碧桂園馬來西亞新山項目怎麼樣？

12-27

這幾天了解到的，碧桂園在大馬投資了好幾個項目，距離新加坡最近的是新山項目，找客戶經理了解大概其精裝修價格在15000-2000RMB/平方米，不過建成要到2016年，不知道這個價格相比較國內同等區域有無優勢，另外在馬來西亞置業的前景如何？

為什麼想去調研碧桂園森林城市，這個遠在赤道的房地產項目，是因為我每天都在被它的廣告轟炸著。在飛機上，無論什麼航空，目的地是哪裡，雜誌背後的廣告都是碧桂園森林城市。其它形式的廣告不勝枚舉，我真的有點被洗腦了，感覺遠在新加坡，有個智慧生態城市，等著人們去投資，去居住。

當我聽到亞航因為有很多中國人去森林城市看房，將於五月底開通從廣州飛往新山（項目所在地）的航班時，我意識到，我必須去考察一下了。

我們通常看到的廣告是這樣的：

新加坡旁，請問新加坡旁是哪裡？碧桂園巧妙的迴避了項目所在地馬來西亞，而選擇了新加坡去宣傳。大部分人看到馬來西亞的房地產項目應該都不會有太多興趣吧。

簡單介紹一下，這個項目在馬來西亞大陸最南端，柔佛州的首府新山。柔佛州因為靠近新加坡，經濟水平略好於其他省，但不是經濟最發達的地區。新山是馬來西亞第二大城市。

這個馬來西亞經濟發達省份的首府是什麼樣的呢？

新山並不發達，治安也欠佳，它只是正好在新加坡旁邊而已。這個城市一般地帶的當地房地產開發商的房價是5000-7000馬幣一平米，富力地產在新山的項目是8000到1萬1馬幣一平米，碧桂園在新山開發的金海灣項目是1.1萬馬幣左右一平，森林城市的項目是1萬2至1萬6馬幣一平，現在的匯率是1.6左右。

下圖把各項目的位置都標出來了，新加坡與新山市之間總共有兩個關口。關口1在北部，直通新山市市中心，富力的公主灣項目就建在馬來西亞那邊的關口，處於新山市中心的地區，位置非常好。目前從關口1到新加坡市中心有輕軌項目在談，新加坡政府還沒有批准，如果可以落實，那麼從新加坡到新山會方便很多，富力的房價也會漲。下圖是富力的項目：

碧桂園的金海灣項目在新山市中心西北部。森林城市項目在新山比較荒涼的地區，挨著關口2，因為是人工島，需要先到馬來大陸，再從自建的橋上到森林城市。目前，新加坡政府已經批准在森林城市設置第三個關口，但是不確定以什麼樣的形式，碧桂園在申請修一座橋從森林城市直達新加坡，如果沒有通過審批，那麼就會以港口海關的形式存在。新加坡政府會同意修這座橋嗎？我只知道如果天天有中國房地產商在你本來就小領土周圍自建陸地，不斷逼近自己的國家，這是件多麼鬧心的事情。富力雖然沒建人工島，但也在不斷填海擴張陸地。關口1那邊，馬來西亞和新加坡之間的不過2公里，富力填海填了幾百米，馬上就要越過國境線，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感覺。碧桂園的金海灣項目在新山市中心西北部。森林城市項目在新山比較荒涼的地區，挨著關口2，因為是人工島，需要先到馬來大陸，再從自建的橋上到森林城市。目前，新加坡政府已經批准在森林城市設置第三個關口，但是不確定以什麼樣的形式，碧桂園在申請修一座橋從森林城市直達新加坡，如果沒有通過審批，那麼就會以港口海關的形式存在。新加坡政府會同意修這座橋嗎？我只知道如果天天有中國房地產商在你本來就小領土周圍自建陸地，不斷逼近自己的國家，這是件多麼鬧心的事情。富力雖然沒建人工島，但也在不斷填海擴張陸地。關口1那邊，馬來西亞和新加坡之間的不過2公里，富力填海填了幾百米，馬上就要越過國境線，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感覺。

那麼這個項目究竟如何呢？先跟隨我的腳步一起來看看。

周日早上從新加坡chinatown（市中心地帶）出發驅車前往森林城市，從chinatown到海關用了20分鐘，過新加坡的海關用了一分鐘，馬來西亞海關用了十分鐘，從馬來海關出來到碧桂園用了十五分鐘，總共花費46分鐘。但這是幸運的情況，如果是在節假日或上下班高峰期有可能排很久的隊。

這是從馬來海關前往碧桂園時路邊的景象，荒涼：

到達售樓處：

很多的銷售人員，大部分是中國人，少量馬來西亞當地人。大部分中國銷售真的不了解情況，口徑也不一致，馬來西亞的銷售就靠譜些，了解的情況更全面。

看房的人非常多，一周七天都是如此，大部分人是中國人，每天要接待20多個團，不得不感慨中國人對於購房的熱情：

樣板間，樣板間裝修的處於中檔水平：樣板間，樣板間裝修的處於中檔水平：

所謂的森林城市，打開窗就看到森林，就是在你的窗戶外面種一些植物，森林城市真的是概念上的，熱帶小區的植被覆蓋都很好，如果你需要打開窗戶看到植物，為什麼不自己種？所謂的森林城市，打開窗就看到森林，就是在你的窗戶外面種一些植物，森林城市真的是概念上的，熱帶小區的植被覆蓋都很好，如果你需要打開窗戶看到植物，為什麼不自己種？

海邊：

海對面就是新加坡jurong工業區，森林城市的海景並沒有什麼可看的：

以上是所見，現在說說所聞。

森林城市這個項目，碧桂園持股60%，柔佛市官方投資公司持股40%，這40%中有70%是由柔佛蘇丹持股的，30%由當地政府持有。馬來西亞是君主立憲制國家，每個州都有一個自己的君主，沒有實權，但是很富有。馬來西亞全國的君主是由各個州的君主輪流擔任的，明年將由柔佛州蘇丹擔任。即使沒有實權，多少也會趁在中央的時候努力推進一下自己的生意吧。蘇丹也持有碧桂園在新山的另一個項目金海灣10%的股權，在馬來西亞，有個背景強硬的甲方是非常重要的。如果一個外國人在碧桂園買房子，可以貸款，只需要交10%的首付。同樣在新山開發項目的中國地產商富力地產，就沒有這個能力。如果一個外國人在富力地產買房，必須全額付款，不能貸款。

