房產中介賣房有哪些潛規則？

12-28

最近在買學區房，中介一開始的報價385萬，今天簽看房確認書時，卻是395w。面積還會莫名少掉三個平米，而中介對此的說辭，是我記錯了~~求助萬能的知乎，我是認了呢還是從頭再來？

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記得前些日子開水菌見讀者的時候遇到一姐們，說他們家的房子掛牌320w，當天下午有對小夫妻看上了，見挺有誠意的就把字給簽了。半個多月之後同小區同戶型新房盤400w，心情特鬱悶，開水老鐵你說我是不是賣了假房子······

關於如何賣房子，這裡面的門道一點都不比買房子的少，所以今天開水菌跟大家討論一下怎麼把自己的房子賣出心怡的價格（天價）？

第一：你得有套房子（圖）

第二：要搞明白一個問題：你為什麼要賣房子？

1. 做生意著急資金周轉；

2. 一買一賣，換改善型住房；

3. 有更好的投資渠道（賣房炒美股炒期貨）；

4. 手裡有個十幾套房子，缺錢的時候就賣一套整點錢來花；

5. 炒樓客出貨套利；

6. 移民；

7. 老人家生病；子女辦大型婚禮；出國圖書等等著急用錢

8. ······

不同的賣房目的所對應的資金量和資金到賬時間的需求是不一樣的：例如像生意急需資金周轉，家裡人生大病急需用錢這種一般都需要全款或者巨額首付立即到賬，這種情況就不能像一買一賣這樣慢慢賣了。

基於日常我們能接觸到的主要是第二種情況，開水菌主要從一買一賣的角度展開討論。

因為現在對於像北上廣深這種市中心動不動500w的房子來說，一買一換的類型基本佔據了現在市中心90方以上樓盤80%的交易份額，所以絕大多數二次置業的或者改善型的買家都要面對如何更加科學地賣房子的問題，通過置換來實現生活質量改善提升的這樣一個過程（後面會講講一買一換的操作手法）。

第三：賣房子的時間點？

直接丟結論：最好在上半年掛牌

1. 從銀行貸款層面來說：如果銀行提前完成了今年的放貸指標的話，那麼接下來的審批時間就會拖得比較長，而且折扣方面也不一定會給的那麼松；

2. 對於賣家來說：上半年看房的買家也會比較多一點，理由很簡單，一般來說買家都希望自己過年能住進自己的新房子，所以裝修一般預留個3個月時間，通風預留個三個月時間。如果下半年買房的話這個時間就會比較尷尬，基本過年就住不進去了。如果買房入住的客群來說，上半年的購買慾望會比較強，畢竟買房本來就要花掉兩個月時間，所以在上半年客戶比較多的情況下，你的房子比較容易出手，而且容易賣到比較高的價格。所以在這個角度來說，建議掛牌時間選在上半年

3. 從一買一賣的角度來說：金九銀十基本是一年漲得最多的時候，上半年放盤，給自己預留幾個月去挑房子和試盤，7、8月份左右趕在金九銀十之前完成一買一換，就不用尷尬中間的時間差咯。

第四：自家房子如何定價：

定價技巧：如果你對於賣房子不是那麼迫切需要錢的話，一般來說先不要直接去中介那裡去掛牌，一般如果你直接去中介那裡放盤的話中介會先壓壓你的價格，比如實際市場接受度300w的房子他們會建議你放盤285w，不為別的，為的是價錢比較低的盤對他們來說會比較好賣。

對於賣家而言該怎麼辦呢？開水菌建議各位先以買房人的身份去問價，假裝自己要買房子，比如：你們家的房子90方三房南向電梯高樓層，大致估價300w，去小區周邊的幾家中介問問，（但是盡量別自己去問，找你的朋友或者親戚去問，畢竟有些中介對於小區的業主熟知程度堪比門口的安保大爺，被人看出來問價的就不好了）問問周邊幾個小區有沒90方三房南向電梯樓放盤，你所在的小區有沒90方的在賣或者上一套成交了多少錢，或者這個小區其他面積段的賣多少錢，心裏面大致有個價格範圍，然後去看兩套房子，選擇你們小區裡面差不多面積朝向樓層的兩套房子，一套挑最貴了一套挑最便宜的，通過實地的比較去看一下樓層裝修朝向方面有什麼落差，那麼通過這兩套房子大概可以感知出來自己的房子大概賣多少錢。

