為什麼三里屯商區隔著一條馬路人流和興旺程度相差如此之大？

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經作者同意，轉載重慶大學胡斯哲在人人網上的文章一篇：
從三里屯SOHO和三里屯Village看城市商業綜合體的「好」和「壞」

三里屯的冰火兩重天

三里屯是北京最繁華的「夜場」，更是白領、小資和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，兩個著名的商業項目隔街相望：它們在地理位置上幾乎沒有優劣之分，但以工體北路這條分割線為起點分別走進這兩個項目，很容易發現三里屯SOHO門可羅雀，三里屯VILLAGE時尚繁華···所有去過三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出這樣疑問：兩個項目近在咫尺，為何天差地別？

三里屯SOHO這個開業數年的項目，但無論是臨街的「旺鋪」還是二三樓的大型商鋪，經營狀況幾乎如出一轍：這個外表光鮮的建築群雖然有著得天獨厚的地理位置和優越的購物環境，可是卻顯得冷冷清清，毫無人氣：五個購物中心超過三分之一的店鋪沒有出租，有的樓層出租率甚至不到一半。一個個空蕩蕩、鎖著門的商鋪因無人打掃，顯得格外破落。許多商鋪的顯眼位置都貼著「業主直租」、「低價出租」、「轉租」等出租小廣告。一些店鋪雖然依舊開門迎客，但幾乎都門可羅雀。放眼望去，偌大的購物中心裡，只有三三兩兩的顧客漫無目的的閑逛著。

而三里屯Village的商鋪入住率早已達到90%以上，在這裡，包括蘋果在國內的首家體驗店，川久保玲、MiuMiu等充滿新意的店鋪一家接一家，從矗立在商區入口處標誌性的優衣庫旗艦店到不定期舉辦展覽演出的橙色大廳，三里屯Village自開業以來因其鮮明的特點，早已成為北京最「潮」的區域之一。
為什麼有關黃金地段的理論在北京的工體北路都失靈了？為什麼人們都喜歡去三里屯VILLAGE，卻繞過三里屯SOHO？
複雜的「商業綜合體」

當我們提到那些顧客非常買賬的「首家體驗店」、「全球最大旗艦店」等等辭彙時，其實他們都在描述一個東西——業態。什麼是業態？通俗來講就是指零售店賣給誰、賣什麼和如何賣的具體形式。我們熟悉的百貨店、折扣店、專賣店、便利店甚至自動售貨機都算是一種業態。

業態跟一個商圈的紅火有關係嗎？答案是肯定的，在當下，人們的消費購物早已不滿足於逛街本身，越來越多的人更看重一個商圈的購物體驗，在現在這個大路貨泛濫的時代，一個商圈如果有「旗艦店」、「國內首家」、「全球最大」的噱頭，往往能從一堆品牌同質化的商圈中脫穎而出，吸引一大批顧客。

當你本來打算在三里屯SOHO選購一件衣服時，驚奇的發現書店、內衣店、服裝店、餐館、街舞教室、旅遊公司、美容店、足療店等不同業態同時出現在一層！購物體驗相當差，而在對面的三里屯Village，一條街上的各種潮牌大牌卻能讓你充分享受一站式購物的樂趣，兩者一對比，相信絕大多數消費者都會毫不猶豫的選擇三里屯Village。

三里屯SOHO內混亂的業態，無色塊商鋪為閑置商鋪

那三里屯SOHO為什麼沒有這些潮牌大牌呢？這就涉及到商業綜合體的招商問題，招商的好壞，關係著一個項目的成敗。引進的廠商和品牌需要符合整個項目的定位；如果購物中心的目標消費群體的是青年，那引進一些中老年的服飾品牌就會顯得不倫不類，定位不明。所以，招商還跟開發商在前期謹慎而嚴密的業態定位有關，在類似三里屯SOHO和Village這樣的商業綜合體里，開發商往往會針對性地開發、擁有、管理、運營多種業態，那業態搭配成功的因素是什麼呢？有人會想到比例，有人會想到種類數量，其實這些都不是最關鍵的因素，最關鍵的因素在於夠把各種業態融為一體，來體現零售商業的功能。要實現這個效果，大多數開發商選擇了一種稱為「商業物業」的城市商業綜合體的管理模式，在這種運作模式下，投資方需要整合房地產開發和商業經營管理兩大資源；通俗來講，就是得先建房，投資建造舒適方便的休閑、購物場所；之後，開發商通過成立專門的商業管理公司對購物中心的商鋪進行管理，只要經營得當，開發商可以通過這種方式賺取長期收益。而三里屯Village的開發商太古地產正是採取這種只租不售商業地產開發模式。

然而，對商鋪的運作模式還有隻售不租和租售結合兩種方式，其中出售又分為先售後租回和整體出售的。國內商業地產的主要模式其實是整體出售銷。究其原因：一般商業綜合體之中的寫字樓配套對商業業態的招商定位、後期的經營的要求不高，出售商鋪開發商可以快速回籠資金。而國內開發商本身就缺乏長期經營的意識和耐心，因此採取短、平、快的純銷售模式成為了大多數的選擇。然而從行業的發展趨勢來看，越來越多開發商意識到只有把握住產權，不急於回籠資金，才能獲取長遠的利潤，因此對越來越多的開發商開始積累對項目的長期經營能力，採取只租不售的方式。

只租不售的商業模式沒有成為國內主流的另一個重要原因是這種模式對開發商的組織能力要求非常高，如果缺少對產品的定義、對業態的深刻理解以及核心的組織能力，項目的風險就會非常大。特別是涵蓋了酒店、寫字樓在內的大型商業綜合體，業態構成、配比較為複雜，對規劃設計要求非常高；招商過程也很複雜，需要聚攏大量的商業資源；營運維護非常煩瑣，如果說住宅地產只要建起來賣出去就算成功的話，商業地產的開業只是算剛開始。還要面臨後期營業過程中的諸多問題。

「中國的開發商不懂商業地產的預熱，把風險全部轉嫁給商戶。成熟的運營商會拒絕一些商戶的進入，只有價值觀、業態和項目相比配，才會引進。人氣是需要培育的過程，但是急功近利的國內開發商，會選擇付得起租金的租戶。」

