奧特萊斯 (outlets) 業態模式在中國是否很難做起來？

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奧特萊斯（outlets）在美國是一種很成熟的分銷渠道，很多中高端服裝品牌 40%-60% 的銷量靠這個渠道完成。但在中國，奧特萊斯更多地淪為中低端品牌的尾貨銷售渠道，且基本上集中在一線城市，絕大多數二、三線城市都沒有奧特萊斯專賣店。

就目前奧特萊斯在國內的發展來看——
1. 開店數。目前全球大型奧特萊斯門店超過 500 家，300 家在美國，歐洲 100 多家，但中國卻只有十多家；
2. 門店規模。美國的奧特萊斯門店規模很大，覆蓋很多中高端服裝品牌，但中國的奧特萊斯門店主要針對中低端品牌，高檔奢侈品牌數很少；
3. 發展形態。歐美的奧特萊斯並不單純是「尾貨分銷渠道」，本質上是一種「分渠道價格歧視」手段，以2-5折的降價吸引那些「對價格敏感的品牌追隨者」，銷售的一部分是過季尾貨，但仍有一部分是當季產品，銷量能佔到部分商家總銷量的40%以上；但中國的發展卻沒有到達這樣水平，甚至很多中國奧特萊斯演變成「二道販子」，從其他門店進貨再降價銷售。

《中國經濟周刊》2012 年 10 月報道稱：「國內奧特萊斯大多名不符實。北京正在營業的只有燕莎奧特萊斯與賽特奧萊可以冠名為真正的奧特萊斯。」 http://www.linkshop.com.cn/web/archives/2011/180243.shtml

謝邀，給我一個梳理的機會
Q：「奧特萊斯」模式在中國是否很難做起來？
A：
背景介紹：
購物中心和奧特萊斯都是零售業的業態，也都是美國的舶來品。他們的出現到發展都歷經百年的商業變遷。他們的發展和其整個社會的發展是離不開的，商業、工業、城市化建設、文化背景等等這些因素都起著很重要的作用。簡而言之，他們是美國貨。舉個不恰當的例子，就像蘇聯模式一樣，咱不能照搬。也要會變通。
概念簡介： （在回答之前我們需要知道什麼是奧特萊斯業態。）
Outlets最初的時候，應該稱之為Factory Outlet Store即是暢貨中心或工廠直銷的意思，這些店鋪一般都是在工廠附近或者乾脆在工廠倉庫開設，專門處理工廠的尾貨。後來很多工廠就把這種直銷中心開在一起，慢慢的發展成為一種新型的Shopping Mall。這時候他們的經營形態發生了實質性的變化。首先是供貨商從過去單一的商品工廠發展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道。其次是功能更加齊全，休閑購物一體化。最後是開始講究購物環境並向城市靠近。因此這種直銷中心漸漸發展成為大型或超大型購物中心。新的零售業態——奧特萊斯就形成了。Outlets的主要消費客群是18—35歲，購買力處於上升階段的消費人群。
美國本土Outlets特點：

一般位於大城市市郊
優勢之一是名牌商品
一般體量在幾萬—幾十萬不等。
低廉的價格。（殺手鐧，也是其顯著性特點）
停車場超大
管理運營比較成熟

中國內地Outlets特點：

一般位於城市的中心地帶
商品及其品牌魚龍混雜
一般體量受制在10W左右
價格優勢不顯著。
停車場較小。
管理運營處於萌發階段

為什麼Outlets在中美兩地產生如此的特徵差異

在美國，購買力處於上升階段的年輕群體較為容易能擁有自己的交通工具——汽車。在中國，同等年齡階段的消費人群擁有一輛車卻犯難。上面已經說了這個和其汽車工業是有關係的。所以美國的Outlets可以選址在市郊地區交通發達地段。而中國的購物中心、大賣場、Outlets、專業店、大型生活超市等等只能窩在市中心依託城市公共交通系統帶來人流，再有高峰時段交通擁堵不堪。另外一個原因就是中心城區的租金比較昂貴承租能力差，市郊租金低廉承租能力強。
知名品牌國外較多，中國鮮有。國外Outlets進行品牌組合相對國內比較容易，近水樓台先得月吧。這一點國內是不具有優勢的。
體量問題，國內的Mall一般都在市中心，商業體量一般不出10W，聚客能力不足。體量決定了mall內所有業態業種的組合模式以及比例。體量也決定了消費的舒適度。我在知乎其他地產問題不止一次的說過——狹隘封閉集中式的商業環境已經過去了，開放式的空間時代正在到來，因為能給消費者更好的消費體驗。
價格：這個是貨源直接導致的結果，國內Outlets貨源①自有品牌，一般是一些較大或者連鎖的這樣干②直接從代理商買斷經營 ③從廠家買斷經營權，這個成本大風險高④通過出租商鋪公開招商自主進入的品牌，這個管理運營方沒有實際的控制權，弊端很多。貨源的渠道供應艱難，所以就出現了題主描述的品牌商品等參差不齊的現象。另外一個就是稅收問題。所以在價格上，國內的Outlets優勢微弱，說白了，更多的Outlets並不符實。所以不少經營不錯的國內Outlets的目標人群購買力也相當可觀。
停車場的問題，一直是國內商業地產的一塊心病。很多短視的開發商並不在乎後期能經營成什麼樣，他們在乎的只是可出售營業面積的大小。停車場壓縮了又壓縮。交通擁堵，車位稀缺，會流失消費人群。
管理運營並不是跑到國外考察一番，記個筆記、拍個照就可以掌握的，這方面國內的團隊任重道遠。

