2015 年全國房價會呈什麼趨勢？
一線、二線、三線均如何？
子問題：2015年北上廣深房價會呈什麼趨勢？ - 房地產
最新補充：2015年年終總結見本答案最後部分。下面是原答案：
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這個問題比較合胃口，鑒於去年已經成功命中一回，今年也試著再來一回。
友情提示，圖表較多，手機黨慎入。
我們一個問題一個問題的來捋一下：
1.城鎮化何時是盡頭？
首先來看一下我國總人口增長情況，從下圖來看，1987年是近三十年來新增人口的一個最高峰，1987年至今，每年的新增人口總體上是呈現出下降趨勢的。
假設1：2014年以後新增人口量按照1987至2013年的線性趨勢減少。根據這種線性趨勢得到2014年每年人口增長量的預測值（見下圖紅色部分）。預計我國人口在2028年左右達到峰值，峰值人口大約為14.08億人。（這只是本人不嚴謹的簡單預測值，請勿嚴肅引用）
再來看一下建國以來每年新增城鎮人口情況，見下圖。從圖上來看，1996年以來我國新增城鎮人口進入加速階段，1996~2013年每年新增城鎮人口穩定在1900~2100萬人之間。（我不清楚為何1996年之後新增城鎮人口一下子暴增了）
假設2:2014年以後每年新增城鎮人口2108萬人（1996~2013年新增城鎮人口平均值）。2013年全國總人口為13.6072億人，其中城鎮人口為7.311億人，城市化率為53.7%。根據假設2，我們可以預測出2014年以後每年的城鎮人口，再根據前面得到的總人口預測值，得到城市化率預測值。
預測：預計到2018年，我國城市化率超過60%；預計到2026年，我國城市化率超過70%。
參考其他國家的城市化率：http://zh.wikipedia.org/wiki/各國城市化比率各國城市化比率，我國城市化超過70%基本可能到盡頭了。
房地產業的根本需求來自於城市化進程，而城鎮化到頭之時，基本也可以斷定是房地產業到頭之時。
2. 未來房地產行業還有多少需求？
2-1 總需求是多少？
我個人認為房地產的根本性需求來自兩方面：其一是改善住房的需求，2000年之前的原有城鎮居民因為以前居住條件較差，2000年之後有較大比例都會購買新房；其二是新增城鎮居民的住房需求，主要是2000年之後的城鎮居民進入城市後會購買住房。
美國的人均住房面積是60㎡，日本的人均住房面積是31㎡（均為網上數據），我這裡還是採用日本的數據做參考了。
2000年前原有城鎮人口：4.3748億人。
2000~2013年新增城鎮人口：2.9363億人。
2014~2026年預測新增人口：2.7399億人。
假設3:2000年前原有城鎮居民2000年購買新房比例為70%；2000年後的新增城鎮居民購買住宅比例為100%。（這裡找不到假設依據，人懶，也不想去找了，有合適依據的歡迎提供）
根據上述數據我們得到我國商品住宅的總需求大約為262億㎡。
實際上新增城鎮居民購房比例不可能達到100%，部分居民可能會選擇經適房或保障房、廉租房等等，而這些是不計入商品住宅需求中的，因此商品住宅總需求應該是小於262億㎡這個數據的。
2-2 已經被消化了的需求是多少？
根據國家統計局的數據，2000-2014年11月，我國商品住宅銷售面積總量為92.6億㎡。這個數據是實實在在的已經消化了的需求量。從下圖來看，2014年銷售面積幾乎不可能超越巔峰的2013年了。
同期我國新開工商品房住宅總量是121.3億㎡，這個是這些年來的實實在在的供應量，即使有些開工了但還沒拿到預售證，但他們遲早也會進入商品住宅市場的。新開工數據的峰值出現在2011年，2014年全年估計很難超越2013年水平。
2-3 未來需求還有多少？
已銷售的商品住宅總面積92.6億㎡除以總需求262億㎡，35%。
新開工商品住宅總面積121.3億㎡除以總需求262億㎡，46%。
考慮到這個總需求有水分，那我們再適當的往上估計一下，預計已銷售佔總需求可能已經達到了40~50%。
而新開工的商品住宅已經佔到了總需求的50~60%。
房地產市場的半程已過，從數據上看，過去是上坡，未來十年將會是下坡。拐點就是上坡變成下坡了，當上坡變成下坡之後，帶來的影響是行業規模縮減，中小房企大量破產，行業壟斷加劇，行業裁員等等……
3. 房價是否會下行？
個人認為房價取決於兩方面因素：一是供求關係；二是貨幣政策。
供給小於需求，價格上行；供給大於需求，價格下降。
貨幣政策寬鬆，房貸利率低，首付低，且發放門檻低，刺激需求增加，房價上行；貨幣政策緊，房貸利率上浮，房貸發放門檻與周期提高，需求降低，房價下行。（貨幣政策本質上還是影響了房地產市場的供求關係，貨幣政策的波動加劇或者平衡了房地產市場需求的波動）
如前面所述，房地產市場發展的半程已過，但總需求的下降未必就一定會帶來房價的下降。總需求下降，供應量依然增加或保持不變，則房價會下降；若供應量也同步縮減，那麼房價還是會保持平穩的。我認為而隨著房地產行業利潤率的下降，大量企業會逐漸退出這個行業，房地產行業的供應量也會逐步降下來的，未來貨幣政策大放水的可能性也不高，09年市場那種瘋狂很難再出現，房價保持平穩的可能性最高。
以上是整體情況，而具體城市又要具體分析。
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我很贊同上述三個問題中的最高票答案，一二線城市集中了我國最好的政治、經濟、教育、醫療等資源，人口持續流向一二線城市是客觀規律，是不可逆的趨勢。
人口會持續不斷地流向大城市和特大城市，這些城市的房地產需求是高漲的，平抑房價最直接有效的措施就是增加供給，但是國家去年年初又出台了一個政策——500萬人口以上特大城市不再安排新增建設用地。需求端高漲，供給端有限乃至縮減，價格怎能不漲。
供求關係對房價的影響見成渝兩地的例子。
再放張圖，感受下2009年貨幣放水的盛況：
再放張SHIBOR的圖，感受下2013年年中的「錢荒」：
2013年下半年房貸放款周期似乎就變長了，14年春節後房貸利率也普遍上浮5%，後面上浮了10%，15%，甚至20%。2014年房地產市場下行很大程度上受了房貸收縮的影響，2014年年中開始央行開始不斷「微刺激」，SHIBOR也變得平滑而溫柔了，房貸利率也慢慢下來了。9、10月份房地產市場也基本到達階段性的底部了。
4. 2015年房價會怎麼走？
前面說了這麼多，現在預測大家最關心的2015年房價走勢。
需求面顯著惡化了？沒有。（台階會一步一步下，不會一下子摔倒一樓）
供給面顯著增加了？沒有。
貨幣政策會收緊么？不會。宏觀經濟下行壓力大，CPI下行，可能會進一步降息或者降准，房貸利率有望進一步下調。
貨幣會再次大放水？不會。前面說過，09年那種瘋狂很難重演。
既然一切都沒有顯著的變化，而貨幣政策有望進一步寬鬆，2015年房價的走勢也就是整體平穩或者溫和上行，一線城市及部分二線城市上漲或更加兇猛。
分時段來看，現在成交量已經顯著回暖，預計節後價格將開始明顯回暖，價格上漲的城市將會越來越多。市場熱度將會自春天持續到秋天，如果貨幣政策能繼續放寬，維持這種熱度的動能將會更加強大。四季度么，如果今年是很熱的一年，要小心市場又開始轉向了；如果今年是溫和的一年，也許這種溫和能夠貫穿全年。
分城市類型來看：
一線，漲；
二線，大多漲或者平（要看供求情況）；
三線，大多跌或者平（要看供求和經濟發展情況）。
最後，獻上北上廣深的數據，2014年1-12月份新建商品住宅價格指數同比走勢。
大於100，房價同比增長，小於100，同比下降。雖然12月房價同比還是下降的，但是小心了，仔細看10月、11月、12月數據，同比已經在收窄了（底部的信號啊有木有！！！降的越來越少越來越少，然後就是負轉正了，反轉的腳步已經越來越近了），深圳甚至12月同比數據已經高於11月了，該市12月環比確實已經開始上漲了！
一線城市裡有計劃買房的，錢準備夠的，可以動手了！
由於缺乏其他地區基礎數據，難以對具體城市做具體分析了！各位見諒。
預測會根據宏觀經濟數據以及宏觀市場數據適時修正。
2015年1月19日。
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2015年1月22日補充：
本文系原創。
感謝某熱心朋友告訴我這文章被盜了。
被盜地址：2015年全國房價會呈什麼趨勢？...