—— 王榮

商業地產開發過程中招商的複雜，太古地產估計是深有體會，他們在Village租戶的選擇上也是煞費苦心。因為三里屯Village南區的業態定位就是要時尚，所以在南區沒有國際一線品牌店，沒有奢侈的成衣店和鐘錶店，有的是年輕的、時尚的、國際化的業態。而在北區則聚集眾多國際奢侈品牌，以相對奢侈的品牌進行業態組合。在前期招商過程中，很多不符合VILLAGE定位的品牌被拒絕了，太古地產中國行政總裁白德里曾說過：「我們花了大量的時間想像，如果顧客走進VILLAGE，在某些地方他想看到什麼樣的店。」然而，招商中真正困難的是如何招到國內國際知名品牌。大品牌商家的進場要求都比較苛刻，要求很長的免租期和很低的租金，這些商家之所以提出這樣的要求是因為他們很清楚，一個商業項目投入運營，需要3至5年的市場培育才能走向繁榮，這是非常普遍的市場規律，也被稱為養商期，如果開業初期同時面對來自市場的壓力和來自高租金的壓力，是很難度過養商期的。
太古VILLAGE在最初的養商期也經歷過忐忑。因為和三里屯SOHO幾乎同時開張，在招商階段可以說要競爭同一個群體的租客。在一個商業綜合體項目中，由於商家經營商品的種類和利潤不同，開發商對承租戶並非以單一標準來收取租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。而開發商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業面積，獲得最大的利潤來源。而太古對商戶們拿出了非常有吸引人的租金優惠，在VILLAGE剛開業時，租戶並不用支付固定的租金，而是根據營業額的漲幅按比例支付，這樣，太古的議價能力也會隨著VILLAGE品牌的增強而增加。

SOHO中國在三里屯SOHO則選擇了整體出售模式，建好房子，一賣了之。這種做法有很大的弊端：SOHO中國在出售商鋪時並沒有做好詳細、合理的業態規劃；分散出售的模式註定了SOHO中國難以實現一般商業地產「統一管理，統一出租」的願望。商鋪出售後，由於產權分散，業態的布局不好協調，當業主各自引入的不同業態會導致整個商場的業態難以定位，很難逃脫管理混亂、檔次下降的命運，對經營很不利。

潘石屹本人曾為他的經營模式拋出了市場決定論的解釋，他認為商鋪無須統一規劃，散售出去的商鋪自由出租，自然淘汰，最終都會走向繁榮。他列舉了國內外的若干商業街以及建外SOHO等例子來證明自己理論的正確。這種「無為而治」的理論看似有道理，仔細分析發現，商業街以及類似建外SOHO形式的沿街商鋪是可以無為而治的，但三里屯SOHO的產品形式跟建外SOHO相比已經發生了本質的變化，不再是沿街商鋪，而是垂直的整體室內商業物業。對於三里屯SOHO這樣的商業物業，必須有專業的商業管理公司或運營主體來統一定位、規劃、招商、推廣和管理，潘石屹的「無主題、無主力店、無商業管理」的商業地產「三無模式」在三里屯SOHO里是註定不可能成功的。

當太古地產花了大量精力去和篩選商家和商家談判的時候，SOHO中國把精力放在了賣房子這件事上。與商戶們凄慘的境遇不同的是，潘石屹憑藉這個項目而賺了個盆滿缽滿。在三里屯SOHO項目開業最初的日子裡，已經成功把所有產權賣給各種身份構成的大業主，和其他SOHO中國開發的項目一樣，在開盤初期，它取得了極高的銷售額和利潤：開盤僅一周即狂銷47億元、2008年全年的銷售額高達70餘億元的逆市熱銷的奇蹟。

這些成功背後的法寶之一就是SOHO中國擁有的超強銷售團隊和渠道，稍加研究三里屯SOHO的項目推廣和銷售過程，我們不得不佩服潘石屹「能把土豆賣成黃金」的銷售能力。（如下圖）

值得一提的是三里屯SOHO的業主構成，在眾多買家中，有不少來自山西和鄂爾多斯的煤老闆，這部分外地客群有著濃郁的「首都情結」:「在北京不能只有錢，還得有地盤」的觀念深刻的影響著他們,
這些以煤礦或其他生意為主的投資客的招商和經營能力參差不齊，完全不能跟商業地產經驗豐富的地產商相比。甚至有少部分業主對投資回報不是特別敏感，「地段」恐怕是他們在購房時考慮的唯一核心因素。

正是因為三里屯SOHO業主以投資客為主，導致公寓、寫字樓成交價格較高，成交價格較高，業主必然要求租金較高，這將為項目的入住率帶來影響。並且三里屯SOHO商業體量佔總建築面積比例較大，達到28%，項目的入住率一旦不高將直接影響商業的運營。而三里屯SOHO業主的構成有恰恰決定了其入住率不可能高，多數北京置業的外地「富人」均為二次及二次以上置業人群，並且多數業主只是偶爾住住。他們大手筆買下了不少商鋪，然後就放置不顧。以至於在三里屯SOHO中介當中流傳著這樣一個有趣的故事：一些中介打電話給當年買下商鋪的業主詢問是否有出租意向時，那些老闆才恍然大悟「原來我在那裡還有幾個店面啊！好吧，幫我租出去吧！」

那三里屯SOHO的租金有多高？我們不妨來算一筆賬，以一套200平方米的商鋪為例，每平方米58000元總投資就會超過千萬，以8年收回成本計算，商鋪每年的營業收益需要在150萬以上，則意味著每天每平方米租金是20元，如今這個價錢是三里屯SOHO最搶手店鋪才能達到的。這麼高的租金，為三里屯SOHO的運營帶來非常多的負面影響，例如艱難的養商期，潘石屹也曾不斷強調養商期的問題，並且指出SOHO中國以往的各種產品也都有這樣一個階段，現在都順利度過養商期了，所以三里屯SOHO應該也不會有問題。事實上，SOHO中國做早期的一系列產品時，實力還不是很強大，為了快速回款，SOHO產品的價格都相對比較低，而到三里屯SOHO，商鋪的數量和售價都在同步增長，而要達到這些售價預期收益的租金水平已遠遠超出了市場能承受的範圍。

高租金還會使業主在招商時非常被動，SOHO中國也曾經試圖引入一些大品牌商家，面對這些大商鋪嚴苛的入駐條件，SOHO中國卻因為物業都已經出售而無法代理散戶們向大商戶們提供一些優惠保障措施，最終不得不放棄了這些品牌商戶，而任由業主自由出租或委託租賃，但由於缺少專業的定位和業態規劃，最終只能是引入一些缺乏品牌和實力的小商戶進入，這些小商戶往往缺乏品牌商家的判斷力，很快在嚴酷的市場競爭中成為「炮灰商戶」。