對於房價有自己的判斷之後，建議你對自己的房子定三個價格：

1.心理底價：

2.合理售價：

3.市場報價：

合理售價：就是比較之前幾套房子的成交價和放盤價對於自己的房子預估出來的一個價格。

心裡底價：如果你是特別著急用錢的話，這個價格一般是自己的最後底線，低於這個價格一般就不賣了，如果遇到些客戶付款方式特別好的，比如能夠在簽約當天就能立馬把全款給齊的，這種可以再合理售價上給一定的折扣優惠，畢竟資金是有成本的，你越快收到錢，對於你買下一套房子就約有優勢，畢竟你賣了房子是要買的，如果買家這邊銀行放款要等1-2個月，那麼你要買的這套房子可能這一個多月之後的價格就漲了一波了。

市場報價：市場報價一般是用來給買家還價的。對於這單幾百萬的生意，面對上淘寶買條秋褲都要70砍30的老百姓來說，不講點價看到點實惠能買得舒坦？買家想還價的心理一定是有的，開水菌至今還沒遇到過買家開價多少就痛痛快快給多少的買家（當然不缺少一些因為自己還價還不成功房子還沒人搶了到頭來懊悔不已的買家）對於幾百萬的投入一分錢都不還的話對於後面的談判可能也比較尷尬，可能買家比較豪爽，但是更多時候，在像北上廣深這樣的一線城市，你要是不還價的話，賣家一定會覺得自己的房子價格放低了，這樣就會給賣家想返價的想法預留了空間。

所以市場報價就是給買家還價的一個空間，一般可以定在上一套成交均價的105~110%左右，把這個價格報給中介，跟中介說，這個是我這套房子目前的售價，放盤的時候中介會問你這個價格能不能談，這個時候別回答能或者不能，要告訴他看買家的首付條件來定這樣的回答會比較好的。

關於定價問題，開水菌給大家舉個例子：如果我手上有套房子的合理售價是300w，那麼常規心理底價是95%即285w（面對全款的或者自己實在著急錢用的可以這個價格出）市場報價一般會報在315w左右（如果你的小區各方面條件很好：地段好，交通方便，樓齡新，保養好，小區美，裝修好，而且你的這套戶型只有你一家在放盤的話，那麼你的定價空間就會比較自由，那麼這個時候你大可以放到330w，因為沒人跟你競爭）放盤率越低的小區，說明自住的舒適度越高，定價空間就越自由（這裡指的是環境好的花園電梯洋房，樓梯樓不在此列）

常規來說，315w的報價最終成交會在310左右，當然這裡要看有幾家在跟你談，看上你的房子的人越多，競爭盤又少的話，那麼你的定價空間就越自由，返價的空間也就越大。

對於定價還有個相對耗時間但是可以賣出高價的方法，就是試盤，這個過程大概需要1個月左右：

如果你們小區很久都沒有放盤成交，你對於市場價沒有認知和了解，那麼可以去試盤：先定一個比較低的價錢找一家中介先簽個半個月獨家，每周約一個時間段內能看房的，觀察每次看房的人數，看人多就把價格上調一次，人多就上調一次，直到把價格調到每周只有一兩台買家來看為止就差不多了，然後再挑個付款條件好的買家成交（如果你試盤試太久，中介會覺得你沒誠意放盤就沒心思幫你推了；當然你可以換一家中介再放盤）

第四：關於如何找中介放盤

1.放盤放哪家中介：放自己家門口樓下那家。

因為想買你這個小區的買家都會自覺找到這個小區來，平時要跟中介了解客戶問價情況什麼的也可以方便交流，互聯網中介什麼的就沒有這功能了。如果你家小區樓下有中原、鏈家（滿堂紅）、合富置業都是可以的，找一家你熟悉的放盤就好，放盤的話盡量只在一家放，如果同時放幾家的話，中介那邊為了盡量讓這套在自己成交會相互壓價，到時候你想賣高就難了，如果只放了一家那麼中介就可以放心地按照你要求的這個價格慢慢賣，畢竟只有他們家有房源。

