日本買房問題？

12-27

首先謝謝大家關注
1.請問在日本買房的話，是全額買下比較好，還是盡量問銀行貸款（利息低），自己的錢拿去做正常的國內的相對高收益的理財（遠高於日本銀行貸款利率）？
2.如果是問銀行貸款的話，在日本沒有工作可以貸到嗎，可以用錢買到工作再找銀行貸款嗎？
3.日本可以以外國人身份買到工作或者是人家準備出售的正在經營的生意嗎？（比如店鋪，便利店等）

身邊無數個盆友都已經買房，然後作為一隻在旁邊各種聽教誨的我來回答問題啦~

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1.請問在日本買房的話，是全額買下比較好，還是盡量問銀行貸款（利息低），自己的錢拿去做正常的國內的相對高收益的理財（遠高於日本銀行貸款利率）？

A、我覺得完全不用全額買下來。
因為只要能在日本貸到款，日本的銀行利率之低，尤其是最近日本銀行還實行了對其他銀行的負利率，就算貸款35年之後也多不了太多錢。
反之，如果家裡已經有了足夠的資本，可以在國內理財投資。
回報率將遠遠大於將來需要還給銀行的利息。

2.如果是問銀行貸款的話，在日本沒有工作可以貸到嗎，可以用錢買到工作再找銀行貸款嗎？
看你在哪個銀行貸款。

一般中國人買房要麼是中國的中國銀行，要麼是日本的各大銀行。
如果是中國銀行的話，估計在日本沒有工作也是可以的。
但是如果是想在日本的銀行貸款的話，還是需要有工作。
聽說2016年開始，對於單身的人貸款開始有了限制，無論身處的公司是否是上市公司，都比較難貸款。

不過這些政策都是時不時就換的，等大家真的想買房的時候，
直接去買房的地方找營業擔當人員也可以解決貸款問題。
他們希望大家買房子，會很熱心幫大家解決銀行貸款問題的。
而且，日本很多房地產公司都會提供連攜銀行的貸款方案，想省心的孩紙直接從房地產公司那邊走貸款也是可以的。

3.日本可以以外國人身份買到工作或者是人家準備出售的正在經營的生意嗎？（比如店鋪，便利店等）

這種東西一般不可以，除非你認識對方，否則一般很難辦到。
日本人都是很小心謹慎的，光是跟他們說這樣的事情他們腦袋就大了，小心臟就跳得不要不要的了。

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想多說幾句，因為買房真的是件大事。在這裡給大家幾個小貼士：

1.最初接觸日本房地產的時候可以試試第三方的諮詢公司。
比如：
Summo：http://www.suumocounter.jp/mansion/?vos=dsmcrecb20130825000
Homes：不動産?賃貸?住宅情報（マンション?一戸建て）ならHOME"S【ホームズ】

你給這邊的人網上或者電話預約，就可以找一個擔當面對面進行講座了。

但是，這幫人其實就是中介，你通過他們買了房子他們可以得回饋的。
所以去那裡找他們權當了解一下，不必太過當真。

2.想清楚買房的目的，決定買二手還是新房。

篇幅問題我舉個新房的例子吧。
熟悉的房子的最好的辦法就是去各大公司的房屋Gallery去實地看房。
一般就預約就近的Gallery（就一辦公室），然後去實地，面對面和營業擔當商量，
說出自己的預算和希望，然後看看對方給自己的推薦。

這樣多看幾個公司和地域，差不多就都了解大概是個什麼市場行情了。

給大家幾個大手房地產公司的URL供參考：
住友：?}?「?V???「?è??Z
三井：【三井不動産レジデンシャル】新築マンション?分譲マンションなら三井の住まい
三菱：三菱地所レジデンスの住まいのギャラリー【ザ?パークハウス】
野村：野村不動産株式會社
大和House：大和ハウス工業～住宅マンション賃貸住宅建設土地有効活用等の総合サイト～

