買二手房需要注意什麼？
剛剛買了二手房，把遇到的一些問題和能想到的問題總結了一下。以北京為例吧
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更新：
關於網上房價與實際價格的差別
網上的房價不可信，除了鏈家在線，其他網站上多數房的標價都比實際價格低不少，十幾萬幾十萬什麼的。就算是鏈家在線，也不那麼靠譜，他們的價格一般和房主報價是一樣的，但他們也有不少不靠譜房源在上面掛著，比如已經賣出的房子或者房主並不誠意賣的，他們都掛在網站上不即時撤掉。
我遇到過好多次這樣的情況：在網上看到一套性價比很高的房子，去附近的中介那裡詢問被告知這套房子已經賣掉了，並給你推薦別的同類型房源（一般來說都比你看的那套貴點兒）。
有一個小經驗，可以稍微分辨一下鏈家在線上的房子是否還處於正常出售狀態，就是參考這套房的「帶看房記錄」，如果是最近幾天還有中介帶著去看房，那應該是還沒賣掉，且房主誠意賣。
總之，為了得到某地區最準確的二手房信息，還是得實地考察，多找幾家中介了解情況，有的時候幾個中介都有同一套房源，有的時候房主會把自己的房子獨家交給某個中介，別的中介沒太了解，像鏈家會有那種獨家速銷房，他們先行支付房主一些錢得到獨家房源，承諾在某段時間內以高於某個價格售出，如果沒賣出去的話，先支付的錢就歸房主了。這種房子一般都很搶手，在同類型房子里價格較高。
關於中介
在北京，幾個大點兒的中介，官方中介費都是總房價的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下來。比如鏈家，我們買房的時候和立水橋、奧運村這邊的鏈家都快拼了命了，也沒有砍下來半毛錢。比如立水橋的某個我愛我家，我們進去聊了幾句，中介小伙就主動說中介費我給你2.0%。
在帶看房子之後，如果你有意向見房主，有的中介會跟你收取意向金，說辭是「這套房子很搶手，約見房主的人很多，交了意向金表示出誠意，可以優先安排你們跟房主見面，否則別人先交意向金先談，如果談妥你們連見房主的機會都沒有了」，對於要向你收取意向金的中介，只有一句話送給他「老子不給」，然後他也還是會繼續很積極地幫你聯繫房主見面，不管你交不交意向金，他們的目的還是要促成交易的，所以不必擔心之前忽悠你的那套說辭?? 另外還有的中介不知道是疏忽還是故意的，跟你要意向金，拿出來讓你簽字的卻是定金協議，一定要看清楚??
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看房階段
- 首先要了解清楚房子的產權情況，70年，50年還是40年；商品房、經濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業費一般會高一些；如果是經適房，還得繳納土地轉讓金。
- 房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。
- 如果是頂層的房子，要仔細看看房頂牆皮有沒有漏水後修補過的痕迹，一般房主和中介都會告訴你「我們這兒從來不漏雨」，不要信，自己看，網上搜情報……
- 和房主及物業了解清楚，是否市政水電，有的小區不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區業主論壇和業主QQ群里問過，大家一致說這個小區不是市政水。
- 房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網查一下這個小區房子的口碑，比如我在之前留意過某小區的房子之後在網上一查，發現業主論壇上有很多人說這裡的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。
周邊情況：
- 特別注意一下小區周邊環境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什麼的，有可能會夜間卸貨擾民。
- 小區是否有富裕的停車位，有不少老小區沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。
- 小區的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等。可以在網上搜一下該小區的安全狀況，比如是否發生過重大盜竊、兇殺案件什麼的……
- 周邊交通狀況，必經之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
- 醫院、學校、超市等生活配套設施有沒有。
簽合同階段
- 查看房產證、契稅票，看清產權性質、面積、建築年代、交稅時間、房子是否還在抵押等。向房主詳細詢問房子的情況，為什麼要出售房子。確認中介複印了房主的房產證及身份證。
- 確定自己是否有購房資質。比如在北京，沒有北京市戶口的話，就要連續5年在北京完稅（不可中斷）且名下無房。購房人資質審核通過，房子才能在建委做網簽。
- 明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付來還清銀行貸款的話，你的首付是不走資金監管的，等於你會直接把首付（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續用該房作抵押申請貸款。這時候要注意在合同上明確寫出首付的支付方式，用途，如果是用來給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續。留好中介給的一式三份的收據。
- 確定自己的貸款方式、貸款資質和額度。辦商業貸款的話，一般銀行會查你的徵信記錄、要看你收入證明、工資流水、學歷等資料，來確定你的貸款數額和利率，首套房一般利率會下浮，但你的徵信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行乾脆拒絕批貸。收入證明也會影響到貸款額度，一般是要求每月稅後收入是還款數的兩倍，只要收入證明能開到2倍就行，工資流水差一些沒太大關係。
- 和房主商定後確定最遲過戶日期，過戶後什麼時候做物業交割給鑰匙，多少天之內遷走戶口，房子內都留下什麼東西。這些都要明確寫在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問題有沒有寫清的，一定要求中介在補充協議里加上。上面的幾個問題都是容易產生糾紛的，為了避免日後扯皮，必須提前寫在合同里。。
（寫困了，大概就先這樣吧……）
坐標廣州市天河區，去年底剛入手一套二手小戶型，從看房到交房中間歷時8個月左右的時間（正常只需要1-2個月時間），因為購房的過程比較曲折，所以先簡單提一下買房的經過吧，這可都是我血淋淋的教訓啊，希望能給第一次買房特別是買二手房的旁友們提供一點可以借鑒的經驗。
2016年3月下旬，我在廣州裕豐地產（中介）的推薦下看房，房子的地理位置較好，價格在區域內也較合理，所以就簽了購房合同交了定金等待過戶。5月初，中介突然電話我說房子被法院查封了，要我過去與業主協商中止交易。後來我得知房子是在簽合同的第二天就被查封了，但在簽合同前中介並沒將所有的房屋產權資料提供給我，而且他們也一早就知道房子是有被查封風險的，而且房子查封后已也一直拖了半個月才告訴我說房子無法交易。
我知道房子查封后就要求中止交易並由業主承擔所有購房產生的費用並賠償房價10%的違約金，但因為當時業主夫妻二人的資產已被凍結，房產也全被查封，沒有辦法拿出錢來，然後我跟朋友就軟磨硬泡6、7個小時，終於說服業主給回已經交的定金，也跟業主承諾說不會起訴他們，因為知道他們這段時間很困難，也體諒他們的難處。但是之前我已經交了一半的中介費給中介，按揭費也交了8k多（之後按揭公司退回部分），已經交的中介費和按揭費中介就拒不退還，連相關資料都不提供，堅持稱已經促成了本次交易，我去他們總公司找法務人員拿資料，結果直接被對方一把推到在地雙腿膝蓋淤青，然後我就報警啦，然後就人生第一次進了派出所，但警察也只是調解，也不能管買房的糾紛，所以之後仍舊是不了了之（像不像拍戲啊哈哈哈感覺好狗血啊，我心也是大還能笑出來）。
後來我也有找過房管局、中介協會、和消費者協會投訴，都沒有收到迴音，找律師打官司也不太可能，因為中介費總額不大，沒有律師會接這個案子。所以當時一兩個月我整個人心力交瘁也非常無助，基本打消了買房的念頭，也算是第一次切身感到社會的黑暗吧。（目前仍然沒有任何中介的工作人員聯繫過我，這件事也一直懸而未決，希望有法律人士或者其他有經驗的人士提供建議，錢的確是不很多但是我一個170個子的妹子被一把推翻在地我真的是太氣憤了，現在提起來都咽不下這口氣，從沒受過這麼大委屈的我啊啊啊）
事情的轉折出現在5個月後，原業主聯繫我說房子已解封，並且可以按原價格賣給我，我有點呆掉，不太敢相信。業主說覺得我之前非常體諒他們，而且買房過程中也受了很多委屈他們很過意不去，所以就按之前談好的價格，如果我願意購買的話就可以立即交易。說真的掛完電話也真不知道是該高興還是難過，只想儘快結束這一切。有可能是上一次被騙怕了，所以這一次特別謹慎，所有交易的流程大部分都是自己跟進，也找了一個比較熟悉的中介朋友諮詢，所有整個交易過程都還比較順利，歷時一個半月就辦好了所有的手續。
我現在站在購房者和房地產從業者的雙重角度來寫一點二手房購買的過程中需要注意的事項，其他的答案我也看了看，基本流程都寫得很全面了，我也不再贅述，只寫一些自己在買房過程中切實碰到的比較容易忽略掉然後被坑的點吧（僅限廣州）。
一、看房階段
1、確定預算以及意向購買的戶型，如果是首套房以投資為主的話，請將地理位置作為第一參考要素，首選住宅型（70年產權），同時要注意周邊生活配套的成熟程度，以及了解房屋的原開發商；如果是購買為了居住或是婚房，建議購買離工作地點半小時能夠到達的輻射圈中交通最為便利的房屋。上班路上耗時太長就算有自己的房子住，幸福感都會大大下降，我單位的領導住的地方離上班需要坐一個半小時樓巴，一遇上廣州的颱風天根本沒法出門，中午才能到公司，雖然她買的房子是稍微大點單價也便宜很多，但是時間成本太大其實也並不划算。
2、謹慎選擇中介，盡量看中介選房源，而不是看房源選擇中介。現在挺多人買房會先在APP或者電腦上看一下房源信息再去聯繫中介，有時候往往先看中不錯的房子，也沒注意中介是哪一家，就先聯繫了。而中介現在很多時候發現買家很中意某套房的時候就會特地說，這是我們的獨家房源，言下之意就是必須跟他們交易才可以買到這一套房，如果房源特別合適買家就很容易妥協。還有在看中比較合適的房源的時候，中介會忽悠客戶交誠意金，說幫你鎖定房源，等你簽合同的時候誠意金自動轉為定金，如果有人這麼說你可千萬別交這個錢，什麼狗屁誠意金全都是忽悠你呢。還有，你把預算報給中介後，中介給你找的房源一般都不會在你的預算內，一定是超過預算5-10w甚至更多的，所以要先跟中介談好，超過預算的房子不看。另外，在看房前先跟中介談好中介費，一定不要等房看定了才談，廣州目前的行情基本是1%-1.2%就可以談下來，一上來就提2%甚至更高價的一定要記得往下壓價。
總結一下：1、盡量選擇大中介公司，如鏈家、中原等；2、看房不交誠意金；3、控制預算，不聽中介忽悠；4、先談中介費再看房。
二、購房階段
1、看好房後，準備跟業主簽合同，簽合同前有兩件事情要做，第一件事情是先跟業主談價格，一般正常房子都可以壓低3-5w，所以先盡量往下談。另外一件事情就是需要給房產查冊，確定房產產權清晰。查冊的過程一般都由中介操作，查冊紙長下圖這樣，記得有兩張，第二張我畫圈部分重點注意，代表該房屋無抵押，產權清晰。當時我自己買房的時候，中介只給我看了第一張紙，所以我根本不知道還有第二張紙的存在，也不知道房子存在抵押的情況，才導致後來房屋被查封的時候我毫不知情。
2、確定房屋產權清晰後，準備簽購房合同，在看購房合同的過程中一定要記得看違約責任一條，現在合同大部分都是約定如果因為買方或賣方的原因導致交易無法完成的，須賠償對方房屋總價的10%作為違約金，同時最好需要合同中補充條款，用以約束中介的責任，約定如房屋交易不成功，必須退還全部或者部分中介費。
3、在簽合同的時候，如果要做按揭貸款，中介還會收取一筆名為按揭費和評估費的錢，這筆錢其實全部由銀行收取，總共加起來一般不超過2k（其實連2k都不需要，評估公司由銀行聯繫，評估費約900塊，按揭費不要錢）但是中介不會告訴你，他們會說這筆錢是由按揭公司收取的，必須要按照房屋總價的1%收取，我當時就說我只給2k，你能做就做不做拉倒，結果就是嘴上說著做不了結果麻溜的就給辦了。建議貸款年限可以盡量貸長一點，也可以根據自己的經濟狀況具體判斷。
三、過戶階段
如果能順利進行到過戶階段的話，恭喜你，你已經離勝利不遠了，但是還是不能掉以輕心，記得要先辦過戶手續再轉賬給業主，同時要保留所有的收據和轉賬憑證。在拿房產證的時候也要記得一定要本人帶上身份證在銀行人員的陪同下去領取，這時候已經沒有業主和中介什麼事情了。不過後期還需要中介配合收樓，如果業主逾期交樓，也可以按合同條款追究其違約責任。
至此，二手房交易大戰就算是勝利結束。
特別提醒
購買二手房真的會碰到不少的坑，無良的中介和業主都有可能會遇到，我自己就是被中介坑了，最近我一個師妹買房，又被業主給坑了，簽好合同的第二天業主要求漲價不然就不賣了只退定金，師妹一氣之下直接起訴了，要退定金都不幹，但是打官司真的也是耗時耗力，所以還是在買之前多長點心眼，也看看對方是個什麼樣的人再決定是否購買。
現在想想也還算是幸運，畢竟按原價買到了中意的房子，到手之後還漲了不少。經歷完這次感覺整個人都升華了，打怪技能是提升了，但是對很多事情的信任度也越來越低了。
所以也提醒大家，購買二手房畢竟不像一手房，是由地產開發商出售，出了問題還能夠找企業，二手房的業主具有太多的不可控因素，同時中介也會在中間利用信息不對稱謀利，所以買方在購房前還是要多做一下功課，千萬別學我啊，希望這篇文對即將買房的人有一些幫助。
買房子這種幾百萬的大事，不能省個十幾萬實在說不過去，看完這篇，一定會對你有所幫助。
買房前，你得先明確幾點，才能讓自己的買房理智而不糾結：
1、自己住就別老是盯著房價漲幅，選適合自己的房子最重要。
2、不要完全相信專家言論，在中國，專家的作用就是引導輿論。
3、不要期望既能現在居住舒適，未來又有爆發性的價格增長的房子。如果有這種房子，也早就被業內人士搶走了。
4、花很長時間看房，但是一旦有滿意的，快准狠拿下。
本篇文章的目的是為了讓大家在買二手房過程中有一個清晰的思路，羅列的點目的只有兩點：省時、省錢。
所以買房可以分為四個步驟：買房前找房源（省時）、看好房源找中介（省錢）、如何最優貸款（省錢）、如何避稅（省錢）。
所以，許多買房過程中的小細節沒有提及，長文，先列一個目錄（可以根據目錄去下面找具體內容）——
一、找房源階段：
1、一定要明確好自己的需求再找房，這樣最高效。
2、如何找房源，四步走最省時
a.根據自己需求明確房源的時候，先去鏈家，房源最多挑起來會比較省時
b.有中意的房源之後，一定要去愛屋吉屋看看，可以在線視頻看房，讓你省去很多圖片不符的煩惱
c.線下看房階段，可以借用鏈家的免費勞動力，服務最好
d.如果還沒有找到合適的房源，還推薦搜房網和房天下，房源多但不保真
3、看房階段需要留意的一些小TIPS
二、找中介階段：
1、除非你對這個行業特別了解，否則不要跳開中介。（附購房流程）
2、如何找到最合適你的中介？
a.如果圖省心，可以選擇鏈家，但這是最費錢的選擇。
b.對於南方群眾來說，房多多非常划算，最為推薦。
c.搜房網、愛屋吉屋、房天下等互聯網中介，中介費+服務費都在1.5%，雖然便宜，但要提高警惕。
