「國五條」細化出台，會對房價產生怎樣影響？
所謂「國五條」的細化規則出台了，簡單來說包括：
1、提高二套房首付比例和貸款利率；
2、二手房按20%增值額收取所得稅；
3、提高購房資格門檻；
4、增加保障房供應；
5、三年內住房信息聯網。
這些措施會對一二線城市和三四線城市在買房和租房方面分別產生什麼樣的影響？相關問題：「出售自有住房所得 20% 繳個稅」政策實施後，會對房地產市場帶來什麼影響？
短期滯漲。長期爆漲。買賣皆輸。國家大勝。天朝最高。子民萬福。
感謝@霜葉 大大邀請。
其實我也答不出什麼花頭了，大家說的都很好了，上有政策下有對策，空軍依然很傻很天真，相信這五條能降房價，我只能說圖樣圖森破了。
這五條只有保障房一條是有可能解決房屋均價過高問題的，其他都是吹牛逼。但是保障房並不是用來解決居者有其屋的問題的，普通老百姓能否住的進去，存疑。
至於其他四條
1、提高二套房首付比例和貸款利率； 2、二手房按20%增值額收取所得稅； 3、提高購房資格門檻； 5、三年內住房信息聯網。
3是放屁，房屋到底是什麼？民生必須還是商品？如果是商品，就應該聽市場的，誰有能力誰買；如果是民生必需品，那就不該拿出來賣，應該制定規則，達到什麼要求國家就給一套對應的住房。
5沒意義，不解釋
1呢，不僅會讓假離婚增加，還會激化社會矛盾，要知道，一些地區的限購已經不僅僅是家庭為基礎的數量限制了，甚至還有戶口歧視、婚姻狀況歧視。。。
如果有人以為2是讓房價下行的大殺器那就是最大的傻逼。2009年，一天漲5萬的瘋狂還歷歷在目，盆友，房地產的賣房市場還會延續很久。20%絕對不會是賣家出的，放心吧。補充名詞：房東到手價。只能認為，政府已經對調控無力但還要繼續死撐，那就憋個大招吧，沒曾想憋出了個屁
我來一條條的回答，闡述下我認為的結果和應對手段：
1、提高二套房首付比例和貸款利率：提高購房人的門檻；造成假離婚的增多
2、二手房按20%增值額收取所得稅：購房者都去買一手房，幫了房開商的大忙。有房者傾向於出租房屋而不是出售房屋， 即使出售也會採取手段將稅費轉移到購房者手中。降低市場供應，二手房流動不暢，對於新房市場衝擊變小，讓新房的價格可以堅挺~
3、提高購房資格門檻 ；同第一條，還是限制購房者。而且限制的是新購房者，首次購房者；
4、增加保障房供應 ：屁話
5、三年內住房信息聯網 ：同上
總之就是提高購房者的購房難度，讓已購房者痛苦。國家想讓資金都沉澱在房地產上，還是要以房養國養政啊~~
結論很簡單：
1）房價：漲
2）扣除稅收後的房價：漲
3）稅收：跌
4）最大的輸家：買房人
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthreadtid=4210extra=page%3D1
影響：
1，短期抑制需求，中長期房價看漲，尤其是二線省會城市，一線城市房租看漲。三西線城市房價依然受到區域經濟強烈影響，基本建立抵禦一二線城市的房產調控防線。
2，不增加有效供給，包括土地的出讓，廉租房、保障房的建設保障，一兩年內房價不會下降。只會引起股市的短期波動，影響不大。
3，房租看漲，二手房交易量看跌，新房交易量攀升。
4，國家房地產市場調控政策給行政權利的運作留下了太大的後門，尋租市場依舊存在。所以，房姐，房叔不會減少。
影帝自從上任就一直強調在調控房價 可房價在其任期內硬是漲了3倍多 海外媒體爆料他的胞弟曾是恆大地產的執行董事 這都是一群什麼玩意
我覺得大趨勢還是會漲的，物價上去了就沒見它下來過。國五條細化出台，二手房成交量會有所抑制。
大家為啥要買房，除了剛需購房，有的是為了投資賺錢，也有的是為了保值。錢存在銀行越來越沒有安全感了，一百塊錢能買的東西越來越少（我要是有錢，我也去買房子，就算多收稅也買，好歹有收益，不會貶值）。與其這麼調控房價，不如先調控通貨膨脹，讓物價的腳步走得慢一點。。。
就一個效果，會漲價...