所以，SOHO中國這種「一賣了之」的做法和除了會嚴重後果透支項目未來的商業利潤，商業地產多年的經驗也表明，零散出售產權的商鋪很難成為成功的商業模式。除了在經營過程中可能會產生的諸如業態重合、產權糾紛等麻煩，由於營業利潤得不到保障，還很有可能導致商戶不再按時交納租金。商戶死了，業主的租金收益自然會泡湯。一旦業主的租金收益得不到保障，必然會導致業主、開發商和租戶之間的矛盾激化。

不過這一現象要成為歷史了。當年秉承「通過出售回籠的資金可以提供更多購入地標性建築的機會」的潘石屹，終於在今年宣布了轉型計劃，表示公司未來將由散售模式轉為持有收租。因為北京、上海核心地段的土地已非常稀缺，公司已不再需要用散售來積累資金去收購土地開發。

消息一出，潘石屹描繪的美好藍圖遭到了業界的一片質疑。在其至今擁有的唯一一個持有項目——前門項目上，潘石屹並沒有顯示出他良好的經營水平。事實正好相反，前門的情況還有點糟糕。中國投資者非常擔心SOHO中國的經營能力。畢竟每家企業都有著多年積累經驗下來的稟賦特長，如果放棄則與一家新公司並無多大差異，在持有型物業運營管理領域，SOHO中國還有相當多的東西要學習。

全世界的建築師大概最喜歡中國。天馬行空的設計、無比充足的自由發揮的空間，在外國是不被允許的。中國的開發商大概是最捨得花錢的開發商，覺得「炫」的外觀，可以帶來持久的客流，但這只是開始。

——王榮

SOHO中國完全符合以上論點中「中國開發商」的形象，事實上，早年潘石屹運作的長城腳下的公社，可以看成對國外明星建築師的一次「考察」，當年參與其中的一些建築師後來成為了SOHO中國各種產品的設計師，比如承孝相設計了朝外SOHO，隈研吾設計了三里屯SOHO，更有趣的是，隈研吾同樣參與三里屯Village的設計，同一個建築師參與設計的兩個項目境遇如此不同，或許從某種程度上說明建築師在整個資本運作過程中只是小小的一環。

三里屯SOHO設計
「建築師的最大的長處是通過其建築美學思路及技術有效創造美學空間，而且不同建築師將展現不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建築師的美學空間概念本身並沒有錯誤，但把一個建築藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。」
——《城市綜合體實戰操盤解碼系統》

潘石屹應該非常認同以上說法，和他合作的各種建築師的主要任務就是幫他「拗造型」，在三里屯SOHO，隈研吾相對出色的完成了自己的任務，面對約5.1245萬㎡的用地面積，
31.568萬㎡的面積要求，隈研吾設計了9幢30層高的塔樓，考慮到日照要求，公寓樓布置在項目用地的南側;考慮到與主要街道聯繫的方便性，寫字樓布置在項目用地的北側。

設計的最大亮點就是通過下沉廣場等手法，將地下一層打通，形成一個大商業區。下沉式廣場的設計使得項目內部的空間變得更為開闊。人們可以直接從項目主幹道的台階，通往地下一層。隈研吾在還在部分塔樓的2、3層設置了一些室外平台，有多條連廊可供人們直接上至二層，這些設計日後也被包裝為「三個一層」的賣點。這種設計為周邊寫字樓、公寓的人群提供了一個比較大空間的休憩場所，能讓人們在此停留，間接擴大了項目的消費需求。

9個塔樓的立面在技術上採用了兩種不同的小折線模擬曲線的形式，一種立面是採用由玻璃和鋁板構成的垂直形式；另一種立面是由石材和彩色玻璃等暖色物質構成的水平形式，以突出塔樓無稜角、曲線形外表的連續形態。幕牆的平面分雖然比較標準化，但多樣的分格尺寸帶來了多樣幕牆形式的交接類型。幕牆的可開啟部分都是根據居住、辦公、商業的不同用途而設計的。隈研吾試圖通過這些不同材料的運用，將建築體量分解化小，以產生近人的尺度。三里屯SOHO相對獨特的建築風格或許只能說是建築的亮點卻非商業亮點，因為零售商業對立面的通透性及展示性有非常高的要求，隈研吾設計的外立面幾乎無法改動，廣告位也相對較少，這都是後期招商的制約因素，也讓整個SOHO的商業氛圍比較欠缺。

三里屯SOHO的中庭比較緊湊，商鋪劃分基本無面積浪費，非常符合潘石屹想多賣地的訴求。商業綜合體的收益和影響是隨周邊環境變化而變化的。特別是當周邊出現定位相仿的新綜合體，很容易造成原本紅火的商業綜合體出現客流流失，空置率變高，這就要求商業綜合體的平面設計特別是商業裙房的平面設計具有預見性並能適當的調整。例如早期上海正大廣場定位為上海頂級品牌中心。之後由於恆隆廣場和上海新天地的崛起，造成該商場商業消費群體不足，其整體出租率一度不足
60%。後來，正大先後引進真冰溜冰場、KTV、健身館、美容院、反斗城等業態，出租率迅速回升至
98%。三里屯SOHO的曲線的本身就不太好變更，而商鋪還是精裝修交房，室內布局更加固定。面對已經出現的業態混亂和經營不善，三里屯SOHO現有的平面設計由於預見性不足，造成內部業態組合很難再調整
(比如增設主力店），以往國內出現過一些類似案例，如寧波世貿中心、福州華聯商廈等等，這類商業綜合體的最終結局往往就是倒閉拍賣。

三里屯Village設計
很多人不知道，三里屯Village是太古是從別的發展商那裡收購的， 2003年，總部位於上海的香港發展商Tony
Wong找到歐華爾，表示要和北京當地發展商國鋒合資聯營，為三里屯區的兩個地塊進行總體規劃和建築設計。這兩個地塊之間有一個零售、娛樂綜合區(容積率3.3)，總共約5萬2千多平方米。允許的容積率為1.5，高度限制為15米。
在地塊的限高和容積率的控制下，垂直集中式商業布局被否定了，歐華爾決定採用步行商業街區的模式，從2004
年開始，規劃設計首先考慮的是城市及地區原本的肌理和歷史。將十多棟低層建築組合起來，建築的高度和風格各異，因而形成不同的空間和視覺感受，但同時維持宜人的空間尺度；而許多通道、巷子、小徑和庭院，縱橫交錯環繞於其間，同時形成城市廣場。俗話說：「寬街無鬧市」。在這種模式下，商鋪被安排在相對小的空間里，不容易留下死角。同時也給人造成人群熙熙攘攘的效果。