d.不推薦安居客，缺乏管理的平台已經被雜七雜八的中介攻佔。
3、大中介最靠譜？中介里也得看經紀人。
如何挑選最好的經紀人。
4、不要盲目去跟中介砍價，但是該省的中介費還得省。
a.最推薦房多多，2999+0.3%的中介費
b.搜房網、愛屋吉屋、房天下等互聯網中介，中介費+服務費都在1.5%
c.傳統中介中我愛我家最近在爭奪市場，打出1.5%的中介費
雖然鏈家很貴，而且也不一定是最好的選擇，但目前絕大多數人還會選擇鏈家，那麼
如果選擇鏈家，該如何砍中介費：
a、盡量晚砍價，不到交中介費前，這事千萬別提。
b、砍價的關鍵是聯繫上業主。
c、一分錢一份服務，不要把中介費砍得太低。
三、交易前的貸款階段
貸款時一定一定要再找銀行問一遍，還有沒有什麼優惠。
1、貸款與市場息息相關，所以一定要了解各銀行最新政策（如何了解）
2、還款方式一般兩種，選擇等額本金還是等額本息？最推薦等額本息
3、還有哪些貸款的KEY
a.國家政策，關於貸款利息可以抵個人所得稅
b.可以買貸款銀行理財產品申請減免罰息和短期利息。
c.不要趕在年底申請貸款，年底審批貸款會緊一點，畢竟每年的額度有限
d.充分利用你的中介，他能幫你辦到最低折扣貸款
e.在當前大環境下，調息方式不要選擇固定利率
四、交易中的稅務階段
聰明的避稅不是違法，不過是把法律應該歸還你的錢要回來。
1、最好的避稅方式就是買滿五唯一。
2、如何避個人所得稅
3、如何避契稅
正文
找房源階段
明確目標（房子總價、首付、地段、樓層、戶型都不清楚），隨便看，覺得肯定會找到好房子的，這就跟很多女生沒事隨便逛淘寶一樣的道理，逛到最後也不知道買啥，而且很費時間。
所以，一定要明確好自己的預估價格、首付、地段、樓層、戶型等，再開始找房。
a、在一頭霧水階段，先去「鏈家」根據自己的資金，地段等要求確定房源。lianjia.com
鏈家房源相對最多最真實，而且價格可靠，在這個階段，鏈家可以很快幫你明確自己最想要的房子在哪。
b、這時候，你需要粗篩房源，建議移步「愛屋吉屋」。https://www.iwjw.com
通過互聯網找房源最為方便，但是房源圖片的實際差距實在讓人有苦難言。
對於絕大多數人來說，跑到實地看戶型實在是種效率非常低下的事，在迅速決定小區階段，愛屋吉屋的一分鐘視頻替代房源圖片，可以讓你在最快時間內確定想要的小區和房型。
c、線下看房階段，最推薦「鏈家地產」。lianjia.com
選房源和看房源是完全兩碼事，看房源最重要的真實房源和服務。
作為老牌傳統中介，鏈家主打真實房源，所以不用擔心看房階段會被推薦各種亂七八糟的房源，比較省心。而且鏈家的主要實力在線下，所以看房時的體驗會非常好。
d、如果還沒有找到合適的房源，我們還推薦：
- 想多看些房源，可以去看看 搜房網 sofang.com
搜房網作為電商房產的老大，已經擁有多年歷史，市場覆蓋率非常高。換言之就是房源多，而且業務員服務態度也非常好。
但是在房源真實性上，魚目混雜，不方便考量。
- 同樣另外一家多房源的網站 房天下fang.com
和搜房網相愛相殺，兩家還在15年因為百度保護費的問題一度把汪峰擠下頭條。兩家都是牟足了勁在競爭，所以想多看些房源，看完搜房網再看看房天下，會有意外收穫。
看房階段需要留意的一些小TIPS
可以參考買二手房需要注意什麼？ - 知乎用戶的回答
找中介階段
1、除非你對這個行業特別了解，否則不要跳開中介。
整個二手房交易流程非常繁瑣，如果自己去弄的話，不一定能搞定業主不說，而且很容易弄巧成拙。
要知道，買房最忌諱的就是耽誤時間，好房源是不等人的，不然賠了夫人又折兵。
整個買房流程可以參考狗哥的答案購買二手房應該注意哪些問題？整個流程是怎樣的？ - 狗狗哥哥的回答
a.最省心的中介，一定是鏈家，但一定不是最省錢的。
雖然鏈家的中介費高達2.7%，可在服務方面，鏈家有足夠的理由讓行業龍頭老大的地位名副其實。
包括從選房看房開始，到貸款稅務，和最後的收房驗收，鏈家都會全程陪同。
b.對於南方群眾來說，房多多非常划算，而且服務也不差。
（可惜在北方的業務二手房拓展很慢）
2999+0.3%保險費的收費，在價格上可以說非常低價。
房多多對房源的考察非常嚴格，每個房源工作人員會實地勘察，進行拍攝。
c.搜房網、愛屋吉屋、房天下等互聯網中介，中介費+服務費都在1.5%
一般來說，如果要想在中介費上省點錢的話，選擇互聯網中介是個不錯的選擇。這三家在服務上區別不大，屬於眾多互聯網中介中最靠譜的。
如何選擇取決於你看中的房源在哪個網站。
d.不推薦安居客，缺乏管理的平台已經被雜七雜八的中介攻佔。
同樣一所中介里，經紀人水平也會良莠不齊，而其實，整個購房過程中，服務質量完全取決於你的經紀人。
一個好的經紀人，會熟悉各類政策、而且熱情上心，幫你解決從貸款到收房的一系列事宜。
差的經紀人，可能會讓你在許多能省錢的部分，花了冤枉錢。
這時候，你需要記住幾點：
- 大中介的經紀人不見得最靠譜，但是至少出錯有中介幫你兜著。
- 選經紀人的時候一定要「貨比三家」，比如在鏈家看中一套房源，一定要去至少3家不同的鏈家門店去找各店經紀人諮詢這套房源，交流中就能很輕鬆的判斷出哪個經紀人最靠譜。
- 多溝通、多問，跟經紀人建立良好的關係，畢竟他可是這個領域裡最專業的人，你能省多少錢完全取決於他想告訴你多少。
不要盲目跟中介砍價，但該省的中介費還得省。
- 首先，如果對中介費非常介意的朋友，建議使用互聯網中介，最好的是房多多，2999+0.3%保險費的價格，非常划算。
- 如果是房多多沒有覆蓋的城市，搜房網、房天下、愛屋吉屋的中介費都是1.5%。
- 如果你一定想選擇傳統中介，那麼我愛我家最近在北京為了搶佔市場，也打出了1.5%的中介費口號，選好經紀人的情況下，還是可以信任的，不過房源上可能要多跑跑。
對於絕大多數希望選擇鏈家的朋友來說，需要記住以下幾點：
1、盡量晚砍價，不到交中介費前，這事千萬別提。
砍價就是在剝削經紀人的收入，最早他就知道你的想法，用心程度肯定會下降。
2、砍價的關鍵是聯繫上業主。
如果不是簽了獨家合同的房源，一旦聯繫上業主，就意味著你們倆有跳到其他中介的可能性，雖然是不道德的行為，但確實會給中介壓力。
從而在砍價上佔據心理優勢。
3、一分錢一份服務，不要把中介費砍得太低。
即使你可以把中介費砍到很低，那麼在後續的服務里，經紀人一定會在服務上把這個錢找回來。
所以，2.2%到2.4是一個合理的範圍，這取決於你在貸款，稅務等方面要麻煩中介多少。
貸款階段：
- 目前還沒有任何一個網站會整合各銀行的貸款政策，所以你只能通過線下去了解。（你也知道中國的官方網站有多差）
- 一般大行在幾個大中介（例如鏈家、我愛我家等）總部設有辦公點，在那裡可以各大銀行一次性問全。
TIPS：注意，是各地總部而非路邊門市店，小的門市店諮詢甚至會出現因為門市店經紀人管賣房子，最新貸款政策不一定會及時了解。
- 挨家銀行詢問一下沒多麻煩，畢竟幾百萬的事。
了解完各大銀行政策後，你一定會對一個問題產生疑惑：到底選擇等額本金還是等額本息？
這裡有一個對比：等額本金和等額本息的區別、利弊、適合人群
從賬面上看，等額本金的還款額要比等額本息少，但是還是推薦等額本息的還款方式。
- 首先，考慮到我國現在的通貨膨脹率，貸款就是賺的。因為現在的錢，要遠遠值錢於未來的錢。
TIPS：永遠不要提前還款！
- 留意國家政策，在個稅改革中已經明確一點，在將來房貸利息是可以抵扣個稅的，所以，還的利息越多，你的個稅就越少！
現在的個稅計算方式是：
（稅前工資-五險一金費用）*徵稅點
改革後的方式是：
（稅前工資-五險一金費用-房貸利息）*徵稅點
所以，等額本息換貸款利息多的缺點在個稅中被彌補了，而還款壓力明顯小於等額本金。
- 如果前期你就可以還更多的錢的話，為什麼不少貸幾年呢？還的利息會更少。
記住，不要讓一點利息把你現在的生活壓垮，活在當下。
貸款的時候一定一定要再問銀行一句，還有什麼辦法更優惠嗎？
許多銀行都會有針對大客戶的優惠政策，比如你在貸款銀行買了理財產品，有大額存款等。都有可能使你的貸款更加容易，甚至會有更低折扣。
所以，多問，因為貸款經理和理財經理不屬於同一部門，許多優惠政策你不問他們是不會說的。
記住這些貸款的KEY POINT，還能更省錢。
a.在業主貸款行購買理財產品，可以申請減免罰息和短期利息。
如果業主需要提前還款來把房子的抵押權騰出來，這時候就會有銀行的罰息和短期利息，這筆費用往往會轉移到購房者身上。
這時候，選擇跟業主同一銀行貸款，能減免一筆費用，再問問購買理財產品，是不是還可以減免一筆費用。
b.不要趕在年底申請貸款，年底審批貸款會緊一點，畢竟每年的額度有限
c.充分利用你的中介，他能幫你辦到最低折扣貸款
d.在當前大環境下，調息方式不要選擇固定利率
還款利率在貸款時有兩種選擇，一種是固定利率，即以貸款當時利率計算，直到還款結束，利率不變。
另外一種是根據國家政策同步調息，國家降息你的利率跟著降，國家漲你跟著漲。
但是，國家都連續5次降息了，你還看不清形勢嗎。
稅費：
不清楚的話可以先看看到底會有哪些稅費2015年新政後 最新二手房交易過戶費有哪些
如果一套房源真的讓你滿意到可以跨越滿五唯一的界限，那麼可以通過這些方法省錢：
個人所得稅的稅率，是可以按兩次交易差的20%來交的。這個交易差越小，交稅就越少。所以，咱們可以通過如下方法來避稅：
a.利用好網簽價
因為辦理過戶時，徵稅完全取決於網簽價格，而非實際成交價格。
所以這時候就有了所謂「陰陽合同」的出現，即實際成交價和合同價不一致。通過縮小交易差來減少稅費。
具體施行的時候，把你的預期說給中介，他會非常明確的告訴你怎麼操作的。
還有，網簽的房價比較低的話，契稅也會少一些。
b、許多中介都不知道，交易差是可以扣掉賣方在房子上額外花的錢！
交易差=現成交價-購入價格-其他額外開支
而額外開支主要有：
- 業主在買房時還給銀行的利息
比如我100萬買的房子，但是還完房貸可能是還給銀行120萬，那麼這20萬算入額外開支合情合理。
所以這時候，你需要去銀行開個證明，來抵扣交易差。
- 裝修費用
房主當年裝修的費用，也是可以扣除的。裝修費可以找評估公司做評估，也可以自己提交各種裝修憑證來扣除。
TIPS：去建材市場找些地下中介什麼的野路子，可以搞來裝修憑證，但是被查出來就不好了，不推薦。
如果讀完之後對你有幫助，點個贊，讓更多的人看見，好嗎？
還有，即使你現在沒有買房打算，但早晚要買房的，收藏起來，為將來做準備。
前段時間，早上吃早飯的時候看到報紙上有條這樣的新聞：
深圳一房主賣房後，因房價漲百萬強行收房。
這樣的關於房屋買賣發生違約糾紛的新聞其實並不少見，特別是在如今，一線城市房價狂飆式瘋漲的情況下，賣家買家情緒異常不穩定，跳價是正常現象，違約情況也時有發生，違約帶來的損失不僅僅是房子買不到了，有時候會影響甚或計劃，比如結婚、小孩上學，最嚴重的會造成沒辦法彌補的經濟損失！
二手房買賣不像你去菜市場買菜：老闆，我要這個，一斤，給錢、拿好菜，走人。二手房買賣有時候像場戰鬥，戰線拉得格外長，發生危險的可能性就越大，所以買房子要簽好幾個合同來規避這種風險或者風險發生後有個保障。
今天就只說說買二手房買賣中要簽署的合同，以及需要注意的違約問題。
買二手房要簽三合同：定金合同、居間版買賣合同、網簽版買賣合同。
現在很多情況是，定金合同跟居間合同放到一起來簽。居間合同一般在中介或是你找的第三方平台那簽的合同，基本包括：甲方、乙方、中間方、房子位置、面積、價格、所有權證號等等房子基本信息，還有約定什麼時候去貸款，什麼時候過戶，什麼時候拿房產證，會有哪些可能違約情況，以及處理辦法……
注意要點：
1、一般買家付了意向金，規定日期內是不退意向金的，房東簽字確認，並收取了意向金，意向金轉變為定金。此時如果再有變化，按定金罰則雙倍返還。
2、交房要明確時間，逾期應約定遲延履行金；戶口最好是交易過戶前遷出，明確約定具體的法律責任，這個一定要千萬注意。
3、明確付款的時間，一般分四步，定金、首付、銀行貸款、尾款。關於交錢的事都要謹慎，在未過戶、沒有拿到房子之前，支付的錢不要直接給到房東，去官方的資金監管機構或是與政府資金監管合作的第三方平台類似房多多，開立資金監管「專用賬戶」進行劃轉，確保資金的安全。中介一般因為想要促成交易不太願意去做這個資金監管，但買家一定要注意這個問題。
網簽就是交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並公布在網上。然後會給個網簽號，用戶可以通過這個號在網上進行查詢。網簽是為了讓房地產交易更加透明化，防止"一房多賣"。簽居間合同到網簽這段時間，是違約出現頻率最高的時段。大多數人覺得最後的網簽就是定了性的，想再改就是不可能的了。但是在此之前違約也是要承擔責任的。
如果違約：
1、賣方是不可以單方面終止合約的，繼續履行還是解除合同的選擇權在守約方，違約方沒有權利選擇解除合同。
2、買家訴訟繼續履行，如果貸款審批下來了，繼續履行還是可能得到支持的，但繼續履行跟違約金的訴訟請求只能選一，當然，如果合同約定的延期履行的違約金除外（一般合同會約定預期履行十五天內按天計算的滯納金，是違約金的一種形式，這部分可以支持）。
3、真正打官司是雙輸，無論如何中介盈利。假設最後法院賠付金額是10%，而房價上漲了20%，那麼賣家也就享受到了10%的收益而已，但是要置換的話，房價多上漲的10%部分他們還是要自己承擔，同理，買家得利10%，後續繼續買房還是繼續多承擔10%。
4、中介在違約這事兒上，多半是能不管則不管，反正已經簽約，促成了交易，中介費已經逃不掉了。。
5、違約金約定了20%能陪到嗎？違約金再高，基於合同法，法院未必能完全支持。即便法院支持，也未必能填平房價的上漲。加上執行難的問題，房款被拿在業主手上，買家會錯過購房時機。
其實違約情況主因無非是利益。簽了合同，還沒過戶，房價大漲，之前定的價格太虧了。也可能，夫妻一方賣共有財產，未經另一方同意；子女賣了父母的房子未經老人同意。房子有抵押，銀行沒同意你這個房子能賣，你去簽合同。還有可能，房東一些不得已情況……大致這些。羅列這些原因，是想大家可以看到買房前拉產調，了解房屋詳細信息是件多麼重要的事情。產調方面之前我回答過一個問題，說二次產調的重要性，房多多會做兩次產調，中介可能懶得提醒你產調這事兒，這是第三方平台與中介的區別，第三方平台不涉及買賣家之間的利益，客觀的提供服務，以服務為目的；中介的利益與房款掛鉤，促成交易為目的。相關詳細內容可翻閱之前的回答，這裡不贅述了。
（一）設施設備細清點
如果購買二手房被上家裝修和使用過，在出售時，雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那麼，在簽訂房地產買賣合同時，就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數量，以及能否正常使用等細節標識清楚。交房時，買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查。
（二）費用要結清 ，更名不馬虎
買家在收房（交房）時，一定要親自去相關單位，檢查原業主是否已經結清了房屋的各項服務費用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網路、物業管理費等等。只有確認賣家已將各項費用都結清了，才可以將尾款交付賣家，同時辦理相關的更名手續，更名千萬不得馬虎，很多買家聽了賣家的話，覺的煤氣，有線等更名無所謂，就不做更名了，其實不然，如果你這次不更名，當你下次將房屋想出售時，那有可能就會因為你這次的馬虎，而造成房屋不能正常出售或者其他費用風險.
