買房要注意些什麼?

前期：選擇階段

一：地段地段地段

重要的事情當然要說三遍，為什麼首先得是地段呢？地球人都明白的道理我就不說了！

好的地段代表生活的便利，出行的方便，未來還有升值升值升值的可能，有人可能就要說了，市中心堵車啊。沒錯，市中心都堵車，但是除了自駕，你還可以選擇公交地鐵等公共交通方式，簡直是立體交通模式。連公交都懶得去的地段，你可以開車，幸運的你老婆也有好車技，你能保證你父母，你的step-father and mother還有你六歲的娃也會開車嗎？家裡老人去個周邊最大菜市場需要走上三公里，你看你會不會被抱怨。小孩想去個兒童遊樂場HAPPY一下，都離家十公里，怎麼哈皮的起來。當然除非你願意24小時待命做專車司機，包接包送。

關於地段的選擇，首要考慮就是通勤距離。對首次置業的人來說，工作是很重要的，因為你要還！房！貸！如果你相對工作穩定，比如公務員，老師等，那你就在單位附近買房就不會錯了。如果是流動性很強的公司職員，盡量選擇在工作機會多的區域周邊買房。也不要想著有車，有地鐵就行了。通勤時間短，幸福感會提升很多。尤其遇到個極端天氣，漫漫回家路無比心酸，好嘛。至於很多不了解長沙的朋友回鄉置業，對長沙根本不熟悉，這很棘手啊，容易人云亦云。其實對於未來會在哪裡上班，其實根據職業不同，還是有章可循。最簡單最笨的辦法就是問同行，看同行們都在哪裡上班。高階一點的辦法，自己上58，趕集等招聘網站，裡面提供的職位都有寫工作地點的。多看，多統計。說到底，其實就是個概率問題，選擇就業幾率大的區域肯定不會錯。如果是回長沙當老闆的朋友，直接可以選擇居住環境好的地段享受生活。不用朝九晚五，生活隨意一些，居家時間長，居住氛圍就很重要了。

二，價格

看中地段後，就鎖定一個大致範圍，就可以著手在此範圍內選擇樓盤了。這個時候起決定性作用的便是價格，如果你爸身家幾個億，你就不用往下看了。您咧可以抓鬮。出得起錢，咱就不用糾結了。

屌絲還是得悲催的繼續各種買房攻略。一般而言，你能看上的地段範圍內的樓盤都會超出你的預算，這個時候怎麼辦。往四周發散，以同心圓方式，直到達到你預算內。千萬不要因為價格問題，南轅北轍，本來買南，跑去買北。這就背離了你買房的初衷。要看清重點！重點！不要言其他。

一分價錢一分貨，十分價錢兩分貨。房子也是消費品，而消費品的規律是質量和性能達到一定的基數之後，再往上每提高一點點都會急劇增加成本。價格和品質之間的關係不是直線關係，而是指數關係。消費本質上是一種資源配置，花錢的時候也要考慮隱形收益與成本。舉了栗子：你的首付預算是20萬，但是你看中的房子超出你的預算10萬，怎麼辦？咬咬牙買了？這就是個資源配置問題。這裡就不詳細說了。

如今已經基本劃定你能承受的區域價格了，開始搜集所有的在售樓盤信息。

先不要激動的往售樓處跑，不要懶，先自己畫個簡易地圖，做個對比表格。百度也好，傳單也好，先做資料收集。你先勾選出你比較心儀的樓盤，以及周邊幾個進行對比的樓盤進行下一步實地看盤。小tip：可以參考下周邊二手房價格，了解下該區域二手房價格走勢，評估該區域未來發展潛力。

三：踩點

進售樓處之前，很重要的是實地考察區域便捷程度。例如：附近有幾條城市縱橫主幹道，有沒有時速可達60KM/H的快速路，有條件的話，自己開車計算下時間，比如在高峰時段及非高峰時段，從樓盤處出發開往城市最大商圈，以及大型綜合醫院，各個汽車站，高鐵站等的時間。如果高峰時期控制在30MINS，非高峰時期在15MINS以內，是符合一個中等城市的交通現狀。

其次樓盤附近有沒有中等以上超市，便利店就不要計算在內了。有沒有公立幼兒園和小學，以及初中。能不能入讀是後面需要了解的事，首先得確定要有。如果周邊有安置小區也沒什麼大不了的，安置小區里一般都會有農貿市場和各類早餐店，比在超市買便宜很多。