我自己也跑去圍觀了下，看了評論區，一邊倒的罵聲，我是不是該感謝一下盜我文章而不署我的名的這個APP呢——你們這是在保護我啊！！！
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2015年1月26日補充：
券商的研報里看到一張好圖，根據70個大中城市房價指數做的圖，房價趨勢一目了然：
手裡沒有2012、2013年的數據，整理數據是個很麻煩的過程，有空了爭取把12、13的數據弄出來，然後再分分類，大致分成北上廣深、省會和部分沿海城市、其他城市等三大類，房價趨勢應該會更加分明。
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2015年1月27日補充：
有對2014年房地產市場形勢和2015年市場預測有更多了解的朋友，請看世聯行的報告《胸有驚雷，面如平湖 中國房地產市場2014年回顧與2015年展望》，比我文藝，比我專業。
世聯行報告百度文庫地址：胸有驚雷,面如平湖：世聯行2014年房地產市場年報（如有侵權，俺刪掉）
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2015年2月9日：
看到樓下匿名用戶提到同地段公寓和住宅，他肯定選公寓。其評論區關閉了，我之前算過公寓的賬，忍不住在這裡插幾句嘴。
二手商業產權的物業在交易時產生的稅費遠高於二手住宅產權物業，同地段的酒店式公寓要比住宅售價低13%以上，未來按照相同價格出售時，才能獲得相同的投資回報率。
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2015年3月6日補充：
答題區兩位酷炫與霸氣的牛人一唱一和的批評了我，評論區部分人士也指出了我屁股存在巨大的問題，今兒發現雖然這個答案點贊數依然排第一，但是順序已經排第二了，不知是否是點反對的人已經大大增加了？大量群眾雖然沒留下隻言片語，但是卻用默默的行動對我的屁股投下了不信任的票？
我很痛心，我很疾首，我終於羞愧的增加一個補充說明——我是一名男性，而男性是下半身思考的動物，而我下半身重要組成部分之一的屁股又是個房地產的屁股，因此這肯定是個不正確的屁股，這肯定是個只有貪心沒有良心的屁股，屁股不正則腦袋殘矣！！！
我坦白的交代以上預測純屬扯淡，答題動機只為忽悠，本答案100%為房地產洗地的軟文。
不過，為了公司賣的好，為了年終獎發的高，我還是要將忽悠進行到底：
北上廣深的朋友，想買就趕緊動手！過了這個村又要多花幾個子兒！
省會為主的二線城市朋友，耐心比選，適當觀望，沉穩出手！著重考慮教育、交通，優先選擇成熟片區。
三四線城市的朋友，請把房子當做消費品，有需要你就買，沒需要你就等待，純投資你不要來！
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2016年1月19日更新：一線城市：齊頭並漲
一線城市3月份以後一路高歌猛進，金九銀十稍有喘息，但年末環比增速又有上升趨勢。
分城市來看，深圳領跑全國，上海漲幅也不小。一線城市上漲在預料之中，但我年初沒料到一線城市漲幅會如此之大，尤其是深圳，不想說什麼了。深圳房價的問題，我在這個問題里簡單闡述過：深圳在2015年3月30日之後的這波房價大幅上漲的支撐是什麼？ - 金碩的回答
二線城市：幾家歡喜幾家愁
整體上看，復甦較為溫和，走勢較為平穩，年末基本收復了年初失地，2015年年底房價相比2014年年底變化不太大。
分城市來看，以南京為代表的15個城市上漲，以包頭為代表的18個城市下跌，漲跌互現。漲幅最大的南京為7.9%，跌幅最大的包頭為3.7%。
三線城市：愁雲慘淡萬里凝
走勢來看，全年都在泥淖中掙扎，光明也僅僅是環比跌幅收窄而已。
分城市來看，溫州、金華上漲，其餘31個城市都是下跌。溫州上漲1.8%，丹東領跌達5.3%。
跟答案無關的破事
那兩位熱切期盼打我臉的呢，來來來，半張臉伸出來給你打， @疾風飛影、 @MatthewT，老改名，還刪答案，真讓我好找啊。某位酷炫狂拽的答案雖然刪了，但你的結論我截圖了呢，還精心保存著的呢（心眼就是這麼小，來來來，打我！！！）
題外話：
各位就別再邀請我蒙2016年的房價了，這不2015年也沒完全蒙准。
知乎這一年又漲了這麼多用戶，我如果蒙了，指不定又跳出來幾個迫不及待打我臉的，小心眼的我實在應付不過來。
再次強烈拒絕瞎猜2016年房價走勢。
最近研究了一下房價，和大家分享一下：
（以下數據大部分來自搜房百城房價指數）
最近5年的房價，基本上以波浪式平穩上漲，一個周期的上漲幅度在10%-15%之間。
本輪下跌自2014年4月開始，到2015年4月到達谷底，跌幅在5%左右，然後再度進入上升周期。
那麼下半年的價格上漲，有基本面支持嗎？
我們看看過去一年的房地產投資增速。
越來越慢，一路跌到了谷底。
而且，2015年上半年，房屋竣工面積32941萬平方米，下降13.8%，降幅擴大0.5個百分點。其中，住宅竣工面積24354萬平方米，下降16.5%。
投資、竣工、新購置土地，都在下滑。也就是說，供應一直在減少。
而另一方面，銷售面積和銷售額，從年初開始逐步反彈。
銷售額的速度高於銷售面積的速度，說明價格在走高。顯然，經歷一年的去庫存化之後，短線來說，供需失衡的局面已經得到緩解。
雖然說中國的人口紅利在減少，城市化速度在下降，但畢竟尚未達到飽和狀態，剛需還是有一定保證的，這是年年喊房地產崩潰卻始終只聞樓梯響的主要原因。
細看的話，表面平穩的房價，其實各地方卻在繼續分化。
2015年8月，同比上漲超過2%的城市有12個：
深圳+26%，上海+10%，保定+7.5%，廈門+5.2%，邯鄲4.7%，武漢4%，
北京3.2%，南京3%，石家莊2.6%，太原2.4%，合肥2.3%，鄭州2.2%。
這裡面，三個一線城市處於領漲位置。
深圳3.8萬，上海3.5萬，北京3.3萬。
這是全國僅有的三個超過三萬房價的城市，進一步拉開了與其他地方的價格差距。
尤其是深圳的漲幅，最為讓人側目。雖然說有短期政策因素導致，但是不可否認，近幾年來，深圳新興科技產業的繁榮，確實創造了大量的民間財富，導致房地產需求有著充足的購買力支持。未來房價向香港看齊，應該是沒有什麼懸念的。
京津冀在「環首都經濟圈」的光環和「資源詛咒」的雙重催化下，發生分化，南部的窮地方石家莊、保定、邯鄲穩步攀升，北部的鋼鐵業中心唐山、秦皇島萎靡不振。命運啊。。。
另一邊廂，長三角的地方城市由於缺乏概念炒作，和低端製造業的萎靡，繼續處於「去泡沫化」階段。漫漫長夜，何處是盡頭。
沿海大城市的境況則要好得多，普遍站得穩，並且有向上的趨勢。
廣州房價重新超過早前泡沫化嚴重的杭州房價，南京房價同樣上升趨勢明顯。
沿海二線城市，廈門和溫州的房價形成黃金交叉。
在這場經濟轉型的大戲中，廈門和溫州的角色，是一個有趣的對比。
據說溫州的有錢人，賺到錢之後都會去杭州或者上海置業，而福建沿海的有錢人，比如莆田、泉州的，同樣會選擇去廈門置業。如今低端製造業風流雲散，溫州的房價距離高峰已經近乎腰斬，在媒體的放大鏡里，「經濟崩潰」之說可以做實了。
既然實體經濟不行，廈門的房價又是怎麼漲上去的呢？
這裡有一個全國小學生在校人數的變化圖，可以看到，最近五年，廈門的小學生在校生人數是全國增長最明顯的。並且增長前列的，全部集中於長三角、珠三角、京津冀、福建沿海和部分中部城市。
有趣的是：廣州的小學生在校人數竟然是減少的，不過呢，其85萬的小學生人數，竟然比北京上海都多，確實有點泡沫了。
內陸方面，又是另一番風景。
內陸中心城市，穩中有跌。
武漢的房價走勢最好，略微意外。經濟表現最好的重慶竟然跌得最凶，看來這泡沫擠得徹底。西安的房價已經回到五年前了。。。
內陸次中心城市。
普遍穩中有升，看來泡沫比那些明星城市要少。比較倒霉的是長沙，作為重工業城市，工程機械和鋼鐵業都不景氣，似乎被拖後腿了。
西南，海南，下跌明顯。
尤其是前幾年炒作的海南旅遊島，如今泡沫刺破，接盤俠們的痛苦唯有在夜裡一個人獨自品嘗了。
西北，盛宴散去。
煤老闆的黃金時代已經過去，鬼城比比皆是。
1，一線城市，快馬奔騰。
2，二線城市，穩定持平，有起有落。
3，三線城市，有概念的走高，沒概念的下跌，總體在去泡沫化。
4，東北、華北、西北、西南的資源產區，下跌風險較大。