因為以前他們出各種降價辦法的結果都是房價繼續漲。
#國五條#暴露最大的問題是政府依然認為行政干預有效，從而對市場的偏離度越來越大，這中間沉澱最大的是有房階層，保護住這個階層的穩定政府就穩定，至於稅收、開發商、屌絲界人士的短期利益，政府是不重視的。
關於這個問題，我們可逐條分析下。
1、提高二套房首付比例和貸款利率 ——這個政策產生的影響比較直觀，簡單來說，就是以後二手房買賣的成本提高了，門檻也變高了，對於市場的直接影響就是短期內，二手房成交將有所回落。
2、二手房按20%增值額收取所得稅 ——影響同上，也是從需求端著手，直接作用於二手房成交面上的，試想如今在二手房買賣時要多花費按20%增值額而收取的所得稅，以一個思維能力正常的人來說，都不會在非必要時尋求二手房成交買賣了吧。預計政策出台後，手持二手房的業主選擇出租的比重將增加，二手房成交將下滑。
3、提高購房資格門檻——這個就更顯而易見了，房都不讓你買了，成交量從哪兒來？
4、增加保障房供應——聽起來挺美好的，關鍵是在現實層面上的操作如何，保障房要是能起到幫助城市居民安居自住的需求，那麼，的確是群眾喜聞樂見的事，不過，具體如何，有待再觀後效。
5、三年內住房信息聯網——這就是房地產信息化基本建設上的事了，實現全國信息共享後，對於跨區域買房有了一筆明賬，尤其在限購時，名下有多少房一目了然。
總的來說，這些政策對於房價整體的影響不會太大，就算短期內，成交量會有所下滑，都中長期的效果就相當小了。
說句實話，當下要寄希望於出台某一類型的政策來使房價下降，有點不大可能。
引用之前另外一個問答中的回答
恰好今天做到這個選題，也採訪了幾個業內的專家，有感而發所以拿出來和大家一起說一說。
2月20號，國五條剛出的時候，市場普遍的反應是太平淡、太溫柔並且缺少新意。等到兩會前突然拋出這個細則，讓人始料不及。看一下今天市場的反應，招保萬金全部跌停，房地產板塊跌掉8%，甚至殃及水泥和金融板塊。但仔細看這條政策中幾乎所有的點在之前的政策中都出現過，這次更多的是重申，而非創新。
那為什麼會引發如此之大的反應呢？
個人認為是更多的是一種預期。70個大中城市的房價指數以及百城房價指數這兩個重要指標的連續上漲讓中央終於下決心再次加大調控的力度。這讓房地產商嗅到了一絲危險的信號。做一個小小的預測，這個政策將不會是個臨時性的政策，未來將會常態化。而「新國五條」未來真正的殺手鐧還在於「二套房信貸」、「全面限購」。高手出招不在於招式狠，而在於後手多。
其實這並不是一項新政策，而是一項老政策，只是以往有個備選方案，那就是上交總額的1%（因為以前很多的老公房都是買斷房齡和私有化，購買的價格很難計算）。現在這個備選方案沒有了。
我國對於房地產支付個人所得稅的一系列規定。
1994年起實施的個人所得稅法規定，「財產轉讓所得」應按20%的稅率繳納個人所得稅。包括房產。（當時誰家裡有商品房來著）
1999年，財政部、國家稅務總局、建設部三部委，聯合下發《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅的通知》，成為重要的政策依據。但是在當時，考慮到商品房改革時間不久，所以
2006年7月，國稅總局下發《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，是最重要的徵稅依據。其中，明確兩種徵收方式：差額20%，總額1-3%。
國八條的時候強調了差額20%徵收，在無法判斷購買價格的情況下，按照總額1%徵收。但在實際的徵收過程中全是按照1%徵收。
至於滿五年唯一一套住宅，應該不會算在這個範圍以內，問題是這樣的房子誰賣啊。
從國務院下文，到地方政府領會精神出細則還需要一段時間。我們可以沙盤推演一下未來房地產市場的走勢將會如何。
短期效應
現在上海很多二手房中介已經接到了賣家的漲價通知，從二手房賣家的角度來說，原來不想成交的，現在也會匆忙成交。短時間內各地的二手房市場會產生井噴，直到地方的細則出台。屆時各地二手房的交易數量會大減。而剛需的購房者則更多地考慮購買稅收較低的新房。
中期效應
由於中間稅費的大幅增加，二手房買家寧願購買那些唯一一套或者剛滿五年（上漲部分還比較少）的房子，因為這部分轉嫁給下家的稅費較少，而二手房買賣中，賣家普遍存在「到手價」心態。而同樣的到手價，顯而易見的是購買那些唯一一套住宅的賣家房產的買家支付更少。但這樣一些房屋在二手房市場上佔比並不多，有些買家只能選擇去購買新房，這時候對新房的銷售是有利的，部分樓盤甚至可能會漲價。而那些房屋溢價較多的賣家則多半選擇寧願出租而不會降價拋售，畢竟手上囤了好多套房準備倉皇拋售的房子並不多，而且你也買不到。