真正意義上的Outlets特點：

Outlets商業業態的出現必須要求品牌廠商要達到一定的經營規模，必須要求市場出現相當數量的過季或下架商品。只有這樣，才會迫切需要一個專門的銷售場所來消化這些商品。
只有消費者對商品以及其品牌有了深刻的認識及識別能力時，Outlets商業業態才有生存的空間。因為只有消費者理性消費意識逐漸提高和加強，對「品牌」廣泛認識和認可，並且把「便宜也不買假」變成絕大多數消費者的共識之時，人們才會迫切地需要「銷售名牌的、可信任的、優質低價的」Outlets購物中心的出現。

小結：
Outlets並不是在中國很難做的起來，只是因為目前我們的整體環境還達不到這種業態所需的要求。再未來的時間裡，隨著商業以及各方面的不斷成熟，Outlets這種業態也會在中國風生水起的。

PS：先這樣簡要的說一下，太長了，大夥看著也累，我碼字也累。~—~

作為一個花了6年時間把某一線城市最大的outlets從年銷售額4億帶到19億的從業人員來說這個問題太合適了，先佔坑，下班了來作答。

調整了一下回答的時間線，最近更新的在前面，早前的回答在後面。

————以下是3月25日更新的內容————

前面講了「地利」與「人和」的因素，最後簡單講講「天時」。
知乎日報里有一個評論的同志說得很好：現在不差錢的不會去outlets，差錢的都海外代購了。
2006年至2011年間正好是國際一線品牌大舉殺入內地市場建立形象並迅速鋪店的時候，而恰逢那段時間國內電子商務產業將起未起，那幾年裡要從一個可靠的渠道獲得一線品牌折扣貨的可選擇性遠不如現在豐富。這樣一個得天獨厚時間窗口便留給了outlets業態極大的發展空間。現如今代購，海淘渠道太多了，線上的商品的款式種類比起一些outlets里更為豐富多樣，這就很大程度上分流了一部分白領階層的消費。
比如青浦outlets 里的Coach店初開業時簡直萬人空巷，隊伍排到二十多米，現在也排隊，但隊伍遠沒有那麼長了。網上代購的Coach款式新，價格是折扣店的6折，傻子才去排隊。（PS：盡量不要購買Coach折扣店的商品，Coach是有outlets專用生產線的。）

所以現階段outlets業態難做的另一個原因是「人傻錢多盲目信大牌並且不得不去你那兒買東西」的時間窗口正在慢慢關閉，這業態要面對著太多的優質渠道競爭對手。

————以下是3月24日更新的內容————

之前的回答主要是在講一些外部因素的影響，下面來講講「人」的因素。

上海青浦的outlets能做火，固然地緣因素以及2004年時候尚且很便宜的地價是兩個最主要的方面，但這遠遠不夠。事實上，上海outlets可以被看做上海老一輩百貨精英們的絕唱，那撥人在那之後退休的退休，升遷的升遷，接著便是以萬達為首所帶來的、席捲全國的商業地產熱潮。

到現在為止，外界只看到了outlets經營的成功，我在職期間接待過無數同行訪問團和政界考察團，還與時任上海市委書記的CLY合過影開過茶話會（平易近人的好官啊！）。好多同行請教我們經營成功的秘訣，我一般都是呵呵哈哈就敷衍過去了。其實我想對他們說兩句話：

1、你們只見著賊吃肉，沒見著賊挨打。

作為上海第一個開設在市郊的商業項目，初期在招商方面遇到的挫折簡直可以用「苦難」來形容。原有的商家資源在初期完全用不上，沒有一個品牌會去冒險配合你們去玩一個從未被論證過成功可行性的郊區業態。至於那些國際大牌更是從零開始的合作，對方在溝通過程中充斥著各種疑慮和不信任。我們的老董事長彼時在上海商業界的地位差不多約等於王健林目前在業內的地位，但一樣得低眉順眼的伺候歐洲品牌集團的那些大爺和他們的中國買辦們。至於這其中所付出的的金錢和精力更加不必贅言。

