購買單身公寓的利弊？

12-27

本人男，23歲，上海某公司iOS開發工程獅一隻，稅前15K，14薪的工資，想在中環偏內區域購置一套40平左右的單身公寓，不知道具體該怎麼操作。同事以及很多網友說我這個年齡段男士買單身公寓不太划算，一來結婚肯定要買套三居室，到時壓力會太大，二來單身公寓沒有升值空間，不過收租卻還是可以。

求助知友幫忙解惑答疑。（注，現有存糧15W，考慮首套房及月供因素會不會對生活質量影響太大？有女友，同為程序員。一直想結婚前一步到位買套90平左右的房子，無奈房價太高，心裡太虛，怕供應不了房貸。）

題主都準備結婚了，還是不建議你買單身公寓了。除卻升值空間有一定局限以外，大多是單身公寓都是商住兩用的形式。這種房子的產權只有40年，而且水電煤等都高於一般的居民使用的費用。並且沒有學位，不能落戶，性價比不高~

您這種情況真心不建議買單身公寓。樓上已經有同志說了一些關於單身公寓的問題，因為自己曾經在恆大的一個商辦項目做了一年的操盤，現在給您一個詳細的解釋。

土地性質：不管是單身公寓，還是之前的「商住」，土地性質都是商業或者辦公，產權年限一般是50年和40年，純商業性質是40年，純辦公是50年；

生活成本：「商辦」大多數是商水商電不帶燃氣，生活成本較高，一般商水8元/噸，商電分波峰和波谷，以北京為例，最貴的時候1.2元/度，最便宜時候是3毛/度，但是最便宜的時候基本上都用不到電，所以最後每月的電費都很高。

居住品質：總的來看「商辦」的梯戶比更密集，比如2梯12戶等，而且物業相對不是很好管理，所以跟純住宅小區比，居住舒適度較低。

首付比例、貸款年限和利率不同：

目前從全國大範圍來看，商辦的首付比例基本上是50%，且貸款年限短，最多貸10年，貸款利率上浮20%。
具體到個別城市，目前北京的商辦是全部都限購，新房商辦只能以公司名義購買；二手商辦可以賣給公司，也可以賣給個人，但是個人買需要有購買住宅的資質，同時，不管公司還是個人，都必須全款買房。上海的具體情況不清楚，但估計首付不會低於50%，貸款利率上浮20%這是全國統一的。

不能落戶，小孩不能正常入學。因為土地性質本身是商業和辦公，不存在落戶的說法，也無法進行就近學區劃片，所以不能落戶，小孩入學難。這種情況在一線城市尤為明顯。畢竟您以後是要結婚的，如果考慮買商辦，短期內就不能要小孩，因為孩子上不了學。當然如果你有錢，你可以讓孩子去國際學校，但是看您和您女朋友的收入，讓小孩去國際學校，生活壓力會非常大。

不好出手。

因為商辦存在自身難以改變的缺陷，比如不能落戶，小孩上學難，以及生活成本較高，未來接手人群比較少，不好出手。另外，這種40-50年產權的公寓，交易時的稅費非常高。契稅，印花稅，個稅，增值稅，這是住宅和商辦都要交的，但是商辦還要交一個土地增值稅，且商辦的個稅，增值稅，土地增值稅的比例非常高，基本上能佔了成交差額的40%。你說你還買嗎？

不管是自住，還是投資，最後商辦都會變成投資，因為商辦的局限性，所有最開始買來居住的，最後都會變成「過渡性居住」，還是要賣的，這就是投資。

風險性較大。很多商辦用的是民水民電，並且開發商私下裡給通了燃氣，但是一旦政策收緊，商辦肯定首當其衝，直接拆除的事件不是沒有出現過哦，而且就是發生在你們魔都。具體是哪可以自行百度。

當然也不是說商辦就一無是處，很多商辦確實價格低，一般是同區域住宅價格的70%左右，而且一般地段都不錯，周邊不管是交通還是商業配套都比較齊全，總的來看，還是很適合單身青年居住的。

但是像您的情況，有女朋友，而且有想法要一步到位買90平住宅，那我建議，如果現在你們倆，再加上你們雙方父母能一起湊錢，湊一個上海稍微偏遠一點房子的首付，那還是建議你們考慮住宅。錢這種東西，湊一湊可能就湊出來了，而且看你們的還貸能力也不錯，公積金貸款30年非常划算的，而且你自己如果壓力大，可以讓家人幫幾年，一起還，而且你過幾年肯定要結婚的，兩個人還貸款基本上就沒什麼壓力了。

但是如果你現在買了商辦，你自己的存糧沒了不說，你還是要還貸款，利率那麼高，基準利率上浮20%，10年還清的話，你自己可以算一下，每月要還多少，非常不划算，而且如果你真的買了商辦等你5年以後想買住宅，需要賣公寓的時候，你會發現非常的捉急，因為公寓不一定能賣出去。。。