長期效應
房地產信息聯網，房地產價格動態評估體系建立，陰陽合同難以存在。房地產投機客無利可圖，紛紛撤出住宅市場，二手房市場與一手房市場逐步恢復到一個動態平衡的格局。房地產單邊劇烈上漲的日子可能一去不復返。
關於遠期房價走勢
判斷一個產品是消費的屬性更多一些還是投資的熟悉更多一些，我想關鍵還是供求關係和預期這兩點。在房地產領域，絕對的剛需是不存在的，中國式的地產單邊上揚格局歸結點還在於無序的貨幣超發，民眾恐懼性的持有地產以對抗通貨膨脹。
什麼情況下房地產是真要跌了？（不考慮災害和戰爭等情況下我們要考慮的變數）
1、分稅制改革後地方嚴重依賴土地財政的格局是否改變？地方財政除了賣地是否有其他財路？
（看麵粉的價格來預測麵包的走勢）
2、M2達到多少？佔GDP的比重是否下降？
3、人口老齡化程度和家庭擁有房產數多少？
4、我們有沒有找到一個對沖通貨膨脹風險的投資產品？
結論：
如果說為了控制房價，「二手房征高稅」某種程度上可以做到，但這種抑制投資性需求的代價就是誤傷95%以上的改善性住房的需求。我們想像一下，有多少家庭為了讓老人少爬幾層樓，或者讓兒女住的近一些，而置換自己兩套房中的一套，讓這樣的家庭支付高額的個人所得稅毫無疑問是一種誤傷。而這種誤傷的範圍之廣、傷害之大從某種角度上來說已經失去了稅收的本意。如果是為了打壓房價，在房地產持有環節徵稅，按照套數、面積、市場金額及持有時間進行階梯型的徵稅，是許多國家普遍採用的一些方法。
這裡有一篇時寒冰的文章，並不全面認同，但他系統化的思維和分析方式值得學習。
「新國五條」調控細則的影響分析
【關門打狗論】
先征個稅，讓房哥房嫂來不及下決定拋售，等到房地產聯網後，用高持有稅把你們全部都一鍋端。
【推進城鎮化論】
二手房只能交易不產生GDP，國家最討厭了! 我們通過對二手房徵收高稅收，逼你買新房，越偏越好，這樣鋼筋水泥的消費上去了，GDP上去了，大城市擁堵解決了，平均的房價也降低了，城鎮化實現了！
我的看法是，短期內抑制需求，房價會有下調，中長期看一二線城市會有報復性上漲，三四線城市緩漲。而房租方面會全面上漲。
1、提高二套房首付比例和貸款利率；——同@向翔 看法，會進一步促進假離婚。而且由於之前的多次調控，現在購買二套房及二手房的人群採用一次性付款的比例應該是在逐漸增高，我認為此條對房價影響有限。
2、二手房按20%增值額收取所得稅；——竭澤而漁的做法。以前也有此規定，但一般不會選擇，都選擇總房款1%-2%的繳納方式。現在變成只能差額20%，短期會對市場產生打壓，但用不了多久就會被市場消化。一方面陰陽合同肯定又將增多，另一方面這些稅費仍然會和以前一樣壓在買房頭上，賣房一方收取「凈房價」而將所有稅費由買家承擔的格局不會改變。這將促使房價更加上漲。
3、提高購房資格門檻；——減少購房資格，但並不可能減少購房需求。這種政策會是造成報復性漲價的重要因素。因此這個做法本身就很愚蠢。
4、增加保障房供應；——其實都看得到，沒用。地方政府、開發商都沒動力，而且保障房質量差已經成為「明規則」。我認為保障房對市場產生的影響會很有限，因為其消費群體和商品房消費群體基本不重疊。
5、三年內住房信息聯網。——房產稅對市場其實影響有限，所以就算聯網，也不會產生太大波動。最終都會被消化到房租或房價里去。
而房租方面，由於可能會大量抑制了購買資格，以及房產稅等影響的存在，房租將進一步上漲。尤其大城市的房租會上漲更快。
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對第二條的補充：
實際上一般二手房都比同區域的一手房要便宜，儘管增值稅會進入購房成本，在一定程度上抵消二手房的價格優勢，但二手房相對於一手房仍然有自己的優勢。比如現房銷售可以看到實際房子狀況以及小區環境；比如周邊配套會比一手房完善；甚至包括比一手房更低的物業費和停車費開支等等。而且次新二手房（兩三年內房齡的准新房）的購入價並不會比目前一手房低太多，所以其差額增值稅也並不會很多，影響有限。只有高房齡（5年以上）的二手房，由於那時候房價低，差額增值稅會比較高。
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3月6日補充：
從這兩天的各地情況反饋來看，第一條的預測已經成為現實。南京離婚數量爆增兩倍，其它各地也開始出現明顯的離婚數量增加。民眾的不安情緒已經開始體現。
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4月15日補充：
