如何評價自住商品房保利首開?麗灣家園的戶型圖？

12-26

（以上為一居部分戶型）

（以上為二居部分戶型）

其餘戶型請參閱：北京市住房和城鄉建設委員會門戶網站

戶型設計很牛逼，這裡不是貶義，下面是解釋：
其實看這個戶型要從整體去看，這個戶型垃圾不垃圾設計師不造嗎？開發商不造嗎？但為什麼會有這樣奇葩的設計，請看下面的規劃總平圖和規劃面積數據：

上圖左下角的那棟樓就是題主戶型圖所在的那棟，且僅此一棟樓，編號1#住宅樓。

這塊地掛牌的建設用地面積是4.78萬平米，建築控制規模≤9.35萬平米，看圖表指標沒最終用足，實際地上建面8.8萬，自住商品房及限價房就佔了5.89萬，如果按照平均分配的模式做總平圖，這個地塊的一大半都會被自住商品房佔據，那這個項目的商品房怎麼體現品質？商品房的業主要麼和自住房的業主混居，要麼寥寥幾棟樓，說起來沒小區沒服務沒配套，誰來買啊？
而且這塊地的價格是21億，平均算下來樓面地價超過2.2萬（自住商品房定價是2.2萬每平米，限價房9900每平米），這意味著開發商如果真按上面的方式布置總平面，那就是賣一套賠一套的慈（大）善（S）家（B）！
所以正經的商業操作思路是這樣的，盡量縮小自住商品房、限價房的佔地面積、與商品房部分分區布置，盡量提高商品房的品質檔次，提高溢價率。
這裡不得不佩服一下保利的前期操作能力，生生把局部限高調到80米給跑下來了，換了一般的開發商絕做不到這個程度，也不可能批複的這麼快，正常來講頂多就是四五棟樓，佔據四分之一左右的地塊就頂天了。這之後才是規劃設計師的活，在那屁大疙瘩的地方放下一棟58940平米的住宅樓，單套總價不能過兩百萬哦親，滿足套型配比要求哦親，說實話，做這棟樓的戶型設計、總平面布置比其餘32棟准豪宅可難多了，24個戶型，應該是兩個單元，三梯十二戶的布置，不得不說設計師是個人才，他遵守了設計規範，滿足了業主方的苛刻要求，從技術上來說只能佩服。
最後這棟樓被輿論拍成什麼樣已經無所謂了，它實際就是走個現金流，北京的住宅，位置又不算差，總會有屌絲接盤俠兜底的，真正的利潤都在其餘32棟准豪宅裡面。
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看了評論再補充兩句：
公開資料的總平圖只找到這一張，但應該是過程成果，僅考慮規劃指標、日照等強制要求排布，沒有考慮小區內部交通動線、景觀布置的問題，最終落地的建築排布肯定會有差別，但並不影響這將是個准豪宅項目的判斷，因為層數、層高已可以確定這一點，唯一不確定的就是團隊的操盤能力可以把這個項目打造成什麼檔次。
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再舉個正常的開發例子：
金地順義自住商品房項目悅景台開始搖號，很多信息也出來了，可以看看規劃總圖的不同：

具體的戶型可以看看項目網址：金地悅景台
自住商品房占的地多了，樓棟多了，戶型也不是那麼翔了，是吧？
一般的開發商對容積率的平衡基本也就做到這個程度，9.5萬的地上建面，設計7棟樓，使用了規劃用地面積的40%，其餘部分單獨分區做成別墅豪宅以獲取利潤。

不請自來，自住房的戶型原來是這個樣子，大開眼界哇。
至於答主列出的戶型，真不想點評了，隨便一看：衛生間是暗衛，廚房位置不合理，整個戶型進深過大……用好戶型的標準來衡量這些戶型簡直就是——橫看成翔側成翔，遠近高低還是翔。
網上搜集了下這個樓盤自住型住房的戶型，戶戶有亮點，家家皆可黑，各位請看詳情：北京保利首開麗灣家園項目戶型圖。

