買房要注意哪些？

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前期：選擇階段

一：地段地段地段

重要的事情當然要說三遍，為什麼首先得是地段呢？地球人都明白的道理我就不說了！

好的地段代表生活的便利，出行的方便，未來還有升值升值升值的可能，有人可能就要說了，市中心堵車啊。沒錯，市中心都堵車，但是除了自駕，你還可以選擇公交地鐵等公共交通方式，簡直是立體交通模式。連公交都懶得去的地段，你可以開車，幸運的你老婆也有好車技，你能保證你父母，你father and mother in law還有你六歲的娃也會開車嗎？家裡老人去個周邊最大菜市場需要走上三公里，你看你會不會被抱怨。小孩想去個兒童遊樂場HAPPY一下，都離家十公里，怎麼哈皮的起來。當然除非你願意24小時待命做專車司機，包接包送。

關於地段的選擇，首要考慮就是通勤距離。對首次置業的人來說，工作是很重要的，因為你要還！房！貸！如果你相對工作穩定，比如公務員，老師等，那你就在單位附近買房就不會錯了。如果是流動性很強的公司職員，盡量選擇在工作機會多的區域周邊買房。也不要想著有車，有地鐵就行了。通勤時間短，幸福感會提升很多。尤其遇到個極端天氣，漫漫回家路無比心酸，好嘛。至於很多不了解長沙的朋友回鄉置業，對長沙根本不熟悉，這很棘手啊，容易人云亦云。其實對於未來會在哪裡上班，其實根據職業不同，還是有章可循。最簡單最笨的辦法就是問同行，看同行們都在哪裡上班。高階一點的辦法，自己上58，趕集等招聘網站，裡面提供的職位都有寫工作地點的。多看，多統計。說到底，其實就是個概率問題，選擇就業幾率大的區域肯定不會錯。如果是回長沙當老闆的朋友，直接可以選擇居住環境好的地段享受生活。不用朝九晚五，生活隨意一些，居家時間長，居住氛圍就很重要了。

二，價格

看中地段後，就鎖定一個大致範圍，就可以著手在此範圍內選擇樓盤了。這個時候起決定性作用的便是價格，如果你爸身家幾個億，你就不用往下看了。您咧可以抓鬮。出得起錢，咱就不用糾結了。

屌絲還是得悲催的繼續各種買房攻略。一般而言，你能看上的地段範圍內的樓盤都會超出你的預算，這個時候怎麼辦。往四周發散，以同心圓方式，直到達到你預算內。千萬不要因為價格問題，南轅北轍，本來買南，跑去買北。這就背離了你買房的初衷。要看清重點！重點！不要言其他。

一分價錢一分貨，十分價錢兩分貨。房子也是消費品，而消費品的規律是質量和性能達到一定的基數之後，再往上每提高一點點都會急劇增加成本。價格和品質之間的關係不是直線關係，而是指數關係。消費本質上是一種資源配置，花錢的時候也要考慮隱形收益與成本。舉了栗子：你的首付預算是20萬，但是你看中的房子超出你的預算10萬，怎麼辦？咬咬牙買了？這就是個資源配置問題。這裡就不詳細說了。

如今已經基本劃定你能承受的區域價格了，開始搜集所有的在售樓盤信息。

先不要激動的往售樓處跑，不要懶，先自己畫個簡易地圖，做個對比表格。百度也好，傳單也好，先做資料收集。你先勾選出你比較心儀的樓盤，以及周邊幾個進行對比的樓盤進行下一步實地看盤。小tip：可以參考下周邊二手房價格，了解下該區域二手房價格走勢，評估該區域未來發展潛力。

三：踩點

進售樓處之前，很重要的是實地考察區域便捷程度。例如：附近有幾條城市縱橫主幹道，有沒有時速可達60KM/H的快速路，有條件的話，自己開車計算下時間，比如在高峰時段及非高峰時段，從樓盤處出發開往城市最大商圈，以及大型綜合醫院，各個汽車站，高鐵站等的時間。如果高峰時期控制在30MINS，非高峰時期在15MINS以內，是符合一個中等城市的交通現狀。