在3月底各地已開始給出國五條落地細則。除北京之外，其他地方基本上雷聲大雨點小。在北京目前的情況是政策很嚴厲，房價還在漲。
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今天是6月3日，這兩個多月的時間北京市場完全如我之前預料的。目前一二手房都在漲價，局部地區的價格比三月底出台北京細則以後上漲了10-15%。
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距離最初回答問題已經過了一年，這次是2014年2月25日補充：
國五條一年，北京上海的樓市如我當初的回答一般，出現了強力的報復性上漲。其中北京漲幅超過20%，為近10年來漲幅最高的兩三年之一。我很遺憾自己又對了。
個人分析如下：
1、二手房按20%增值額收取所得稅；
二手房按20%增值額收稅，即收取了炒房者20%的炒房收益。
表明政府希望住房回歸到居住功能而非當前的投資功能。試想股市收取20%的收益印花稅，還有多少人會炒股呢？因此該條政策必然打壓大量以投資為目的炒房客的購房需求，從供需角度說，即購房需求下降，對房價有下降影響。
當然對於已經持有二手房的炒房者來說，政策預期已經很明確了：不要想通過炒房獲取收益。
有了這樣的政策預期，聰明的炒房者應該會逐漸退出樓市轉移到股市等其他投資市場，當然二手房的供應應該會逐步上升，即供給增大。
當然這條政策有個前提：政府能夠明確知道二手房出售的增值額，不然白搭。
上面有人提到，賣房者會將20%增值額稅通過房價上漲的方式轉移到買房者手中，但是當前房價已經奇高。以一套成本300w，賣出400w房屋來說，收益100w，上稅20w。賣房者要想收益不變為100w，要麼上購房者直接給其20w，總購房價420w，即房價相對原來上漲（20/400）% = 5%；要麼提高房屋總價25w，總購房價425，即房價相對原來上漲（25/400）% = 6.25%。
個人感覺，購房者是不可能接受房價已經如此之高情況下的還要暴漲。因此賣家想推廣將稅收成本轉移到購房者身上可能性較低。
2、提高二套房首付比例和貸款利率；
該條主要是減少了購房需求，對抑制房價上漲有作用。
但是這裡面存在情況是：
對二套房有剛需用戶來說，其購房難度增大。
對炒房客來說，購房成本增大，減少了購房需求，有用。
結合第1條，由於房屋投資功能會逐漸消失，那麼這條政策越往後對於抑制炒房者購房需求的效果越來越明顯，因為大量炒房客會隨著房屋投資屬性消失轉移到其他投資市場（股市、債券等），那麼二套房需求方中剛需用戶的比例越來越大，因此後期這條政策效果應該不是很好。
3、提高購房資格門檻；
這條跟1、2條本質一樣是抑制炒房客的購房需求，對抑制房價上漲有效。
4、增加保障房供應；
該條是增加住房供給，對抑制房價上漲是有效的。
摘選時寒冰的分析，算是目前比較少見的觀點：認為新國五條是少有的可以實現中央調控目標的有效手段，甚至可能引起房地產市場價格的逆轉。其中強調心理因素（主要是投機者）的分析在理，摘選如下，供參考：
「新國五條」調控細則的影響分析
……
分析：
房地產調控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地產商、銀行、投機客、自住需求者等等。
對於中央政府而言，它首先考慮兩個方面：其一，重視民眾對高房價的不滿，通過調控房價疏解這種不滿情緒。其二，不能損及經濟可持續發展。
這就限制了政府調控房地產可能採取的政策措施，且必須考慮相關措施的尺度。那麼，有沒有比較好的辦法，既達到了上述目的，又不損及經濟的可持續發展呢？
要知道這個答案，首先就要分開考慮，在新房和二手房之間，哪一個對於政府更重要？
顯然是新房。一個基本的常識是：二手房是已經賣出去的房。它對於政府的貢獻已經完成：土地賣出——房地產商完成開發——銷售到購房人手中（投機客+自住者）。在這個過程中，政府拿到了土地出讓金和相關的稅、費收入。如果二手房繼續轉賣，對於政府而言，唯一能夠繼續有收益的，就是交易稅和相關的費，當然，還有正在醞釀的房產稅（物業稅）。
正由於二手房是已經賣出去的房子，把板子打在這上面，政府才不會痛，更何況這個板子是稅收！這註定了，政府非常有動力打這個板子！把板子打在二手房上，房地產商的疼痛表面上看似乎也不大，反正房子已經賣出去了。那麼，銀行怕不怕？房子是抵押給銀行的，房主已經交了首付，並且，已經逐月償還了部分房貸和利息，加上10年來，中國房價持續上漲，為抵押品漲出了安全的空間，銀行也不怕。