關於地鐵問題，見仁見智。個人認為短距離的出行，公交比地鐵便利，公交站點分布靈活密集，尤其是在長沙這種城市規模並不算很大的城市裡。近10年以內，估計地鐵的便捷性不會體現得出來。當然遠郊樓盤，有地鐵直通市內，是很重要的。同樣的，近地鐵物業價格比無地鐵物業貴上500-1000每平是很正常的。這個看自身需求，如果你上班的地點也通地鐵，可以考慮地鐵物業。如果也不通地鐵，個人是覺得沒有這個需要考慮地鐵物業。畢竟小城市，開車最便利。

四，理論知識儲備

都踩完點了，可以去看房了吧。

先表著急。跟度娘老師先學習學習。21世紀什麼最貴，不是房子，是人才！不想被置業忽悠的最好方式就是，自學成才，比置業還專業！這其實並不難，你要知道市面上這麼多置業顧問其實都是些初出茅廬的年輕人，匆匆培訓就上崗了，現在都是流水的置業千年的盤。

學習內容包括：神馬是五證，容積率，綠化率，房屋結構，樓盤布局方式，建築形態，戶型風水，公攤率… …太多就不一一列出。

後期實戰

五．看房

是的，終於可以去看房了，好雞凍。一個關鍵字，裝！哪怕你是第一次看房，也千萬不要被置業們看出你是第一次。置業最喜歡首次置業的，因為好！忽！悠！所以你一定要裝作「別看我年紀小，吾乃閱房無數」。

第一次去建議不要單獨去，也不要全家老小組團去，但至少要帶上一個小夥伴。有伴侶的建議帶上另一半，單身汪的請約上一個好基友（有購房經驗的優先）。這樣可以避免你頭腦一時發熱，做出衝動的抉擇。帶上老婆更安全，防止你淪喪在售樓的小姐的美色中，精蟲上腦，後悔莫及。

進入樓盤時擦亮你的眼睛，如果事前能聯繫上他們置業團隊的主管或者經歷是最好不過了，置業團隊也是一條完整的食物鏈，主管手裡可以讓出的優惠點更多，據我的了解，應該有2—3個點左右的讓利。如果你在新手置業手裡買的話，他們處於食物鏈地段，是需要上交一部分提成給主管，所以給出的價格肯定沒有多大優惠。直接找主管買就能少去底端置業這部分銷售提成。

不過如果主管接待你，可能你享受的服務就沒有那麼多了，可能後續跑銀行，交契稅全都你孤孤單單的一個人完成，很心酸是吧，人家領導可是很忙的。看在錢的份上，你就忍了吧。

關於溝通，其實並不那麼順心，置業肯定是避重就輕。在一些關鍵問題上，不是你誠心誠意的發問，他就會大發慈悲的告訴你。

TIPS：

1：先做個安靜的美男子，認真的聽置業顧問給你一個千篇一律的樓盤介紹。看各種樣板間，樣板間看看就好，不要當真，基本樣板間都是揚長避短，傢具尺寸大多不符合市面常規大小，裝修出來的效果也是為了放大空間，讓你覺得很大，其實等你自己入住的時候就知道多大了，所以樣板間的示範作用並不可信。整理下自己有疑問的點，到時候可以跟置業來個愉快的採訪。

2，聽完介紹後補充開始提問：可不可以公積金？支持首付分期嗎？現在有什麼優惠活動？可貸款銀行選擇？對口哪個學校？施工單位資質？就你選擇的樓棟詢價，先不要選擇自己的最佳樓層，多選幾個樓層進行比較。

3，根據自己的關注點，多提問。就不舉例了。

4，關於開發商承諾的配套跟建設，不要只聽一面之詞，多去查閱相關網站，地方政府官方網站，教育局網站，學校的話，直接去問傳達室大爺該樓盤有沒有納入招生範圍，都比問置業要靠譜。

第一次看房不需要了解很詳細，大致了解下，然後拿上幾個看中的戶型圖，回去研究。千萬不要上當，置業口中說的今天不決定明天就沒有房源了，讓你交定金鎖定房源。現在基本是買方市場，房子沒有那麼搶手。這個時候給他一個謎之微笑，淡定的跟他說回家商量。

這個時候不是真的就回家了啊！走出售樓部之後，可以去工地上看看，如果是准現房，完全可以踩進工地去實體看看，一般選擇午飯時間，工人們都午休了，工地沒幾個人，是最佳時間，進去看還是注意安全。置業一般會告訴你不可以進入工地，美名曰安全起見，其實就是怕你看出問題。實體看的好處是，你能清楚的知道真實的面積跟樓層高度，房屋布局是否合理，屋內橫樑位置，前後是否有遮擋，還能感受下通風采光等條件是不是達到心理預期。如果看毛呸你都能滿意，基本就沒有什麼大問題。