（三）戶口須遷出
如果前業主把物業出售後，戶籍仍掛在裡面，那麼新業主收房後就無法落戶。這樣的糾紛，二手房交易中並不少見。其實，想預防此類問題很簡單。在收房前，買賣雙方只要一同前往房屋所在地的派出所，詢問房屋內的戶口情況即可。如賣家戶口仍未遷出，買家可根據買賣合同的約定追究賣家責任，如果你不想打擾房東，自己也可以拿著你的新產證或者購房合同，以及身份證到房屋所在地派出所詢問，如有戶口，可以拿到有派出所蓋章的列印文件。（沒有產證，或購房合同，派出所一般是不給查的） 。
（四）質量問題細排查
二手房一般已有一定的歷史，故買家在收房時，還應特別注意查看房屋的工程質量問題。例如，門、窗是否密封，有無破損；天花板、牆壁、地面，有無裂痕、滲漏、積水等；水、電、開關等，能否正常使用，用水通道是否暢通等等。如果所買的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕迹。
總之，有任何問題都須在收房之前與前業主協商，儘快查明原因，確定由哪方負責維修，以免收房後扯皮。
（五）收樓證明備齊全
對於一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時，對於一些所謂的收樓費用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。
另水、電、煤氣、電話、電視、網路、物業管理費等過戶的單據也應備齊全，以免將來不能享受相關服務。
（六）《房屋交接書》要簽署
收了鑰匙，結清了尾款，收房就算完成了吧？其實，不然。專家提醒，千萬別忘簽署《房屋交接書》。
簽署《房屋交接書》的法律後果是賣家將符合買賣合同約定的房屋交付給買家，交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽，雙方將來可能會對何時是交房時間產生爭議，進而影響到雙方對違約責任的承擔。
簽署《房屋交接書》是交付房手續的最後一個程序，應在房屋驗收完成之後。它至少應包含有上述六個方面的內容，一式二份，由雙方各執一份。如果在對房屋驗收時，發現某些方面不符合合同約定，也應當在《房屋交接書》中註明，為追究賣家的責任打下基礎。
你可以看看這個： http://wd.tgnet.com/QuestionDetail/201009138103014246/1/買二手房需要注意的事項，上面很多大神解釋的很詳盡，二手房交易流程確實比新房複雜了很多，有很多細節要注意，具體的上面都闡述了無需多言。補充一點，樓主只要把握好最重要的環節就是簽合同。在簽合同之前所有的事都可以反悔沒有法律效力，但是簽完合同後就是真刀真槍靠法律說話了。簽完合同後對於賣家來說，如果房價上漲過快，賣家有可能違約，但是不管哪種情況違約，對於買家來說都是很大的順失，所以簽訂合同時，所有條款必須認真思考、詳細閱讀，錯漏一個地方都不行，總價、違約金、滯納金、過戶時間、交房時間、付款方式、物業交接、稅費支付、戶口遷出等都必須白紙黑字寫清楚；多個產權人，必須所有產權人到場共同簽訂；簽訂合同的同時，買家支付首付款。
如果有認識的律師幫忙看看更好，有的中介公司會聘請法律顧問，幫忙處理糾紛，擬定起草專業合同等事物，比如房多多、愛屋吉屋等，都有專業的律師擬定合同，對於簽訂居間合同，不要僅相信他們的一面之詞，因為你懂的，靠人吃飯，肯定是以公司利益為第一準則的。但對於簽買賣合同，買賣雙方的利益在中介公司的眼中是平等的，所以偏向性不大，比較公平。
以下是簽訂合同時10個小細節，一不小心就會忽略：
一、有房屋共有人沒有簽字
有共有人不同意的買賣無效，不管中介、房東怎麼說，要求產權證上所有的共有人到場簽字。如果確實無法到場，要求出具共有人的授權委託書原件，最好是經過公證的委託書，確認材料真實後再簽約。
二、沒有確認房子是否已被出租
根據買賣不破租賃的原則，買了正在出租的房子極有可能住不進去，再加上原承租人享有在同等條件下的「優先購買權」，一旦處理不當，極易引發糾紛。買此類房子之前，要求賣家提供承租人同意出售並放棄優先購買權的書面聲明，並與賣家在合同中協商好怎麼交接租約、租客押金如何處理等等。
三、沒有親自確認房子產權情況
被抵押、查封的房子無法過戶。在購買二手房之前，和房東一起去房屋所在的房地產交易中心拉產調，確認房子無抵押、查封再簽約。如果房子確認已抵押，要求房東提供解除抵押的可行性方案，如果房子被查封，最好放棄購買。
四、隨便付定金
定金金額巨大，動輒就幾十萬，且付了是退不回來的，所以不要隨便付。一旦預先支付數額較大的定金，就非常容易喪失主動權，陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。
五、沒有考慮到貸款可能失敗
在簽合同之前，充分考慮各方面因素確認貸款額度和期限。如果中介承諾在現有條件下能獲得貸款，一定要把承諾寫進合同里，並在合同中註明，因為銀行審核不通過導致貸款失敗，購房者可退房，且不承擔違約責任。
六、沒有詳細明確違約責任
最常見的違約包括5種：買家逾期付款、賣家逾期交房、買家或賣家單方面解除合同、房子質量不符合約定、不能按時過戶。對此在合同中特別註明，明確違約責任方，設定具體的違約金額，別忘了設定讓違約方承擔守約方的主訴訟費、律師費等各項花費。
七、贈送家電沒有寫進去
買二手房通常會贈送一些裝修、設施設備。在簽合同時，將設備品牌、成色以及能否正常使用寫清楚，作為交接時的清點驗收依據，如有貴重物品，最好拍照留存。
八、稅費約定不清楚
各類稅費雙方各付各的，還是全部由買家承擔，這在合同中約定清楚。同時註明：若合同解除，稅費由一方承擔，還是雙方按比例承擔。
九、時間約定模糊
包括首付款尾款支付時間、過戶時間、交房時間等等，具體到精確日期，不要用「之前」、「之後」的模糊字眼，並註明對應的違約責任，發生糾紛依據合同行事。
十、沒有查詢學位是否已被佔用
這一點針對學區房買家，在合同中註明：過戶前雙方到戶口所在地的公安局戶籍管理中心，查詢戶口及學位是否被佔用。
以上
最近剛剛把房子搞定，現身分享下買房六個月我都經歷了哪些流程，順便分享一些建議：【針對廣州二手房】
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我的購房時間軸如下：
現根據購房時間軸一一分享：
- 1 - 看房
我個人看房的經驗不多，就只看了目前居住環境旁邊的樓盤，環境熟悉，對於其他區域的房子提不起興緻去看。但是，從2016年初，前前後後看房應該也有不下十次，而我購置的房產實際是去看了兩次，一次是我自己，一次是協愛人一起。之前我們的預算不足，中介帶看的房子都很破舊，樓梯房、千禧年之前的房產、空間小、採光不足、朝向不好……反正看的是各種鬧心，那看房我們該注意些什麼呢？我畫了個思維導圖，列舉了一些看房關鍵詞「針對普通住房」。
想必很多準備買房的朋友基本都會考慮到這些，平時也會通過安裝第三方賣房APP如安居客、搜房網等事先了解下房子的情況和評價。我這裡給大家的建議是一定要諮詢業主的情況，一種情況是業主不在房產下住，房子在出租，在聽完中介一頓吧啦吧啦之後一定要與業主本人交談溝通；另一種情況是業主在房產下住，這樣看房的時候可以直接與業主多溝通，多溝通交流可以了解業主的為人。最重要看房需要了解的是業主是否唯一住房、房產證是否滿2年，這個會涉及到稅費，如若業主不是唯一住房，業主需要繳納1%的個人所得稅；房產證未滿2年，業主需要繳納5.6%的營業稅。但是現在業主為了省事，他們報的房價是一口價，其他任何的費用都讓買方出。所以看房的時候問清楚業主房子的基本情況，十分重要，可以根據業主房產的基本情況對房子的總價適當的還價，要不然會多花費很多冤枉錢。
說到繳稅，給大家推薦一個超級實用的APP，「51公積金管家」。顧名思義，這是一款關於公積金的APP，但它的強大不僅僅包括公積金，還包含貸款、繳稅、政策等與購房相關的很多內容。
可查看購房政策及提取公積金攻略，該APP會及時更新最新的政策
綁定公積金賬戶，查看公積金餘額及繳納明細，但是首先需要去公積金中心或指定銀行設定公積金密碼「可關注 廣州住房公積金管理中心 預約辦理」，另外，51公積金管家可綁定多個公積金賬戶。
可查看公積金貸款詳情及還貸情況。
可使用房貸計算器、二手房稅費計算器等等，比如當你看上一處房子，了解完基本情況後，可通過這些計算器計算房貸及稅費，以免懵懵懂懂被忽悠，做到自己心中有數，算完後評估下自己的預算是否充足。另外還可以查看個稅計算器及年終獎計算器，看看自己都交了多少稅費。
該APP還有一些附帶的功能如查看社保、徵信報告等。
強烈推薦大家使用這個APP，不管買房還是不買房，可以及時了解公積金、稅費、貸款等政策。
- 2 - 簽合同
看完兩次房後，被中介看出我們有購買意向，中介很是積極的聯繫我和業主去中介處談細節。看完房後的第二天3月7日，我們和業主都到中介處聊房子細節及價錢，其實去的時候我們壓根沒想好要簽三方合同，而是想再與業主再好好聊聊，沒想到中介真是太厲害了，又是今天不下手明天可能就賣給別人了、又是過了今天業主可能反悔不賣那個價了……反正弄得我們也是混混沌沌的，最後還是以高價中介費簽了三方合同，反倒業主還退步讓了幾千塊。不得不說，這次買房很幸運，碰到超級NICE的業主，一家三口，比我們大不了幾歲的哥哥姐姐，相處交流都很NICE，所以合同簽的也算順利，就是中介費給高了！
關於簽合同給大家的建議是：
1、中介費事先談好，不同的中介不同的費用，他們報價1.5%-3%之間，這個是可以還價的，基本1%可以拿下，房價高點的，低於1%也都可以拿下，通過這一路買房下來，中介最大的作用就是帶看了房源，其他很多事宜無需中介也可以很順利的搞定。如若你不是通過中介看好的房源，中間的手續和安全需要第三方中介介入的話，差不多花個5000塊可以搞定。中介就是處在業主和買方之間溝通的橋樑，買賣雙方交流順暢的話，中介省事省心。
2、謹慎給定金，不管是給中介的定金還是業主的定金，都需要謹慎。一般簽了合同中介不會收定金，業主會收定金，收完定金需要寫收定金憑證。
3、對於中介吧啦吧啦一大堆催促簽合同的話，需要保持冷靜淡定，不要輕易被洗腦擔心房子沒了。房子交易畢竟是上百萬的交易，不會輕易如中介所言今天不簽明天可能就被別人簽。
4、對於合同裡面沒有你關注的那些條款，你可以要求加上，比如稅費要求、交房後的物業費、傢具如何處理等，「先小人後君子」，避免因為一些細節買賣雙方產生糾紛。
- 3 - 貸款
簽完合同，就需要準備材料辦理貸款事宜了「土豪全款支付可忽略」。需要準備的材料如下：
1、身份證
2、戶口首頁及戶口個人頁
3、結婚證「限夫妻，朋友也可以一起購買」
4、工資證明 「公司開」
5、徵信報告「持身份證到廣州市越秀區沿江中路193號徵信報告中心一樓大廳，據說現在很多商業銀行也開通列印通道，當然也可以到我推薦的51公積金管家中查看」
6、銀行卡半年流水
7、無房證明「持身份證到廣州天河華就路1號房地產交易中心一樓自助機器列印」
8、商業貸款對應銀行的還貸卡
準備完材料後，中介就會帶我們去按揭公司辦理貸款手續，按揭公司可不是免費服務的喔。按揭公司單獨收費，中介會幫我們聯繫他們經常合作的按揭公司，收費在貸款金額的0.3%-1.2%不等，這是我諮詢過的一些。所以大家一定要事先諮詢好按揭費用，在購房之前大家肯定沒有這個概念，知道要中介費用，沒想到會多出個按揭費用！我的按揭費用大概就花了貸款金額的0.3%，選擇的是房多多按揭，就在廣州公積金中心樓上，辦手續很便利。當然，也可以剩下這筆費用不找按揭公司，就是自己跑貸款手續，公積金中心三樓的左側有很多商業銀行的貸款負責人，可以諮詢是否允許不經過按揭公司走貸款手續，我了解到的是很多銀行不讓個人走貸款程序，中國銀行除外，我有個在銀行工作的朋友是在中國銀行貸款自己走的按揭程序。
對於有繳納住房公積金的工薪白領，基本會選擇公積金貸款。可事先前往廣州公積金中心查詢自己所能貸款的額度，公積金中心會根據你的繳納情況評估公積金所能貸款的額度。正常情況下，個人公積金貸款可以貸60萬，兩個人一起公積金貸款可以貸100萬。我的建議是如若可以公積金貸款盡量公積金貸款。截止目前，公積金貸款利率低至3.25%，商業貸款利率為4.9%，但是一般會有折扣，比如我的商業貸款利率打了85折為4.165%，選擇的是建設銀行。當然，公積金貸款的弊端也是非常明顯，就是很慢很慢，畢竟那麼多人等著公積金貸款。從我的購房時間軸可以看到，單單通過公積金貸款審批流程都走了3個月，放款如若走正常排隊流程需要2-4個月。「等的花兒都謝了」
另外，簽訂貸款合同的時候，會涉及到兩種貸款方式「等額本金」「等額本息」，百度定義兩種貸款方式如下：
等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
等額本息還款，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
從兩種貸款的字面意思很好理解，那兩者有啥區別呢？先給大家舉個案例來直觀理解下，假設貸款120萬，貸20年「二手房只能貸20年」，其中公積金貸款100萬，按照基準利率3.25%，商業貸款20萬，按照基準利率的85折即4.165%，那這兩種貸款方式每月該還多少錢呢？通過51公積金管家的房貸計算器結果如下：
從結果可以看出，等額本息的方式每月還款的金額一致為6901.38，支付利息為45.63萬；等額本金第一期還款金額為8402.5，以後逐月遞減，支付利息為41萬。由此可見，兩者區別在於，等額本息需要支付更多的利息，但是每月還款金額少；而等額本金支付的利息少，但是前期還款壓力大。所以，如果前期手頭寬鬆，建議選擇等額本金，可以省好幾萬的利息呢，但是如果前期拿不出太多月供，那就只能選擇等額本息，多償還點利息咯。我的個人建議是選擇等額本金，前期還款的壓力也就多1-2千，但是利息卻可以少還4萬，先苦少甜嘛。
- 4 - 過戶