2016.3月9日 這個答案時隔大半年依然不停收到一些贊，本人真是誠惶誠恐，發自內心的感謝，因此想來更新一下對於房地產的一點鄙見。
最近看了一些房地產的文章，仍然是唱漲的和唱跌的各抒己見。我的核心觀點只有一個，對於房地產這種市場，經濟周期是絕對的真理，經濟周期意味著價格漲和跌的輪換。中國的房地產已經漲了這麼多年了，儘管一線城市如我之前所說還在漲，甚至是瘋漲，但我總覺得這是一種末日狂歡的氣氛。無論是從人口的角度，從貨幣的角度，從政治的角度，我認為即使是一線房地產也不再是安全的投資標的。有錢的土豪們，不如去國外投資。中產階級，不要把一生的財富積累拿去投機房地產，買點銀行理財產品和股票。沒錢的屌絲們，努力掙錢，好好理財，等它五六年再買房，不要站在風險的浪口上面，不要為房子賠上一生。全是一家之言，再次感謝大家的贊。
知乎首答。已經9個贊了，好開心～～～，為表謝意我再補充一些。看了第一名和第二名的答案，我想說他們都忽視了政治，一個主要從需求角度來說，一個主要從投資屬性。但你們都忘了這是在中國！現在的平民希望房價大跌就好像以前的農民希望地主降低地租分田地給他們一樣是不可能的！國家的統治階級要維護的是統治階級的利益，只會在一定範圍內注意平民的呼聲。房地產價格一大跌會帶來大量建築鋼材房企等相關行業的崩潰還有銀行的破產風險，由此形成的多米諾骨牌效應是非常可怕的，這是國家堅決避免的，作為國家的角度，第一要的是穩定，第二要的才是發展！以下是正文
（水平有限請多指點）中國的房地產行業走勢應該從市場和國家政策兩個角度來分析。
從市場角度，房地產行業是經濟周期之母，改革開放這幾十年來，中國的GDP保持如此高的增速，房地產價格必然會暴漲。從《逃不開的經濟周期》這本書中可知美國過去100多年來房地產行業的平均周期是18年，最長可以達到30年左右的周期。因此中國房地產在經濟發展如此迅速的情況下價格持續增長這麼多年是必然的。
那麼現今中國的經濟形勢是怎樣的呢？2014年中國官方數據說增速為7.5%，從中國的國情來看，這數據應該還有一定的水分。官方說2015年乃至以後的增速將會為7%左右或更低。由此可見，中國經濟已經開始進入一個調整期，不可能再保持過去那種增長了。隨著人工成本的上升，建築材料、地價、建築機器價格上升，房地產價格不能也不敢再瘋漲了。畢竟房企也要考慮成本問題和需求問題（需求問題最高票說的很好了） 。
再說下國家政策方面。過去房地產價格的暴漲離不開兩個國家政策，一是由分稅制導致的地方政府土地財政（就是中央和地方的稅收收入分配，中央把很多稅收收上去，導致地方政府缺錢花，只能通過賣地賺錢維持開支和建設，所以地價越來越貴），二是的貨幣政策，眾所周知過去10幾年中國ZF濫發了多少貨幣，所以人民幣對內貶值相當嚴重，同時大量的貨幣進入了房地產行業，也是推動房地產價格爆漲的一個重要原因。
現在再看這兩個政策。首先，土地財政政策是行不通了。一是地也賣的差不多了，二是再繼續通過賣地來維持開支的話，導致房地產泡沫帶來的經濟隱患和社會動蕩是中國ZF堅決避免的。所以就順勢有了不動產登記制度，登記完了之後就可以收房產稅了，這就可以成為地方ZF的長遠收入了。（所以在二三四線城市有多套房的朋友，可以考慮賣掉，等房產稅正式推出的時候估計房地產價格和租金又會下跌一部分，如果是店面的話抗跌性較強，可以作為長期投資）。
再看貨幣政策。這幾年國家在開會的時候一直在強調積極的財政政策和穩健的貨幣政策。這就說明了貨幣增速不可能再和以前一樣高了。但是我們可以分析一下什麼叫做穩健。穩健就是不能讓房地產還有股市什麼的再亂搞了，不能讓你再漲太多，同時也不能你跌太多。一跌帶來的政治經濟風險也是ZF堅決避免的。
考慮到中國一線二線三四線城市的環境不一樣，地方政策也不一樣，因此在房地產行業平穩發展或者緩慢衰退的大背景下，這些不同地區的房地產價格也不會不一樣。
總結一下，2015年乃至未來10年房地產價格的走勢。一線城市房地產價格是必然增長的，只是年增長的幅度應該不會超10%，二線城市大部分房地產價格也會增長一點3%左右，個別二線城市房地產庫存大，經濟萎靡的話就會下跌一點，但也不會很多（例如溫州）。三線四線城市少數價格會上漲一點，（房地產庫存較小，經濟潛力好，國家政策扶持）大部分會緩慢下跌，但是下跌幅度不會太多（畢竟一跌太多，國家就降息，地方就減稅還補貼）。總之不同的地區具體情況不一樣，需要細分。（手機黨碼字，邏輯可能有點亂，請見諒，謝謝。
世聯的年報胸有驚雷,面如平湖：世聯行2014年房地產市場年報出來了，我給大家貼一段：
展望2015 年房地產市場的短期走勢，從需求來看，2014 年四季度以來整體利率中樞已經逐漸下行，購房人群的按揭貸款支出也有所下降。世聯行2014 年的成交數據顯示，面積區間低於90 平米的剛需產品佔比為46%，低於140 平米的產品佔比達90%；購房年齡也呈現年輕化趨勢，「80 後」客戶佔比達到65%。從剛需主導和置業年輕化的購房群體特徵來看，他們對利率的下行將更為敏感。四季度以來，我們看到需求出現了明顯復甦，受利率進一步下降的預期影響，市場回暖的趨勢仍會延續。行業發展的外部環境方面，2015 年宏觀經濟面臨下行壓力，房地產仍需為穩增長貢獻力量，而交易量的放緩將會拖累整個經濟復甦步伐，因此預計2015 年整體貨幣環境將會趨於寬鬆。所以，總體來看，明年的銷售總量無須太過擔憂。供應方面，就目前形勢，庫存壓力尚未釋放完全，這一趨勢預計將持續至2015年上半年。但考慮到明年開發商推盤的貨值或因2014 年房企土地購置規模快速下滑的影響而減少，所以，在庫存壓力基本釋放後，下半年市場供應量可能會明顯下降。我們預計，2015 年全國商品房銷售面積較2014 年上升是大概率事件。房價走勢會出現分化，一線城市房價會上漲、演繹資產的故事；二線城市分不同的區域，有些城市會平穩中上漲，是增量的故事；三線城市分化更為明顯，房價下跌的居多，也會有上漲的城市，是選擇的故事。全國商品房銷售金額超過2014 年是大概率事件。但2015 年也將註定是一個極不平靜的年份，房企之間會發生大的併購、整合，既有大魚吃小魚，也會有大魚吃大魚，房地產行業將迎來優勝劣汰的時代。
胸有驚雷,面如平湖：世聯行2014年房地產市場年報
發帖時間:2015年1月
觀點:個人預測2015年樓價震蕩下行在2~4月間可能上揚,但六月後到年底會小幅回落,11~12月見底.
資歷:父母是第一代房地產投資受益者,我曾用家族總資產的70%做房地產投資,並收益.
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2015年11月17日補充:
南海網10月全國房價環比下降 上海新房價跌回1年前
網易房產:深圳10月房價環比下跌 11月購房優惠或集中推出
騰訊網(11月發布的預測消息):專家稱全國12城房價將下跌
2015年7月17日補充:
百度樂居: 7月樓市降溫：一二手成交量齊跌 二手房價跌5%-房產新聞
鳳凰網7月17日消息:一線城市樓市降溫房價罕見下跌 ——鳳凰房產北京
其他網站7月房價消息:京7月第二周二手房價環降-BRTN北京網路台
與我預測的"六月後小幅回落"吻合
2015年7月11日補充:
2015-07-04補充:6月百城房價環比漲幅擴大 (因為寫這個預測的時候,並沒把這帖子當作一回事,因此5~6月的預測我並沒有寫出,"六月後"是指7月~12月)
5月19日補充:70城市房價環比上漲0.3%|住宅 四月份數據與我的預測完全吻合
2月1日補充:最新官方消息指出新年首月百城房價告別8連跌 一線城市環比全上漲
3月31日補充:四部委聯手救市：全國房價將普遍上漲 政策層面和我的預期完全相符.
上述以和我的預測的"2~4月間可能上揚"吻合,歡迎大家繼續圍觀我的回答,一起見證
每月將按時更新.
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補充:我基於多年真金白銀投資,換回來的經驗,得到的數據,在這裡分享,但沒有得到重視.
反而一些預測失敗,甚至叫囂崩盤的腦殘言論,因為多發了幾張圖,多寫了幾個字,旁徵博引使自己的言論看起來合理的回答,卻獲得了上千個贊.
我在這裡的每一個字都是有時間成本,我所要的回報,僅僅是對事實尊重
2015年12月31日前 攢夠3000贊 放全盤預測思路及數據,以及大家都在關注的崩盤時間預測,精確到月,否則我還是悶聲賺大錢算了.
多年投資經驗告訴我和小白以及失敗者,不要講理,因為浪費時間.