2.當然如果你賣房子的話想賣快點賣高點也可以找YF（廣州本地地產中介行）

雖然在行業內口碑不是那麼好，但是他們為了能夠讓房子高價速出的手段可謂是花樣百出。一般來說，獨家委託的房子中介都會集中火力幫你推廣，一般都可以賣出更高的價格。

3.獨家協議的話可以簽，但是要注意以下幾點：

a.獨家委託的時間：7-15天，不要太長，太長的時間就會有惰性，相對短的時間才能有緊迫感，可以集中火力快速幫你推。

b.一周統一周末下午某一時間段內看房，不留鑰匙（營造房子多人搶購的緊張氛圍）；

c.要讓他們多門店轉發票圈狂轟亂炸；

d.如果簽的獨家協議中有差價分成條款的話，千萬要把這條劃掉。如果一旦簽了分成比例，那麼這套房子就就會淪為業務員自己的籌碼不放出來了（有幾萬的差價可以吃那你還願意讓全公司的人幫你推？）獨家推廣的效果就當然全無了。

如果獨家委託期間賣不出去，那就可以多放幾家中介幫你推，放盤就放300-310之間，別放315那麼高了，畢竟獨家315都賣不出去的話，通街盤這個價就更別指望了。

第五：那些一本萬利的包裝手法（純乾貨）

1.賣高5-10w的方法，投入成本：1w

先找個粉刷工，把牆面的油漆全部都刷一遍，把各種牆面的霉斑、小朋友塗鴉全部蓋掉；再找個保潔阿姨來把全屋都收拾一遍，這種方式90方的房子花費不超5k，但是乾乾淨淨的房子在買家看來尤其是女性買家看了會更為心動；再去宜家買些掛畫和擺設類的小玩意，掛畫或者擺設總共可能也就幾千塊，但是可以幫你賣出幾萬塊的差價出來，畢竟對於客戶來說，幾百萬的房子，多出5w還是多出10w的這個心裡其實是沒有那麼大落差的，如果是自住的話，就一定要保證乾淨和整潔，窗帘拉開，讓陽光透進來，盡量約一個你們家陽光最好的時間來統一看房，這樣可以給到客戶一個採光比較好的印象。（畢竟現在是看臉時代，自己對比一下圖就知道）

2.賣高30-60w的方法，投入成本：10w

花10w左右找個裝修公司對整屋進行一次全面翻修，把傢具換成宜家風的小清新風格（因為這種房子特別適合用來迎合首次置業的女性朋友口味，開水菌這裡不是指炒家盤，但是類似炒家盤的操作手法）首次置業的房子面積小，宜家風的裝修風格看起來倍感溫馨，屬於年輕女性青睞的類型，好看的臉往往容易讓女性朋友忽略對價格的敏感程度（就是那種看到喜歡的包包多少錢都要買的衝動）然後再找個攝影的朋友幫你拍幾張美美的室內廣角，跟中介簽份獨家，讓全廣州2k人幫你發票圈，全部只能約周末下午兩點半這個時間段看房，200w的房子想賣到250w完全不是問題（看房時候買家看著滿房烏央烏央的看房客就緊張地立馬現場抓你簽字給定了）面對那麼多瘋狂的買家，現場再返返價，誰給得多給誰啊，所以花個10w賣高個幾十萬完全不是問題~（本個公號即將開通此服務功能）

裝修之前：

裝修之後：

http://home.house365.com/html/2014/02/21/023500511_all.html給大家一個連接，感受一下室內設計的魅力~

第六：私藏溢價秘籍；

這是開水菌從一個一手銷售朋友那兒學回來的通過五感氛圍營造「形、聲、聞、味、觸」多感受層次打動買家：

形：這個層面已經說過了，翻修好一點，風格溫馨點，家裡整潔透亮點；

聞：去過太古匯的小夥伴應該都會有一種很特殊的感受，空氣中瀰漫著淡淡的香味（高端購物中心帶香薰系統），這點是非常值得借鑒的，在家裡適當地點個味道清淡點的香薰，淡淡的清香要比廚房的油煙味和廁所的氨氣味道的體驗舒服多了；

聲：聽覺的話開水菌建議大家上網找點五星級酒店的背景輕音樂，有買家來看房的時候播；

觸：二手房不像一手房你可以去摸一摸別人家傢具和沙發的材質，但是盡量沙發用布藝的；房間里，茶几下，進門口能鋪地毯的地方都鋪一張地毯；窗帘換成輕柔軟綿的淺色系，這些都能營造出一種柔軟溫馨的感覺。