由於選擇了公積金貸款，所有貸款流程走了很長時間，從貸款到通過貸款審批花了將近3個月。公積金貸款通過審批後，會收到公積金中心發的一條簽約貸款合同的簡訊，要求所有產權人攜帶身份證、結婚證（針對已婚）、戶口首頁及個人頁和商貸合同前往公積金中心簽合同，由於以上材料在貸款的時候基本都提交了，所以只需要產權所有人攜帶身份證即可。對於商貸合同，先簽完公積金合同，便可以到商業銀行簽訂商業貸款合同，也可以先前往商業銀行簽商貸合同，兩者都先後順序。
簽完貸款合同後的一個月才辦理過戶，又是一個月漫長的等待，諮詢了下為何需要這麼久。商業銀行給的回復是這期間銀行需要多次跑公積金中心拿公積金貸款合同、審核材料、蓋章等等，由於公積金人太多，所以就這麼慢。實際上，我們是可以通過中介去催促銀行負責貸款的人勤跑勤聯繫公積金中心，時間還是可以稍微快一些的。
7月6日，即貸款審批通過了大約一個月後我們前往天河房產交易中心辦理過戶手續「過戶的意思就是房產證名字正式由原業主改成買方」，所需攜帶的材料也是身份證、結婚證、戶口主頁及個人頁。由於過戶的人非常多，一般中介會負責排隊取號（據說中介都五六點過去），我們中介去的晚，到那都快8點半了，所以一上午沒有辦理完，直到下午2點多才辦理完，過戶都需要辦理什麼？
1、買賣雙方簽字辦理房產轉移
2、繳納各種費用，如1%的個人所得稅、5.6%營業稅（證過2年無需交）、印花稅（就是貼在房產證的郵票，5塊錢）、房產證制證費用，所有這些費用都是買方出，還是那句話，行規，業主房價包干，其他費用不負責。
3、首付給業主，特彆強調下首付事宜
正常情況下走到過戶這個流程就需要交首付給業主了，但是業主會碰到一種情況即業主還欠著銀行的貸款，業主在事先談合同的時候就會希望買方提前幫還這筆貸款，即「贖樓」。我們就是這個情況，業主約了5月中旬去還銀行的貸款，也即是我們交首付幫他贖樓的日子，但是我們過戶是7月份，也就是說我們提前2個月將首付給業主了，這是有一定風險的，鑒於我們買賣雙方對彼此都比較信任，我們幫忙贖樓，業主降了一些房價，雙贏的同時我們承擔點風險而已。所以我的建議是，對業主不是很了解信任的話，謹慎幫業主贖樓。贖樓有風險，需謹慎。
辦理過戶基本就是以上三件事情，需要注意的是：繳費完了之後會有完稅發票、購房發票，這個時候收據會被按揭公司拿走原件去放款，放完款後需要找按揭公司要回。這個收據務必保管好，對今後賣房查稅都是重要憑證。
當然，首付交了，也要保存好業主簽字按手印的收齊首付的收據，凡是涉及到錢都需要開憑據，簽字按手印，以防事後糾紛。
- 5 - 放款，取房產證
放款，可付錢辦理加急放款
過完戶這個房子就徹底算是買方的了，但是業主並未收到全款，主要環節是卡在公積金放款，公積金那邊人太多，需要排隊，中介給出的時間大概是2-4個月，具體時間不詳。業主那邊著急需要錢去換大HOUSE，很是著急，牽扯到業主女兒上學事宜。於是諮詢中介有沒有方法可快速放款。還真有，那就是「花錢插隊，按揭公司收費，提前讓公積金中心審核資料放款」。收費四千，最快兩周放款。業主商量著我們一起出這份加急費用，我們也沒多思考，誰都希望快點把這個手續辦理完，對於他，可以早點拿到錢，對於我們，可以早點拿到房產證，早點提取公積金，是雙贏的。當然，也是我們買賣雙方很好溝通，遇到不好溝通的，誰願意多出莫名的加急費呢！從這件事上，再次說明買賣雙方能夠和諧溝通商量是買賣成功的關鍵。
兜兜轉轉，催促催促再催促，全款終於在8月5日到賬，大概花了20天時間，4千塊還是蠻值的。不過如果不交加緊費，就不知道公積金中心多久放款了，也許快，也許慢，花錢買時間，大家可以自己權衡。需要提示大家的是：一定要勤催勤問，有些時候中介承諾的時間不準，或者中介業務太多沒顧及上。平時需要積極主動諮詢，監督，讓購房時間盡量縮短。
開始還貸日期為放款日期的下個月
比如我的放款日期是8月5日，從9月5日就要開始還貸，以後的每個月5日是還款日期，需提前將還貸金額充入還貸卡，以免因為還貸不及時而影響自己的徵信。
取房產證和發票
放完款後房產證也就已經下來了，放在商業銀行那裡，之前中介告訴我們的是放款完還需要一個月才可以拿到房產證，再次證明中介的不確定性。而實際上是放完款房產證就在商業銀行我們可以直接憑身份證去拿，但是必須產權所有人均到場才可以拿房產證原價。另外，過戶被按揭公司拿走的完稅收據和購房發票也一定要去拿回，是未來賣房繳稅的重要憑證。
- 7 - 提取公積金，遷戶口
至此，購房手續流程已基本結束，恭喜你成為萬千房奴中的一員，從此每月的伙食加餐就改成吃土吧。等等，誰說要吃土，住房公積金土豪請你繼續加餐，豪華雙人套餐「啊哈哈哈」。
準備材料提取公積金
走完購房所有程序，房產證、完稅發票、購房發票、貸款合同等均已到手，可以前往微信公眾號「廣州住房公積金管理中心 」提前一天預約提取公積金，現在公積金中心不辦理提取業務，都交給銀行去辦理了。所以預約的時候選擇自己方便前往的商業銀行，我預約的是公積金中心一樓的中信銀行，人較多，辦理較慢，需提前去排隊。需要準備的材料如下：
1、房產證、完稅發票、購房發票、貸款合同
2、提取公積金申請表，加蓋公司章（公積金中心網站可下載，或者直接去公司領取，一般公司會備好蓋章的紙質版供員工填寫）
3、身份證，如已結婚需提供結婚證
4、提現儲蓄卡
辦理完手續，辦理人員說3-5個工作日可以到賬，而其實我這邊只花了2個工作日就到賬，周三申請周五到賬，這個效率不得不點贊點贊點贊！
準備材料戶口市內遷移
購房流程走完，我第一想到的就是趕緊把戶口遷移到房產下，自從工作，這個集體戶口便給我帶來了諸多不便。起初諮詢查詢市內遷移相關手續的時候，以為會很複雜，想著怎麼著也得十日半個月才能下來，沒曾想一個準備好材料兩個小時就搞定，時間主要花在排隊上。為了節省排隊時間，可提前在微信公眾號「廣州公安」的戶政業務欄預約，不預約也可辦理，但是排隊時間長。
市內戶口遷移準備的材料如下：
1、房產證、完稅發票、購房發票
2、集體戶口遷出證明（需要先拿著房產證前往你集體戶口所在的人才市場開遷出證明）
3、戶口主頁和個人頁
4、房產共有人的入戶並讓你成為戶主的同意書，現場白紙寫
5、身份證、夫妻的話需要帶結婚證
除了4其他材料都需要複印，建議事先複印好帶過去，派出所不負責複印，樓下複印一塊錢一張，不多說這樣的暴利了。
準備好材料排隊到號就可以辦理了，特別快捷效率，也為這個效率點贊點贊點贊！
遷戶可能遇到的問題就是原業主的戶口仍在該房產下，之前我就擔心這點會阻礙我的戶口正常遷入，抱著諮詢的態度沒曾想完全不阻礙。當你戶口遷入你的房產下，那原業主的戶口會自動掛空，即你成為該房產的業主。那對於原業主有什麼影響呢？原業主辦理需要戶口的相關事宜，如果相關機構去核實該戶口是否掛空的話，那原業主辦理事情可能受阻；但是如果辦事機構不去查戶口是否掛空，那原業主戶口依舊有效。所以對於現業主的你，需要督促原業主儘快遷出戶口，防止一屋二主，影響後續諸如學位等事宜。
至此，購買二手房的經驗和建議就分享完了，已同步更新至微信公眾號竹本姑娘zhuben_girl，可掃下面二維碼關注並隨時交流。
偏個題，我來談談購房前的準備工作。
很多小夥伴為了買一部手機願意花費大量時間看參數作對比，為蘋果還是華為爭得面紅耳赤。這是好事，說明在購買之前你足夠了解你的商品。而涉及到買房這麼大的事情的時候卻表現的一塌糊塗。有很多朋友甚至在一無所知的情況下完成了看房到購房的過程。然後問我房子買的怎麼樣。我只能回答你開心就好。
今天的這篇準備工作，希望大家可花時間看一看，了解下房屋買賣這個過程，也可以多花時間研究下，做最起碼5-10天的準備工作，這樣才能買到好房，避免中坑。
買房前的準備工作
一、（購房資質）購房前，我們必須知道我們是否有購房資質。
上海目前購房政策：上海家庭（父母+未成年子女）可以購買2套住房。（2011年限購前與父母共有的每人2套以下，家庭4套以下不算套數。）
上海單身可以購買一套住房。（2011年限購前和父母共有2套及以下不算套數）
非上海戶籍：需在上海63個月內繳納60個月的社保及稅單且已婚。
特殊情況：1、在上海博士在讀，且已婚，並且名下在滬無住房可以購買一套。
2、外籍人士/港澳居民在滬家庭名義下無房且提供在滬工作滿一年的勞動合同或學籍證明，可以購買一套住宅類房屋（只能用來自住，不能買商住，寫字樓。）
3、公司名義無購買套數限制（買後需3年後才可賣出）！
Q：我上海人，單身，限購前和父母有三套，想再買怎麼辦？
A：去掉一套的名字。交點稅。
Q：我是離婚媽媽，寶寶是上海戶口，可以買房么？
A：閔行區可以買，大部分區域不允許買，但是交易有限制。
Q：我沒有購房資質，另一半有購房資質，可以買房只寫我名字么？
A：不可以，必須上對方名字，但是你們可以婚後去名，只要80塊錢。（真有這種需求可以寫好協議然後婚後去名）
二、（貸款問題）快買房了，有以下幾點需要你注意，會影響你的貸款：
1、查詢信用卡是否有過逾期，保持良好的信譽避免影響貸款
Q：有逾期了怎麼辦？
A：個別逾期不要緊，只要沒有連續四個月以上逾期的，並且2年內少於15次逾期。（教你們一招，逾期嚴重但是不是故意的，可以去該銀行讓他們開一張並非而已逾期的說明）
2、需要公積金貸款的小夥伴請務必保持不要斷繳，不然很大可能你貸不出來。
3、請和父母家人溝通好，尤其是魔都的小夥伴，很有可能父母是你購房的最大阻礙（這不是開玩笑）。
4、請在買房前將信用卡盡量提額，很多地方可以用信用卡。會極大解決你的資金壓力。
三、了解算清你的購房預算及所需稅費。
合理的購房預算是這樣的：總花費：首付+貸款+稅費+中介費+雜費（裝修、包裝等）
其中稅費部分包括三個組成：個人所得稅、增值稅、契稅（上海習慣上所有稅費由下家支付）
在算稅費之前，我們需要理解一個概念：普通住宅和非普通住宅。
如何區分普通住宅和非普通住宅？
普通住宅標準（2014 年 11 月 20 日起執行）：
1)五層以上(含五層)的多高層住房：
2)單套建築面積在 140 平方米 以下；
3)實際成交價格低於同級土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下（既容積率低於1.44 倍），內環線以內總價低於450 萬元/套，內環線與外環線間的低於 310 萬元/套，外環線以外的低於 230 萬元/套。
普通住宅與非普通住宅標準如下：
所以不同的地段，不同的房子稅費不同，請謹慎選擇。關於稅費有三點小技巧：
1、上海普遍存在做低現象，可以有效避稅。（不細說，私聊）
2、滿五不唯一的房子，部分可以承諾唯一。（私聊）
3、稅費需要現金，不夠的可以辦理稅費卡，性質是大額信用卡。利率低於房貸。（稅費卡超級划算，尤其是你現金不足的情況）。
Q；我300W買外環內的房子還是買外環外的房子？
A：推薦外環內啊，稅費降低了10W+
Q；我360W怎麼辦，還是要交那麼多稅么？
A：做低到310，稅費立刻下降十幾萬
Q；配合唯一有風險么？
A：有，但是頂多就是補齊少交的稅，反正我沒聽說被查出來的
Q;我只有和父母共有一套房子，契稅怎麼算？
A：契稅只要你在其上海他產證上有名字，都是三個點。
本來是想做一篇終極指南的，但是被領導發現不務正業，所以只能下次寫了（主要是懶）。
不定時更新，隨緣。
具體問題私信吧。
購房乾貨指南
高三的時候有本很火的書叫《高考指南》，來給報考志願的考生們做參考和引導，今天寫的這篇《購房指南》，希望可以給需要買房的人一些接地氣的建議。要知道，我在買房前，多希望可以看到這樣有實質幫助的指導文章，然而並沒有大家這麼幸運哦。
前幾天剛把定金交了，約定一周之內把首付款湊齊，如果這幾天沒有哪個傻叉突然冒出來以高價去和買家交易，房子的事就算是敲定了。簽完合同後心情十分複雜，這是之前所沒想到的。廢話不多說，把近期找房的一些親身經歷和切身體會整理出來，希望可以對想買房在看房的朋友有所幫助。
新房在購買環節上還是要比二手房流程上簡單很多，但二手房購買之後由於可馬上入住以及周邊配套相對完善等因素又比新房省事很多。重點是本人預算有限，便選擇了買二手房。才發現二手房價格差異較大，不夠規範，業主心態對價格影響很大。且中介素質參差不齊，所以找房以及購買的過程中會更加勞心勞力一些。以下所謂的經驗教訓也都是主要以二手房作為參考，當然一些方法對購買新房的朋友也同樣會有借鑒意義。下面提煉出幾點分別做出說明。
一、自己要有主見
要想做到有主見，首先就要做到專業，不做伸手黨，比中介還要專業。自己沒有主見，就很容易被中介牽著鼻子走，因為中介都會推薦自己熟悉的片區，對於其他片區的情況，你只要稍作功課，是可以做到比中介專業的。說到這，本人還是有一點小驕傲的，由於對各小區情況都比較了解，所以在有中介推薦房源時我總能一語中的說出其硬傷，以至很多中介說我專業，甚至一口咬定我是同行來套房源的。附上幾張聊天截圖，類似情況還有很多。
二、選適合的中介和中介公司
有些人喜歡找那種服務態度特別好的中介，其實我們應該找最專業的中介，而不是態度最好的中介。新人態度一般都比較積極和謙虛，但往往給不到我們什麼實在的建議。
不同中介公司的官網和app都有各自的特點。鏈家做的比較清晰和整潔，價格相對不會太離譜，所以我找房時我一般用鏈家。Q房網做的有些凌亂，但把小區對應學校寫的很清楚，所以看學位時可以用Q房。
三、正確理解沒有完美的房子
無論是中介還是身邊的朋友也都會告訴你，房子沒有完美的，差不多就行了，其實不然。房子沒有完美的，這句話是對的，但肯定不是差不多就行了。你先要把所有你能夠考慮到的和房子相關因素全部列出，然後按順序排列，現將自己能想到的因素羅列如下，歡迎大家補充。
1.預算(首付，月供都要扛得起)
2.戶型(兩房還是三房，是否方正)
3.面積(客廳，主卧，次卧大小是否都能接受)
4.學位(從最好開始排，底線是到哪)
5.地段、環境(關內還是關外，上班是否方便，公交地鐵是否方便，周圍農民房是否接受)
6.朝向(從東南到西北朝向是否都能接受)
7.陽台(是否一定要客廳出陽台，沒有陽台的能接受么)
8.配套(周邊是否有商業，購物吃飯是否方便)
9.升值空間(是否有新概念，有地鐵在建？商業在建？寫字樓在建?)