看完工地是不是終於可以回家了。還不能。這個時候可以去樓盤周邊幾個在售樓盤轉轉，一個方面多了解幾個作為備胎，另一方面也是最重要的是：敵人的敵人就是我的朋友。聽了半天置業洗腦海吹，把人都給吹懵了。是時候來一盆水澆醒你激動的靈魂了。你想知道這個樓盤的缺點和不為人知的隱秘，沒有誰比旁邊樓盤的置業更清楚的了。你只需要略微地跟競爭對手的置業顧問提一下你看中了隔壁樓盤，不等你發問，置業就能如滔滔江水般羅列出一堆度娘都不知道的秘密哦，連敵對開發商老總家的二奶去澳門賭博輸了幾千萬你都能聽到。簡直就是宮心計。

六．樓棟與戶型選擇

拿定主意選擇好樓盤了，要進行最後選擇了。首先是戶型，今天我們不談風水，只談怎樣選擇戶型。一般最佳戶型有以下幾個標配：方正，南北通透，縱深面寬比例4:5，乾濕分離，動線合理。一般而言，120平以上的戶型基本都能做到這些基本點，如果面積大卻做出奇葩戶型，我只能用認識的建築師朋友的一句話，「不是我們腦殘設計成這樣，戶型都是開發商定的，我再有才華，也敵不過開發商以前是殺豬的」。言外之意開發商不專業才會出現各種奇葩戶型。

一般在夏季炎熱潮濕的南方，坐北朝南，南北通透的房子，比較符合當地氣候，是首選。東西朝向的房子，夏熱冬冷。根據經緯度與季風影響，湖南一般更適合坐北朝南，略微偏向西南。能夠更大程度利用陽光與風，又不會西晒。一棟樓里會有東邊與西邊相同戶型，從價格上就能體現出東邊戶型比較好，西邊戶型的空調耗能比東邊戶型都高出許多。

朝向正確，看房屋布局，至少每個功能間都要做到獨立通風采光，如果不談風水，這一節其實沒有多少可以談論的了。從舒適度角度來說，主卧和客廳朝南比較好，北向的窗戶不要太大。南向的窗跟門可以開大些。客廳能帶陽台能夠視覺上增加客廳空間大小。廚房最好布局在北邊，這樣油煙不會倒灌進室內。

關於戶型圖的幾種看法：我們一般拿到手裡的戶型圖是介樣的

這是開發商給的，肯定經過巧妙設計。如果可以的話，要一張該戶型的樓層分布圖，它是長這樣的：

要這個圖的目的是，看該戶型在樓層分布中處於哪個位置，前後有沒有其他戶型邊角的遮擋與影響，還有電梯位置，強弱電井與水井位置，一梯幾戶，等等。

然後就是要樓盤整體分布圖，他是長這樣的

遮住要是看你所購樓棟在整個樓盤的位置，是不是可以觀到景，樓間距夠不夠寬，前後建築物造成的遮擋，與小區出入口的距離等。

七：討價還價

都看好了，還有什麼好猶豫的，可以去劃拉價格了。誰說房子不能談價格了。是拿來賣的都是能談價的。前面說了，最好找領導買，發動一切身邊資源，七大姑八大姨，找到個熟人，領你上道。

好吧，扯遠了。先讓置業給你算個「最終」價格。這個價格肯定不是最終的，還是有議價空間的。算三到四個不同樓層的價格，作為對比。這時候你心裡一定要有自己的小算盤，該區域樓盤價格水平，相鄰樓盤的價格等等，好估量他給你算出的價格水分有多少。一定要做到心裡有數。置業看你有成交意向，肯定會在心理上繼續碾壓你。HOLD住！不要交任何錢，團購費跟定金都不要交！交了你就被把住命脈，成為案板上的魚了，任人宰割。跟他來個拉鋸戰，反正你千萬不要擺出一副我嫌貴，我買不起的窮樣子，而是覺得你丫這鳥房子不值這個錢。跟他們磨價格的關鍵是，千萬不要首先透露出你能接受的底價，置業一定會反覆問你，你能接受的價格，反正打死也不！要！說！議價這種事誰先亮底牌誰就輸了。這個時候有的開發商會說別看我貴，我可以送你什麼啦什麼啦什麼啦，都不要妥協，要有一個信念就是羊毛出在羊身上，他們送的東西你不一定看的上，把價格講下來才是王道。

