2015年3月30日之後，房價到底會怎麼變化？

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原文：http://weibo.com/p/2304188706477a0102vebn?mod=zwenzhang
以下是無圖版內容
二．外星人都知道的21個大事實

下面我會題寫很多的客觀事實，這些關鍵字市場在我們耳邊眼前，或許近幾日還被媒體報道。這些事實不是我說的，而是客觀的或公認的：

1. 經濟的周期性：

經濟發展都存在周期性，不論資姓還是社姓，有高有低總會有波動。同樣，房地產行業的周期性也已被證明，伴隨房價的漲跌。而且宏觀經濟與房地產經濟周期可以相互「幫扶」，這也就是為什麼我國多年來房地產周期表現為短周期，而不像成熟發達經濟體那樣周期長達近10年之久，因為我們的宏觀經濟過去很強勢，房地產少有下行都會被拎起來，房地產又反哺我國經濟。但隨著我國經濟包括房地產行業都在更加市場化、「常態化」，行政調控逐步退出歷史舞台，市場開始發揮主觀能動性，短周期會逐步演變為長周期，周期往複也更加明顯。投資要看清周期，不然你將承受被套牢的困惱。

2．供求關係影響價格

這是市場規律，在某種程度上可以認為是真理。雖然我國很大程度上是政策市，但隨著經濟越加市場化，這一規律就越加明顯而起效，以往的價格炒作或人為管控都將逐步消逝，市場才是主體，供求關係將發揮真正作用。供求量包括新建的，還有以往的庫存和出手的二手房。高庫存、供求比這都說明了以前的供應已經達到一定水平，而需求的未來數量與人口量、經濟關聯非常密切（下面會提到）。而需求要和供給形成新平衡關係，價格就要出來協調這哥倆。

3．如今的房價事實上到底高不高？

這個問題就會有仁者見仁智者見智了，很多學者也喜歡拿中國與國外對比，對立方就拋出各種不具有對比性的論據，那些都是他們用來博眼球的，我們要看價格本身和你的真實感受，這是實打實的存在。

當前的房價高低，一目了然，至於以後是否繼續上漲不要管，起碼現在是高是低你應該看得清。（實際價格要比統計價更高）

順便普及下均價的計算，均價=總成交金額/總成交面積，要注意，「平均「這個詞很有意思，你懂的。首先，平均數有沒有統計意義，尤其是對個人和對國家組織而言。不管統計學上，對平均數、中位數、眾數怎麼解釋，我想這個平均數對我們個體百姓來說基本無意義，僅僅作為機構有點作用。其次，例如北京昌平、上海崑山、成都都江堰等等都是平均進去的，故這個數據的區域性、採集源、結構性都不是服務個體的，本身也存在問題，不能真是反映市場。單論房價平均值，對個體的實際指導意義是感受到被拉低，真實房價要乘以一個一點幾的係數。實際的房價高低我們每個人都能感受到，這不在乎你在意的是市區還是郊區。而房價均值和平均收入的計算高低正好相反，大家都很清楚工資被平均了，為什麼相反其中有料可挖，畢竟面子是我們民族很看重的，我就不去捅破這層紙了。

房價收入比，很顯然房價被低計算，收入被告計算，這個比值真實情況也就不用說了。就這樣的房價收入比，還是高於很多國家呢，可想而知我們的均價到底如何。

4．我國貨幣到底有沒有超發？降息降准要得

以上三張圖展示出我國貨幣量比其他國家高很多很多，我國的GDP都是被印的錢堆出來的。這就像是兩同樣的水杯，A杯往裡裝很多沙子，B杯裝少量，然後注入水，A杯水雖然刻度顯得多，但其實量是被沙子擠壓而升高的。

貨幣發行有其機制，信貸需求、外匯等都會促進央行被動印票子，可以找本書看貨幣理論，磚家們會告訴你理論、數據。而且我國人民很優秀，省吃儉用、喜歡儲蓄，比美國人藏的票子多了去了~~~~~你看哪個貪官不有幾麻袋現金和N位數存款啊。

評價貨幣量是否超發，不是僅僅看絕對量，也要看流量。現狀是我們的總量太多，而流量太小。因為儲蓄習慣，無論央媽發多少毛爺爺都會被沉澱，也就流動不起來，顯得市場上流動錢少但購買力高而通脹。如今哪家不有個萬單位的存款，但是平時的流量呢？企業也同樣面臨這個問題，資產、負債、商品生產流通等動不起來，全轉成了存貨積壓下來。死水總比活水涼，游泳的人都有著感受吧~~~~~