其次樓盤附近有沒有中等以上超市，便利店就不要計算在內了。有沒有公立幼兒園和小學，以及初中。能不能入讀是後面需要了解的事，首先得確定要有。如果周邊有安置小區也沒什麼大不了的，安置小區里一般都會有農貿市場和各類早餐店，比在超市買便宜很多。

關於地鐵問題，見仁見智。個人認為短距離的出行，公交比地鐵便利，公交站點分布靈活密集，尤其是在長沙這種城市規模並不算很大的城市裡。近10年以內，估計地鐵的便捷性不會體現得出來。當然遠郊樓盤，有地鐵直通市內，是很重要的。同樣的，近地鐵物業價格比無地鐵物業貴上500-1000每平是很正常的。這個看自身需求，如果你上班的地點也通地鐵，可以考慮地鐵物業。如果也不通地鐵，個人是覺得沒有這個需要考慮地鐵物業。畢竟小城市，開車最便利。

四，理論知識儲備

都踩完點了，可以去看房了吧。

先表著急。跟度娘老師先學習學習。21世紀什麼最貴，不是房子，是人才！不想被置業忽悠的最好方式就是，自學成才，比置業還專業！這其實並不難，你要知道市面上這麼多置業顧問其實都是些初出茅廬的年輕人，匆匆培訓就上崗了，現在都是流水的置業千年的盤。

學習內容包括：神馬是五證，容積率，綠化率，房屋結構，樓盤布局方式，建築形態，戶型風水，公攤率… …太多就不一一列出。

後期實戰

五．看房

是的，終於可以去看房了，好雞凍。一個關鍵字，裝！哪怕你是第一次看房，也千萬不要被置業們看出你是第一次。置業最喜歡首次置業的，因為好！忽！悠！所以你一定要裝作「別看我年紀小，吾乃閱房無數」。

第一次去建議不要單獨去，也不要全家老小組團去，但至少要帶上一個小夥伴。有伴侶的建議帶上另一半，單身汪的請約上一個好基友（有購房經驗的優先）。這樣可以避免你頭腦一時發熱，做出衝動的抉擇。帶上老婆更安全，防止你淪喪在售樓的小姐的美色中，精蟲上腦，後悔莫及。

進入樓盤時擦亮你的眼睛，如果事前能聯繫上他們置業團隊的主管或者經歷是最好不過了，置業團隊也是一條完整的食物鏈，主管手裡可以讓出的優惠點更多，據我的了解，應該有2—3個點左右的讓利。如果你在新手置業手裡買的話，他們處於食物鏈地段，是需要上交一部分提成給主管，所以給出的價格肯定沒有多大優惠。直接找主管買就能少去底端置業這部分銷售提成。

不過如果主管接待你，可能你享受的服務就沒有那麼多了，可能後續跑銀行，交契稅全都你孤孤單單的一個人完成，很心酸是吧，人家領導可是很忙的。看在錢的份上，你就忍了吧。

關於溝通，其實並不那麼順心，置業肯定是避重就輕。在一些關鍵問題上，不是你誠心誠意的發問，他就會大發慈悲的告訴你。

TIPS：

1：先做個安靜的美男子，認真的聽置業顧問給你一個千篇一律的樓盤介紹。看各種樣板間，樣板間看看就好，不要當真，基本樣板間都是揚長避短，傢具尺寸大多不符合市面常規大小，裝修出來的效果也是為了放大空間，讓你覺得很大，其實等你自己入住的時候就知道多大了，所以樣板間的示範作用並不可信。整理下自己有疑問的點，到時候可以跟置業來個愉快的採訪。

2，聽完介紹後補充開始提問：可不可以公積金？支持首付分期嗎？現在有什麼優惠活動？可貸款銀行選擇？對口哪個學校？施工單位資質？就你選擇的樓棟詢價，先不要選擇自己的最佳樓層，多選幾個樓層進行比較。

3，根據自己的關注點，多提問。就不舉例了。

4，關於開發商承諾的配套跟建設，不要只聽一面之詞，多去查閱相關網站，地方政府官方網站，教育局網站，學校的話，直接去問傳達室大爺該樓盤有沒有納入招生範圍，都比問置業要靠譜。