還有一些小公司我就不一一列舉啦。
實在想知道就加我微信公眾號：小柒的Japan生活 問我吧。

3.買房子的價格確實值得考慮，還有類似管理費，施工公司的質量等等都需要調查。

這種時候推薦一些口碑網，供大家參考。
日本最大級のマンション口コミサイト【マンションノート】
賃貸住宅情報｜クチコミランキング

想著「這裡都是日文啊根本沒辦法看啊」之類的孩紙們...
買房子這事情需要自己了解很多的，所以身邊最好有一個了解當地語言的小夥伴會最好。

總之，希望對大家有所幫助。
還有什麼疑問的可以加我的微信公眾號哦~
小柒的Japan生活

我的專欄里的文章：

排骨是2015年初在日本買房，自己居住用，買的是一戶建。飯田產業的房子，據說飯田產業在日本一戶建的銷售額是第一，比較信的過。

買房原因也是覺得自己在日本10多年了，今後基本也是在日本的時間多，於情於理都該買房了。從目前來看，本人還是很滿意的。也是借著自己的經驗寫這篇文章，告訴大家怎麼在日本買房。

首先，大家如果決定在日本買房，一定要確定自己是投資用，還是自己住。如果是投資那就考慮回報率的問題，一般新建的房子就不推薦了。而如果是自己住那考慮的問題是如何住的舒服合適，周圍環境是否方便等等。

我們先說說投資。

在日本買房子需要一下一個流程：

情報收集→確認詳細情報→計算資金→現地考察比較→和賣主討價還價→締結買賣契約→付款（申請貸款）→引渡接收

那咱們就從第一步開始說起

一，情報收集

1.1收集情報

1.1.1

情報收集的手段無非是三種，網路、新聞雜誌和不動產會社。

網路的好處就是範圍廣，檢索性強，隨便在哪個不動產網站上都可以檢索到日本全國的各種不動產信息。而且可以根據各種條件分門別類的檢索。但缺點就是單個物件的情報量相對不足。

1.1.2

新聞雜誌的信息和網路差不多，沒有網路好使。但通過各種各種塞在門縫裡的小廣告和貼在電線杆子上的小紙片你可以知道當地大概的價格，要是有興趣收集和整理的話很容易明白當地房地產的市場動向，以及附近不動產會社有哪些得意的物件。

1.1.3

去不動產會社就是比較詳細的了解某些物件的情況了，一般來說營業擔當會給你介紹該地域的特徵和最近的走勢，以及周圍的環境等等，就算不買當了解市場行情和學習關於不動產的專業知識也是很有幫助的。

收集情報肯定不是簡單的看幾家都完了的，通常來說為了自己的投資能有高回報率，看上百家甚至上千家物件都是很正常的，之後在大量的了解各種物件的詳細情況之後才能成為專業人士。

排骨的方式是松屋式的（據說日本吉野家在選店的時候會做很多調查工作，計算客流量和盈利率，然後開店。而松屋就簡單了，吉野家在哪裡開，那就在對面開店就沒錯）。排骨雖然你想買房，但一直沒時間去看，排骨比較怕麻煩。但正好認識的朋友里有一個小梁，特別熱衷於看房，據說已經看了一年多了，各種風水和比較，突然定了某地的一處物件。所以排骨馬上以第二時間在他買的對面跟著買了，跟著這樣的主買房肯定不會錯。

1.2具體的物件概要

下圖是一張普通的物件說明，上面的情報含義您都明白么？

排骨來稍微說明一下：

所在地：日本登記簿上所記載的地址，不過中古物件一般不會記載最後的地番，象這個物件就只記載到丁目，想知道的話要向中介會社詢問。

交通：基準是80米/分，地圖上的距離，所以很多人會感覺實際距離比較遠。

間取：房間的構成，有的時候會表示每間房是幾疊，一疊是1.62平米（如果是和式房子的話這個標準並不是絕對的，東京、名古屋、大阪表示的疊的面積都不一樣）。

建築年月：哪年建成的。值得一提的是，81年之後耐震設計法改正，之後開工建築的房子施行新的抗震標準，理論上說要比之前的房子耐震更強一些。

建物構造：分木造、輕量鋼骨造、鋼筋混凝土造（RC構造）、鐵骨鋼筋混凝土造（SRC構造）等幾種類型。順便說一句，一般來說マンション是指三層以上，鋼筋混凝土造或鐵骨鋼筋混凝土造的房子。アパート和ハイツ是指的2層以下的木造和輕量鋼骨造的房子，コーポ特指2層以下的輕量鋼骨造。其實要細分的話還有耐震構造和免震構造之說。

建物面積（專有面積）：這個講究比較大了，一般人會說中國買房子算建築面積，日本算使用面積，其實不是這個說法。從建築基準法上來說的建物面積是璧心計算，登記簿上的建物面積則是內法計算的。兩者有什麼區別呢？璧心計演算法是指的從牆壁的中間線來計算面積，內法就是真正的使用面積，所以璧心計演算法比內法計演算法會大一點（牆壁厚度的面積），值得注意的是，當你接受貸款融資的時候是按璧心面積來計算的，而申請稅金減免的時候卻必須按內法面積計算。