習李班子要求「盤活存量控制總量」,這也反映出一定程度上貨幣到底是超發還是不足了。為何盤存量還要控總量呢？存量必須得流動起來，不然貨幣發行就是無底洞啊。一旦流動起來也就錢多了，但是流動起來之前還是要有個過渡的，也得加點「引子」，等這錢流順暢了，該收攏的收攏。而靠市場自己流動，我想很難，惰性太強。2013年錢荒、定向寬鬆、央行壓力測試等，大家有知道吧，這是為什麼呢？沒有意義的話搞這個幹嘛，弄得心驚肉跳的，國家意圖很明顯嘛。

對於降息降准，這問題其實看明白上面的也就清楚了，為了企業的前期流轉還是有必要短期內降一降的，但提高也是必然的而且是長久持續的，畢竟憋尿解決了還得提褲子走人不是。一定不要被短期事件迷惑，我想未來還會有降息降准措施（寫稿日期2015.01.02，1月5日央媽宣布降准），到時肯定很多磚家又得用央媽放水了來催促百姓購房，百姓哪懂他們的圈套啊，你出手就被套牢了。資本市場很聰明，降息降準的反應是逢高拋逢低吸，但目前房價高低第二條已經證明，要吸要拋看你的了。而我國貨幣有個很大的問題，就是以前的央媽喜歡印錢，而不喜歡調節利率，，最終的現象是利率變化基本不大，而使得票子很多，這也難怪，國外有負數存款利率，我國敢嗎？你要是降到0.x，老百姓還不鬧騰了啊。存款利率市場化是個長久的命題，到現在還有最後幾步，對存款利率市場化感興趣的朋友可以網上搜搜。

未來「錢更值錢」，這是什麼意思呢？對內升值，也就使得錢數量少了，資產價格下降，如果你持有現金無形中購買力提高了，很多銀行、企業、機構需要你手裡的錢，那是你的錢相對更加值錢。猶如錢荒期間為何各個寶寶們收益上升啊，這只是個小小的跡象或實例，手握票子就是王道。

5．我國人口紅利正在褪去，老齡化速度在加快，未富先老，這是公認的事實。

先看下面幾張圖：

雖然不是特別美觀，將就看還是能看出問題的。

上面的圖說明什麼呢？我國勞動力減少，人口金字塔結構預示經濟開始走向零增長，未來走向負增長。

「中國的勞動力總量在2015年之後可能會出現下降，到2025年會降到10億人。25歲到49歲之間的人口，2010年為5.47億，2015年達到5.68億頂峰，從2018年開始加速下滑，2020年降到5.43億，2025年降到5億。其中城鎮購房適齡人口，2012年為3.28億，2016年達到3.35億峰值，2020年降到3.14億，2030年到2.5億。而農村進城的「勞動力轉移」，有模型認為2017年前每年可以轉移2000萬，2020年下降到1000萬，2030年下降到400萬。20——30歲的適婚年齡女性也將在2015年之後逐漸下降，我國年結婚對數上升最快是2005--2009年，年增速10% ，此後3年年增速平均值下降至4.4%，與此對應的是2005到2009，中國住宅銷售面積平均增速是17%，此後3年平均增速降至4.6% 。

根據第六次全國人口普查的數據顯示，中國現在的總人口生育指數是1.18，這在全世界都是很低的。目前，即使放開生二胎，政策從限制生育轉成鼓勵生育，也需要很長時間才能起作用，中國人口結構老齡化的出現是必然的。因為這樣的影響，中國的撫養比將會進入到一個長期上升的通道，到2025年中期將會升到45%。」

「關於18年周期率，之前提出此概念的人很多，但作出比較完整的比較分析的，是《房市大衰退》一書，作者為艾經緯。其中提到如下事實。日本勞動力人口佔比1992年見頂，1991年房地產泡沫就開始破裂，美國勞動力人口佔比2006年見頂，2007年房價開始轉向。」

以上文字引用自《盛世危言，中國樓市或2018年才見底（多圖數據論證）》，雖然數據很詳實，也很可觀，但這些解讀都是給社會學經濟學家們看的，我們普通百姓要聽的是人話。先聲明這些絕不是危言聳聽，而是真實的客觀存在。哈哈，在下來就翻一下：

從圖中可以看出，我國勞動力人口數量在逐步減少，老齡化程度在逐步加大，人口因素將拖累整體經濟逐步下行甚至負增長。————造成的影響就是供給增大、需求減少、房價支撐力降低。