新房就不一樣了。新房賣不動，銀行怕——開發商借它的錢做的項目，它們是捆綁在一起的。地方政府怕——既怕土地價格下跌，更怕已經賣出去的地被退，又怕相關稅收下降。開發商當然也怕。房子如果砸在自己手裡，可能前功盡棄。
因此，調控房地，把板子打在二套房身上，對於政府是風險最小，收益最大的調控手段。
以前的房地產交易徵稅，既可按照購售價金額的1%繳納，也可以按照價差金額的20%來繳納，而現在統統按照價差的20%來繳納，相差是非常大的。我們不妨引用一下《新京報》的一段採訪：「來京工作6年的吳先生剛繳納購房定金，但因二手房購房政策的調整，他可能要面臨多繳納20多萬個稅的情況。在北京，購買二手房所有稅費均由購房者承擔。近日，吳先生在朝陽區購買了一套價值150萬的小戶型二類經濟適用房，該房已滿五年可上市交易，但並非業主的唯一住房。按現行政策，吳先生需替業主繳納總房價1%的個人所得稅，即150×1%=1.5萬元；但是，如果按照新政策，因該經濟適用房最初價值僅為20萬元，如果按照差額繳稅即(150-20)×20%=26萬。這多出的24萬多元的稅收，讓吳先生很頭疼。」
有人說，這多出來的稅收，可以轉嫁給買房人。有那麼簡單嗎？
第一，在連續多年暴漲之後，中國的房價已經遠遠超出了民眾的購買力，能夠買房的僅僅是少數人，要轉嫁談何容易？
第二，不妨看看一些專做移民生意的公司打出的廣告：在北京買一套房（公寓）=美國買一套別墅+新鮮的空氣+子女上學免費+終生的保障。中國北京、上海這樣的大城市的房價，已經超過了美國很多城市的房價，如此高的房價，只會刺激越來越多的人移民。事實上，最近幾年的移民大潮一直洶湧澎湃，除了貨幣超發等少量因素，中國的房價已經失去絕大部分支撐力。20%的稅款要轉嫁出去是極其困難的。
今年1月份，有一則新聞引起巨大關註：從去年（2012年）底開始，各地出現了大規模的房產拋售現象……從去年11月開始,各地官員急於拋售房產的現象增多，這些房產往往是豪宅，一些一線城市的房產市價動輒千萬。中介手中的房源僅僅是一部分，出於各種原因，一些房源還會委託給國有機構或者有熟人認識的機構，甚至委託專業代理人來全盤操作，自己自始至終都不會出面。北京住建委網站的網簽數據統計，2013年1月上半月，北京二手住宅網簽總量為7940套，與去年1月同期的網簽量相比大幅上漲了360%。據鏈家地產市場研究部統計，2013年1月份，北京二手房市場新增房源與2012年12月平均水平相比，上漲11%，其中成交單價在3.5萬元/平方米以上的住宅佔比達到了31%。……此外，中紀委、監察部12月14日也下達通知：嚴懲違規、違法提取各種貨幣、套匯及洗錢外流等活動。上述中紀委的通報稱，據不完全統計，2010年大陸非法資金外流是4120億美元，2011年達到6000億美元，2012年估計已突破10000億美元。2013年的非法資金外流規模將達到15000億美元。
難道這些拋房者未卜先知，知道了今天對二手房徵稅的消息？
當然，這則報道最終被否，原因不難理解。
第三，如果不能向買房人轉嫁稅款，那麼，二手房要與新房競爭，就需要降價——二手房交易稅的上升，使得二手房與新房相比，增添了一個明顯的成本劣勢。但由於房價連年上漲，賣房者很難接受自己承擔稅收成本的事實。當然，這裡面存在一些可以變通的手段。比如，以原價位轉讓，逃避20%的稅收，問題是，買房的幹嗎？他將來賣的時候豈不要負擔更多的稅？而且，政府必然會採取措施，防範這樣的行為。事實上，這次的細則已經明確「通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值」，假如一個人要出售住房，這個小區同期的銷售單價是多少，是很容易比較出來的。
還有人發了一個更神奇的辦法：「買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產做抵押。然後買方以賣方欠款不換起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，願意以房產抵償，最後買方拿著法院的判決書去房產中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。一分錢稅沒有！」
問題是，走法院程序也是有成本的，這不是到童話世界中旅行。這種成本說不定會超過那20%的稅收。而且，如果這種做法密集進行，法院成了房地產交易市場，政府是很容易發現的。結果當然是偷雞不成蝕把米。
如此，二手房的銷售必然萎縮。
那麼，二手房的銷售萎縮，會不會促進新房的銷售呢？