土地面積：這個簡單，大家都明白。

接道情況：這個不用說了，應該都明白。

停車場：有平面式（或自走式）和機械式之分。

都市計劃：根據都市計劃法的規定劃分的區域（有9種類）

用途地域：分商業、工業、准工業等，各地域所能建的住宅規模不一樣。

建ぺい率：這是在日本自己蓋房的一個重要指標，是建築面積和土地面積的比例。60%建ぺい率也就是說你蓋房子的話必須保留40%是空地。

容積率：也是自己蓋房子的重要指標，就是你這房子每層面積的和除以土地面積，300%容積率限制的是高度（也就是你每層樓的面積加起來不能超過你建築土地的300%）。

以上就是這張物件概要所表現的一些基本情報。還有申請情報可以問不動產商，比如之前的住戶是什麼樣的等等，一般不動產商都會告知。有些情報是必須公開的，比如是不是死過人，如果之後被查出來沒有告知的話不動產商要付法律責任的。

二，分析

2．1分析

收集了情報之後就是分析了。主要看兩點：回報率和賣主的類型

2.11 回報率

回報率的計算公式就是：租金/房屋價格，舉個例子，你1000萬買的房子，每個月的租金是5萬日元，那你的年回報率就是60/1000，6%。現在很多中介的店頭都會直接寫明該房屋的回報率大致是多少。

要是以出租為目的不動產投資，暫不考慮入住率的話，越老的房子回報率高。這因為和新建的房子相比，同樣地段的中古房子價位落差很大，而房租相對來說沒有那麼大的落差。

一般日本房子的年回報率統計：

東京都中心部位置的新築マンション：3～4%
東京都中心部位置的中古マンション：5～7%
大都市近郊的一棟もの：8～10%
地方都市的一棟もの：10～15%
再建築不可或只有借地權的一棟もの：15%～

決定年回報率的因素很多，您要是能討價還價把例子中的房子950萬買下來，那回報率就成了6.3%。而如果你有1個月房子沒租出去，那回報率就成了5.5%，所以以上的統計只是一個大概而已。

2.12賣主的類型

這是經常被忽視的重要情報，就是這個房子的賣主是個人還是不動產會社的業者。據有經驗的朋友說，如果個人的話你和他好好套瓷套瓷，對方意志不堅定心一軟說不定就便宜給你你了。但要是對方是不動產商轉賣或投資業者的話那最好就別問了，那些都是專業人士，早就成精了，知道這房子這地能賣什麼價，你肯定討不到什麼便宜。

所以，當看到合適物件的時候，首先就要跟不動產仲介確認，這物件的賣主到底是什麼樣的人。

三，資金計算

3.1每月資金計算

投資的目的就是賺錢，否則就不叫投資叫買奢侈品了。不動產的投資收入主要來源於每月的租金所得，但不是100%都能進你腰包的，每個月固定支出必須扣除掉。

我們來看看大概有哪些支出：

3.11管理費

有人會說了，管理費不是住戶交么？住戶交的只是籠統的一部分，況且住戶和你討價還價最容易被消減掉的就是管理費用，對於一個投資新手可能覺得管理費不算什麼，甚至把和中國的物業管理費等同相視，那就大錯特錯了。

誠然，日本的管理費有物業管理費的部分，共用部分的電費、清潔費用、電梯的定期點檢和修理等。除此之外還有定期的修繕費用，一般來說，日本的マンション每10年到15年就要大規模修繕一次，屋頂的防水設備的更換、外牆的重新塗刷等等，這些都算管理費用的一部分，因此在購買物件的時候，關於這筆費用要仔細詢問不動產仲介，並且，要打聽最近一次修繕是在什麼時候。要不然您剛買就馬上碰上修繕，花費數十萬日元的費用不說，還至少一個多月不能出租。

3.12 固定資產稅

固定資產稅是對所擁有的土地、建物、設備機器等每年徵收的地方稅。其中土地和建物是由當地地方自治體公布的[固定資產稅評價額]所定的稅率來計算徵收的。因此在購買不動產的時候也要查閱一下當地的稅率是多少。

