在上海買房自住，酒店式公寓有哪些利弊，可以買嗎？
在上海，如果你作為外地戶口人士，積蓄寥寥，看到「50萬起，在上海安個家，地鐵0距離，挑高4.5米大空間」，你是否會動心呢。花建面45㎡左右的錢，複式使用的話，使用面積可達到7-80㎡。
但如果你知道這樣的房子跟普通住宅比，水電費、物業費大概要貴一倍，而產權年限要縮一半，好像還不能入戶口，據說轉售須交大筆的稅費，你是否還會買？
普通住宅離市區1小時地鐵（轉乘的話另加時間）的兩房，150萬左右，而有種種缺憾的酒店式公寓、SOHO小房，只要幾十萬。
有物業、房地產達人，可否分析下呢，酒店式公寓，與普通住宅的具體區別，自住是否值得買？
註：以上問題大約是2012年提出的，因此涉及的房產價格已不合時宜，關心房產的自然也知道現在行情，就不作更新了。沒想到時隔幾年後有這麼多人關注，就當自己默默的搞了個大新聞吧?? ?(′ ω` )???
窩來替你更新，目前上海市區地鐵房，老公房的話，最偏僻的4萬，繁華地段6萬，殺手級地段10萬以上。
作為一個應屆研究生畢業狗，外地人，要留滬工作。剛剛父母幫忙在松江萬達旁買了一套酒店式公寓。對此我也不想多說什麼：
1,要是有錢，我也不會買公寓，研究生畢業落戶問題不大，要是有錢，你認為我會不買住宅？
2，在上海壓力巨大，兩三年左右肯定要結婚的，如果到時候混的好，那就把這套賣掉再換住宅，如果萬一沒混好，還可以有間我自己的屋子讓我結婚，進可攻，退可守。
3，無奈，無奈，還是無奈，對一個外地的普通家庭，父母能這樣也真是極限了，我感謝他們，我會努力奮鬥回報他們，試問你們，不買這樣的房子，買什麼樣的？？？？？？？？？？？？？？
以後再買？以後房價漲成什麼屌樣你知道？我相信房價會跌，但是我不相信北上廣會跌。
4，公寓位置在萬達旁，緊挨松江大學城地鐵站，肯定會升值的，而且小戶型將來好租也好賣。
5，關於水電費，貴，我知道貴，但是相比於外加一兩百萬買住宅，我還是選擇前者，因為，買不起住宅！！！買得起住宅的也不會來搜索這樣的問題的，所以你們就不要再建議買住宅了。
總結：作為一個即將在上海打拚的年輕人，建議如果家裡條件允許，可以先喵一套，一是可以給自己當跳板，過渡一下，二是挑選好地段，最好緊挨地鐵站，商場，肯定升值。現在上海基本就嘉定，松江，閔行了。
謝謝，第一次回答這麼長。
弱弱地反對一下第一名說挑高4.5米二層沒法用的。
我家二層可舒服了( ′ ▽ ` )?
因為是朝南，高層，落地窗。
光線好得不要不要的。
廚房與客廳一體，說有油煙問題但還好。
在上海買loft安家，對於我這樣單身被限購又沒有多少錢的人來說，也算個不錯的選擇。
確實水電煤貴，但在承受範圍內。夏天需要空調，冬天非常暖和。不會不透氣，門上小窗和落地窗打開，有對流風。
左鄰右舍有辦公室有住家，也許是隔音好，很安靜，來往人員沒有太複雜。
就在地鐵口對面，交通方便。
最大的一個不一樣是在上海有了屬於自己的家，心裡的安定與歸屬感強了很多。
所以並非Loft一無是處，不同樓盤也會有不一樣。個人感覺性價比適中，我住的很好。酒店式公寓VS普通住宅，購房前你應當知道的那些事｜半月法談
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作為一名地產從業人員，時常有朋友諮詢我酒店式公寓與普通住宅的區別以及值不值得買的問題。選擇何種物業類型，相信這也是廣大購房者在下定決心購房之後面臨的首個難題，尤其是不少年輕朋友，當參觀完琳琅滿目的各種樓盤後發現價格奇高，苦於預算限制正猶豫不決時，看到各種裝修奢華、地段好且價格又極其便宜的酒店式公寓的時候，多會幾經糾結。當然，如果你老爸是馬雲或者老公是思聰，那另當別論。因此，今天特地系統地梳理一下二者的區別，供各位朋友參考。
一、什麼是酒店式公寓？
酒店式公寓，區別於普通住宅，是一種提供酒店式管理服務的公寓型物業，多集住宅、酒店、會所、餐飲等功能於一體，一般配置包括廚衛在內的綜合套間，擁有獨立產權，具有「自住」和「投資」兩大功能，業內也有說法稱其為「類住宅」，但其本質仍是公寓。
酒店式公寓，也被認為是起源於歐洲的服務式公寓的升級版本，作為酒店式公寓的雛形，服務式公寓吸引了懶人和忙人的入住，而酒店式公寓，從本質上來看其實是將其概念重新包裝，對服務內容進行發展演繹，提供「酒店式的服務，公寓式的管理」。（為便於行文，70年產權住宅之外的40、50年產權的其他物業類型，常見有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、單身公寓、養老公寓等，本文中統稱為「酒店式公寓」。）
圖1 杭州金地廣場A1戶型43㎡立體圖
二、酒店式公寓的優點
相較於普通住宅而言，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供各類商務服務。
具體說來，其優勢大概有如下幾個方面：
1、總價低
一般而言，酒店式公寓單價會比同板塊住宅要低不少，加之酒店式公寓普遍做法是小戶型，主力戶型面積較小，兩相疊乘，總價極低。以杭州最近比較火熱的未來科技城板塊為例，目前在售住宅項目合景天峻近20天成交均價2.5w，而同板塊酒店式公寓項目歐美金融城（EFC）則為1.7w，每平方單價便宜了近1w，單價是天峻的66％。按照天峻主力戶型90方，歐美金融城主力45方來算，單套總價天峻230w，歐美金融城為76w，總價比天峻整整便宜了154w，僅為天峻的33％。另外，部分酒店式公寓項目，如loft公寓，往往通過戶內改造，形成複式疊層效果，使得實際使用空間大大增加，一定程度上又降低了房屋單價。
圖2 未來科技城兩物業類型價格對比
2、裝修好
普通住宅的裝修標準，分為毛坯和精裝修兩種。精裝修，也稱為「全裝修」，按照住建部的官方定義，是「所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成」。一般而言，市面上的精裝修也只是簡裝，交付狀態在實踐中也僅僅是滿足基本生活需求，而酒店式公寓則不然，除了上述設施以外，一般還配備齊全的家電設備和生活設施，做到了真正的「拎包入住」，且裝修標準也明顯高於普通住宅，門廳等公共設施裝修上檔次，富麗奢華。
圖3 中大銀泰城效果圖及樣板房