10.樓齡(最老可以接受哪一年的房子.85？95？如果不在乎樓齡，樓梯房是否可以接受)
11.小區環境(沒有小區環境是否能接受？要是連大門都沒有的呢？要是只是獨棟的那種呢？)
12.梯戶比例(公寓式可否接受？長長的走廊？最多能接受一層多少戶？10？15？20？)
你會發現，經過篩選，我們的選擇並不會很多:
類似於：預算X萬-Y萬，兩房，次卧不小於6平，學位南油小學以上。南山區地鐵站附近，朝向排除西北，有陽台。周邊有配套，2000年以後電梯房，一層不多於20戶。
四、看房應該是最後一步
很多人都會說要多看房，但我認為每個人的時間都有限，要將以上三點都做到位之後，我們才有必要進行第四步，所以說，看房應該是最後一步。戶型需要到現場看么？學位需要麼？樓齡需要麼？梯戶比例需要麼？有無陽台需要麼？最後會發現很多和房子有關的因素完全不需要去現場看房，通過網上查詢或詢問中介就能知曉。
看房應該是最後一環，當然了，對於之前如果完全沒有看房經驗，在以上三點進行之前，跟朋友或者熟人找些房子看看，找找感覺也是很有必要的
五、關於筍盤
一般來說，超級筍盤，中介內部都會先消化一圈。比較筍的盤，不出一周就會被賣出，比市場價略低的盤一個月左右，市場價一般三個月之內，大體的走勢是符合這個規律的。看房源掛了多久，也是參考該房性價比是否足夠高的依據之一。
六、談判環節
老道的中介通常是滿滿的套路。要見機行事，做好持久戰的準備。一般如果一套房子中介預感500萬雙方可以成交，他就會對買家說業主少了510萬不賣。回頭又去跟業主說買家最多給490，從而向500萬靠攏。談判時，通常中介會把買家和賣家安排在中介公司見面，但稍作寒暄後會把買家和賣家分開，然後周旋於兩方之間，不斷的告訴雙方又做出了哪些讓步。
七、要相信緣分
說到這，不知道大家發現沒，買房子和找結婚對象真的很像。比如：①沒有完美的房子 ②對選擇的所有標準中，要有優先順序排序。知道哪些是最重要的，哪些是有了更好，沒有也無所謂的 ③緣分很重要
近期發現我這種選擇方式也會有他的弊端和局限性，這種篩選方式是找到我們的底線在哪，然後去用排除法選擇。這樣的好處是穩妥、保險，但通過這種篩選方式，通常選出的是偏中庸的結果，就是學位、地段、戶型、朝向、樓齡等因素都有照顧到，但對於有些人來說，儘可能大的新房才是剛需，關外和關內等其他因素都是次要的。總之最終我們是要知道，對我們來說什麼是最重要的。
我說下我最近買二手房的經歷。
我的情況：
結婚兩年，有孩兩歲，準備再生一個。
2016年初的房價簡直瘋掉了，和老婆合計了一下，準備把家裡的小房子換大一點，為二孩做準備。
看房前
做了個適合我們家情況的列表：
1.必須是二手房。新房要裝修，要去味，時間拖的比較久，期間我們只能租房住。二手房，裝修好的，即買即住。
2.交通方便。我和老婆都是打拚的工薪階層，到時候老婆懷孕了，上班要有地鐵或公交直達。
3.周圍配套。最好有好點的幼兒園、小學、商圈、醫院等。
4.升值空間。主要是地段。
看房階段
1.網上看房。搜房網比較好，我現在住的房子就是搜房網賣的，中介比較給力，天天看房的人絡繹不絕。
2.實體中介。我愛我家，房源信息也比較多
我花了半個月的時間，看了10幾個小區20幾套房子，最後選了一套萬科的房子。
注意點：
1.戶型，各房間朝向、大小是否合適。
2.缺陷，頂樓牆角有無漏水痕迹，底樓採光及夏天蚊蟲，公共區域最好鋪瓷磚，不然容易發霉，卧室地板用的什麼材料，走上去有沒有聲音，牆體有沒有開裂，衛生間有沒有異味，廚房間油漬是不是難除，儲物櫃能否滿足家庭需要。
3.傢具，如果賣家不搬的話，最好自己心裡有個大概的評估價。
4.周圍鄰居最好問問都是什麼人。
交易階段
1.由買賣雙方談具體價錢，談完要簽房屋買賣意向合同，主要規定交易各時間節點，買賣雙方主要信息，交易價格，中介費等。
2.公示階段，由中介將賣房房地產證及土地證掛到房管局網站查驗真實性，及是否有抵押貸款等，當天會有答案。
3.支付定金。
定金分為兩部分：
一 是首付定金，這部分牽扯到雙方違約的成本。
二 是差價，銀行對房屋會有評估價,可高可低，評估價越高收費越多，可以貸的款也越多，但一般最高評估價是不會超過成交價的，多出來的錢，銀行不會貸款給你，只能由你自己掏錢給賣方（比方一個房子成交價200萬，中介去指定銀行做評估價，最高190萬，最低150萬，如果按最高評估價，你可以貸款190萬首付57萬，稅費1萬9，差價10萬。最低評估價可貸150萬首付45萬，稅費1萬5，差價50萬，都是估算）這部分看你得現金能力，現金準備的多，按最低評估價，多給錢，但稅費及貸款利息都低，如果你不想多給錢，就按最高評估價，可以少給點差價。
4.簽約，付完定金三天內簽約，並辦理貸款。簽約時最好把房屋內傢具電器清單列好註明品牌型號。如果沒有按時辦理好貸款，賣方有權取消協議並沒收20%買賣總價的違約金（一般就是沒收首付定金）買方要準備夫妻戶口本，結婚證，徵信報告，指定銀行卡。
5.按簽約時約定好的日期收房，如果賣方沒有按時搬出，買方可取消協議並收取房屋總價20%的違約金（一般是首付定金的2倍）
6.支付尾款，一般留兩萬不要急著付，等賣方把水電燃氣電視物業各費用結清並過戶後再付，問賣方戶口是否遷出，自己去派出所查也行。最後簽署房屋過戶單。
7.等待房地產證及土地證
這個問題下面，大部分答案的格局都太小了！與其教人如何不被坑錢，不如讓人學會如何賺錢。
我來教你如何2個月凈賺100萬，買到最能增值的二手房。
說說我的真實經歷。
我是一個在二線城市工作的人，但是由於工作內容的原因，對於一線城市的關注度反而要比二線其它城市高很多。
這次，講一講自己的故事，100萬的本金，如何通過合理的分析抓住機遇，在2個月內增值100萬。希望能對您，不管是剛需還是想投資，都帶來一些思路。
很多人會覺得，明明一線城市看起來漲的更多，我為什麼要選擇二線城市來操作呢？
原因說起來也簡單，一是本金不多，不能扔一個籃子里，所以要穩妥起見，以小博大；二是只要選對城市，了解透徹城市的行情，依然會有可觀的收益。
我是今年六月份買的房，2萬1買的，100+平米的洋房一梯兩戶，小區不到1的容積率，70%綠化率，兩個月時間漲到3萬，這個漲幅這個時間，對於弱二線城市來說也是相當少見的，可以說這一次的入手相當成功。
下面來說說我的經驗和思路。在買房之前，我重點研究了兩個城市。一個是上海，一個是合肥。
我非常強烈的建議，每一個想買房的人，都去研究兩個城市的行情走向。一個是熱度最先起來的一線城市，一個是跟你所在城市有所類似的二線城市。
我選擇上海的原因很簡單，他是房價暴漲的發源地，今年中國所有的行情走勢都可以看到上海的影子。而選擇合肥的原因，則是因為他與我所在的城市最為相似，同為中部城市，人口GDP各個情況都大致相同，因此合肥是一個非常好的對標案例。
選擇好城市之後，我就開始看資金的傳遞情況以及開始暴漲前都發生了什麼。
去年底上海深圳開始暴漲，到了過年的時間就漲了近50%，到3月就開了限購緩和房價，作用有限，直到現在依然有反彈的趨勢。查看上海暴漲前夕發生了什麼？會發現出現了大量地王，僅去年5月份上海就拍出了8個地王。房價要漲，央企先行。對於樓市的預判，房企的嗅覺更加敏銳。
（15年4月，上海房價就吹響了上漲的號角，如果當時有這樣的思路，這個時候甚至年底入手，都可以說是非常划算的）
再反觀我所在的城市，去年沉寂了一年後，今年上半年開始也慢慢的出現了地王，一開始並不瘋狂，一個月蹦出來一個，直到5月份的時候地王頻率越來越高，一個月出了仨，而且很難看到本土房企拿地，全是國企央企，跟上海去年的動作越來越像。因此我預感到房價有無法抑制的苗頭，這是我考慮入手的原因之一。
再看合肥，年前就有復甦的趨勢，15年12月開始大量的出現地王。如此頻繁的拿地是因為什麼？因為房企們知道，一線的上漲紅利要溢出了，搶佔二線城市勢在必行！
果然，15年下半年只漲了500的合肥，經歷了地王潮後，從16年1月開始僅用了半年的時間均價就又漲了2000。當然這只是數據統計中的平均值，合肥的朋友肯定清楚，主城區基本都已經翻倍了。
（可以看出來，15年12月-16年1月，合肥渡過了最後一個平穩期，嗅覺敏銳的人在這個時候入手，一定已經賺得缽滿盆滿）
從15年4月一線城市上海開始上漲，到16年1月合肥廈門南京等二線城市開始上漲，傳遞時間大概是7個月。這是資金從1線傳遞到強2線城市的時間。
當強2線變成紅海，弱二線必然成為下一塊資本的戰場。而時間上，一定是越來越快的！因為戰場會越來越小，分配戰利品的時間也會越來越短。
關於資本轉移這塊，暫且不深入展開，內容太多。大家需要了解的就是，今年大環境如此，資金除了樓市是沒有地方去的。
看到部分二線因地王和資金而暴漲，是我決定入手的原因之二。
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也許你會疑惑，為何我已經看出預期，卻沒有早點買，而是在六月份才入手呢？
說來慚愧，本小，就必須要買利益能最大化的房子。所以我對照著一線城市，又做了進一步的分析。
這部分是微觀的方向，對大家更有用一些，希望朋友們能看到。
首先，我決定買二手房。原因如下：
1.看得見，摸得著，不用擔心開放商跑路或者質量不好的問題。
2.可以快速入手，勢頭不對也可以快速出手。
3.一個城市的核心區，大部分都是開發過的，在以後框架越來越大的情況下，位置才是王道，是稀缺資源，符合位置要求的新房可選擇性很少。就如北京三環內，永遠領漲，永遠抗跌。
4.同樣區位同樣容積率綠化的小區，二手比新房要便宜些。
確定了選擇二手房後，我如何選擇具體小區呢？也有以下幾點：
1.周邊新房成交活躍。在預計要漲的情況下，新房永遠是領漲的對象，二手房永遠對標新房跟漲。
2.周邊可能出現地王的小區。地王能拉高新房房價，新房房價拉高二手房房價，這種傳導的原理非常容易理解。
3.低容積率，低密度，高綠化，好物業。
4.三房，100-140都行，貸款的話首付不會差太多。但是各有利弊，小三房好出手，大三房升值更多，看各人的選擇了，為了好出手我選擇的是小三房。
要特別注意的是！將來房價的走勢一定是兩極分化的！因為人口的原因，剛需會越來越少，改善會越來越多。但是城市就那麼大，核心好位置好房子就那麼多！因此未來人們換改善只有兩個選擇，郊區買新別墅，城區買好二手。因此，核心位置低密二手電筒梯洋房，是我的首選。
這樣的房子並不難找，但是需要你花費一定的時間去看，同樣的道理，也可以放到其它的城市，其它的區域都適用。
再說下我買的房子本身的上漲經過吧。
房子位於CBD核心，這是我所在城市二手房房價最高的區域，因為宜居，且居民層次較高。6月買完後，7月相距10公里左右的老城區拍出了一個重量級地王，刷新了很多積累，它周邊的二手房立刻開漲，此時我所在城市的暴漲已經拉開了序幕。很明顯的感覺到老城區的老剛需房子都漲了，CBD核心臉面改善房也就跟著漲，老城區漲1千，這邊漲3千。
之後，8月份在距離CBD 3公里左右的副CBD，10分鐘內連出兩個地王，刷新三觀，副CBD內高檔小區應聲封盤，再開盤就漲了5000。這邊畢竟二手比不上新房，但是漲個3500還是綽綽有餘的。
就這兩次地王，就這兩個月時間，已經讓房子升值這麼多了。
今天主要想跟大家聊的就是這三點，其實買房還有很多需要考慮的因素，但是那都是更加細緻的東西了，比如戶型朝向，風水是否依山傍水，不是決定性因素，以後再做介紹。
再次做一個總結：
1.找兩個城市做對比，了解他們的房價走勢。
2.大量地王的出現非常可能是暴漲的前兆。
3.暴漲前3個月都可以入手，不用擔心，也別猶豫。
4.優先考慮二手房，新房早晚最後都變二手房。
5.買核心位置，買學區地鐵等稀缺資源。
6.買改善，買改善，買改善！重要的事情說三遍，不管哪裡，能買改善別考慮剛需！
7.房價是周期性的，錯過這一回也沒著急，時刻觀察房價走勢，這種暴漲的情景總有一天你會再次見到的。
買房的決策需要智慧與勇氣的並存
希望在買房路上迷茫彷徨的你，能越來越堅強
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當您打算靜下心來讀讀本律師精心總結的經驗時，不得不承認您可能心心念念的打算買二手房了，買房算是家裡的一件大事，可能需要您把所有家當拿出來，自然需要小心之又小心，謹慎之又謹慎，但如果沒有專業的指導，中介不斷吹耳邊風，再加上房價一天一個價，很容易在慌忙中出現一些問題，律師在這裡給您捋一捋二手房交易中的那些陷阱和彎路，爭取讓您做足功課，一次性買到心儀的好房。
一.如何選居間人
首先我們先說說二手房的成交方式，相信很多準備買二手房的朋友已經早百度或360過了，二手房有兩種成交方式，自行成交和經紀成交，自行成交即為買賣雙方自行簽訂房屋買賣合同並自行辦理網簽、面簽、繳稅及過戶手續。經紀成交是指在居間人的居間服務下買賣雙方簽訂房屋買賣合同並辦理一系列房屋交易手續。兩種方式各有利弊，自行成交能幫助買受人省去幾萬元甚至幾十萬元的居間服務費，但如果交易雙方非法律專業人士，很容易出現約定不明或由於不清楚辦理流程而導致合同無法繼續履行雙方扯皮的狀況。所以律師在這裡還是要建議各位朋友：買房是大事，術業有專攻，還是交給專業人士去操作會更靠譜。一家靠譜的中介公司可以協助房屋買賣雙方儘快尋找到自己合適的簽約對象，會根據買受人的實際經濟能力，提供合理的購房建議，也能夠為買受人找到最合適的房屋，既能為買受人貸到合理的款，還能夠讓買受人的資金得到最有效地發揮。同時可以為買賣雙方省去很多繁雜的手續辦理，關鍵是為買賣雙方最大限度的節省時間成本。所以說這個錢省不得！
那麼如何選居間人？簡單歸納為一看二查三問。
「一看」：去居間人實體店查看，是否有工商營業執照和稅務登記證？在這裡提醒各位朋友一點，很多居間人有多家分店，但切記每家分店都應有經營手續，如果沒有的話，一經工商行政管理部門發現，該店面將面臨經營全面停止。所以為了未來不必要的麻煩，一定要查看居間人的經營資質。
「二查」：如果有些居間人店面沒有在外懸掛工商營業執照和稅務登記證，一定切記登錄企業信用信息網對該居間人店面進行查詢，如果沒有進行工商登記的居間人一定要慎選。
「三問」：詢問房源，自己心儀的區域或小區是否有房源，以及居間服務費比例。目前在北京，居間服務費最高的為鏈家公司，居間服務費為房屋總價款的2.2%，保障服務費為房屋總價款的0.5%，共計為房屋總價款的2.7%，其他居間人根據門店不同居間服務費會有所差別，當然各居間人的工作人員業務能力無法評定，單從房屋買賣合同文本來看，鏈家公司相對更嚴謹些。另外律師做了大量的房屋買賣合同糾紛，當房屋買賣合同無法繼續履行而解除的，從律師辦理的案件來看居間服務費能夠全款退還的只有鏈家公司。
二.看房產證
當買受人選好房屋，並初步與出賣人協商好房屋價款後，中介會約買賣雙方見面溝通，如何沒有問題就可以直接簽訂定金協議或存量房屋買賣合同了。買受人急切的心情能夠理解，但越是這個時候越要冷靜分析。首先買受人應該看出賣人的房產證。看什麼呢？