（1）我國勞動力下降，經濟下行，那什麼來支撐未來的房價？一國經濟的內部動力根本點就是國內勞動力。而如今國家又放開二胎，這是遠水解不了近渴，何況如今的生活壓力已經讓很多人不敢去多撫養子女。苦逼的80後承受第一輪人口高峰壓力（人多，什麼都不會輪到你），又要為第二次高峰做準備（80後子女承受下一輪人口壓力）。

（2）很多的60、70、早80以前買了房子，等他們年邁之後會怎樣處理房產？中老年人到時關注的主要是醫療和養老。子女少養老壓力大，前期積蓄要麼買房了，要麼不夠花，靠誰養老？想想網上收集的養老大字標題，靠自己！！！那時老人們都退休，基本沒有什麼收入，怎麼給自己養老？賣房！！！從另一面說，你以前買的房子，老了要不要賣掉無論是養老還是留給子女，而子女或許會有自己的家，很多人手握N套，他們有一個重要目的就是老了用來補給毛爺爺。這部分無疑將成為很大的供給量，同時老齡化和人口數量下降都會帶來需求的下降，這麼一個雙向收縮，這將要成為事實。我相信到時還會有新房子湧現，因為只要有利可圖，還是會有人去開發的。但老人的房子先不說質量問題，就和後期戶型設計、園林小區等相比肯定不具有優勢，跟不上時代發展和客戶需求。

6．我國經濟正在下行，形成新常態

左圖：2008年之後個季度GDP走勢，2014年全年預計7.4%。右圖：未來預計GDP走勢

經濟下行是什麼概念？雖然我們創造了一個新名詞「新常態」，但下行就是下降沒什麼要遮擋的，沒有長勝將軍，好什麼面子嘛。我不是悲觀者，我也不認為我國會有硬著陸、大經濟危機什麼的。但其危害影響還是有的，總有人要為此付出代價嘛。但經濟下行會怎樣呢？也許你的工作機會沒有了，你的收入減少了，身邊很多朋友失業，可能帶來蕭條，人們心裡感不到安全進而不願去花錢造成新一輪經濟危機。那時什麼東西都降價，只有糧食和藥品最重要，總歸就是你的房子會不值錢了，還要背負同樣價錢的債務，那時你拿什麼還債？到處都是這樣的人。一定會有人斷供，房子被收回，還欠一屁股債。一定會有部分房產商捲款潛逃，留下一些對天哭傻老百姓。地方政府有可能去擦這個屁股，有可能不擦。這不是說崩盤，而是經濟下行後的危害。崩盤只是對於房地產市場而言，並不一定必然引起各行業整體經濟大幅下滑（中央最近的經濟轉型、調結構就是為了減輕「崩盤」關聯影響），我同樣不是崩盤論者，下面會有提及。

附註：經濟倒退，通貨膨脹基本不會，嚴防通貨緊縮，如今PPI/CPI都有通縮風險了。

7．新型城鎮化不同以往，以人為本，產業拉動。

習大大提出要推動「新型城鎮化」建設，這第一方一定要弄清到底什麼是新型城鎮化，各地政府都有紅頭文字的學習文件，不妨搜幾篇學習學習。

城鎮化一直這是看漲派、利益關聯者最強大的理論依據，可謂其生命之根本。但是請注意「新型」，習大大還點明了「以人為本」，可見此城鎮化非彼城鎮化，造城運動就此區別開來。而看漲派、利益關聯者將其作為論據更多是在論證房地產行業還有有春天，他們的指向更多是開發商而不是購房者，立場沒有問題。

中國的城市化問題經歷了三大階段：

第一個是限制城市化問題，大量人口在城鎮集聚，帶來了管理與經濟支撐困難，於是下鄉運動和逆城鎮化的過程在所難免。

第二個階段是擺脫城市化思路，選擇城鎮化作為推進中國城鎮化進程的主要路徑。政府以土地為籌碼，開闢了土地財政的新路徑，在資本與土地雙重推動下，中國房地產市場迅速成為社會焦點，一座座光鮮的城市拔地而起。

第三個階段是中央最近提出的新型城鎮化的戰略。這個戰略核心點有兩個：一個是打破束縛人口流動的戶籍制度，一個是限制城鎮化的土地制度約束。所有這些問題歸根起來就一個問題：推進城鎮化是社會共識，問題是從哪裡獲得資本。這一問題仍然能難以擺脫對於土地財政的依賴。

同樣以往的城鎮化路線造成了很多問題和風險：

第一個風險就是城鎮化負債風險。最近一次危機的爆發是邯鄲樓市債務危機，民間借貸利率普遍高達20%到30%，所涉金額高達93億，且當地十分之一家庭捲入其中。所謂鬼城，就是債務鏈條出了問題。中國經濟增長核心推動力是固定資產投資，但是，大量資本投入固定資產的時候，會導致其他資本缺乏，同時容易引起資產泡沫，泡沫破裂會降低不動產的價值，甚至某個環節資本循環中斷，就會爆發大規模的債務危機。