3、地段好，租金高
通常而言，酒店式公寓的選址一般都在地鐵沿線或CBD等地段和交通較好的區域，距離各類寫字樓辦公區較近，因此，酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障，加之裝修不錯，服務較好，配套齊備，軟硬體設施齊全，娛樂自住兩不誤，租金通常也遠高於普通住宅，投資回報合理可期。比如上海的酒店式公寓就主要分布在內環以內，南京路商圈、徐家匯商圈及陸家嘴附近，月租金也在7-10k左右。如浦東君譽江畔月租8K，徐匯巴黎時韻7.5k、金巢鉑銳閣9-13k。
4、通常不受限購政策的影響
2016年國慶期間，北京、天津、成都、杭州等20個重點城市相繼出台限購政策，仔細研究不難發現，樓市調控一般都是為抑制住宅投資需求，而酒店式公寓往往不在限購之列。尤其是像上海這種購房還有戶口或社保要求的城市，不論你已婚還是未婚，上海寧還是外地人，無論社保有沒有繳納滿5年，都可以買酒店式公寓，門檻之低，簡直是給外來人口和單身貴族的一份禮物。如此種種，自然使得其成為投資客們的理想之選。
三、酒店式公寓與普通住宅的區別
看完上面的分析，你是不是已經迫不及待想要入手一套了？別急，別急，按照套路，講完了優點，自然就要分析弊端了。儘管具備上述優勢，然而酒店式公寓在房地產市場上卻是一番不慍不火之景，其原因為何？下面就從其與普通住宅的差異上講起。
圖4 杭州十區酒店式公寓存量及存銷比走勢
1、土地性質不同
土地性質不同，這是酒店式公寓與普通住宅的本質區別。下文要說到的幾項差異，根本上也都是因為土地性質的差異所致。首先我們應明確，每塊土地的性質用途，在規劃部門的控制性詳細規劃和國土出讓合同上都會有明確約定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商業、綜合用地上。一般而言，普通住宅就是平常所說的商品房，土地性質為住宅用地或商住用地中的住宅部分，而酒店式公寓則是商業或綜合用地。
圖5 杭州未來科技城控制性詳細規劃
2、產權年限較短
基於上述土地性質的差異，酒店式公寓與普通住宅的土地使用年限自然也不相同。普通住宅的土地使用年限一般在70年，而酒店式公寓一般為40年或者50年。有人說，我不在乎產權年限長短，反正自己也住不了那麼久。非也！非也！二者年限的不同除了在數值上的差異，時間的長短之外，還有一個關聯的差異就是土地使用年限到期後續費問題（關於此問題，我在《如何看待「溫州20 年產權住宅土地使用權到期，續期須按房價三分之一繳費」？ - 陳順的文章 - 知乎專欄》一文中有詳細說明）。具體說來，普通住宅70年屆滿後如何續期以及是否收費問題目前來看爭議較大且尚無定論，但是酒店式公寓作為商業用地，其期限屆滿後需要付費續期應當是沒有任何爭議的，且假使兩者均需付費續期，酒店式公寓收費標準高於普通住宅也是題中應有之義。
《物權法》第一百四十九條 住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。
3、落戶政策不同
購房落戶政策，作為我國這個人口大國戶籍政策的一項內容，儘管歷來一直遭受非議，但是客觀上確已存在並且實施已久。作為一篇實務分析文章，本文無意於對政策本身過多評價，只談具體規定。
按照各個城市的有關規定，往往只有購買滿足一定面積或者總價要求的住宅類產品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基於住宅用地的公寓才能落戶，而商住和綜合用地的酒店式公寓由於不屬住宅性質，就不能落戶。同時因為無法落戶，也就沒有學區。沒了學區教育這一優勢，在保值增值能力這項功能上自然也就比較吃虧。
另外，從杭州來看，儘管今年9月因為房地產行情持續升溫高燒不退因此政府緊急暫停了購房落戶政策，但顯然這是短期內應對房價暴漲的治標之策，且地產行業本身也是周期性波動，有冷有熱，因此，長期來看還是會重啟。
表1 杭州市普通住宅「購房落戶」政策
需要說明的是，有部分樓盤名稱雖叫做酒店式公寓、青年公寓等，但其實質是在住宅用地上建的物業，只不過開發商為了營銷包裝等種種原因將其打造為各種符合本文字面稱呼的物業類型。這類樓盤本質還是普通住宅，因此並不適用本文所描述的酒店式公寓的種種限制。但是，由於其總價通常較低，面積較小，在落戶問題上仍有可能面臨因不符合當地關於總價或面積的限制而無法落戶的問題，因此，在選購前務必謹慎，對當地相關政策打探了解清楚之後再做抉擇。
4、水電費等生活成本高
酒店式公寓的水電費參照商業標準繳納，因此其水電費也要比普通住宅的居民水電貴一些，一般是民用的1.5-2倍左右。至於物業費，則要看物業公司制定的收費政策，不過由於其往往參照商業項目，且提供的服務更多，收費標準高於普通住宅也是大概率事件。另外大部分的酒店式公寓都不通煤氣、不通燃氣管道，不能使用明火，部分管理嚴格的連煤氣罐也不能進樓，所以日常生活只能一切電器化，居家做飯只能使用電磁爐，用電量自然也就居高不下。此外，一般來說，酒店式公寓的電費也不分時段，不像居民用電一樣有峰谷電之分，夏天一個月電費輕輕鬆鬆上7、8百，經年累月，也是一筆不小的開支。可見，酒店式公寓生活成本也明顯高於普通住宅。
表2 浙江省電網銷售電價表
5、稅費標準較高
由於酒店式公寓與普通住宅土地性質及物業類型的差異，導致二者在稅費繳納標準上也有較大的不同。目前我國房地產市場上，與購房者密切相關的稅種主要為契稅、印花稅，二手房交易中還會涉及個人所得稅、增值稅（「營改增」之前為營業稅）、土地增值稅等。以契稅為例，普通住宅在首次購買時有契稅優惠，根據面積、是否家庭唯一等情況不同，享受稅收優惠後費率為1-3％不等，而40、50年產權的酒店式公寓則沒有契稅優惠，統一為3％。因此，整體來看酒店式公寓稅費成本明顯高於普通住宅。
2016年2月17日，為減輕購房者稅費壓力，繼2015年「330新政」後，財政部、國稅總局、住建部聯合發布《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅[2016]23號），自2016年2月22日起進一步下調契稅和營業稅。
表3 「222新政」前後契稅、營業稅對照