3.13貸款的返還

這就是一個計算比較麻煩的支出了。因為貸款的條件因人而異，你的年齡、收入、信用情況、和銀行的交涉能力決定了你的貸款額度，這個需要自己計算。

有的人說，那我不貸款不就行了？根據自己的財力一次新付清房款就是。這個當然可以，但在日本投資不動產，很大的一個魅力就是利用日本的低利率。我在這裡比較一下中國和日本投資不動產的最大差別。

中國投資不動產主要是轉手，利用國內房價的泡沫賺錢。今年100萬買的房明年200萬賣出去。靠收取租金基本上賺不到錢，最多就是付個月供罷了。

舉個例子，您在上海100萬買個二手房，然後一個月5千人民幣出租，回收成本就需要將近17年。17年以後這100萬值多少錢我不知道，估計不會比17年前的10萬人民幣值錢多少。

當然，您可以在中國貸款，多買幾套房子同時回收。現在中國的房貸利率是多少我忘了，幾年前我們家買房子的時候貸款利率是7%，還必須首付40%。風險大不說，回報率也低的可憐。所以，在中國這種高房價低租金的地方很難利用收房租來達到投資的目的。

反觀日本，泡沫危機的時候東京中心區的房價是現在的7-10倍，前兩年剛剛復甦又被接踵而來的金融危機和地震打了下去，現在因為奧運會，東京的房價開始見漲，再下落的餘地已經不大。房貸利率幾乎是世界最低，一般為2%以下，首付也很低。

但在日本大公司就職，可以享受到日本銀行的低利率，如果是在日本的小公司該怎麼辦呢？可以去在日本的中國銀行貸款。

在日本的中國銀行利率沒有日本銀行那麼低，排骨的銀行利率大概是2.2%，比日本一行高不少。但比起中國乃至其他國家來說已經是低的不能再低了。而且貸款手續非常簡單，只要你能提供三年以上的納稅證明證明你的收入，並且提供公司的在職證明以及健康證明書即可（排骨去體檢，被檢查出偏胖，當時還提心弔膽的問銀行胖子能貸款不？銀行職員：。。。。。。。）。而且某些手續可以商量，比如如果年收入偏低，可以提高首付，50%首付的話貸款審查會簡單很多，據說還可以拿國內的房子和資金做抵押，很具有中國特色。雖然服務態度沒有日本銀行那麼好，但看在方便程度上認了。

當然，一次性買斷的人不用考慮這些。

另外一點，日本是低房價高租金的國家，房租相對於房價回報率高。

因此，上海等發達地區的海外炒房團一直都有，沒法利用日本的貸款，就幾個人合資在日本買一棟マンション或アパート出租賺錢。一是回報率高，二是將來子女去日本留學的話也可以利用。而且現在有中介直接讓父母在日本買房，承諾5年以後如果不在日本常住了可以幫忙再賣掉。

以上是每月要扣除的基本費用，用實際的例子來直觀的說明一下：

我有1000萬的資金，再貸款1000萬，買下了一件中古マンション。

金利設定為2%/年，30年期，每月的房貸償還額為3萬6960日元，年償還額為44萬3520日元。

月租為7萬日元，年租為84萬。

固定資產稅，管理費等其它支出為一年15萬。

84萬-15萬-44萬3520 ＝24萬6480日元。

這24萬6480日元就是您每年投資的回報了。

1年才24萬多一點，比我的月收入略多一些，您說不定看不上眼。那咱們來換種方式來投資，不買低回報的マンション，買高回報的アパート。

自己資金1000萬，貸款2000萬，購入一棟上下兩層10戶型的中古アパート。

同樣金利設定為2%/年，30年期，每月的房貸償還額為7萬3920日元，年償還額為88萬7040日元。

每間月租為5萬日元，整棟為50萬/月，年租為600萬。

雖然アパート的管理費比マンション低，方便計算把固定資產稅，管理費等其它支出一樣設定為15萬/年。

600萬-15萬-88萬7040 ＝496萬2960日元。

是不是比您的年收入高我不知道，但肯定比我的年收入高很多。您要是還不滿足，可以3年以後，利用投資回報的1千多萬資金再買一棟アパート，再過3年，再買兩棟，再過3年。。。。。。。。。。

3.2購房所需資金計算

看到各種中介廣告打出的價格，您可能想，那就拿出廣告上這麼多錢買房就是。

很遺憾，還不夠。

想買不動產，需要2部分資金，代金和費用金。

3.2.1代金

代金就是土地和建物的購入價格，和廣告上的價格基本相同。如果你是貸款買房的話，那隻要準備貸款以外的首付就可以了。一般來說，如果是賣my home，頭金至少要準備10%～20%，要是不動產投資事業起金的話，只要能做到收支平衡，可以零首付，在日本銀行叫「フルローン」，這個就要看怎麼和銀行交涉了。