當然這些都可以參看五星級酒店的手法來做，目的讓人感覺溫馨舒適，更容易打動感性的女性買家哦~為什麼一手樓盤一定要做樣板房，理由很簡單，要讓客戶看到房子的時候有家的衝動，開發商希望客戶能夠因為買家因為衝動而購買，要知道二手房因為自家住的話如果不常收拾的話，家裡其實都是亂糟糟的，而且房子裝修全無風格可言，如果買家在看了兩套亂糟糟的房子之後，突然看到一套裝修很溫馨像家一樣的房子的時候，那麼他們對於價格的防備心就會下降哦，這個時候價值的定位就上天了。。（沒有對比就沒有傷害啊哈哈哈哈哈哈哈）

第七：關於稅費

另外賣房子的話，你還要找一個中介幫你算一下，現在的價格大概稅費是對少，買家稅費賣家稅費各自是多少。你過沒過兩年，沒過兩年的稅費誰來給會比較划算。市場上基本都是到手價，如果你調高價格來算成交價各付個稅的話，對於買家也是有一定好處的，你調高了10w售價，稅費從你這10w裡面出，買家因為稅費少給了心裡也開心些，畢竟稅費是要從現金預算裡面出的，而到手價各付個稅的話這個是可以貸款的，同樣10w通過貸款其實買家只給了3w現金，這樣會更容易被客戶所接受哦。

第八：對於一買一賣置換的2個建議：

選首付條件好的；
走商貸的；

因為你的購買力取決於你賣的這套房子買家給你多少首付，首付越高，那麼你買的這套房子可以撬動的槓桿就越高，所有說盡量選擇首付多的那個買家，這樣你之後置換的那套房子就可以買的大一點。

另外如果是一買一換的話，賣房子的時間和自己看房的時間最好是同步進行，畢竟在現在一直漲的年代裡，如果賣房和買房隔著比較長的時間的話，損耗會比較大。

一般來說，賣房子要比買房子快，買房子一般要看很多套，賣房子的話價格合適的客戶就可以簽了。所以這樣就可以保證當你看房子的時候手裡已經有一定的現金可以給定金或者首付了，中間不要間隔太多時間這樣對你來說是最好也是最有保障的。（其實關於一買一換的策略有更詳細的講究，鑒於文章篇幅太長就不在這裡展開說了）

所以整個賣房過程總結下來很簡單：

你有套房子——給你家房子照片加個美圖——找中介放盤掛個天價——中介替你找個很傻很任性的白富美——天價成交

最後開水菌在這裡給準備賣房的各位土豪朋友們囑咐一句：

苟富貴，勿相忘

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之前做了近兩年中介，正規公司做的，幫你參考下。
1.看房確認書:其實沒太多意義，主要是經紀人為了防止你到別的公司成交，不跟自己成交的保障，因為每個公司中介費不一樣，簽了這個保證你跟他看的房子，避免『跳單』
2.價格：業主一般一套房子找多家公司賣，報價統一395萬，然後給中介低價（385以上都賣），不同公司作業習慣不同，報價也會不一樣，即使同一家公司也可能不一樣，主要看經紀人個人能力，結合客戶情況報價，比如為了突顯你看上的房子，故意帶你看其他不如的房子，價格故意報的比你看上的更高，這個叫bac法則。還是要結合實際情況自己判斷滴
3.建議多找幾個中介同時看房，看上的房子可以側面問不同公司價格，甚至可以打電話問同一公司不同經紀人，但是不要讓每個公司都知道你看上，注意是側面問，不然有中介競爭，有可能會跟業主抬價，讓你買不成，然後跟自己看其他房子，所以準備定下一套時，只讓一家公司幫你談價格
現在很多小中介，特別不規範，所以很多人對中介評價特別差，有可能還是找正規公司吧，但願我回答時間沒太遲～有些公司的獨家房源一般都是很優質的

揭示二手房交易各環節的「陷阱」_cshizhanhao_新浪博客

在買房這件事情上多多少少總會有問題出現，而當自己遇到時就會覺得「天崩地裂」。畢竟買房需要花去的費用不是一點點。而在二手房交易中又特別容易的遇到陷阱，今天就要來揭示一下交易各環節中易遭受到的。

交易前：虛假房源

不少朋友發現，自己所在的小區可能一共才500套房子，但在一些網站上，甚至能搜出1000套在售房源，這種現象，大家已經見慣不怪了。屢屢要求杜絕假房源的二手房市場、租賃市場，為什麼頑疾難治？

其實，針對一直以來二手房市場虛假房源泛濫的現象，早就出台了《房地產經紀管理辦法》，同時，一些較大的地產中介，甚至提出現金獎勵舉報假房源。可是，似乎見效並不明顯。發布假房源吸引客戶，仍舊是地產中介這一行的潛規則。