很多人認為，新政削弱了二手房的競爭優勢，將把買房的人趕到新房方面。這是這次調控最戲劇化的一面，以調控房價的名義賦予新房漲價的空間和動力。因為，對二手房轉讓徵收差價20%的稅，相當於導致新房對二手房有了明顯的溢價，大大增強了新房的吸引力——這當然是政府最希望看到的結果，也是對政府而言最完美的調控方式：新房銷售好了，地方政府繼續興高采烈的高價賣地（新城鎮建設的推進過程中，地方政府會從農民手中拿到大量的土地），幾十個相關行業繼續發展，就業繼續保持，稅收繼續增長……而且，新城鎮建設過程中，需要新房銷售量增加的配合，否則，新城鎮建設就可能成為無源之水，無法延續下去。
新房對於政府太重要了。
……
如果新政要促使新房價格上漲，必須有一個前提：民眾繼續看高房價，也就是房價上漲預期的保持和延續。
問題是，中國買房的是哪些人？投機需求的有多少？自住需求的又有多大？
由於中國房價已經高處不勝寒，像溫州炒房團這樣的早已經淡出人們的視野。20%的稅收新政，會進一步打擊正在快速萎縮的投機客，甚至，可能從此讓投機客退出。如果沒有投機客的推波助瀾，僅僅靠能夠買得起住房的人的需求，新房的銷售又能好到那裡去？實際上，中國近年來的房地產之所以火，關鍵就在於，它具有良好的流動性，買房的人在賺錢之後可以輕易拋售。問題是，現在的政策加大了交易成本，在此價位買房本身已經在冒風險，再加上這個新的風險，誰還投機買房？更何況，「新國五條」細則還有「繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率」。
如果公眾的預期改變，看跌房價，則有可能出現另外一種極端的情況：二手房帶動新房下跌。因此，20%的稅是一把雙刃劍，它在新房與二手房之間製造了溢價，這個溢價，要麼，通過新房價格拉高來彌補，要麼通過二手房價格下跌來彌補。但有一點是明確的，這一政策對二手房是致命打擊。對投機客是重創。
因此，「新國五條」細則對中國房地產的影響是顯而易見的，是一個非常沉重的打擊，而不是什麼利多！看看房地產商的反應就不難知道了。
中國的房價之所以漲到如此地步，跟投機客大量囤積住房有直接關係，此前已經暴露出來的幾個典型，動輒數十套房產，這些人購房往往是既不出租，也不銷售，就等著漲價，達到自己的預期之後再出售。對真實的需求者而言，這種情況實際上等於減少了商品房的有效供給，不僅推高了房價，也推高了房租！問題是，我們不能確定這樣的人到底有多少！但可以肯定的絕對不是個別，而是一個群體，一個已經壯大的食利階層！
因此，政府接下來可能繼續在二手房上打主意，比如，對二套或二套以上的房子徵收物業稅，不僅從交易環節，也從保有環節徵稅，政府既可增加稅收，迎合民眾的調控要求，又不至於直接傷及新房。
其實，要調控房價非常簡單：像前段時間公安系統集中消除一人多個身份證的做法那樣，把各個城市的房地產信息聯網，把像「房姐」那樣的擁有多套住房的人找出來，如果不能說明購房合法收入來源直接充公，拍賣掉建設保障房，或者補貼給低收入者作為租金。如此即可，簡單便捷。
從宏觀層面來看，自從2003年錯誤地把房地產界定為中國的國民經濟支柱產業，促使大量資源向房地產領域集中，中國經濟結構已經嚴重畸形。假如房地產萎縮，用什麼來替代它？美國啟動了自動減縮機制，歐洲的問題層出不窮，日本的新刺激政策也是在玩末日豪賭，在這種情況下，一旦外圍需求下降，中國經濟有可能迅速走向滯漲。假如這個時候，美國又突然終止QE，那麼，全球經濟體大部分都將陷入通縮，除了美國等少數幾個經濟體，絕大部分經濟體都將陷入衰退。有關這一點，我在書中已經做過分析和預測。
「新國五條」細則分析之二
首先強調一下：在分析一項比較重要的政策時，任何過分的情緒化的宣洩都會影響人的判斷。（說明：這個毛病我過去也很嚴重，下崗回家後，經過拖地等家務活動的修心、健體，好了很多。）在近年來龐雜的房地產調控政策中，「新國五條」細則是少有的具有影響力量的政策之一。習李新政，的確帶來了一股新風，像限制公款吃喝之類的，效果立竿見影，也讓公眾有了更多期待。
「新國五條」細則的核心目的是什麼？這一點是分析判斷的關鍵切入點。《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》中說得非常清楚：「促進房地產市場平穩健康發展」。
這句話我們已經聽了很多年了，它是意思是什麼呢？它後面包含著怎樣的背景？它能否在房地產調控涉涉及的多方利益中製造出一種平衡呢？
很多人罵「新國五條」細則，認為它提高了買房者的成本。關於這一點，在昨天寫的《「新國五條」調控細則的影響分析》中我已經做過分析，在這裡需要做進一步分析。
我們不妨做一個假設：如果房價下跌，投機客賣房時虧損，這意味著什麼？