不過，在簽契約的時候，就算是「フルローン」也要交一定百分比的首付的，作為契約成立的證明和解約的罰金，並不是真的就一分錢都不出了。

3.2.2各種費用金

1、印紙稅：不動產買賣契約時發生，

500萬以上1000萬以下/1萬日元

1000萬以上5000萬以下/1萬5千日元

5000萬以上1億以下/4萬5千日元

2、登錄免許稅：中古マンション買賣時發生

建築物評價額的0.3%

土地評價額的1%

3、不動產取得稅：中古マンション買賣時發生

建築物評價額的3%（優惠措施有）

土地評價額的3%（優惠措施有）

4、中介手續費：物件價格400萬以上發生（上限有）

物件價格的3%
+ 6萬日元 + 消費稅，這個費用不算恆定，可以討價還價，手續費只有1%的物件也是有的。

5、貸款手續費：貸款時發生

各個金融機關所定，費用不一

6、貸款保證費：貸款時發生

各個保險公司所定，費用不一

7、火災保險費：根據物件構造所定，費用不一。

以上是購買不動產是所需的各種費用，大致來說要佔購入價格的7%%左右。所以當你看到廣告上打出的價格的時候，最好自動加上7%的各種費用。而且這些費用是在首付的時候要交的，就算0首付，這些費用也是在購房之前交。

四、現地考察

4.1 現地考察注意的事項

4.1.1看房時機

根據業內朋友的經驗，看房最好集中在夏冬兩季，因為有年末結算的關係，在年底和結算期拋售不動產的客戶比較多。另外，金融機關在3月決算和9月中間決算的前2個月左右，貸款會比較容易。

比如像這樣的：

另外，羅馬城不是一天建成的，一般投資不動產必須要多看看，平均來說，好物件都是在比較了上百個物件以後才被挖掘出來的（當然比較忙的話也可以採用排骨的方法）。

4.1.2以下事項是要在看房時候注意的。

1、物件的環境和氣氛

2、最近車站的距離

3、建物的情況

以上，就是排骨對不動產投資的基本情況的了解，至於如何和賣主交涉，排骨覺得，只要注意決定買了以後再交涉，別提出太苛刻的條件就行，另外，所有談妥的條件最好都寫下來，以免對方不認賬。之後的如何締結買賣契約、申請貸款和引渡接受都是水到渠成的事了。排骨委託的不動產幫排骨砍了200w日元，還在手續費上優惠了不少，排骨還是很感謝的。

當然，不是說買下了好的物件就肯定可以有好的回報的，有了好的物件，如何到吸引到住戶才是最終的目標。

一個投資日本不動產比較成功的朋友，曾經和排骨聊過，大學附近的房子最有投資價值。他專門找大學附近的アパート然後出租給學生，入住幾乎供不應求。不由得讓排骨想起了老舍《茶館》里的一幕：

王利發：您甭看，準保都是靠得住的人！

宋恩子：你為什麼愛租學生們呢？學生不是什麼老實傢伙呀！

王利發：這年月，作官的今天上任，明天撤職，作買賣的今天開市，明天關門，都不可靠！只有學生有錢，能夠按月交房租，沒錢的就上不了大學啊！您看，是這麼一筆賬不是？

現在想想這台詞實在是經典至極。

其實任何投資都是一門學問，細細研究起來都是很有樂趣的。

最後說幾句自己住的物件。

由於目的不同，所以自己住的物件主要是舒適，和周圍環境的確認。有人喜歡マンション有人喜歡一戶建，有人喜歡住在交通方便的地方，有人喜歡住在郊區環境優美的地方，購買流程和投資用的沒有區別。日本的房子基本上買下來就能入住，不需要二次裝修。另外，如果是買的一戶建，要問問保修多少年，排骨買的飯田產業的房子一般是保修10年，10年以內非人為損壞的話都保修。不過因為日本一戶建都沒有天線，所以如果如果要看電視要請人來裝天線。當然如果不想看日本節目可以不裝，買個小米盒子之類的就可以全搞定了。

