新聞報道稱：

2005 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日，這 8 年間全國房地產企業應該繳納的土地增值稅超過 4.6 萬億元，而實際上 8 年間國家徵收到的土地增值稅為 0.8 萬億元。

央視曝萬科等45家房企欠繳3.8萬億土地增值稅

---

土地增值稅名義上是流轉稅，但徵收方法類似於企業所得稅——土增稅看增值額，企業所得稅看利潤——相當於第二道企業所得稅（誰能告訴我這樣徵稅，到底合理性何在？）。

土增稅的清算，針對新房和舊房，其實有區別。什麼是舊房呢？一般認為自用或出租達一年以上的，就屬於舊房。但題主提到的明顯是新房，那麼下面也僅就新房說一些。

關於清算條件，誠如樓上的兄弟所言，以下3個條件滿足其一即需清算：①已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例≥85%，或雖然不足85%，但剩餘可售面積已經自用或出租的；②取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；③納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土增稅清算手續的。

詳見：關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知
爭議點1：對於①，「轉讓」怎麼理解？到底是簽訂購房合同、交房還是完成房屋登記才算是「轉讓」呢？如果僅僅合同簽夠85%就要清算，那麼勢必要佔用大量資金。

而在清算前，房地產企業還需要每年預繳土增稅，不管1%、2%還是5%，都是錢啊，都要佔用企業的流動資金。這裡還有一個問題，就是我高價拿了一塊地，而且搭配了大體量的自持商業，就為了布局這個自持商業，其餘銷售物業我就賣個成本價以便快速平衡現金流去做下一個項目。這種情況下，最後一清算反而要繳納的稅沒有預繳的高，怎麼辦？

土增稅的徵收，除了預征和清算，還有一種方式就是核定徵收，也就是不看增值額，而是給交易額定一個固定稅率。

好了，現在85%的可售面積轉讓以後，首次清算也結束以後，以後的銷售怎麼繳稅呢？通常的做法是，扣除項目金額按照首次清算時的單位建築面積成本（首次清算時的總扣除金額/首次清算的總建築面積）*銷售的面積。這時候又有個問題，雖然首次清算前，要求企業完成清算，並提供決算報告、簽訂合同、取得發票、資金已付。但房地產工程大家都懂的，工程款是分進度給的，甚至有些是要竣工以後半年、一年才能付清，去哪找發票呢？又想到一個問題，如果到尾盤的時候，剩了一堆商鋪沒賣掉，回頭一調研發現是設計布局有瑕疵，或者是為了加快銷售改造一下，那麼這部分增加的成本沒在首次清算的時候扣除，那稅就要多交了怎麼辦？這種情況不是沒有，我記得萬達在瀋陽還是長春有個項目就是金街都已經賣完的情況下，後期又加了個雨棚還是什麼，最後實在業主的經營太差，最後竟然推掉重新又蓋了一遍。

回頭再看問題中的數據，2005 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日的8年間應繳納土增稅是4.6萬億，實際繳納的是0.8萬億。按照最高的8%核定稅率，那這8年的銷售額應該是57.5萬億。於是我在國家統計局的網站上查了一下這8年的商品房銷售額，一共31.5萬億。

爭議點二：新聞報道的數據是否準確？

順著這個問題，我又查了一下相關的報道，有關的回應如下：

就在11月26日當天下午，國稅總局正式表態之前的幾個小時，中國房地產業協會亦緊急召開房地產土地增值稅問題座談會，協會副會長朱中一、秘書長苗樂如、華遠地產董事長任志強均做了發言。
朱中一表示，央視報導的有些數字「有不完全準確的東西」，比如報導中提到的3.8萬億這個數字，是根據一份綠皮書公布的全國房企2009年毛利的數據推算的，這個毛利數據是55.72%。但朱中一查到一個數據，2005年到2012年國內A股的上市企業中，房地產開發與經營業各年度平均毛利率依次為26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%。「這個數據里的公司都是上市公司，一般來說經營質量和企業的盈利水平相對比較高。上市公司都沒達到這個水平，整個行業可能這個數字就有點偏離了。」他說，根據這個毛利數字算出來的土地增值稅應繳未繳稅額就沒有那麼多。