這是世界很多國家在推進城市化過程中遇到的普遍問題，中國問題更嚴重。原因很簡單，政府經營土地財政會導致土地價格上漲和房地產市場上漲，擠出了很多實業和人口，在這種前提下，在這種前提下，很多地方大舉借債，如果沒有貨幣性超發，很多地方政府不知道破產多少次了。解決債務問題很多人寄希望於放開限貸令，但如果這樣做實際上會使得危機的「病毒」迅速傳播，無法控制。因此，我們一再強調，不能再用信貸寬鬆換取所謂短暫的繁榮了。

第二個風險是土地轉型的風險。土地轉型帶來的社會風險主要體現在利益分配層次，這些年來土地財政的秘訣就是利用低價征地與高價拍地的差額，大小官員為了政績錦標賽，開足馬力去推廣土地財政。而大多數人覺得拆遷利益分配不合理，不能就地購買自己想買的房子，心理難以平衡。因此，大量強拆與強行圈地現象也屢禁不止，維穩壓力非常大。

據此真正的城鎮化意義如下：

目前就業、產能過剩、城市運行壓力、社會安定、人口流動、地區不平衡等問題頗多，「新型」更多含有讓以前的鄉鎮在產業化下城市化。鄉鎮在以人為本，以新型工業化為動力下推動，結果就是一個市將形成很多衛星城鎮，分流就業和城市壓力，人口迴流。這對資源壟斷力差的城市將是致命打擊，它們的人口將會流出，產業也會分離；尤其是三四線城市可能既得不到客群導入，也不會有更多政策吸引力。而一線和部分省會及強經濟副省會城市，城鎮化水平已經很高了，用不著繼續推動，未來城鎮化的市場在其他城市。人口和產業都會在新型城鎮化的推動下主動流出，雖然這個過程中對開發商是有好處的，比如產業園區、比如各類小城鎮的公建配套等，但對於房價將消弱大城市，填充小城鎮。

設想下未來的城鎮化，你可以在老家的鎮里工作，有著自己的祖宅或新建一套四合院，既有良田一畝，又能驅車去上班，鎮上還有各種產業和配套，不愁醫療教育，這樣的城鎮還留不住你，也會留住大部分人。那時你不一定要買房，因為你有自己的宅基地，即使要買房，相比也有能力且當地房價也讓人接受。城鎮化的結果是我們可以在小城鎮安居樂業，大城市住房需求降低，供大於求更明顯。

一個城市的房地產發展路勁多是：中心造城，發展成熟——向近郊區域擴展，老城區高價，新城區逐步成熟——近郊新城成熟，遠郊區域發展，老城改造，而不每一次的變遷都伴有政府配套的先行完善，伴有聰明置業者的遷移，想想你的城市，是不是在開發新城時總是政府部門先遷移過去，建個什麼政府大樓、新醫院等等，這就是引導。

城鎮化確實能帶動房地產發展建設，經驗數據顯示城鎮化每提高一個百分點就會增加6千萬左右的住宅，這對房地產行業絕對是利好性質的，但是房價更多關乎百姓，成交總金額才是開發商看重的最根本。而提高城市化率增加供給，有沒有想到已有的高庫存（下面會說到）？而且我國本身城市化面積或絕對水平不低，只是因為人多，這麼一平均什麼數的在我國都會讓小數點向前移動N位。而城市化與房價並無直接的促進作用。

8．土地財政轉變，地方政府執政不靠GDP，救市也只是暫時的。

中國已經實施了十幾年的「土地財政」政策，隨著「地王」時代的結束，「賣地財政」越來越難以為繼，政府部門開始轉變思路，將逐漸從「土地財政」向「物業財政」模式轉變，也就是向房屋持有人徵收』物業稅」的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財富的吸引力。這也就是常聽的房產稅，甚至包括其他稅費。

經濟發展的三大馬車：出頭+投資+消費，其中房地產投資長期綁架GDP，中央政府對此投鼠忌器，地方政府用起來樂此不疲，但這將成為歷史。習大大執政思路在徹底革新、斬除病灶，首先地方不在以GDP考核、主導消費拉動經濟、轉變經濟結構等等各種新優導向出台，暫且不管會不會或有沒有效，你要明白我國的國家意志之強烈，跟著黨走聽黨的話就有飯吃。以往因為地方政府大肆依賴房地產，而造成各種債務、民生、腐敗等等問題，那種模式不能繼續，如果照舊，可想而知幾年後的國家。習大大很明白，也很果斷，在不斷糾正，只是時間問題。目前要是經濟過快下滑，房地產這夜壺還能用下，但大方向很明了，不要在意眼前薄利。不多說，免得請去喝茶。