交易中：合同陷阱

「陰陽合同」就是交易中的一個典型陷阱，指的是合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同，其中一份提交給政府有關部門備案但不實際履行(「陽合同」)，另一份則為實際履行的合同(「陰合同」)。其目的主要是減少稅費的支出，降低交易成本，多半都是中介公司為了促成交而幫助客戶違規操作。這種行為不僅違法，還無法保障自己的合法權益。特別容易導致合同糾紛，更隨時面臨法律的處罰。

另一種合同陷阱是「約定不明確」，二手房買賣的合同雖然不需像新房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等問題均應全面考慮，如果模糊不清，就會後患無窮。

交房中：租賃違約、費用拖欠

有些二手房在轉讓時，還在被別人租賃。如果買方只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買方極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產。我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被一些賣家利用，從而引起較多糾紛。

也有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且數目不小，買方不知情購買了此房屋，所有費用可能要全部承擔。

交房後：房屋缺陷

有些賣家或者中介為了房子能儘快出手，在交易中會隱瞞房子存在的一些缺陷和房屋背景，力求賣出好的價錢。而對於購房者而言，有些缺陷是很難立即發現的，例如漏水漏電等房屋質量問題，等到以後入住時才會慢慢被發現。shqianyy

看房確認書不具備任何效力，是為了統計帶看量，鏈家這樣的大公司早就不用了，直接有自己的link系統上錄帶看，至於其他公司，用的都是普通的房介通之類的系統，很原始的系統，信息處理效率極低

做過一段時間的房地產發表一下我所理解的潛規則…

1.「我去跟經理申請下」，「你去申請一下」，這類的說辭，全部都是告訴你「可以少，我之前都是在鋪墊，大哥，你買吧，求你了」

2.別輕易交錢，你沒交錢之前，你是爺爺，交了錢，你就是孫子。

3.千萬不要表現出對該樓盤的興趣過濃，平平淡淡就好，否則，權利就在銷售人員手上了

4.如果你是炒房的，你現在還炒，你是傻逼

5.如果你是買來保值，「買漲不買跌」只能保證你不虧，也許能跟得上人民幣貶值的速度，也只是也許

6.如果你是買來自住，「買漲不買跌」，你是傻逼，因為漲，跌，在近兩年，都是起起伏伏，什麼時候便宜，什麼時候活動大就去買，別在意以後的價值，重要的是你掏了多少錢，因為你是自己住，不是靠它來掙錢或者存錢。

7.任何假證，類似因為徵信不過，需要做假離婚的，或者收入證明啊，銀行流水啊，這些東西，都是成本50-150的東西，我在重慶，一個區縣，大城市，估計200以內吧。收你500的，算是良心的，別傻不拉幾的還以為置業顧問幫了你多大個忙。我見過收5000的，然後晚上就請我們吃飯唱歌宵夜三連的。自己去找人做吧，這些都不犯法的（你覺得真的不犯法？請理解這句話的涵義），別怕，銀行也會睜一隻眼閉一隻眼的，畢竟，你徵信不過，它賺不了你的利息。

8.不要相信任何宣傳的說辭，自己上樓去看，去感受，樓間距這種東西，你不上去實際感受，你永遠不知道好不好。

9.盡量買學區房是真理，基本上是穩賺不虧的，除非國家哪天打壓教育了，你覺得可能嗎？

10.重中之重！！！！！

別相信你那些傻逼親戚的話，除了真的是經濟學方面的人物，那些自己包了小工地，就吹他媽上天的傻逼，他懂個JB？他知道今年的GDP增長率？他知道三駕馬車是哪三架？他知道消費、出口和投資的比率的變化影響什麼？我雖然也不太懂，但是天天領導教，經理提，多多少少知道對房地產能產生什麼影響，你那些一輩子就買得起一套房子的親戚他懂他媽個卵？說起來都生氣！老子從一個專業角度，給你各種數據，以前的例子，告訴你，這房子至少買了肯定不會虧，自住絕對可以下手，你他媽說你哪個哪個舅子，哪個哪個大娘說買不得？那你來買尼瑪呢？來售房部幹什麼？蹭白開水嗎？老子幾杯倒下去，漲不死你個狗日的？