百分之五十幾的毛利率，確定這不是做網遊的？

爭議點三：既然已經交了土地出讓金，為什麼開發銷售、投資、二手房銷售還要繳納土增稅？

比如重慶和山東，規定投資而來的土地在清算時，扣除額為零。還有，增值的原因是否也要好好討論一下？對，為了土地的增值，政府做了大量的城市規劃、基礎建設、產業引進、人口導入，那麼企業在土地之上建造的物業是否對價值的提升有幫助呢？沒有商業配套，也沒有人來買房子不是？而且是在基礎配套費什麼的已經交過的情況下。還有，我們得到的只是土地幾十年的使用權，出讓金實際是地租，房子建好以後可能還要交房產稅。二手房交易其實就是土地的轉租，連房產稅在轉租的時候都不需要繳納，為什麼還要再交一個土增稅？

太多問題了，不一而足。

---

沒操盤過，可能很多不準確得地方，歡迎指正

首先，土地增值稅是預征的，而且很多地方房企所得稅也是預征的，這類預征行為提前剝奪了企業現金流，是流氓行為。

其次，所得稅和土地增值稅是重複收稅。如果說初衷如央視所說，土地增值稅是為了調控房價為了民生，那還真是笑掉大牙了，一線城市的增值稅最後無疑是轉嫁到了消費者頭上。

第三，清算時的多退少補變成了壓根不退，讓轉充其他稅，這時候報表上的應交未交土地增值稅科目上得數並非為實際結算時交的數。

第四，推後預售節點類似得手段都是合情合法的，這是企業得策略手段。有些公司拖欠不交有可能是因為之前預征的時候以多繳為條件換來得晚繳許可。

第五，如果拖欠違法，上市那幾家房企會蠢到把這麼明顯的違法行為放到報表上嗎？

第六，我投資的地產股跌大了，我可以起訴央視嗎？！！！！！！！！！！！！！！

---

早在今年5月，CCTV就有過類似的報道了：土地增值稅漏洞推高房價 專家稱房企應回應質疑
3.8萬億的增值稅欠款，相當於政府一年財政收入的約三分之一，乍一看挺唬人的。但按法律規定，房產項目要滿足賣掉85%，或者銷售滿三年等條件，才需要清算土地增值稅。連這種情況都算「欠繳」，我就不說啥了。

---

貼一下自己三年前在上個單位的一篇報道，自認為說的比較清楚了。沒有耐心的可以直接看粗體字。

各地掀土地增值稅清算風暴 衝擊房地產開發企業

　　熊劍鋒 2010年04月13日

在市場熱議的房地產保有稅尚無定論的情況下，稅務部門對開發商的稅收征管正悄然收緊。

　　據《第一財經日報》記者了解，年初以來，多個地方稅務機關已開始加強對房地產開發企業土地增值稅的征管力度。這被認為是房地產市場調控的重要手段。

　　從河南、廣西、上海、廈門等地稅務部門出台的文件來看，強化的具體措施包括提高預征率、將核定徵收改為查賬徵收，以及比以往更嚴格地要求企業在規定期限內進行土地增值稅的清算等。

　　預征率上調

　　土地增值稅的功能是國家對房地產增值徵稅，以土地和地上建築物為徵稅對象，以增值額為計稅依據。

　　從1994年開始，稅務總局規定按照四級超率累進稅率徵收土地增值稅。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。

不過在實際執行過程中，由於開發企業的成本核算存在較大的技術難題，同時沒有嚴格的征繳時限，土地增值稅一直採取預征的權宜之計，大部分地區按預售商品房收入的1%到2%的比例徵收。