森林城市項目規劃期20年，從2013年開始建設，填島填了三年，剛建成第一個島的1/3。總共要建設4個島，一個島是住宅區，一個島是旅遊區，一個島是商業園區，還有一個島是教育區。碧桂園希望各項產業互相帶動發展，但是這可行嗎？

旅遊區，誰會來這裡旅遊？馬來西亞新加坡周邊有無數大大小小的小島，自然環境遠遠好過森林城市。森林城市周圍的海都不幹凈，東邊隔岸相望的是新加坡的工業園區，西邊隔岸相望的是新山的集裝箱港口，這片海域行駛或停靠著無數的郵輪，你會下去游泳嗎？我不會。而且，森林城市是人工島，處於深水區，沿岸沒有緩坡。根據銷售人員的說法，將要建人工沙灘，規劃一片可以下海的區域。總之，森林城市真的不適合下海戲水。那麼大家來這旅遊玩兒什麼？說是有可能引進賭場，如果真的有賭場開在這裡，這片樓盤一定升值，但是有可行性嗎？馬來西亞目前只有雲頂一個賭場啊，賭場的營業牌照是非常不好拿的，。而且馬來西亞主要是穆斯林為主，在穆斯林的教義里是不能賭博的，所以開賭場不光是政府層面的問題，還有種族方面的問題。個人觀點，如果開個主題公園，還有可能吸引遊客，不然自然風光真的沒有突出的地方。

商業區，目前的規劃是引進金融、高科技和電商公司。公司為什麼要開在這個孤島上？因為環境好嗎？新加坡也是花園城市啊環境更好。可能的原因只有成本低廉，但是這三類公司都不會很在意成本高低。新加坡的公司是不可能轉移到馬來西亞的，完全不一樣的經濟、政策環境，政治不穩定，治安狀況不好，投資風險太高。馬來西亞的公司也不太可能轉移過去，馬來西亞的金融中心是吉隆坡，IT產業中心是檳城和賽柏再也市，公司要都轉移過去是為了什麼，因為碧桂園嗎？

所以，不太可能是商業和旅遊業帶動房價。

配套的教育業，是要引進一家美國私立學校，學費高昂。至少有錢中國人不會讓自己的小孩跑到馬來西亞去接受美國教育吧？新加坡人更不會了。那麼教育業對投資者的吸引力應該只會針對馬來西亞本地人。

那麼森林城市的住宅本身，會因為自身升值嗎？

一島的住宅區分為公寓、別墅、酒店與酒店式公寓。一期公寓的面積在48至170之間，沒有大戶型，都是精裝修的房間，裝修水平和樣板間一樣，而樣板間的裝修水平和使用材料都不是非常好的材料。公寓的定位，是中檔住宅區。別墅的面積從200到900之間，有的帶私人電梯，定位高檔。酒店為五星級酒店，年底開業。酒店式公寓是獨立的一棟樓，總共四百多間房，全部被一個馬來西亞的企業家買走，用來運營酒店。碧桂園酒店式公寓規定只能反租，不可以自住。房間面積37平方米，售價55萬馬幣左右，比公寓貴很多。

從去年年底開售到現在，總共七千多套房子，已經賣出四千多套。2019年3月交房。

現在來分析一下，這個項目是否值得投資？

房價要可持續增長必須有剛需。

會購買森林城市的人分為三大類人群：

總的來講，出於自住需要的話，中國和新加坡的有錢人都不會購買森林城市，因為他們有更好的選擇，他們有錢在任何地方買房子，不太可能在馬來西亞買。馬來西亞的有錢人有可能在森林城市買別墅，因為馬來西亞沒有類似於森林城市的項目，森林城市未來會建遊艇港口，也有相應的高端教育、醫療服務提供給他們。新加坡的中產有可能購買森林城市的別墅，因為新加坡的別墅很少而且非常貴。中國中產是目前購買森林城市的主要人群，他們想做海外投資或拿第二身份，但是發達國家的房地產或移民業務很貴，所以馬來西亞有可能是他們的選擇。新加坡沒有很多錢的公民有可能購買森林城市的公寓，因為他們可能想在靠近新加坡的地方養老，而碧桂園的環境好於他們在新加坡住的祖屋。新加坡沒有很多錢的永久居民可能購買森林城市的公寓，因為永久居民無法購買一手祖屋，但這部分人群也有可能購買新山市區價格較低的房子。新加坡拿工作簽證的外國人，首先如果不打算長期留在新加坡，是不會買房的。如果要買，更可能買新山市區的公寓，房價低交通便利設施齊全。新加坡公民購買第一套公寓稅收為0%，永久居民5%，外國人15%，對於外國人來講在新加坡買房真的很貴。

下圖是新加坡公寓大致的售價，基本全部高於6萬每平方米，在新山買房有很大的價格優勢：

下圖是新加坡1993年以來房價走勢，近年來由於政府管制所以房價出現了下滑的趨勢：

與新加坡想購買森林城市的本地人聊天發現，他們購買森林城市的主要原因是，森林城市是獨立的一個島，與馬來西亞大陸隔離開，而且由中國開發商運營，所以比在新山市區居住要安全。如果是沒有這種考慮的新加坡人，他們更願意投資新山市區的地產，畢竟成本要低很多。

與中國想買森林城市的人聊天，我發現會買這個項目的人對這個項目都很狂熱，他們在看房的過程中臉上全程洋溢著幸福的微笑，他們覺得這個項目太好了，中國最大的地產企業開發的啊，那一定是好項目！這部分人群普遍缺少投資知識，他們是中國的「新中產階級」，他們可能沒有錢在中國一線城市購買房產，但是又想做房地產投資或移民，於是選擇了這裡。但是也存在技術層面的問題，因為中國資本流出管制，從前大多是有錢人做海外投資，他們非常熟悉各種灰色渠道。但是新中產階級是一群秉公守法的人，他們不熟悉海外投資，更不熟悉資本流出的灰色通道，這樣一群人能否支撐住海外地產投資？

