日本買房 房地產的稅金怎麼計算？
最近，網上流傳著一篇寫關於日本房地產的報道，裡面有很多斷章取義，膚淺的內容，很容易誤導，或者已經誤導了一些投資者。現在將這篇文章整理出來，通過這篇文章帶您去了解真正的日本房地產市場。拜託大家仔細閱讀，有很多重點信息在裡面哦。
首先來看看這篇文章的題目，「中國人為永久產權赴日買房 媒體提醒稅多地震多」。光這個題目槽點就特別多。第一，「中國人為永久產權赴日買房」，可以說日本的房地產最吸引人的地方並不是在永久產權上，因為永久產權的並不僅僅是日本。最大的吸引力還是在：
日元下跌，②保值增值，③穩定的房地產市場，④性價比高，⑤2020年東京奧運會 其次，「稅多地震多」，關於稅金和地震部分下文一一解釋，現在只想說，311地震的時候有誰聽說因為地震房子倒塌或者損毀了的。
這一頁槽點特別多，請慢慢聽我道來。
「在日本購買不動產需繳納各種費用，買完之後還一直有各種費用相伴，這跟國內買完就一勞永逸的中國房產並不一樣。此外，日本對當地人購買個人自住房的貸款和減稅等優惠政策，一般外國人是享受不到的」
這一句話，槽點特別集中。首先，日本買房是有各種費用，但是買完之後每年需要交納的只有固定資產稅，所得稅，還有每月需繳納的管理費和修繕金，並沒有作者所說的買完後有「各種費用」。
國內買完一勞永逸？首先國內買了房也是要交物業管理費的，也就相當於日本的管理費和修繕金。其次，國內房屋出租如果辦理正常的手續的話也是需要交稅的，除非你沒有辦正規的手續，而日本是個租賃管理非常完善的市場，各個步奏都是有法律保障的，也保障了房東和租客的各種利益。
和國內相比，就多一個每年的固定資產稅。為什麼會有這個稅呢，因為日本的房屋和土地都是個人的私有財產，是永久的所有權。而中國只有70年的使用權，不是私人所有，所以就沒有這個稅金，不過最近房產稅已經納入立法規劃，中國也將徵收房產稅。
所以，「和國內買完一勞永逸不一樣」純屬無稽之談。
然後就是關於貸款的問題。在日本，房屋貸款有兩種：住宅貸款和投資出租用的貸款。住宅貸款，當然是作為自己住家來用的房屋，普遍貸款利息較低，有百分之零點幾的，這個貸款是在日本居住的日本人或外國人都是可以申請的。
一般投資用的貸款，利息一般是百分之一點幾到百分之三之間的，再怎麼比都比國內低很多吧。在日本的日本人或者是在日本居住的外國人是可以申請日本本地銀行的貸款的，而在中國居住的國人是可以申請中國銀行東京分行的貸款的，貸款金額最高50%，利息2.8%以下，貸款年限15年。
然後就是減稅的優惠政策，這個外國人同樣是可以受用的。減稅優惠的部分放在下面稅金的部分說明。
稅金這一部分要好好說一說，要不然像作者那樣說會誤導好多人。
不動產取得稅（文章中所說的交易稅）
稅額＝固定資產稅評價額×4% （土地和建築物分開計算）
土地或住宅3%
這裡稅金的計算是按照「固定資產稅評價額」，而不是文章中所說的「交易價格」，一般「固定資產稅評價額」要比「交易價格」低。所以，這也充分說明了作者是斷章取義，胡編亂造。
其次，不動產取得稅也是有減免政策的，例如：新房
50平方米以上240平方米以下（實用面積+公用面積）的新房稅金減半
登記稅
印花稅
固定資產稅
這裡固定資產稅又要重點說一下了，文章作者又在膚淺的亂說了。
文章中說「房產與土地一起都要繳納固定資產稅，每年徵收，是大頭」，那我們來看一看，這到底是不是大頭。
加算方法：
固定資產稅額＝固定資產稅評價額×1.4%（土地和建築物分開計算）
剛才已經解釋過，一般「固定資產稅評價額」要比「交易價格」低，並不是文中所說的「市值的1.4%」
※50平方米以上240平方米以下（實用面積+公用面積）的新房稅金減半。
例如：20---50平方米的（實用面積）的房產，固定資產稅一年大概6---15萬日元之間，達到減免要求的話只用是萬日元以下。
遺產稅
遺產稅，這裡面的學問很大。
一般來日本投資的客戶，不會將房屋一輩子持有，而後讓後人繼承，所以就不涉及到繼承稅。即使是要留給下一代，也沒有必要通過遺產的方式讓後代繼承，直接可以讓國內的後代買進這一個房產就可以了。
如果一定要計算遺產稅的話，也沒有那麼高，那篇文章的作者又在斷章取義了。怎麼計算，現在慢慢道來。
一名繼承者的稅金＝課稅遺產總額×法定繼承份額×稅率-控除額
課稅遺產總額＝遺產總額-（3000萬日元+600萬日元×法定繼承人數）
遺產總額＝已經繼承得到的財產+預計繼承的財產-（債務+葬禮費用）
好的，重點來了，重點在這裡，重點在這裡，重點在這裡，重要的事情說三遍
（已經繼承得到的財產+預計繼承的財產）
