商業地產投資的商業模式是什麼，風險在哪裡？一般的回報率如何？

12-25

最近老接到最近老接到勸我買商業地產的電話。
酒店公寓、寫字樓、商鋪。

真的能賺到錢么？
如果這麼賺錢，為什麼感覺投資的人不多？
風險在什麼地方？
正常的回報率是多少？

能賺到錢的
不是一鋪養三代么？
賺錢主要靠兩種
一種是租金
一種是增值，房產的增值和房租的增值
風險主要在於房子租不出去，或者租金很低，更有甚者你賣都賣不出去
主要還是看商業氛圍
現在的房子漲幅很高，已經沒有了正常的回報率了

個人投資的話模式很簡單啊，就是買來收租，以及享受資產升值，未來可以出售套現。

和投資住宅相比，投資商業的變數更大，更考驗眼（yùn）光（qì），因為這背後是對整個區域發展的預判。所以回報率上也基本沒有「一般值」可言，高的越來越高，低的持續萎靡不振都是可能的。一鋪養三代和業主掛著白旗黑字控訴開發商忽悠他們的商業街全國各地都能見到，很多從業人士投資不動產，也傾向於更安全的住宅，輕易不敢碰商業地產的。

有一種相對穩定的叫帶租約銷售，開發商談好了一個整租的客戶，再分成單個租約和小業主簽，最常見的即為酒店式公寓，整租給酒店公司做商務酒店。這種模式在租期內能持續穩定，但回報率也就不會特別高，一般5-6%吧，就看你個人投資的偏好了。

謝邀。

謝謝邀請。
投資模式基本在於：
一、傳統收租；
二、傳統低買高賣；
三、物業升值變現；
四、洗錢；

傳統投資模式已經萎靡，過去20年出租收租的收益模式已經不適應現階段。直接數據說明大部分商鋪投資回報率低於銀行利率，或者僅高於一點。
王健林做的就是物業升值變現；
洗錢是政府人員及黑色產業鏈洗白的投資模式；

謹慎帶租約商鋪。

風險就是：回報率一直再降低；風險就是大量的資金湧入；風險就是賺錢的投資沒人願意分享。
其它請移步如何精確判斷一個臨街商鋪是否值得投資？我的回答。

首先說明一鋪養三代的時代過去了，關鍵照現在的開發速度，一代還沒結束，估計就被強拆了。
商業地產的產品，除去住宅，剩下的類型基本上都屬於商業地產。包括酒店寫字樓，商場，公寓，商業街等。
收益大體分為兩類，一類是投資收益，就是低買高賣。如果是投資類型，地段很重要。李嘉誠的名言；地段，地段，還是地段。
二類租金收益。這個也分為兩類。一類是你自己找租戶，另一類是商管公司幫你管理，統一運營統一管理，簽訂合同，你拿你每年的收益，諸如許多的酒店式公寓，公寓式酒店，商業街基本走這個路子。
關於收益，商業地產近兩年炒的很厲害，跟文化地產和旅遊地產，諸如華僑城，寬窄巷子，涑河古鎮等。但是賺錢么？賺錢的不多。投入大，資金回收期較長，做不起品牌和特色就沒有賣點，運營壓力交大，前期定位很重要。承諾10%以上的我覺得都是忽悠人。你可以算筆賬，到周圍商業轉轉打聽租金水平，或是鋪子價格。大概能估算出來你所在區域的租金和價格是否合理。完了你就可以知道自己成本回收時間，劃不划算去買。

真的能賺到錢么？
如果這麼賺錢，為什麼感覺投資的人不多？
風險在什麼地方？
正常的回報率是多少？

1、真的能賺到錢么？

這個問題沒有一個肯定的答案，買商鋪是一種投資，投資就有風險，你見到過沒有風險的投資么？所以投資商鋪不一定都能賺錢，也有可能不賺錢甚至是賠錢的都有可能。你買住宅再不濟也有一套房子住，但是你買了商鋪，最壞的是，不賺錢而且你也住不了，當然這是最壞的情況。最好的情況是你買了，過了一段這個地方開發起來了/運營起來了，反正就是火起來了，然後你收租金賺錢，商鋪轉讓出去也賺錢。這就是租金收益和投資收益。