說實話，考察完森林城市給我的感覺並不好，碧桂園畫了一副很漂亮的圖，來吸引投資者，特別是錢多人傻的中國投資者。跨域了20度緯度來赤道賺中國人的錢，也是夠拼的。如果投資森林城市，更像是一場賭博，在堵碧桂園能不能實現它美麗的夢想，不確定因素太多，風險太大，可是它講的故事太宏偉，很容易讓狂熱的中國人忘記那只是一副連草稿都沒打好的畫。如果你有一千萬，用一百萬在這堵一場，無所謂。可如果你只有兩百萬，那還是放棄這一高風險的賭博吧。投資者至少會面臨

1、匯率風險

下圖是2006年以來馬幣兌人民幣匯率走勢，持續貶值，如果你要投資馬來西亞的任何資產，你至少要確定你資產的收益率高於匯兌損失加交易成本。請問，有多少中國的新中產階級有能力預測未來匯率走勢？

2、房價風險

下圖是馬來西亞房地產價格指數，持續升高：

下圖是指數的增長率，2010年開始，波動加大：

如果投資者想賺錢，首先你要了解你投資的項目和所在市場，有多少人了解馬來西亞？特別是馬來西亞的房地產市場？

3、政治風險

馬來西亞的經濟狀況之所以一直表現平平，很大的原因就是政治很不穩定，在一個政治不穩定的地區做投資，不得不感嘆中國人很勇敢。

4、安全問題

馬來西亞治安並不好，中國人遠離他鄉來一個治安更差的地區為了什麼啊。

總結：如果你是個賭徒，買！如果你是個理性投資者，遠離森林城市吧，為了自己攢了半輩子的辛苦錢。

文章轉自微信公眾號:pe刀客

http://weixin.qq.com/r/7kgHH73EH_Bgrfl89x38 (二維碼自動識別)

目前沒聽說大馬和新加坡政府準備開放新的通關通道，如果買這個地產是為了進出新加坡的話，真心不推薦，現在為了反恐，每次排隊都能超過2小時。

我看了一些答案，現在來提供一個腦洞：碧桂園和其它地產公司的湧入不是沒有理由的。時間太集中，有點可疑。第二家園政策很奇怪，各方面角度來說，都是個對國內有一定經濟能力的中產階級吸引力非常大的政策，相當於鼓勵移民？但是沒有綠卡，這是不是意味著，在「第二家園」計劃內的人，其實還是中國公民？那麼在國外出了點什麼事？中國是不是能派兵？那跟新加坡離得這麼近的新山位置就相當微妙了不是嗎？再放大一點看的話，馬六甲海峽？嗯？

這其實是我在春晚這麼大張旗鼓給碧桂園做廣告後才起的疑心，我們的春晚，一向是政治目的很強的呀。

各位朋友，這種題目當然要由我這個道道地地的新山人來回答。

姑且先來段簡略的自我介紹：

土生土長新山人。小學到高中都在新山，母校就坐落於碧桂園不遠處，靠海，基本每天看著對岸的新加坡上課，有心的話游泳可以游到新加坡。
後來去了新加坡念大學。畢業後在新加坡工作至今。
目前居住新山，每天進出新加坡上班。一開始是乘搭公共交通，後無法忍受之，故找了car pool，開始共乘計劃。
早上進新加坡大概需要一個小時至兩個小時半（要看新關卡的刁難程度），回程一樣。一天花在路上的時間兩個小時至五個小時不等。

首先我想澄清一點，在新山，能買的起碧桂園的並不如以上所說的那麼少。我敢打包票，90%以上的華人家庭，都有家庭成員在新加坡工作。每天來回，或者是周末回來。賺新幣，花馬幣 (fyi, SGD:MYR=1:3)。新山的房價，到日常的消費，都因為新幣越來越強勁，而越來越高。商家們target的不是本地人，而是新加坡人和在新加坡工作的人。

碧桂園剛launch的時候我也有去湊熱鬧。發展藍圖有好幾十座公寓，幾千套單位，廣告slogan是新山的黃金海岸...（此處請容許我翻一下白眼）。很明顯，碧桂園的主要target應該是新加坡人和在新加坡工作的中國人，我也的確親眼目睹它剛推出的時候，有很多失心瘋的新加坡人和中國人都簽了訂單。據我所知，它開賣至今（應該差不多兩年了），單位還沒賣完....

我以一個本地人的角度認為，如果題主是要置產投資，請務必三思，這完全不是一個值得投資的項目。原因：

1）治安 - 新山治安是出了名的糟糕，在坊間有一句話：沒被打搶過都不好意思說自己是新山人。請題主自行體會一下...

2）交通 - 如果說你是要在新加坡工作，然後想把家安落在新山，那就得算一算你的時間成本。你是否願意每天花2-5個小時在車龍里？另，若在新山生活，必然需要一部車子（公共交通系統太可怕），如果你是新加坡PR，那就得買新加坡車子。每個月的過路費（來回新山/新加坡）也是非常驚人的，大概四五百新幣（大概數目，實際數目不太確定），這又是另外的開銷。

3）環境 - 碧桂園的廣告是非常砸錢的。廣告裡頭不會告訴你，其實周圍的交通系統尚未改善，根本尚未準備好迎接那麼多住客。廣告也不會告訴你，只要一場突如其來的滂沱大雨，碧桂園前面的路就會開始大淹水...............

