穩定期，平均房價1000（標準五星做到1000在深圳都很不錯了），入住率80%（80%的入住率簡直了！棒呆！），這樣下來，一年的客房收入8760萬，一般餐飲和客房收入比例五五開，那麼餐飲和客房一年的總收入就是1億7千5百萬（其他健身、SPA的小收入咱就忽略不計了，不影響後面的計算），哇！！！星星眼！！！快兩億了喲！！！
別急，我們再來算成本。。。。
客房餐飲綜合成本率45%（含原料成本和這兩個部門的人工成本，一般客房的成本率比餐飲的成本率低），這樣咱們只剩下9636萬。
行政部門、銷售部門、能源成本、維修保養的費用佔總收入25%，這時還剩下5256萬；
減掉基本管理費、獎勵管理費、房產稅、營業稅、維修基金（約佔總收入10%），這時咱們剩3504萬，WOW，每年還剩3504萬呢~~~
別急！兄台別急！！！
你忘了含地價咱們一共投資了8億5千萬呢，即使按照40年來折舊攤銷，咱們還得減2125萬，OK，咱們每年的凈利潤算出來了，1379萬，摺合年收益率為1.6%，連餘額寶的收益率都比不上！！
列個表，大家看的清楚些：
房間數 300
平均房價 1000
入住率 80%
客房收入 8760萬
餐飲收入 8760萬
年總收入 17520萬
客房餐飲綜合成本率 45%
行政、銷售、能源、維修成本率 25%
管理費、稅費、維修基金成本率 10%
年折舊攤銷 2125萬
年凈利潤 1379萬
還別說這是在我大深圳，還別說我們的平均房價做到了1000，別說我們的年入住率達到驚人的80%，還別說每十年還要翻修。
有人說，那是因為我們酒店初期投入過大，好的，我按照標準五星的造價，那我們這個酒店造價就是5億，加上地價每年攤銷1375萬，這樣算下來年收益率是3.9%，呵呵。。。好高哦！
你說，酒店賺錢不？
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5.16更新：哇，贊還挺多的，那我再斗膽根據這幾年在我老闆那學到的一點小知識來分享下如何提高酒店利潤：
利潤其實很簡單，收入-成本，其實提高利潤的方法無外乎那句古話：開源節流。
下面從開發和運營兩個階段來說說如何開源節流，為酒店摳利潤。
開發階段：
1）慎選酒店管理公司。
我在這裡並沒有推薦任何酒店管理公司的意思，純粹分析：有的酒店管理公司調性很高，管理費率不肯打折，寧願不要項目都不願降低管理費率，但是這些酒店管理公司在運營階段的表現往往很驚艷，有些酒店管理公司為了把規模做大，在談合同階段往往節操全無，管理費率、技術諮詢費率都可以談，業主就很開心，以為撿到大便宜，沒想到到了運營階段，發現這個集團運營能力一般、銷售能力一般，各種能力都一般，費率降下來了，酒店的效益也降下來了。所以，在選擇合作的酒店管理公司的時候，開發商一定要慎重，要做好全面的分析，不能被眼前的小恩小惠所蒙蔽。有一點對於一些小地方的小開發商一定要注意，有些大的酒店管理公司喜歡仗勢欺人，看你這個開發商一沒名氣二沒規模，往往喜歡在合同上坑人，費率都是獅子大開口，所以千萬要小心，要多搜集資料，不要被酒店管理公司給騙了。
我建議，學習萬達、綠地、保利之類的大開發商，綁定若干家酒店管理公司，實現戰略合作，一來費率優惠，二來溝通成本低，三來可以實現內部客源共享。
2）慎選新的酒店品牌。
新的酒店品牌我大致分成四類：一類是酒店管理公司已經在中國紮根很久，這個品牌也在國外運營了很多年，只是最近剛引進中國，比如希爾頓的歡朋（Hampton）、萬豪的萬楓（Fairfield Inn）等；一類是酒店管理公司已經在中國紮根很久，但是這個品牌從全球來講是全新的，有的管理公司更是號稱這類品牌是「專為中國市場打造」，比如凱賓斯基的諾金（NUO）、洲際的華邑（HUALUXE）；一類是酒店管理公司已經在國外紮根很久，最近剛剛在中國成立辦事處，並把自己的牌子引進中國，比如來自德國的斯坦根伯格（Steigenberger）、以及來自美國的特朗普（Trump，哈哈哈哈，你真的沒看錯，這就是川普的酒店，只不過酒店的運營具體是交給了他的女兒Ivanka Trump）；最後一類就是連這個酒店管理公司都是全新的，比如精品酒店集團凱世（Cachet）。
這幾類酒店品牌都有一個共同的特徵，就是對於廣袤的中國市場來說，他們都很新。所以開發商在選這些品牌的時候一定要慎之又慎（並不是說不能選），要分析利弊：選新品牌，好處就是管理費率可以談的空間比較大；有差異化優勢，對厭倦現有品牌的消費者有一定的吸引力；容易得到酒店管理公司的支持，他們一定會盡全力打造這個新品牌在國內的前幾家店，從而形成示範效應，為後面的推廣最好鋪墊，特別是這個管理公司也是剛進入中國的情況，不論在籌建、籌開還是運營階段，他們一定會隨叫隨到，全方位服務好業主。
但是，弊端也很明顯，首先就是品牌號召力弱，影響力低，如果是老牌管理公司的還好，畢竟自家擁有強大的全球銷售渠道，特別是在國外也運營成熟的酒店品牌，對於外國消費者來說已經很熟悉了，酒店管理公司要做的重點就在於向國內的消費者進行洗腦，舉個栗子，當年我司談了某集團高端奢華品牌在國內的第二家店，開業前兩年入住率慘不忍睹，只有40%不到，但該集團推廣新品牌的力度一直很大，所以入住率提升非常快，現在已經達到70%左右，倘若碰到的是新的管理公司帶來的新品牌，培育期可能就比較漫長，業主要做好長期奮戰的準備，前幾年虧得可能比較慘；其次，剛剛雖然說到，管理公司會盡全力培育新品牌，全方位服務好業主，但是巧婦難為無米之炊，有的時候，管理公司實在是派不出技術團隊在業主指定的時間內到現場支持，實在是找不到業主滿意的總經理，實在是....總之就是業主在新品牌酒店的籌建或運營階段，管理公司對於業主的某些要求，可能確實有心無力，業主也要做好準備。
所以，對待新品牌，業主要綜合分析利弊，不要盲目聽信酒店管理公司的忽悠。
3）慎選酒店設計方案。
有的酒店設計方案，中規中矩，挑不出大的毛病，有的酒店設計方案天馬行空，絢爛奪目。到底選哪個好？我個人覺得，寧肯保守一點，酒店的重點在於位置位置位置，特地為酒店設計而入住酒店的，往往是少數。有些酒店設計方案，看上去特別酷，彷彿超脫人類社會而存在，但是從開發角度來說，這些酒店往往造價畸高，工期超長，從運營角度來說，能耗大，服務流線亂，面積浪費大，總結下來就是中看不中用，顯性成本和隱性成本都很高。
好的酒店設計方案，往往是外形具有一定特色，與周邊環境融為一體，內部空間利用得當，流線設計合理。
當然，如果老闆拍板一定要選那些奇異的設計方案，那我沒話說，我雙手雙腳贊成，老闆萬歲！反正不是我的錢。。。。
4）慎選施工單位。
其實施工單位沒法選，都是招標的，即使同樣是中建，做出來的質量也是參差不齊。一定要注重施工質量、一定要注重施工質量、一定要注重施工質量，重要的話說三遍，我司旗下某酒店開業漏水到現在我也就不說什麼了。
運營階段：
1）注意智能化能耗控制設備的使用。
酒店一年的能耗是很驚人的，能耗降下來了，利潤不也就上去了。舉例來說，現在有很多智能空調控制設備，能夠智能控制空調的溫度，而且提供這種設備的公司往往可以採用靈活的合作方式，比如設備不收錢，從酒店因為使用該設備而節約下來的能耗費用中提成。這樣的設施設備有很多，這裡僅舉一例。
2）注意和供應商的合作方式。
有些東西，酒店是從經銷商那裡購買後在加價出售，賺取差價，但是這種方案很容易形成庫存，萬一沒賣出去，就只能毀在自己手裡。對於這些東西，特別是市場競爭比較激烈的，比如茶葉，可以考慮採取代銷的方式，由供應商供貨，酒店不購買，而是與供應商進行收益分成，這樣一來，酒店旱澇保收。
3）注意外包的採用。
一是人力外包，現在有很多幫工公司，為酒店的餐飲、安保等部門提供勞動力，酒店用這些人，只需直接向幫工公司付款，不用承擔額外的社保之類的成本；
二是服務外包，比如洗衣房，酒店應該充分考慮設置洗衣房的必要性，取消洗衣房，既省地方，又省人力，還節約能耗，現在社會上有很多洗衣公司，送洗很方便。
三是餐飲外包，除了凱悅和一些香港的管理公司，一般的管理公司餐飲都沒有什麼特色，很少有酒店全日餐廳、中餐廳、特色餐廳生意都很棒，有些餐廳門可羅雀，人力資源和食材浪費都比較嚴重，這時就可以考慮將某個餐廳外包了。我司某酒店特色餐廳生意一直慘淡，後來引進知名高端日料，採取保底租金的形式，生意好到不行，酒店也節約了人力和物力。
開源節流，向來就是任何行業提高利潤的重要法寶，酒店也不例外。
這也算是我自己對這兩年在老闆那裡學到的一些知識和經驗做的一個總結給大家分享，今後想到什麼再補充。