第一次看房不需要了解很詳細，大致了解下，然後拿上幾個看中的戶型圖，回去研究。千萬不要上當，置業口中說的今天不決定明天就沒有房源了，讓你交定金鎖定房源。現在基本是買方市場，房子沒有那麼搶手。這個時候給他一個謎之微笑，淡定的跟他說回家商量。

這個時候不是真的就回家了啊！走出售樓部之後，可以去工地上看看，如果是准現房，完全可以踩進工地去實體看看，一般選擇午飯時間，工人們都午休了，工地沒幾個人，是最佳時間，進去看還是注意安全。置業一般會告訴你不可以進入工地，美名曰安全起見，其實就是怕你看出問題。實體看的好處是，你能清楚的知道真實的面積跟樓層高度，房屋布局是否合理，屋內橫樑位置，前後是否有遮擋，還能感受下通風采光等條件是不是達到心理預期。如果看毛呸你都能滿意，基本就沒有什麼大問題。

看完工地是不是終於可以回家了。還不能。這個時候可以去樓盤周邊幾個在售樓盤轉轉，一個方面多了解幾個作為備胎，另一方面也是最重要的是：敵人的敵人就是我的朋友。聽了半天置業洗腦海吹，把人都給吹懵了。是時候來一盆水澆醒你激動的靈魂了。你想知道這個樓盤的缺點和不為人知的隱秘，沒有誰比旁邊樓盤的置業更清楚的了。你只需要略微地跟競爭對手的置業顧問提一下你看中了隔壁樓盤，不等你發問，置業就能如滔滔江水般羅列出一堆度娘都不知道的秘密哦，連敵對開發商老總家的二奶去澳門賭博輸了幾千萬你都能聽到。簡直就是宮心計。

六．樓棟與戶型選擇

拿定主意選擇好樓盤了，要進行最後選擇了。首先是戶型，今天我們不談風水，只談怎樣選擇戶型。一般最佳戶型有以下幾個標配：方正，南北通透，縱深面寬比例4:5，乾濕分離，動線合理。一般而言，120平以上的戶型基本都能做到這些基本點，如果面積大卻做出奇葩戶型，我只能用認識的建築師朋友的一句話，「不是我們腦殘設計成這樣，戶型都是開發商定的，我再有才華，也敵不過開發商以前是殺豬的」。言外之意開發商不專業才會出現各種奇葩戶型。

一般在夏季炎熱潮濕的南方，坐北朝南，南北通透的房子，比較符合當地氣候，是首選。東西朝向的房子，夏熱冬冷。根據經緯度與季風影響，湖南一般更適合坐北朝南，略微偏向西南。能夠更大程度利用陽光與風，又不會西晒。一棟樓里會有東邊與西邊相同戶型，從價格上就能體現出東邊戶型比較好，西邊戶型的空調耗能比東邊戶型都高出許多。

朝向正確，看房屋布局，至少每個功能間都要做到獨立通風采光，如果不談風水，這一節其實沒有多少可以談論的了。從舒適度角度來說，主卧和客廳朝南比較好，北向的窗戶不要太大。南向的窗跟門可以開大些。客廳能帶陽台能夠視覺上增加客廳空間大小。廚房最好布局在北邊，這樣油煙不會倒灌進室內。

關於戶型圖的幾種看法：我們一般拿到手裡的戶型圖是介樣的

這是開發商給的，肯定經過巧妙設計。如果可以的話，要一張該戶型的樓層分布圖，它是長這樣的：

要這個圖的目的是，看該戶型在樓層分布中處於哪個位置，前後有沒有其他戶型邊角的遮擋與影響，還有電梯位置，強弱電井與水井位置，一梯幾戶，等等。

然後就是要樓盤整體分布圖，他是長這樣的

遮住要是看你所購樓棟在整個樓盤的位置，是不是可以觀到景，樓間距夠不夠寬，前後建築物造成的遮擋，與小區出入口的距離等。

七：討價還價

都看好了，還有什麼好猶豫的，可以去劃拉價格了。誰說房子不能談價格了。是拿來賣的都是能談價的。前面說了，最好找領導買，發動一切身邊資源，七大姑八大姨，找到個熟人，領你上道。

