如何看待碧桂園的全民營銷？

12-26

作為去年千億軍團的黑馬，其發展是否具有持續性？

1、如何看待全民營銷

全民營銷不是碧桂園的全部，是基於特定項目存在的，大部分項目其實並不適用。這種特定項目數量雖少，但確實影響巨大——在2013年突破千億的銷售額中，實際上有一半的貨值都來自於10個左右這種特定項目和其成功的全民營銷。這體現了全民營銷（以及其背後這種項目模式）巨大的爆髮式價值，也從很大程度上解釋了為什麼碧桂園能夠成為「黑馬」。

什麼樣的特定項目呢？主要是二三線城市遠郊超級大盤。這類項目體量超大，產品線豐富，價格超值，兩個最重要的特點：目標客群的複合定位+性價比超高。複合定位，指對地緣性客戶是剛需、第一居所，對市區是養老、第二居所，對周邊城市群是度假、投資。這就要求營銷戰線拉的很長，既要鋪面，又要縱深，於是才有了全民營銷的需求。而超強的性價比，使這類項目在營銷落地、吸引客戶最終決定購買時的難度不是很大（很多同行去項目調研結果都買了房），這樣才給了全民營銷可能性——如果每一套成交都需要兩三個小時一對一的銷售，那很難想像一開盤賣掉幾千套是怎麼操作的。全民營銷的主要功能在於大範圍的傳達、告知和吸引客戶上門，只要客戶能到訪，成交的幾率憑藉項目本身的定位和價格已經非常有譜了。

碧桂園的營銷力是業內首屈一指的，全民營銷體現的是符合項目定位的超強創新和超級執行力——這裡一定要強調執行力的重要性，全民營銷的想法和做法在之前很多項目多多少少都出現過，能像碧桂園一樣做這麼大聲勢和效果，我認為超級執行力的重要性要高於創新。

2、這匹黑馬的可持續性：

從上面的解讀中可以知道，與其討論全民營銷的可持續性，不如討論其背後遠郊超級大盤這種高複合+超性價比項目模式的可持續性。與「恆大模式」的要點有哪幾個？里分析恆大的拿地及價格模式類似，「超低價格」能否繼續安全維持（即將迎來大規模交房，超低成本控制將接受質量檢驗）、二三線城市的遠郊還有多少潛力，是這種模式能否繼續生存的兩個要點。前者是主觀能力和客觀規律的平衡，後者是經濟發展、城鎮化步伐和政策引導的大勢。

對於前者，我的態度是謹慎悲觀，引用上題中的一句話即可：

超大規模的開工量，超低的成本控制，超快速的大批量銷售，帶來的是極大的質量風險和銷售承諾風險。恆大、碧桂園都面臨著同樣的問題，未來2-3年，成就千億規模的N多樓盤將在全國各地交付給業主，到時候是平穩過渡、小打小鬧還是星火燎原，誰都說不好。

對於後者，恆大已經在明顯轉型了，13年的拿地結構上明顯傾向了一線城市，同時開拓著足球、冰泉等非地產類業務。碧桂園目前沒有明顯的戰略轉移，但在海外地產上的大有作為，目前來說似乎是找到了另一條康庄大道。總體上，可以說大家都認為三四線的拓展確實只能是「一時之勇」，我也認為這是正確的選擇。

總的來說，恆大、碧桂園的千億之路和萬科中海是完全不同的，後兩家更像是武當少林般實打實的積累，地都踩出了坑才練就千億金身，繼續發展考慮的是維持、複製和管控。而前兩家到了千億的同時則不得不思考新的發展模式，要保持第一集團的地位，則要靠探索、轉型和承擔更高風險。

所以最後的總結，全民營銷在特定發展階段的特定項目上，為碧桂園提供了充分的成長，而成就千億以後的持續發展，恐怕要開闢新的道路，承擔新的風險，但同時也有可能創造新的地產佳話。

謝邀。

做為一名前碧桂園銷售+業主，全民營銷模式？這就是我辭職的原因之一。
正如同第一高票的回答，全民營銷以及低價帶來就是質量的不可控，說個我帶客戶去收樓時候聽到的事：
客戶A：物業，麻煩確認收樓。
客戶B：收樓？兄逮你家不漏水么？
客戶A：當然漏啦，不過我樓下的，一開水龍頭地板就冒水，我家除了漏漏水也沒啥了，明天還要回帝都，沒空折騰了。

就包含碧桂園的招聘以及發展模式都是農村包圍城市型，早期銷售助理全要求本科，後期招銷售經理徹底沒要求了…………
至於質量？對於普通老百姓來說有房子住就行了，碧桂園有的是錢讓你鬧，反正自古以來也沒有因為房子質量問題鬧出多大事是吧？
至於辭職走人，高壓政策和主管都算私企通病，人力資源管理幾乎沒有也讓我這個副業學HR的很費解。但是讓我把有質量缺陷的產品賣給客戶實在太缺德了，特別是看著一些農村大叔，穿的衣服有些破，也要頂著買套房子給兒子，還是套漏水的房子。
辛酸。我還是寧願賺錢少點也不要對不起良心。然後我離開了那個二線S市去了一線S市。