接下來的幾天你就忘了你買房這件事，開心得過你自己的日子，等著置業給你打電話，記住不要自己打電話，這個階段正是心理戰時期。雙方都在揣摩對方的心意。一定要淡定，默默關注就好了。過上兩三天，置業就會給你打電話策你，諸如我給你申請了一個特價指標，便宜兩個點，或者是我樓盤在大姨媽節到來之際，給購房者送優惠，便宜多少多少什麼的。

還不到你的底，就要淡定。因為這麼痛快能少下來說明空間還有。來回兩三回，直到他沒有給出最的價格，這個時候亮出你的底牌，能賣就賣，不能賣別耽誤我買豪宅了。

一般能比原始最終價，能少5—6個點的價格。

如果不好掌握這個底在那裡，還有一大招，就是潛入業主群里。有些業主群成規模了，可能需要嚴格的准入要求。但一些新樓盤的業主群還不成氣候，可能只要報個樓棟號就能進去。如果你混進去了，虛心禮貌的發問，群里大批被置業跟開發商欺騙的業主會極其熱心的告訴你一些內幕，以及交易價格。

最後祝大家都能買到心儀的房子。

以上

每天關注的最多的事情就是微信群里的討論，有很多賣家買家閑時回來找我聊天，聊天的內容其實大多都是關於買房這件事。

聊的頻次多了，我想把我和大家聊天分享的內容用文字的方式來記錄下。

沒有很多理論的東西，都是一些直接的感受東西。

首先是我發現的一個現象

就是所有找我聊天的朋友買房都是準備自住的，或者剛需或者改善，但是大前提都是以自己居住為主導。但是所有人問我的第一個問題就是：房子以後還會不會漲。

這其實說明了一個問題，就是房地產，已經沒辦法剔除保值屬性了，所以未來針對房地產投資進行強行打壓可能的效果會和往年的不一樣。

好了，這個我就不展開來聊的，和大家分享一些大家經常會問的幾個關鍵問題。

對於什麼時候買房的問題

一般問我這個問題的朋友就說明是想買房的朋友，所以我幾乎就跳過了該不該買房這個問題。當然我對於該不該買房的問題，但凡你問我這個問題，就說明你想過要買房這個念頭，對於有這個念頭的朋友，我一般的建議就是去買房吧。

買房的最佳時機，是出現一個你各方面都滿意的樓盤時，你剛好買得起。這特么確實比找對象難多了。

到底是買一手房還是買二手房

其實每個人都會告訴我他的預算和期待的總價範圍，接下來對於選擇一手房還是二手房有過猶豫。對於二手房來說，因為每一個房東的心態不同，背景情況不同，需求不同，所以對每套房子的定價也就不同，所以你買二手房是有可能淘到性價比比較高的房子。

但是買二手需要做好一個前提準備就是：你要做好充足的時間準備。原因還是那句話，每一個房東是不同的，所以你要花時間去和每一個房東接觸溝通了解情況，而且你找中介的話，還要和中介鬥智斗勇。所以必須要有充足的前期看房時間。如果不花足夠多的事情 ，被中介坑可能就是大概率時間。

而一手房相對信息透明且對外公開，沒有那麼多的變數，可以在購房前期準備時間上而已幫你節約很多。

所以在你準備買房的時候，你先自己看看，有沒有給自己騰出足夠多的看房時間以及準備花多少錢買房，選擇最適合自己的模式。

但是如果一個朋友，他的首付款有限但是又希望儘可能多的用槓桿來買房的話，那麼我一般會建議他買一手房，因為就像我之前說的，房東心態不同，可能總價低的房子但是他會要求首付很高，或者房東自己房子還有背負貸款必須要求高首付，這樣對於首付款有限的朋友就是影響。再或者老房子貸款不能做很長，每個月還款壓力會增加很多。一手房反正可以做到最高的資金槓桿，這一塊讓人省心很多。

也是為什麼很多投資客願意選擇一手房的一個重要原因，因為一手房可以最大程度的用槓桿，而且決策周期短，便於做出誤差最小的選擇。

關於要不要找中介的問題

很多人擔心這些問題：不找中介的話，沒有第三方，直接跟房東交易，這樣資金風險大。買房小白，二手房交易繁瑣，不懂過戶的諸多手續。還有不少人有錯誤的觀念，以為買二手房沒有中介一些手續就沒辦法辦下來。