2、只有對零售商業抱著無比執著態度的人，才會不惜時間和恆心來做成這樣一個項目。

我一直覺得，像上海outlets這樣的項目，國內幾乎不可能再出現第二個了。其一是因為目前國內商業地產還是處在炒熱地皮賣商鋪的階段，第二是因為這樣的人沒有了。

以前一起工作過的老領導和老同事們，他們很多人都是改革開放初期華聯、市百一店的樓管、營業員出身，沒有現在商業地產界大佬們光鮮亮麗的頭銜。但是他們對於商業項目的把控，從宏觀的拿地、規劃、業態排布；到微觀的商鋪分割，合約年限，品牌調整效果等都能算計的精準無比。他們在這些方面的能力遠非現在那些在行業論壇里高談闊論的所謂高管們可以比擬。

我自己在行業內的啟蒙，也是拜這些前輩們所賜。

我深深記得，2010年的時候有個基金機構以很高的溢價想要收購outlets項目，被快退休的老董事長一口否決了。他告訴我：「吾就是歡喜看噶西多額顧客了該阿拉商場里買東西，吾看了二十多年了，看勿到了吾不習慣啊......」

現如今，商業地產界多的是算投資回報率的人，算怎麼去項目資本化的人，算怎麼通過項目來沽名釣譽的人，唯獨那種單純的想做一個「好多顧客來買東西的商業」的人，沒有了。

八卦時間：

有天我上班到了辦公室，發現有個挺帥的老外坐在會客室，我一邊回頭和同事說你看這老外長得多像羅馬王子托蒂一邊往裡走。五秒鐘後我們突然同時回過神來———

這他媽不就是托蒂嗎！！

那時他好像是代理了一個什麼品牌通過義大利商會跑來談合作的，人挺隨和的。就是義大利人的那股子隨意勁兒受不了，合作談了一半人不見了，回頭一看正在管我們漂亮的行政MM要電話號呢。

————以下為3月22日更新的內容————

說說之前在outlets工作的一些趣事，這些事也能從側面反映部分出目前全國內零售行業的現狀。

歐洲有個品牌叫Stefano Ricci，他家的領帶產品在同類中相當於包中愛馬仕，車中勞斯萊斯的頂尖水準。國內一家公司千辛萬苦搞到了經銷權，也通過一些上層關係拿到了我們項目一排一座的好位置，老闆打算雄心勃勃大幹一番。結果做了半年，150平米的店鋪銷售額平均下來才30W一個月。同期Zegna 400平米做了每月400多萬，burberry全場鋪格紋貨，300平米每月280萬。。。。。。而且這30W里，領帶銷售額占不到10%。
那老闆鬱悶啊，找我們幫他分析。我說你要不試試看從別的店調一些新品過來吧。他睜大眼睛說：「啊，我就這一家店啊。。。」我看著他，狠狠吸了一口煙說：「不行你先撤了吧。」
後來這老闆學乖了，搞了一批范思哲的貨過來賣，全部是帶大圓臉盤子logo的款式，同一家店銷售額翻了三番。
同理，義大利有一個內衣品牌yamamay，也是把第一家店開在了outlets，被旁邊的安莉芳爆的渣都不剩。
鐵律就是：沒有通過一線商圈旗艦店打出知名度和積累用戶受眾的品牌，千萬不要把第一家店開在outlets

另外，我呆過的這個項目，大概是全華東培育期最短的項目之一，開了以後就迅速火爆起來。火到什麼程度呢？魔都某著名茶餐廳當時以及其優惠的免租條件被我們求了進來，結果開業第一天，單一個午市就把整個店備了三天的食材賣到連一塊冰塊都不剩。一周之後，這家餐廳發現店裡老是斷水斷電，物業也推說很難解決需要慢慢來。老闆是個聰明人，自己捧著合同過來說我們一定支持你們的發展，要不就租金條款咱們再簽個補充協議？

但同樣是餐飲，項目里開過的幾個五百方以上的大餐飲無不以慘敗告終。當年海底撈張勇同志頂著個非主流髮型過來看店，兜了一圈告訴我：「我覺得你們這裡的客人是沒時間坐下來吃火鍋的」。因為在一個成熟的，品牌豐富的outlets里，消費者的第一需求是滿足購買慾，為了能有更多時間淘到商品，吃什麼，在哪裡吃是可以被省略的。所以只有高翻台率的簡餐和可以takeaway的快餐才是outlets里的王道，如果站內有同業的朋友，一定要注意這點。

——————以下是3月21日第一次回答的內容——————

先回答問題：是的，對於部分完全沒有商業基因的地產商或者僅具備某一領域商業經驗的商業企業來說，很難做起來。

暫且不談那些打著outlets名號實為圈地賣錢的企業（例如首創置業），單對那些想正兒八經搞outlets的企業來說，主要難度一是貨源的取得，二是地塊位置的甄選。

首先解釋一下大多數人的一個誤區：「沒有國際一線品牌折扣店就不能算outlets，中低端品牌的尾貨銷售不能算outlets」。事實上，我去進一批班尼路的過季衣服拿到家門口賣，打個outlets的旗號有問題嗎？完全沒問題，我就是一個outlets（分銷商品的渠道）。自從我工作的那個outlets火起來以後，國內從業人員把outlets這個業態概念過分高大上了，認為二三線品牌折扣店無法擔當這個名號，這本身就是一種錯誤理念。