6、公攤面積差異
公攤面積，即公用分攤建築面積，指每套商品房依法應當分攤的公用建築面積，一般也簡稱公攤。公攤面積與建築面積的關係，用下面的公示即能直觀說明：建築面積＝套內面積＋公攤面積而我們都知道，開發商在向購房者出售房屋的時候，基本都是以建築面積作為計費依據的，也就是說，我們日常新聞上看到的某個樓盤單價3萬一平，並非是套內房屋的單價，而是包含公攤在內的單價。一套建築面積90方的房屋，得房率按75％計算，其實際套內面積為67.5平方。因此，在建築面積恆定的情況下，公攤面積的多寡對室內空間及居住舒適度的影響是至關重要的。而酒店式公寓之類的商住物業的規劃設計標準要比普通住宅高，如公共門廳面積比較大，樓梯、門廳的出入處按規定設置兩處、過道佔用空間大等，這無疑增加了公攤面積比例。而普通住宅在這方面也略佔優勢，普通住宅的主流做法為一梯兩戶或兩梯四戶，少部分開發商更加激進，如卓越蔚藍領秀為一梯一戶，陽光城翡麗灣為兩梯兩戶通過隔斷事實上也成了一梯一戶，導致這類物業真正意義上的公攤面積比例相對較小。另外，即使酒店式公寓與普通住宅的公攤面積在數值上相等的情況下，由於住宅總面積較大，折算下來其公攤比例也相對較小。
7、居住舒適度較差
上面談到了那麼多的差異，可能有人會說：「沒事，我是小年輕，戶口和學區之類的無所謂，生活成本高一點也可以承受，我不在乎，我只在乎高大上，看中酒店式公寓的總價低，裝修好、居住舒適，買！買！買！」果真如此么？兩者在舒適度上孰優孰劣？
酒店式公寓相較於普通住宅而言，在居住舒適度這方面也是基本不佔優的。酒店式公寓產品眾多，關於房屋居住舒適度，一般去項目踩盤之後無需專業知識即能有初步認識和判斷，再運用部分專業評價指標，即能形成相對全面的了解。具體說來，影響居住舒適度的因素，主要包括公攤面積、容積率、樓間距、綠地面積及綠地率、層高、紅線內外不利因素等指標，下面我們就挑幾個因素逐一簡單分析。
（1）公攤面積。關於這個維度，上文已有介紹，不予贅述。
（2）容積率。容積率又稱建築面積毛密度，簡單理解，可以認為是總建築面積與總用地面積之比。容積率是衡量建設用地使用強度和居住舒適度的一項重要指標，容積率越高，居住舒適度越低。容積率的值是無量綱的比值，一般而言，一個居住舒適的小區，高層容積率應不超過5，多層應不超過3，但由於土地成本和開發利潤的限制，並不是所有項目都能做得到。而在容積率上的妥協，尤以酒店式公寓等商業物業最為嚴重，而在規劃及政府土地出讓環節，對商業用地的容積率的限制往往沒有普通住宅嚴格。一般而言，普通住宅容積率多在1.0-3.0之間，少數別墅項目會低於1.0，少數高層項目會高於3.0，而一般酒店式公寓的容積率則在3.0以上。例如，杭州金地廣場、藍鑽天成容積率均為4.0，復地壹中心容積率為5.0。
圖6 山東楊柳國際新城項目
（3）樓間距。樓間距對居住舒適度的影響很好理解，樓間距越短，舒適度越低，這不僅僅表現為居住私密性較差，同時也體現在日照不足採光受限，以及通風不暢等影響。酒店式公寓因為容積率通常較高，在城市核心地段，用地面積較小，因此樓間距一般也較短，實際體驗來看較為壓抑。另外，樓間距與容積率通常也密切相關，一般容積率越高也就意味著樓間距越短，類似指標還有建築密度、綠地率、建築面積百分比等。在中央商務區內，公寓的建築面積百分比（建築面積占項目總住宅面積的比例）不受限制，而普通住宅的建築面積百分比是有限制要求的。
（4）日照通風。酒店式公寓的日照條件一般也比普通住宅差。按照《住宅建築設計規範》等相關規定，居住產品中住宅必須滿足日照、採光等相關條件，酒店式公寓的日照條件通常比住宅差。不過這項短板有的開發商通過增大採光面、大面積玻璃幕牆等方式來彌補，因此還是要具體項目具體分析。此外，由於酒店式公寓戶型限制，無法進行功能分區，且戶型通透的少，極少有陽台，又大量使用暗衛，通風不暢，較為潮濕，影響居住生活的舒適度。
圖7 某酒店式公寓戶內業主實拍
《關於進一步規範商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》（杭政辦函〔2012〕2號）：商業辦公等非住宅類項目禁止設置外挑式陽台、飄窗。除集中設置的食堂外，不得設置廚房和燃氣管道。燃氣供應單位不得違反規定擅自供氣。
（5）層高。層高這個很好理解，市場上的酒店式公寓項目，大概可以分為兩種，一種是層高在3-3.4米左右的平層式公寓，一種是層高在4-5米可分割為兩層的loft式公寓，這種loft公寓裝修時分成二層使用，購房者感覺很划算，買一層送一層，但分隔之後上下兩層的層高都不超過2.5米，有壓迫感，居住舒適度差。
根據《杭州市建築層高控制及容積率指標計算規則》，商業建築當層高大於等於5米，不論層內是否有隔層，計算容積率指標時，建築面積均按該層面積乘1.5倍計算；大於等於6米小於8.2米時，建築面積按該層面積乘2倍計算。其他城市規定雖有不同但基本也相差無幾，因此，酒店式公寓層高一般都不會超過5米。
除此之外，還有一些其他大大小小的差異，諸如交易轉讓不夠靈活方便、走道採光不足戶型不夠敞亮容易引發安全隱患等。
從技術指標上對居住舒適度進行了分類解析，下面我們再從一手用戶體驗角度看看知乎上部分酒店式公寓業主的吐槽：
Marska：面積小，極少有陽台，沒見過南北通透的。夏天極其崩潰，不開空調悶熱死，開的話輕鬆一月七八百電費。霉雨季節也是崩潰，幹不了的衣服只能掛房裡，烘乾機？怎麼可能放得下。基本不通煤氣，做飯要用電磁爐，而且通風不好，做一次飯的油煙味難受好久。
匿名用戶：不像居民區，隔壁可能是辦公室，可能是轟趴館，進出人員很亂。
小T：就是個正方形！層高這麼點！還Loft！房子里還有梁！睡在上層你只能彎著腰，床上都坐不直！怎麼住人啊？！
Eric zhu：生活成本高。水電費基本是民用的2-3倍，物業費是同地段住宅的2-3倍。水電基本一個月500左右。寬頻費用也是向商用看齊，每年少則幾千，多則上萬，速率服務很一般，除非物業擼平了運營商。
由此可見，在居住舒適度角度上看，酒店式公寓往往也是體驗不如普通住宅，舒適度相對較差。
8、首付及按揭政策不同