告訴您，不要輕信中介和銷售所說。他們的話術，我都知道。基本上就是說，這套房讓你做投資，幾年以後，房價會上漲，住宅漲，公寓也漲，這樣，以後可以拿賣公寓的錢作為住宅的首付，巴拉巴拉。這些都是套路，你懂得~

微信公眾號：諸葛找房

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如果單身公寓指的是商住兩用樓的話，那絕對是最不值得購買的東西了。因為沒有投資價值。
為什麼沒有投資價值？第一，中國的商住兩用樓，是商業產權，不是住宅性質。首先貸款最多五成，其次貸款利率沒有任何優惠，甚至需要上浮，沒有任何槓桿優勢。
第二，不能落戶，國家不認可你的這個住宅，哪怕你住在裡面。水電煤都是商業性質，比住宅貴一倍。70年後，住宅只需要繳納少量的費用產權即可永久續存，商業用地理論上國家可以收回。
第三，交易的稅費奇高，這一點很致命，增值部分都被國家收走了。
第四，公攤面積極大，實用面積極小。
所以，千萬別買。
根據題主的收入，稅前15k，假設你女友收入稅前13k，如果兩位都對未來比較有信心或者工作穩定，應該怎麼計算購房預算呢？（15+13）/2=14k，再加預計的雙方公積金，保守一點算3k，這17k就是你理論上的保守還款極限。以30年計算，大約的貸款承受金額就是300萬或更多，再加上首付，你應該買420萬左右的房子。當然，你說你只有15萬現金在手上怎麼辦？去借，找一切的關係去借，借來一切安全的，長期的借款，如果實在困難，挪用一部分還貸的錢，用於償還首付的借款。
那麼420萬可以買什麼樣的房子呢？內環內，當然是內環內。黃金地段，按照房齡和小區情況，2000年以後的估計只能買一房，90年後的可以買兩房，80年後的能買三房。為什麼不買內環外的，因為內環內450萬以下是普通住宅，你會發現中環380萬的房子和內環內420萬的房子到手價差不多。
所以，不要覺得自己只能買40平米的小公寓，你的購買能力很強，行動起來，去借錢吧，少年！

建議你買住宅房。可以採用騰籠換鳥的方法，先遠後近。
另外中環地區比較實惠的板塊在普陀區和閘北區。

若雙雙親尚健在，身體健康，無大病隱患。

商貸+公積金購買婚房。
70+平方米，一胎，
這個大小可免去雙親要求和你們同住的要求。

我一朋友同事，每周家裡做白饅頭，一天三頓都吃白饅頭，偶爾開點葷，我朋友好奇問他要個饅頭嘗，他還捨不得。

有如上的決心，可以再買大一點。

克丁可以考慮小一點的地段好一點的老公房。

買房子前記得如有買車慾望，看好停車等信息。

中國基本所有單身公寓都是坑，租說實在話，不好租

商業用電1.2元一度，一個月用300度點，需要360，一般貴一倍。

商業水也貴

還有你貸款利息自動上浮10%

這持有成本就很高了

還有不能移戶口，只有50年產權

你買的時候好買，但賣的時候不好賣啊

50%首付

建議你擴大選擇範圍，選市區周邊的地區房價上升空間大的地段，主城區漲幅空間一般很小。但是不能遠到完全沒法住。先按照現在的能力買一套小的，再過幾年攢錢換大的。一方面過幾年房子有一些升值，另外你還能攢一些。小換大容易，一步攢起來個大房子太難，在你攢的過程中房價都不知道要漲多少

剛買了一個武漢內環的公寓，我覺得非常好啊，因為40年產權的房子一般都在非常好的地帶，跟你同歲的妹子一個，把它先裝起來，過一下二人世界，畢竟在交通發達的地區的內環居住才會真的有在家的感覺，每天看著窗外的環線和燈光才會覺得真的是生活而不是苟且，畢竟這麼年輕，沒有必要背著非常巨大的貸款生活，在自己的能力範圍之內買一個交通成本不是太大，路上不用耗時太多的房子才是關鍵，最重要的考慮還是結合自己目前的自身買一個能立馬住進去並且貸款不太多的房子。

借錢都要買大房啊，我們借了19萬，買的學區房，從付定金到現在拿到鑰匙，從155萬漲到195啦。無比欣慰。

我剛剛在北京買了一個小公寓。不過我是打算買來住的。公交到單位1小時。公寓也是精裝修，可以說是拎包入住了。我是單身，找不找另一半隨緣吧，全款75萬，我覺得對我這種人來說，還算可以。以後升不升值，賣不賣都是後話了。因為我考慮的第一個因素是自己居住。