買了房子以後，和周圍的人以後就可能是一輩子的鄰居了，低頭不見抬頭見，盡量不要給周圍人添麻煩。關係不錯的話可以得到周圍人很多幫助（排骨的貓經常會跑出去，隔壁鄰居給貓做了一個小貓屋，以免貓回不去家的時候有地方呆。邊上理髮店的老闆會經常幫忙請清掃和拔草。修車店幾次幫忙修車），感覺還是很溫馨的，所以有日本居委會活動的時候建議盡量參加。

最後祝願大家都能有一個溫馨的家，有什麼關於在日購買物件的問題可以提問。

12年在橫濱買的房子，因為房子升值，出租出去的租金大於貸款，現在愉快的貸款還款中，雖然我人在國內。
一切手續都是中介給做的。我只提供我的個人資料，我是普通的技術簽證，E級五年那種。
算下來比國內還便宜，升值率也不錯。

1.能貸就貸吧，利息這麼低。
2.普通工作簽證的話，一般企業正社員都有貸到的可能性，看收入吧。可能首付利率會高一些。永住不說了跟日本人一樣。沒有工作估計不行。
3.有錢的話都好辦，500萬日元辦樁生意註冊個公司什麼的就可以辦投資簽證了，不知題主要問的是不是這個？

前年買的房。首先建議貸款，日本利率低，不貸都覺得對不起自己。當然土豪完全可以全款買。
另外貸款的問題，沒有永駐也是可以貸款的。在一定比例的首付下(具體多少要相談)，結合貸款人的工作(通常大手企業沒問題)，來日本的工作年限，和具體的銀行以及擔當人(哪怕一樣的條件擔當人不一樣也有給你貸和不給你貸的)，條件ok的話是完全可以貸的。我自己就是這樣。
很多房產自己不懂就說外國人沒永駐不能貸款，我當時看房時找的頭兩家房介就直接說不行，看房都很敷衍。第三家就說沒問題啊，直接幫我們找的ufj就辦下來了。
有些人會想在中國銀行貸，我覺得沒必要，利率太高不划算，當然還是比國內低。

不動産業界的不請自答

1.利息不高，能貸則貸，把錢用在回報率更高的地方。不差錢就全款，省好多麻煩。

2.中國銀行東京分行可以視在國內資產給你貸。

3.買工作這個..如果是買個在職證明然後出去打工，我有認識人因為這個被抓的。如果是買了然後不出去打工，在這個企業自己給自己開工資...何必呢？投資簽是條路子，但投資有風險請謹慎，不是隨便盤個店就能日進斗金。

2017年11月24日

分享最新的日本房產知識

聽說你想在日本銀行貸款買房？

1.請問在日本買房的話，是全額買下比較好，還是盡量問銀行貸款（利息低），自己的錢拿去做正常的國內的相對高收益的理財（遠高於日本銀行貸款利率）？

答：如果是投資用的房產，一般只有全款才可以買（搶）的到，房東是不會等你申請貸款的時間的，如果這個房子沒有人去搶，那也一定是不值得投資的眾多房子裡面的一個而已。
2.如果是問銀行貸款的話，在日本沒有工作可以貸到嗎，可以用錢買到工作再找銀行貸款嗎？

答：在日本沒有工作的人，也就是外國人，只能通過中國銀行貸款，但是要求國內提供納稅證明，最多可以貸款50%，所以如果用來買自住房，並且稅交的不錯的話，可以嘗試跟銀行申請。
3.日本可以以外國人身份買到工作或者是人家準備出售的正在經營的生意嗎？（比如店鋪，便利店等）

答：日本便利店不允許外國人加盟。

1.請問在日本買房的話，是全額買下比較好，還是盡量問銀行貸款（利息低），自己的錢拿去做正常的國內的相對高收益的理財（遠高於日本銀行貸款利率）？
如果有條件的話，當然是貸款好，一般的日本銀行才1%都不到，但是門檻比較高，如果沒有用住的話，基本是要首付30%才能申請的。而其他中國銀行，交通銀行等中國的銀行，利率會高一點。

2.如果是問銀行貸款的話，在日本沒有工作可以貸到嗎，可以用錢買到工作再找銀行貸款嗎？
日本銀行肯定不行，而且工作也有時間要求的，一般要至少一年以上的工作時間。。。