答不對題，我來淺顯的分析一下這坨翔形成的原因，為建築設計師洗洗地，洗刷翔塑造師的美名。

1.項目背景
東壩南區12萬平米地塊出讓起拍價17.5億，從這篇文章里知道該項目建設用地面積為47777.46㎡（約71.66畝），規劃建築面積不大於93534㎡，反算容積率不高於1.96。
保利首開聯合體21億競得朝陽東壩南區地塊，拿地時間2013年11月4日，地價21億，自住房配建面積5萬㎡（即前面提到的規劃建築面積中有5萬㎡是留給自住房的），自住房現價2.2萬元。
2.售價倒算
項目樓面地價=21*10000/9.3534=22451元/㎡。
整個項目的樓面地價均價就已經達到了22451元/㎡，而限價房售價才22000元/㎡，再加上建安成本等其他各種費用，自住房這部分肯定是虧錢的，整個項目要想盈利，剩下那部分非限價房就必須賣出極高的價格。
我們簡單倒推一下非限價房到底要賣多少錢，整個項目才會不致於虧錢。
前面項目背景中提到的規劃建築面積是給的上限指標，在實際開發中實際的建築面積可能與規劃指標不一致，估算時採用 @ZioiN Sun提到的數據：
自住房建築面積：58940㎡。
非自住房建築面積：26004㎡。
總建築面積：88384㎡。
土地成本=21億元。
建安成本=88384*5000=4.4192億元。
自住房銷售收入=58940*22000=12.9668億元。
非自住房銷售收入=（土地成本+建安成本）-自住房銷售收入=12.4524億元。
非自住房銷售均價=非自住房銷售收入/非自住房面積=12.4524*10000/2.6004=47886元。
也就是說考慮到項目不虧損，非自住房的售價需要達到至少480000元/㎡以上。
（如果進一步考慮所得稅與增值稅的繳納，以及開發商一個較為合理的成本利潤率，保守點，就算10%吧，那麼非自住房的售價必須進一步提升，這中間計算稍微複雜一些，後面再補上）
3.物業類型選擇
本項目位於北京市東北方向，五環外靠近五環。對北京市場極不熟悉，搜房上看了下，這一區域高層新房售價約3~5萬元。
而從產品單位售價來說，一般是別墅＞洋房＞小高層＞高層。
如果全部做高層，非自住部分溢價起不來，想賺錢不容易。
為了賺錢，非自住必須往高溢價的洋房、別墅靠，但是別墅和洋房費地。比如建築面積1000㎡、樓層3層的別墅，投影下來需要土地約333㎡；同樣的土地如果修洋房，是洋房可以修6~7層，建築面積可以達到2000㎡左右；同樣的土地如果修高層，假設修到30層，則建築面積可以達到2萬㎡。
為了修別墅，就必須儘可能的壓縮自住房的用地面積。
4.設計師的無奈
請看如下示意圖，如果建築的大小合理，並保持合適的間距，這樣樓棟的採光通風面變大了，但是費地！為了集約土地，那就縮小樓間距，縮到30米，不夠，縮到20，不夠，直至沒有，就成右邊的情況了。

左側情況，戶型做的較為方正即可保證通風采光要求；而右側，除了幾個轉角處外，中間的戶型就必須做的極為修長才能呼吸到新鮮空氣。面對右邊的情況，設計師恐怕只能嘆息一聲，怒吼「我也是迫不得已才拉翔啊！！！」
本項目就是這種極端情況，居然一棟樓就承擔了約5.8萬㎡的自住房面積，令人髮指、卻又無可奈何！

從戶型上講，沒什麼可講，翔。從地段上說，這是帝都啊，五環外也黃金。即使是翔，也是黃金翔。
如果一定要讓我選一個，上圖中我優先選2-3，面寬進深比沒那麼誇張，通風采光稍好；次選3-1，通風采光又較其他幾個戶型略好。有兩個戶型讓感覺像隧道。

項目未來會對比強烈，豪門顯貴穿梭在別墅群中，平民百姓蜷縮在21世紀「筒子樓」一角。
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補充一句：該搶還得搶，誰叫這是黃金翔。