好吧目前我只想到這麼多。如果題主是要自己住，我建議可以看看其他的非公寓發展項目，一個馬幣100萬（新幣35萬 or 人民幣150萬），其實可以在新山買到一間雙層樓房with小草地with保安設施with圍欄社區.....etc，在新山生活的外國人通常都會選擇這類型的房屋，環境比碧桂園好很多。新山地方大人口少，購買公寓很不實際，擁有土地才可以確保價值。

希望這一點淺見可以對題主帶來一些幫助。

真心不怎麼樣。。。有錢你就來新加坡，沒錢就老老實實在國內呆著。
報下坐標，新加坡。在此生活了7年，現依然在坡，經常去新山（JB）玩，購物，吃東西（物價幣新加坡低大概20%，但不一定比國內低奧）
新山的地從很久之前09/10年左右，都已經被炒的很兇了。。。但是，但是，但是。。。真的是有價無市。一套房報價多少萬，但實際上，你從開發商手上買了，根本賣不出去。新山很大的，有海量土地儲備，而人口又不多，這也就是新加坡本地人和新山本地人不願意買新山的房子的原因。
再就是！！！千萬不要混淆概念，新加坡是新加坡，新山是新山。名字都有新字，但是新加坡很新，新山。。。呵呵呵。。很破破爛爛，沒去過可能沒什麼概念，這麼說吧，基本上不如國內3線城市。治安跟人感覺沒網上說那麼差，但是，請相信，馬來人民是很懶惰的民族，不勞而獲和崇尚暴力搶劫，而且在一個發展中國家，貪腐到處都是，治安什麼情況，大家可以腦補（我覺的不如國內治安好）。
還有，說新加坡到新山通關半小時的，我覺得圖樣圖森破。。。平時上下班高峰期，通關時間絕對要1小時左右，遇到節假日，周末，怎麼也要2小時左右，我經歷過最長的一次等了3個半小時，站著等了3個半小時，熱啊，悶啊。。。腳臭，汗臭。。。。我好想吐。什麼？你有車？呵呵呵，馬來西亞的車開進新加坡要收錢的。。。好像每次通關要30塊錢人民幣左右，30塊每天奧。。。當地人都是騎摩托往返新馬的，好像也要花錢，但是不貴。當然，騎行的安全問題需要考慮。當然，有錢任性，您也不需要浪費時間繼續看下去了。買買買！！！
然後，看未來。很多人會覺得新山可能會成以後的香港。。。我就呵呵了。香港跟大陸是一個國家，大陸什麼廉價人力物力資源都支援香港，香港把技術和資金給深圳，兩者是相輔相成相依的關係。但是請明白，新加坡和新山完全是兩個不同的政權，他們是競爭關係，絕對不是相依關係。新加坡很英（雞）明（賊），不會讓馬來西亞佔到便宜的，我到覺得新加坡與新山有點像北京與石家莊的關係（大城市的磁鐵效應），所有好的資源（人才，自然。。。）新山都會賣給新加坡來換錢。所以，兩者之間，不會成為香港與深圳。除非。。。。新馬合併。。。但是！！！如果新馬合併之日，也是新加坡沒落之日。（真心不覺得新馬會合併）
最後一條，出國需謹慎，語言和文化說起來簡單，但是真的不容易融合。新山不是新加坡，馬來西亞人要來新加坡工作或者學習是需要辦理工簽或者學生簽的。馬來西亞是一個馬來土著人控制的發展中國家，而且是個回教國家，不一定是你想想的天堂。
如果有別的需要諮詢的，可以私信我。

哈哈，這個問題還算熟，強勢回答個。
蘇丹在海邊圈了好大一片地，現在和中國地產商合夥，在海邊上轟轟烈烈的大興土木。除了早一點建成的碧桂園，後邊綠地，富力的盤子都迎頭趕上，還有當地房產商馬星美麗苑的盤子，蘇丹的astaka，小小新山，一時多點開花。
我不想武斷的答是與否。我想直接說是否不如理清選項對人的幫助大些。
新山建的樓盤在質量上是明顯不如國內的。當地混凝土攪拌站主要有lafarge,topmix等幾家，技術水平及產品質量與國內相比，是有一定差距的。除此之外，外勞的技能水平，當地的施工作業方法都相當落後。至於consultant基本是擺設，馬來西亞的政府驗收程序也就那樣了，畢竟大馬的腐敗本就可以甩開我tg幾個次元的存在。宣傳中的配套設施大概海岸風光是可以保證的，其它的你就別多想了，短期絕無可能的。地鐵是沒有的，在你可以預見的將來，它也沒有。公交不建議你體驗，害怕你體驗一次後再也不會去大馬了。一到周日晚，去新加坡的公路就堵，開三五百米，往往得一個小時以上。配套學校估計你也不感興趣，你孩子也不願意學馬來語。公園之類的，趁著旁邊的幾號地還沒開工，一點綠色還可以暫時保留。
如果你不介意居住體驗，只是將其作為投資工具，那就再聽我絮叨幾句吧。
按照目前市場來看，當地房價還會繼續漲的，特別是處於這一片的apartment.當地華人都在驚嘆中國地產商一來，房價翻番，生活不易，但是，他們中的絕大多數還是有相應的購買力的。雖然他們沒有消費需求，但是有消費能力。同理可推在新的馬勞。沒有需求支撐，房價最終是會回落的。加上大馬未來前景不明，馬幣持續走弱，國內環境不穩定，長期不看好新山房產。新山的開發無非是想搭新加坡的快車，但是能不能搭得上，我偏向否定，我對新加坡的發展不是特別熟悉，因此不敢妄言。但是房價三年內可能還會漲一漲再回落。但以目前每尺1k的價格來說，未來回落也不大會腰斬。
綜上，我的建議是，投資一顆?，居住沒有?。

馬來西亞絕對不是一個很好的地產投資地點。

馬來西亞的人均收入是人民幣5000，80％的國民的收入達不到繳納所得稅的水平，每年有500萬人需要政府補助馬幣500（人民幣1000），也就是說馬來西亞的高價房屋不是／不能賣給馬來西亞人，買的只是外國人。
最近馬來西亞政府限制外國人只能購買人民幣200萬以上的地產，5年內售出要給30％的盈利稅務，6年以上5％。加上馬來西亞匯率不穩，風險極大，正是風險大，回報小，這樣根本不是一個好的投資。

說到碧桂園等在新山的產業，不錯新山是很靠近新加坡，如果看路程只是過一個長堤。
廣告上會告訴你，新加坡的房產很貴，所以住在新山，可以每天過長堤到新加坡工作／讀書，是很好的選擇。