隔壁鄉鎮，2012年納稅2億的鄉鎮，在中西部算是中等偏上。2014年初成交價20萬的房子，今年標價10萬無人問津，最終8萬成交。
原因，是這個鄉鎮的經濟結構太單一，政策一調整，一個鎮就趴下了，流動（務工）人口撤離，服務業失去活力，再加上新的快速公路遠離鎮中心，房價直接跳水。
這就是為什麼大家普遍不看好小城市，三線以下小城市，經濟結構都比較單一，靠著一兩個產業或者大公司撐起來的城市，抗系統風險能力太弱，一個政策調整就會趴下。
三線非省會城市，最頭疼的是當地的省會，尤其是同時還是城市群核心城市那種，城際快速路、輕軌乃至地鐵一個勁兒的修，看起來像是送肉吃，實際上是吸血。鄭州周邊，等到半小時城市圈形成的時候，許昌新鄉洛陽開封焦作也就被抽的差不多了。
二線和省會城市內部，學區開始決定房價，80後在崛起，對子女的教育投入更加重視。其次是成熟地段的成熟社區，物業服務好、居住環境好的房子。
中西部區域性中心城市尤其是省會，基本上集中了一省的政治經濟資源，吸附效應明顯，穩中有升的可能性比較大。
北上廣深估計在未來的三五年內下跌可能性極小，決定因素仍然是資源、資源、資源，上漲可能性很大。
決定房地產價格的不是開發商，不是購房者，而是政府——地方政府。
只用減少土地供應、抬高土地價格，就能一定程度上操控當地房價，如果中央政府再配合一下，來個調控、限貸，房價上漲當然蹭蹭蹭。
地方債是一個大包袱，就目前的政治體制，是絕對不允許搞什麼地方政府破產的。所以捂這個窟窿，要麼把地方債轉移成中央政府債務，但是伴隨的必須有部分收入項目劃歸中央，地方不願意，營改增已經在起變化了，更不要說賣地收入了；要麼放手讓地方不拘形式限期解決，這更不現實。
我司（某本土房企）核心團隊普遍看淡五年以後的鄭州市場，但我並不認同他們的觀點，我認為至少六年沒問題。（純屬虛構）
來自多家銀行的信息顯示，今年的房貸逾期率正在不斷上升，已經創下十五年來歷史新高。
最近十年來，幾乎所有的投資，平均收益都沒有能夠超過房地產，這一次，我覺得也不會例外吧。
綜上，個人認為2015一二線城市的房價上漲趨勢不可逆轉，三線城市穩中有升，三線以下開始逐步分化最終量價齊跌。
[以上純屬個人偏見，不作為任何投資建議和參考]
我在2013年12月寫的文章，已經分析過了
《中國房價的拉旗杆式上漲》
07年之前屬於正常的產業起飛階段
自07年開始
07年由於通脹高企、經濟高速發展、人民幣開始大幅升值，拉第一根旗杆
07年底-09年初 回調整理（金融危機導致回調幅度較深）
××××
09年中至2010年初 由於4萬億、政府玩命托市，拉第二根旗杆
2010年中至2012年底 回調整理和窄幅上漲交替
××××
2013年年初至第三季度 由於FED大幅度增加資產負債表規模 人民幣繼續升值，拉第三根旗杆
預計2013年底至2015年 回調整理和窄幅上漲交替
上述三根旗杆，推動因素是
1）經濟高速發展
2）政府玩命托市
3）內因貨幣超發
4）外因貨幣超發
5）人民幣繼續升值
可以預見，回調整理2-3年後，如果上述5大因素重現2-3個，就會再拉一根旗杆。
反之呢？回調整理+窄幅上漲如果超出3年以上，那麼頂部就構築完成，接下來是漫漫熊途。這就跟人吸毒是一樣的，靠不間斷吸毒維持興奮，如果停了就垮了。
結論：
未來3年內，如果房價沒有再拉旗杆，那麼拐點出現。一夜暴跌不可能，熊途必然是緩慢而悠長的——對應的是2016年以後，中國經濟大周期的減速。
如果再拉旗杆，則是出貨的絕好機會。
如果賭不再拉旗杆，那麼將來兩三年都有機會出手。
@金碩@汪一一@雷幺幺@夏吉吉@優蔻醬 看來知乎裡面高手不少啊。看了各位的分享我也忍不住來BB兩句，希望各位指教。多圖預警，最近幾天的研究成果。
對於未來的預測，我們只能根據現有的數據進行分析和展望，其背後的結果可能並不重要，因為每個人對於數據的看法和理解不同，對於經濟發展和行業變化的規律認識不同，但是背後的邏輯一定要清晰，看懂中國房地產市場必須要明確幾個問題：
1、政府對於未來發展的態度。
2、目前行業處於一個什麼樣的發展水平。
3、房地產行業對於國家經濟起到什麼樣的作用。
4、如何看待房地產市場的波動以及影響因素。（這個比較重要）後面詳細說
我再來補充一下吧，因為圖片太多了。
為什麼近幾年房價長得這麼厲害？
1、房地產的發展是中國經濟增長的保障
2、貨幣政策超發（根本原因是由於外貿順差，導致央媽需要發行同樣的貨幣量來對沖，同時也要控制匯率）
3、大量的政府投資導致土地價格升高
4、80年代人口高峰期帶來的分戶需求。
5、城鎮化帶來的城市新增人口需求
6、棚戶區改造帶來的需求
7、等等零七八碎的吧。
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2014年下旬政府工作報告
三期疊加、底線思維、新常態，我就不細說了，各位看官好好理解一下，表明了政府核心團隊對於未來經濟轉型、優化產業結構的決心。
以上是內容根據我國經濟周期推演和一些國務院報告中信息綜合而來。
好了，我們明確了政府的態度和未來趨勢的判斷之後，來回顧一下2014年房地產市場。
另外加一條，未來市場分化會越來越嚴重，所以只要說房地產市場，就不能一概而論，應該具體城市具體分析。
和前兩輪下降的對比，有相通之處也有不同之處，哪裡不一樣呢？下降本因不同、經濟環境不同、行業供需不同。
我好懶，本來想好好的回答這個問題，詳細的解釋一下，發現自己有點累了，而且PPT 很清晰明了了，大家一看肯定就明白了。
綜上所述，我國目前處於經濟轉型的重要時期，需要一個穩定的社會環境，雖然經濟下行壓力非常大，只要不破底線，政府就允許。那麼底線是啥？社會穩定？社會怎麼穩定？大家收入穩定、社會就業穩定、老百姓資產和社會地位穩定。
那麼房地產和經濟有什麼關係呢。各位查查房地產行業站GDP的比重是多少，我忘記了，間接帶動的上下游產業又佔GDP的比重應該是45%.
所以說，房地產行業的穩定對於我國經濟發展的穩定起著至關重要的作用，對於保持社會穩定也起著很大的作用。（前三個問題回答完畢。）
下面來說最後一個問題，（如何判斷）
我們如果足夠長時間的觀察了足夠多的國家，我們會發現，我們國家的房地產市場沒有任何的特殊性，與同期的發達國家的房地產市場發展一樣一樣滴。為什麼媒體總對比世界各國的指標之後，說什麼房價收入比、租售比等等已經不能支撐了，房價要崩盤了等等。
那麼請問，國家的發展階段一樣么？大人和小孩子生病的癥狀和吃藥的計量一樣么？
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該下班了，到家在補充吧，第一次認真回答，應該可以補充的吧。先收拾收拾下班了。
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接著來
其實說的很明白了，因為內容太多，我又犯懶了。簡單說吧
房地產趨勢分長期趨勢和短期趨勢。長期趨勢先要判斷，目前是供大於求還是供求平衡還是供小於求。通過人均住房套數、人口總量和結構變化。短期判斷金融政策、貨幣政策、經濟增長情況等政策。先判斷階段，不同階段房地產運行的特徵不同。譬如美國、英國、日本上面的圖都有，都經歷過至少三輪的暴漲、為什麼前幾次不崩盤，因為當時國家整體情況是 供不應求的狀態、同時經濟高速增長帶來的高收入都可以支撐放假的上漲，但是當著一切都變了的時候，這寫因素的變化就相當敏感，美國崩盤前大背景是供大於求、同時長期較低的利率 突然上漲外加房價收入比連續幾年的暴漲。每個國家崩盤的因素都不太相同。但是判斷方法是一樣的。換到國內大家可以用相通的思路就判斷。我的判斷是，2015年6月以後市場必定回暖，在我答題的這一天中，央行又降准了。為什麼？經濟下行 必須釋放流動性，但是副作用就是 房價又可以漲了，2013年10月份我就準確的預測了2014年的軟著陸，我想這一次我預測依然會比較準確。
一線城市由於集聚效應比較強 市場會比較堅挺、局部二線城市一樣
部分二線城市和三線城市分產品有不同的分化，剛需產品可以很好地走量。
四線城市，呵呵，趁著今年趕緊跑吧，再不跑 財務成本壓死你。
至於購房者而言，如果沒有房 今年6月前抓緊買，炒房的，趕緊滾蛋，不然不知道怎麼死。現在房地產稅開始制定了，但是具體的徵收標準還在討論中，不過房地產稅的根本目的是調節社會整體的貧富差距，而非打擊房地產市場。