很簡單：意味著無論是投機客還是買房者，都不再需要交納20%的所得稅了！因為，投機客的收益是負的，價差是負的。這個時候不存在所得稅轉嫁問題，也不存在購房成本增加的問題。實際上，在房價下跌的時候，買房者反而處於有利位置——連過去總價1%的所得稅也免交了！
在這種情況下，二手房相對於新房的稅收層面的競爭劣勢就不復存在。不僅如此，二手房還有其他一些優勢，由於開發較早，二手房的位置一般好於新房，且，生活配套設施更完善，生活更便利一些。
當然，如果二手房房主是賠錢的，房主賣房的動力就會減弱，尤其在中國這樣一個「買房就能賺錢」觀念比較深入人心的國家，這種情況會更為明顯。也就是說，在房價初始下跌的過程中，二手房的供應會減少。同時，新房的開發和供應也會減少，這就是政府希望的「促進房地產市場平穩健康發展」的結果。
那麼，如果房價上漲，會是怎樣的情形呢？
我們知道，20%的稅收政策，相當於給二手房市場上了一把鎖，將直接影響到住房市場的流動性。但是，如果房價上漲，新房的開發和供應會增加，二手房房主賣房的動力增強，這個時候市場供應就會增加。
一方面：二手房相對於新房有稅收成本劣勢，二手房售價只有低於新房才有吸引力。這樣，就不容易形成二手房拉升，從而，推動新樓盤價位不斷上漲的惡性循環。過去的房價上漲，就是由於形成了這種互相推動的惡性循環，才導致了中國房價的非理性上漲——至少是眾多因素中的一個因素。
另一方面：投機客逐漸退出，總需求遭到抑制，而房價上漲的過程中，供應卻在增加，就能有效平抑價格，使房價保持一種穩定的狀態。這也是政府希望的「促進房地產市場平穩健康發展」的結果。
對於像「新國五條」細則這樣與各方利益攸關的政策，政府肯定是慎之又慎，考慮來考慮去，再三權衡、評估、討論、博弈、修正等等的結果。因此，絕非憑空而來。
問題在於，政府希望的「促進房地產市場平穩健康發展」的均衡結果，會不會就一定能夠實現呢？
投機客手中到底囤積了多少住房，有多少改善性住房需求者參與到市場當中去，由於信息不對稱，在中國是一個謎團。但可以肯定的是，連續十年的房地產高速發展，中國現在的存量住房是非常龐大的。我們之所以還沒有看到供應過剩的局面出現，是因為，這些房屋被囤積起來後，既不出租也不出售而是處於空置狀態，它等於人為地減少了商品房的有效供給。因此，中國的住房市場存在著陰陽魚現象，一方面，住房被大量囤積，存量住房龐大。另一方面，有自住需求者望房興嘆——有限的拿到市場中的房源是房價堅挺的一個重要支撐力量。房價的畸形狀況很難通過市場發揮的調節作用得以糾正。在住房市場的源頭，則是政府控制著一級土地市場，這種壟斷與住房市場的混亂狀況結合在一起，共同構成了中國畸形的房價結構。
但是，這並非意味著中國的房價可以就此穩定，而是暗含著一個巨大的危險。
中國的存量住房是龐大的，一旦房價上漲的預期發生逆轉，下跌的預期得以確立，那麼，這些存量住房就會不顧一切地拋向市場——前面講過，這些存量住房在下跌的時候，20%的稅收對它的束縛就會被化解。而且，近年來，國家開始在住房保障方面不斷投入龐大資金，保障房的供應增加對低價商品房的價格會產生直接的影響，因為，它會減少這種商品房的需求。而高檔住房則被移民潮的不斷升級而化解。
一旦龐大的存量住房因為預期的逆轉而湧向市場將發生什麼？我前面說「如果二手房房主是賠錢的，房主賣房的動力就會減弱」，但是，一旦人們對房價可能進一步下跌的預期形成，就可能出現恐慌性拋盤！——前提是貨幣體系不出現系統性危機，不讓人覺得拿著即使貶值的房產也總比拿著要崩潰的貨幣好！
也就是說，在政府極力追求的「促進房地產市場平穩健康發展」後面，其實隱藏著一個巨大的脆弱的逆轉性的結果。
非常關鍵是還有幾點：
一是人口結構的變化。我在《時寒冰說：歐債真相警示中國》中做過分析，中國已經步入老齡化，且屬於未富先老，在保障負擔增加的同時，勞動力人口減少，成本上升，財富創造的步伐減緩。而且，將來老人的房子都將同時給獨生子女留下，結婚的獨身子女將同時從雙方的父母手中繼承下房產。
二是收入結構的變化。中國經濟增長的黃金時期已經過去，大部分人現有收入的步伐難以跟上物價上漲的步伐，這意味著支撐房價上漲的「財富紅利」也不復存在，這對房價是一個釜底抽薪的削弱。
三是美國財政緊縮和退出貨幣寬鬆政策（為期不遠）等因素，在促使美元上漲的同時，將加快中國經濟泡沫破滅的步伐。而歐洲債務危機的蔓延、惡化、歐洲政壇的混亂狀況，都將對中國的出口產生直接影響，從而，加速中國經濟泡沫尤其房地產泡沫的破滅。
四是移民大潮使得支撐中國房價的另一個重要力量被大大削弱。