（本文是魏小安先生2017年會議講話）
今天是浙江飯店業風雲大會，風雲這兩個字說的很好，我很認同，我不認為這個行業前景光明，形勢一片大好。旅遊業分為三大塊，第一塊是傳統旅遊業，基本上就是我酒店業、旅行社業，包括景區等等，這都是傳統旅遊業。第二大塊是新興旅遊領域，涉及到各種各樣的新產品、新方式、新渠道、新運作。第三塊就是泛旅遊領域，大家已經知道的就是旅遊+。酒店這塊基本上是處在傳統旅遊領域，既然傳統，就得研究傳統怎麼轉型，首先需要認識形勢、危機。

一、危機
1、簡要回顧
中國的酒店業從改革開放至今大體上分三個階段，第一個階段和國際接軌，引進外資，解決建設資金的短缺問題。引進外方管理，解決機制和服務問題。北京的建國飯店是個代表，大體上是從1978年到90年代上半期這十幾年的時間。第二個階段就是自我完善和創造的階段，通過全面學習，中國的酒店不斷得以提升，開始創造品牌，規模也不斷擴大，南京金陵飯店是個代表。第三個階段是全面國際化的階段。現在形勢是國內市場國際化，國際競爭國內化。中國已經成為世界飯店大國，前些年是200多個國際上的飯店管理公司全面進入中國，進入之後逐步下沉，外國飯店已經從一線城市到二線城市甚至到了三線城市，範圍也越來越大。另外一方面隨著我們國內的成熟開始走向國際，上海錦江是個代表。應該說這幾年我們到國外收購飯店的資產、品牌都很多了，也可以說正在形成一種新的格局。比如像復星集團，收購了地中海俱樂部，形成的影響就是現在都在找復星，都希望把地中海俱樂部這種模式放過去。
另一方面，是市場的起起伏伏。1989年，迅速成長的中國酒店業第一次蹭蹬，短期內一片蕭條，全行業都領教了市場的厲害，甚至發出了「與其自殺，不如自相殘殺」的哀嘆。1998年，第二次低谷開始，這是真正的市場發威，是蒸蒸日上的格局中迅速下滑。第三次下滑是2003年，非典肆虐，城市空空蕩蕩，酒店行業無以為繼。1989年和2003年那次到了什麼程度？一個酒店一天7、8個客人，比如北京的中國大飯店788間客房，一天就7個客人，可是這個酒店一天打開門就是20萬成本。第四次就是當前，是更深程度，更大範圍的不景氣。每一次都有原因，1989年和2003年是偶然因素，但1998年和當前的市場變化則是必然。供給膨脹，同質化強烈，但市場並不能同步生長，觸發因素反映的是必然趨勢。很多人都說這是八項規定的影響，八項規定一年對我們有影響，甚至有巨大影響，這是對的。第二年我們還緩不過來嗎？第三年第四年，現在已經進入了第五年，還把原因說到八項規定上顯然是錯誤的，有哪個行業靠公款支撐？