就先說這麼多吧，有不明白的我再補充。不好意思了各位。
先給出回答吧，兩個字:調整！但千萬別小看這兩個字，這裡既有市場自身的調整，也有政策干預的調整。
題主問的是2015年的房價走勢，這本身很難回答。房地產是長周期產業，且受政策影響極大，一年的時間周期在這裡頂多算個短線走勢。就像炒股票一樣，你猜短線走勢比猜長線走勢要難的多。現在說漲說跌的都是在賭，賭政策，賭經濟形勢…單單一個降准，今年會不會降，降幾次，都沒幾個人能說的准。
但為什麼還要說調整呢？
房價的決定因素無非供需關係和政策調控。現在的高房價是前幾年的投資盤和剛需兩股力量推上去的。熟悉投資界的朋友可以去問問，現在還有哪些機構和大資金在做房產投資的，有也都是二…既然投資盤都撤了，那房價應該暴跌呀？那也是想的美了。房地產行業佔中國經濟權重太大，且綁架銀行，關乎民生，它一旦有個三長兩短，後果自然不堪設想，所以政策必然會托底。暴跌是絕對不允許的，甚至稍微大點的跌幅都不太可能出現。去年剛跌一點就有取消限購等各種政策干預，真要大跌那還不降息降准往上招呼？但說還要像前幾年那樣漲，也不可能，畢竟現在及未來的政策都是調結構促改革，就是要把金融地產的權重調下來。
所以調整即跌多了就托上去，漲多了就打下來，不單是2015年，甚至是以後的若干年，這種橫盤震蕩都將成為一種常態。
可能有人會說我模稜兩可，既不說漲也不說跌，什麼調整，就是打馬虎眼。
其實不然，不要忘記還有個東西叫做通貨膨脹。九十年代的萬元戶在當時是多麼高大上的存在，如今的一萬元也就夠在地級市購房一平米而已。所以房價調整未必要跌，十年不變也是調整。
一線和部分二線：武漢市區，南京市區，杭州市區，廈門島內等，別等了，抓緊買。
剩下的二線如成都重慶西安等，可以等等，但是長期還是要漲，有能力買的話2年內買。這部分二線城市的特點，一是往往靠近一線城市，吸引力不強，如佛山東莞等，二是地比較充裕，人口沒那麼多，所以短期房價上漲空間不大。這類城市房價有回調空間，現在買的話會有點吃虧。
三線城市以下（是指剩下的中西部和東北城市，大連瀋陽除外）和縣鄉村（華西村，五羊新村等不算）就別猶豫了，趕緊賣，租房住，要不了兩年就能花1-2萬買抵債房了。房子實在是太多了毫無購買價值
重要的事情說三遍：買房買的是腳下的地，買房買的是腳下的地，買房買的是腳下的地，
房子本身不會增值，增值的是土地，學位，地鐵等都是附加值，所以怎麼選房不用我多說了，附加值越高越好，地段是核心。
中國人口遷移大地圖！中國進入「人口危機」時代 -- @房地內參 半求工作室圖的來源見鏈接
個人對城市的定義（買房版）
一線：北上廣深香港澳門台北，永遠漲。
二線，杭州蘇州南京廈門武漢青島天津大連市區（用地緊缺型）； 成都重慶佛山東莞蘇州無錫西安非核心區和其餘的珠三角，長三角城市（用地寬裕型）
三線，剩下的省會城市
四線，其餘的100萬人口以上的非省會非珠三角長三角非特區的城市
五線，城區人口100萬以下的各種城市
鄉村。。
多句嘴…
房價當然我們都想降…
但是那些希望房價跳水的…
你們今天還拿著工資抱怨房價高…
等到房價跳水那天你可能工作都丟了…
大道理我就不會說，親身經歷是有的，以上海楊浦、寶山、浦東幾個小區為例。
楊浦：
新盤：建發公園首府
地圖中的A點，周邊環境（這塊空地就是這個樓盤，現在已經蓋起來了，看看兩邊是什麼）：
馬路對面又是什麼？周邊全是老房子。
規劃圖：
看到了吧？就兩棟高樓+洋房
清明節前我們去看盤，多少錢呢？5.5萬一平方，105個平方起賣，優惠之後，算下來，大概5.3萬一平方，當時問過銷售，一次性付款，可以做到5.1萬。
真貴啊，而且那時候覺得就這地段，周圍都是老房子，是的，東邊有公園，那我能天天看公園玩兒嗎？又沒有學區！切~~
現在呢？
前兩天售樓打電話，全部賣空，現在開一號樓洋房，103個平方起賣。總價6、700萬一套，單價，自己算吧。
二手房：
靖宇家園：
05年還是06年次新房。走到最近的地鐵站，15分鐘。學區房，對口上海理工附小。
3月份去看了一個二樓，兩室兩廳，板式戶型，90幾個平方，掛400萬，又不是什麼好樓層，這麼貴！
可是啊，你別嫌貴，這小區房源出的還就是少。而且，人家邊門就是對安圖醫院的太平間，可你還就是買不到。
前兩天再去看，呵呵，手槍戶型，東、北各對一條馬路，也是90多一點的平方，420萬，房東還要求首付款必須7月初到位，首付少於160萬不賣。
再一套89個平方的兩室一廳，牆皮都掉了，要價410萬。就是這個價！
歐洲豪庭：
一期貌似是01年還是03年，二期07年，次新房，走到最近的地鐵站，一期估計要20分鐘，二期要15分鐘左右。學區房，對口上海理工附小。
3月份去看盤，均價貌似4萬左右。現在呢？嘿嘿，剛接到中介電話，一期，123平方，三房，590萬，單價，4萬7了吧。
前些日子看中了二期的兩套房，一套房被人搶先了，兩室兩廳，430萬，沒搶到，另一套呢，也是兩室兩廳，裝修極好，440萬，結果房東不賣了，原因是：自己要置換徐匯、長寧，但那邊漲得更離譜，已經換不起了。
寶山：
新盤：泰和紅御
地圖A點位置，中外環間
房子好，真的好，就是遠。
售樓當時一聽，我們預算有500萬（其實我和他扯呢），立刻拉我們去看四室兩廳的洋房，真好，洋房真的好，一梯一戶，入戶電梯。我看了極其喜歡。
可是……寶山的房價，傷不起啊，這幾年，寶山區的房價的上升幅度真的不行，有寶鋼壓陣，怎麼都起不來，那麼，我萬一以後要換房，怎麼跟得上其他區縣的漲幅啊？再說，沒學區。
好吧，說房價，看的時候差不多也是清明前後，3萬7的均價，現在，4萬，洋房另算。
是，我現在咬牙也能買，買個小三房唄，但小孩上學咋整啊，地圖上看一下路線，15公里啊。
浦東，算了，不想說了，本來想考慮證大家園的二手房的，呵呵，和人民幣不要錢似的，新政出來，瘋搶。
我和我媳婦說，咱們只有鎖定等房源了。
上海，基本就是這個調性了。
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看到贊同最多的答案，突然想補充一下，其他地方不清楚，從人口和基礎資源來談談，對廣州比較熟，就用廣州為例。人口城鎮化這種東西，房子有人買和住，限制因素很多，土地資源、淡水資源、生態資源、基礎設施建設、住房建設和城市規劃等等，按照短板效應，城市眾多資源的人口承載力中，特定時間特定區域的人口綜合承載力取決於這些承載力中最小的一塊木板。廣州的最嚴重的短板是什麼？大約五年內廣州建設用地總規模可到達1750平方公里，按這個承載力，廣州承載能力大概是1850萬-1950萬人口左右；另外一個我覺得最為重要的是淡水資源，廣州即便大力開採西江水源預測廣州市五年內最多能達到95億立方一年，即便很開放來看，廣州也承載力在1850萬人口左右。未來五年內廣州市的服務人口按照規劃是到達1900萬到2000萬。也即是廣州市實際上在未來五年已經達到了承載力的極限，即便五年後繼續擴容也是不會有太明顯的變化，也是為什麼500萬人口以上特大城市不再安排新增建設用地的主要原因之一。資源限制擺在那裡，政府必須要限制人口和房子的建造，而廣州集結了極大的華南地區的政治商業教育醫療人力智力資源，務必吸引源源不斷的人來，按照供需換言說，當前承載著很多意義的房子的價值是不斷地增加的，除非和房子掛鉤的那些意義貶值掉。
2015房價走勢：
一線：經歷了上半年的瘋漲，下半年不會再有那樣的漲價幅度了，但依然看漲，想買房要抓緊。
二線：要看樓盤素質，地段好的、剛需的樓盤還是會有漲的。
三線：地段好的、剛需的樓盤與上半年基本持平，非剛需盤地段也不怎麼樣的要看開發商撐不撐得住，撐不住的要跌價（長沙的朋友們：強烈建議購不要購買開發商不靠譜的樓盤，價是跌了，內心承受的折磨不會比經歷股災好，建議慢慢選，盡量選剛需盤）
五一是觀察房價走向的很好指標，許多購房需求在這一天釋放。
我特意看了下這三天的數據，統計顯示，五一小長假，北京、廣州、深圳新房成交量與去年相比，漲了18.9%、17%和297.9%。
也就是說，人們更傾向於買房了。葉落而知秋，看看這幾天的數據，就會知道之後的房價會怎麼樣了。
很多人比較懊惱，好不容易攢了些錢，結果又得等等了。不少人猶豫，要不要現在趕快入手。
