你心目中一家好的麗江小旅館（客棧）應該是什麼樣子？

12-26

作為想在當地經營，地方不大，希望留住回頭客。選址、設計、服務方面有什麼好的建議。

做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意，開起來就容易虧損。
另外一種覺得開客棧會賺大錢，覺得民宿是暴利行業。
奉勸沒做好心理準備的人都不要做民宿，其實民宿就是個正常的生意。

我做互聯網10年了，2015年去麗江束河古鎮遊玩的時候，我也從0起步開了家客棧。
寫寫自己的感悟，給後面的僅靠突然一個想法就想開客棧的人潑潑冷水
P.S.:雖然我的客棧生意挺好，但是周邊不少認識的客棧都是虧損的。
總的來說，只要規劃得當，用情懷來把控客棧的裝修調性和服務調性，用生意人的思路去控制好客棧的經營和管理。生意就會比預想的好做。
一句話：客棧是情懷+生意的結合體，少了一個都難以做好。

開客棧的人大部分都是很講情懷的，從而忽略了客棧也是門生意，誰也沒天生想著虧錢吧。
情懷先放到邊上不談，畢竟想開客棧的人都懷揣著一份。
咱們重點說說乾貨，說說如何開一家賺錢的客棧。
一、選址
客棧是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點詫異，但是本質還是酒店。
所以，李首富的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段
想清楚，你的客源是哪裡人，他們從哪裡來，如何到你的客棧[飛機還是火車還是自駕]？周邊停車方便嗎[自駕游比例越來越多]？周邊吃飯方便嗎[80/90是消費主力，往往都拖家帶口的]？
好多人開客棧是開在古鎮裡面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉手費。
我的思路：在古鎮隔壁開，離古鎮幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉手費，而且可以免費停車。畢竟網路發達了，好多人都是通過網上預訂。客源方面雖然沒有古鎮里的多，已經足夠了，畢竟還要講點情懷的，一個安靜的民宿更匹配有情懷的人。
我的客棧【麗江王子別墅客棧】就開在束河古鎮邊上的別墅區里，出了小區右轉100米就到古鎮了。白天在熱鬧的古鎮享受喧囂，夜晚在別墅區里享受安靜。

二、裝修和裝修的定位
裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什麼，你未來的定價標準是什麼？
1、我的思路：千萬不要做每個間夜300元以下的客棧。
先申明，這只是一個經營思路哈，沒有貶低的意味。
300元以上的客人普遍素質高很多，容易溝通，客棧的損壞會較少，也不會有大量的浪費。且300元以上，意味著消費力不錯，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實體範圍里可以產生更高的效益。
2、價格的上限是多少？
我的思路：調查下你的店址周邊的其他民宿價格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪裡的，大致的車價是多少。我的客棧【麗江王子別墅客棧】定價是300-1000元之間。
知道了客棧的定價了，然後計算下數字（P.S：我是學數學的）
客棧價格 * 房間數 *天數 * 預計50%的入住率 * 12個月，一年大致的房費就算出來了。
計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費用。
3、硬裝和軟裝
一個有點特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間
具體裝修的事情比較複雜，一定要親自去盯，然後不斷調整。
我家的客棧家裡人基本天天盯著，製作了很多亮點出來，尤其是餐廳加了個天井，超級漂亮。
看下圖，原本是房間最裡面比較暗，加了個天井之後非常的亮，而且晚上月光可以曬進來，超級舒服。

我經常出差住酒店，所以盯緊了幾個地方:(1) 洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水，這個好多酒店都做得不好，啥情懷當洗手間有臭味的時候，瞬間所有的滿意度都沒有了。
我的客棧就刻意做了2個化糞池，讓房間里的污物快速流到最近的化糞池，避免異味。
(2)房間漏水。客棧經營的時間長了，好多客棧都會出現漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以這塊我們家在做的時候要求做雙層防水。(3)裝修網路配套要好。好的電視機、好的網路wifi。(4)木質結構的房子千萬千萬要做好隔音，要不以後麻煩超級超級大。你去古城裡木質的房子住一晚上你就明白了，有時候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。
總之啦，千萬千萬盯緊裝修，要不以後會悔恨的，我們就是盯緊了，發現了太多太多的細節問題，能夠得以及時的更改，要不在以後的經營過程中隱患極多。
(6)預留足夠的電源插口，預留公區的洗手間(還有淋浴設施，店內工作人員是可以洗澡的)，預留多蓋幾個小的工人房（會請很多住店的工人的），我的客棧就留了3個小房間，後面招了6個工人，都是住在客棧，吃住全包。
(7)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，要不等開業了看到電費很高的時候你就來不及了。注意性價比，有些可有可無的採購，問下你的設計師能不能去掉。什麼都買，什麼都想好的，如果還給自己找個理由：貴就貴點，我是做情懷，那鐵定超出預算。