現在限貸限購基本都取消，房價有沒有上漲呢，沒有。儘管很多地方短時間內價格上浮，但很快又降了下來，這多是那些改善置業的人在入市。但其效果並不是救市，而是讓行業更加市場化，去除行政干預，當然也有為了全年經濟考慮。而為何政府要解除雙限呢，你要體會背後的意義，表面上是為了拉動經濟。

借用《2015-01-21房地產經理人聯盟》的微信內容：

9．土地成本居高不下，會造成房價難以下跌嗎

這個問題是開發商們和利益磚家用來忽悠百姓，維持房價的「合情理」工具，房地產的利潤率是多少，企業敢不敢公布？我沒有企業數據，但很多信息表明凈利潤近10%還多，那就來問題了，你寧願保持利潤而不去減價，這才是土地價格轉嫁到購房者身上。倘若大家承受不了這麼高的價格，房企自然要降價，收回10塊總比一分沒有強。所以說，地價高不是房價高的必然理由，你少拿點利潤就是。貪得無厭就不好了，何況房企已經賺的盆滿缽滿。

10. 房產稅徵收遲早要來

房產稅，這是要彌補土地財政和其他稅收的一個新工具。目前不動產登記聯網已經全面鋪開，而房產稅徵收也是不會太遠，不要抱有僥倖心理。在這個問題上，公務員覺悟就是比我們高。反腐、不動產登記、房產稅的消息年初時早已進入紅頭文字學習中。你不想想為何我朝多次敲打官員發布消息，就好像有人說「各個同僚們趕緊的，把手上的多餘房產處理下，現在給你提個醒，不然我開徵稅費了別怪我不打招呼，別到處亂說，不然以後我還徵收誰的稅費」，很多三級地鋪的人員因該很有體會，誰在拋售房產。

房產稅是一種長效機制，以後很多人要交稅，而那些用有多套房的就會去權衡利弊，拋售也是必然的，一時間的心理恐慌將會散布。企業稅負高，地方政府又不能繼續賣地，房產稅可謂是一個循環往複不斷流動的收入，不徵才怪呢。而且還有交易環節的稅費，20%這個數字聽過吧，雖然很少被執行，但地方收入降低後我相信他們會執行的，而且最近中央高層下達反腐新規，地方不執行變味執行中央政策都將被問責。

前不久，有美國貸款機構以1美元，並倒貼1萬美元拋售一套別墅，1美元難道是成本？你以為很便宜嗎？警惕對房產加稅，或取消所有稅收優惠的風險。比如《契稅暫時條例》非常清楚地規定，契稅稅率是3-5%，目前是多少？炒房所得稅是20%，目前一般按總價1%徵收。

11．高庫存，高空置率，到底有多高？

不要只關注有多高，起碼一個結果就是現在確實高庫存、高空置率。每個開放商都知道去庫存降風險，並在不斷想方設法去去庫存，這是行業內的共識。表現在城市上，只有極個別城市庫存合理，而像瀋陽、青島這樣的城市，無論是各種媒體，還是各個業內磚家都已承認其高庫存數據。那高庫存代表什麼？對我們百姓有什麼意義？高庫存說白了就是很多沒有賣出去的房子或沒人買的房子，這也是供應，為什麼沒人買？有質量問題，也有價格問題。為什麼房企不去降價賣了？因為他們追求利潤、貪心。而新房子還在建設，想想我們其他很多東西，當你賣不出去的時候最後會怎樣，時間問題而已。

空置率，這個不好說，也不好統計，有研究機構用亮燈了計算，這也不失為一種方法。這個你也可以去看看那些交房的小區，自己走訪下。很多城市好多樓盤雖然已經交房，但人煙稀少，甚至沒有裝修。而樓盤已經售罄，這就是問題了，有人買了卻不住，這就是空置。以後這也要交稅，他們是投資客，想撈一筆，隨著大勢而去，價格下降也是必然的了。新房多於需求，誰去買你的呢。

12．保障房、限價房、安居房、廉租房等建設

國家一直在做保障房建設這項工作，雖然不怎樣，但得承認有總比沒有好。政府可以提供給你低價、低租的房子的話，你還去買嗎？周邊都是限價房了，房企高價房還賣的動嗎？條件夠申請安居房了，別浪費啊。等等吧，還是要對政府抱有幻想的。