正是在市場的風浪中，行業在成長，也在逐步成熟。一個市場的成熟，基本判斷有三條，一是形成比較完整的分工體系，二是供求關係大體穩定，三是創造和創新逐步產生。如果以此來判斷中國酒店市場，第一條早就形成了，就是一個比較完整的分工體系，20年前基本就形成了，但是到了低谷時期就變化甚至崩潰，比如前幾次都有酒店提出來叫做五星酒店百姓消費。我就談這個問題，五星酒店百姓消費，那我們的產業鏈是什麼樣？我們的分工體系是什麼樣的？顯然這是不對的。現在又有大批高端酒店提出來面向大眾，說起來是放下身段，實際上就是破壞了這個行業的分工體系，這不是行業之福。第二條是最具中國特色的，就是酒店的供求關係，因為我們的供求關係不是市場決定的，而是官場決定的，所以官場強勢和房地產商的資本強勢相結合，需求並不重要，重要的是面子。第三條創造和創新逐步產生，這個我看形勢下滑對我們有一個倒逼作用，這個倒逼作用現在就逼著我們創造和創新。

2、危機深化
酒店行業歷年的盈虧數據：1990年4億，1997年7億，1998年虧損32億，1999年虧損57億，2000年虧損20億，2005年10億，2006年33億，2007年55億，2008年32億，2009年虧損12億，2010年50.7億，2011年61.4億，2012年50.46億，2013年虧損20.9億，2014年虧損59.2億，2015年虧損23億。這個盈虧數據很好玩，1994年、1997年我們全行業都掙錢，1997年的時候全行業大概有3000多家酒店，但是到1998年虧損32億，1999年虧損57億，之後又陸續變化。這幾年來看，2013年虧損21億，2014年虧損59億，2015年虧損23億，就是連續三年全行業虧損。那能說這個行業是一個健康的行業嗎？如果健康怎麼可能連續三年虧損，而且在歷史上來看也是起起落落很大。

我們分析歷史數據可以看出這麼幾個特點來：第一大起大落，這反映行業的不穩定，我們不能光看虧損，這個虧損和上一年的盈利連在一起。比如2012年全行業盈利50億，2013年虧損21億，盈虧相抵差不多70多億，這是典型的大起大落。說明我們這個行業的不穩定，另一方面說明需求的不穩定。第二虧損之後反而形成了高額利潤，這個事兒我到現在沒想明白，按理來說全行業虧損應該是持續下滑，可是我看歷史上的數據往往是下滑幾年之後就有了一把高額利潤，我看不懂，這裡面很可能是統計數據出了問題，因為是完全違背常規的。第三個就是行業規模越來越大，但是單店效益越來越差。大體上現在行業的規模是13000到14000家酒店，160萬客房，這是總規模，但是單店效益越來越差。所以說到根本，就是供求關係的變化。

我們分析一個市場，有三個分析角度，總量、結構和速度。結論就是我們現在總量已經夠大了，結構不合理，速度也不必追求，如果這個行業還追求發展，甚至追求高速發展，我看在座的老總們日子都過不下去，所以很正常。我判斷未來，首先是險日子，這兩年恐怕就是這種狀況，比如說一直到2016年，北京有的最具品牌的大酒店虧損一個億，再下來是苦日子，再下來是緊日子，這三個過完了才可能過好日子。問題在於這次危機持續多長時間，達到什麼程度？如果就行業自身來說，現在達到谷底了。但是就住宿業的發展而言，我們離谷底還有一點距離，所以我也很難判斷，但是如果不在結構調整下功夫，這個苦日子恐怕至少得維持20年。未來20年的苦日子和緊日子到底怎麼過？所以就得分析一下為什麼會如此。

3、簡要分析
第一，就是八項規定的影響，但是改革深化這個事情不可能反彈，會成為新常態。因為一開始我也感覺這個東西長不了，歷史上整頓大吃大喝大概發過100多個文件，每次都是一陣風刮過去就完了，這次恐怕也是如此。可是這幾年下來，力度很大，中央現在管住官員的一張嘴，可是這張嘴的直接影響就是酒店行業。第二，一個雪上加霜原因，就是供給這幾年在不斷的增長，所以一方面我們在壓縮泡沫化的需求，需求在急劇變化，另一方面就是對應實質性的需求我們短期難補。所以現在五星級酒店萎縮，收入萎縮，積極性下降，很多酒店都提出來不要這個五星牌了，國家旅遊局要摘我這個五星牌更好，反正我也不打這塊牌子了。現在很多地方是按五星標準建設的，但是不要五星牌子。為什麼？要五星牌子在這兒開會都不敢開。所以我們需要正視問題研究對策，幫助企業促進發展。比如昨天早晨碰見一個縣委書記，就說辛辛苦苦招商引資建設的五星酒店不能讓它死，所以帶頭消費，消費標準不超過規定就可以了，有會我還放到那兒去開，只要符合標準就可以。類似這樣的東西我們往往容易從一個極端走到另一個極端，這兩個極端官場可以這麼走，市場受不了。另一方面是實質性的消費增長，這也是這兩年市場非常突出的現象，主題酒店、特色酒店、精品酒店增長迅速效益良好，莫干山下洋家樂成為一個典型，這形成又一種消費新常態。我們到底有沒有消費能力？有，結構在變化，所以不能否認高端，形成一個行業的分工體系不容易，不能輕易破壞。但是新的競爭在形成，在一個什麼都喜歡颳風的國度，新的隱患也在形成。