題主的收入存款買中環偏內環的單身公寓還是不要想了今年年初才在南翔買的外環以外 4.5挑高 48.5平米 150萬不含稅因為是二手的所以還要交一些稅大概加起來10萬所以總共是160萬這個是因為我們小區是毛坯所以便宜隔壁精裝小區同樣面積不含稅180-200萬
接下來說貸款本來我們也想貸款但是特別不划算後面就一把付齊了首先首付是50% 然後貸款利率高就不說了這個裡面很麻煩的就是為了少交稅都一定會把合同價格最低然後貸款是按照合同來意味著你合同做低了能貸到的錢也少多了合同做高了交的稅也高（稅是上次比這次合同的差價的50%）這個是針對二手房如果是一手房會沒有但是現在別說中內環外環以外地鐵站附近的地方也沒有一手商住了
至於水電費還好一個月一般200多夏季冬季用電量大500多就這樣。不過住起來要比老公房舒服多了家裡是有多出一套在中環的老公房住起來很不舒服所以又去買了商住自住畢竟上海新一點的小區哪怕在南翔都是天價啦買不起還是商住現實一點

我買了一個小公寓，個人認為是否值得購買看各人所需。利來說主要是不限購，商業用地可以註冊公司、個體戶一類，從事商業人士可以考慮考慮。弊來說主要是升值慢，交易稅高，轉手不易。我個人覺得如果地段好，交通便利，商業齊全，想長期當房東的可以買。

感覺不划算，遲早要結婚，還是留錢買大房子吧，

這個我有權回答，我現在住的就是38小平米的公寓。
我來回答一下利弊，一個人住會有點害怕，我是女孩。
電費1.2，但是我很省電，我不看電視，基本上不開空調。
水費用的比較多，我喜歡洗洗涮涮。物業費比較高。
沒有獨立廚房，如果經濟可以，裝出來一個獨立廚房。
有年限不好賣特別不好賣。
我想過，如果有個沒有房的男朋友的話，我可以把公寓簡單裝修一下，一直到寶寶四歲不買新房沒有問題。就是說從結婚到懷孕到寶寶四歲，需要大約6年時間。
還有就是精，簡，少，質，貴的傢具家電不佔小家太多空間可以滿足在自己的小家精神上的需求。家裡瑜伽啦或者放個健身器材啦，空間是可以有的。
房子是我爸的，我和我媽不和我就被趕出家門了，我家是複式，很大，但38的小公寓比我在家的自由空間大了很多倍。
還有一個缺點，我不打算找男朋友，因為，我還是覺得住簡陋的小公寓滿丟人的，配不上優秀的男朋友，低配男朋友這種比如沒上過統招大學這樣的男孩子，再有錢我也不會交的。一定要相愛不離不棄，所以，這個比較難遇到，還有足夠年限來改變提高自己三觀認知高度
還需要啥諮詢可以問我。
還有，自己過日子，學會了一些獨立自主，再也不敢大操大辦的浪費了。時間得靠自己控制，金錢也慢慢逐漸學會了攢著，精神不受父母控制，反正感覺三觀比以前成熟了一些。

嗯…等我遇到了適配的合作夥伴，我會把我家那個大一點的借用過來合辦工作室。這個小的應該也可以，主要看項目。

現在就住的是40平的單身公寓，同層人多，不通透，除此之外挺好的，只合適過渡吧，不建議買。

基本上樓上的答案都談到了。

看來題主的目的不是用來作為長期居住的嘛，只是用來過渡或者後期投資這樣的吧，不過從題主現在的狀態來看肯定是不合算的呀。

單身公寓作為商用房，投資回報率很低，所以從投資的角度來看不划算

如果是用來居住，應該是快結婚的人，就算是不打算很快要孩子，空間也是有點不夠的吧。而且商用房的物業費一不留神就會死鬼，在落戶上也沒有半毛錢的優勢。也許題主是覺得一步到位買住宅房會負擔很重的吧，建議可以把範圍擴大一點，在中環到外環之間的房子可以看看，如果距離公司較遠可以買輛車。

上海90平要是老公房中環邊上都得6萬一平啊商品房不去說了我一同學買在遠洋香奈一號線終點站富錦路邊上360萬已經很偏了建議買遠郊附近的老工房吧單價3萬6 60平家裡幫忙湊點首付吧

不建議買公寓如果過渡加純投資可以不過短期內要再購入住宅的話要做好不太好出手的準備所以能住宅就住宅吧

北京多年前買的公寓出租沒有貸款因為很便宜 35平 34萬出租一年3萬刨除取暖和物業一年大概2000多點主要是很好租基本上沒有空置過這個還是要看買的時間點現在買當然不合適了

還是大點好啊，買小的還不如租大的，小的住著太憋屈！

買不起，就先租吧，公寓便宜也要錢啊，買來出租，看租售比，我這也一套40平公寓60萬，帶家電才租2000，首付50%，升值別想，條件又不好電貴水貴還沒天然氣沒車位！交易稅費交更多，一塊小地可以建千百套，就是來坑人的。上海我就不知道了行情了。