13．購房觀念問題

（1）90購房觀念問題

很多媒體報道90後購房觀念改變了，多人反駁不是不買房而是房價高。問題來了，90後，包括長期被壓抑下的80後，他們的生活觀念已經與父輩們有很大差別，正在逐步西方化。未來是屬於90後的，觀念肯定會更加重視個人生命時光享受，不喜歡高房貸而壓低生活質量或過自己不願過的日子。人，只要觀念改變，一切都會改變，觀念先行。有人說90後的房子父母買了、90後還得住房不住去哪等等，爭論的雙方多是6-7-8年代，請去了解90後再說話，沒有調研就沒有發言權。我們的老一輩都是辛苦努力一輩子，省吃儉用，留給子女，對個人享受也只有帶了財富積累到一定高度後再做，甚至有人都沒來得及坐飛機就終其一生。90後一代會嗎？我不知道，我不是90後，但我知道他們和我們的表現不一樣。

用父母的錢買房，不算非常可恥，特別是父母比較有錢的話，那反而是很合理的，盲目向社會捐款是比較愚蠢的。但如果是掠奪父母數十年積蓄，是比較可恥的。試問，有幾個子女在父母有重病時，會賣房為父母治病的？親人勝於磚瓦

（2）百姓風氣

想想我們的老百姓追過哪些風氣？以前有兩自行車牛氣、有縫紉機牛氣、有電視機牛氣、有汽車牛氣、有二層小樓牛氣，如今要買房了牛氣！！！尤其是女性的父母，婚嫁已不是看人而是看房。世俗觀念墮落，觀念越來越不淳樸，人性逐步被吞噬。跌倒沒人扶、碰瓷等等，說多了啊。就說購房觀念，雖當前盛行，到城市買房子住高樓，感覺很有面很牛。過不了幾年，城市郊區化、人們的觀念也隨之改變，新興事物不斷出現，甚至都不會在意房子問題。時代變遷是肯定會有的，觀念變化也會有的，也許以後人們更注重享受自己的生命呢，看看米國人。

14. 房貸的機會成本和生活成本，你要失去什麼

房貸是一個很重的負擔，如果你月入過萬或許不是太大問題。引用富爸爸的一句話「資產是讓錢流入你口袋的東西，而負債是讓錢流出你口袋的東西」，你購買越多的負債，將很難實現財務自由。白手起家不容易，全部收入投入房貸，你將失去很多致富的機會，將一代代過著循環往複的白手起家白手起家的日子。而且生活中不敢多消費自己想要的，沒有了再投入生產的資源，無法在轉交彎道超車，可以說看到了你未來的結果。若經濟下滑較大，你的收入也將降低甚至失業，但是你的房貸月供一分不少，即使有收入也是錢少貸多，投資總要講個機會成本和風險的。對於風險厭惡者和激進追求者或許大相徑庭，這取決於你是誰。普通百姓，什麼最實在最值得擁有？（對於如何理財，不在討論範圍）一鳥在手勝過千鳥在林，下一秒誰知道你在哪。也許你會認為，我可以更努力或可以將來售出，這種想法會被時間打消的，每天工作每月還貸，你還會為了錢把自己的辛勤更換？要是剛還貸還好，要是已經十幾年了，那就算了吧，你已不再年輕，總有人為別人埋單的嘛。

15. 人民幣貶值正加速房地產下滑

最近關於RMB貶值新聞肯定鋪天蓋地，這也不是什麼新聞，有國際視野的早在一年前就又這先覺先知了。美鈔牛氣，不論是其經濟回升，還是其國家戰略導致的，這沒什麼可爭執結果都是美元走強。而我國不敢說經濟下滑多大，但從各個外資工廠撤離，也多少能知曉其未來的發展，轉型成功還好。但美國向好這已是事實，必須承認。資本都有著逐利性，誰哪邊有利可圖就去哪邊，這很正常，以前中國崛起不也是大量外資進入么，現在人家要回歸也是情理之中。但資本的流動必然會引起資產價格的波動，雖然泰國等因外資撤離導致暴跌不會出現在我朝，但是還是會引起下滑，只是程度不同而已。