個人住房通常作為標的額最大的不動產，除了居住需求外還兼有理財投資需求，同時由於往往總價較高，運用資金槓桿也就成為常態。截至目前，關於普通住宅首付比例執行的是中國人民銀行、銀監會2016年2月1日頒布的《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》的規定，原則上最低首付比例為25％，各地可下浮至20％。但是該文件僅適用於普通住宅，至於酒店式公寓，目前執行的政策仍是首付最低五成，儘管其總價較低，卻也在無形中增加了購房者的經濟壓力。另外，酒店式公寓按揭貸款利率通常在基準利率基礎上還需上浮10％左右，而首套普通住宅通常可以下浮10％，貸款期限最長也只能10年，並且不能使用公積金貸款。
圖8 杭州50-70w酒店式公寓分布圖
綜上所述，酒店式公寓相較於普通住宅而言，既有其便宜、便利等優點，也存在著土地性質、落戶政策、居住舒適度等方面的缺陷。至於各位看官如何決策，宜結合自身情況及本文提到的各項影響因子，權衡利弊，進行取捨後再作抉擇。而我的使命，則是將酒店式公寓的方方面面進行呈現和還原，幫助你不致在信息不對稱的情形下，在各種售後包租、投資回報等宣傳攻勢下草率決策。
總體來看，酒店式公寓適合哪類購房者？在我看來，如果你預算有限，又比較看重房屋地段與交通，且對自身而言落戶與學區問題不是硬性指標。或者你已經完成剛需置業甚至改善換房任務，只是想通過購房投資對抗通貨膨脹，對於這兩類群體而言，那麼毫無疑問，酒店式公寓應該是你的一個不錯的選擇。
最後，祝願大家都能挑選到滿意的房子！
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公寓式酒店的優勢：
政府關上了一扇門，也還留了一扇窗啊。商住兩用不限購，連續交了1年11個月的正準備買房的剛需們，可以考慮。
通常此類房屋均價會明顯低於同等地段的普通住宅。且面積一般在50㎡左右，雖然它面積小，可是層高高啊，多以loft為主，層高在3.6~5.2米，變成複式沒有問題。但銷售時僅按一層的建築面積計算價格。比如說，你購買一套普通住宅，均價約為3W左右，50平價格位150W；但你要買商住兩用房，均價約在2W左右，總價100W；再加之改成複式，相當面積變為100平，但總價不變，算起來均價只要1W/平。
商住兩用房多為精裝修，直接拎包入住。高標準的物業配套，全天有保安巡邏，24小時監控，安全性高。通常商住兩用房的地理位置在商業中心地段，逛街出行方便。
這種公寓地理位置優越和高於一般住宅的裝修標準，很受租客的歡迎。租金也通常高於一般的老公房等，而購買此類房屋的價格卻遠低於同類住宅，因此用於出租的投資回報率還是很高的。假設在上海，一個家庭租用普通住宅的租金為每月4000元。5年就需要支付24萬的租金，如果租房5年，這筆錢花出去，啥都沒有。但平進平出購買一套價值50萬的商住兩用房，卻已經能買下半套房子了。
公寓式酒店的劣勢：
不能落戶，同時也就是說沒有所謂的學區房概念。即便就在重點小學學位內，孩子因為戶口無法遷入也不能就近上學。
一般沒煤氣，只能用電做飯。水、電按商用標準繳費，比民用會貴一些。價格貴了一倍左右，但和買房省下的一比，也就不值一提了。建議可以盡量把大功率用電時間控制在22點~6點，也可以省下一筆開支。
物業費會比住宅貴一些。因為公寓式酒店是酒店內部的公寓形式的住房，除了一般房子的功能外。它還為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業服務。
首付比例高，只能商貸，不能用公積金，稅費高。商住兩用房的首付比例為50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限最多為10年，並且只能進行利率4.9%的商業貸款。稅費主要是土地增值稅，建議大家購買二手房時一定要注意房屋的購入價和售價的差額，盡量找差額低的或者平進平出的房子以降低稅費。如果不太care地段的話，買新建的商住兩用房也可以避開增值稅。
產權短。只有40年，一定意義上不是真正屬於自己的房子，但樂觀而言，假如40年土地使用年限會到期，70年土地使用年限也依然會到期，本質上沒有任何區別。
5月17日，上海發布對酒店式公寓（商住兩用）新政，簡單整理如下 1:對於未銷售的停止網簽，全面整改，拆除居住功能（廚房，衛生間和夾層） 2:對於已售出未交房的這部分，拆除居住功能 3:對於已交房的，全面清查，列入違規建築，督促整改，拆除居住功能，未整改的不能二手交易。
http://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404110313443180219
鳳凰周刊文章。
住了一年多，建議盡量不要買。
1 不能掛戶口，所以不能用來落戶，孩子不能就學，很多麻煩。
2 產權40年+稅費高，轉手極其困難。幾年後想買改善房時會很難受。
3 住起來不舒服。物業費貴，水電也貴且不分時段。面積小，極少有陽台，沒見過南北通透的。夏天極其崩潰，不開空調悶熱死，開的話輕鬆一月七八百電費。霉雨季節也是崩潰，幹不了的衣服只能掛房裡，烘乾機？怎麼可能放得下。基本不通煤氣，做飯要用電磁爐，而且通風不好，做一次飯的油煙味難受好久。
4 不像居民區，隔壁可能是辦公室，可能是轟趴館，進出人員很亂。
首先我們要注意地點是 上海！ 上海！！ 上海！！！ 1.如果兜里孔方兄足夠，沒人會買公寓！ 2.上海想落戶? 即使買了住宅也要等個十來年！ 3.租房？ 你以為房租不會漲啊！ 4.水電貴? 也好比一次性拿出個幾十萬強！ 5. 50年？ 你能不能再活50年也還是個問題！6.學區？ 搞得像買的起學區房一樣！ 總結： 買酒店式公寓 也是無奈！ 想在上海長期發展，可將其作為過渡，賺到錢再置換，賺不到也算有個資產，還有退路！
北上廣深用高房價趕人的目的已經非常明顯了，如果你沒戶口又單身錢還不夠首付並且打算紮根上海，酒店式公寓最好快點下手，畢竟上海有房子了，剩下的都不重要，詳細說幾點：
1.上海的住宅價格和購買資格越來越難以企及，五年社保滿了嗎，是連續的嗎？你有房票嗎？青浦郊環外的新房都是40000了，120萬首付不問家裡拿的出來嗎？280萬房貸每月供的起嗎？要知道買的越偏萬一換個工作那就是天天上海一日游啊！