理論的東西看不懂我說點實際的吧，其實第一的評論裡面的FayChen也說過了，碧桂園的前景我並不看好。
碧桂園的宣傳用的一些有些煽動或者誤導的成分在裡面，對於熟悉膠東地形的人都知道碧桂園所宣傳的青島東到底東到哪去了，那個宣傳用的地圖完全不是按照比例尺來的。
對於我個人的觀察來看，碧桂園的項目基本屬於坐地起城，如果銷量在，住戶穩定，那這個城就建的起來，招商什麼的也會被帶動的很好進入良性循環。雖然目前的銷量不錯，但是仍然存在很多隱患：
第一，碧桂園面向的對象。如果碧桂園變成了有錢人的度假專用小區（參考那些平時沒人住，逢寒暑才會有主人出現的海景房），或者是作為投資性的第二套房產，那麼即使有不錯的銷量，也會因為平時沒人而沒法帶動碧桂園的經濟循環成為鬼城（鬼園）
第二，碧桂園的後期銷售能力堪憂。碧桂園剛開盤的時候創下了單日成交的天量的記錄，但是售樓妹子告訴我後期退定金的不在少數，她的原話是「因為我快要回青島了所以告訴你這個也沒什麼，當天交了定金現在又要退的很多，上面已經下了規定不能退定金了」。對此抱有等待觀望態度的人很有可能是繼續觀望，在有鬼城風險之前，更有可能成為空城。
第三，碧桂園的發展，他的基礎設施的建設非常好，而且規劃和體系的建設非常的專業，不過大橋好像還沒修起來，那青島東這個招牌就很難從實際上打動觀望者。明年城鐵通了開發商肯定會那這個做文章，碧桂園的競爭力還會下降。
就說這些吧，其他的真是不方便說，再說我就要匿名了。

@吳銘講的比較詳細。我補充一點。碧桂園的全民營銷和遠郊超級大盤這種高複合+超性價比項目模式並不是去年才有的，而去年碧桂園業績大幅增長的原因除了以上兩點作為基礎外，更重要的是其加大融資力度+增大項目權益槓桿利用力度。
關於可持續性：碧桂園的模式在取得大規模擴張的同時，也積累了較大的風險，它依賴於好的市場環境作為支撐。而13年較好的市場環境能否持續，則有待商榷。

作為一個普通的碧桂園別墅區業主有幾句淺薄的話想說
首先全民營銷帶來的確實只是一時的熱潮-小區內的入住率並不是很高
而對於相對高端一些的別墅區業主來說其實也有點小不爽，畢竟沒人願意提到你住的地方，大家的第一印象都是：哦就是那個廉價的地方-儘管那可能花費幾百萬甚至更多
最後說一句，碧桂園在我的住處附近又建了千萬級的高端別墅，貌似完工有幾年了，據我觀察整個小區絕對不超過五戶人入住…

13年一個偶然的機會，讓我了解了碧桂園，醒目的廣告語：碧桂園——給你一個五星級的家，還有什麼中國企業500強………，在加上架不住銷售的忽悠，最終讓我決定在安徽來安縣汊河鎮城市花園買下一套房子。買完之後心裡一直憧憬新房到手之後一個五星級的家應該是什麼樣子的，想想心裡有時還美滋滋的，畢竟在外打拚這麼多年終於有一個屬於自己的窩了。
好不容易熬的收房了，去的時候還高高興興，但在打開房門的一剎那整個人都懵那了…這就是碧桂園承諾的五星級的家？地板上灰塵亂飛，牆面凹凸不平、廚房檯面兩塊板結合處落差2厘米、衛生間瓷磚空鼓、門窗歪斜………………。最要命的是廚房還漏水，其他的小問題舉不勝舉。由於第一次買房，對收房程序不懂，上千人排隊在收房，而且碧桂園負責接待的人還說了，只能先收了房才能去看房，簽了字收了房後面碧桂園處理的方式就簡單粗暴了，就一個字：「拖」從一開始承諾的一周拖一個月，一個月拖半年，半年拖一年，一年又拖到現在快兩年了，老的問題沒修好，新的問題又來了。等住進來之後才發現，以前的那些問題還都算不上大問題：房子的保暖特差，15年春節時候的極寒天氣，門窗關的好好的，擺在廚房水池邊上的水盆里竟然還結一層薄薄的冰。房子的隔音效果基本沒有，樓上樓下炒菜聲、沖馬桶聲、挪個桌椅板凳聲都轟轟響。還有更尷尬的：其他單元樓上住著一對新婚夫妻，一到晚上樓上女人的嬌呼聲、男人的喘息聲和肢體的撞擊聲，都猶如親臨。時間久了樓下住的一小夥子受不了了，但總不能去敲別人家門吧！畢竟人家是在自己家活動。沒辦法，鬧心的時候就拿根棍子捅天花板，你還別說，這一捅還真管用，樓上馬上就沒動靜了，可樓下還沒想合上眼呢，樓上又啪啪起來了……。那能腫么辦？接著捅唄……。
樓上的為了中途沒人搗亂，只能委曲求全，放緩節奏、輕手輕腳、就連氣都不敢大口喘一下像做賊一樣。
這下樓下的睡安穩了，過幾天新娘子發話了：「老公，我發現你現在越來越溫柔了，好懷念以前被虐的那種感覺」………
樓下的那哥們，當你聽到樓上的這段對話你還會拿棍子去捅天花板嗎？
準備在碧桂園買婚房的你們注意了，要三思而後行，謹慎下手。除非你不在乎別人捅你床下的天花板。（當然了，娘炮除外）
我在這想求教各位大神，像來安縣新房的交付對隔音和節能減排有沒有硬性規定，如果有像碧桂園這樣的爛房子是誰驗收通過的？誰給了這些官老爺這麼大的權利？這樣的房子一點個人的隱私（音效方面的）都暴露無遺，這叫人還怎麼生活？
房子的報修我都快麻木了，一次又一次的被碧桂園忽悠，領導見不著，下面的人不管用，就這樣一直給你拖。從來沒人主動打電話約我維修的時間，難得一次電話回訪，還說要等一個月之後，現在三個月都過去了。碧桂園不是能拖嗎？行，我也不去找你了，我製作了幾塊標語牌子，準備在碧桂園每次開盤當天免費給碧桂園去做宣傳，只要我的問題一天不解決，我不會放過任何一次維權的機會，哪怕只有我一個人，鑒於碧桂園有用自家圈養的打手和僱傭黑社會暴力毆打業主的前科，我已準備了必要的防身器械，只要有碧桂園的人或者其他不明身份的人，對我的人身安全構成威脅，我會奮力反擊，一個夠本，拼兩個賺一個。如果一定要有流血和傷及性命才能喚醒奸商和那些官老爺們的一點良知，那就從我開始吧！