謝題主邀。

大哥，咱提問能有點誠意不？至少你把戶型圖貼出來吧。你這種提問方式，讓我不想對戶型評價，至少我現在很想評價您。

算了。。。。。

發現槽（cao）點（dan）來答題。單從平面圖體會的來說，沒有冒犯方案主創和開發商的意思（⊙﹏⊙b好吧你這句話的意思是不是說下一句就要開始冒犯了）
先放結論：戶型設計完全沒有給項目增值添色，會給住戶帶來極大困擾，適合只需來睡覺的用戶選擇。如果不是盤子位置絕佳或有其他結合這樣特殊套型的特點，很為這塊地擔憂。
為了對應不同需求的讀者，分為四個部分，大家依據興趣深度選擇閱讀
----------------------------------------------------------------------------------分割1買房篇
自住型商品房最近大紅大紫，個人猜測，開發商可能希望借該盤大賺一筆從而沒太在意質量，想讓過熱的市場和不理智的消費者為自己的省事兒買單。
自住型商品房對於開發商來說多少也算是半個新生事物，有很多之前的經驗、成熟的套型也未必能馬上套用轉換，這時如果保留了一些以前的空架子，又嘗試著換新東西滿足用戶價值，就未免出現上圖的情況
簡明版的原因說明
一居室
1、進深過大，起居室採光自遮擋，單廊大進深通風不適
2、廚房位置不佳，距離入戶過遠，買菜進來要橫穿整個居室造成不便於污染，廚房產生垃圾油煙更是令人困擾，如果說照顧年輕人生活習慣又不具備改造為開放式廚房的條件。
3、綜合動線差!起床上廁所、做飯端上桌、洗衣拿去曬、廚房垃圾拎出門全！部！需！要！橫！穿！整！個！居！室！我簡直無法想像套型可以更差！！
二居室
4、那個不是一長條的套型也有問題！雖然客廳舒服點，但是買了之後就會發現根！本！沒！法！擺！家（bei）！具！四邊都是門過道，沒有連續的牆就不好用，這種空間在住宅相當忌諱
------------------------------------------------------------------------------------------------分割2選房篇
對於社會大眾上邊這段已經憧憬了買房後可能的麻煩了，多比較比較其他家就好了，對建築設計有興趣的可以看看下邊的部分怎麼分析。（相信題主既然問就是意識到問題了想知道怎麼回事）
1、是不是縮小進深就好了呢？是但沒那麼簡單，12-15是比較理想的住宅樓厚度，再長採光通風會有困擾，短了其實非常不經濟，我們的房子因為多為兩開間、三開間所以不明顯，這裡大多採用單開間就狹長好多，如果降低進深，為了達到銷售面積就需要多建幾排樓，相互遮擋同樣會有採光麻煩，所以是個死循環，應該完全重新設計。
2、廚房和廁所位置對調一下呢？好主意！但是，廚房需要採光的，估計設計人員就是因為這個限制所以不得已把廚房放在這裡了，雖說排煙有管井、大家白天不做飯晚上回家怎麼也是天黑了但是窗戶還是必須的，因為消防的原因，暗廚的安全隱患極大，對於北方暗衛尚能接受，但暗廚是會觸及建築規範底線的。
3、所以說這個問題主要是廚房廁所位置換一下的事情，然後參照第二條
4、如果主卧從陽台進，衛生間在入戶一側開門（暫不說風水的事情）這個問題倒是可以適度緩解。
---------------------------------------------------------------------------------------分割3設計篇
接下來就是深度解析這種東西的成因了，畢竟有的人看到不買就好了，我們要是設計的人還想知道這麼回事不是么

謝天謝地配圖這麼清楚那我就直接說了
一、其實大家只看到單戶的套型圖，一個套型為什麼搞成這樣，更關鍵的是套型之間的組合，如果我們明白整棟樓的平面圖是個什麼樣子，就不難理解為什麼這裡會把套型弄成這個樣子了。