3.日本可以以外國人身份買到工作或者是人家準備出售的正在經營的生意嗎？（比如店鋪，便利店等）
全款的話，店鋪什麼都能賣到。。。

日本銀行你的情況就不用想了。但是別忘了我大中國也有銀行呀。中國銀行在日本的分行，如果你國內資產足夠多，應該會願意貸給你。

我個人建議全額買下來比較好，我做了6年不動產看著他在變化，對於理財來說我了解到國內的理財真的回報率在2-3%之間，據說出現過銀行理財問題證監會都來查了那些6% 的只是圈錢然後出問題了據說空洞太大了才會出現這次的理財問題，至於投資日本房產我認為現金買即將蓋好或者預計蓋房的房子，這樣可以搶到很低的價格在即將蓋好前倒賣這是對於炒房的人來說有現金支持的話是可以做到的，舉個例子日本有個即將蓋好的60層的大樓面積70平方米售價8950？大約這個價格，後來我看了成約時間，這個房子最後倒賣的價格是11980萬所以拋出短期所得稅30% 那麼利益多少大家就知道了。

然後對於貸款來說，很多人覺得現金留在手上可以更大程度的活用，這個我也認同，只是按照彙報細算的話肯定沒有貸款合適，當然有現金的人比較建議，畢竟是固定資產，這樣貶值的空間比較小，原因很簡單，現階段日本的房子升值中！！

另外提一嘴關於投資公寓和一戶建，個人比較偏向公寓，原因是一戶建雖然說土地是自己的不過呢在日本好的地段，你要拆了再蓋房子有些房子不允許蓋喲，其實公寓也有佔地呀！如果要要選擇一戶建就選擇郊區的比較好！

看利息了，如果利息低的話當然是選擇貸款了，然後把自己錢留出來做其他投資，像我買的利息0.775，這麼低當然是選擇35年貸款了，自己錢隨便做點什麼回報率都比這個高。
沒有工作的話比較難辦了，只能用中國銀行了。在日本的銀行申請住宅Loan的話，一般是工作年限越長，年收越高，貸款越好批，利息也越低。
能不能買過來店鋪繼續經營，這個和外國人的簽證類型有關係吧，有些簽證是有很多限制的，這個可以找個中介諮詢一下。

投資日本房產有很多政策方面的要求，對此您了解多少呢？今天，在這裡總結了關於在日本買房一些比較經典的政策問題，供各位投資者做置業參考。

Q1：在日本置業後, 可否申請日本居留權或投資移民?

不可。在日本買樓和居留權沒有關係。如你在日本念書的話, 可申請留就學/留學簽證。如你在日本找到工作的話, 可申請就勞簽證。如你和持日本國籍人士結婚的話, 可申配偶簽證。

Q2：置業後, 如想加設建築物怎麼辦?

在日本僭建屬於非法。如需加設, 須拿圖紙向市政府申請。

Q3：可否用公司名義買樓?

可以。但稅項和個人名義不同, 而且以公司名義購買的物業會影響賣樓時的物業價值。

Q4：可否與配偶聯名買樓?

可以。但在買樓時, 須提交各人的住址證及身份證明書,每年報稅時, 須填寫各人報稅表。

Q5：如聯名買樓, 萬一其中一名業主死亡, 另一位聯名業主可否自動成為唯一業主?

根據日本法律, 資產由多人擁有時, 在生的人不能自動繼承死去的人的資產。須由司法書士(日本事務律師)辦繼承手續。

Q6：可否在日本的銀行開銀行戶口收租?

日本政府為了防止外國人在日本進行洗黑錢等非法活動, 一般日本的銀行不會為在日本沒有居留權（在留資格）的外國人開銀行戶口。日本的銀行只會為在日本持有居留權（在留資格）(例如, 留學, 就勞, 配偶, 永住權等)並能提出外國人登錄證或住民基本台帳卡的外國人開銀行戶口。

Q7：可否指示租客把租金匯至日本以外其他國家的銀行戶口?

基本上不可。一般上租客不會負擔每月昂貴的銀行匯款手續費及辦理手續繁複的銀行匯款。

Q8：可否向日本稅務署申請把稅單及其他聯絡信件寄至日本以外的國家地址?

不可。日本稅務署只把稅單及其他聯絡信件寄至日本國內地址。

Q9：可否指示租客代報稅, 代付固定資產稅, 都市計畫稅, 管理費, 修繕積立金等?

不可。租客的角色只是租客, 沒有責任代業主報稅及代付各個稅項等。

Q10：可否隨便向租客加租?