三、經營
親，不要想著民宿是你一個人啥都做了，那樣自己不僅忙的半死，服務也上不去，就更別談睡到自然醒，喝喝茶的情懷了。客棧是門需要各個方面都做細緻的生意。不是花點錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。
建議：真想做個賺錢的客棧，就花了6個月以上的時間先去別人的客棧打打工。
你會少走很多彎路的。我的客棧就是在找設計師以及整個裝修5個月的時間內安排合伙人去別人的客棧實習了，做了6個月。
不僅了解清楚客源從哪裡來，日常有哪些需求，更重要是了解了客棧日常經營里的林林總總的問題。從裝修時我們就避免了很多隱患。下面說說經營的事情。
(1)人員
我的客棧【麗江王子別墅客棧】總共10個房間，請了1個阿姨打掃衛生，1個雜工，1個廚師做飯，請了3個管家提供一對一管家服務，幫客人安排行程和接機，床單被褥等等都是外包給專門做酒店清洗的。
雖然是10個房間的客棧，但是也是正常的運營體系。
(2)管理
6-7個員工，且員工會有流失，就要涉及人員管理和招聘。
要做各種財務報表，要做採購預算。
完全就是個小企業了。
(3)擴大收入來源
民宿如果僅僅做客人住宿，那樣服務也提不上去，基本也會虧損。
我的客棧【麗江王子別墅客棧】額外提供：餐廳點餐、旅遊服務、代購服務、包車服務等等
旅遊景點一般餐飲都很貴，所以咱家提供餐廳點菜，乾淨衛生，價格又便宜，客人滿意度高，還有額外的收益。
我們的管家服務會給客人安排行程和幫客人代購物品、包車服務，所有都是客人自願的。
而且提供的都是我們在當地挑選的品質好的。這樣不僅提供了好的服務還有點額外的收益。
雨季來臨時我們還採購很多雨衣雨鞋供客人直接在店內購買，還「免費」提供充電寶、自拍桿等供客人借用。

四、網路推廣
用好互聯網的推廣平台，加大跟OTA之間的合作。
(1) 我的客棧【麗江王子別墅客棧】微信公眾號：王子別墅，客棧介紹的文章在推廣1個月內就達到了3.8w的閱讀，剛開業的第一個月就達到了50%的入住率。
(2) OTA的合作不能簡單的上線就不管了
要多跟OTA的地方經理多溝通，多參與他們的活動。
比如有的OTA偶爾會搞抽獎活動，免費入住一晚，我們都積极參与
中獎的客人不僅會幫我們傳播，客房是免費住，但是其他方面客棧還是有收益的，總的來說一舉多得。

五、做好口碑經營
(1) 這裡才是重點，客人從下飛機接機開始，就要把每個細節都服務好，務求客人的滿意。
一定要把管家培訓好，對客人的所有需求都能及時的處理，讓客人快速的熟悉這個陌生的城市。
攜程等OTA平台上的點評一定要及時跟進。
我的客棧開業半年左右，已經有300多條滿分好評了。
(2) 店內推廣
因為有管家服務，對於服務滿意的客人，會讓管家提醒客人，幫我們在網路平台上給個好評，微信朋友圈裡幫我們轉發下。大部分的客人都會樂意幫忙的。
所以，只要服務做好，口碑會越來越正向的。

客棧經營的細節都考慮的很詳細，執行的很到位了，開起來會虧損嗎？？？
歡迎各位去麗江做客，一起探討如何開客棧，如何經營客棧。
麗江王子別墅客棧
地址：麗江市古城區束河路天域陽光3期福瑞苑30棟（束河古鎮正門口）
百度、高德、搜狗等地圖：王子別墅客棧，導航即到。
客棧電話：0888-5310066
攜程：http://hotels.ctrip.com/hotel/4036364.html
360攝像頭直播客棧院子：http://jia.360.cn/pc/view.html?sn=36051728549from=singlemessageisappinstalled=1
客棧2樓直播玉龍雪山：http://jia.360.cn/mobile/view.html?sn=36051729367from=singlemessageisappinstalled=1

王子別墅的微信公眾號：王子別墅客棧
客棧介紹:
1、一畝地的獨棟別墅,三層樓+地下室的娛樂設施,10個房間
一樓每個房間里都有獨立花園，其中3個房間可以直接看到玉龍雪山
二樓每個房間都有陽台，其中2個房間超大陽台可以直接看到玉龍雪山
三樓是豪華套房，超大陽台可以直接看到玉龍雪山
2、地下室做了電影院KTV、還有麻將房
3、100M光纖入戶,電視機都是50寸以上樂視高清電視,購買了2年的樂視會員，看超清大片
4、傢具都是定製,衛浴都是科勒,高端洗浴用品
5、入住2個晚上以上免費接機
6、餐廳廚師點餐,管家一對一諮詢服務
下面貼一下客棧的圖片
供大家一起欣賞。