兩會結束後，二三線城市的房產發展趨勢如何？

12-25

本人在南方二線城市的房產行業發展，
由於剛入行，很多東西在學習中，
對南方二三線城市房產發展很感興趣，
求賜教，分析。

今年「一線城市相對安全、二三線城市市場下行」的觀點已經被廣泛認可了，最近剛出了一季度各城市成交數據，同比下降30-50%的二三線城市比比皆是，在我看來，這是一個不得不經歷的「高潮之後的失落期」，源頭是之前2-3年過猛的開發和銷售——

宏觀上說，二三線城市的人口聚集能力雖然比不過北上廣深，但好一點的城市或城市群，還是能提供比較穩定的市場容量，比如長三角城市群、珠三角城市群、福建、成渝都是近幾年特別火爆的二線市場（北方在城市集群的發展上還真是遠遠落後於南方啊，可能只有膠東能拿得出手，看今年的京津冀一體化未來有何效果吧）。近幾年二三線城市的開發力度很猛，很多全國化企業盯上了二三線剛需這塊大蛋糕，扛大旗揮大刀殺了進去，所以導致近幾年二三線城市的開發量上升的很快，積攢了多年的市場需求有一個集中釋放，這也可以解釋為什麼近幾年百億、三百億、千億級開發商的數量為什麼都有突增。但是，誰都知道這種繁榮只是一波流，回落到一個持續平穩的供需關係是遲早的事情，而今年似乎正是這樣的一個拐點。

所以，短期上來說，二三線城市的行業發展可能會過一段苦日子（一些前兩年開盤熱銷的樓盤，現在已經在面臨後期房源滯銷的局面了），但基於上一段開頭的闡述，我相信等陣痛期過去，市場回到一個相對合理的體量後（同時行業整合度也更高），二三線城市依然可以憑藉穩定的需求量長久支撐這個行業。

至於題主提到的微觀層面的發展，當然不能一概而論，如果真的感興趣，建議從以下幾個維度去思考一下：

1、所在城市近五年甚至近八年的開工量、成交量、供銷比、存量去化周期數據變化，按照上述的分析方法，基本可以判斷眼下這一兩年日子有多苦。廈門確實是最近幾年的熱點城市之一，福建本地開發商就多，全國性大鱷也基本聚齊了，我粗淺的判斷是泡沫量不會小。

2、所在公司在本城市的戰略定位是怎樣的。上面說了一句「誰都知道這種繁榮只是一波流」，其實還有下半句——但醒悟的有早有晚。醒悟早的比如恆大，去年年底大舉進軍北京上海，今年的戰略布局重心已經快速調整到一線城市了。引用我在「恆大模式」的要點有哪幾個？回答中的一個數據：

2013年恆大花520億買了83塊地，大概760萬方，其中420億都砸在了一二線城市，有39快地，420萬方

醒悟晚的不用說，降價能把房子甩出去都是最輕的懲罰，如果是產品定位有偏差或者資金鏈吃緊，那畫面太慘我都不敢想。

3、所在項目的競爭力。水淺的時候，所有人都可以在裡面玩兒的很開心，水一深，會游泳的才能顯出優勢。市場和產品也是這個道理，市場好的時候大家都能賣掉，需求量一下來，那些有競爭力的項目才能繼續存活。事實上，即使是08年這樣的行業危機下，微觀層面一樣有熱銷項目存在呢。

4、當然是你個人的專業競爭力，這個我就不展開了，和第三點是類似的，人才越是危機的時候反而越值錢。

總結下來，雖然要過過苦日子，但只要城市和企業層面沒有特別嚴重的問題，活下來不是什麼問題，而未來平穩的發展是可以預期的，至於前幾年那種火爆勁兒，人生經歷過一次我想也就足夠了吧呵呵~

謝邀。

咱老家的房子從去年開始崩盤今年簡直無藥可救大部分樓盤三個月賣不出一套房子不過咱那個是個破縣城估計算6線城市。資本完全滯後了 10年才開始猛漲漲幅半年內超50%（10年國慶我家買房1580一㎡元旦的時候就3050了） 13年就開始跌 14年根本就撿不起來了（跌到2400了）原因很簡單民間資產盲目進入政府只顧甩賣土地一個縣全縣含在外打工的以及下轄十幾個鎮總共25萬人口他們在縣城修了快5萬套房了這不作死么每個開發商都覺得自己比別人好死的是隔壁我能活下來關鍵是縣城還有個大型造紙廠死活不搬遷結果就是第一波買房的人買完了之後根本就賣不出去了有錢人去市裡買也不在縣城了每年過年有一波打工者揣著積蓄回老家能賣出一點但是人家老家在山裡面不可能居家搬縣城土地不要了？
中國房市從低級別市場開始崩盤早就開始了

2017的「全國兩會」議程已經接近尾聲。「去庫存」、「高房價」、「首付貸」、「限購」、「房地產稅」等樓市議題成為了今年全國兩會代表、委員以及媒體記者最為關心的話題。

大家從中梳理出與會官員劇透的六大房地產政策信號。

信號1：限購

一線城市將大概率出台調控措施

一線城市房價的過快上漲也引起了發改委的重視。發改委主任徐紹史在兩會期間表示，當前一二線城市房價上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進保障房建設和棚改，增加住房供給，採取諸如限購等行政措施以及經濟政策等，抑制不合理的投機性需求，限制上海二手房房價過快上漲。

信號2：增加土地供應

一線城市將以此稀釋房價上漲預期

上海中原房產中介首席分析師張大偉認為，一線城市土地價格持續上漲，而住宅土地供應並不多，一線城市住宅類土地今年前兩個月總共才簽約16宗，而平均樓麵價高達14409元，同比2015年漲幅達到了25%。

信號3：整治「首付貸」

央行會同有關部門一起，結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動，對上海房地產中介機構、房地產開發企業及其與PtoP平台合作開展的金融業務，開始進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。shhuang44ss

央行行長周小川更是表態，PtoP做「首付貸」資質成問題，必須明晰資金來源，銀行要對房地產價值進行評估，首付不能是借來的。

信號4：房貸利息抵稅

「房貸利息抵扣個稅」是去庫存「王炸」

「房貸利息抵稅」是指允許那些擁有自己房子的納稅人通過他們的主要住宅（或第二住宅）擔保的貸款所付的利息來減少他們的應稅收入。關於這一政策能幫助購房者省多少錢的案例計算非常多，但總體而言還是越有錢的人獲得的好處越大。

但目前一線城市快速上漲的背景下，該政策今年實施可能性不大。

信號5：房地產稅立法

張大偉認為，房地產稅起碼兩年內難以落地，目前二三線城市仍然面臨較大的去庫存問題，短期難出制度性變化。

據業內人士分析，此前，住建部及相關部門曾測算過房地產稅對市場的影響，預計房地產實際價格跌幅在10%-15%為可接受區間，在這一基礎上如果在上海二手房交易環節適當減免稅收，那麼對於個人房屋價值影響來說，價格差異並不大。

信號6：落實營改增

營改增後企業加入搶房大軍？

財政部部長樓繼偉在回答營改增相關問題時表示：「今年5月1日施行的營改增擬準備方案是，17%的標準稅率不提高，但新增不動產可以納入抵扣。」

消息傳來，商業地產界奔走相告，「企業有望加入購房大軍」也成為不少地產類微信公眾號的主題。那麼，新政是否意味著商業地產去庫存的利好？企業即將會大量買房？但商業地產目前依然處於低谷期。一些高端商業地產存在著大量的庫存。