二、行業新格局
1、泛住宿業形成
（1）三個基本問題。第一，什麼是酒店？原來的理解酒店是以住宿為主體的服務設施，實際上現在的理解以文化性為特點，以超越性為本質，以住宿為主體的綜合性服務企業，這是我們現在的認識。下一步這個認識還要深化，我們超越什麼？一是超越家庭生活，如果家庭生活都能解決的話幹嘛要去酒店。80年代的時候進酒店我們都覺得震住了，都覺得不得了。1982年北京建國飯店開業，所有人去了都傻了，想不到天下還有這麼好的地方。現在我們去建國飯店，陳舊了、落後了，覺得不怎麼樣了，因為這30多年我們自己的生活水平在不斷提高，我們的眼界也在不斷開闊，所以在這種情況下，我們怎麼來超越家庭？二是超越日常感受，這就要求我們酒店必須創新，必須得有一系列好玩的東西。三是超越社會設施，嚴格的說社會的各種服務設施這些年也在不斷變化，從單項來說比酒店好得多，也就是講餐飲，酒店餐飲比不了社會設施。比如講娛樂，社會上各種各樣的娛樂項目，酒店不可能都配置，那麼我們怎麼來超越？

第二，酒店的盈利模式變了嗎？供求關係變化，決定酒店盈利模式的變化，服務性，增值性，集團性，互聯網的便利性，資本的決定性。店小二時代過去了，我一直不贊成這個說法，但是酒店一開始是全國服務業的高端，大家都非常看重服務，所以就迅速形成了強大的店小二意識。我就問飯店老總，你一口一個店小二，那你的總經理怎麼當？如果我們只局限於服務業的提高，現在這個時代已經過去了，所以產生了各種各樣新的酒店的盈利模式，這裡面需要好好挖掘，我曾經歸納過一系列，這種歸納下來我覺得很吃驚。反正我就一個感覺，我們傳統的，靠住宿為主體的服務型的模式走不下來了。

第三，行業有邊界么？我這裡提的是泛住宿業，所以從這個視角出發涉及到幾類，一是星級飯店，這是滿足旅遊和商務需求。二是公寓寫字樓，這是滿足常住的商務需求，而且是配套進入市場。應該說這麼多年以來，公寓寫字樓和飯店之間的此消彼漲現象已經開始，在香港是最突出的。香港就是酒店形勢好，整棟寫字樓就改酒店了，酒店形勢下滑，很多酒店改寫字樓了，這種現象原來在中國沒有，這幾年開始產生了。三是經濟型酒店，滿足一般的商務需求。所謂的經濟型酒店有限服務，單一功能，但本質上是商務酒店。四是度假村滿足新興需求，五是培訓中心，滿足會議需求和單位需求。六是招待所，這是滿足一般公務需求。七是辦事處，滿足特定需求。比如北京，8000多個辦事處，也就是8000個接待單位，後來中央嚴厲整頓，規定只有省一級才能設駐京辦事處，實際上現在到縣一級，包括大企業哪個沒有辦事處？辦事處北京到底有多少說不清楚。九是社會旅館，社會旅館的層次在變化，這是滿足社會需求。十是城市民居，這幾年進入市場了。2008年奧運會，北京搞了69家奧運人家，2000年世博會，上海又搞了幾百家世博人家。現在有些城市，比如三亞，也搞了一批三亞人家，這是滿足旅遊需求。十一是鄉村民居，包括農家樂、洋家樂、鄉村酒店，這是滿足短期的休閑度假需求。十二是居民閑置房屋，開始進入市場，形成共享模式。所以泛住宿業一共是這麼12類，這12類的總量有多少？我沒看到統計數據，但是大體估計一下，酒店行業不是160萬間客房嗎？這12類加在一起後面要加一個零，至少是1600萬間客房，而且這12類混雜一起，相互可以替代，也在逐步變化。所以現在我就一個感覺，這個行業最大的危機叫做供過於求。我以前發明一個詞叫做酒店行業的供求關係比較寬鬆，因為我們很忌諱說供過於求。但是現在客觀判斷，這個問題不但存在而且非常嚴重。所以中央提去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短版。三去一降一補在旅遊行業都存在，可是直到現在為止，除了我已經說了兩年了，好像沒有人敢說這個觀點，因為大家一說都是旅遊形勢一片大好，旅遊前景光輝燦爛，你怎麼談旅遊行業的三去一降一補呢？尤其是酒店行業，如果沒有去產能，我們的日子都過不下來。

（2）三個現象。這幾年有三個現象引發關註：
第一，途家模式。供給側的變化，這是閑散房屋的再利用。有的項目是這個樓盤開盤了，途家已經進去了，你在買樓的時候途家服務也就跟上來了，我看到了好幾個這樣的。這種民營企業，尤其是新興的民營企業厲害。一個途家達到什麼規模？它現在上網房間40萬間，相當於酒店行業的四分之一了，途家董事長就說現在掌握的房源還有200萬間，只不過線下能力跟不過來了，所以不能上網。如果這200萬間都上網了，等於我們行業旁邊憑空出了一個巨無霸。

第二，分權度假。這是泛酒店的深化。因為1988年分時度假進入中國，最後失敗了，2014年分權度假開始，不是針對我們旅遊行業，是針對房地產過剩。

第三，OTA和酒店矛盾公開化。這麼多年渠道商已經變化了，現在叫又愛又恨OTA。所以有的人會說我們行業虧損50多億，看看OTA掙了多少錢，它掙的錢就是我們虧損的，我們可以認定這個事實，但是解決不了這個問題。我們現在能離得開OTA嗎？又離不開它又恨他，那到底怎麼辦。現在來看，產品模式、運營模式、營銷模式都是跨界，都會引髮長遠變化，所以大家也各想各的對策。春節前北京一堆飯店老總聚會，都是單體酒店，也不願意長期受OTA的盤剝，咱們能不能自己搞一個平台，我說你們不能只是營銷平台，如果你們只是營銷平台，等於大家又做了一個小攜程，意義何在？這個平台得研究產業鏈式平台發展，但是各自各有各的東家，各有各的業主，你們想這麼做，業主同意嗎？業主如果不同意，也是大家說說而已。

2、主要問題
現在的主要問題歸納下來就是這麼幾個：
第一，數量增長，品質不能同步。酒店從改革開放開始一直到今年，一個非常好的傳統就是我們注重服務，注重品質，進一步的注重品牌。這幾年不行了，數量增長很快，品質不能同步，尤其是從泛住宿業的角度來說，我們很難用品質來對應。