三里屯Village
2004年總圖

為了加強地塊的公共城市空間和公共交通空間。鼓勵和引導人們盡量多地使用各種場所。歐華爾通過對北京氣候的調研，論證得出人在何種條件下有舒適的感覺，可以採取哪些主動及被動的科學方式完善舒適度，哪裡有陽光，哪裡沒有陽光，哪裡有風，哪裡有微風等等，設計中還委託奧雅納工程技術顧問公司對項目開發中的公共空間微氣候進行了電腦分析。通過對公共空間微氣候作電腦分析，分析結果為設計決策提供參考。

三里屯Village南區氣候分析
2006年，香港發展商太古地產與港威酒店合資聯營購買了這兩個地塊，將項目命名為「The
Village三里屯」。太古重新評估現有狀況，由於時間原因，保留南區原有的規劃布局，但必須進一步強化南區公共空間質量，為此提出了很多改進意見，如：強化引導人流的分布；扶梯的位置必須在顧客視野範圍內；店鋪要易達；走廊的寬度要適當；引入更多自然採光；注意空間感等等。

隈研吾還參與改善北面地塊的總體規劃，在北面地塊中心部分引入了四棟鑽石形建築。研究歐華爾的工作模型可以看出，北區的規劃從內院式到街巷式到最後建成的方案也是經過很多輪的推敲改進的，而在這一輪輪的改進中，我們看到每個建築的長短胖瘦，每個巷道的寬窄、開口角度大小都在不斷被探討和推敲。特別是微氣候的分析推動了建築形態的一步步深化，業態布局和流線設計也都在這個過程中越發清晰。

三里屯Village各輪總圖對比,從上至下為:04年,06年,06年之後北區修改的三輪,最終建成

三里屯Village內部的廣場可以說是整個項目最精彩之處，為了可以引導人們到此處休憩。廣場四周設計了多條道路動線，既保證了足夠的城市開敞空間比例，同時也使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性。為了創造廣場更舒適的微氣候，設計團隊通過進一步分析計算，在廣場附近增設了許多內容，如噴霧樹和噴泉。噴霧樹在平時看來是一處雕塑，而到了夏天，它可以噴霧解暑。而噴泉在冬天還可以作為室外溜冰場，設計師也在這裡相應增加了一些供暖措施，讓附近的公共空間在冬天也可以被充分使用。廣場內的超大LED成為了各種品牌推廣活動的最佳宣傳陣地。

真正充滿活力的地方很少是由單個建築師設計的。為了使眾多不同類型的用戶很好地共存，建築可以適應時間的變化。歐華爾吸收了眾多設計師和商戶參與設計，歐華爾制定設計了一套準則和指引，據此，各商鋪的內外裝修可以順應需要而變化調整。LOT-EK、蘋果、Addidas和許多知名設計公司都參與了立面和室內設計。這樣的操作方法具有很強的多樣性、包容性和適應性。一方面商戶獲得了一定的自由度和控制權，調動了他們的積極性；另一方面，建築的內部外觀豐富多樣，體現商戶不同的個性和特色，增強了整個項目的吸引力。

總之，三里屯Village是一個比較成功的城市商業綜合體操作案例，我們有必要總結其成功的幾個關鍵要素：
1.相關的股東、經營者和其他參與者在項目中獲得了表現自我個性的機會，參與設計，幫助建立場所的性質；
2.場地原有的寶貴的社會資產得到了維護、增強和利用；
3.追求公共空間的質量和可達性。
4.沒有局限在僅與商業相關的經營和功能內容，還引入了豐富多樣的、正式和非正式的文化活動等，增強多元化和包容性。
結語

消費時代體驗經濟的興起，體驗將成為社會消費的重點，在這一背景下，城市商業綜合體由單體逐漸轉向區域性組群建築，在用地方式上轉變為為跨街區的聯合開發，在功能組織上表現為高度聚集的功能群組，在空間組織上表現為城市空間最大限度的立體綜合開發。

本文通過對三里屯SOHO和三里屯Village兩個城市商業綜合體的分析，去挖掘設兩個項目建築計背後的一系列有關經濟，社會等層面的動因，目前國內大量商業建築的設計思維依然是以傳統的建築學為核心的局部的、單一的設計思維，本文正是通過兩個項目的對比來批判以這局限的設計思維，同時也試圖傳達一個觀點：建築師在整個環節中可以中規中矩的完成任務，也可以有更多作為！

建築師在參與商業地產設計時，方案應該接受市場專家、商業策劃運營專家、甚至重要商戶的不斷檢驗，由他們提出基於市場角度的修改建議，這種流程下產生的設計方案才能最大化的滿足市場化的商業功能需求，才具有被市場和消費者接受的基礎。

在這個基礎上，建築師還應該盡自己所能去超越開發商的基本要求：多考慮一下方案的社會性、經濟性、環保性、參與性。甚至將設計開放給商戶和市民。當建築建成後，還要不斷的接受反饋總結經驗，要知道，一個草率的商業綜合體將導致建築與建築、建築與城市之間處於割裂的狀態，這樣的建築完全不但無法有機融入到城市空間環境中。更無法創造應有的商業價值，還會造成了社會資源的巨大浪費，帶來了一系列城市問題。

城市中綜合體本身就是相當複雜的，涉及到非常多的人和利益，它和我們的生活都息息相關，然而，經過「學院」建築學洗禮的人對這類建築往往缺乏清晰全面的認知，我們甚至對它產生了各種偏見和誤解，筆者希望通過本文提供的一種視角，讓建築學相關人士去關注城市中除開建築的那些複雜而有趣的個體、事件。或許，一個獨立理性的認知比某個實在具體的「設計」更有價值。

後記：

在本文寫作過程中，筆者閱讀了大量大眾傳媒的文章和商業地產報告，也發現這些行業和「建築學」看待事物的巨大差異。大眾傳媒會摘抄地產大亨說的最聳動的那句話，他們喜歡洋洋洒洒寫很多文字唱衰潘石屹，也能把三里屯SOHO的業主的遭遇寫得聲淚俱下。而地產界人士則可以做上百頁的PPT分析三里屯Village的業態，羅列出各種品牌，去分析有多少電梯多少扶梯。而建築學人士，依舊在談商業綜合體怎麼設計，八股的分析完交通選址布局之後，開始大書特「中庭設計」「外部空間設計、
「線性平面」等等。在我看來，這種隔閡的主要原因是：真的懂的人不太說，說很多的人不太懂。只求真的懂的人能站出來多說說，滿足一下無知少年的好奇心。