2.酒店式公寓目前的優缺點很明顯，不詳細說了，這個類型的房子現在處於中間地帶，有人嫌棄有人心動，事實是，好的房源也在暴漲，二手買賣也很活躍，你猶豫的時候人家已經下手了。
3.買房沒有點遠見和大智慧是不行的，最好不要看眼前的得失，什麼50年70年，水電煤貴一倍，比起現在的房價，都是毛毛雨，現在商住用地都不批了，因為地少捨不得啊，開發商還要自持一部分現存的房源未來也是香餑餑。
4.購買商住和住宅的邏輯不一樣。住宅看環線，看教育，看配套。商住看地鐵，看商業配套，性價比高最重要。
最近酒店式公寓火了，但是購入後轉讓，稅費交多少？
滬九條出台後，上海房產市場出現了翻天覆地的變化，曾經不是上海住宅去化主體的商業地產—酒店式公寓突然火了起來，而且爆發的誘因就是政策導向，讓被3.25限購政策束縛住手腳的人群心中燃起了新的希望—酒店式公寓不限購。
最近上海地王頻出，更是攪亂了大家的心，很多人都擔心現在被限購，3年後，地王入市，上海房價不是又要翻天了，更買不起房了嘛，所以這部分人群果斷入手酒店式公寓，作為他們的家，導致16年酒店式公寓突然火了！
財經君以一個專業地產人的視角看待酒店式公寓，覺得除了政策上的傾斜，酒店式公寓具備獨有的優勢：
酒店式公寓的優勢
1價格遠低於同等區位條件的住宅
個別樓盤內酒店式公寓和住宅的價差高達40%至50%。比如青浦徐涇中建錦繡天地項目，目前在售酒店式公寓均價3萬左右，而同區域普通住宅均價至少5萬。同樣，如果要買均價3萬左右的普通住宅，至少要往松江新城、安亭看看了。
2不限購，沒有束縛不論你是已婚還是未婚，上海寧還是外地盆友，有沒有社保繳納滿5年，你都可以買酒店式公寓。
身邊一些有錢有貌的單身妹紙已經在考慮自己給自己買酒店式公寓了，簡直是獨立自主新女性的錢財揮霍最好出口。財經君個人也是比較贊同這種做法的。畢竟安全感這玩意兒，還是自己給自己的最靠譜。
3
水電氣按居民標準執行
商住按工業計費標準的觀念要改了
2016年5月出台的「商用房改租賃房」相關政策，使酒店式公寓迎來了春天，為發展住房租賃市場，允許將商業用房等按照規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。調整後用水、用電、用氣價格應按照居民標準執行。」也就是說，住酒店式公寓的居住成本將和普通住宅是一樣的。
上文提到的中建錦繡天地鳥瞰圖
以上說了這麼多優勢，那大家一定很關心買賣酒店式公寓，都需要繳納哪些稅吧！
個人買賣非居住用房的稅費
個人買賣非居住用房包括：辦公用房、商鋪、生產用房、商住兩用房、車位、儲藏室、地下室等。例如：以一套現在內環總價約150萬元的酒店式公寓（1年前上手購房發票金額100萬元），當你轉讓時，你（賣方）需繳過戶稅收為27.7萬元。
賣方需交稅包括：1、增值稅：轉讓價與購入價的差額徵收營業稅。應繳納營業稅：（稅收核定價-購置價）÷（1+5%）×5.65%。
2、印花稅：稅收核定價×萬分之五
3、土地增值稅：差額的30%-60%（本次以30%計算）4、個人所得稅：（稅收核定價-合理費用）*20%
具體計算方式為：（150萬-100萬）÷（1+5%）×5.65%+150萬×0.05%+150萬×30%+（150萬-100萬）×20%=27.7萬元如果你去交易中心，計算方式會更複雜一些，具體如下：1 增值稅及附加（出售方）1） 提供原購房發票等：應納稅額=（核定計稅價格—上手購房發票金額）÷（1+5%）×5.65%2） 無法提供原購房發票等：應納稅額=核定計稅價格÷（1+5%）×5.65%2印花稅（買賣雙方）提供印花稅條例買賣雙方各繳納房屋成交價萬分之五印花稅。3 土地增值稅（出售方）1） 提供原購房發票等:應納稅額=（核定計稅價格—應徵增值稅—扣除項目合計）×適用稅率—扣除項目合計×速算扣除係數。扣除項目合計=上手購房發票金額+買入時繳納的契稅+本次交易產生的附加稅+本次交易產生的印花稅+交易手續費+土地出讓金+發票加計扣除2） 無法提供原購房發票等：應納稅額=（核定計稅價格—應徵增值稅—扣除項目合計）×適用稅率—扣除項目合計×速算扣除係數。扣除項目合計=房屋重置評估價+評估費用+本次交易產生的附加稅+本次交易產生的印花稅 *使用稅率和速算扣除係數按增值率大小確定增值率=（核定計稅價格—應徵增值稅—扣除項目合計）/扣除項目合計增值率≤50%，適用稅率30%，速算扣除係數0；50%＜增值率≤100%，使用稅率40%，速算扣除係數5%；100%＜增值率≤200%，使用稅率50%，速算扣除係數15%增值率＞200%，使用稅率60%，速算扣除係數35%；4個人所得稅（出售方）應納稅額=（核定計稅價格—上手購房發票金額—買入時繳納的契稅—本次交易產生的增值稅及附加—印花稅—本次交易產生的土地增值稅—其他合理費用）×20%5 契稅（購買方）契稅應納稅額=（核定計稅價格—應徵增值稅）×3%
產權有40年，50年，70年。
按照年限不一樣。
土地價格也就不一樣。
房子就和筒子樓一樣。
兩梯20幾戶和40幾戶？
至於為什麼商住房住房的挑高那麼高
因為國家層高是有限制的。
開發商為了掙錢就壓低每一層的面積，然後增加他的挑高。這樣就可以增加戶數。
商住房的價格，商品房的體驗。
天底下哪有那種好事！
商水商電，還沒有廚房。能不能上學還要另說。
自住，暫時沒有資格買商品房的，建議買。
坐標帝都，今年三月父母為我買了一套50年產權商住兩用的二手房。
我今年畢業，異地生源，本科生，找到的工作無法解決戶口，所以按照帝都現有政策，至少要交滿五年社保才能夠買商品房。所以去年十二月拿到offer時根本沒想過房子。
但我父母在得知我確定工作後，就開始要帶我看房，也是從那時候開始我知道還有一種叫商住房的東西不限購。
第一次去看房做了很多功課，知道商住的房子產權短，不能落戶，一般商水商電，物業費高，不通燃氣，交易的稅費高，等等等。
去看房子的時候，看著那一個個大通間，樓道里辦公的人，和根本不存在的小區環境，想著並不算便宜的價格，和有限的升值空間，我的內心是極度拒絕的。
回家給我爸彙報為什麼不想買的原因，講了一大堆。
但我爸對我說：
1. 不能想太多，什麼都想要好的，怎麼可能呢。就是過渡的房子，我先有個落腳的地方，他和我媽兩個人才能放心。