　　提高預征率成為此次各地加強征管的重要內容之一。比如，廣西地稅局在2月末發文要求，從2010年3月1日起調整土地增值稅預征率，普通住宅按0.5%的預征率預征，非普通住宅的預征率提高一倍，按2%～3%預征。

　　河南省地稅局近日下發文件也明確規定，普通標準住宅的土地增值稅預征率為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產項目為4.5%。

　　除了上調預征率，河南省地稅局還要求，所有房地產開發項目納稅人自該通知執行之日起，一律按查賬徵收方式按預征率徵收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件後，由納稅人按規定自行清算，並結清稅款。

　清算「風暴」

　　如果說預征率上調對開發企業來說還不構成多大影響的話，清算土地增值稅則可能對他們造成較大衝擊。

　　此前土地增值稅繳納一般是按一個預征的比例在銷售房屋時同流轉稅一起繳納，等到項目開發符合清算條件時再進行清算。而由於土地增值稅稅率較高，以前的房地產開發企業往往採取分期開發、保留尾盤以及各種財務手段拖延和逃避清算。

　　國家稅務總局2007年初發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，徹底改變了土地增值稅清算條件，規定已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩的可售建築面積已經出租或自用的；以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進行土地增值稅清算。

　　但其後由於金融危機，該要求並未得到很好落實。華稅律師事務所創始合伙人劉天永個人認為，以北京為例，數百家房地產開發企業中，完成了土地增值稅清算的企業可能不到1%。

　　而此次河南、廣西等地再度強調要加強土地增值稅的清算。河南省地稅局規定，對於一些房地產開發企業因賬簿資料不齊全，或者賬簿資料混亂以及符合清算條件但未按規定清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的，按核定徵收率8%徵收土地增值稅。

　　上海、廈門、海南等地也加強了土地增值稅的清算。其中上海市地稅局在今年1月份下發文件，對符合銷售面積超過85%以上等條件的房地產開發項目，納稅人應在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內辦理清算手續。

　　此次土地增值稅的清算是否會和上次一樣無疾而終？劉天永在接受本報記者採訪時認為，在房地產泡沫日益明顯，同時面臨完成財政收入任務的情況下，財稅部門此次有可能「將清算進行到底」。

---

任志強微認證-隨時隨地分享身邊的新鮮事兒新浪微博-隨時隨地分享身邊的新鮮事兒
代表官媒的央視能專業和理性點嗎？別總欺騙民眾！ //@米瑞蓉:能消停點嗎？ //@任志強:不是群儒，而是大戰央傻。愚昧無知的報道和公開散布謠言沒什麼兩樣！
◆◆
@劉春微認證-隨時隨地分享身邊的新鮮事兒
目測@任志強 又要舌戰群儒了，可以想到大炮此刻的興奮，啪啪啪。

---

政府還能再噁心一點嗎？房產交易繳納營業稅為何還要繳土增，土增的稅率誰定的，不是巧取豪奪是什麼？既然土增已對土地及地上建築物的增值額即交易毛利收稅那還要再來個所得稅即營業凈利收稅，典型的重複收稅，還有土地使用稅，這些這麼重的稅再加上超高的土地價還不都轉讓給老百姓了

---

超率累進

---

這裡還有一個問題，就是我高價拿了一塊地，而且搭配了大體量的自持商業，就為了布局這個自持商業，其餘銷售物業我就賣個成本價以便快速平衡現金流去做下一個項目。

---

法律規定，房產項目要滿足賣掉85%，或者銷售滿三年等條件，才需要清算土地增值稅。

---

這時候又有個問題，雖然首次清算前，要求企業完成清算，並提供決算報告、簽訂合同、取得發票、資金已付。但房地產工程大家都懂的，工程款是分進度給的，甚至有些是要竣工以後半年、一年才能付清，去哪找發票呢？

---

推薦閱讀：