參考文獻：
黃浩然，「商業基礎培訓資料」
黃浩然，「城市綜合體實戰操盤解碼系統」
「羅蘭貝格王榮：死亡已經在向許多商業地產招手」，《21世紀經濟報道》
「三里屯的好生意和壞生意」，《環球企業家》
「三里屯Village 三里屯SOHO：一路之隔，天壤之別」，《今日樓市》
「北京三里屯SOHO「零客流」的無奈，SOHO中國陷散售隱疾」，贏商網
靳華陳建波，「太古三里屯Village 帶給商業地產新的驚奇」，《樓市》
靳華陳建波，「潘石屹三里屯SOHO熱銷背後：散售型商業的難題」，《樓市》
同致行(中國)，「北京典型城市綜合體考察報告(一)——全銷售型商業發展模式探究」
羅健中，「北京三里屯之演化_三里屯Village實例分析」，《城市設計》
「北京新三里屯Village」，《世界建築導報》
「從三里屯Village看中國『公共領域』」，《北京規劃建設》
羅健中林天祥，「三里屯Village的開放實驗開放城市中的開放建築」，《城市環境設計》
虞大鵬，「自我的存在隈研吾設計的北京三里屯SOHO」，《時代建築》
黃珂，《「整合」商業綜合體設計研究》

越底層越本質。

第一層地段、地段、地段
李嘉誠的「地段論」放在這兒並不是最合適的，卻多少能說明一點問題。酒吧一條街在路北（工體北路），算得上國內最有名氣的街區。即使在自發經營的階段，酒吧街也並沒有大規模擴張到路南，由此看出，馬路對商圈的割斷產生了巨大的作用。「燈下黑」的效應，在商業地產領域也有不少案例。

第二層潘石屹的小算盤
路南的項目叫「 SOHO 三里屯」，是 SOHO 中國的一個項目。不過這家家喻戶曉的公司，並非合格的商業地產運營商。甚至在更早之前，潘石屹連物業管理公司都不組建，是一家不折不扣的「輕公司」。這也就意味著，SOHO 的商鋪在銷售完成之後，就進入自身自滅的階段。缺乏統一的商業管理和運作，造成商鋪的快速貶值。特別是當初沖著潘石屹光環，而投資 SOHO 尚都和 SOHO 朝陽門的那些投資客，除了「悲慘」，很難用其他的詞來形容。

路北的項目叫「三里屯 Village」，是太古集團運營的項目，作為上個世紀最後二十年，香港商業地產的領軍企業。太古通過太古城中心、又一城等項目的運作，在領域內積累了寶貴的經驗。特別是在排他性主力店的政策傾斜上，可謂不遺餘力。在北京項目中不僅有中國首家Apple Store、還有阿迪達斯、周生生、ESPRIT 和優衣庫的巨型旗艦店。這種大手筆不每一家地產公司能玩的起的，更不要說在商業地產領域並不擅長的潘石屹。

第三層有產者有恆心
這是真正本質的問題：潘石屹的商業地產公司是一個服務商，比物業公司高級一點，也就是一個大管家。每個月能收取的只是恆定的管理費用。這些商鋪本質上都是那些零散的小業主的資產。商業地產公司看上去旱澇保收，卻無法激發整個團隊的創造力，最終淪為一個格局不大的公司。

太古依靠非常成熟的金融模式，長期持有旗下的商業地產項目，為了能夠穩定商戶，建立持續的租金收益渠道，太古的商業管理團隊成為這個資產最重要的管理人，不僅要調節業態比例，更要製造熱點，帶動消費者抵達、滯留、消費。相比一次性的地產銷售收入，太古的模式佔用資金更多，利潤更低，風險更大。為什麼太古會選擇一個看上去難啃的骨頭呢？事實是，太古集團會在項目成熟的階段，將項目打包出讓。去年香港太古旗下的又一城已經高價易手。成熟商業體的單位售價比毛坯店鋪高得多，商業地產高管通過非常複雜的期權協議，最終參與分享增值收益。

說到底，人創造了價值，在制度上要保護創造價值的人能獲得收益。一條工體北路，隔開的不是兩個商業地產項目，隔開的是兩種制度，以及兩種制度下的兩種人。

瀉藥
決定戰爭勝負的是參與戰爭的人
「為什麼三里屯商區隔著一條馬路人流和興旺程度相差如此之大？」

路北區域商業發展周期長，成熟早，已形成成熟商圈。

工體路北面是使館區，擁有先天性的國際化因素。另外，從20世紀80年代初三里屯第一家酒吧「捷捷」出現，到1998年，三里屯酒吧街經營達到了高峰。粗略統計，當時三里屯酒吧街內共分布有80多家酒吧，雲集了北京60%以上的酒吧。所以三里屯商圈的先天性的商業消費特點就是：年輕化、時尚化、國際化。所以Village定位的時候，Village南區主要是針對年輕時尚群體做中檔消費。Village北區主要走高檔國際化路線。南區的針對群體相對大眾，所以靠近馬路以求展示度高、曝光度高。北區反之。路北由於發展的時間長，商圈已經成熟，商業的配套發展較為齊全。

商圈內兩大代表項目在商業物業管理運營上的分歧。

太古Village物業為統一持有。統一持有，好處很多，便於統一管理、統一運營；整個項目的初期操盤周期被大大的縮短了，因為砍掉了商鋪分割銷售環節，此環節耗時耗力耗資金，避免了屁股後面一大群業主糾纏。缺點，持有需要大額度資金，風險係數高，但是話說回來，根據太古集團2010年財報顯示，太古在港的幾處物業年租金收入總額為31.3億港元，人家有錢。再說了北京三環內即使爛尾也不會對地塊對太古造成大傷害的。
三里屯SOHO物業為分割銷售。