但回過頭說，的確目前在國內，沒有一線大牌支撐的outlets很難取得關注度和商業上的成功。一方面是因為二三線品牌的折扣貨品目前通過各類電商渠道很容易就可以取得，另一方面來說，一線大牌的招商談判難度也為這一業態設置了天然門檻。我所工作過的那個項目隸屬於某大型土豪國企（所以你們也知道我說的是哪個項目了），在華東地區基本上是一覽眾山小的朝南坐地位。但即便擁有如此的甲方優勢，我們在招商過程中依然不得不去跪舔那些大牌品牌商和負責資源引進的合作方，雙手奉上大筆裝補和諮詢管理費。牛X土豪尚且如此，那更不用說國內眾多二三四流的零售地產商了。

還有就是項目的地塊位置。國內outlets最適合的區位是距離市中心區域15-30公里，同時最好處於幾條動脈主幹道或國道的出入口。好多人被老外那些荒野里的outlets項目忽悠了，認為這類商業天生就應該去鳥不拉屎的地方。老外人人有車開過去只要一小時好嗎！最典型就是上海松江的foxtown，基因純正的外資項目，結果傻乎乎的開在了離上海市區快50公里的地方，路上堵個車車程就快兩個半小時，反倒是離開嘉興市還近些。現在也就是半死不活的撐著。

先說這麼多，想到了再更新。

我對國外奧特萊斯發展的歷史並沒有特別透徹的分析，所以只能從概念上探討一下，權當拋磚引玉。

我們暫且把奧特萊斯當作「品牌分渠道價格歧視銷售策略」的實現渠道。那麼我們看奧特萊斯這種零售業態在美國快速發展的時期是上世紀70-90年代，這個時代正是美國新品牌的發展和成熟期。成熟品牌的標誌是有其宣揚的文化概念和生活方式概念，有忠誠消費群，有消費群對其價值的清晰認知，有基於文化認同的溢價能力。

而國內「品牌」尚未發展到這個階段。國內品牌有兩種，一種是中低端大眾品牌，認知度高但做不出溢價，比方說ESprit和李寧；一種是嚴重衣服於經營場所定價能力的偽中高端品牌，比方說大量的偽名牌中高端品牌，其實沒有什麼品牌認知度，完全依賴於高檔場所獲得溢價能力。如果把這兩類品牌放在奧特萊斯里，因為其在消費者心目中並沒有清晰的價格標準線，也就無法造成「便宜、實惠」的感覺。奧特萊斯的差異化競爭優勢就無從談起。

或者說，能夠建立有效Outlets業態的前提是，有大量品牌能夠在消費者心目中形成穩固的價格基準線。進而才能透過差異化渠道實現價格歧視。在國內，以Nike為首的國外大眾品牌在大量開設工廠店，其實就是一種小的單體Outlets，這是因為Nike已經形成了穩固的品牌溢價能力和價格基準。

而國內眾多品牌，要麼消費者認知不清晰（所以要開在恆隆新光，靠場所溢價），要麼經常都在自己打折，消費者根本摸不清楚該賣多少錢。更重要的是形成不了高心理認知度，靠拼款來形成銷售能力，自然消費者就沒有忠誠度。

總的來說，國外奧特萊斯主要透過將有自身定價能力的中高檔品牌，價格降低到中檔來實現渠道價格歧視，而國內中高檔品牌壓根沒這個能力。而真正有溢價能力的國外品牌在國內還在渠道發展與品牌推廣階段，尚未「錨定」基準價格，不可能在這個時候大打折扣，否則消費者會很迷惑，傷害品牌潛在價值。所以國內大力發展奧特萊斯的時機尚未真正成熟。

回答這個問題，首先得分析誰＼基於什麼原因在運作奧萊項目。在國內，做商業開發者主要有兩大群體，一類是以房地產開發為主，一類是從事商業運營為主的公司。前者是以開發利潤為根本，導入不同類型的商業形態，以提升其開發利潤率。有一定的規模後，形成自己的開發模式。這類型以萬達為代表。後者以傳統商業運營者為主，主要開發形式以自持大宗商業物業自持，銷售部分住宅及商鋪獲取開發利潤。
由此可以看出，奧萊這種形態，對於第一種開發者更有吸引力，通過奧萊的名義低價獲取大宗土地的機會，並能適度提升住宅及商鋪產品的售價。達到開發之目的。但近年來，假奧萊泛濫，奧萊業態在市場影響力已經無太多吸引力，導致開發商對此業態相對冷漠。
商業運營公司做奧萊的商業形態，並非奧萊的商業本質促使，其本質也是獲取土地資源，只是用奧萊換時間的手法去運作。單從商業角度來看，奧萊的回報率較低（以長沙友阿奧萊為例：2012年總銷售額約1.2億，扣點15％左右，毛收益2000萬不到），很難打動運營商的積極性。
個人認為，以上兩點是導致中國市場奧萊店數量少的核心原因。當然其中有一些商業方面的影響。比如，奢侈貨品少＼消費市場不成熟等，也間接刺激了奧萊業態的發展。