因此，除了調控政策，貨幣不斷超發。通過這種方式，刺激經濟增長，並對房價構成支撐——這幾乎是目前能夠看得見的支撐房價的最大的一股力量，如果不是這種力量，房價根本撐不到現在這種地步。
房地產調控牽一髮而動全身。我們不難看出，政府其實最關注的，最想達到的，是一種均衡的狀態，而不是大起大落。這也正是政府不斷強調房地產調控的是為了「促進房地產市場平穩健康發展」的初衷所在。過去，由於相關政策被深深地打上了利益集團掌控的烙印，房地產調控不僅沒有起到調控的效果，還成了房價上漲的推手。以至於當真正有力量的政策出台後，反而不為公眾接受，反而遭到一片罵聲。從這個方面來看，政府的公信力的確面臨著重建的難題。
關於「新國五條」細則對國內資本市場乃至全球市場的影響，需要更長的文字才能說清楚。在昨天寫的《「新國五條」調控細則的影響分析》中，我強調了幾點：1）「因此，『新國五條』細則對中國房地產的影響是顯而易見的，是一個非常沉重的打擊，而不是什麼利多！」2）開頭的那段：「從投資市場看，房地產板塊上面連著鋼鐵、水泥、玻璃等幾十個行業，下面連著銀行。可謂牽一髮而動全身。」——今天的股市給出了最明確的回應。「新國五條」細則對房地產時候絕對不是利好，而是「非常沉重的打擊」，跌得最兇猛的也是這幾個板塊。只有我此前在微博中反覆提及的環保板塊等個別板塊是上漲的。但我不認為這種非理性下跌會持久，尤其在泡沫對接的大周期中。但非理性的下跌為投資者撿便宜貨提供了一種難得的便利。
除此之外，大宗商品價格也再次下跌。房地產幾乎就是中國經濟的代名詞，中國最能夠影響全球大宗商品趨勢的政策就是貨幣政策和房地產政策，在外圍利空因素密集出現的情況下，大宗商品的這次的調整也是順理成章的。對於投資者而言，順勢而為，永遠是明智的選擇。
說明：寫作此文是為了對昨天寫的《「新國五條」調控細則的影響分析》作一些補充，本人是一介草民，視野狹窄，看問題局限性很大，所寫文字僅供喜歡的朋友做一點小小的參考。
提高二套房首付比例和貸款利率，可以假離婚；
二手房按20%增值額收取所得稅，更可以轉嫁給買家；
提高購房資格門檻，我們好多同事都沒資格買房...；
增加保障房供應，狗屁；
三年內住房信息聯網，三年後再說。
我最近在看房，其實從很早我就在看了，一直沒買，因為一直覺著房價有泡沫，不願做炮灰，可是現在還是熬不住，因為沒法租公租房，所以唯一能穩定生活的辦法還是只能買房，可是問題在於，一套房子不漲百分之二十，我已經很費力的去湊首付了，如果再把百分之二十的稅加上，必然我是不會在選擇去買二手房的，因為即便我願意承擔那二十的個稅，可是讓我在拿出那麼多現金，根本不可能，於是只能選擇不買，繼續租房，這時，如果房產稅上來，那麼房租必然會漲，可是房租上漲，政府必然又會出新的政策應對，控制房租，最終，會有一批投機客套死在自己手裡的房子上。
而我，這段時間看二手房的感受是，公務員是最大的投機者，他們手裡有大量房源，因為有些公務員小區，05年的小區一個單元七樓十四戶竟然有四五戶沒有裝修，閑置下來，這些人不讓他們付出代價，天理何容呢？
那個什麼20%的規定我看明白了，這其實是說，房價還是要漲啊。
舉個栗子：市場上白菜一塊七一斤，工商覺得貴了，加稅20%，你說白菜會降價還是會漲價？
把買房人都逼到買新房，這樣政府的地就好賣了。
這樣，二手房上漲20%，新房順理成章的也漲了20%。
這SB政策不是治房價，根本是在整治買房人。
房子一時不好賣了，還能沉澱下資金什麼的，把銀行亂髮的錢吸進去一些。
首先，這些措施只會在短期影響房價，房價的長期走勢和這些完全無關；其次，這些措施並沒有新內容，只是執行層面地方政府阻力比較大；最後，發文的作用主要在心理層面對地方政府和市場有些影響。
順便說下對房價的看法，過去十年房價上漲的根本原因我認為主要是貿易順差帶來的流動性快速增長，未來這個因素已經不存在（順差縮小，匯率浮動），加上總體人口增長拐點臨近，個人的看法是：房價的長期走勢其實很不樂觀。
這五條除了保障房以外是增加交易成本而不是遵從市場規律
還是任志強的話對
房價高，說明供給小於需求。無論交易成本多高，需求在那裡，增加交易成本只會暫時抑制需求。
再想想調控的目的: 保證一定標準下的自住性住房，打擊惡性投機。抑制房價過快上漲。
限購硬性抑制了投機需求，起了效果。
增加交易成本並不能起作用，增加部分只會轉嫁到消費者身上而已。
現在正在看二手房，欲哭無淚：
滿五年的，都以此當賣點，房子標價直接拉高10%以上；
不滿五年的，價格相對低，但是稅費全轉嫁到買家身上；
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