SOHO專註在住宅公寓和寫字樓，而且當時是迎合市場的。

（哎呦，我們的微博達人真的不是做商業地產的。只是現在住宅寫字樓不景氣了，商業地產開始起步了，轉方向而已。）

太古地產（英資）專註商業地產四十年，業界狼頭。

（都成精了，溢美之詞省略····）

商圈內兩大代表項目中的商業地產概念的對決！！！（集中封閉式購物中心VS開敞式購物中心）

三里屯Village採用的額是開放式空間概念，「開放式空間」包含兩個概念，即：開放的區域規劃與開放的建築格局。設計師降低了建築的密度；試圖留出更多的露天空間讓整個購物區看起來更加通透。歐華爾顧問公司將三里屯village定義為「開放式空間」，由19棟低密度的時尚建築布局而成，並以小巷、院落、廣場等相互連接，打造出一個大型開放式購物街區，這種人性化的合理布局，告別了傳統的封閉型商場，整體設計又突顯了空間的空闊、通透。
SOHO的五個賣場都是裙樓的底商，上面是寫字樓，下面是商鋪。且都是高層建築。建築密度比較高。諸位可以留意一下出入密度較高的高層建築的人們，表情一般都很單調麻木。因為空間比較局促，壓迫感較大，在這樣的空間內，只會驟減消費慾望。（這是我在看亞馬遜熱帶雨林紀律片，領悟到的——想要逃跑的感覺。）
早期的封閉式集中購物，主要是因為市場飽和指數扁平，消費者更主要的是偏向於有目的性的消費。但隨著社會的發展，多元化因素的注入。商業氛圍已經不是當初我想吃飲料，我必須去某處買的狀態了，現如今，更重視體驗感受，更人性化，更加趨於文化因素。這方面可以參考香港的K11項目。
開放式的購物中心一般服務系統都比較超前、齊全。
A：ATM和外幣兌換服務
B：為殘障人提供輪椅服務
C：顧客存包服務
D：郵遞服務
E：穿梭購物巴士服務
F：出租嬰兒車
G：計程車服務
H：優惠卡可以在購物中心內的大部分商場和餐飲店使用目前建築的規劃設計的大方向：建築美學、人性化、文化感、智能化。但是他們最終都會歸於一個詞——合理。什麼才是合理的，這個就見仁見智，沒有一把恆常的尺子。更重要的是不同的項目有不同的情況。具體問題具體分析蠻。

商業區域屏障切割原理

題目中提到的一邊熱一變冷的現象，很多地區都有，主要造成的原因有馬路屏障切割、住宅區切割、自然障礙隔離帶切割（譬如城內河流等）、大型建築體屏障等等
三里屯該區域受工體路屏障切割，北面較早成熟區人流被屏障截斷。當然這只是原因的其中之一。

上圖（示意圖）中為某市一處商業街，該街區為溫州某炒房團操盤，由於，街區開發過程中沒能與主幹道及時銜接。該街區租金由3W降至1W左右。大部分商家正預備撤退。（由於不調查就沒有發言權，先感謝一下幾位北京的知友）

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一、
任何商業街的馬路，超過十八米寬（六線道），就會造成「隔絕效應」。
街道這邊的人流，過不去街的對面。

在台灣，真正好的商業街，最寬四線道。
沒人會在六線道的馬路兩側發展商業區，有這種馬路阻攔，商區一定只發展半邊。

一般來說，哪邊先發展，哪邊就一路贏到底。
幾幾乎，不可能有兩邊都紅火的可能。

要兩邊紅火，就必要有特殊辦法，比如地下道，利用地下道的商鋪，把街兩邊連起來。
上海徐家匯是最好的例子。最好的反例，當然是西安的西大街，改造成寬馬路後，一邊死了。

只因為人群會紮堆，會湊熱鬧，要他們自動分流到馬路兩邊，有違人的天性。

這是作生意，租店面，選地點的基本常識。

二、
作生意，最忌諱街道上有「銀行」。

在台灣，很多銀行下午三點半就關門了，一關門，就是個大黑房子。
大陸也許晚些，但六點一樣下班，只要一下班，就會讓街區死掉一塊。

只因，真正該熱鬧的晚上，他們卻是不營業的。

所以，商業街的管理委員會，一般也不歡迎銀行入駐。
作生意，也很忌諱附近有銀行，干擾人流。
我猜，三里屯這條馬路，一定一邊滿布銀行，另一邊則是銀行稀少。

（銀行之外，大型公家機構，或是超大型純辦公大樓，也是相同道理）
（當然，這是我的猜想，我完全不知道三里屯的現況，錯了的話，請訂正，勿罵粗口）。

總之，一般商業區出現冷清現象，就是這兩個原因為主，再說其它原因，也是支微。

正因為我對三里屯不熟，所以，北京在地的，可以據以上兩個猜想，看我說的對不？

說到底，商區發展，是有規率的。這些所謂的規率，其實拆穿了，都很簡單。

（以上，若有幫助，請感謝 yol姐姐，這是她教我找店面的幾大原則中，最重要的兩項）。
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做地產就像做網站，有一部分店面是用來拉流量的，比如星巴克，比如定位稍微低一點的麥當勞，比如定位更低的地下超市，這種店面的租金超低，業主基本上不掙錢。但是沒關係，只要商區里有這些店鋪，周圍好幾公里的人都會絡繹不絕的趕來逛街。人流聚攏了，後面才有掙錢的機會。
然後呢，比方說顧客千里迢迢趕去超市買東西，那麼乾脆晚飯就在附近吃好了，旁邊的餐廳就掙錢了。或者顧客下午去星巴克坐一坐，出來一看天色尚早，要麼順便逛逛服裝店吧，服裝店就掙錢了。這些餐廳和服裝店，就是人流量聚攏了以後實現利潤的店鋪。這種店鋪通常都是小品牌，靠自己的本事拉不到客流，但是擺在大品牌旁邊兒就能嘩嘩掙錢。他們掙到錢以後，業主的租金就有了來源，業主也就跟著掙錢了。
比較成熟的商業區基本都這麼規劃，低租金吸引大牌入住，然後剩下的部分高租金吸引小品牌來掙錢。真正讓業主盈利的，就是你基本不認識的那些小品牌。
吸引人氣的手段還很多。有的商場旁邊還會建一個酒店，酒店本身可能也就是個微利，但裡面住的都是外地過來的商旅客戶，一則和本地用戶正好互補，二來消費力也不錯。這些客人白天閑著得逛逛吧，晚上閑著得吃飯吧，商場就接著再掙點兒。