我原來的公司是DolceGabbana期貨大陸總代，也就是專門給奧萊供貨的公司，此外還拿到了50多個一線奢侈品牌的期貨經銷權，雖然這個話題有些古老了，但我對這個問題感觸很深。

到目前為止大陸已經有超過500家名頭為「奧特萊斯」(Outlet)的業態，從行業的角度上來講早已呈現出明顯的井噴，在全國各地仍然有不少所謂的奧特萊斯在開發中。一般來說國外是一個城市一個奧萊，但在中國顯然不是，中國的奧萊扎堆在大城市的現象非常嚴重，再加上所謂「中國特色」問題，可以說奧特萊斯在中國是一個畸形且野蠻生長的怪胎。

2013年全年按照銷售額的行業排名前十奧萊有：
1.北京燕莎
2.上海青浦
3.北京賽特
4.天津佛羅倫薩小鎮
5.重慶西部
6.成都時代
7.杭州百聯
8.武漢黃陳盤龍百聯
9.瀋陽興隆
10.長沙友阿

從歷史數據結合上述統計可以看出近幾年來寡頭壟斷的趨勢在不斷加強，燕莎系，百聯繫，王府井系(賽特)，RDM系的優勢在不斷加強。但問題是作為畸形兒的中國奧特萊斯這麼早就進入了寡頭壟斷，對於業界來說並不是一件好事。為什麼中國的奧特萊斯扶不起來？傳統的百貨商仍然能夠在奧特萊斯延續著他們的優勢呢？

1.醉翁之意不在酒
近幾年，中國商業地產遍地開花，在政府的調控之下仍然抑制不住擴張的衝動，所以就想出了各種概念型地產去圈地，比如養老地產，旅遊地產和醫療地產等等。當然，我們的主角奧特萊斯也包括在內。以某國內知名奧特萊斯為例，地產佔地面積總共130萬平，其中住宅面積為110萬，配套設施為7萬平，剩餘的13萬平才是真正的商業地產，但注意，是商業地產！其中8萬平是餐廳，服飾，化妝品blablabla傳統商業地產的東東，最後剩下的5萬平才是留給奧特萊斯的！其中再減去亂七八糟的佔地項目，最後一個品牌店的面積甚至不足200平。舉個尷尬的例子，杜嘉班納DolceGabbana官方的規定是奧萊店面不得低於200平，但實際上人家沒那麼大的地方啊~所以只能被迫妥協，跟品牌方去溝通，還得被義大利人各種說。但這就是中國呀~~不是我的錯呀~~臣妾冤枉啊~~

2.品牌到底在誰手裡？
說實話促使消費者去奧特萊斯買奢侈品的很重要的一條因素是價格，對於中國的消費者來說奧特萊斯=折扣。因為去奧特萊斯買東西的消費者相對於去直營店買東西的消費者來說不是很看重Season或Line，所以他們大部分的情況之下是分不清哪個是2014秋冬款，哪個是2013秋冬款。品牌和價格最終才是影響他們的最主要的因素，但是品牌是個最最基本的前提。古馳，LV，Prada。。。。這些一線品牌的入駐對於消費者的吸引力相當大，可是這些品牌的代理權到底在誰的手裡呢？到底誰手裡的是真貨呢？很是讓人迷茫。做過歐洲貿易的人都知道在義大利的華人有很多是做奢侈品貿易的，個個都說自己的東西是真的，但就是拿不出來授權書，那誰信啊？在國內找授權商吧，又很難找，每個賣奢侈品的都說自己是官方授權商，但讓他拿授權書的時候就含糊其辭。地產商想找品牌方很難找，品牌方想鋪貨的時候又鑒於中國市場過大，一個公司很難承擔。所以甚至有些奧萊店裡入駐的品牌店是從傳統貿易商那裡進的貨，根本就沒有授權書。守規矩的地產商呢，一進去只能看到完全沒有聽過的亂七八糟的品牌，一線品牌寥寥幾個，消費者當然不願意去了。