房價會不會繼續漲，以及個人現在要不要買房，很多人關心這兩個問題。從個人理財的角度來看，其實很好做出判斷。
越女覺得，大致有這麼幾個判斷依據：
1、總體而言，房地產市場已經失去了長期大漲的動力，所以如果為了投資，為了長期賺大錢，房子並不算很好的投資品了。它也不算短期的好標的，因為並不像股票那麼好賣出。
2、一線城市的房價還有上漲的動力，而二線城市則看具體情況。至於三四線城市，即使政策再利好，也難以獲得長期上漲支撐了——因為庫存已經足夠多了。
3、如果是為了剛性需求而買房，那麼可以早點下訂單。自住的房子，價格漲跌反倒是其次的因素。
4、買房子，地段十分重要。房價下跌時，核心地段的房價一般難受影響，郊區地段的房子首當其衝下跌，所以當前階段，還是盡量選核心的區位。
{理財必備 · 越女讀財}
公眾號：ynducai
歡迎關注我的公眾號，與我溝通交流，作者是一枚資深「財女」，在財經媒體、金融機構工作多年，理財投資，必須關注！
先說結論，房價到頂了，今年下半年或明年上半年開始崩盤。一年內整體價格下跌20%以上，我就定義為崩盤，也就是說2016年底（or2017年中）比2015年底（or2016年中）整體下跌20%，僅針對北京市場。歡迎2017年初來看結論是否正確，現在還早，打臉的人語文不好。
====================關於走勢，我是如何思考的======================
1. 先談經歷吧，某種意義上決定了屁股，屁股歪，不喜誤入。作為一個80後，見證了房地產黃金十年，說說我印象里特別深刻的幾件事。04、05年左右，上海有個湯臣一品，賣10多萬一平米，大家完全當笑話講。06、07年，房產話題突然成為熱點，比較普遍的話題是一堆老土的煤老闆去掃樓了，依然被社會主流嘲笑，買房會被勸再等等。09、10年，房價瘋漲，聚會言必談房產，但多空爭議較大。12、13年，完全不敢看空，會被罵SB還不敢反駁。作為一個窮苦出身的苦逼phd，買房最初是與我無關（-2010），然後到參與不起（2010-2013），現在是坐等崩盤（2014-）。在剛工作的前幾年，確實是壓力很大的，攢錢速度趕不上首付上漲速度的絕望，可能很多人都經歷過，箇中滋味，難以描述。正因為經歷很多，才花心思試圖更理性的看待這個世界，也許對、也許錯，但至少這是經過思考後的答案。
2. 作為一樣投資品，房產是有公允價值的，是有漲跌周期的。如果這一點都不認同，那實在沒有分析下去的必要了。「中國經濟還在漲，房價就得漲」、「那麼多有錢人，肯定的漲」、「政府希望房價漲，所以就得漲」，等等。好吧，總得有個邊界吧，難道即使1000萬一平米也得漲么？誇大的數字，只是為了說明總有一個界限的，而不是漫無原則的漲漲漲。而漲跌周期這一點，任何商品都是有周期的，股市、房市、黃金、石油、礦石都不例外。所以，先不論我們處於漲跌周期的哪一部分，要先承認，即使是中國的房子，也不是永遠不跌的，區別在於是馬上就跌，還是20年後再跌。
3. 房地產的周期有多長，漲30年後再跌對我們毫無意義。可能這才是關鍵，如果需要等得太久，那還不如早介入呢，甚至可以波段操作賺上一筆。美國的地產、經濟周期是18年，我仔細研究了一下，中國也差不多（只不過被經濟增長達大潮掩蓋了），而且這可能是與人口周期有關的。另一方面，研究了國內外各種資產價格，漲10年已經很不容易了，超過15年的基本沒有。從周期論的角度說，房價已經漲到頂了，至少快漲到頂了。
4. 牛市在絕望中來臨，在質疑中展開，在猶豫中猛漲，在狂熱中離去。看看第一段我對十年來市場的觀察吧，我沒介入這個市場看到的少，你可能有比我更深刻的認識。市場是不理性的，但這種不理性是有限度的。其實，我們有個非常好的觀察對象，中國股市，和房地產市場有相似之處。很多參與者都不夠理性，因為這對普通老百姓都是個新鮮玩意（美國股市100年前也差不多）。由於不理性，相對於公允價值的漲跌幅度要比成熟市場大（我們的股市可以幾年內漲6倍）。為什麼股市不永遠漲下去，不讓大家看起來都賺錢。總有些「傻瓜」認為可以了，獲利出場，漲得越高，「傻瓜」越多，而有接盤能力的「聰明人」越少，就見頂了。當群體達成一致意見，往一個方向努力，固然是好，但也說明沒有後續力量了。市場中狂熱的早已狂熱，個別的傻瓜又不想改變自己觀點的時候，就沒有人來接盤了。
5. 對比發達國家，更能看清自己。總有那麼幾個簡單指標，讓我們能看到所處的位置，無論是從租售比還是從房價收入比，都已經非常高了，很多人都有寫，我就不算了。也許中國國情特殊，好吧，我們對比下世界上其他城市。即使認為中國將成為世界top1，北上廣成為世界一線城市，向一線城市看齊（完全不考慮收入差距）。世界最貴的紐約市曼哈頓，房價中位數100萬美金；整個紐約市（相當於北京五環吧），房價中位數50萬美金。亞洲最貴的香港，房價中位數也大約50萬美金罷了。說的都是一套，紐約的更大，香港的更小，畢竟我們買房是按套來住的。北京市房價多少呢，現在五環內中位數也達到50萬美金了吧。要知道，我們可能成為世界一線城市，但還沒有，也就是說房價透支了10~20年。
6. 市場可能會很瘋狂，但我們要保持理性。創業板的全通教育、安碩信息教育了我，不要把話說絕對，這些股票的市盈率可以達到600倍甚至更高，從這個意義上講，北上廣的房價還可以再漲10倍。但從整體估值來講，世界上的股市，最瘋狂，也就是60-80倍的市盈率，房產也大抵如此，而京滬的租售比已經到了這個區間。所以，我們可以將現在的市場定義為「瘋狂」，也許會更瘋狂，我盼著它到來。正如我的一個朋友所說，我盼著漲到20萬一平，說明離崩盤更近了。
7. 房子是用來住的，也是用來投資的。用來住的，有錢人不會去搶那些不對應他們社會地位的房子。用來投資的，有錢人買，也是為了賺錢，房租不划算的情況下，要通過上漲來實現收益。當上漲的慣性小於合理估值的引力時，就見頂了。這個社會有錢人的確多，但他們比普通人更聰明，會去填平價值窪地，而不是永遠聚集在一個投資品上。正如經濟周期中，礦石等原材料價格的上漲還要超過工業製成品的上漲服務，而下跌時又會超跌。因為10%的過量需求（過量供給）甚至會造成價格變動100%，正對應我們國家城市化浪潮中城市人口增加比房產供應快的階段，1982-1990的人口高峰，出生人口從2000萬穩步增長到2600萬。91年到99年連續下滑，最低到1100萬。從這裡面我們或許可以看出什麼，不是么。
8. 泡沫是好事，即使它對我們有害，去看它有利的一面，就不那麼可惡了。羅輯思維講鬱金香泡沫的那一期很好，很受啟發。鬱金香泡沫成就了一個鬱金香王國，歷史上著名的泡沫也大多成就了相應的產業。有泡沫，說明需求急劇成長，而供應增長不夠快，供需矛盾急劇拉升了價格。價格的拉升，會帶來供給的提升，來填平需求，過後看居然是有利的。我們國家城市化，沒有房子怎麼行，現在這麼多房子，不是挺好么，為未來幾年節約了大量成本。我個人觀點，房地產依然是支柱產業，但並不等同於房價還繼續上漲。如果我們回過頭來看2000年前後的互聯網泡沫，比現在中國的地產泡沫還要誇張得多，確實有很多人損失很大。但現在看，那些投資，積累了大量的技術、大量的人才，在10年後，真正引發了革命，不是么。2000年，互聯網泡沫崩潰了么，崩潰了，很多公司的股價跌到10%都不到。美國倒掉了么，沒有。2007年，次債危機引發的美國地產崩盤，美國倒掉了么，沒有。很多時候，當我們身處其中，難免帶有情緒，其實無論是吹起泡泡，還是泡泡滅掉，影響都不會很大。2008年之前買多套房產的，沒幾個，獲利出場的更是少數；2011年之後買房的也不多，泡沫滅掉損失沒想像中那麼大。
9. 神棍一下，做下預測。僅針對北京市場，因為僅了解這個市場。未來5年左右的時間，房價會繼續下跌，最低跌到2013年高點的一半左右。不買，不是因為SB，是想以一個划算的價格買。股市從998漲到6124沒有進場的人，固然是不可彌補的損失，但更重要的是不要在下跌到5000點的時候急於買入。998點時，SB才買股票呢；2000點時，趕緊跑，再不跑就來不及了，那幫炒股的，等著被割韭菜吧；3000點時，快走吧已經高估了、快買肯定漲，爭論不絕於耳，心裡各罵一句SB；4000點時，有人說高估了快撤，會被罵SB；5000點時，快買吧，養老就靠它了，再不買就再也買不起了；6000點時，連巴菲特和李嘉誠離場（賣出港股中石油和東方航空），都被罵SB！歷史何其相似，記得2013年李嘉誠在房地產市場的操作么，記得當時媒體的質疑么，又記得2014年地產的下滑么。