全民營銷的核心是成就共享。碧桂園的發展模式固然有其弊端，但其開創性的全民營銷模式，受惠的不僅僅是企業。

業內普遍是流傳這樣一個說法，全民營銷是起源於碧桂園，發揚於萬科。對於萬科是否是集大成者各人有各人的看法，不得不說其存在很多弊病，比如洗客、飛單的問題，但的確做出了一些成績，之前丁祖昱詬病西安萬科是鼓勵飛單、挖別人牆角，自然是因為它當時做的風生水起，樹大招風么。
碧桂園的全民營銷帶來的有其房屋質量的不可控，這個我在知乎還有其他平台都有看過網友的吐槽，沒了解過碧桂園的樓盤所以不好妄下定論。但無風不起浪，而且多數網友反映碧桂園的樓盤不是在遠郊，就是主要發展三四線城市，再來就是中低檔，對於全民營銷是否可以把這些房源全部推銷出去、以及其全民營銷的可持續性，我持保留態度。
全民營銷自然不是十全十美的，但它一定是一個趨勢，房子越來越不好賣，客戶越來越不好找，全民營銷對於開發商是一個找到客戶的方法，但最終的決定權把握正在客戶手裡，房源本身在考量中首當其衝。
其實來分佣的模式對開發商來說很有利，因為他們不僅有自己的公眾平台可以進行全民營銷，所有開發商的信息還會共享到總部的公眾平台上，也就是說公眾平台上彙集了各個開發商的房源，各種戶型的房子，對於開發商來說就是增加了展示的機會，關注、參與的人數也會相應擴大。

碧貴園的在馬來西亞的房產居然折價4成促銷。還給特別高的8％的傭金代理賣屋子。
80萬的單位只賣50萬。折扣30萬。（馬幣）

Most of the real
estate firms in Johor Bahru have been roped in to sell homes for Country
Garden Danga Bay, and it is dangling commissions of up to 8% versus the
typical 2%-3% as an added incentive, brokers tell StarBizWeek.

Buyers
can opt for the promotion price, which in some instances adds up to a
40% discount, provided they pay for the property in cash over several
transactions. Doing so will shave RM300,000 off the price of a
single-room unit measuring between 400 to 500 sq ft, which would
normally cost RM800,000.

Property slowdown more evident in Johor

別的不說了，我給大家看一下碧桂園員工宿舍的質量！為此我還賠了好幾百！

自媒體時代本身人人都是小喇叭（好吧，也有大喇叭），基於網路高度發展的現狀，全民營銷是應運而生，平常心看待吧～不要看「怪胎」一樣的眼神嘛…

恆大碧桂園都是一個路子，再過三兩年瞧瞧咯

質量問題和二三線城市的去化確實是需要考慮的

碧桂園的房子其實也就那樣，展示區瘋狂搶工，結果就是到處漏水，漏水怎麼辦呢，只能修理，修理得怎麼樣呢，做完防水也看不出來了，也就是暫時不漏水了。後期漏不漏就難說了。碧桂園的質量還是太一般，甚至比不上安置房