2、如果這麼賺錢，為什麼感覺投資的人不多？

因為這個不是剛性需求，多數人還是不會投的，多數人有點錢了還要買房（住宅）啊，養子女啊什麼的。另外投資的人一般你也不知道啊，人家就買了鋪放那就行了，如果不做生意可能一年也去不了幾次，坐收租金就可以了。財不外露。

3、風險在什麼地方？

商業地產很明白是用做商業用途的房地產，最終是讓人做生意用的。做生意要人氣，要地段，要運營……總之涉及面比較廣。李嘉誠說地段，地段還是地段。風險小就是說我投資的錢要有相應的回報，那麼，最起碼要有一個租金的收益，這就要有人去租，所以這個就要說到招商，就是有一幫人專門要把你的房子出租出去的。還有一個要說到的是運營，要有人對你的商鋪進行管理。總之風險要考慮很多方面。綜合來說就是：物業、地段、宣傳推廣、招商情況、人氣、運營、國家政策及地方政策等。

4、正常的回報率是多少？

國際常用的計算年回報率都按8%，不過現在多數宣傳的都會比這個高，實際情況好的20%也有可能。很多會有XX年包租，就是說在這XX年之內，開發商給你一個保底的租金收益。還有一些是XX年XX%回購，有3年50%的，也有10年100%的，有良心的開發商估計可以，有些開發商XX年以後估計人都找不到了。

總之投資之前要好好考察，綜合考慮。

最後一句，投資有風險，投資需謹慎。

剛好最近做了個專題。

投資商業房產除了看地段地段地段之外，就是類型類型類型了，包括購物中心，倉庫，停車場，辦公室等等。

舉幾個例子：

辦公室房產（Office Property）

辦公室房產一般位於市中心和城郊的巨大商業園區，屬於比較大型的房產類型。辦公室房產投資回報與經濟形勢密切相關，因此波動較大，另外運營成本也較高，一家租客搬離會對投資回報產生比較大的影響。但是，在經濟形勢好的時候，辦公室房產的投資回報非常可觀，因為強勁的需求會拉動租金大幅上漲。

零售房產（Retail Property）

我們平時所說的門面房就是零售房產的一種。除此之外，購物中心和能量中心（Power Center）也是常見的零售房產類型。

投資零售房產最關鍵的因素包括：地段，人口密度，人口增長，收入水平。從經濟學的角度來看，經濟上升期，零售房產表現最好。

零售房產投資回報相比辦公室更加穩定，因為零售租期一般較長，零售商也比較不容易搬遷。

護理院（Care Home或Care Housing）

護理院在商業地產投資領域是一個比較新的概念，是近幾年非常熱的購房出租（buy-to-let）投資類型。護理院投資的一個突出特點是投資門檻低（約50萬人民幣起），租金回報率高。

今年3月份，MSCI在聯合專業的地產資訊服務提供商Aitchison Raffety，調查了總價值為43億英鎊的1030家英國護理院後發布了英國年度護理院房產指數報告（IPD UK Annual
Healthcare Property Index）。數據顯示，截止2015年底，英國護理院房產的投資回報率為10.4%。

停車場（Parking Lot）

停車場也可以成為投資組合中的一部分，而且是高收益的那部分。

停車場投資特點：投資門檻低，現金流穩定，經常性資金要求低。

美國國家停車協會（National Parking
Association）發布的2013-2015年停車需求研究報告指出人口、都市化、汽車擁有率的日益增長和幾十年來人們對開車這一出行方式的偏愛預示著停車場將繼續保持強勁需求。而長期的供需不平衡將使停車場擁有者大大受益。

列表頁 - 中國裁判文書網

因為就目前而言沒有更好的投資渠道，隨著CPI指數超過3%中國的負利率時代已經來臨，隨著物價的不斷上漲通過膨脹不可避免的來了，存在銀行里的資金越來越縮水，我們又如何讓自己手機的錢保值增值呢？就我在上海這邊而言投資商業地產是比較穩定的渠道，

不管怎麼樣
我一定要說
買鋪，一點不要買那種裡面幾塊瓷磚地上畫個格子就賣給你的那種「非獨立」的商鋪
太多教訓

分地點。想買直接有回報率的，那就是二手的！二手的稅費在百分之16到18，相當於凈利潤一年4個點。
如果想買新住宅底商或商業。單價稍便宜，因為暫時沒有回報需要養著它。但是成熟起來也可觀但到8以上很難。天津這面4到6吧平均。