好吧，扯遠了。先讓置業給你算個「最終」價格。這個價格肯定不是最終的，還是有議價空間的。算三到四個不同樓層的價格，作為對比。這時候你心裡一定要有自己的小算盤，該區域樓盤價格水平，相鄰樓盤的價格等等，好估量他給你算出的價格水分有多少。一定要做到心裡有數。置業看你有成交意向，肯定會在心理上繼續碾壓你。HOLD住！不要交任何錢，團購費跟定金都不要交！交了你就被把住命脈，成為案板上的魚了，任人宰割。跟他來個拉鋸戰，反正你千萬不要擺出一副我嫌貴，我買不起的窮樣子，而是覺得你丫這鳥房子不值這個錢。跟他們磨價格的關鍵是，千萬不要首先透露出你能接受的底價，置業一定會反覆問你，你能接受的價格，反正打死也不！要！說！議價這種事誰先亮底牌誰就輸了。這個時候有的開發商會說別看我貴，我可以送你什麼啦什麼啦什麼啦，都不要妥協，要有一個信念就是羊毛出在羊身上，他們送的東西你不一定看的上，把價格講下來才是王道。

接下來的幾天你就忘了你買房這件事，開心得過你自己的日子，等著置業給你打電話，記住不要自己打電話，這個階段正是心理戰時期。雙方都在揣摩對方的心意。一定要淡定，默默關注就好了。過上兩三天，置業就會給你打電話策你，諸如我給你申請了一個特價指標，便宜兩個點，或者是我樓盤在大姨媽節到來之際，給購房者送優惠，便宜多少多少什麼的。

還不到你的底，就要淡定。因為這麼痛快能少下來說明空間還有。來回兩三回，直到他沒有給出最的價格，這個時候亮出你的底牌，能賣就賣，不能賣別耽誤我買豪宅了。

一般能比原始最終價，能少5—6個點的價格。

如果不好掌握這個底在那裡，還有一大招，就是潛入業主群里。有些業主群成規模了，可能需要嚴格的准入要求。但一些新樓盤的業主群還不成氣候，可能只要報個樓棟號就能進去。如果你混進去了，虛心禮貌的發問，群里大批被置業跟開發商欺騙的業主會極其熱心的告訴你一些內幕，以及交易價格。

最後祝大家都能買到心儀的房子。

以上

這是個特別宏大且深的話題，我僅從法律方面給你提供意見。至於戶型樓層風水之類的，需要你們自己判斷，而且你們的男女朋友或者七大姑八大姨說不定也會給你出（chu）謀（sou）劃（zhu）策（yi）。

這其中的法律點粗略的包含以下幾個方面：

一、看房之時應關注的點在何處？

1、房產有五證，但只有一樣值得我們關注--《商品房預售許可證》。預售許可證是門檻，房產商在預售新房時必備之文件。如果該項目首次開盤，沒有預售許可證，建議保留心眼，避免簽約；如果該項目已經開過幾次盤了（意味著前幾次都已經拿到過預售許可證），這次的預售許可證可能遲些再下來，可以繼續進行看房後續步驟。（ps：現在政府會根據開發商進度，一棟或幾棟的發放預售許可，所以會有上述情況。）

2、尋找《紅線內外不利因素公示》。作為具備一定信誠的開發商，在售樓處里一般會置放展覽板--《紅線內外不利因素公示》。雖然可能並不顯眼，但你們需要找到它，並仔細閱讀（拍照）。這上面的公示很可能對你購房形成一定程度的影響，有些不利因素恰好可能是某些購房者比較忌諱或討厭的。