第二，硬體提升，軟體不能同步。要說中國酒店的硬體在全世界相比可以說是一流的，不能說是第一，但至少是一流。我這兩年出了6次國，每次出國都感覺國外怎麼這麼落後，包括在歐洲，明顯感覺到很落後，實際上就是我們硬體到位了，但是軟體跟不上來。這個軟體還不只是服務問題，服務我們現在不落後，真正的軟體是什麼？就是跟蹤現代技術，採用現代技術，整個這一套軟體我們不能同步。

第三，成本增長，效益不能同步。由此全行業虧損，而且是連續三年虧損。

第四，種類增加，人才不能同步。要說我們現在院校的培養能力很強了，中國旅遊院校的在校學生20萬人，這在世界也是最多的，2000多家院校，也是數量最大的，但是人才不能同步。我們有一系列新的業態產生，對應新的業態沒有新的人才，無論什麼專業，進了這個行業從頭干，而且人家進入也很快，你學了這個專業，進入了這個行業，還未必能跟得上人家。

第五，渠道增加，市場不能同步。這裡面一個簡單的道理就是這個市場需求很大，但是假設渠道一年的增長數量是100%，市場增加就是15%，這怎麼可能同步呢？所以迅速的演變了一出又一出競爭的大戲，比如2016年上半年，旅遊電商急劇下滑，一大部分旅遊電商都破產退出了。

第六，業態增加，秩序不能同步。這個行業的情況越來越複雜，也就意味著這個行業的市場秩序越來越複雜。比如說旅遊的市場監管部門，就是監管司到各地的監管處，實際上監管的主要內容還是傳統領域。傳這些酒店就說了，我們在這個行業最守規矩，但是正是因為我們最守規矩，所以你們老欺負我們，不守規矩的你們沒有辦法。這麼多年好多情況都是如此，比如攜程，1996年的時候我到上海，那時候攜程剛剛開始搞，我就去了總部，看到300個電話員接電話，牆上一個水牌，本周重點推薦酒店。我當時就愣了，後來我就說，你們現在想讓誰活誰就活，將來你們發展起來，想讓誰死誰就死。差不多現在已經到了這個地步。所以這樣的一個狀況，後來就擴充，不光是酒店、機票之類的，擴充到旅行、度假，我當時找監管司跟你們說，給你們提個醒，攜程這樣的企業，你們一定要給它一個帽子，你不給這頂帽子，它就沒有納入你行業管理範圍。你給它一個旅行社的牌子，它就納入你的範圍，你就可以管它了。他們一想也是，找攜程去談，攜程就說我們不在乎，這個牌子有沒有無所謂。後來因為攜程內部的一個人出去，然後起訴攜程，說他們違規經營，才引發了攜程的警醒，才要了一個旅行社的牌子。新的東西不斷產生，首先就是我們的監管範圍必須擴大，其次要靠市場自身的力量來形成秩序來維護秩序。

最終，這些年裡，中國房地產的價格增長5倍至10倍，有的甚至增長了幾十倍甚至百倍，可是飯店的房價增長50%，原來賣500，現在賣1000我們覺得很棒了，這麼多年我們房價增長50%，說句老實話，甚至跟不上通貨膨脹率。我在1994年的時候意識到一個問題，酒店的房價和一個地方的房地產價格有內在聯繫。我當時大體上觀察了一個經驗數據，就是城市的房地產價格除以10，基本上就是酒店的當日房價，而且我看了一下基本上差不多，比如在重慶JW萬豪房價460，我那時候就問，房地產價格多少，5000左右，符合我的概念。在上海，同樣的JW萬豪，上海就是1500，而現在已經遠遠背離了。比如我們現在高端的房地產價格15萬、20萬，25萬、30萬，酒店價格能賣三萬嗎？三亞可以，三亞春節期間階段性的價格暴漲，正常的可以嗎？不可以。那說明我們這兩者之間的背離已經越來越遠。而且現在沒看到減緩的趨勢，北京的主題酒店、特色酒店，就是在衚衕里用四合院開的酒店，平均房價3000塊，供不應求。北京的酒店賣到1200，五星酒店老總已經非常高興了。但是要真正說起品質來差很多，裸心谷大家都去過，現在的裸心谷好像沒那麼牛了，反正那次去謝絕參觀，那我就訂房吧。訂了房人家一了解說這是同行，同行優惠4000塊，到底是什麼東西，得去體會體會，住了兩天晚上，實在不行了。如果按我們星級標準說，裸心谷三星，人家就能賣6000。我還是問這句話，我們這個市場到底有沒有需求能力？三亞今年春節最貴的一棟別墅九萬八，便宜的一萬多，春節期間一般的酒店只要有游泳池在海邊，5000是便宜的。這是正常的消費能力嗎？我看也不是，但是現在這些問題都存在，正是因為這些問題攪和在一起，才使我們對這個市場的判斷不容易形成。

3、決定行業發展的因素變化
（1）兩類因素。第一，數量因素。經濟增長，我們十年翻番，未來十年還要翻番。第二就是城市化的發展地覆天翻，第三就是房地產業發展過度膨脹，第四是旅遊業的發展品種豐富。第五就是大活動催生，官員追求，現在大家都謀著搞大活動，一個大活動，這個城市肯定一批酒店起來了，這是錯不了的。這次在杭州感覺不錯，因為一般一個大活動改變一個城市，在杭州，我感覺一個大活動提升了一個城市。因為要按我們有些思路，像汪庄這樣的賓館炸掉，這麼好的地段，重蓋，越土豪越好。可是杭州人還是有定力的，還是追求文化，追求雅緻的。

第二，質量因素。設備設施更新，消費者成熟，市場競爭推動，管理公司覆蓋，社會環境有改善，網路化發展。也就是說這麼多年以來，從數量和質量兩個方面推動我們行業發展。

（2）兩個主要推手。第一，政府推手。政府要面子不要里子。因為一個好的酒店是城市的標誌，城市商務發展活動推進，包括城市綜合體，所以很自然，地方政府積極性大漲。引進就獎勵，建一個五星飯店獎勵多少錢，引進一個大的管理公司品牌獎勵多少錢。