2. 過幾年要結婚了，男方有房，這房子就出租，收租金；男方沒房但家裡條件還行，就一起湊湊買個大點兒的；男方沒錢沒房，那你倆就湊合住住。自己混好了，那一切都好說。
3.北京的房子就算不怎麼漲，也不太可能降。要買早買。
今年過年後，一線城市房價暴漲。三月又去了一次北京，想著我爸說的，在可以接受價格里，買了一套離公司最近的。雖然還有上述所吐槽的種種問題和挨著的鐵路，但交通尚可，生活方便，在二環邊上，是一個完全屬於我的空間，心裏面覺得踏實。
因為十月份入職，四月房子過完戶後，我媽就把房子先租出去了，先收了四個月的租金，不比理財產品收益少。
感謝我爸媽。謝邀。
酒店式公寓就是商住，受政策影響大，總是變來變去，最新消息是上海不讓開發商賣了，全部自持，可以租。以後不知道還有什麼變化，產權到期怎麼處理。
每天躺下睡覺的時候，想想這個不覺得心煩？
酒店式公寓住過，有三點最不能忍：
1、樓里有辦公的。相信有孩子的媽最明白這一點，人員一雜，家門都會關的好好的。如果是酒店式公寓裡面再有一個大的承包商真的做酒店就更happy了，人員更雜，有娃的估計連門都不讓出。
2、做飯：沒有煤氣搞什麼啊。
3、洗曬：美國的城市公寓一般一樓有laundry房，直接烘乾那種，中國沒有，就算有大多數人也不接受和別人公用洗衣機，再高溫殺菌也不行，美國公寓不能窗外、樓道、樓頂晾曬，上海可不可以不知道。深圳廣州沿街不可以窗外晾曬。住過的那個公寓，樓道樓頂都是晾衣架，其實這些也沒什麼，只是洗了奢侈品最好還是屋裡自己曬。
方便是方便了，總是怪怪的。
買個住宅不好么，不行就小點，再不行就遠點，何必呢。
了解清楚這些再去買hotel式公寓吧！
隨著一線城市限購的加嚴，酒店式公寓成為了限購者的主要選擇。然而這類型的房子可不是如宣言的那樣「好」的。戶口、首付等問題可是與普通住宅完全不同哦！
一、酒店式公寓產權年限大不同
住宅商品房70年產權，都被大家抨擊沒安全感了，可是對比酒店式公寓，你就知道有多安全了。
如今的酒店式公寓，有40年產權的商業辦公性質酒店式公寓，也有65年產權的住宅性質酒店式公寓。（端看各地不同的土地政策）
所以，當你抱怨住宅只有70年的時候，不少酒店式公寓都在羨慕嫉妒恨啊！
二、酒店式公寓看產權落戶！
重要的事情說三遍，而且重點中的重點是，雖然集體戶口不再送到60平方米的限制，但是住所的產權性質要求必須是住宅。
如果你下定決心買了酒店式公寓，記得看好產權年限！只要是商業性質地產，不然哪怕過了600平方米，對不起了您啊，還是不能入戶。什麼，產權性質就不那麼點不同么？少年，這一點不同，什麼都不一樣了，趕快來聽聽小白怎麼說的。
三、酒店式公寓首付大不同
酒店式公寓面積小，儘管單價高，但是總金額少啊。前方預警：住宅商品房首付最低只要房款的三成，貸款可使用公積金貸款，最長年限為30年；商業性地產，首付要房款的五成，貸款只能使用商貸，最長年限為10年。所以，小算盤拿出來，你算好了要付多少錢了么？
四、酒店式公寓不是想賣就能賣
雖然都知道賣房要交稅，個人所得稅啦，印花稅啦，但是你一定不知道，酒店式公寓可不就只有這麼點哦！
酒店式公寓可不管購買年限，一律按照不滿五年算。這就算了，酒店式公寓還有額外的增值稅哦。就是說，要按著房子賣出價格的增值部分交稅，增值部分的30%-60%是要上交國家的！
五、酒店式公寓日常收費大不同
壕，如果這些你都不在乎，但是還要生活不是。酒店式公寓因為是商業性地產，所有收費都是商業收費哦。
水電費用是商業水電，要比住宅民用水電貴哦。小白估算了下，也不是太多，就一倍吧。因為是商業性質，不允許有煤氣進屋，所以親只能用電磁爐燒飯，用電熱水器洗澡咯哦。當然，還有採光啦，公攤面積啦，都是你要考慮的點哦。shqianyy
我們經常能看到廣告，某某酒店式公寓樓盤開盤熱銷清空、投資門檻低、不限購、投資回報率高、保值增值。。。。。。等等噱頭。作為業內人士看，上述說辭也不假。酒店式公寓因其戶型小、總價低（100萬以內），投資收益率4%-4.5%，高於同類投資額的普通理財產品，也不受限購政策約束，在上海不少這類項目還是有較高的客戶接受度，開發商利用這種賣點包裝來吸引入門級房地產投資者，往往能取得較大成功。
然而，如果和住宅相比，這類產品的投資收益率就顯得比較有限了。
舉一個閔行浦江鎮板塊的例子，都是臨近地鐵8號線，一個酒店式公寓樓盤旭輝浦江國際，一個大型品牌住宅小區鵬欣一品漫城，取一個兩者都在持續銷售一手房的時間段：2013年1月到2016年6月。從一手房累積漲幅看，一品漫城的累計漲幅為97%，而酒店式公寓旭輝浦江國際的漲幅僅為25%，差距之大令人咋舌。也就是說買一套住宅在三年裡面幾乎翻了一番，而酒店式公寓只漲了四分之一！那麼有人也許質疑，其中有開發商定價的因素，或許是定價定低了呢？那我們可以看看二手房的價格。
上海房地產市場是一個以二手房市場為主導的市場，而且這兩個樓盤也是大盤，二手房存量多，交易活躍，正好適合來作為比較對象。從當前的售價看，二手房價確實比一手房價要高。旭輝浦江國際酒店式公寓的二手房價可以賣到2.1萬/平，比一手房價高出16%，同理，浦江一品漫城的二手房價約5.8萬/平，比新房也高出約16%。那麼假設在2013年初同樣買入一套酒店式公寓和一套住宅，3年後出售，那麼酒店式公寓的增值為46%，住宅的增值則達到了131%，住宅投資增值收益的優勢顯而易見！那麼有人可能會問，酒店式公寓不是統一管理，能保證出租率和收益率嗎？先不說入駐率可能會不足、物業費高、水電費用是住宅的1.5倍這部分成本，根據市場行情，該酒店式公寓滿租且凈租金收入達到3000元/月，那麼3年的凈租金總收入為10.8萬元，酒店式公寓出售時的投資+增值總共為60%，也比同區域住宅的漲幅低一半多。
由此可見，投資酒店式公寓雖然門檻低，但是回報率遠低於住宅。
現在這個問題沒什麼回答的必要了吧。出門左轉YouTube
我這麼貼就直觀了吧，下面兩個公寓是相鄰的酒店公寓，管理差不多，都通天然氣的，一個50年產權，一個70年產權，都是二手。
如果準備在上海紮根，公寓式酒店是一個選擇。畢竟總價低，硬體設施好，地段相對比較好，交通出行比較方便。比較適合單身或者沒有孩子的小夫妻。至於房子戶型，居住舒適度之類的，這個就見仁見智了。水電確實貴，冬天和夏天會比較高，大概在500-600左右（看房間的面積以及生活習慣），但也還能承受。最最重要的是不限購。相比租房，有一個屬於自己房子是特別有安全感的。