（一）看產權人信息
前來協商並簽存量房屋買賣合同的出賣人是否為房屋產權人？
如果出賣人是房屋產權人，一定要詢問清楚該房屋是婚前個人財產還是婚後購買（婚前婚後以取得結婚證時間為準），如果是婚前個人財產，就不用擔心產權問題，如果是婚後購買，但僅僅登記在出賣人一方名下或者登記在配偶一方名下，就要慎重對待了，最好當著出賣人的面，給其配偶打電話，詢問確認其是否同意出售，並一定要切記錄音！很多人疑惑的會問這個事有那麼重要嗎？重要的事情說三遍，很重要！很重要！很重要！為什麼呢？從法律上來講，房屋為出賣人夫妻共同財產，如果配偶一方不知情或不同意出賣，出賣人一方就構成無權處分，無權處分不會導致合同無效，但可能會導致合同無法繼續履行，也就是說最後你還是買不到這個房屋。但是如果錄音了，配偶也同意出賣了，配偶一方以後如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就沒有任何事實依據了。目前大量的房屋交易，由於房屋價格大幅上漲，出賣人簽訂存量房屋買賣合同後又反悔，很多人均以無權處分為由請求確認合同無效或請求解除合同，所以買受人一定要慎重，讓出賣人無機可乘。
如果登記在出賣人與配偶雙方名下，一般出賣人與配偶需要同時出面簽訂存量房屋買賣協議，如果一方不出現，僅僅出示授權委託書，也要電話確認核實並錄音，因為僅憑出賣人一紙授權委託書，無法核實是否為配偶的真實意思表示。
如果出賣人不是房屋產權人，一定要詢問與房屋產權人的關係，是父母？子女？代理人？債權人？從律師的角度來講，不管出賣人是否出示了房屋所有權人的身份證、戶口本、房產證或者授權委託書或者債權法律文書，均應當面與房屋所有權人電話確認並錄音，在房屋所有權人知情並同意出售的情況下再簽訂存量房屋買賣合同也不晚。如果無法聯繫房屋所有權人，寧可白跑一趟另行再簽，也不要貪圖一時之快，為日後留下陷阱。
（二）看房屋性質
房屋為商品房？已購公有住房？經濟適用房？按經濟適用住房管理的房屋？小產權房？
房屋如果是商品房，正常交易即可。
如果是已購公有住房（包括房改房，央產房），房改房可正常交易，央產房的話，買受人與出賣人簽訂存量房屋買賣合同前一定要出賣人出示《在京中央單位已購公房變更通知單》，保證房屋可以上市交易並辦理過戶手續。需要交納土地出讓金，交易一次以後，房屋性質變更為商品房。
如果是經濟適用房（俗稱一類經適房，也稱兩限房），一定要出賣人提供《已購經濟適用住房上市出售意見》，經濟適用房有些特殊之處，出賣人出售交付使用不足5年的經適房：該房產只能按照原購買價格出售給符合經濟適用房購買資格的家庭；出賣人出售交付使用已滿5年的經適房：可以按照市場價格出售給任何中國公民。出賣人2008年4月11日後簽訂房屋買賣合同購買經濟適用住房滿五年後上市出售的，應按原購房價格和出售價格價差的70％補交土地收益等價款；出賣人2008年4月11日前簽訂房屋買賣合同購買經濟適用住房滿五年後上市出售的，應按出售價格的10％補交土地收益等價款；並需要戶籍所在地的住房保障辦公室開具放棄優先回購證明（有的城區不需要）。交易一次以後，房屋性質變更為商品房。
如果是按經濟適用住房管理的房屋（俗稱二類經適房），房本未滿五年也可以交易，交易是需要補交土地出讓金的，按照合同成交價的3%繳納，交易一次以後，房屋性質變更為商品房。
如果是小產權房，也就是集體土地上的房屋，這種房屋最大的特點就是：便宜！通常沒有房產證，只有宅基地使用權證，如果買受人與出賣人非同一集體經濟組織成員或非同村村民，這種房屋千萬不要購買！面臨房屋買賣合同無效的風險，買受人往往是賠了夫人又折兵！
（三）看房屋面積
核對居間人掛售的房屋面積與出賣人房產證顯示房屋建築面積是否一致？往往居間人為了宣傳，掛售的房屋面積大於房產證顯示的建築面積，首先買受人通過看房看不出來房屋面積差異，其次也不可能初次看房就進行專業測量。如果居間人掛售的房屋面積大於房產證顯示的建築面積，也就意味著房屋單位面積售價提高，面積差異越大對於買受人來說越不划算。
同時出賣人往往在簽訂存量房屋買賣合同時會承諾送車位或倉儲室等，如果房產證面積沒有體現，所有的承諾都是空談，沒有任何現實意義。
（四）看房屋抵押情況
在房產證附記部分查看是否有抵押登記專用章，如果沒有說明房屋沒有抵押，如果有抵押登記專用章且沒有抵押註銷章說明房屋有抵押，但買受人僅通過房產證無法確認抵押金額，以及還有多少債務尚未償還。在北京各區縣房管局，攜帶房屋產權人身份證原件及房產證原件往往僅能查詢到是否有抵押登記記錄，但無法查詢抵押金額。在這種情況下建議買受人要求出賣人出示主債權合同及抵押合同，確認抵押金額。律師近期承辦的一例案件即為出賣人謊稱所出售房屋僅有200萬元尚未償還銀行，買受人信以為真，居間人也並未進行核實，簽訂存量房屋買賣合同並辦理網簽後，出賣人遲遲未依約還款解抵押，買受人無法辦理貸款，後獲知出賣人就房屋設定了最高額抵押，未償還金額遠不止200萬元，最終導致合同無法繼續履行，最終吃虧的還是買受人。
（五）看房產證登記時間
主要是為了查看出賣人房屋購買是否已經滿五年。一般確定房屋是否滿五年，以契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產權證上記載的時間孰先的原則確定，但現實中可能出賣人相關稅費憑證丟失，在此種情況下，只能通過查看房產證登記時間來確定。律師承辦的案件中不乏出賣人承諾滿五唯一的案例，但事實上可能尚未滿五年，買受人即面臨多承擔房屋成交差價20%個人所得稅的風險，所以買受人一定要認真核對房產證信息。
三.買受人簽訂存量房屋買賣合同前應注意事項：
（一）進行購房資格審查
購房資格審查只要是看買受人以家庭為單位是否符合「京十五條」的限購政策。日常生活中也不乏以家庭為單位的買受人已購買兩套房屋後，為了改善生活需要，需將其中一套房屋置換為大房屋。那麼買受人在尚未將自己所有的房屋出售的情況下就與出賣人簽訂存量房屋買賣合同就有問題了，簽訂存量房屋買賣合同時買受人並不具備購房資格，那麼在此種情況下買受人與出賣人簽訂的存量房屋買賣合同是否有效？實踐中隨著房價大幅上漲，出賣人經常以買受人簽訂存量房屋買賣合同時尚不具備購房資格為由主張合同無效。存量房屋買賣合同是買賣雙方的真實意思表示，當然真實合法有效，但能否繼續履行呢?《北京市高級人民法院關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》（2011年12月13日）第八條：「當事人雙方在訂立合同時明知或應當知道該合同不符合當時的住房限購政策，一方當事人要求繼續履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買受人家庭具備「京十五條」規定的購房資格的除外；合同約定待買受人符合住房限購政策後再辦理房屋過戶登記的，依照其約定。」也就意味著買受人只要將自己所有的房屋儘快出售並辦理產權轉移登記手續，在法庭辯論前通過購房資格審查，那麼其與出賣人簽訂的存量房屋買賣合同就可以繼續履行，當然能否繼續履行還要看買受人是否有一次性支付能力。
（二）列印查看買受人即配偶雙方徵信報告
之所以要提前列印徵信報告，主要是為了考慮買受人以現有的徵信情況能否通過銀行貸款審批。如果買受人或配偶在兩年內連續出現三次或累計出現六次信用逾期的情況，那麼申請銀行是很可能遭拒的。如果買受人負債比率過高，銀行就會擔心買受人的還款能力，一般也不會輕易放款，通常買受人的總負債率最高不得超過總收入的50%，否則就很難申請貸款了。
（三）籌措定金、首付款、居間服務費
買受人一旦簽訂定金協議、居間服務合同或存量房屋買賣合同，就應依約支付房款，雖然出賣人經常口頭承諾買受人可以晚於合同約定時間支付房款，但雙方一旦出現糾紛，合同無法繼續履行，出賣人就會以此認定買受人先行違約，要求買受人承擔違約責任，這對買受人是極為不利的。
四.買受人簽訂存量房屋買賣合同時應注意以下事項：
（一）出賣人口頭承諾與存量房屋買賣合同或補充協議約定不一致，以哪個約定為準？
一般存量房屋買賣合同均會載明一條：「甲乙雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充，雙方口頭約定或口頭承諾不能視為對本合同或補充協議約定的變更」。只要存量房屋買賣合同或補充協議有該約定，那麼雙方口頭約定不能視為對書面合同約定的變更，最終仍以書面約定為準，如果出賣人向買受人進行了口頭承諾，一定要在存量房屋買賣合同或補充協議中寫明，否則，買受人利益受損通過訴訟維權都沒任何事實依據。
（二）合同條款前後約定是否矛盾？
在二手房交易中流程相對繁雜，而且交易各個環節有先後順序，如果居間人工作人員不熟悉交易各環節之間的關係，很容易出現合同約定矛盾的情形。二手房交易流程以時間為節點大概分為：簽訂定金協議，簽訂存量房屋買賣合同，出賣人房屋核驗且買受人購房資格審查，網簽，面簽（辦理銀行貸款手續），繳稅，過戶，新房本辦理抵押登記，銀行放款。合同中每一個環節雙方未正常履行合同義務都將導致後面的環節無法進行。律師近期辦理的一例案件出現了因合同條款前後約定矛盾直接導致雙方無法繼續履行合同的情形。
案例：出賣人出賣的房屋因尚未還清銀行貸款存在銀行抵押，但因家庭原因需要出售該房屋，與買受人在合同中約定辦理面簽（辦理銀行貸款手續）後，買受人支付首付款，由出賣人自行清償銀行貸款解除抵押。問題來了，首先出賣人在房屋核驗階段出現問題，出賣人房產證顯示地址與房管局登記簿登記地址差了兩個字，直接導致房屋核驗未通過，如果正常情況下出賣人與房管局工作人員核實後可重新製作房產證後進行房屋核驗，但本案的關鍵在於房屋存在抵押，房管局要求必須先解除銀行抵押後，才能核發新房產證進行房屋核驗。按照存量房屋買賣合同約定，出賣人在買受人向其支付首付款後才有能力償還銀行貸款解除抵押，雙方就此成訴。在實踐中解抵押務必在面簽前需要完成，否則雙方辦理面簽時銀行不會審核通過貸款審批。所以關於解抵押最後期限及解抵押主體一定要明確約定。同時為了化解風險，買賣雙方應在簽訂存量房屋買賣合同前進行房屋核驗和購房資格審查，這樣即便房屋或購房資格出現問題，雙方可以協商解決，無需承擔高額的合同違約金。
（三）規劃用途是否為住宅？
如果土地規劃用途顯示工業、辦公或商業，該房屋有可能為我們通常說的「商住兩用」房屋或「loft」，該類房屋一定要慎重選擇。
「商住兩用」房屋有哪些法律風險？
無法遷入戶口。「商住兩用」房屋實質上仍為商業用房或辦公用房，所以無法遷入戶口。
子女無法就近入學。由於項目用地性質為商業或工業用地，公共配套實施不包括學校，所以周邊也沒有學校，子女無法就近入學。
在建設項目竣工前，開發商進行夾層建造，規划行政主管部門對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收合格。項目竣工驗收後，擅自夾層建造，規划行政主管部門發現後將責令限期拆除。
房屋可能出現質量問題。由於內部夾層建造，主體結構承重增加。
生活成本增加。由於「商住兩用」房屋佔用土地仍為商業用地或工業用地，其物業服務等收費標準都遠高於一般住宅收費標準，水費電費均按照商業來計算標準，也均高於一般住宅使用標準。
（四）房屋是否為出賣人家庭唯一住房，購房時間是否滿五年？
此約定直接關乎買受人需要向稅務部門繳納稅費多與少的問題。實踐中大家比較關注個人所得稅和營業稅，因為這兩項稅率比較高。（雖然規定這兩項由出賣人繳納，但目前實踐中均為買受人承擔，即便個別出賣人願意承擔，也自然會將該費用計入房屋成交價，最終繳納的還是買受人）
個人所得稅：（稅率為交易總價款1%或兩次交易價款差的20%）徵收條件以家庭為單位（主要指出賣人家庭及房產情況）出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅，任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
營業稅：（稅率為房屋成交價5.6%左右）財政部、國家稅務總局發佈於2015年3月31日開始執行的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2015]39號）規定個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。所以出賣人購買房屋時間不滿2年即出售的，需要繳納營業稅。
（五）房屋佔用的國有土地使用權以劃撥還是出讓方式取得？
如果土地以劃撥方式取得，買受人在辦理房屋權屬轉移登記時要補繳土地出讓金。
（六）房屋是否在出租？
很多買受人往往會忽略承租人的存在，對於承租人優先購買權更是知之甚少。出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。所以買受人如果購買的二手房有承租人，出賣人又怠於告知承租人，買受人一定需要提前告知承租人，並要求其簽訂放棄優先購買二手房的書面證明。律師所承辦的二手房買賣糾紛案件中不乏有承租人的，近期隨著房價大幅上漲，出賣人不願意再出賣房屋，想盡各種辦法阻礙合同的繼續履行，實踐中確有出賣人慫恿承租人通過訴訟主張優先購買權，一旦法院認定該事實，買受人就無法再繼續履行存量房屋買賣合同。所以買受人一定要謹慎，去看房時發現承租人一定要告知承租人房屋將要出賣的事實，可以的話要求其簽訂放棄優先購買房屋的書面憑證，以保障自己簽訂的存量房屋買賣合同順利履行。
（七）房屋成交總價以存量房屋買賣合同約定為準？還是以網簽合同約定為準？房款支付方式？支付時間約定是否合理？
二手房交易中，通常買賣雙方在居間人居間服務下籤一份存量房屋買賣合同（陰合同），進行網簽時列印住建委格式合同文本並填寫（陽合同），買受人往往為了少繳稅，在網簽合同中將房屋真實成交價壓低，陰陽合同的存在不僅會損害國家的利益，對於當事人而言也蘊含著巨大的風險，儘管如此，「陰陽合同」在實踐中大量存在。究其原因，除了當事人法律意識淡薄、受利益驅動之外，與我國目前銀行放貸審查不嚴、稅收監管存在漏洞、對中介機構監管缺失等因素也有著密切的關係。同時，由於「陰陽合同」效力上的瑕疵，也給了不誠信的出賣人以可乘之機，一旦房價上漲，出賣人一方可能利用「陰陽合同」效力上的漏洞，給買受人造成巨大的經濟損失。