3.人，最終還是人
不管地產畫的餅有多麼波瀾壯闊實際的問題沒有解決一切都是廢話。國內並沒有對奧特萊斯完整的體系，就收入方式而言，有的抽成，有的收地租，都不統一。管理人員大部分也是從傳統百貨公司調配過來的人員，管理方式，運營方式和思維方式還是原來傳統百貨的那一套，完全沒有想著如何去創新。所以有勇氣創新的百貨公司，比如燕莎，賽特，百聯就逐漸地成為了行業的領頭羊。其實，做奧特萊斯的業內人也經常開會討論怎麼去健康發展這個產業，可各種領導發言過後還是沒有任何突破，止於形式而已。

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打字手快抽了，對於中國的奧萊，只剩吐槽。
@Zou Stephen的回答非常精彩，但有一點不同意，就是價格優勢不明顯那一條。前一個東家作為DolceGabbana大陸總代，折扣還是非常不錯的，拿到的價格有時甚至比歐美都要低，代理商的特點是價格跟著貨量走，這是行業的規矩。

從長遠來看，奧特萊斯必定走向沒落。
原因有三。
一、商業地產開發和投資的成本加大，建設奧特萊斯商場的成本也必然加大（奧特萊斯商場需求面積一般都偏大，佔用成本較高），否則，只能從郊區去更偏的郊區。
二、開發商通過與奧特萊斯合作來填充商業這一模式被市場逐漸削弱，如果以經營為主，奧特萊斯的經營水平與大型購物中心有很大差別，商業集聚人氣的水平與中心地段商業也有很大差別，如果以銷售為主，借奧特萊斯來帶動可售物業的作用其實在減弱，這從首創於奧特萊斯分手就能看出。
三、電商的興起對實體商業的衝擊是必然的，尤其是中低端實體品牌折扣店（而中高端商品被購物中心的客戶分流了）。

第三點尤其重要，雙十一天貓的表現和萬達人流的逐漸減少已經說明在未來很多年間，商業地產的最大天敵其實就是電商。不要說香港、上海和北京的奧特萊斯店開的有多好，那是因為他們還沒真正來經歷這個時刻。
你說只有十幾家奧特萊斯其實並不準確，全國各地山寨的奧特萊斯太多了，我們討論的不僅是這一個品牌，而是這種模式。所以未來，除非奧特萊斯電商的發展與其他電商一樣成功，否則品牌的沒落將是必然，而如果電商發展成功，開這麼多實體店也沒什麼必要，除非它能找到線上線下同步發展的新模式。

我來說說上海的奧特萊斯。
地址：青浦區滬青平公路2888號。這地連地鐵都沒，市區（人民廣場）到奧萊要1個半小時。
品牌：這裡有不少大品牌，例如：armani，gucci，versace，dunhill，bally，CK。這都只是其中一部分。
價格：上面說的大品牌的價格我不是很清楚。12年國慶節去奧萊掃貨，levis牛仔褲是999元3條（算下來差不多3-5折扣），nike，adidas的鞋子一般都是5折左右。
現在有很多旅行團帶遊客到這裡來掃貨。
下面我貼幾張圖吧。

請無視左下角的字，圖片是我空間轉過來的。

不知道Lz從哪裡的渠道得來的消息說中國的奧特萊斯很難做起來。據我所知，國內大部分「正牌」的奧特萊斯都是成功的，上海青浦、成都時代奧特萊、長沙阿波羅，南京仙林等等，甚至寧波的一個小體量的衫井奧特萊，都是比較成功的。就我們公司的品牌來講，應該算是國際的二線品牌，基本上全國的奧特萊斯，沒有一個銷售不成功的，都處於盈利狀態。當然貨品是過季的和工廠店專供產品為主，但正價商品也有，甚至折扣也只有8折，銷售也不錯。

沒做起來的結論是怎麼得到的？

我看燕莎奧萊前幾年很火啊。買的不少都是高端品牌。我最近很少去了，不太了解。以前周末去，找個停車位都很難……

倒是最近這兩年趕時髦新開的奧特萊斯經營狀況好像都沒有燕莎奧萊這麼好吧？具體我也不了解，只去過機場二高速那邊的斯普瑞斯奧萊，人不多，主要是品牌不行貨不行。二三線城市不太了解。