如果是現金的話就是現金的面額，但是如果是房產的話，就不是它的買賣價格，也不是它的市值，是「路線價格」。 「路線價格」一般比「買賣價格」「市值」要低。所以在日本很多人為了避免高額的遺產稅都會大量買入房地產，以此來降低遺產稅。
不動產買賣的稅金
讓渡所得（買賣所得）＝買賣價格-（購入價格+取得費用+讓渡費用）
讓渡所得（買賣所得）不足3000萬日元時是不用交稅的，超過3000萬日元需要繳稅
說白了，是根據買賣所得利益來收稅的
買入不足5年： 所得稅率30%
買入5--10年： 所得稅率15%
買入10年以上：讓渡所得3000萬日元---6000萬日元，稅率10%
讓渡所得超過6000萬日元，超過6000萬的部分×15%+600萬
關於在日本買房保值。
這就涉及到通貨膨脹的知識了，簡單地說就是錢越存越不值錢。2000年的時候1塊錢可以吃一碗面，現在一塊錢就買不了一碗面了，也就是說把錢存著，他的面額沒有發生改變，但它的價值卻降低了。由於日本的房地產市場穩定，泡沫成分少，房價會隨物價的變化而變化，所以將現金轉化成房地產之後，可以很好地應對通貨膨脹，保持住它原有的價值。
「倒房賺錢」，這個方便本文章的作者說的到是挺對的。因為日本的整個房地產市場適不適合投機炒樓的。所以很多投資者來日本買房並不是看中它多少年之後可以升值多少，而是做一個長期的穩定運營，達到資金的保值目的，為自己將來打算，是一個理財的過程。為什麼這麼說呢？
因為1986年----1992年為日本的房產泡沫時期，1992年房地產市場徹底崩潰之後，給整個日本的經濟帶來了特別大的影響，經歷了慘痛的教訓之後，日本政府出台了各種政策來抑制炒房投機行為。比如買入不足五年的房子買賣後要交所獲利益的30%的稅金等。所以說日本現在的房地產市場是一個泡沫成分少，安定，沒有大起大落，房價穩步上升的一個市場。
「20年之後價值相當於0」「10年一次大修」「50年後重建」
不知道文章的作者為什麼要說「20年之後價值相當於0」，只要房產存在，還可以出租，他就是有價值的，只是說房子老舊之後會存在較大的投資風險，日本的銀行一般很難給房齡在20年以上的房子貸款，除非貸款者經濟實力特別雄厚，有很強的還款能力。因為，20年以上的房子存在一定投資風險，位置不好，需求量不夠的話會出現較長的空室時期，所以銀行不願承擔這樣的風險，就不輕易給這樣的房子貸款。
然後關於「50年後重建」，這也是根據不同的樓房情況也會不同，60年甚至更久重建的也有。寫這篇文章的作者為什麼會這樣說呢，我在這裡推測他是以二手房為例在討論，因為現在市場上很多房齡為30年甚至40年的，打出高回報率的二手房，這樣的房子本身老舊，還沒有運營幾年房齡就達到了50年或者60年，就會出現作者所說的那樣達不到保值的效果，還存在一定的投資風險。
而如果投資新房就不會出現作者所說的那種情況。
最後關於「10年一次大修」，不知道作者是在哪裡拿到的數據，一般日本的樓房十年後還是看起來特別新的。因為日本的物業管理完善規範，平常都會定期對樓盤進行保養維護。就算進行大修也不是業主另外付錢，因為每個月業主都會交管理費和修繕金，修繕維護所用的經費都是從這裡面來的。
「由於各種稅費，買房出租利潤不樂觀」「如果是樓房，管理費也不低」
關於稅費剛才已經講過了，這裡就不在做解釋了。這裡談一下買房出租的性價比。
舉一個例子：
上海 400萬RMB左右的房子 可以出租大約4000RMB/月
東京 130萬RMB左右的房子 可以出租大約4000RMB/月（按照實時匯率換算）
性價比一目了然。
然後關於管理費，每個月可以出租大概4000RMB的房子，管理費和修繕金一個月一萬日元都不到，換算成人民幣就是不到500RMB。算算國內可以出租到同樣價錢的房子的物業費就知道，日本的管理費到底高不高。
來看看「旅美台胞老人」的案例
「房子租出去五六年，前後倒賠了400多萬日元」，租出去五六年，房子根本回不了本，剛才也說了日本的房產投資是一個長期運營的過程，五六年的時間是完全達不到效果的。
然後後面所說的打官司更是不清不楚不明不白。在日本，租賃市場十分完善，有合約，連帶保證人等一系列的保障。一般簽租賃合約是兩年的，在此期間，如果租客不是自願搬走的話，房東是沒有權利將租客趕走的，即使是兩年合約到期，租客有權繼續租下去，房東也是沒有權利將租客趕走的。所以說這位投資者打官司什麼的不知道是不是和這個有關係。所以說要投資日本房產，各個環節都要了解清楚，千萬不能貪圖便宜，也千萬不能有「買了再說」的想法。
「險險險，你買全了嗎」「日本地震高發，不動產面臨地震損毀威脅」