中介問題上，看過我之前的內容應該知道，我對中介有點偏見。

憑啥幾萬幾萬的費用就是幫我找到一套房子？

然後就一個勁的勸我趕緊買趕緊買？

利好政策出來了，趕緊買，馬上要漲了，

打壓政策出來了，趕緊買，抄底良機。

……

前幾天知乎上有人私信問我，房產中介哪家好？要我給個排名，這題我做不好，因為無解。要在規模上講，鏈家門店千家，中介萬個，房源壟斷多，大公司中介肯定最好，大多數人都這樣感覺，但是看看業主論壇上，基本上關於鏈家的都是罵聲。

其實基本上這行都差不多，最後輪到看人品而不是專業程度。

我一直看好房多多的直買直賣模式，買家在平台直接與賣家在線溝通，約看議價，而平台的顧問（金融/法律/過戶顧問）提供專業的諮詢服務，在交易意願達成後，買家可以選擇房多多線下的交易中心走過戶的手續。

所以我的觀點是，買房可以不用找中介，找專業的第三方，找中介費跟房款不掛鉤的。

對於買房考慮還貸壓力的問題

這是不少朋友會問的，比如一套房子首付湊夠了之後，但是還貸每個月需要在1萬元以上，而目前家庭的月均收入也在1.5萬左右，類似這樣的壓力如何承擔的問題。

就是首先需要明確一點，買房子本來就不是一件隨隨便便就可以搞定的事情，不論是剛需還是置換都不存在空手套白狼的事情，對於未來的還款要做好一定的心理準備。

但是也不要過分的悲傷，你要堅定自己未來的能力提升帶來的收入提升可以讓你足夠應對現在的壓力，現在最低社保繳納額每年都有10%的提升，你要相信每一年你的收入都會高於10%的提升，現在開始兩年可能很辛苦，但是兩年之後還是那樣的房貸，但是你卻不是兩年前的你。

你要相信一句話，上帝是公平的，他讓你現在爽了以後就苦了，他讓你現在苦了以後就爽了，這句話在買房這件事上無比的靈驗。

關於置換的各種細節

對於置換，我一般會建議關注幾點。

1、置換後的物業一定會比之前的更昂貴的，不然這一次置換就是一次虧損的投資。任何大額的交易都要考慮和通貨膨脹進行抗爭，如果置換之後不能幫你更好的對抗通貨膨脹，那麼還不如不置換。

2、一次的置換最好對你以下兩個元素都可以幫你滿足：居住環境更好了、對外交流通行更加方便了。如果這兩個元素一定要選擇一個，我傾向於選擇對外交流通行更方便這一個元素。

換句話說先考慮地段再考慮空間。因為室內空間這個元素不是一成不變的，隨著科技的變化是可以得到提升的，比如科技提升取代了電視機櫃和電視機厚度，比如科技的提升增加了單位空間的收納能力，比如科技的提升增加了空間變化的可能。

買房的戶型選擇需要關注什麼

對於戶型的選擇，需要考量兩個環節，第一是這個戶型是否適合自己居住，第二個這個戶型是否具備保值元素。第一個問題很簡單但也最難回答，戶型舒適性和適用性不是一篇文字就可以解決的問題，說一下幾個一定不能買的戶型吧。

——廚房和衛生間通風效果的不要買，評判是否通風不是因為他是否開窗，而是是否有足夠的對流空間存在

——過道太長的戶型不要買，過道的存在說明戶型浪費比較多

——層高低於3米的戶型不要買，不是說2.9米的戶型就有多壓抑，設計2.9米層高的戶型說明開發商應該只考慮自己的利益，這樣出發點的項目戶型設計一般好不到哪裡去

——主卧小於13個平米的戶型不要買，隨著家庭的成長，主卧的變化是最多的，可能是從一個人睡到兩人共眠到後面帶小孩入睡，所以主卧不適合非常小，不然未來給自己留的餘地就比較小

大概這樣，對於戶型舒適度的問題可能一個晚上也說不完，這邊就簡單的說一下。

另外一個需要強調的一點就是這個戶型的抗風險性。

之前說過，現在所有人買房都會考慮增值和保值的問題，為什麼現在的一手房的單價可以高於二手房，出了產品新之外，戶型設計的相對合理、空間利用率高也是保證他未來能夠保值的核心原因，核心有兩個。

第一，面積控制合理的，120平米以下規劃三房以及160平米以下可以規劃好四房，緊湊型戶型會越發的吃香。

第二，洋房類或者疊加類能夠實現比較高的附加值的。別墅的偷面積其實一直在做，而且他們的面積比較大。反而現在出現的小洋房或者小疊加類產品，再加上比較高的附贈價值，未來的戶型競爭力會比較高，而且保值性也會比較好。

以上。