在歐洲、美國看奧萊，貌似也都是大城市周邊開的，而不是在二三線城市吧？在歐美的奧特萊斯大體上是尾貨渠道+奧萊定製產品銷售混搭模式。

不溫不火的原因，
我想，國內的主力消費者要不不差錢，要不都去香港了。

京滬等地做得還行。
比如foxtown，就很不錯。

其他二線城市沒什麼聲色。
其實歐美的outlets也主要都在一線大城市邊上。

在中國，奧特萊斯要成功很大部分取決於開放商的實際，包括資金實力、招商實力等，但更多取決於開放商的意向。現在真正想要做奧萊並自持物業的開放商很少，打著幌子賣商業房產的居多。
曾經跟蹤過某二線城市XX小鎮奧特萊斯項目，在開業前舉辦了所謂的招商大會，並向公眾告知已有prada、gucci、bv、dg、dior等一線大牌全部簽約，要知道一線城市上述品牌全部進駐也是一件轟動的事。最後該奧萊還明確了開業時間，這個時候之前待租代售的商鋪開始火了起來，投資者絡繹不絕，銷售人員態度傲嬌。通過微信、微博方式傳播，很快將開業日塑造為盛大購物節日。
開業當天的結果自然是在意料之中，該奧萊搖身一變成了主打皮草狂歡節，好吧能說銷售的皮草都是海寧皮革城的低端檔次么。
而真正的主力店變成了某快銷品牌。所謂簽約入住的一線奢侈品牌卻以一家類似買手店的形式集體存在，暫且不談商品真假，這樣意淫出來的簽約入駐就不怕涉及法律風險么？
前幾年開發商主打的五星級酒店概念好歹還是真的是意向簽約，至於真開業就要看後續情況了，可是打著一眾奢侈品牌概念的XX小鎮奧特萊斯，可是明目張胆叫囂著已開業，這種做法無疑就是奸商了。
好在上述情況只發生在不知名無良開放商手上，而另一家宣布打造YY奧特萊斯並有可能與XX小鎮奧特萊斯同時段開業的另一家全國知名開發商，也在想辦法應付這種有失聲譽的情況，他們想了一下，把之前預定的開業時間推遲半年，一方面繼續以返租模式出售物業回籠資金，另一方面想辦法談判二三線品牌甚至平價品牌入駐，到時候也來一個看似比買手店正規的奢侈品電商線下實體店，也把一線品牌全部裝進去。
我認為作為有社會責任並且有捍衛自己百年榮耀的各奢牌公司應當聯合起來，讓無良開放商忌憚，共同保護我們的投資和消費環境。

作為一個曾經在奧特萊斯工作的人，也來說幾句

重慶的奧特萊斯一到周末節假日，人多到爆啊，車都停不到，餐飲娛樂發展的已經相對成熟，很多人會在周末的時候拖家帶口去逛奧特萊斯，從早一直逛到晚，有吃的喝的，看電影，小孩子的娛樂區，說實話，還挺適合一家人周末去。特別是一些區縣和中低收入的人已經從潛意識認可了這種模式，商場專門準備了購物直通車，直接一早去區縣把人免費拉到商場，晚上在送回區縣。其實折扣也不低，跟商場換季差不多，一般好一點的牌子也是5折六折，甚至七折八折都有，但是很多人還是覺得很划算，一到做節日活動時，收銀台錢人山人海，等一兩個小時才能排到很正常。以前很多樓層都是空著的，沒多少商家願意入駐，現在再想進去還得塞錢，為什麼，因為有利潤唄，誰都不會做虧本的買賣，很多折扣店的營業額比正價店都高。
現在重慶的宜家就開到了西部奧特萊斯旁邊，兩家都是有著巨大人流的消費集中地，兩邊互相吸引對方的顧客，看起來是一個雙贏的好事。

歸根結底，什麼原因造成了奧特萊斯能火起來了呢？

很多人都是從商業模式，從投資者的角度來看，作為一個一線銷售人員，我覺得最根本的原因是對於普通消費者來說，商場里的正價商品的確太貴了，貴到離譜，現在商場一般的品牌一件大衣動不動就說就上千，一些聽都沒聽說過的品牌隨便一條褲子都是上千，可能有的人覺得不貴啊，但是這種價位對於普通的工薪階層來說，一個月工資夠買幾件這樣的衣服呢？所以很多人抱著便宜一點是一點的心態去的。

其次，大多數中國人虛榮心都比較重，都是些想花小錢辦大事的主兒，別人一看句「喲，你這可是義大利的大牌子喲」，心中那份自豪感是能從腳冒到頂，哪怕是一折買來的特賣品，沒關係，有logo就行。哦，對了，大logo的奢侈品永遠是奧特萊斯暢銷款，這麼說沒有看不起誰的意思，每個人喜好不一樣而已。

說了這麼多，你覺得我是不是在給奧特萊斯打廣告的，那我就來個港劇經典橋段——卧底大反骨。

我始終還是不看好這種商業模式，因為現目前的各種優點說白了都是建立在商品價格的基礎上的，一旦這個優勢沒有了，很難開發出吸引顧客的第二招，你去逛逛現在的商場，去打聽打聽，有幾個店生意很好，反正我從事的服裝業，絕大部分業績都在下滑，眾多數據顯示，商場零售業的寒冬即將到來，各個商家都在拼了命的做活動搞促銷，一旦商場的促銷價位達到消費者的心理預期，那將是對奧特萊斯毀滅性打擊

我一直沒有提到電商，不是說電商對奧特萊斯沒有威脅，是對於很多去奧特萊斯的顧客來說，在網上購物和在奧特萊斯完全是兩種概念，打個比方，很多人覺得一雙全皮的冬季女靴在奧特萊斯一千就很便宜，同樣的價格，放在網上賣，很多人還真下不去手點支付，這就是消費場景不同帶來的心理接受度不同，更別提一幫從不網購的大媽，電商，從來都不是奧特萊斯的致命傷，至少，目前不是......