但
是大家不要忘記新加坡和新山（馬來西亞）是2個不同的國家，如果要入境新加坡需要過2個關卡（馬來西亞，新加坡各一個）來回就是4個關卡。加上每天有數十
萬到百萬馬來西亞藍領勞工要到新加坡工廠打工，每天關卡是大排長龍，如果早上9點上班，6點之前就要到關卡排隊。放工也一樣。每天至少要花4－5個小時來
回。加上新山是著名的罪惡之城，在新山沒有被打槍過就不算到過新山，

試問這樣的情況，新山有什麼優勢？正常人絕對不會每天這樣來回新加坡新山。
所以如果有人告訴你住新山，然後每天到新加坡工作這個建議，他絕對是在騙你。

廣告上看到的絕對需要思考一下。

題主這個問題，我也來湊湊熱鬧，剛好前段時間也去了一趟新山，我也來嘰歪幾句。關於新山的治安。去之前，也有人提醒我說新山的治安不好，讓我注意著點。我也是心有忐忑過去的。當時趕上馬來西亞的齋月，晚上我朋友叫我去吃夜宵，我們22:30左右出去，路上人很少，比較靜謐，anyway，貌似這種月黑風高的時候最適合小賊出動，不過沒遇上（好吧，我這種扼腕的心情是個什麼鬼）。當然，可能遇上這種事也要看幾率，不過幾天走下來，其實還好，相反，當地人很nice，感覺比較淳樸，生活比較悠閑，節奏也比較緩慢，大部分人都比較享受這種生活。

關於新加坡旁的說法。呵呵，這個很多網友都罵碧桂園忽悠，覺得像新加坡的房產。Anyway，客觀地說，「旁」這個字沒騙人。這個森林城市，它就是個馬來西亞項目，如果說有什麼特別，那可能就是最靠近新加坡的馬來西亞項目，呵呵，至少從新馬第二關口一出來，就可以一眼望到項目的工地。隔著2公里左右的海面，大家自行腦補一下。

關於匯率風險。其實匯率風險只要是考慮海外資產配置，都會有匯率風險，這個不是只有馬來西亞買房才會遇到，英美澳加也一樣，so，要麼完全不考慮海外資產配置，要配置這個怎麼也繞不過。英國還有退歐呢，還有英鎊暴跌呢，鬼知道買了英國房產的人那段時間經歷了什麼……

關於碧桂園在新山項目的房價，聽說也是差不多1.5-1.8萬/平人民幣，帶裝修，不過，當地是按套內面積計價，跟國內還是有點不同，如果換算成建築面積，大概也就1.1萬-1.4萬平/人民幣，這個價格，老實說，還趕不上國內的一些二線城市的房價。當然啦，房價貴不貴，每個人見仁見智。不過首付8萬啊，感覺小白領都買得起。

其實我同意刀客兄說的，如果你只有一兩百萬，那還是省點心，該幹嘛幹嘛，買點國內的房子自己有個窩，順便保保值就算了，少折騰，畢竟放眼全球，中國的房產算是這十年來最有價值的房產了，沒有之一，這麼愛買房的國家，全世界也找不到第二個……

我現在就生活在新山，碧桂園和富力開發的房子我都看過，因為當初也是想買來著，還記得第一次去看房的時候，碧桂園的銷售人員給我說差不多18000一平米，我嚇了一跳，後來才知道他看出我是中國人所以說的是人民幣，但是即便如此，他的價錢我覺得也是有些高的，第一個方面就是和周圍房價做對比，碧桂園最小的戶型也要50多萬馬幣，現在匯率是跌了還算比較便宜，相對來說，在他周圍也有半獨立式的別墅，也有排屋，他們的價位都在100～150萬馬幣之間（現在房價可能會漲了一些），如果是打算長期住在馬來西亞的話，我建議不要買，因為你買個大小合適的戶型可能已經80-100萬馬幣了，為何不去買有永久產權，地又大的屋子呢？投資的話也是有很多性價比高的產業，比如店屋，空置率絕對要比公寓低很多，租金回報也高。
現在同樣有很馬來西亞本地的開發商開發的樓盤，位置一樣也是臨近關口，但是價錢就便宜的多了，30-60萬馬幣就可以買到，同類型相差20w馬幣，大概30多萬人民幣。未來我想他們的租金也不會差的太遠。不過未來新山的前景還是非常好的，不過目前整個新山房價我個人感覺比較虛高，大多數屬於有價無市，我看過一個區域都是80w漲到100多萬的房子，掙個區域里只住了兩三戶，其他的都是本地投資者貸款買了等待升值後售賣。
本人已在馬來西亞安家立業，有什麼問題，歡迎大家多多交流

這個答案是15年回答的，現在差不多兩年過去了，新山的屋子也越來越貴了，但是均價也就人民幣6000左右，遠遠達不到碧桂園，富力的標準，如果想在馬來西亞投資一些固定資產的話，歡迎加我微信：799607391

無論是國內還是國外項目，你要投資必定要承擔風險。如果是穩賺，那就好比我們曾經的牛市，跳廣場舞的大媽也能賺錢了，恐怕做為投資者的你也會慌吧。

作為地產從業人士，公司有做過前策和調研，講講幾個主要的缺點

1. 柔佛州（以新山為主）的土地儲備異常豐富，現在部分項目為了接近新加坡甚至刻意填海，對本地人而言，這行為實在匪夷所思，也進一步降低了本地人的購買慾望。

2. 本地馬來西亞人購買力有限，很多新加坡工作的外勞並非華人，沒有置業安家的原始衝動。

3. 一個項目對於地產商而言，賣掉就是成功；對於業主而言，就複雜多了。馬來西亞的房產市場出現過多次大幅度波動，目前價格是高點還是窪地不得而知。

4. 會有新加坡人選擇新山關口附近居住，但就深圳香港的例子來看，羅湖口岸附近居住的香港人數量還是很有限。

上面有位朋友提到的交通問題，我個人不太認可，相比一大堆住在燕郊的北京工薪層，新山前往新加坡實在不算太遠，這個問題是可以克服的。至於治安，我是不了解那些張口閉口說新山治安好的是哪來的勇氣.......但新山的治安也不至於會槍炮橫飛，也就和早幾年的深圳關外差不多，大家自行體會一下吧