北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要【京高法發［2014］489號】「當事人在房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網簽合同）中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。」也就是說陽合同中僅僅關於交易價格的合同條款無效，其他合同條款均有效。陰合同是合同雙方的真實意思表示，自然有效。陽合同繼續有效的合同條款與陰合同對應條款不一致的，因陽合同簽訂在後，一般認定為對陰合同相關內容的變更。但如果謹慎的買受人會發現買賣雙方往往在陰合同中約定更加具體詳細，陽合同為住建委格式合同文本約定內容無法進行細化和修改，所以在這種情況下，買受人可以在陰合同或補充協議中載明一條：「本合同及補充協議約定內容與網簽合同內容約定不一致的，以本合同及補充協議約定為準。」
房款的支付方式及支付時間買賣雙方可以根據自身情況進行約定，買受人如果選擇貸款方式支付房款，一定要在簽訂合同前確認個人徵信情況，並核實貸款金額，可以多家銀行詢問，這樣即便一家銀行出現問題，可以在短時間內選擇其他銀行貸款。支付時間買受人可以通過居間人了解各家銀行審批時間，並盡量預留一定時間，以防由於貸款原因最終承擔逾期支付房款的違約責任。
（八）違約責任約定是否明確具體？
往往存量房屋買賣合同中僅就逾期交房和逾期付款的違約責任明確約定，針對其他交易環節的違約責任約定模糊，一旦出現一方僅僅推託又未明確表示逾期履行合同義務時，守約方很難判斷並計算逾期履行合同起算日期，由於履行時間合同約定不明，實踐中往往居間人口頭通知違約方繼續履行合同，故，一旦出現爭議起訴到法院，守約方很難舉證違約方存在違約行為，違約方往往會以合同約定不明，雙方在協議等理由進行抗辯。如果買賣雙方就各環節辦理時間進行明確約定並約定逾期辦理違約責任，由於一方原因導致合同在約定期限內未能繼續履行，守約方可依照違約責任條款追究違約方的逾期辦理違約責任。
（九）合同履行期限約定多長為好？
正常情況下，二手房交易兩到三個月可以完成，很多買受人會問律師到底約定時間越長越好還是越短越好？其實這和買賣雙方的具體情況有關，如果買受人是換房，需要先將自己的房屋出賣後獲得購房款再購買出賣人的房屋，一般時間會長，但由於北京房價波動較大，律師建議合同履行期限不宜約定過長。短期內房價大幅上漲或急劇下跌都將導致二手房交易的不穩定性。如果房價大幅上漲，出賣人寧願承擔20%違約金也不願意繼續履行合同，因為房屋上漲幅度遠大於房屋成交價20%的違約金，所以他們願意鋌而走險，相反，如果房價急劇下跌，買受人也會進行盤算後作出決定。近期幾個二手房買賣糾紛案件都是由於合同約定履行時間過長，出賣人簽訂合同後拿不到房款，眼看房價一天天上漲，最終決定不再履行合同，所以買受人在簽訂合同時一定要計算好履行時間。
（十）出賣人交房時買受人應注意哪些風險？
買受人看房時一定就房屋附屬物品進行查驗，就房屋附屬設施設備、裝飾裝修、附屬物品在存量房屋買賣合同中一一列明。在合同約定的交房日，買賣雙方共同對房屋附屬設施設備、裝飾裝修、附屬物品進行查驗，記錄水、電、氣表的度數，確定出賣人是否有水、電、氣、物業費、供暖費、有限電視、電信等欠繳情況。買受人可要求出賣人出示前期繳納憑證進行核對。實踐中確實存在買受人看房時物品設施一應俱全，但交房時所有設施設備及物品均移走的情形，如果合同沒有明確約定，最終吃虧的只能是買受人。
（十一）房屋內戶口是否遷出？是否約定違約責任條款？
很多買受人購買二手學區房是為了子女上學，如果一旦房屋內戶口未遷出，還佔用學區名額，直接會影響買受人子女的升學。那麼買受人能否通過訴訟請求法院將出賣人戶口遷出？答案是否定的。千萬記得不是所有的糾紛法院都能處理！戶口遷移屬於公安機關戶籍管理的範疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛，公安機關也無權強制要求原房主將戶口遷出，故如出賣人拒絕配合，則從法律上目前並無有效措施迫使出賣人遷出戶口。但買受人可以針對戶口遷出約定逾期遷出違約金，一旦出現出賣人反悔的情形，可通過訴訟要求出賣人承擔高額的違約金。
（十二）房屋為出賣人與配偶夫妻共同財產的，配偶是否簽署同意出售聲明書？
如果房屋為出賣人婚後購買，但產權證僅登記在出賣人一方名下，買受人務必要求出賣人配偶當面簽署同意出售聲明書，如果其配偶無法到場簽訂，買受人切記要與出賣人配偶電話聯繫確認其知曉房屋出售事宜並同意出售，買受人為防範日後風險最好進行錄音，原因在此不再贅述。
（十三）買賣雙方是否在網簽合同上簽字確認？
按照北京市住房和城鄉建設委員會關於完善存量房買賣合同網上籤約流程等有關問題的通知（京建發〔2010〕169號）可知，由房地產經紀機構居間、代理的存量房買賣合同網上籤約流程調整為三個階段：
草擬階段：交易雙方就合同主要條款協商一致後，房地產經紀機構操作人員在存量房網簽系統上填寫合同並列印《存量房買賣合同信息核對錶》（見附件），由交易雙方核對合同相關信息錄入是否正確，確認無誤後將草擬階段的合同提交至列印階段。
列印合同：操作人員核將網上填寫的合同列印後，交由交易雙方簽字（或蓋章）。
完成簽約：交易雙方在合同上簽字（或蓋章）後，由操作人員在網上籤約系統中點擊「簽約完成」。房地產經紀機構應留存有交易雙方當事人簽字（或蓋章）的合同原件一份。
實踐中，居間人為了縮短交易時間，往往會在買賣雙方簽訂存量房屋買賣合同當日要求買賣雙方簽署網簽授權委託書，即買賣雙方委託居間人辦理存量房屋買賣合同網上籤約手續，且無需再經買賣雙方確認即可列印並提交完成。隨著房價大幅上漲，目前也不乏出賣人以未在網簽合同上簽字為由向區縣住建委或房管局投訴居間人違規操作並要求撤銷網簽合同的情形。所以律師建議：辦理網簽手續時，買受人與出賣人應在存量房屋買賣合同上簽字確認後再交由居間人在網上籤約系統中完成提交。撤銷網簽對於買受人來說無疑是雪上加霜，撤銷網簽後出賣人隨時可以將該房屋另行出售或進行抵押，出賣人的上述惡意行為無疑均將阻卻存量房屋買賣合同的繼續履行。
（十四）買受人要學會根據所處的交易階段分析是「攻」還是「守」。
如果買受人剛與出賣人簽訂存量房屋買賣合同，僅支付幾萬元定金，此時出賣人出現不配合辦理網簽手續時，買受人要學會「忍辱負重」，不管通過什麼途徑，協商、居間人做工作等先勸服出賣人辦理網簽手續。為什麼呢？首先，一旦辦理網簽，出賣人想再將房屋出售給第三人也無法辦理網簽手續；其次，出賣人無法再將房屋進行抵押。在此階段，買受人通過與出賣人協商等也無法解決的，一定要儘快向法院提起訴訟並申請保全，就該房屋申請法院查封。該房屋一旦經區縣房管局查封，將無法再進行網簽或辦理抵押登記。
如果網簽後出賣人反悔了，不配合買受人辦理面簽了，那麼買受人就要根據自己的情況判斷是接受出賣人提出的加價無理要求還是直接去法院起訴。買受人去法院起訴面臨一個問題：如果買受人當初選擇銀行貸款方式支付剩餘尾款，現由於出賣人不配合辦理銀行貸款手續，導致合同無法繼續履行，銀行並非買賣合同約束主體，法院無法直接強制銀行辦理貸款手續，此時如果買受人具備一次性支付尾款能力，可以向法院提起訴訟，這樣保證合同有繼續履行的可能性，如果買受人沒有一次性支付尾款的能力，又無法通過其他方式儘快籌集尾款，那麼即便起訴到法院，法院考慮到買受人沒有支付尾款的能力也不會支持買受人繼續履行合同的訴訟請求，此時買受人要麼請求法院解除合同並要求出賣人承擔違約責任或賠償房屋差價損失等，要麼接受出賣人的無理加價請求。
如果雙方辦理面簽手續後，出賣人反悔，雙方又協商不成，買受人可以直接起訴到法院要求繼續履行合同，法院一般審查後會支持買受人的訴訟請求，買受人以生效判決文書去房管局可以強制過戶，無需出賣人進行配合。
總而言之，在二手房交易中買受人要步步小心，任何的疏忽或過於自信都將可能面臨合同解除或無法接續履行的風險，希望各位朋友在閱讀此文章後能有所收穫，早日順利買到心儀的好房子！
因旗下兩家門店違規，鏈家地產上海公司遭到監管部門嚴厲處罰。上海市住建委要求鏈家下線金融產品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理的業務。虛假廣告、虛構房源、虛標價格、泄露信息、無證營業、無證從業，房產中介亂象叢生，直接侵害了廣大購房者的利益。無良中介隱匿房源信息，層層設陷阱欺詐消費者，賣給消費者被法院查封的房子或已重複抵押的房產等等行為。
房產中介如此為何混亂，為何大家還需要房產中介呢？買二手房彷彿又離不開這些中間機構，因為房屋為不動產，總價高，以上海為例，一套房子動輒百萬，要花上大半輩子的心血購買一套稱心的房子，不得不謹慎。在國外，買房時通常也是會找房產中介，但同時，還會請律師來對交易風險進行把控。那麼，今天張律師就要給大家講講，買二手房該有哪些注意事項，該如何預防買賣過程中的法律風險？
一、選房過程中
1、在上海，大家買房、選房基本都是通過某區域內房屋中介公司代為查找房源，找到合適的房屋後，由中介人員帶著看房。首先建議先了解下，擬選中區域的整體未來的規劃（有無不利因素，如工業用地），交通設施情況、教育資源等。其次，選定了區域後，就到了選擇小區了。小區的物業管理水平、小區內道路、公共設施建設、小區周邊配套設施、噪音控制等情況都是必須要考慮的因素。最後，如果看中了某套房屋本身，還需要再進一步了解房屋周邊，其中包括很多人會在意的高壓電線、飛機場、垃圾場、變電站、高架橋、高大建築物遮擋、樓上是否漏水等；看房最好早晚各看一次。另外，還要注重鄰里關係，特別是鄰里關係極其緊張或者乾脆鄰居就是精神病患者等情況也時有發生，建議到小區居委會詢問一下，居委會基本都會很熱心如實告知。因為上述問題都不屬於可以單方解除房屋買賣合同的法定事由，因此發生後很難通過法律手段維護權益，還要自己多留心，多了解下鄰居，對以後的居住是有幫助的。
2、在樓市低迷時，部分中介為了賺取中介費，帶著客戶看房，隨後以配合其完成工作為由，讓客戶簽訂看房確認書。有些人沒有足夠的警覺，直接簽字了事。實際上籤訂的是中介公司自行製作的空白的房屋買賣合同，事後，中介公司憑著此材料起訴看房者支付中介費用。在此提醒大家，看房有風險，簽名需謹慎，認真閱讀後再簽字。
3、房價過低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民間借貸，某知名中介就利用這已抵押房屋做文章。產權人急於出售房屋房價會低於市場價不少，但此類房屋變數太大，中間涉及可能各種糾紛，也有可能有各種不利的隱患，因此請務必注意，不要輕信他人，小心後期官司纏身。
4、建議貨比三家，充分利用中介的能力。畢竟中介的作用是撮合交易，促成交易，看中某套房子後，建議多找幾家中介看看，不要過分依賴某一家中介。
二、簽訂合同過程中
1、看中房屋後，為了避免房主將房屋出售給其他人，會由買方、賣方、中介簽訂房屋買賣中介合同，對三方之間的權利義務關係進行約定。此類合同通常包括中介公司自行制定的房屋買賣合同（其中包括定金條款）、居間協議及傭金確認書全套。法律規定定金不得超過房屋總價的百分之二十，買方應合理測算定金金額，定金過高，對於買方是有風險的，可以防止賣方反悔即可。在簽署房屋買賣中介合同前，應注意以下幾個問題：
1、確認房屋產權人。
A．去房屋所在地的房產交易中心調取房屋產權、土地、抵押等信息材料，全套二十元，憑個人身份證即可調取。負責的中介公司會有專門的人在那裡，隨時可以調取。同時，賣方應提供房屋產權證原件作為參照，上海的房產證是可以加密碼的，必須確認賣方具有密碼單或牢記該密碼，否則會影響交易效率。
B.確定了房屋登記的產權人後，律師在此強烈建議確認房屋的實際產權人，因為有可能房屋是夫妻的共同財產，但是只登記了其中一個人的名字，那麼建議讓夫妻的另一方出份說明，知曉並同意該房屋出售（由於物權法有公示公信原則，僅認可登記的產權人，配偶不簽字不代表會導致房屋買賣交易無效，但讓其簽字的做法可以避免今後不必要的糾紛和麻煩）。
C.所有的房產證上的產權人都要到場，提供身份證件供買方核對，並在房屋買賣中介合同上簽字。
2、確認房屋查封、抵押情況
第1項中提到的產調信息材料中會有明確顯示，房屋是否存在抵押，是抵押給銀行貸款、抵押給個人、或是因為債務問題被某法院查封等。房產證上也應有此類抵押信息。
如房產存在抵押的情況，建議讓賣方自行籌集資金，解除查封和抵押，因為這樣的賣方資信比較差，律師在此鄭重提示：無論賣方開出何種條件，不要為其墊款，中介擔保也不行！
3、確認房屋內戶口問題
目前，關於房屋內的戶口問題，人民法院是不予受理的（說白了，法院不管！）。因此建議買方和賣方約定好戶口遷出時間，以及逾期遷出的違約責任。一般情況下，在中介簽署的房屋買賣中介合同中已包含戶口遷出的約定，如果沒有，請務必要求在合同中補充約定，這樣才能最大程度上保買方的權益。
4、確認購房者資格及相關稅費
因為上海的限購政策，買房者需要具備一定資格才可以購買住宅房屋（限購限貸），有些大意的買房者只是簡單詢問中介自己是否具備相關資格或未明確告知中介自身情況，在此建議大家自行參照相關政策逐條對應，來確認自己確實符合購房資格，必要時，可自行向房屋交易中心諮詢。當然，你們可以直接諮詢張律師。
另外房屋買進是否滿兩年、是否滿五年、是否為賣家唯一住房、是否為普通住房會直接影響到營業稅、契稅、個稅的多少，房屋總價越高，其中差額也越大。上述情況只需通過產調信息中登記的房屋買入時間，完全可以事先計算清楚，就可以充分規避風險，確定購買的稅費總額。同時，建議了解下稅費減免政策，不妨上網查詢一下，由於各地政策不同意，張律師在此就不贅述了。
三、交易風險提示
1、買方、賣方、中介簽署完畢房屋買賣中介合同後，買方交付定金。然後，一定要注意，雙方應儘快至各區縣房屋交易中心或在授權的房屋中介進行網簽合同。為什麼要那麼著急，不是已經交了定金了嗎，還怕什麼？只有網簽合同後，你選中的才進行了交易鎖定，即賣方無法把該房屋賣給其他人，賣方只能將房屋過戶給你，否則他是可以「一房二賣」的。但，律師在此提示，一定要在房屋交易鎖定期辦理審稅等手續，期限（一般為45天）一過，房屋就解鎖了。記得，張律師2013年買房時，凌晨兩點簽完房屋買賣中介合同，早上九點即去房屋中介網簽合同。時間縮減得越少，交易風險越小！
2、合同簽訂後，大多會涉及到買方申請銀行貸款，雙方進行房屋過戶、屋內設施交接等環節，這期間任何時候，都有可能發生風險，其中包括如果賣方對外有債務，這期間有可能房屋被債權人申請查封，導致後期的無法過戶；或是房價上漲過快，賣方反悔等。所以時間拖的越久，產生風險的可能性就越大，盡量把前期能做的工作事先做好，縮短整個房屋交易時間，以最大程度上避免風險的發生。
3、款項支付：無論是定金，還是首付款，除非是用銀行轉賬方式支付的，否則一律要求對方出具收條。嚴格按照房屋買賣合同的約定支付所有款項，不輕信任何人（賣方、中介）的言語。保留好契稅、營業稅、個人所得稅的稅單，並核對其金額，畢竟這是買方繳納的稅費，如果當地稅費有減免政策的，需要提交稅費原件。
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我說一個跟房子沒太大關係，但是很重要的經驗。