人民幣貶值，手握大把房產的人資產必將縮水。有一個「巧合」：人民幣持續升值的9年，也是中國房地產價格持續上漲的9年。2005年，人民幣啟動升值後出現了一個清晰的信號：對美元長期升值。在理論上會有大量的美元進入中國，換成人民幣資產，以規避相對的美元貶值。這些美元進入後，以一定資產形式存在。其中較多是買房產。房價在經歷多年飛漲後已經積累了大量的泡沫。近期隨著房地產供求關係的逆轉，全國範圍內的房價出現了回調，而近期的人民幣貶值也對現有房價進一步形成下壓。而從長期來看，人民幣匯率走低將會強化由供求關係導致的房價下跌趨勢。過去數年房價大漲的原因之一是人民幣升值。在這個升值的過程中，擁有房產的人們，資產迅速升值。房產升值的預期，又激發了更多人買房的慾望。若人民幣貶值，有投資者擔心，會有資產撤出房產，尤其是那些早期從海外湧入國內的資金，會因人民幣貶值而流出中國，或不敢再輕易進入中國市場，多種作用助推國內住房資產價格下跌。因此，未來房價面臨下跌的可能性更大些，目前並不適合購房，而是套現。

這地方還要提到一個「人民幣國際化」問題，人民幣有可能成為第五個國際儲備貨幣。在成為第五個國際儲備貨幣之前，人民幣要練內功，這樣將來才能保持貨幣幣值穩定，但目前條件不成熟。以前的特徵是內貶外升，造成國內一片通脹，而對外持續被縮水。現在外資流出也算是一種調整，內功就是讓內外平衡下，不要這麼一高一低，可見對內將有一個升值過程。如何升值呢？這不是百姓們關心的，只要知道未來有內升的結果趨勢，你就知道如何去配置個人資產了。對內人民幣購買力強了，相對而言也就是內部資產價格降低，房價也是其中之一。這是完全的內部主動下降，結合上面的對外貶值房價下跌，可謂雙向擠壓共同降價。

16. 大佬們在做什麼——李嘉誠轉移陣地

這裡倒不是討論資本撤離，而是反思牛人們在做什麼，學習。李嗅覺絕對靈敏，先後出售百佳超市、上海、廣州、深圳的寫字樓商場等，隨後其港內資產也相繼出售，這些都是什麼資產知道嗎？不是賠錢的，都是能有穩定現金流或具有極高價值的資產，常人看來為什麼要賣出呢。之後房地產行業開始了2014年的下調、香港出現了佔中事件。很多文章寫什麼他的政商關係出了問題拿不到地，他為了抄底英國資金周轉，為了給兒子留下資產……等等各種評論聲音，如此有商業天賦的大佬會為沒地煩惱？會為沒有啟動資金而賣了自己的現金流？要是以上目的，用得著這麼大費周章？他是誰，他是李嘉誠！！風險和資產縮水，這是繞不開的，至於他真實的目的其實我等小輩可以揣測。且不管他為何，結果已經出來了，他的司機跟隨他多年，通過觀察他的投資決策也賺得盆滿缽滿，難道我們常人就這麼木頭？

很多利益相關者就又跳出來說了，李嘉誠撤資不會影響中國樓市，大實話絕對大實話，李資產再多怎能撼動這棵大樹，普通百姓才是根本，但李給出了自己的信號，商業大佬就是大佬，你可以不服但必須認可。

17. 開放商在做什麼？轉型，逐步離開房地產

想必新聞有不少報道開發商轉型的、開發商倒閉的、開發商退出房地產行業的等等，開發商自己都有在做新決定，百姓們為何還要去為他們埋單呢？反過來想想為什麼開放商要轉型不做房地產了？他們已經嗅到了風險，如此的聰明靈敏，而我們的百姓還沉浸在過去。

18. 投資客在做什麼

可以說08-10年左右期間投資客大舉駛入房地產，炒房團雖然被媒體過度宣傳，但無風不起浪，事實還是存在的，那就是很多的投資客、投資團已經握有很多房產正在逐步消化售出。2013年前他們對房價還抱有很高的期望，期待再漲些許，但2014年可能使他們徹底放棄這樣的念頭，限購限貸取消，房價沒有明顯上漲，你說他們能不意外嗎？在沒取消之前，大肆鼓吹，一旦取消降價將漲多少多少，哈哈，可惜沒漲。有些人還要在等等看，畢竟有通貨膨脹在那，而有些人已經在銷售了。反腐、房產稅等都會讓他們不得不計划出手。

19．房子質量，憑良心說說

海沙房聽過嗎？公開報道方面大家只能聽到些樓板漏水、牆體開裂、地面下陷之類的，也包括有些樓盤因嚴重質量問題長期無法銷售。有心的朋友會發現，總有那麼幾個樓盤雖然已經建好了，就是沒有銷售，為什麼？開發商傻嗎，天天放著不賣去交高額的銀行利息，因為他們拿不到證。更有甚者，聽說過一棟房子倒塌的報道吧，我忘記是去年報道的浙江還是哪裡了。