所以商業地產是一個集團化作戰的事兒。幾萬平米的商圈，有的店負責誘敵深入，有的店負責全面殲滅，最後根據貢獻大小分戰果。
潘石屹賣的那些東西完全違背商業地產的規律，都是單兵作戰。你開個拉人氣的麥當勞吧，租金一分錢不能少。你開個掙錢的高檔成衣店吧，結果隔壁的大腰子燒烤煙熏火燎。人人都想掙自己的錢，沒有互相配合，結果就是整個商圈都沒人氣，也都掙不到錢。

現在做商業地產的基本都不用潘石屹那種Soho模式了。

很多人已經從專業角度作出了出色的解讀，我就不啰嗦了，僅以個人體驗來回答吧。

潘石屹固然名頭響為大V，但骨子還是小農。他的項目無一例外的徒有表面敗絮其中，嚴重偷工減料，質量粗糙到觸目驚心的地步，是那種從水泥膩子里省錢的包工頭。靠賣地掙錢的一貫手法也可見潘是小農成了地主之後的慣性思維。我在潘石屹前兩個知名項目（現代城soho，和建外Soho）有工作經歷，而在另一家尚都Soho有過短暫停留。如果說它們有什麼共同點，那就是都呈現了一個商業綜合體所能呈現的全部惡意。

先說現代城soho，無論從外觀還是使用，它可能是CBD地區最為醜陋和愚蠢的建築體。內部裝修不多久就出現大面積陳舊的現象，管理非常混亂，店鋪雜然無序，書店服裝店餐飲銀行斷斷續續的連在一起，談不上任何商業體驗。後來由於寫字樓上班族的特點，大部分店鋪也是慢慢調整為餐飲。但公寓和寫字樓的的容量超大，完全沒有考慮到人流在高峰時間的峰值，正午時間等電梯下樓，到了餐廳幾乎可以吃晚餐。
接著建外Soho，作為第一波入住寫字樓的公司，我有幸在外表光鮮設施尚新的狀態下感受這個建築體。首先給我留下深刻印象的是廁所排風系統，如廁的同志如果只是噓噓還算幸運，憑藉人類常規的屏息能力可以應付，但如果你有大號的需求就很難保證不遭受氣體中毒的危險。公司曾多次向物業反映沒有結果。以至於公司諸多同事煉成了憋屎憋尿的內功，直到搬離才正式散了這份元氣。這是標準的潘石屹作品，在光鮮外表的內部，一些非常重要的細節上存在硬傷。
尚都Soho的商場簡直是我所見過的世界上最為冷清、混亂和廉價的商業體，我曾在附近工作偶爾去裡面逛逛，那是個比批發市場還要再低幾個level的低端集市。商場完全沒有規劃可言，散戶像雨後各種奇怪的蘑菇一樣滿地生長著，賣衣服的挨著賣光碟的，賣小玩具的挨著賣情趣用品的，你感覺裡面就算出來賣活生鮮和賣老玉米的都不奇怪。而且，我逛的時候，應該說幾層樓商鋪有70%都是空著的，一天進來光顧的人還沒賣主多。

所以，不是北街南街的問題，潘石屹的項目無論建在哪裡，都會是失敗的案例，從現代城soho到今天的soho，無一例外的糟糕。一個沒有商業思維、短視愛財、審美水平又低下的人，他的商業體應該匹配他應有的下場，只是可憐了各位買鋪面的煤老闆外省團的真金白銀。

潘在北京生產了太多這樣的死商城，由於已經分售，再復活的機會很渺茫，它們將一直這麼死下去直到倒塌。所以我認為潘在給北京製造各種建築垃圾，而且是無法降解嚴重不環保的垃圾。

因為三里屯Soho，以及潘石屹之前的任何一個Soho項目——建外Soho、Soho現代城、尚都Soho等，在商鋪方面都存在著一個巨大的問題——涸澤而漁。

在這些小區的底層的商鋪，在開發商眼中從來都不是為了服務業主、聚攏人氣而存在的，而只是一個個金蛋，所以，商鋪的業主們依仗所謂的黃金地段優勢，收著昂貴的租金，提供著有限的服務，至於租戶能不能盈利和生存，才不在他們的考慮範圍之內呢。

以上幾個Soho，我都注意觀察過，低層商鋪，換手率奇高，很多商鋪租期沒到，並且已經投入了不菲的裝修費用，但是還是先後退租或轉手。私下也問過一些店長，都說是因為虧損嚴重。如果還有從始至終堅守陣地，穩定不倒的，印象中也只有KFC了。

反觀對面的前三里屯Village，現在的太古Village，各層的店鋪都相對穩定，多數都是自入住之日起就一直存在，包括地下一層的也是如此，這在各個Soho都是不可想像的。

為什麼就沒人研究三里屯太古里南區與北區鏈接小道——臟串街

真相是：太古匯只租不售。Soho全部散賣了。

SOHO臨街是什麼？一綠化隔離帶+一巨大logo牆！你在馬路南側（soho側）下了車，站在街邊看過去，整個一「這小區真漂亮」的感覺。
接著，你的心裡會計算一下，是穿過草坪去soho呢，還是爬個過街天橋/過個中國式馬路去village呢？不知道實際距離怎樣，但心理感受的結果，是後者更容易哦～
隈研吾設計了一個安靜、閉合的空間，很漂亮，但給人距離感。
此外，soho的櫥窗和logo，充滿了濃濃的「寫字樓底商」感。至今很多人不知道那裡面是商場！當然也有很多人不知道village還有個北區。。。
個人以為，早點花大力氣把zara和hm弄過來就會好多了～

胡斯哲在人人網上的那篇文章很不錯，從業態、商業運營、客戶定位規劃設計多角度探討了這個問題。得票第一的也特別好。
但看了排名第二的答案我真的特別震驚。看前面說的兩個點都很對，但等看到「出現冷清的原因只有這兩個，並無其他」的時候，我真冒了一身冷汗；當看到最後說「商業規律說穿了，很簡單」的時候，我想小夥伴們！快拿著@yolfilm 叔的四字寶書去買商鋪吧！穩賺的！

沒有攻擊yol叔的意思，你寫的專業內的東西，我很喜歡看。但你的這個回答太草率太主觀了。小夥伴們真的按這原則拿錢去買商鋪，賠掉了腫么辦？商業地產若真如你所想那般簡單，那些地產商花那麼多錢聘請商業地產人才幹啥，他們傻啊，上街看看，拍拍腦袋不就好了嘛！