不是業內人士，沒有專業伎倆。
成都的奧特萊斯是具體哪一年我不記得了，不過肯定沒有超過3年的時間，可能沒地的發展水平和其他城市地區有差別，不過就目前情況來看，電商的大環境不一定做的過這種零售巨頭。家在奧特萊斯旁邊，基本上能看到停車場車輛的情況和人數情況，由於自己不是特別追求品牌概念，只是陪女朋友去過，當然以後多半會常去，畢竟家近，無聊去逛逛！
1 其實很多人覺得代購的風險在於可能買到A貨或者純粹的假貨，等了那麼長的時間，用了那麼多期待，換回來的還是不如意，還不如直接去實體店！奧特萊斯可能正是在這個點上發力。
2 購買慾實際上是一種裝扮欲，是人對自己自信的另外一種體現，尤其對女人而言，代購雖然能夠全方位多角度甚至無死角的展示商品，但你覺得當一個女人拿著一個電腦屏幕問你，你覺得我誇這個包，穿這個顏色好看不好看時，你會不會覺得很難為你的樣子，情侶之間特別，至少我是，奧特萊斯能夠做到的其實是一直的實體經營的理念，實際就是用戶體驗感。
3 品牌概念的問題，就像過去很多人會選擇大的商場作為自己購物的首選地，比如仁和春天，王府井等等，奧特萊斯作為一個大的地標性品牌，它其實從某種角度說，不僅僅只是一個地標性的建築群，更多的是一種購物標，這個雖然很多人不以為然，但這種大規模的宣傳以後，潛意識裡的很多東西是不能夠去除的。
4 虛榮心和跟風！這個東西其實很難說了，畢竟好像跟主題差太遠，但是你不得不要考慮中國目前大部分的生活基本情況和生活狀態。畢竟帶L的車在中國賣的特別好，其他的大家仁者見仁，智者見智吧。
說那麼多，也就是自己的一些雜談，反正周末的時候，停車場負二到地上到我們小區門口的很多地方都是車，偶爾還能看看車展！
就這麼多吧，手機黨，想起了再碼！

單單看寧波的杉井奧特萊斯吧，很多東西折扣不如銀泰年終慶的力度。
奧特萊斯成了個常年的普通商店了。

為什麼大家都會覺得outlets一定是價格要最低才能稱得上是outlets呢？這從根本上就是不對的。以我在美國的觀察來看，Outlets里很多品牌的價格也多比城裡的折扣商場要貴。以紐約為例，除了著名的woodbury，實際上城裡還有很多各種折扣商場，專門銷售那些過季的中高檔品牌產品；梅西里的清倉貨和打折貨配上每個禮拜都刊登在報紙上的各種額外折扣券，你可能才花幾美刀就買到了一件上裝；Gap集團在布魯克林就有自己的工廠店，大把大把的送coupon，根本不用再考慮去outlets了。

反觀Outlets，因為日漸紅火，加之遊客眾多，價格已經完全不是它的優勢所在了。Brooks Brothers在outlets店裡更是只賣專供outlets銷售的產品，正價店的東西這裡一件沒有，而價格雖然比正價店低一些，但也遠沒有到三四折的程度。通常Outlets里的價格四折到八折最普遍。

但是國內的outlets實際上有點過於被神化，非大牌進場不算，非低價不算。就其原因還是在於我們的貨幣購買力太有限，1000塊人民幣在正價店都買不出神馬像樣的衣服，所以大家會寄希望於Outlets。

逆時差半夜Ipad敲字有點語無倫次，各位見諒。在北京我個人最喜歡佛羅倫薩小鎮，坐高鐵二十分鐘即到，是無車一族的福地。

也沒有吧我看杭州的下沙那個奧特萊斯整天滿滿的都是人

中國的奧特萊斯沒有這麼差吧。今天去了奧特萊斯。佔地面積超大，中高端品牌為主。買了件大衣打三折，折後1300+，回來上天貓的旗艦店看了下要2280，也注意到其他一些產品都比網上便宜。購物體驗也還不錯，電商也沒有這樣的競爭力。就是品種款式少了點，細心挑還是能淘到不少好東西的呀。

北京天津買城際票去武清站的都是幹嘛去的？
少說有一半是去弗洛倫薩小鎮的。
不知道「弗洛倫薩小鎮」叫outlets符實么。

重慶渝北區的奧特萊斯還是很有發展潛力的，交通還是很方便，目前人們追求的質量，消費水平都上升了，還是蠻看好它的

一般國外的奧特萊斯都在郊區，不過按照國人的購物模式，完全可以把它開在中國市區