但是買公寓就一定比租房划算嗎？這裡給大家算一筆賬，拿100萬的公寓來說，首付最少要55萬左右（首付50%＋稅費），只能商業貸款，貸款年限10年（之前有個答友說貸款20年是不對的）。每個月還貸6千左右。那麼按照五年計算（上海限購是5年的連續社保和繳稅），你付出的成本是55w＋6kx12x5＝86w。我們來看一下租房，如果你租同一家酒店公寓，房租按照5000每個月計算（基本上租售比是這樣的，100萬的公寓租到5000算是高的。有租金更貴的，但是那是大戶型，房價也高。剛剛在網上查陸家嘴的公寓，賣價300W的租金還不到5000.）。租五年的租金就是30萬，考慮到房租每年的調整，比如每年月租在上一年度的基礎上加1000，那從第二年到第五年一共四年，每年累加12000.（30w＋1.2＋2.4+3.6+4.8＝42w）。86w－42w=44w。 假定五年後你滿足限購條件（連續社保和繳稅五年），可以考慮買一套正常的房子了。那如果租房的話，你會有大概44萬左右的可用資金（在沒有任何理財的情況下。如果計算理財，可按照年化3%的計算，5年就是大6.6w左右。），但如果你買了公寓的話，就沒有這筆可用資金了。當然這點錢肯定不夠五年之後付首付，你還需要其他的積累，但畢竟這些錢還是不小的一筆，能幫上你很大忙。但是如果你擔心5年之後自己可能積累的不夠，無論如何都湊不上首付，那提前買一個公寓還是划算的。畢竟10年後房子就完全屬於你了，每個月的房租也就省了。
那麼我們在看看投資，作為投資標的，最重要的一點是可變現。如果不能變現，那投資啥都不是。投資公寓的變現方式有兩個，出租或者出售。先看出租，剛才上面說了，房子的租金大概是5000一個月，加上每年房租提價，100萬大概要10年左右收回，年化大概在10%，這是相當不錯的投資。但是這個必須在你10年貸款期限結束後，房租才是正收入，而且還需要你另外購買別的房產，才能將現有的房屋出租。雖然除了現金收益意外你擁有一套自己的房屋資產，但還是那句話，不變現的資產就是石頭。所以，綜合來講20年內的收益率並沒有太高。
那如果是出售，現在的市場現狀是二手（注意是二手）公寓很難出手。因為公寓面對的客戶基本都是價格敏感型客戶（剛才樓上的很多朋友都說了，有錢誰買公寓啊），作為二手公寓，本身在稅費以及土地使用權上有相對就要吃虧（注意，不是房屋產權。根據物權法，房屋產權是永久屬於個人的。但是房屋坐落在土地上，土地是有使用年限的。平時我們說的40，50，70都是指土地的使用年限。如果土地使用年限到期該怎麼辦，現在國家還沒有統一的政策。具體可以參見下面這條新聞：房子40年、50年、70年產權的區別(這次終於明白了) ——鳳凰房產北京）。就現在看，公寓還是買方市場，供大於求。前幾年建了大量的酒店但是經營不好，都改做酒店公寓。同時大型的集中式公寓最近幾年也大量的出現比如魔方公寓，小米公寓等。在公寓市場上選擇相對比較多。而且大家買公寓都是為了過度，（大部分還是要結婚生子落戶口的）那麼也就決定大家在購買公寓不會花太多的錢，也就限制了公寓升值的空間。有興趣你們可以查一下，看過去5年任何一個城市酒店公寓與普通住宅的升值幅度比都是差很多的，有的城市酒店公寓還在跌價。像上面有位中介哥哥說酒店公寓要限購，我個人覺得如果限購是真的，短期內（也就是傳言今年11月份之前）對公寓市場應該是利好，中國人就是這樣，不管什麼東西，少就是好的。限購的傳聞無疑會造成一種公寓產品資源匱乏的假象，很多猶豫要不要買公寓的人可能會在近期出手購買公寓。這也是近期公寓銷售火爆的一個原因。但是長期看對已經購買了公寓的人來說其實是利空，因為那意味著未來出售公寓時潛在的客戶數量減少了。而且大量的已經建成的公寓產品不能銷售，只能出租。會導致公寓的租金下降，出租收益率降低。所以很可能一不小心大家就成了高位接盤俠。我覺得，公寓型產品最大的賣點就是不限購。他才能在房地產市場中佔有一席之地。如果限購，那其實對公寓產品是一個極大的打擊。所以，我對於限不限購這個問題持保留意見。
所以綜上，我個人認為如果打算在上海紮根，並對居住條件有要求，有一定積蓄（還不夠買房）的人購買公寓是個不錯的選擇。如果只是單純的作為投資，那麼再有其他投資渠道到的前提下，建議慎重考慮公寓（當然，不差錢的不在此列）。
我知道我的見解肯定是不夠全面的，所以非常希望各位知友能給予我您的意見，咱們互相探討。
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補充幾點：1，商用水電價格是不分時段的，24小時一個價。上面有答友說22點以後再用水電那個辦法是行不通的。2，很多朋友引用的所謂新政，商用水電要改民用的事，我特意查了一下。這個說法來源於6月5日中央辦公廳下發的「《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）」 這份文件，有興趣的大家可以在中國政府網上自己查看一下。
這份文件主要是政府針對現在城市人口的居住需求提出來的，為了加大可租賃房屋供給的一份指導性文件。在文件里明確提出「實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑；以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展；發展目標。到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。」我們可以明確，國家是希望加大以後的租賃供給市場，而不是房屋的買賣市場，主要還是針對現在房地產市場在降溫，解決部分低收入群體的需求，減少社會矛盾。
那麼被經常引用的商用水電改民用水電價格的是其中地五項第12條「允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。」這裡其實說的是只有在改為租賃房的時候，針對租戶的水電價格採用民用價格計價。當然，有些開放商可以通過某些辦法，比如你交錢買公寓但是不跟你簽房屋買賣合同而是跟你簽40年的或者50年的房屋租賃合同。這樣你的水電就能改為民用。但是你沒有產權，後續如果開放商或者真箇公寓的服務運營商發生變化，在合同認定上很容易發生問題。而且你再出租的時候也會遇到麻煩。