我曾經去一個樓盤看到房子的主體架構是鋼筋混凝土的，而鋼筋多少號的我不清楚，只知道和小手指般粗，如有人了解鋼筋規格，想必都知道這樣的鋼筋能承受多少力？除了承重牆，其他竟然是用空心水泥塊堆砌，這樣的牆體你要是用力撞去或許能像大片中那樣，瞬間出個打洞。我問當地的人，這房子能住人嗎？這質量不過關吧？工人們說，「都這樣，你買房子也看不到啊」，這是我的親身經歷。

相類似的報道，如果你留意會發現很多。而相類似的房子，能使用多少年，我們可想而知。再看看我們身邊的老舊小區，很多房子建築時間也不過二三十年，就已經破爛不堪，無論牆體還是內部，這些房子現在賣給你會買嗎？那我們現在的房子以後呢？

在此，誠懇請求開發商、工程承包方、施工方、監理方、質檢部門等好好做房子，房子不是一般的商品，先不說房價咋的，我們先把質量關過了，求求你們發發慈悲和良心。雖然在我國無論食品還是房子，質量問很嚴重。

20. 沒有崩盤論，只有拐點

崩盤了，崩盤了！！！很多看空者大肆宣揚驚恐崩盤，雖然有點杞人憂天，但沒必要為此博眼球，不會崩盤的，你要相信我黨的實力和人民的貪心。但是拐點論確實是正確的，無論是人口增長，還是經濟發展，2013年到達高點之後下拐這是不爭的事實了，或許人為強力干擾讓拐點拖延一些時日，但房地產的拐點論已成為公認的事實。有些開發商大佬就出來說事了，「沒有崩盤，別嚇唬人」，我感覺很好笑，只有那麼一二個看跌人事大唱崩盤，媒體為了博眼球多報道了幾次，這個大佬就要急眼了，拐點啊拐點！！！還虧你是房地產界的大佬呢，一說的崩盤好像都把你嚇尿了一樣，開始亂咬。鄙視他~~~

21．多方博弈

開發商、地方政府、三奶經濟學家是利益共同體，是買房人的敵人，所以這三個主體永遠不會說房價有泡沫，房價會下跌。所以樓市中的言論，先要看看它代表誰的利益。參考毛澤東的話:敵人贊成的，我們就要反對；敵人反對的，我們就要贊成。作為開發商，李嘉誠和王石（萬科）是例外。

還有一個重要的部分就是媒體，我國的媒體大多沒有良心的，這點不要質疑，他們就是為了博得眼球，讓你多看他們幾眼，看看那些網路上的新聞稿，怎麼無良怎麼來。那些記者編輯們，就唯恐天下不亂，唯恐事件不夠噁心。不扯遠了就說說他們對房地產的報道就行，每年年初他們就開始報道好了壞了，報道非常失真，非常片面，一己之言。我們的老闆姓很容易被這種評論下新聞給忽悠給同化，如何甄別信息也沒啥方法，只能在看了後多思考多想想，別盲目新以為是。

房地產是一個嚴重信息不對稱的行業，而且購房要投入相當大的成本。老百姓就是一盤散沙，而開發商很容易達成共識，地方政府和中央政府也不穿一條褲子（不要把高房價推給中央，多是地方政府的問題）。假如百姓間形成團結力量，不僅擁有議價權，還能發號施令。只要你默認「我可以租房，可以一年不買房、三年不買房、甚至五年不買房，但開放商不能一年不賣房，他們不賣房就要繳納巨額的銀行利息，就要活不下去，我們達成共識就是勝利，管住口袋，即使你降價一千我們仍要繼續議價權，除非讓我們去銀行買企業倒閉拍賣的房子，豈不更便宜。」一定不要因為個別樓盤降價或優惠而把持不住，堅持就是勝利。

結語：

以上是無法改變的事實，城鎮化率、人口紅利、房地產稅、經濟增長、國際環境、貨幣量、通貨膨脹、房價收入比、90後觀念、房貸水平、庫存量、一線城市需求、國外房價走勢、行業周期、房地產開發投資指標、土地成本等等多少都有提到，至於房價是漲是跌，看了或許就有自己的決定。切記一定不要只看重眼前的一分一毛，不要不思考，不要一盤散沙，百姓應該團結一心。

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反正3.31號。股票市場對於房地產商持悲觀態度。
畢竟救市也就說明，市場無法自救了。

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會有漲，但馬上又會跌下來

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政策向來沒法左右房價，左右房價的是數量

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房價不會大降的，因為revenue for cash-strapped local government

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