吐槽不是我的本職工作，我的工作是地產策劃。而我也不是學商業運營的，只是學了個建築學。我認為，這兩個項目，最終拼的是企業的財力和資源,但最重要還是做事的態度。企業財力不夠只能依靠貸款，但貸款壓力巨大需要快速回款，所以一個項目設計沒經過太多專業評估就趕緊上了，弄成啥樣是啥樣，能賣出去就行（三里屯SOHO的銷售提成特別高，項目賣的好全靠銷售）。因此很多做商業項目都是趕出來的活兒，急功近利。大多數企業也還是在用做房地產的思路在做商業，用賣房子的思路在做商業，賣完拉倒，以後的事兒再說以後的，後期運營更是不願意砸錢。國內經濟發展太快，時間就是錢，因此速度對每個人來說都特別重要。但這樣會導致很多嚴重的後果，其實是欲速則不達。

這種做事態度會直接轉換成各種信號，傳遞到消費者眼中。

近兩年，商業地產的增速差不多有27%左右，是零售行業增速的兩倍。商業地產的量這麼大，想要獲得長久發展，絕不只能依靠賣賣鋪子，否則你就只能讓它們大量空置，冷冷清清。三里屯soho就是因為這樣，商鋪空置現象很嚴重，帶給消費者很差的購物體驗。而全靠賣鋪，今後幾年中企業也無法掌控局面。商場一旦切開出售，就無法控制租戶總和，安保清潔等等很多問題都出現了。你現在就可以看到三里屯SOHO的外牆立面現在亂七八糟，到處都是難看的廣告牌。而village卻可以保持一貫的優雅形象。

此外三里屯SOHO的施工質量也很差。其公寓剛開的時候我跟同事去看過，二千萬一套沒有隔間的公寓，施工無論從技術還是材料上都極其粗糙和簡陋。整個項目乍看起來挺漂亮，但真的沒法仔細端詳。估計再過個幾年這項目就更沒法看了。而village之所以能做成這樣，都是常年的慢工出細活練就的。後期維修保養等工作，也做的非常到位。

而太古地產作為香港開發商，有十分成熟的商業開發經驗和運營管理能力。前一陣剛去看過香港太古廣場，它建成已經有25年了，現在依然保持的一定的活躍度。

現代人的消費觀已經不同以往了。消費者去購物中心，可不只是為了「買」，「買」有時只是附加動作而已。真正讓消費者動心的，是能否獲得品牌認同感，以及能否有更多體驗等等其他東西。因此商業地產的目光不應只聚焦在商鋪上，而更應該關注生活，提供更好的體驗式和服務式購物環境。三里屯village正是在合適的時間以及合適的地點，做出了合適的選擇。

消費者不是傻子，你沒有誠意，消費者就不會買單。好的答案也是。

哪是soho啊，叫solo得了

@yolfilm 的分析的確是另一個思考方向，但是這不是soho人氣不旺的深層原因。何不想想：為什麼soho這邊銀行多？我想原因在於，soho散賣以後，無法統一管理，業主不管是自己出租還是委託出租，都希望能有高的租金回報，對於大品牌要求的免租期和裝補等都沒辦法滿足，因此招不進這些大商家。而銀行一方面相對好招，硬性需求，另一方面在租金上的承受能力相比於零售之類要好，而且銀行沒有培育期。因此，soho裡面入駐很多銀行，這也為後面的人氣帶來了困擾。

以上只是想說yolfilm的思考可以更為深入，其實更為重要的是商業地產的持有經營。當然馬路的寬度和銀行情況給來作為商鋪選擇的依據是很好的參考。只是我覺得銀行數量這個並不是soho人氣差的本質原因。

在遙遠的過去三里屯最出名的是酒吧一條街，你覺得該回去休息的時候那些夜場達人可能剛開始活動。不過，不用說你們也知道遊客A一定要去優某庫的。可以預見是，此條自拍評論下一排心照不宣的奸笑表情。新一醬覺得他們要是增加門票副業，一定比賣衣服掙的多。

除了大清早商鋪還沒開業的時候，三里屯就沒有人少的時候。（其實在北京都這樣！好像忘了天安門廣場上會有一群愛國同胞們在黑夜中痴痴地等升旗。）

新一醬扒了扒百度地圖，來看看屯兒附近的熱度圖，街對面也沒有想像中辣么蕭條啦～

越hot的地方，人潮越擁擠～

街兩頭的紅火程度還是有些許差別

這個圖是新一醬在去年十一長假期間為好友Y做的#國慶北京不怕擠#的攻略。

這個攻略，新一醬認為在今年的小長假s也是有參考意義的，如果你想繞開人潮，or你想要擠擠更歡樂，可以根據此圖提前規划行程。

除了三里屯，還有798、故宮、圓明園頤和園的火爆程度圖。新一醬竭誠（順便）為您提供出行參考；P

想看更多好玩的城市數據報告，歡迎來看新一線城市研究所的知乎專欄：新一線城市研究所 - 知乎專欄

原來寫資產管理方案的時候還專門做過這兩個項目的案例。

首先，兩個項目的開發商不同
太古和soho中國，一個是商業地產運營商，一個是開發商。從商家的角度來講，肯定是會跟太古合作了。

其次是運營模式不同
其實商業最主要的就是運營管理，沒有人管理的話，後期的品牌調整、商鋪的營銷管理、後續的活動營銷、美陳、店鋪服務人員的培訓等就無從談起，而這些又都是吸引消費者的重要因素，現階段的商業項目都是經營人流的。

另外還有動線以及針對的人群不一樣
太古里針對的是年輕時尚類客群，而soho主要的基礎消費人群是寫字樓客群，偏商務。而大多數商戶開店的時候都是看好三里屯這個大區域，沒有想到其實越是好的區域競爭越激烈。

以上幾點，從根本上來說，還是集中式產權和分散式產權的問題。

最後還有一點就是我們國民的習慣啦，大家細心的可以發現一個規律，所有北方的商業項目都是路北側的生意要好一些，因為它是向陽的一面。

那一條馬路實在太寬了！

同理可見金融街樓只租不售租金物業費三年一漲始終有人在租著三里屯soho簡直像空城一樣吃個飯繞來繞去

為什麼？因為在北邊，人們逛街逛得爽！為什們逛街逛得爽？因為背後有大量的公司高層、高端人士、公司職工、物業人員、店鋪員工、保安保潔等等在為此做出了大量的工作與努力。

隔街死是一個很常見的商業規律

在拆南街之前，南街才是真的有味道有料的地方。後來的孩子們不懂