第二，房地產推手。房地產推手是里子面子一塊要。所以就形成了官員好大喜功，商人貪大求洋，規劃推波助瀾，評審隨波逐流的普遍現象。現在高星級酒店遍布，外管飯店品牌全面下沉，這個問題這兩年剛剛剎車，但是形成的格局不是短期能夠化解的。

對於這個問題我始終有很強的擔憂，為什麼房地產這麼兇猛？我列了幾個原因，和這些房地產商討論，他們說你說的很對，所以我們必須得搞酒店，一個大樓盤。現在發瘋一樣的項目，恆大海花島一期工程投資1000億，二期工程在追加，加在一起1600億投資。全世界都沒有這樣的項目，說是房地產為主，但是打牌子打的都是酒店牌子。這樣一個項目，假設它能夠如期完成，增加多少供給，我們這個行業的秩序又是一個大的變化。所以這兩年的新情況是房地產商全面改進，以前在旅遊的進入方式是項目進入，現在不是項目進入，是堂堂正正的集團進入。萬達旅業已經擁有57家大型酒店，所以萬達就說了，整個萬達集團要轉型，要摘掉房地產商這個帽子。恆大文旅集團提出了五個500億級的項目，我最近剛剛看了一個在長沙，叫做海花谷，海花是它的系列，500億投資，除了房地產又是一堆酒店。我最近看還是工地狀態，第一個項目已經見到形象了，就是一個大酒店。魯能集團正在向酒店集團轉化，因為魯能集團的資產1800億，要是做酒店太容易了，所以前一段我給魯能集團講了一次課，我就直截了當的跟說魯能最好不要做酒店，你做旅遊大家都是歡迎的，但是做酒店，一個方面是你自己找死，一個方面是你催促當地快死，有必要這麼做嗎？包括雅居樂、碧桂園、綠地這些房地產大集團都提出了文旅集團的發展方向，這些房地產商手裡有地，囊中有錢，蓋樓有經驗，但是眼中無人。這個態勢不樂觀，反正我現在一聽房地產商，我就說你們打住，踏踏實實蓋你們的房子。人家就說不行，房地產商的危機感很強，感覺我們已經走不下去了。所以下一步這些大集團紛紛瞄準的目標就是旅遊小鎮，旅遊小鎮到最後，說到底都是住宿業，會進一步加劇泛住宿業供給過剩的狀態，這是很自然的。第一是加劇供給過剩，第二是加劇惡性競爭，第三是加劇高端下滑，高端撐不住了只能往下滑，但是你越滑越呈現一種斷崖式下降。很簡單一個道理，你的成本在這兒擺著，不維持高端，你的成本也在這兒擺著，那你到底怎麼做。

不算業內人士，但工作關係，也跟酒店圈裡的加盟商和媒體打過交道，嘗試回答，拋磚引玉，供題主參考。若有不對之處，歡迎批評指正。

首先，想開酒店的話，檔次倒還不是最重要的，酒店的地理位置是第一位，這應該能算共識。前幾天讀過知乎一篇專欄寫亞朵酒店CEO王海軍（鏈接在此→知乎專欄）。文章里王海軍說過這麼句話：「地段雖然還是第一位，但是真正能夠吸引用戶，黏住用戶的，還是服務、體驗與產品。」你看，雖然他是想著重強調亞朵的人文、服務、體驗，但也不忘提一句「地段還是第一位」。如果你能拿到北京、上海、杭州、成都等城市核心地段的物業資產來開酒店，效益一般都不會差。

接下來說檔次，不知道您說的高檔是哪種高檔。

一般認為，高端酒店的市場形勢較為嚴峻，需要相當的運營能力，經濟型酒店面臨日趨飽和的狀況。比較有機會的是中端酒店。[1]

毫無疑問，過去十年，國內經濟型連鎖酒店井噴，漢庭、如家、7天、格林豪泰遍地都是。隨著國內中產階級崛起，快捷酒店大堂對有商務洽談需求的人士顯得有些寒酸，而且快捷酒店的環境氛圍、服務水平、舒適度上也比較難滿足新中產。估計接下來不少經濟型酒店會想往中端轉型。

經濟增長，不論是門市的租賃，還是人員的僱傭，花費的費用都提升了很多，成本上升，但經濟型酒店房間價格不好再往上提，這就造成了一定的影響。而且十年這個點恰好是個拐點，根據酒店物業租賃特點，很多經濟連鎖物業的租賃合同和特許經營合同相繼到期，這個時候，向中端酒店轉型，不僅能增加自身的經濟效益，而且還能夠達到人們對酒店的要求。

其實對比美國等發達國家，整個酒店業態呈紡錘型，中檔酒店的數量，相比經濟型和高端酒店，在整個酒店行業內數量是最多的。但根據中國飯店協會聯合上海盈蝶酒店管理諮詢有限公司發布的《2016中國酒店連鎖發展與投資報告》，截止2016年1月1日，我國有限服務酒店中，中端酒店1749家，經濟型酒店19732家。經濟型酒店已是中檔酒店的10倍之多。麥肯錫2016年6月發布的《重塑全球消費格局的中國力量》報告指出：中國消費結構與發達國家日益相像，未來15年，中國將貢獻全球消費增量的30%。如果中國消費結構與發達國家日益相像，那麼中端酒店的數量應該也會向發達國家靠攏。

國外的酒店的巨頭們也很看好中國中端酒店市場。從下面國外中端酒店品牌紛紛入華的事實中能看得出來：

2014年，希爾頓全球與鉑濤集團簽訂獨家戰略合作協議，鉑濤集團全面負責希爾頓歡朋酒店在華市場的開發和運營。同年，法國雅高酒店集團亦將旗下美爵、諾富特、美居等多個中端酒店品牌，交由中國華住酒店集團在中國進行經營。今年（2016），萬豪國際集團與東呈酒店集團簽署獨家發展協議，將在中國內地市場推出「萬楓」酒店品牌。洲際酒店集團向中國市場開放智選假日酒店的特許經營，這意味著洲際酒店集團要在中國發展「加盟店」。

希爾頓全球專註型服務業務及歡朋品牌管理全球負責人PhilCordell在接受採訪時說：「從客源結構來看，近年來，中國經濟增速放緩，高端酒店市場整體表現不佳；而中產階層卻日益壯大，未來一段時期內將成為酒店消費的主力群體。經濟型酒店雖然有價格優勢，但在服務品質上未能達到中產階級的要求。中國的中端酒店市場發展潛力巨大。」[2]