==================關於不可能跌的論調，我的看法=========================
你永遠無法從倒車鏡中看到未來，歷史卻有驚人的相似
一線城市房價不可能跌論。國際上比較公認三個世界中心城市，紐約、倫敦和東京（正在或者已經被北京所替代），東京地產暴跌大家都知道，其實紐約和倫敦也出現過地產暴跌，不過沒東京、香港來的這麼劇烈。我想可能與經濟發展進程有關，20世紀的東亞發展速度是驚人的，西方世界沒出現過，經濟增長-購買力增強-房價爆發性上漲-信心指數增長，在短期內爆發，是很驚人的。近20多年的中國，發展速度還要快過當時的日本，這個過程來得更加瘋狂。2007年牛市的市場估值，和日本股市瘋狂期已經類似，如果不是出現全球性危機，07年股市可能還得繼續瘋狂一段時間，也就是說國人的瘋狂程度至少不低於日本。想像一下48元的中石油吧，國家壟斷、戰略資源、需求增長，怎麼可能跌呢，當時買的人都這麼想的，不知道他們今天怎麼想。現在中國部分城市的地產估值是不是達到了當時東京的水平？從絕對值（每平米多少錢），還差點；從購買力（與收入水平對比），已經超過了；從現在的絕對值看，和紐約、倫敦、香港相當，超過東京、巴黎、新加坡。不同的是，中國經濟還有增長空間。我相信中國會有一個城市進入全球排名前三的，有3個以上城市排進前十，房價也會，但現實是已經是了。一個小牛犢，肉沒一隻成年羊多，但可能比羊貴，因為它會長大，但如果這隻牛犢賣的比成年牛還貴，我會說那個買牛犢的是傻子，因為牛犢不會長成大象（20年內，我不認為北京上海在國際上的地位能超過紐約）。不理性的上漲總會以不理性的下跌結束，只要耐心，會超跌到一個低於公允價值的。一個粗俗的比喻，體力再好，叉叉久了也會射的，再次勃起前總有不應期。
酸葡萄論。從個人來講，錯過這個黃金十年，確實有些遺憾。如果沒有讀這麼多書，肯定好幾套房了，能更早財務自由。不過，人生很長，錯過的機會不可彌補，高速發展的中國，還會有很多的機會，重要的是把握以後的機會。這一輪持續十年之久的房產暴漲，確實在很大程度上重新劃分了中國的財富版圖，但並不是絕對的。就我的觀察，擁有3套房及以上的，還是少數中的少數，只有1套or2套的，那點浮盈真的不多。如果看多房產，個人建議去投資港股中的地產股，3-4倍市盈率的大把，恆大地產的分紅都達到14%。如果地產走好，股價即使到10倍估值，就翻到3倍；如果利潤再漲個30%，股價估值回到15倍中線，就至少漲6倍。如果地產走弱，至少沒加槓桿，不會成為負資產。不過，好像這樣的「聰明人」不多，他們在擔心什麼呢？
有錢人多了去了論。不否認，而且以後富人會越來越多。富人的共性特徵是什麼？是會投資，不會投資的是暴發戶，長期來看，不會是富人。會投資，意味著資產布局會往價值窪地走，房產現在至少不是價值窪地（也許是高地，也許是平地）。至少我看到的現象是，富豪們在悄悄撤出。倒是有很多只有二三十萬積蓄的，啃老、借錢、信用貸來湊首付，開假證明來多貸款。有錢人不是慈善家，花500萬買房子，一個月6000塊錢租給你，還不夠利息。他圖的是繼續增值，可如果增值預期不那麼好，他們絕對比市場上大多數人更聰明。就北京市場，自住房是個新政策，不超過200萬就能買套房，現在大多數已經賣不動了，這至少說明了市場動向。去翻一番2005-2008年中國股市的走勢圖吧，我不知道現在是上漲中的4000點，還是下跌中的4000點，但我認為都不那麼划算（到今天股市暴漲了1倍，也才剛剛收復4000點，而且市場情緒還提心弔膽的，是不是太狂熱了）。
早買早享受論。住在自己房子裡面舒服么，肯定舒服！當你決定在一個地方定居，並且有家庭的時候，有一套自己的房子，肯定比租房來的爽快。不過，辨證的看，租房和買房的差距，是不是有那麼大？我想可能沒有。單純從產權角度，住在自己房子里的快感，未必比得上面積、位置。我們之所以感覺舒服了，很大程度上也是來源於增值。每當你想到自己花200萬買的房子，已經值300萬了，你站在陽台上看小區花園，總會覺得很美麗；但如果反過來，每當想到自己花200萬的房子，價值僅僅剩下100萬了，你就會覺得那片花園破舊不堪。說這個，不是說房價就一定會跌，而是說，如果真跌了，市場情緒會有很大變化，有些現在看起來合理的論調，就會反過來。
自住房無所謂漲跌論。這是屁話，買菜還問問價錢呢。就好比我愛吃櫻桃，冬天太貴50一斤，我少買點，到夏天10塊錢一斤的時候，我多吃點行不行。如果你是50塊錢一斤還放開吃的大款，當我沒說，我想絕大多數人會在10塊錢的時候吃的更多。不認為會跌的人，我認為挺好，市場觀點不可能趨同，但漲跌無所謂的觀點實在無法認同，跌個10%就是一輛寶馬，對絕大多數人，未必有隨便買一輛寶馬的豪氣。想想那些打著「還我血汗錢」橫幅去砸售樓處的人，就知道至少我沒有胡說。
個人認為合理的買點。能堅持看到這的，不管認同不認同，都非常感謝。我認為房產與股票類似，區別在於一個你擁有全部，一個你擁有一部分。但房產是一隻好股票，它的收益（房租）絕大多數可以作為分紅，無需增加投入，來年收益還會隨著社會財富增長而增長，比較類似於好的消費股（可口可樂、茅台等等）。所以發達國家股票歷史平均估值15倍，房產能達到15（一般城市）-25倍（優質城市），和食品股、醫藥股類似。中國一線城市，是優質中的優質，估值到30倍，就達到很好的買點了。也就是說，房價是房租350倍的時候，已經可以介入了，甚至400倍的時候也不會吃虧。這也是為什麼我說房價會跌一半，應該北京上海的租售比最高達到過700-800，現在600多。沒什麼不可能，2005年之前，租售比250以下的房子比比皆是。要說太久遠了，2010年，租售比也不過400多；2012年初，也不超過500倍。還是那句話，叉叉久了總會射的，再次勃起前總有不應期。啥時候射我也不知道，耐心等待。
==================為什麼大家都不敢看空，我還敢====================
因為被多軍打臉好多年，現實中已經很少有人敢於明確表達看空的觀點。我為什麼敢說出來，第一在網上誰也不認識我，第二我沒被現實打過臉所以臉皮還厚（上漲的時候買不起沒資格看空，現在能買起了，第一次有資格發言）。讓歷史來見證吧！
無論是看多，還是看空，都有很多的分析，甚至定量化的模擬，我也找不出新意。不過我還是把這是內容，用自己的邏輯過一遍。為什麼？因為，無論是輸還是贏，我都要明白是怎麼輸的怎麼贏的。股民可能知道一句話，比輸更可怕的是不知道怎麼贏的。贏固然喜，但如果不知道怎麼贏的，沒準輸回去的更多。如果你把過去的贏簡單歸因於「我需要，所以買了」，很好；如果歸因於「我覺得便宜，買了，買了很多」，非常好；如果歸因於「我判斷會暴漲，做了波段，賺大了」，你是投資大師；如果歸因於「任何時候買，都不晚，**城市永遠不會跌的」，好吧，我不贊同。
如果現在讓我對過去十年的地產復盤，為什麼會漲那麼猛？第一，誰也沒想到中國經濟增長這麼快。2005年，天涯有個很著名的帖子——駁2030年中國GDP超日本論，認為2030年日本gdp超過日本是個不可能的事情，得到很多人的認同。僅僅十年後，2014年，中國gdp已經超過了日本2倍。第二，經濟快速增長帶來的快速城市化進程。如果你去翻翻過去10年中國城市化率增長速度，你會發現幾乎是地球上從來沒出現過的。第三，出生高峰畢業、結婚潮。大學畢業不意味著買房子，但工作了至少要租房子，這些需求都會加大供需矛盾。其它，無關緊要。
如果讓你回望2005年的那篇帖子，是不是會覺得很可笑。可是，2004年中國gdp尚且不足日本的1/3，如果你正視這個事實，也許回到2005年，你也是贊同其觀點中的一員。那篇帖子還在，不妨去看看，是不是分析的有理有據。2005年，中國還很窮，經濟還沒開始（或剛開始）爆發性增長，如果看當時的gdp總額和增長率，確實2030年趕上日本還是比較困難的。2015年的今天，中國已經比較富裕了，2004-2014十年間，中國gdp從1.4萬億美元增長到超過10萬億美元。可未來十年還會這樣增長么，在我看來絕無可能。說這個只是為了說明，大眾，其實是沒有遠見的，一般人之所見，無非是現價，以及過去兩三年中的變化方向罷了。大盤998點的時候，如果你說3年內會漲到6124點，大家會說你是瘋子，因為當時主流看跌。大盤6124點的時候，如果你說1年內會跌到1664點，大家也會說你是瘋子，因為大家覺得能上萬點。
