如何決定商業街的業態分布？

12-26

臨近人文景區的地方開發一片別墅，然後別墅旁邊開一家精品養生度假酒店，再在兩者之間設置一條商業街，什麼樣的業態布置才會使這條商業街「活」起來？

謝邀。

和題主分享一下我的思考方式，不一定對你有用，請自行判斷。

很簡單，問自己問題。

1. 別墅的定位是什麼？第一居所？第二居所？度假？高端終端？商務？
2. 住別墅的都是些什麼人？收入？特徵？需求？
3. 精品養生度假酒店的詳細情況？悅榕庄也是養生度假的，小開發商隨便燒個鍋爐水冒充溫泉也可以搞這個概念，不一樣吧？
4. 來酒店的是誰？歐美背包青年？韓國大媽？日本爺爺？國內高端商務人群？大款和小三的幽會勝地？高端旅遊客？周邊地區的高收入居民？他們的特徵和消費習慣如何？
5. 人文景區又是啥？上海世博會也是人文景區，西安兵馬俑也是，甚至郭沫若舊居也是人文景區，能一樣么？遊客是怎樣的人？特徵？人數？時間段？

把這些問題整明白了，再結合自己商業街的布局特色體量，我覺得答案已經不遠了。

您的問題可能缺乏一些前置條件。從該項目有人文景區，又是別墅開發的特點來看，地理位置上應該是遠離市區的，才可能具備提供這樣的建築產品。沒有設置商務辦公等功能，我想，應該也沒有地鐵。定位養生度假的精品酒店，相信項目周邊的自然景觀應該是相當不錯的，而且別墅的開發體量比較大，才能夠支撐酒店的開發成本，從而提升別墅的溢價。從目前別墅的開發趨勢並結合上述，該項目應該是二線城市或優秀三線城市？
而題主提出怎樣的業態布置使商業街「活」起來，我想題主目的是將商業街作為別墅的配套，通過商業街的旺場帶動別墅的銷售去化。
假設以上的判斷初步正確，項目首先需要判斷人文景區的客流帶動是否足夠？光以項目本身的聚客，估計是難以支撐商業街的消費的；
第二是商業街的體量。如果在幾千方，是難以支撐有規模的業態組合的。
第三是商業街是否持有。持有和銷售後能引進的業態在質量、聚客能力等方面是截然不同。
第四是商業街的位置。題主把商業街放在酒店和別墅之間，更多像是一條社區型的街區，因此，在昭示性方面是否能夠達到聚客的要求，還需要具體討論。

說了這麼多，也沒有回答題主的業態布置問題。

正式回答。我個人是比較贊成lilth shi的餐飲是優先業態。但個人認為，打造該項目的業態優勢，在前期招商和運營還是比較難的。不如從項目建築產品入手，依託項目的景觀，打造該城市中最具風情的商業街，從景觀、小品道具、廣場方面著重去策劃，使得現在比如拍婚紗、自然攝影、美食的綜合性目的性消費，供參考。

順便問一下，現在別墅好賣嗎？商業街估計你還得賣吧？賣了很難談運營啊.

題主描述的不是很具體，不知道你說的人文景區是什麼類型的，在當地是一個什麼樣的地位，周邊的環境以及消費能力怎麼樣，這些情況都要考慮進去。人文景區的商業其實很難做，做不好就把這個景區毀掉了。佛山嶺南天地、上海田子坊、蘇州平江路、無錫南長街都是人文歷史與商業結合的比較好的項目，題主可以參考一下

瀉藥，基本贊同 @老北子的看法，不過補充一些案例：
人文景觀邊造別墅，若是在市中心還是有案例的，我想起比較類似的項目是成都杜甫草堂邊的「草堂之春」吧，非常低調但從草地上種的鬱金香就能感覺出一點奢華。景區裡面的精品酒店和商業街，可以看看寬窄巷子，裡面的釣魚台精品酒店剛開業，不知生意如何。巷子的商業街應該是以吃為主，生意不錯的。
若是在郊區不通地鐵不堵車的，方興地產在麗江正在造的綜合項目可以參考，別墅、酒店、商業街都有，不過那是自然景觀為主，業主會用商業營造人文氣氛。
關鍵的關鍵，你的景觀夠不夠給力啊？是不是那個地方來了必去蜚聲中外啊？是不是一管一窺全豹的當地人文縮影啊？如果不是，千萬給製造點新的看點賣點輿論焦點吧。

先寫到這裡。

謝邀。
首先，人文景區也有不同的級別，不同檔次和定位的旅遊區其遊客量，遊客層次和附近別墅區的居民差異會很大。要了解景區地塊遊客和居民的規模和消費習慣。

然後，要看具體商業街的位置，比如交通是否方便，能見度如何，是在景區旁邊還是有一定距離等，都對商圈輻射量會產生很大的影響。

如果商業街位置好，輻射量比較大，那麼可選擇的商業就比較多，有特色的中高檔餐廳，咖啡館到高級spa，精品店，影院之類都可以。

如果商業街位置一般，輻射量只是別墅區人群或者酒店住客，那麼還是以社區商業服務類為主，高檔餐廳可以有但不宜太多，中檔為主，足浴美容會館，汽車保養店，房產中介之類就夠了。

你的信息太少，沒辦法做任何規劃。比如別墅的檔次，酒店的檔次，周邊常住人口的數量。詳細的規劃和布置，處於什麼片區。

1.通過問題的描述，商業街所處的應該不是什麼一二線城市的郊區位置。
2.想想普通的商業業態（購物、餐飲、娛樂、兒童業態的組合）應該盤活不了，容易面臨蕭條。
3.同意上述做主題街的回答、考慮以休閑會所為主、輔助以客棧、超市。
4.若當地有文化故里，可以做文化古鎮一條街。
5.客群主要面向有車一組。重視停車場的規劃。
6.客群來源請拋棄以別墅區為主的原則。

建議可參考杭州西溪天堂。雖然不算很成功...