需要特別說的就是，在這份文件里特別提到國家將會對於租賃房屋給予更多的優惠，對於個人出租房屋的所得稅以及租客的租金抵扣個人所得稅上可能會出台進一步的優惠政策。同時鼓勵大型的企業開發集中式房屋租賃，鼓勵房地產企業轉型開發更多的租賃目的的物業，規範租賃合同以及租賃主體的權利，規範房屋中介。國家希望以後更多的人是租房而不是買房，消化房屋存量，減少住房價格上漲的壓力，就跟很多國外成熟的市場一樣，大部分都是租房。
做房屋中介的小夥伴們，其實可以考慮多了解一下集中式房屋租賃的市場和相關的業務。以後這方面的人才需求會很大。現在已經有很多這樣的公寓項目了，但是總體來看服務的水平還比較低，以後會有比較大的市場需求。
事實上題主已經將利弊分析了。作為一個在觀察上海酒店式公寓的同學，來試著回答一下這個問題。
希望大家評論里別帶刺呀，我也不是專業人士，只是用自己的見聞試著分析而已，如果你覺得我說的不對完全可以自己答這道題。
首先對題主說的「花建面45㎡左右的錢，複式使用的話，使用面積可達到7-80㎡。」提出質疑。
「中華人民共和國國家標準建築工程建築面積計算規範GB／T 50353-2005中規定：
單層建築物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度不足2.20m者應計算1／2面積。
單層建築物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。」
所以使用面積還是要看開發商的演算法了。如果他幫你上層打好板，那麼計算方法就不是簡單乘二了，而據我了解，現在的酒店式公寓都是精裝房，房間布局早早定下，很可能就是上下兩層加起來40-50平方米，再扣掉公攤，可能沒有題主所想的那麼如意。但是其實這樣一套在上海中心地段的酒店式公寓，均價兩三萬，實在是很便宜了。
接下來正式分析利弊吧。
首先說利。第一點就是價格便宜。在各種房屋售賣網站上，我主要看的是楊浦、徐匯、浦東的房子，不算太繁華，但也稱得上有人氣的地方，酒店式公寓的均價在一到三萬每平方。對比同地段普通公寓，保守估計也便宜了四分之三。這樣的價格一般只能在嘉定買房吧？
第二點就是地段好。多數酒店式公寓都建在CBD旁，選擇離地鐵站進的，更是上班娛樂兩不誤。
第三點就是不限購不限貸。這樣的條件使得外地人也能在上海買到一套自己的房子。現在外地人上海買房的政策越來越嚴格，有酒店式公寓作為跳板，對外地人還是有一定便利的吧。
第四點就是潛力大。酒店式公寓的說法目前只在北上廣和其它一線城市被引進，應該算一個比較新的概念吧。傳統模式下，在上海工作的外地年輕人在買房前都會選擇租房。但事實上，酒店式公寓的管理模式是很適合快節奏的城市年輕人的。客房服務呀什麼的，能免去很多麻煩。工作一天回到家，還要打掃房間、洗衣服做飯，想到都累。租普通商品房的話，一套沿地鐵線的單身公寓租下來一個月都要三四千。一般來說，大學畢業後留在上海工作的年輕人，至少要奮鬥十五年才有經濟實力考慮買房吧。如果買一套一百萬的酒店式公寓，首付35w，月供五千，20年還完，是不是和租房的成本差不多？但卻多了一份資產，有什麼不划算的呢。將酒店式公寓作為跳板，有實力買普通商品房後將酒店式公寓出租，一個月也能拿到一點錢。再加上現在諸如airbnb之類的日租平台，這種在商圈周圍的房子不愁沒人租。評論里那麼多人說適合租，到時候就租給他們咯。
接下來說弊。首當其衝的是產權問題。這個問題與上面提到的利的第三點是唇齒相連的。酒店式公寓一般是小產權房，不能落戶，也沒有房產證，使用期限還只有50年。如果結婚以後還居住在這裡，那孩子的教育將會成為一個很大的問題。對很多中國家庭來說，無疑是致命一擊。
其次是物業費和水電費貴。物業費在3.5-6元每平方每月不等，但因為考慮購買的房子面積在四五十平方，所以一月物業費也就幾百元。但商用房水電費是普通住房的兩三倍，還是非常可觀的。
接著說酒店式公寓的二手房交易問題。酒店式公寓作為商用房，不同於普通商品房，買賣稅費是很高的。參考商用樓買賣稅費，契稅3.5%，個人所得稅1%，土地增值稅:3%或者增值部分20%，由於不涉及營業，就把營業稅去掉了。而普通商品房稅費如下：印花稅：稅率為1‰，買賣雙方各0.5‰。 公證費：費率為房款的3‰，計費前提為合同公證之時，繳納人為買受人。 律師費：費率為房款的2.5‰-4‰，計費前提為簽署房屋預售合同時，繳納人為買受人。看這計算單位就能看出來了吧，商用房稅費是普通住房的十倍。所以酒店式公寓一旦入手，是很難賣掉的。
還想將單獨一點提出來說。就是酒店式公寓一般是精裝房。這點的利弊我覺得因人而異吧。拎包即住可以省去很多麻煩，但也失去了住所的個人風格。
最後談談我的看法。我認為酒店式公寓的投資者，除了大家普遍認為的「酒店式服務公寓的目標市場主要以在華從事商務活動，較長期居住的外國人為主，雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期在華的商務人士，外企的經營管理者以及正在放長假的家庭來華旅遊等。」還有剛工作或準備工作的非上海本地年輕人。但購買酒店式公寓只能作為一個跳板，在工作上升期居住，而不能作為長久之計。
黃口小兒之拙見，望大家指正。也希望這個問題得到更多專業人士的回答。
3月24日更正了用於計算的數據。
......
有幾個真懂的,可以聽聽.那些說不能住的,無非是手頭不稱錢.
所以核心就是你有沒有錢.夠不夠錢
現在的差價,酒店式公寓對住宅,外環外重點區(閔行/嘉定/松江)是1:1.5到2,外環內在2以上,外環內住宅總價至少200萬.這個算數很簡單,有70萬首付,每月家庭可支配收入過兩萬,那你還能考慮個住宅,否則就是酒店式公寓了.
多簡單,根本不用考慮你是不是要入戶口,那些奢侈的你確定現在就要考慮?
謝劉先生邀請並抱歉，這個估計沒有多少誘惑力 ，眼前雖然投入少，但有很多後面的事情不如意，還不如先住出租屋再說。
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