開始看房的時候就辦一張新的手機卡，放在平時備用機里，給中介聯繫的就用這個臨時手機號。
不管看房 還是買完房都會輕巧不少。
關鍵的時候比如公積金辦理，過戶的時候留自己的主號碼。
除了@譚靈和@youwant說的以外，還要注意務必讓上家繳完物業費，還要提供你維修基金的單據喲~另外，到手了一定要換鎖。
好問題。這兩年攢了一點買房子的經驗，我覺得可以說一說。
我這兒主要想談談錢的問題。
關於中介和看房方面其他答案已經提的不少了，我不打算多說，就簡單說一句：找中介，不要怕費腳，大品牌的中介基本靠譜，後續如果哪裡有麻煩還可以找中介幫忙解決。
當然坑爹不擦屁股的也有，我也碰到過，不過不是正常的二手房購房渠道，這個改天再補充。
一，稅費
說錢，價格能否談下來，取決於市場，所以我主要先聊稅收。
稅主要來自兩個方面，一個是不滿5年非唯一的房子要徵收5.5%的營業稅。這個的話，很難避得開。還有一方面是土地增值稅。這是大頭。
土增的徵收情況，北京比較嚴格，應該說在2013年國五條之前，就很嚴格徵收高額的差價稅。
北京兩三百萬的小戶型動輒十幾二十多萬的稅，主要就出在土增上。
如何盡量減少土增，這是一個大問題。
這個的問題就是，做價格。
土地增值稅的計算方式大概是 （出售價-購入價）乘以某個百分比。我自己在北京買的兩套房子，因為某些原因原業主的售出價都低於購入價，所以倒是沒交這方面的稅。
也許有一些中介會告訴你這件事情，他們會把價格做下來，也就是陰陽合同。一份合同規定一個較低的購房價格作為購房合同，另一份合同則以其他名目來把其餘的房款交給賣方——比如裝修補償費。
當然誰都不是傻子，政府更不是。
以北京的情況來說，相關部門會出具一個某片區的成交指導價，比如中關村某樓盤的成交指導價是20000元每平。那麼報到網簽上的單價原則上是不能低於這個數的。
但是目前來講，這個指導價遠低於實際的房屋成交價格——差不多是一半左右。
雞賊的知友可以馬上算一筆賬，一套80平的房子，2010年購入時成交價是220萬，2014年售出時成交價為320萬。指導價為2萬每平。
如果是這樣的話，以2萬每平米為基準的陰陽合同可以完全避掉產生的20萬元的差價稅。
而5.5%的營業稅則會降低七萬多元。
總共可以節省的開支27萬多，還全是在首付裡面的。
這往嚴重了說屬於偷稅漏稅，往小了說就是合理避稅。各人有各人的理解吧。
當然，如果考慮日後要出手的話，不妨在可以接受的範圍內把價格做高一些。這樣日後你的房子交易稅負少，好操作，果斷能賣得起價
二，購房流程和支付方式
北京——至少是海淀——在支付上是有所保障的。
北京二手房的購房流程是這樣：
洽談→網簽→過戶
網簽的過程中，會要求把申報網簽的房款放在一個監管賬戶賬戶上，然後用幾個工作日的時間進行備案，包括審查手續、權屬等情形
然後在完成過戶以後的24小時內，房款從監管賬戶轉到賣方手中。
有點像支付寶，其實一開始我以為這是片子好么，我還在想，好大的胃口。
這避免了很多扯皮。
不過我建議買賣雙方都應該嚴格規定房款的交付日期，並且明確違約責任。
如果流程順利，尤其是買房不需要貸款的話，買二手房是一件很快的事情，並且讓我覺得房管局實在是北京效率最高的政府部門。
從簽訂合同開始，總共要跑三次。一次是網簽。一次是交稅。這兩個可以在同一天完成。然後等兩三個工作日以後，就可以去辦理過戶了，當天就可以拿到房產證。非常快，但是排隊要很久。
我自住的那套房子，因為不用辦貸款，從看房到過戶剛好用了十天。
三，其他一些零零碎碎的
1，住房性質。這個其實就是分，70年產權的商品房，還有40/50年產權的商住兩用型
前者好處不用多說，不過在某些大城市基本限購。
後者不限購，而且可以註冊公司，尤其是在北京這樣的城市的話，租金方面會比較高，當然單價也會比較高。適合投資，或者急於購房的人。
2，法務問題
這裡主要包括，房產是否有抵押，以及很重要的一點，是否有關於這套房產的糾紛。這種可能在拍賣 的房子中見到會比較多，一般二手房的話，為防萬一也應該落到紙面上，主要是把過戶完成後清場的責任落實清楚。要求售賣方限期清場（自己搬離，並且保證無第三方居住），延期的話有權要求全部退款並且支付違約金云云。這個問題一般不會碰到，但是碰到的話絕對煩死你。
慘痛教訓不堪回首。
其他答案里提到的，要求原業主前移戶口，這是我之前沒有注意到的一點。其餘的東西，無非就是維修基金，物業水電欠費之類的細節，盡量落在紙面上。不然付完了錢人家撒手不管，你就蛋疼了。
除了這些之外，還有一個很重要的一點，那就是戶口問題，切身之痛啊。房子過戶後，如果原房主不遷戶口的話，你是沒辦法的。
"如果房源還將面臨著拆遷等問題，而且是按照戶籍人數來補償的話，補償款都不得不在該房屋內的所有戶籍人員之間平分。" 這一句是從網上查到的，真假不能確定。
為了避免麻煩，最好是在簽訂合同的時候，寫清楚什麼時候必須遷走戶口。或者說留一部分尾款。
買二手房需要關注的問題順序如下：
如何選擇合適的房子：地段&>小區品質&>建築年代&>樓層朝向面積。
如何選擇合適的中介：自己先做好功課，找目標小區附近品牌店的年輕中介。
具體可以直接戳以下鏈接，我以為說得很清楚了！
我的十年買房路：??http://www.zhihu.com/question/26063398/answer/145668395買房子第一次去看房應該注意些什麼—麗茗的回答16年8月10號 在房管局更新！
今天8點就在房管局排隊準備查冊遞件繳稅過戶了，天真的我以為什麼事情都準備好，過來刷卡繳稅遞件就可以了。現在我想直播吃翔！前期只是跟業主中介殺價砍價，拍桌子談條件。過來房管局跟稅局才是大boss好么！前期只是刷經驗。
現在答主梳理一下今天的經過，不！應該從昨天開始說。等你一切準備好後，中介那邊預約好時間跟你說明天去房管局查冊遞件過戶啦！這時候你就要小心了！！不能睡大覺幻想你馬上就要去房子主人了！！你知道第二天有多少資料嗎？剛剛我數了一下，應該有60多頁吧！一打一打的，裡面一點東西一個字都不能錯！天知道有多少變故！當中介打電話的時候你直接跟中介說，業主的房產證現在真的塗銷空白了嗎？（這裡是因為我買的那套業主有抵押，要去塗銷以後才能交易）
把資料重新審查一遍！
把資料重新審查一遍！
把資料重新審查一遍！
今天我這個就是業主還清了抵押但是還沒有塗銷，因為要過來房管局，所以有些會等到過戶當天塗銷，這個可以操作的。立馬塗銷立馬過戶！
但是！
但是！
但是！
如果真的想把塗銷這個事留到過戶那天做，你會想死的！我就這樣。現在就是因為這事卡住了！心累！
塗銷的資料分分鐘出事！一大堆文件一個符號錯了都不行！出意外幾率太大了。所以這事還沒有做好你就先不要去請假過戶了，那樣是浪費時間。你讓他塗銷完了整個房產證空白了再去預約過戶的事
真的沒事了再打電給我。中介再次打電話給你的時候應該可以避免一半的錯誤了。然後你直接問中介，明天你們幾個同事一起過去？他說就他自己的話你讓他帶個同事過去。刷boss敢單刷不怕死？？不是說一個人不行，只是太麻煩，變成你是跑腿的了，不是說自己跑腿不行，畢竟自己房子，但是我?完全是新手啊，我一點都不懂啊！流程怎麼操作一點都不懂啊！出了一點意外你就跟我現在一樣想吃翔了！！！多個人多雙腿跑的都比較快。好吧，他說帶個同事去了讓你準備好你自己要帶的資料，無非就是身份證戶口本這些正常的東西。
但是！
但是！
但是！
你很大可能會忘記帶的東西是什麼！是你銀行卡的密令啊！我的天！你知道那東西多重要嗎？？遞件過戶後就是要交首付了，你轉幾十萬的首付，很大可能要密令碼的啊。你要是忘記帶，你就吃翔吧！
還有！
還有！
還有！
你社保密碼記得嗎？
你銀行卡密碼記得嗎？
你手機話費夠了嗎？
你移動電源充滿電了嗎？
你為明天刷boss準備工作真的做好了嗎？
在網上重新登陸一次社保！看下密碼會不會錯。（廣州這邊是需要提供社保密碼的。北上深不知道需不需要）銀行卡密碼一般都不會忘記，但是最好也要保證不要半路掉鏈子。中介會跟你預約時間。應該是房管局上班的前半小時。中介會很早的過去先排隊準備拿號。
不要遲到！
不要遲到！
不要遲到！
要把塞車的時間算進去！
要把塞車的時間算進去！
要把塞車的時間算進去！
你不到場，是拿不到號的啊！
你不到場，是拿不到號的啊！
你不到場，是拿不到號的啊！
你遲到可能號就排到下午了！
你遲到可能號就排到下午了！
你遲到可能號就排到下午了！
通過昨晚中介重新審查一遍後，資料出錯的幾率會下降一半。順利那到號了！這裡應該是兩個號。一個過戶。一個繳稅。不同窗口，但是可能會同時叫到號，沒錯這麼幸運的事就被我撞上了！然後只有一個中介過來。然後怎麼辦！我上啊，我都想死了！交了幾萬中介費到頭來還要自己辦手續！我什麼都不懂啊！我要是會這些我還付錢給你幹嘛！所以一定要兩個中介一起過來。這個很重要！！！boss這邊可是不等人的。你要是哪裡出錯了，可能就過號了 你就白白那麼早過來了。重新拿號，可能你今天就過不了戶了！
總結今天的行程就是。
未雨綢繆
步步為營
兵馬未動糧草先行
話給我我來更新了
簽合同到現在已經2個月了，業主的樓還是沒有贖出來。業主就打電話給我。讓我幫他贖樓。天啊！說的那麼輕鬆，我跟他見面才4次。就讓我借錢給他贖樓！不可能！但是業主借不到錢，贖不出樓就不能交易啊！怎麼辦。打死都不能借錢，讓業主自己弄。弄不出來不交易了。
原答案
過來佔個坑。在2月份的時候我就開始在廣州看二手房，也看到了這個答案。學習了很多。4月份的時候看中籤了一個樓盤並且跟中介和業主簽下了買賣合同。但是！現在都快6月份了！居然第一步還沒有開始！無產證明都快過期了！按揭公司都在追殺了！就因為業主到現在資料還沒有準備好去贖樓！一切的一切，都是因為太順利，還有自己是新手，臉皮不夠厚，不能未雨綢繆！！！！
樓上很多回答看房的了 這裡主要說看好房後簽約開始應該注意的事情。
！！！！！！！！我是很激動的分界線！！！！！！
看中房子後，就是做什麼啊？就是跟業主中介去簽合同啊！簽合同應該注意什麼！
臉皮厚，醜話說前頭！
臉皮厚，醜話說前頭！
臉皮厚，醜話說前頭！
臉皮厚，醜話說前頭！
重要的話要說四遍！
直接開門見山！
跟業主說，
1你樓是不是你自己單獨產權還是夫妻的。
2有沒有在按揭中。是一次按揭還是二次抵押。
3贖樓資料是否齊全。
4租客幾時可以搬走
5戶口幾時遷走
6有沒有孩子在佔用學位
你以為這麼說就行了嗎 問問話就行了嗎？太年輕了 我就卡在這裡！必須白紙黑子寫清楚啊！！！！簽名寫身份證按手印啊！不然說那麼多都是廢話！必須定好日期，幾時準備資料，幾時把樓贖出來！逾期了賠償怎麼樣！必須寫。不要覺得不好意思！
中介也是 直接問他
1如果事情不順利，是怎麼賠償。違約金是現付還是最後扣錢。違約的時候怎麼通知業主。
2違約的時候。合同是不是繼續進行，還是停止交易直接法院接受訴訟。
3違約金是不是中介方墊付賠償。
我房子實在鏈某簽的，不是說大中介公司就保險。其實大中介公司更加欺人。他們所謂的保障都是口頭說的。你沒有跟他書面註明。你還是玩不過中介公司。所以一開始就要白紙黑子寫清楚！！！！！不要覺得這小事斤斤計較愛面子不好意思。我只能說。你太嫩了。
大家介紹了很多簽訂合同，與中介打交道方面的注意事項，非常有幫助，學習了。但我覺得買房還有最重要的一個方面，就是確定未來的居所遠離有毒有害的環境。高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施比較直觀，多走走就能發現。然而，一些隱性的因素不易發現卻危害深遠，比如被污染的土地，地下水。《財經》曾經專門報道過這個問題：「所謂毒地，是指曾從事生產、貯存、堆放過有毒有害物質，或者因其遷移、突發事故等，造成土壤和地下水污染，併產生人體健康、生態風險或危害的地塊。近年來，中國有大量毒地被開發為住宅用地，甚至成為昂貴的地王。北京廣渠門15號地塊原來就是一家化工廠，入市拍賣成為2009年的北京地王，經修復後建起豪宅。毒地開發的背景是正在進行中的城市「退二進三」計劃。在工業結構調整和城市用地結構調整之中，佔據市區優越位置的一些劣勢工業企業，紛紛通過易地、搬遷改造，退出繁華地段，進入城市邊緣；或者退出第二產業，興辦第三產業，這一計劃使產生於50多年前「大躍進」時期的眾多高污染工業企業關閉、搬遷，大量毒地亦隨之被暴露於城市的陽光之下。由於其地理位置往往優越便利，幾乎所有的地塊都被開發。其中，有不少毒地未經治理，就被「正常使用」。然而，見光的毒地屬極少數，更多毒地在政府和居民毫不知情之下，仍悄然威脅著人們的健康。而毒地對人體的危害，往往需要十年、數十年才會顯現。美國原為工業廢棄物垃圾場的拉夫運河，在1953年被填埋覆蓋後開發成大量的住宅和一所學校。24年後的1977年，當地居民頻頻發生孕婦流產、兒童夭折、嬰兒畸形、癲癇、直腸出血等病症，經調查後才真相大白。」
寫了這麼多，是源於經常有人向我們諮詢如何知道城市的哪些區域曾是化工毒地之類的厭惡設施密集區，在看房的時候可以有個參考，這些設施存在過的地方，如果沒有經過科學的土地環境處理，產生的危害財經的文章已經介紹得很詳細了。要完全掌握並精確記錄這個信息需要很多的時間和專門的技術，但是我們有一個簡單易行的辦法，可以最大程度的避免這個問題，想在這跟大家分享一下，如果大家有其他更好的思路，也非常希望學習。我們以北京為例來介紹這個方法。
了解北京的人應該知道，北京的老工廠大多集中在城區的東南，也就是如今的東南三環到東南五環之間，首先，找到1998-2001年左右的一份北京地圖，越詳細越好，那個期間是北京工業的興盛末期，多數工廠尚未搬遷，所以可以準確找到當時工廠座落於何處。其次，在看房時，看看小區位置在地圖上的情況，是否座落在過去的工廠所在。同時，關注開發商的土地證上註明的該土地之前的用途是什麼，或者是用土地證編號到政府網站上查詢該土地公開出讓時相關的土地使用情況介紹。最後，如果是喜歡的小區，在踩點時最好到周圍到處轉轉，總能發現蛛絲馬跡。比如北京南三環某塗料廠，雖然早就不在了，變成了居民區，但是還是有些塗料門店，多跟附近的人聊聊就能有所發現。
附件中我放了一張北京2001年朝陽區的地圖，做個示例吧。我的地圖上用紅框標註出了當年的污染工廠密集區，大家可以檢查，這兩個區域現在都建設成了一些住宅小區。大家可以用同樣的思路，製作一張自己城市的厭惡設施密集區地圖，指導自己的買房決策。
最後，再跟大家自誇一下，嗨比鄰團隊在搭建北京、上海網站的資料庫時也研究過這個問題，現在的嗨比鄰地點分和樓宇分就反映了這個信息，大家只需滑鼠點擊來查詢。其實在看房的各個階段，大家都可以來嗨比鄰http://m.habbily.com查詢目標小區的點評，更多了解小區的真實情況。買房對多數人而言都是大事，如何小心謹慎都不為過。
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