說這段話的目的，一些泄憤還有就是覺得很氣，不是覺得少賺點錢，不開玩笑的說，你一套房子，我小几千的提成，夠我去唱個歌嗎？好歹我們都是全區高收入人群了！但是我是真的很生氣你不聽我們專業的建議，去聽你那些什麼都不懂的親戚的話啊！！

如果漲了，他賠得起你的損失嗎？

如果跌了，他賠得起你想買的樓層和朝向嗎？

房子是你自己住啊，親愛的！！！！

你真的不要把我們這些真誠的置業顧問氣死了啊！！

當然，那些黑心的，另外一說

這種事，肯定不能認，如果認了之後可能還會有別的事等著您呢，如果你手裡面有證據，可以去工商或者房管局去投訴。現在中介行業存在這種不良行為，還是建議您選擇正規的中介公司，推薦選擇鏈家，品牌大，信譽好，信息真實，最主要的是安全可靠。

哈哈哈～～～！先大笑幾聲！
房屋中介這個行當，有正規與不正規之分嗎？
以前是百花齊放，各種鬼魅魍魎；
現在是大公司坐地收錢，小公司交錢加盟使用大公司招牌以及資質！
有背景、會玩、心狠手黑的，吃了甲方吃乙方！
知道什麼房子最賺錢嗎？
手續不全、證件不齊、有各種糾紛的房子，中介賺得最多！
等你買了這種房子，過了幾年突然知道自己最大宗的財產不屬於或者不完全屬於自己，好歡樂！
每一次跟中介交易，都是鬼門關走了一遭！
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跟中介簽意向沒用的，合同上所有的數據都會註明「以XX部門最終數據為準」比如「房屋建築面積與使用面積以房管部門最終測量為準！」
想通了嗎？還沒有？
用一個不確定的面積，談了一個確定的交易金額，這樣做生意，你會這樣做嗎？
回到原點，重新開始談吧！

提醒廣大房產交易者需要並重視以下關於購買二手房的注意事項，並在二手房交易的過程中，選擇擁有正規執照的房屋中介尋求服務：

l 注意對房產優先購買權的審查

根據我國法律規定，共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，購房者可能會因此而導致購房合同無效。故此，如果承租人放棄優先購買權，買受人購房後應繼續履行租賃合同，並與承租人簽訂租賃主體變更合同。

l 注意對待購二手房的權利限制審查

二手房買賣前，購房者應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況，比如禁止上市交易等。此外，如果是已購公有住房和經濟適用房買賣，也應注意要審查其有無法律禁止的上市交易的買賣情形。

l 注意對交易合同的違約責任審查

在二手房買賣過程中，買賣合同的簽訂對買賣雙方的權利保護至關重要。雙方應嚴格確定合同的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。在簽訂房屋買賣合同時一定要約定好雙方的違約責任，通過約定適當的違約責任而增家賣房人的違約成本，從而減少房屋交易過程中的風險。

l 注意交房時房屋的質量審查

當房屋已經簽約，若檢查房屋出現質量問題，此時若沒有證據指明賣方知曉，賣方不承擔瑕疵擔保責任，但賣方可以以房屋所有人的身份向開發商主張保修或者賠償責任。如果下家就房屋品質問題向上家索賠的話，在舉證上難度很大，因此，在交房驗收的時候一定要檢查清楚，最好在合同、驗收書上註明房屋的交付要求和實際情況。

這種情況只能說明公司的不正規以及從業人員的不端正，對方不誠信，拒絕簽看房確認書就好了呀，可以貨比三家，正規公司對於面積價格都是清楚明確的，甚至核實過房東的房產三證

中介說記錯了，很有可能，因為每天要帶看的房源，自己掌握的房源可能加起來十幾套，都是數字，記起來很麻煩。
還有一種可能是在跟你更新面積之前，沒有看過房本，業主報面積的時候也是靠記憶報的有偏差，然後確定有客戶想買回家拿房本一看，我去，不是88平米，是91平米這都是有可能的。
之前是385萬，後來是395萬這件事有幾種可能
1，業主跳價了，這情況很普遍。
2，當時385萬就是為了吸引你看房

我覺得考慮的不要太多，房子合適就可以，自己喜歡，價格能接受不要糾結的太多。中介只是一個幫你找房子的工具，你找到幾套房子，讓他來幫你更新房源狀況，價格等信息，最後做決定的是你。

像你說的價格差異，面積差異，從某方面來說是這個中介用心程度，專業程度的一個體現，可以從這方面來考慮是否找這個人來為你服務。