所以從上面羅列的這些看來，未來三五年，國內中端酒店應該會有爆發的趨勢。如果無利可圖那也不會爆發，所以現在要開酒店，也許中端是個不錯的選擇。但別忘了第一點，一定要位！置！好！

酒店是不是真賺錢？好地段的酒店很賺錢啊！工作關係，看過麗楓酒店北京人民大學地鐵站店、漢庭酒店清華東門店、全季酒店朝陽公園店等酒店開業以來的經營流水，因為品牌方會從營收中提成，所以這種報表沒法作假，租賃合同也看過，其他成本的話，行業經驗能估算個差不多。所以能估算出大概的利潤來。不便透露具體數字，但，真的很賺錢啊！

（以上個人觀點，僅供參考，我不能算業內人士，不對上面的判斷負責）

感謝閱讀！~

參考：

[1]中國經濟時報 2016年5月18日李曉紅《國內外酒店品牌逐鹿中端市場》

[2]中國旅遊報 2016年9月8日白驊《中國中端市場潛力巨大》

有的行當就是賠本賺吆喝的。核心地段酒店會有很多公務消費的，經營人脈圈也是寶地。可能這些酒店的單子真不掙錢。但你要知道，能蓋的起豪華酒店的，基本上也都是金融或者房地產大鱷。有時候人家就是因為請了這頓飯，管了客戶幾天住宿，就搞來了幾個大項目啊！人家可能一個項目幾億進了腰包，而酒店吃住那點支出真的是九牛一毛啊！這是國人最重視的——擺面子。這道理就像銀行、淘寶和商場促銷，先給你點好處，但把人氣賺了。可能人家酒店這個東西是不掙錢，但把牛人都引來了，還愁沒錢賺嗎？再說了，就算酒店乾的一團糟，房地產還是升值的。人家到時候賣地也賺幾番了。要不現在傳銷和非法集資都得先租個豪華寫字樓、酒店、咖啡廳一類的地方么，弄幾個國際化股東，老闆開個豪車，經常請人喝茶聊天，這也是撐門面啊。否則哪有人敢投資。你以為他們傻呀?

了解的不多。
1.洗錢，可以把大量的資金轉化為合法的資金來源。
2.酒店行業其實和房地產行業息息相關，大多業主打的也是房地產的打算，增值且一直有穩定的現金流。
3.酒店業現今因為國家政策和市場飽和過度建設導致收入下降。相應的，餐飲成本等成本也下降很多。
……
詳細說下房地產方面，請試想下，用有不動產之餘附加品牌價值，裝修等提升價值，日後就算轉手帶來的效益很可觀的，何況還有非常穩定的現金流和高額的銀行貸款。

開一般的酒店，兩年差不多能回本吧

我在南方一個別人以為我們都是土豪但是也不是人人都是土豪啊的城市下面的一個縣級市（...），一個伯伯在縣級市下面的鎮上開了一家賓館，沒有星級，房間大概有六七十個，也算多吧。當年開的時候，是鎮上唯一一家大型賓館（其他都是小旅館，就十幾個房間，還是自己家落地房改造的那種）

一開始生意也不好的，賓館一共6樓加7樓的陽台，伯伯還把二樓租給小飯店的。後來常客越來越多，生意也好起來了，把二樓也收回了，一樓也打通弄房間了（一樓本來是飯店的大廳）。開了好多年吧，鎮上都知道這個賓館的。房東看生意那麼好，加上租金也要到期了，就要漲房租，漲了很多的那種。伯伯不樂意了，就另尋底盤，準備重新開一家。結果房東也打算開賓館了。

新賓館裝修的時候，鎮上一個開酒店的老闆竟然把對面的房子也租下來開賓館。那一年，小小的鎮上一下子開了三四家賓館。媽在新賓館也投錢了，投的不多。新賓館有六十幾個房間，裝修也不錯，具體房租和裝修費我不是很清楚，差不多兩年不到回本了。現在是第三年了

大部分也是老客，鎮上的鞋廠很多很多，每年訂貨會的時候都是訂不到房的

另外說個題外話，以前上大學的時候，寒假前台開房收銀的妹子回家過年了，我就會代替上場，不上夜班的那種。下午開鐘點房的人超級多！！！！而且年紀大的也很多五十幾歲的一大把。而且，都不是跟自己老婆來開的。。通常都是男的在前面開房間，女的從後門上去，或者反過來。。。有一次！有個男的帶著一個女的來開房，然後跟我說要是有人來問這個名字你千萬不要告訴Ta，我說客人的隱私我們不會輕易透露的（真是官方）。然後過了一個多小時吧，一個女的上門問這個男的是不是在這裡開房，我說我不知道誒。她就很兇地說：我都看到他的車停在門口了！你快點跟我說他在哪個房間！！！！！

我當時有點懵逼，但是還是說：你自己打電話給他吧，我也不知道他在哪個房間

她看我嘴硬，只能坐在大廳的沙發上等，然後開始打電話給她哥哥還是弟弟的。後來樓上那個男的可能也知道了這個女的在堵他，就偷偷從後門溜走了（這就是很多人喜歡這個賓館的原因，有後門）。

寫的有點亂- - 大家隨便看看

我曾經聽過悅榕庄的一個高層講過大意就是他們那種酒店一間房間需要四個服務員才能全面照顧客戶的需求
酒店成本很大呀

技術為王的時代，開酒店與時俱進才能賺錢，做好數字營銷就變得尤為重要。

我們一般會認為酒店屬於傳統行業，那麼數字營銷對於酒店行業的重要性/必要性是什麼，為什麼要做數字營銷？

一、酒店行業數字營銷的必要性

酒店行業做數字營銷屬於起步階段，主要發展起來是近三、四年的事，作為一個傳統行業，酒店數字營銷也在形成自己的規則和模式。它營銷的必要性在於以下幾點：

第一點，市場競爭越來越激烈，比如我剛才提到的北京應該有幾十家五星級酒店，獲客的難度越來越大。

第二點，消費者人群在升級。對於五星級酒店來說，70後和80後逐漸成為主要客戶群體，他們有消費能力，同時他們也是最先接觸互聯網的一個群體，以及後來的九零後，他們是互聯網的開拓者。我們要把握好這樣的一個機會，通過線上，讓新一代的人來認識我們。雖然我們是一個老牌的酒店，但是它的消費者在不斷的變化。