別人的答案都是好多圖表，數量化的分析，而我則扯了很多不相關的內容。因為我認為價格不是計算出來的，否則經濟學家都成了投資大師。更重要的是恢復理性，把握大勢。處於市場之中的時候，做到理性是非常難的事情，不過還是要堅持。土豆1塊錢一斤你沒買，2塊錢你沒買，4塊錢了你非要買，認為肯定能漲到8塊。能不能漲到8塊我不知道，但我認為土豆就值2塊錢。
我為什麼說房價貴了：（1）租售比，比較合理的是300左右，我們有些城市已經遠超600了；（2）城市住房總價值/城市gdp，國外中心城市，大約在3-4，一般地域甚至只有2或更低，北京已經接近10了。在我看來有這兩個指標就夠了，即使中國城市經濟未來還會高速發展，溢價也過高了一些。這兩個指標，對應的都是房價與購買力，市場的合理估值最終是由這兩個數字決定的。當然，通脹、經濟增速、利率等等都會有影響，但那是在更小的時間尺度上。
不妨考慮一個最簡單的情景，2025年北京在世界上地位與紐約相當，房價也相當，這不會低估北京的發展吧。北京房價中位數達到60萬美元（紐約房價通脹增值），大約350萬人民幣（其實我認為人民幣會升值，能有300萬人民幣就不錯了，按350萬計算吧）。什麼樣的房子是北京的中位數呢？我覺得北五環一般小區90-100平或者北三環一般小區60-70平比較合理。也就是北五環3.5-3.8w，北三環5-6w比較合理，這還是考慮北京新建房供應不多的情況下。這基本上就是2013年高點時候的房價，這也是我為什麼說透支了10年。如果認為2025年趕不上紐約的話，甚至可以說透支了15年。會是一根直線走十年么，絕對不會。有可能還會向上突破這條線，也必然會有時候會低於這根線。心中有根線，自然會知道什麼時候是良好時機。
芒格（巴菲特的好基友）研究富國銀行數十年，經濟危機時出手，短期內就賺了好多倍。我們也許等不了幾十年，但幾年的耐心還是要有，否則，早晚都成為輸家。買房是投資，這是在世界上都公認的常識。如果你認為，買套自住的穩定，漲跌無所謂，就買；如果你認為，房價肯定會繼續漲，那更要買；但如果僅僅是為了證明我買得起，或者說怕以後漲更多買不起，建議三思。扎克伯格是成為億萬富翁後才買房的，巴菲特現在住的房子也才價值9萬美元，沒人會因為沒房/房子破看不起他們。人更重要的是有錢，而不是有房，只不過在過去5年內，房價快速上漲，有房被等同於有錢罷了，其實是兩碼事。
李大霄在2100點的時候，認為是鑽石底，整整被嘲笑了2年。如果現在回過頭來看，他是對的，即使被套了2年，最大跌幅也不過15%，而現在翻倍了。李大霄年初又唱空創業板，儘管被打臉再打臉（從1500點漲到2500點），我依然覺得他是對的。他告訴我們的是常識，市場會突破常識，不意味著我們就要否定常識。我敢肯定，這波炒創業板的，最後沒幾個掙錢的。正如2007年4000點入市的人，儘管最高漲到了6000點，不過大多數是跌到3000、2000點才割肉離場的，真正的聰明人絕對不會等到4000點再進場。
===================2年後再回過頭來看看==================
知乎是個很好的表達觀點的地方，沒有熟人，但不缺乏看客，寫起來有動力又無需迴避過多，僅此而已。所以，那些求打賭的，省省吧，幼稚不。謾罵SB和QB的，我早就知道，你不妨當我是個又SB又QB的好了，滿足一下你的自尊心。
贊成我觀點的人還不少，比例居然比現實生活中大，竟我稍稍有些不安，因為在拐點的判斷上，如果多數人達成一致通常還不是。誰也不是神仙，但每個人又需要做出預測來指導自己的投資，這是我第一次系統性的寫這麼多，正如強調的那樣，是給自己看的。兩年以後，回頭來看，贏固然喜，輸了也ok。這個世界很複雜，特別是中國處於這樣一個階段，全球關係處於這樣一個階段，會怎麼變沒人知道。
寫完這個帖子的3天後，看到羅傑斯認為3年後香港房價跌50%，我道不孤啊。
財政部長的演講，裡面很多乾貨，可以自己解讀
財政部部長回應下一輪經濟危機是否從中國開始
最後，觀點是指個人認為大概率發生的事件。一個，只是個人看法；另一個，大概率，指代即使觀點持有人也不確定。如果一件事情是確定發生的，用100倍槓桿做多做空，兩次就發了大財。So，我的觀點錯了很正常。
如果我的觀點錯了，最有可能的原因是什麼？在現在的我看來，可能是經濟下滑期間，貨幣政策寬鬆導致的資產價格繼續飛漲。
未來是不確定的啊，不過不確定的人生不是更有意思么。
房地產需求分為兩類，自住性剛需與投資性需求。
自住性剛需可以分為結婚需求、改善性需求、城鎮化需求。
結婚需求會在2016年達到峰值，接著8年之後，結婚性需求只有現在的50%。
改善性需求是波動比較大的，也是政府救市的主要方向之一，如果能向前推移，房地產還能撐兩年，但是這意味著之後受到的衝擊會更大。這是透支行為。
城鎮化一直是比較穩健的，很難提速，可以發現城鎮化的呼聲從李總理上台之後的核心綱領慢慢變成2號、3號。
從上面來看，剛性需求拐點在2016年左右，如果改善性需求能夠提前透支，拐點會被推後到2018-2019左右。
但是。
投資性需求已經提前拐點。
2013年，投資性需求本來就已經比較疲乏了，2014年開始，股市的暴動，大量分流了房地產市場的投資性需求。這對房地產市場造成很大衝擊，不光是直接影響，還有間接影響，就是所有剛性需求是可以推後的，那麼很可能造成拐點提前降臨。
就如同十五年前房地產行情剛起步時，所有人一窩蜂的看多一樣，現在也是一窩蜂的看空。
我也沒本事說個所以然出來，但就想吐槽幾點：
1、房地產在大家眼裡就只是住宅么。。。。。唉。房地產先於其他行業開始結構轉型，這個行業沒有走下坡路，在未來相當長時間也不會走下坡路。
2、數據分析要結合很多情況，不是每個數據都是100%有效的。打個比方，沒有開展商品房網簽備案之前，我就不信除了開發商自己還有誰能知道除了房屋套數外的真實的銷售數據。比如房子什麼時候賣完的，成本，銷售金額，各種利潤率。因此之前的數據很大程度上都是估算的。這樣能看出房地產真實的發展路徑？
再有個例子，現在統計商品房價格，官方以商品房備案系統的數據為依據。然而很多城市，這個系統包含了經濟適用房等保障房，還有拆遷安置房。在統計數據時，官員會刻意不區分商品房和保障房，或者刻意在區分時模糊界限。為何如此？房地產強勢的時候，有政治壓力，要報低數據; 在下行的時候，有經濟壓力，要報低數據，才能向上要政策。
再說現在商品房的銷售對象，早在多年前房地產如火如荼的時候，部分精明的開發商和政府、村委會就開闢了新的出口——政府收購，並被廣泛應用於拆遷安置房，由於大量採取委託開發的模式，這些安置都算在商品房的統計口徑里。是不是沒想到？以為是剛出來的新生事物？以為是救市產物？呵呵。
3、房地產行業有強烈的地域性，通州跟廊坊這麼近也沒法比呀，隔條街房價差50%的也經常有啊。所以大家要真心想觀察房地產行情，就某個區域實地調查。除此之外的數據，只能作為參考，而且不是重要的參考。簡單來說：（2016年也大差不差）
長三角，珠三角，北京的一二線城市：漲漲漲！
其餘二線城市：走著看吧
其他城市：齊天大剩們，抱歉，你們已經沒救了！
也來說幾句：
1、看空因素中，最大的是人口在快速減少。人口減少很明顯了，當然，人均住房面積擴大會抵消不少。
2、看多因素中，最大的是城鎮化進程。但城市化不是越往中心擠。
3、在以往國家的經驗中，是缺少互聯網這個現在最大的生產力工具的。電子商務的繁榮，讓人對城市商業的需求減弱很多。另外，中國給力的基礎設施，以及二三線城市主要是生產型企業為主，對市區的需求也減弱不少。然後市郊的地方就大很多了。所以二三線城市房價是承壓的，特別是前面還漲的比較多了。
4、對於北上廣，房價上漲的概率是比較大的。但有一個是要注意的，李嘉誠說的是：地段、地段、地段！不是說中心、中心、中心。對於北上廣，城市副中心是未來最有前途的。
以自己在的上海為例，所謂的教育、文化、醫療資源都在不斷往外圍搬。所以買的時候一定不要看走眼地段。
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