二、你需要簽幾份合同？

預售中幾份合同的流程大致分為兩種：

（搖號）：《意向書》→搖號→《認購書》→《商品房預售合同》

（不搖號）：《意向書》(可能有)→《認購書》(可能有)→《商品房預售合同》

1、《商品房意向書》。《意向書》的簽訂意味著你有意向購買該房產商的該項目的某間房屋（不寫具體房號），並繳納意向金。很多時候《意向書》的簽訂只是房產商為了確認下搖號的人數，或確定你參與搖號的資格。《意向書》對購房者來說並沒有約束力，購房者可以隨意解除《意向書》並要求退還意向金--此條在簽訂《認購書》前都是可為的，哪怕搖號搖中你，你也可以選擇不簽《認購書》並要求退還意向金。

2、《認購書》。《認購書》的效力比較高（寫具體房號和金額），一旦簽訂便需要承擔相應義務。比如，規定時間簽《商品房預售合同》，規定時間繳納首付款等等。簽訂《認購書》的同時是需要繳納定金的，一旦購房者違約，定金會被開發商沒收；開發商違約，雙倍退還。定金的繳納形式：有時候是單獨繳納的，有時候是直接從《意向書》中的意向金轉化為定金，各有不同。

3、《商品房預售合同》。無特殊情況，你只有簽字的份，你要求修改其中條款基本無可能。但是你不代表你無事可做，你可以注意看合同條款如下幾個方面：建築面積和套內面積、層高、附屬設備、首付款金額及時間、交付條件等。看這些條款一方面是為了讓你自己及時履行自己的義務、另一方面為了確認現場銷售所承諾的事項是否一致、還有對之後交房時的交付條件有個提前預知等。

4、至於後續的《前期物業合同》及更複雜的《房屋置換合同》等便不再敘述，可私下探討。

三、購房中一些其他情況

1、某些房產商會有優惠活動」以一萬抵五萬「等，且會在意向書中註明。但我個人曾接觸到一種情況，即在意向書註明了優惠，但沒在認購書中註明，也未在預售合同中註明，導致開發商直接不認可該行為（因為意向書和認購書已失效）。未避免糾紛，所有的承諾或者優惠事宜都必須註明在預售合同（意向書和認購書都不保險）之中，預售合同最後一個附件」其他約定「中是可以添加內容的，即可以將承諾落實在書面之上。

2、保留好材料。材料會有很多，比如付款的憑證（pos機的小票、ATM機的憑條、銀行的回單等）、合同及相關附件、貸款的一系列材料、宣傳材料、拍照的材料等等，裝在一起，以免丟失。

3、請盡量選擇大一點的開發商，小開發商爛尾樓盤、維權困難、霸王條款等等，都可能會有無限的麻煩事。

http://weixin.qq.com/r/2kN9ZUzEIBFfrQgG9xbI (二維碼自動識別)

（以上為個人公眾號:律社）嫌煩可自動忽略

這是一個很大的題目。買房子有很多要注意到地方，比如：
意志要堅定，不能輕易被中介忽悠。
保障資金安全，比如走資金監管。
盡量避免和素質低下，又難纏的賣方交易。
留一部分尾款，待過戶以後，戶口遷移和房屋交接（確認物業費，取暖費，有線電視費，固話寬頻費沒有拖欠）完成後再支付。
業主配偶要同意賣方。
如果業主是老人，其子女要同意賣房，否則有可能日後反悔。

房地產策劃師培訓有這麼一句話，影響買房的決定性因素是，第一地段，第二地段，第三地段！

地段影響價格，影響生活品質，影響升值空間……

戶型，採光，通風等等都可以從裝修，傢具布置這些技術方式來解決調整，地段才是稀缺資源。

新房先看房子的房型，面積，價格是不是合適。（車位，水電費，物業費都要算進去後期生活成本也不低、）
如果價格、地理位置、房子格局都很好的話再看一下周邊的配套。交通路線和線車，商超，菜市場，學校（幼兒園小學）
考慮付款方式。公積金是不是能用。商貸費用太高了。不太建議
上邊那位朋友說的也要考慮開發商情況，物業情況，這個樓盤附近後期的發展空間。

買房主要看地段，戶型，環境，房子質量，裝修風格，等等。

產權
交通情況，醫院學校等配套設施
未來發展趨勢
戶型
物業
白天晚上各光顧一次看看燈光入住率
考慮是幾個人住
車位多少錢