總的來說，我個人認為，依附於新加坡的繁華，新山的投資是百分百有價值的，但唯一的問題就是現在這個價格到底是低點還是高點，這個就交給諸位自己判斷了

作為一個目前正在考慮在國外買房的人來說，最近自己也一直做些研究，也去了一些國家看了。其實，我很多大多數人一樣，選擇在去國外買房子為了想通過多個渠道的投資來分散一下風險，這兩年來，尤其是2016年人民幣兌美元，總結一個字就是跌，1000萬人民幣的資產，過去的一年裡就蒸發了七八十萬，哭。另外，自從英國退歐公投，歐洲的市場也開始波動得厲害，所以身邊做投行的朋友告訴我，反正今年用人民幣去歐美國家買房子，是不太划算的了。而像東南亞這邊，沒有受到類似的影響，市場相對穩定，各國匯率波動小，帶來的匯兌損益風險也最低，從這點來說，東南亞是不錯的選擇。

在東南亞國家裡面，除了新加坡，我對馬來西亞的印象還真的很不錯的，不管是自己去旅遊的經歷也好，還是在那邊生活的朋友告訴我的也好。尤其是馬來西亞的華人，其實感覺比新加坡華人更有親切感，怎麼說呢，新加坡華人其實就是自身有種優越感，雖然也說國語，但是他們對大陸來的中國人，有時會有一些讓人說不出的「感覺」，哈哈，但是馬來西亞的華人比較nice，從目前接觸的人來說，他們對中國的事情都挺感興趣的，感覺交流起來很親切。所以我也在想，如果真在海外買房子住，生活環境真的很重要，在馬來西亞在語言和文化方面，感覺還是比較容易融入的，還有沒有時差，感覺和國內不會差別太大。

下面也說說我對新山的印象吧，一句話來說，新山就是有點像以前深圳的「關外」，哈哈，這麼說，一個是確實目前來說新山還是一個比較「新」的地方，一些基礎配套還有待發展。但是，在那邊我自己也了解到，原來新山的那個經濟特區，成了幾年了，還是確實吸引了不少資金投資的，貌似已經超過原來的計劃目標了，記得比較牛的有個新加坡淡馬錫，還有像教育城、樂高主題樂園這樣的一些大型項目，總體來說，發展勢頭是向上的，不然也不會吸引到一些開發商來，就國內來說，就有碧桂園、綠地、富力都來了。如果這裡沒有投資機會的話，相信他們也不會傻到在這裡砸錢。

說起碧桂園，我也一直覺得他國內開發商中的「奇葩」，包括我在內的不少朋友都中了碧桂園的「毒」，都成了業主。聽說碧桂園要在新加坡旁填海造一座城，當時我們聽到這樣的事情，我們幾個都是一臉淡定，還有點小興奮，哈哈。為什麼呢？因為碧桂園就是這麼幹起來的，在這裡分享一個真實案例，有一個朋友在2002年的時候在碧桂園的廣州鳳凰城，買了房子，當時大家都說他傻，居然跑到增城去買房子，肯定是瘋了，結果現在他當時買的50萬一套的別墅，現在已經翻了好多倍。廣州鳳凰城也是一個神奇到變態的項目，一個項目超過萬畝，裡面住了近15萬人，裡面有學校，什麼吉之島、麥當勞、星巴克等等這些全都有，基本就是一個小城鎮。所以聽說在馬來西亞新山搞一個這麼大的項目，其他人我覺得估計沒戲，但是碧桂園的話，肯定是死磕到底，而且最後估計還能讓人感到有點驚喜。

如果從我的角度來考慮是否買的話，我考慮最多的還是教育問題。我是這樣想的，首先，馬來西亞的教育還是不錯的，好像他們的學歷在一些歐美國家也認的，而且報考歐美的大學也比國內有優勢。孩子學習好的話，就讓他考歐美的這些學校。其次，如果在新加坡和馬來西亞讀的話，也能考讀很多名校，像新加坡國立大學之排名還是亞洲第一，而且在馬來西亞留學，費用也比歐美便宜得多；最後，退一萬步，到時申請個第二家園，孩子就能參加華僑生的什麼考試，還有機會考回國內的一本大學。

具體項目先不說，就在央視做廣告的推銷方式就應該能想到房價里有多少水分！況且，廣告詞竟然突出新加坡盤，這麼大的開發商用這麼low的廣告，你覺得這個盤會怎麼樣呢？
給大家一個建議，不要買海外專門面對國內開發的樓盤，有選擇的話最好也別買國內開發上的盤，至於為什麼？這裡面學問很多。

朋友早些時候買了BGY的房子，得了去森林城市溜達一圈的名額，就一起去參加了的他們的團，就大概說說我眼睛所能看到的東西吧，其他的不做評論，相信每個人對置業都有深思熟慮的觀點，畢竟財富也不是那麼容易積累的。

首先最直觀的是位置吧，我們是從新加坡落地，過關到新山，再從新加坡飛回，來回過了兩次關。去新山的時候是工作日，吃了晚飯後租了小車準備過關。不得不說，小車超級方便，坐在車上只用打開車窗，給了護照給工作人員，就跟交國內的高速過橋費一樣，很快就過完了新馬的兩道關，其實要比過中關村的十字路口還順暢那麼一點點。。。回來的時候是跟旅遊大巴，周一的早上，到新加坡的關口看到了森林城市的VIP通道，不過一起的團客就夠多的，新開了兩個過關的通道，還是排了會隊就走了。在大橋上轉個頭還看到了項目的那兩個碩大貝殼。

其次出國最擔心語言，在這裡完全不用操心，並沒有連說帶比劃的講不清意思的尷尬，幾乎到處都有會普通話的服務人員，酒店的自助早餐還十分貼心的準備了湯粉、燒麥那些國內常見的。需要全熟的煎雞蛋，正在考慮要怎麼表達，結果服務員問了句，要很熟的嗎？一秒緩解窘境。