第三點，線上渠道是酒店的重要渠道，適合酒店的新的線上渠道和品牌推廣方式在不斷出現。現在的數字營銷基本已經以移動端數字營銷為重點，大家更多關注於微信微博，以及其他的一些移動端，這些都是我們需要營銷的地方。對於酒店行業的線上渠道來說，現在有OTA第三方的攜程等，當然也有我們自己的官網，以及微信商城。微信在酒店行業是一個非常有特色的點，通過第三方在微信端搭建酒店自有的微信商城，然後去售賣酒店的產品。同時還有酒店的一些垂直的餐飲平台，有大家熟知的大眾點評和美團，包括現在的支付寶口碑。其實所有的這些給酒店增加了獲客銷售的渠道，方便了酒店的營銷。沒有互聯網這些渠道，酒店的營銷方式還是會很傳統的線下到店營銷。現在的互聯網渠道給了酒店營銷一個新計劃和銷售增長點。

亞朵能賺錢

酒店一般收回成本的時間是10年以上。酒店越高端越豪華越奢華越不賺錢，但是對於整個地產樓盤有幫助升值的作用，而且還能免稅，譬如長沙河西某國際連鎖奢華酒店幫助業主免去1個億的稅金，這也是為什麼酒店還沒好，業主就急著催著開業的原因。

另外，每年酒店的固定資產折舊費是可以抵扣交稅的。

還有一個就是洗錢。譬如某山度假村，就是洗的軍火錢。

不賺錢，但是能洗錢（逃

首先上結論，國產高端酒店利潤很薄，可以算在不賺錢的範疇內。

　　比如中國3家高端酒店上市公司2014年的業績
錦江銷售額29.13億凈利潤1.41億(扣非) 凈資產利潤率1.63(扣非)
華天銷售額15.14億凈利潤為虧損0.99億利潤率為負
金陵銷售額 6.13億凈利潤0.23億(扣非) 凈資產利潤率1.73(扣非)

　　凈資產利潤率是什麼意思呢？就比如你存錢給銀行，銀行給你2.25%的利息，你這筆錢的凈資產利潤率就是2.25，錦江、華天和金陵的利潤連那麼低的銀行利息都不如(扣非=扣除政府補貼等與主營無關的利潤)，所以國產高端酒店表面上價格很高，實際利潤很薄的。

　　高端酒店開在核心地段的原因，是因為高端酒店的客人，主要是來核心地段出差的商務客人，普通人是不可能住得起那麼貴的酒店的，大部分都是公司給報銷的。商務客人為了出差方便，肯定是選開在核心地段的酒店，所以高端酒店要開在核心地段。

　　關於國產高端酒店利潤薄的可能原因，我認為和國產手機利潤薄的原因類似，國產手機雖然有眾多品牌，但是手機行業絕大部分利潤，都是被蘋果和三星給包了的，國產手機呈現的是產量大、利潤薄、品牌溢價不高的特徵。那麼國產高端酒店，品牌也很多，利潤很薄，有可能絕大部分的利潤是被香格里拉、洲際、喜來登三大國際品牌給包了，沒有顯示出明顯的能競爭得過三大國際品牌的能力。

　　在過去的30年，出差和旅遊的迅猛發展帶來的酒店業的機遇，西方的酒店連鎖建造了一套連鎖酒店的標準，不論去什麼地方、什麼國家，都能享受到同一水平的服務。國內的酒店完全學習的是西方酒店的那套標準那套服務，並且難以做到超越。而現在旅遊的人的品位提高了，西方酒店的那種無論任何地方都相同的酒店服務，旅遊的人看膩了，旅遊的人期望的是不同地域不同文化特色的酒店服務。國內酒店光是學習西方標準，旅遊的人沒感到比起住香格里拉、洲際、喜來登更大的驚喜，與不同地域不同文化的特點，那旅遊的人沒有理由花更多的錢住國內酒店了，只願意花更少的錢，導致的結果就是價格戰利潤薄，導致了即使開高端酒店一樣不賺錢的現象。

酒店利用微信公眾號和小程序做直銷宣傳系統，讓酒店擁抱互聯網+。微信S524608專業幫酒店做微信在線預定系統。系統有訂房，會員管理，訂單管理，地圖導航，WIFI吸粉，餐飲，娛樂在線預定，微網站，微商城，旅遊攻略等

最近在跟酒店行業接觸，從利潤率來看，確實不算高。但其中還是會有些差異的，比如自己的物業和租賃業務的物業，這裡的成本付出就不一樣了。我所接觸的酒店，他們兩者都會有，且自己的物業都是在當地發展初期以較低的價格拿到的地價，雖然也有建設的成本，但經過十幾年的經營都差不多能收回這塊成本，並且在經營範圍上也都較為豐富，所以這塊的運營情況還是不錯的。至於租賃的物業，前期的投入相對較小，但後面會有持續的投入，且隨著地價不斷上升，費用也在增加。綜合來看，有自己的物業，長遠來看會更有成本優勢。

開個腦洞

只做「反問句」，具體各位看官自己想！

政府引進（權力）+商人（無利不起早，如果明明賠本你做他都不會做「除非有其他更大的利益好處《不要想，你想像不到》」）

既然「高檔」在本地區就不會多。

你認為現在的權力衙門的人一年在家吃幾頓？（基層人員練大排檔，小酒館，領導呢？）還是你感覺公款吃喝絕跡了？

既然高檔就是服務特定人群……

在裡面你不會就認為只是吃飯和睡覺這種基本服務吧？

G20之後杭州多個地塊新增了很多高端酒店，杭州高端酒店市場並不飽和，市場有但真的值得這麼多酒店品牌花天價入駐來分一杯羹嗎？高端品牌是要掙錢，但不是所有的酒店都賺錢，就像一個鎮子發展起來了就會有KFC一樣，他們覺得這個城市發展程度夠了，就該有一家他們的品牌存在。