這兩個一居戶型看長方向的牆，剛剛說過有利於通風采光的樓體寬度12-15米都是適合的，再短不太經濟，再長如果不是有高層高的豪宅的話又會造成採光通風的不適和壓抑感，所以上邊這個14.2米長的套型應當是單廊式住宅，也就是說入戶一側是貫通的廊子，對面就是室外了不再有對稱的一戶，類似於老宿舍和中小學教學樓那個樣子，結合題主提供的另一套一居室圖的佐證，可以知道樓體寬度即為17.3，這是同一棟樓，差額大概就是公共走廊空間，上圖為魚的中段反覆鏡面拼接一長條，頭尾是下邊的戶型。中間再加上兩個樓梯間什麼的（大家自行腦補樓棟拼成之後的樣子）。（二居室應該是一梯3到6戶的類似為了避免啰嗦就不說了）
這樣決定了這棟樓不是南北通透的，衛生間這個位置就難以對外開窗，因此不得不把廚房放到居室內部，造成了這個問題！
解決這個問題的通常做法是在北廊和戶型間留出室外空間天井，讓廚房向這裡排煙，不過可能是開發商不願意提高成本，再加上單廊住宅本來就是舒適性底，樓盤定位低端，所以也就不是主要問題了。
二、關於狹長的問題，似乎也可以從定位上找到答案，我們住宅都是兩開間三開間，為了保證房間舒適經濟3-4米的開間沒有變，卻為了增加戶數減少每戶面積全面搶佔低端市場而壓縮到了單開間，像是一居室的盡端戶型更是因為有層面採光放心的把開間縮到了3.2米，造成了這樣的局面。是延續過去開間進深觀念和新的單開間沒有進行協調造成這樣荒唐的局面的。
三、四、這個是定位+設計能力+用戶個性需求的問題，不好說統一策略怎麼辦
-------------------------------------------------------------------------------分割4策略篇
限價是城市的災難！真的令人很痛心。限制價格，就勢必會讓開放商心安理得的造出低品質房屋，因為價格低於市場價格，完全不愁沒有人買，很淺顯的經濟學道理，但是放在房產上，就會不斷把房屋質量拉低，把人們追求美好生活環境的信息磨平，把建築從業者那改變人們生活的激情扼殺，單從建築設計來說，我真心為限價房痛心，這是整篇回答我最想吶喊出的話。
所以說我也不太責怪開發商和設計部門，我深知他們也有自己的原因，並不是專業水平造出這樣子的房子。
但是作為熱愛建築的人，我還是想說，做建築不要投機取巧，市場會說明一切，哪怕是限價房，老百姓的鈔票就是選票，總會在歷史中淘出最用心設計的企業。
對於這種全新的定位也一定要從新調研設計，不能把以前的住宅拼接搭湊，讓人哭笑不得。有的房企有著豪宅豐富的經驗，大進深、多轉折等良好的空間體驗首屈一指，令人拍案叫絕。但小戶型低層高大進深單開間的壓抑就難以避免，狹長走道並沒有節約空間，廚房廁所更是令人用起來有苦難言。如果想要搶佔年輕市場，就要踏踏實實的設計他們的尺度、他們需要什麼樣的廚房、需要什麼樣的卧室、需要什麼樣的鄰里關係等等，而不是簡單的蓋完走人讓過熱的市場和火熱的地價為自己不求上進的態度買單。
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寫了這麼多，可能有些頭腦過熱，如果不妥敬請指正，我相信房子優劣自在那裡，只是不知道這個東西會不會真蓋出來。如果真要蓋，希望施工工人的工資沒有被拖欠

完全無法評價的戶型！好美的一坨翔！

戶型就是依託侍，特別是第二張長17米寬3米看上去就卧槽，如果不是手頭緊一定不會看這樣的房子，不過我好奇的是申請自住房的人還關注戶型？聽說某自住房直接分給公務員的，雖然後面闢謠了，不過你懂的。

最近正在整一室一廳的戶型，覺得畫出這個戶型的設計師碉堡了，佩服佩服再佩服。真心的，不tx。1棟樓5萬方24個戶型全部過規，真心佩服，以我的能力是設計不出來的。

首先，他是一處房子；其次，地點首都，這就註定了【即便戶型設計缺陷明顯，還是有人掏錢】
╮(╯-╰)╭

廚房的位置好怪哦

自住房其實也是種保障房而非普通商品房，這樣的戶型在北京的保障房裡面實在是再常見不過了，諸位不要太少見多怪了

非常經濟，非常，有種低品質集合住宅的感覺

好了這是鏈接，銷售情況出來了
麗灣家園自住房首日去化率95% 選房家庭熱情高漲http://house.baidu.com/bj/scan/0/5946579938068181635/?utm_campaign=baidu_xinwen_fcdt

在帝都能有個住的地，面積不大總價低，各個房間都能通風，卧室還是朝南的，給廣大屌絲奮鬥之希望，滿足吧咱別那麼事兒好么

美國有些地方有這種有這種shot gun house，其實住起來挺有意思的。房間都在一邊，走廊空出來可以做的很漂亮，但是真的是要靠景觀和內飾了。而且一般這種房間是一層的。。高層沒見過。。

說白了在容積率最高（可銷售面積最多），又能滿足廚房和廁所建築規範（通風，採光，天然氣管道）情況下，就只能這樣設計，犧牲住戶體驗換取利潤。

房屋朝向格局暫且不說，居然戶型圖上都沒有把每個房間的進深開間標出來！！！不知道房間大小怎麼看戶型圖。

大家可以再看看保利首開麗灣家園自住房的現況。在未獲得《建築工程竣工驗收備案表》等政府文件的情況下，開始強行要求業主收房了。這樣的企業良心何在。
東壩某自住房無法自住，業主集體維權討說法 - 新聞 - 東壩網

奇葩！奇葩！黑——心——啊！