一起去的還有個專職媽媽，說生日的時候成了業主，還沒去看過自己的房子。早就準備送她兒子到國外讀書，但是她要陪讀的話語言不通，如果去米國估計無法生存了。。。更別提照顧小朋友，所以她打算先讓兒子在新加坡上學，等森林城市的那個美國的學校開學，正好夠時間去讀書，她也不用擔心自己沒辦法適應，沒準還能跟鄰居湊一桌打麻將。

不過說起學校，從酒店去森林城市的時候經過了大學城，很容易看到University of Reading的大門。想想讀大學的時候也是在大學城，幾所理科、工科、文科，涵蓋財經、外語、航天、計算機的各種大學匯聚在一起，交流聯誼極為方便，老師們開個會啥的過個馬路就到了。地接是個馬來西亞的帥小伙，說是會馬來文，英語，中文，粵語，閩南語等等好多種語言，找了個長沙的女朋友，每隔一段時間就去長沙吃小龍蝦，順便看望女朋友。。他說直航開通拯救了他的愛情之路，更方便了。有團客問說森林城市在馬來看來怎麼樣，他竟然一臉自豪的講了很多淵源和現狀，難道銷售都兼職做了導遊？

終於說到了森林城市這個項目本身，第一眼，真的很仙。就是你想不到這樣的一個地方是以後有人要住的地方，你覺得她更像是一個景點（雖然是有很多人在照相），更像是為了拍電影搭起來的，各種層次的綠和各種色彩的花，羨慕在這裡工作和以後住在這裡的人。下午的時候下了一場雨，玻璃外牆和牆上的綠植跟雨水配合的好唯美，可惜人太多自拍不上。

去的時候那個所謂亞洲最大的沙盤正好完工，對近視眼來說，你站在沙盤另一端基本可以等同於一坨光，自帶光暈，別的啥看不見。銷售中心裡的工作人員各種膚色都有，還有位俄羅斯的高挑姑娘，門衛大哥全身上下最白的大牙齒露著，一遍遍說「歡迎」和「再見」。銷售人員都穿著民族風的衣服，跟我們講森林城市是他們主席的夢想，獲了哪些建築大獎，得到政府哪些支持，簽約了哪些行業翹楚，央視廣告有。。。我就不免費打廣告了，反正覺得不是一個樓盤項目那麼簡單。

吃午飯的時候大家坐下來聊天，有個從上海來的大姐，說她的工作就是「隨便做點投資」。。。她因為相信BGY的品牌，覺得有保障就買了。還有位大哥是因為做生意這裡有稅務優惠就買了。有位東北大爺更可愛，簡直是森林城市版東北二人轉，為他孫子買的房子，掐指一算起碼能增值20%。當然在座的還有我等蹭免費名額來的人生loser，朋友說之前在魔都拚命供的那套二手房不買的話，他能在這裡買三套。。。一把辛酸淚。

去旅遊之前是國內的盛夏，你不得不承認「我這條命是空調給的」，熱浪總是聚集在沒有空調的每一個角落。我以為去赤道更近的地方一定會把我烤化。。。然而！！！真的很舒適。。。太陽下肯定是很熱，只要在有樹蔭的地方那個涼爽自在。非專業人士猜應該是綠化的原因，到處都是些認不出來的樹。

總之，作為一個遊記來說，是個愉快的回憶，還因為買到了樂高的聖誕積木。

呵呵，全是一群0關注的小號過來洗白還強行裝成中立，清一色一百多贊，令人作嘔。

利益相關:我的老父親恨不得眾叛親離，就是非要全款買房，交全款前連房子摸都沒摸到一下就交了的人的兒子。

看到上面已經有各路大神紛紛已經站在業內人士、投資公司、本地人等等角度上暢所欲言，作為一個已經投資在新山且是碧桂園資深業主的人我也擺一下自己購房的理由，相信會有所幫助。

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首先我想說一下關於「碧桂園」這個公司。

廣東是一個比較神奇的地方，誕生了不少傳奇一般的企業，其中房地產業中更是大佬雲集，牛逼哄哄，不管是萬科還是所謂的「廣東五虎」，可以說是分了目前中國地產的半壁江山。

碧桂園這個公司在中國地產公司中屬於相對比較另類的，給人的感覺就像是地產界的索尼大法，別人玩一套，他自己單獨玩一套。如果有對中國地產屆稍微熟悉一點的人，就會知道這個公司最擅長的並非是像其他大部分公司一樣，高價拿市中心的地，然後建房高價賣，碧桂園最擅長的反而是，在一個挺荒涼的地方起一座超級大城，然後給你配好各種商業街啊、車站啊之類的，總結起來一句話：他們十分擅長在與市中心有一定距離的地方進行大規模的城市級開發，而且能夠同時建設城市級的生活配套設施。至於舉例的話，最典型的自然是佔據了大半個增城區的碧桂園鳳凰城了（我家就在那兒），如果時間再推前一點，你會發現整個增城區（那個時候還是增城市）就是一個鳳凰城，在某些方面可以說，鳳凰城的建設史，就是增城區的發展史。

其次我想說一下關於「新山」這個地方。

由於工作的原因，我需要經常出國，歐美去過不少地方，澳洲也去過，去新加坡台灣等這些地方更不計其數了。我們經常在某些社交媒體上看到國內又是城管打人又是什麼聚眾鬥毆之類的新聞，加上可能居心不怎麼好的媒體的引導，再加上老一輩的人對外國月亮比較圓的盲目迷信（比如我媽，她堅決認為外國的都好，外國的啥都好），很多人都會拿著國內的標準去衡量國外。但是啊！！！同志們你們這些不出國的人不知道國內的好啊！！！中國絕對是我見到過世界上治安最好的地方沒有之一啊！！！前面有答主說，新山的治安不太好，那你得看跟誰比，大家都知道利物浦小偷多，美國天天都有槍擊案。新山的治安，比國內的話，確實是不如，但是比一下東南亞那地方，除了新加坡以外，可能能夠比得上新山的地方也不是很多。而且嚴格來說，現在新山的依斯干達區已經成為一個國際性的經濟特區，新山政府最近幾年正在大力整治當地治安，已經比前幾年好了不少。我在買房子的時候，確實也考慮了關於治安的因素，所以到最後還是考慮了碧桂園的森林城市項目，他那個項目是在海里的離岸島嶼，單獨划出來管理的，相對來說這方面問題並不是很大。