首先要說的是，在日本不管是買房還是租房，都是必須要加入火災保險和地震保險的，在日本保險意識是很強的。而且火災保險和地震保險，以及前面提到的各種前期稅金加起來不到60萬日語（3萬RMB不到），算算國內買房出了房款之外要交那些錢就知道日本的這些費用是不貴的了。
再說地震，「面臨地震損毀的危險」，這句話說起來特別可笑，311地震那麼大，有聽說過那棟樓倒塌了或者有損毀的嗎。1982年重新修訂了建築基準法，對抗震，耐久度等作出了較高的要求，這部法律又於1996，2000,2006年三次修改。所以日本房屋的質量是非常有保證的，不必擔心地震倒塌。
「在日本買房還必須仔細調查該建築物是否合法」，這個就更可笑了，充分體現出了作者是沒有來過日本，沒有了解日本整個社會，只是在膚淺的斷章取義
在日本很少有企業作假的，因為作假就意味著直接倒閉，就連服務態度不好，服務不到位都會有倒閉的可能。
不合法的東西在日本根本就不可能進行買賣。文章作者舉出的這個例子，發現抗震技術作假，樓盤被拆除，根本不會進行買賣。最壞的一種情況，就算您購買了這樣的問題樓盤，賣主欺瞞有問題的部分，根據日本民法您是有權利可以終止買賣合同的，這是基本的民法常識。
最後關於反華，日本入侵說這個就更不想多說了，還是那句話作者沒有來過日本，不了解日本社會，就不會體會到日本社會的現狀，也請大家耳聽為虛，眼見為實。然後就是「日本入侵說」，你買了房子是出租給日本人住的，租賃交給管理公司管理的，隔壁左右誰知道這一戶房東是中國人還是日本人，還是其他國家的人
2017年11月24日更新
對於外國人，我們也推出了貸款購房的新模式
聽說你想在日本銀行貸款買房？
可能看我羅列的費用比較迷惑，概括一句話來講，就是買房時需要付出房價的6-7% 的各種費用。
中介手續費 房價的3%+6萬日元（不含消費稅） ， 不動產取得稅 房產評估價的4%+土地評估價的3% ， 消費稅 8% ， 印花稅 一般為5000-10000日元 ， 登錄免許稅 資產評估額的2% ， 司法書士登記費 6-10萬日元 。
戰後從1950年開始，日本經濟從統治經濟向市場經濟過度。也在這一年，日本政府開始徵收地方房產稅。目前日本與房產相關的稅收主要包括不動產取得類課稅、不動產保有類課稅和不動產轉讓所得類課稅三大類，涵蓋了獲取、保有和轉讓不動產的全過程。
今天論及的房產稅實際應該是不動產的保有稅。
在日本，不動產保有稅還分兩部分，即固定資產稅與城市規劃稅。日本土地是私有制，買到手以後，就世世代代是自己的了，當然也要世世代代要繳納資產稅的了。目前，日本的固定資產稅標準稅率為1．4％，都市規劃稅的稅率上限為0．3％，在具體執行過程中不同地區的實際稅率略有差異。
而對土地、房屋的課稅依據是市場價值計征的，日本稱之為「適當的時價」。日本一般每三年進行一次基礎評估，估價的當年稱為基準年度，該年度的價格稱為基準年度價值。在其後的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。
當然，日本的固定資產稅和都市規劃稅也有相應的減免制度。根據土地和房屋的具體情況而採取差別稅率，兼顧社會公平。那一幢房屋在日本，每年到底要繳納多少稅呢？
比如一家人剛買了一套新建的別墅，土地的評價額為1800萬，約合120萬元人民幣，（1日元=0.0663人民幣元），建築物的評價額為1200萬。計算方法如下：
固定資產稅為 = 土地部分 + 建築物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6萬
城市規劃稅 = 土地部分 + 建築物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4萬
年度繳納保有稅額 = 固定資產稅 +城市規劃稅 = 18萬日元，約合1.2萬元人民幣（也就是每年都要繳納這個數字）
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這麼說對不對？買一套50平米的房子500萬人民幣，評估價算1半也就是250萬人民幣剩以1.4（不動產稅）再剩以70（年），就是真實的中日房價對比？250萬x1.4%=3.5萬x70年=245萬+500萬=745萬？
關鍵在於如果交易費用昂貴的話，房價基本不會漲，而且20年以上房子如果銀行都不肯貸款的話，基本上就爛手裡了，不管短期和長期都賣不掉，有什麼投資價值哪！！！
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