題主是我們公司的嗎？麗江項目？說吧，你是總部產研的？麗江項目的？還是商業事業部的？

1、別墅區：
*人口低密度區域，且業主入駐規律很難把握，較難保證消費量；
*在滿足基本生活需求的前提下，整體消費品位中上；
2、精品養生酒店：
*酒店業受季節影響較大，客流高峰與低峰明顯；
*酒店客群對餐飲、娛樂的需求度較高；
3、人文景區：
*也能為商業帶來一定人流量，但如何導入此部分消費人群，得看開發商與市政規劃的能力了；
4、按照1人/平米的商業算，大概能測出所需商業體量；
5、業態上：
*針對別墅、酒店客群的基本生活需求，配置超市或功能型便利店，面積不易過大；
*餐飲業態，建議在項目初期，依靠酒店的廚房團隊開設餐廳；在客流穩定後，進行品牌招商，引入商家，商家數量不在多而在精，並提供優惠條件穩定商家經營；
*依靠人文景區，可開發些主題文化館，類似杭州萬科良渚文化村的博物館，但是開發商投入超大，一般開發商承受不起；
*電影院、KTV等需高客流量的業態建議不設置；商業街的建築特點，本就不適合設置，如設置，也不便利之後資產處置，例如銷售）
6、其他方面可提供更多信息後，再做建議；

個人認為第一優先篩選的是餐飲類，需要某些大品牌的入駐，以及有特色及「審美」較適合當地或是附近別墅區與度假酒店的獨立餐飲，其次考慮是否能加入休閑或者是辦公配套等業態，剩下的業態相比之下可以較為放寬條件，但是必須有較高底線，底線可以高低調整根據招商情況來定；這個環節第一是負責招商人員自身的條件與培訓以及團隊的綜合資源與運營頭腦。簡單點說就如此吧。

背景描述和前提條件給得太少了點，不過有幾個原則還是應該可以掌握的:
1 認真做客流分析，做好客戶模型；
2 一定要自持商鋪，不要出售；
3 餐飲業態的比例至少不要低於40%，生活服務類的20%，品牌工廠店OUTLETS40%；當然要看項目體量。

主題街，主做高端高級婚紗概念館，高檔會所，頂級次頂級餐廳。。。

謝邀。基本贊同老北子的看法，項目的位置，體量，定位和周邊環境，客群結構都是非常重要的因素，題主沒有給出具體的描述，我也基本贊同老北子的猜測，應該是某二，三線縣市的項目，先說點消極的，我個人參與操刀過某類似商街，開發商全國前五，世界五百強，知名度，影響力，資金實力可想，距省會城市100公里，景區全國知名5A級，溫泉酒店和別墅區設計定位也都無可挑剔，全部自持，在沒有資金，設計，布局干擾的前提下結局是風情商業街以40%的股權賣給了信託公司。為何如此，首先，該商街從體量上看，客群必須考慮到遊客，本地市民，業主三大類，否則無法支撐，那麼業態無疑就是主力餐飲加特色美食，院線娛樂休閑，夜生活的酒吧街，特色客棧等，但是在實際操作上，由於城市規模小，遊客也基本為一日游兩日游，夜間消費量小，所以招商非常困難，商業是非常實際的事情，不會考慮你的構想多好，逼格多高，而如果你商街都是銷售，那價格肯定不會低，面對普通的人流量商戶更是沒法承受這樣的租金，你就算有業態規劃代為招商其結果也往往是徒勞，我的建議是如果體量不大，前期必須自持60%以上，業態以目的性消費業態為主，如特色餐飲，少量配置零售，服務類，如便利店，當地特色紀念品，銀行網店等，如果遊客逗留時間長可以設置部分休閑，如咖啡，酒吧，足浴等，也可以設置特色酒店和客棧，景區邊這些設置還是非常保險的，其次就是針對業主的一些配套，如藥房，小餐飲，不過這些我想在住宅區和度假酒店周邊應該已經有商業滿足了，手機碼字，暫時就先說這些吧，待樓主提供些詳細資料再補充

仔細看應該是別墅和度假酒店之間的商業街。我覺得做什麼業態，首先看要做什麼客戶的生意，選對客戶，商戶自然就會接受。別墅的私密性和度假酒店的流動性，都讓商業街的運營充滿了挑戰。另外的一個條件是人文景區，總體上可以判斷商業街是服務於流動人口，屬於環境優雅獨特的類似旅遊服務商業。商業上滿足客戶的休閑、餐飲、特定消費，業態上建議以餐飲、咖啡館、茶社、名品店組合。以滿足遊客的休閑屬性，別墅的休閑商務、景區的休閑餐飲，流動人口的名品購物等需求來布置。

要回答這個問題不難，除了以上一丟丟你還需要補充以下問題：
第一：這個商業街只租不售還是全銷售？這個對統一規劃招商非常重要，簡直就是大前提。
第二：你所在的區域，每個城市國際化程度不一樣，接受度固然不一樣，吸收的品牌也不一樣。不是你想做大就做大。

給的信息量比較少,不好做判斷

謝邀，我們一般選擇是金字塔形篩選分布，根據性質，建議選擇高端為主，具體看商業街地理位置圖，簡單描述一下，我再詳解。

餐飲為主，高端的。
別墅、酒店和景區已經決定了商圈的整體定位，商業街的配套不能拉低了逼格，雖然現在招商越來越不易。
要「活」起來，一靠布局和商戶門店形象的設計，二靠營銷，組織商戶多做活動多做秀。
......有空再補充......