第三想說一下關於「新加坡-新山」的關係

不少人都拿「香港-深圳」做對比，但是就我個人的感覺而言，新山和新加坡的關係要比深圳和香港的關係更緊密。畢竟深圳在很多方面與香港相比差距並不是很大，如果你完全住在深圳，過的生活未必比香港差很多；而新山不一樣，靠近新加坡的依斯干達區目前發展程度相對新加坡而言還是差不少，隨著新加坡資本的湧入，新山對新加坡的依賴性只會更強，而新山在各個方面也會全面向新加坡看齊。而仔細研究一下依斯干達區，它沿海一線幾乎全都是給新加坡的配套和發展設施，所以至少依斯干達區未來一定會是作為新加坡的一塊發展後備區域存在的。當然不能否認，目前新山的發展程度還不是很盡如人意，包括交通、下水道等等的基礎設施建設，但是隨著依斯干達區的發展，這些一定會有所改善，否則也就沒有資本去吸引新加坡投資了不是？一句話的總結就是：潛力還很大，發展會很快。

第四最後想擺一下我當初買房子的考慮因素

我父母和我，我對象的父母都是碧桂園業主，我全家都是碧桂園資深業主，對這個公司的熟悉和信任算是前提條件……我相信，以碧桂園這個公司的水準和實力，是能夠在這裡做個成功的項目的（見第一條的總結）。

我雖然現在住在廣州，但是我父母都是地地道道的北方人，我人也是山東出生，北方人對子女教育的重視程度現在基本已經達到變態檔。當時買房子考慮最多的是關於教育問題，其次是馬來西亞有個「第二家園」政策（後面會做略微解釋）。我有不少的同學都是從馬來、新加坡留學回來的，事實上新馬在國內也是相對比較熱門的留學國家，馬來西亞作為英聯邦成員，跟一些加拿大、澳洲、英國的名校都有一些……怎麼說呢，就是英聯邦國家他們教育體系內都有一個類似於學歷互相認證的這麼個東西，總之就是你如果在馬來上大學，你想考英國劍橋大學，是可以直接報考的。而新加坡則對留學限制比較寬鬆，孩子可以從4歲在新加坡上幼兒園，一直上到大學；就算不希望孩子從小在國外長大的話（其實也沒什麼關係，那邊都是說國語的），碧桂園自己有個IB國際學校……是可以直接讀國際預科的（好像國內就這一家）。

關於馬來西亞的那個「第二家園」，其實是個挺神奇的東西，原本是馬來政府吸引外來高端人才的，後來基本就成為一個準移民政策了，注意是「准」。他這個政策是有門檻的，就是收入門檻和投資門檻，不過門檻都不高，你能在馬來買房子，那肯定是符合這個門檻的。他這個是申請後你全家都能夠獲得10年居住權，到期可續，但是不能入籍（沒綠卡）。但是他有個好處是，雖然沒綠卡，但是這個政策是支持你申請華僑身份的！！！！想一下這是要有多爽，一個華僑身份在國內帶來的好處自然不言而喻，我們國家現在還有個華僑生聯考政策，實際上就是專門為華僑子女回國上大學開的一個專門考試，特別簡單，而且進的都是國內名校（嘿嘿嘿~）。

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剩下的基本就沒什麼了，其實最後考慮決定要入森林城市的時候還是有一點私心的，就是他那個建築設計確實很炫，他們說，城市道路都分三層，公路都放在地下，地面沒車。買房子這個事情跟買包買鞋性質差別不大的，主要看你買來是幹啥用的。像我主要是為了子女教育，從這方面來說，這套房子對我的意義就不僅僅是一套能住的房子了。如果你是買來度個假啥的，也無非就是看氣候，景色，交通之類的；如果要投資升值的話，前面有位答主已經說過了，反正是永久產權，買就就是你的，升值只是早晚的事；而且講真，我個人覺得，碧桂園在新山的兩個項目，對在新加坡工作但經濟實力不夠在新加坡買房的人吸引力要更大，本地人選擇可能更多樣化一些，所以馬來人的意見也要綜合考慮。

（可以隨便轉載……但是請署名）

就一句話，是馬來西亞項目不是新加坡項目。
打個不恰當的比喻，固安離京城再近也是河北的地。

前排不超過兩百贊的幾個答案，如果不是水軍小號，我直播吃翔

清一色小號，看動態更新，最多只更新到前天，這種不是水軍用小號你騙誰呢？

我對項目不了解，暫不評價
但是請水軍寫軟文都這麼不用心，讓我們怎麼相信碧桂園？

兩年前曾經有次酒會，遇到幾個做國際地產投資的人，然後他們聊天就在說馬來西亞的項目，當時的結論就是——坑人。理由大概就是經濟前景差，人口少，土地豐富。

然後關於新加坡，雖然這個城市/國家非常小，但是整體地勢平緩，而且政府的房屋政策非常強勢，所以其實房地產沒有被炒得很熱。具體可以參見這篇文章[轉載]香港為什麼學不了新加坡？（高密度城市生存之二）。

而且就算新加坡房地產再熱一些，新山是否應該有這麼高的潛力也很值得質疑。這點可以參考天津和北京之間一個叫武清的地方，京津城際高鐵會經過武清，而且有車站，從武清到北京市區只要20多分鐘，但現在武清的房價大概五六千，天津市區一兩萬，北京郊區的房子都要兩三萬。

最後關於移民政策，呃，就算要移，也不用去馬來西亞吧……這個國家憲法里寫著是伊斯蘭國家，各種層面有意無意在歧視華人。雖然在東南亞算是對華人比較友善的了，但是個人覺得依然不是一個好選擇。真想出去的話，去什麼塞普勒斯都要好一些。

一個2013年提出的問題，今天突然連續出現四個答案，每個答案都是幾十贊，就是沒評論，而答主呢就答了這一個問題而已，並且這幾個答主之間還相互點贊。我想說碧桂園的網推要點臉成么？再說了，知乎上你賣賣成功學教材還差不多，海外購房？先等他們把國內住房購置好吧。