日本的租約一般是2年, 每2年自動更新租約1次, 一般可在更新租約時向租客加租, 但租客有權拒絕交新租。根據日本民事調停法24條之2款, 屆時可能由調停委員調停。業主須提出加租的證據, 例如固定資產稅, 都市計畫稅增加等。甚至有可能鬧至法庭,若業主在法庭輸了, 須陪上雙方律師費等。由於日本法律較保障租客, 業主不能隨便驅逐有定期交租的租客及加租。而且,向租客隨便加租對於海外業主非常不利。萬一鬧至調停委員甚至是法庭, 業主須親到日本出庭, 聘請律師, 翻譯員等。

Q11：什麼是「宅地建物取引主任者」?

「宅地建物取引主任者」簡稱「宅建」, 是日本政府發出可處理房地產交易的國家專業資格。不同香港的地產營業及地產代理牌照, 「宅地建物取引主任者」猶如香港處理房地產合約的律師, 負責編寫及向買賣雙方解釋買賣合約及重要事項。待買賣雙方同意及蓋印後, 再加上「宅地建物取引主任者」的名字及蓋印, 買賣合約方可生效。

Q12：什麼是修繕積立金?

修繕積立金為1棟大廈各業主每月需付的建築物檢查及維修準備費用。當有電梯, 外牆, 公共水管, 電線等檢查或維修時, 會從修繕積立金的基金抽出支付檢查和維修費用。當修繕積立金的基金款項不足時, 各大廈業主需攤分負擔檢查和維修費用。

Q13：在日本買樓後, 可否隨意更改現存租約樓契, 隨意進入租客房間, 立即驅逐租客, 拒交管理費, 修繕積立金, 稅項, 強行改變大廈公約, 霸佔大廈公用地方等?

雖然業主有業主的權利, 但日本法律及慣例均不容許任何人任意妄為, 影響他人生活及不遵從當地規距和法律。既然在日本買樓, 請遵從日本法律, 文化和慣例。

Q14：想立即買樓及訂立物業買賣合約, 但由於資金周轉關係, 可否把交樓日期延遲?

不可。大約在雙方買賣價錢協議後約1個月交樓。交樓日期一旦決定, 不能更改。如買方不能在如期交付餘款, 須解除買賣合約，買方需賠上訂金, 甚至需付買賣樓價約2成作為違約賠償金。所以一旦決定在日本買樓時, 請準備充足資金後買樓。

Q15：外國人在日本置業，日本法規上是否有任何限制？

目前日本法規對外國人購買日本物業沒有特別限制，稅項跟日本人差不多。自1998年4月改法後，對於非日本國籍人士，於日本置業的限制已被取消。

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剛剛見到樓上的問題，但是看到已經是2016年的帖子，不過這個問題也是許多人在問的---有關貸款。

外國人不可在日本的銀行貸款，有日本固定工作除外，雖然日本的銀行貸款利率超級低，而且還接近零首付，但是答案依然是不可以。你們想啊，您又不是本國人，又沒給日本創造稅收，這樣的好事，人家怎麼能接受呢？

但是，不是不能貸款。這就是得到在日本的中國銀行或者交通銀行申請。只是，雖然都是咱們自己的銀行，但是涉及到海外業務，自然跟在國內做貸款要求不同，待遇也不同。簡單的說---貸款門檻確實高了點。。。。第一，看個人資質，工資流水，國內納稅證明，消費流水，這個肯定都是缺一不可的，而且越高越好。第二，其他財產證明。第三，看個人貸款情況，如果現在名下有正在貸款的記錄，也是比較難申請到的，除非，前面兩點能夠證明你有非常雄厚的還款能力。那麼，基於以上三點的情況下，還要看房屋本身情況，實際上，這個最關鍵了。。。也就是能夠影響到銀行的房屋評估價值。眾所周知，日本房子都是二手房，通常超過15年，總房價低於一個標準的，評估價值都幾乎為零，而且有的優秀房源，客戶兩個以上，房東一定先考慮不需要貸款的那個人。那麼，以上情況都符合的話，基本最多能貸到50%，剩下就是首付，年利率在2.8%左右

想在日本買房子，如果有懂的，歡迎私聊給我。感謝。

外國人購買日本房產的話，對於貸款的要求是很高的，包括對申請人以及房子本身都有要求。日本房產投資在當下是十分火熱的，所獲得的收益也是非常可觀的！你可以看看這個：均利潤為6%不封頂!國內高凈值人群偏愛投資日房不謝~

1 日本房子那麼便宜，還要貸款？
日本房子這麼便宜，買來幹嘛？
2 沒工作除非配偶有也行
3 難