日本房產是否比北京上海便宜？具體原因是什麼？

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源於這個微博

令人驚訝的是這一套

在發達資本主義國家，也可以有13個點以上的投資回報率。為什麼沒有把房產推高？難道真是房產稅等相關稅種的原因？

相關引用：居住投資兩相宜大阪房源大集匯

是的，就算是東京的最高級地段，房價也沒有北京上海的城區價格高。而且日本的房子面積都是不含公設的，要和中國相比，面積還要放大個20-30%計算才對。但這與其說是日本房價低，不如說是中國的房價漲得太離譜了……。

在之前如果國家打算改善現在混亂的租房體系，應該從何處著手？如何借鑒美國、德國等國家的經驗？的回答裡說過，日本在90年代中期泡沫經濟崩潰之後，基本上都在通貨緊縮的狀態，不動產的價格幾乎沒什麼變化（06、07年有一次上升小高潮），讓不動產的租金報酬率一直保持比較穩定而且高的水準。下面是東京都內23區住宅面積單價指數的變化：

現在的房價，只有泡沫經濟高峰期的6成。

而在中國，由於房價上漲速度遠遠超過薪資上漲幅度，房租的上漲幅度也無法和房價相比，造成房租回報率極低。大部分的物件和銀行利率相比，基本上都是負的租金回報率。大家買不動產，沒人考慮要靠收房租賺錢，看的都是房價上漲帶來的收益。連續20年只漲不跌的市場，吸引了大量投資（投機？），讓房價更是居高不下。

但是題主在補充說明裡提的幾個案例，事實上的投資回報率不會那麼高。13%的前提是一年365天都有房客的狀態，但通常前一個房客搬走到下一個房客入住總有2週到一個月的空置（要整理房間，更換壁紙等），而房子太老、地段不夠好的房子可能不一定那麼容易租出去，空置期可能會更高。

另外，除了東京的一些精華高級住宅區，大部分的地區房子的價格會隨著房齡下跌。

這是最近這幾年東京23區的中古公寓大樓市場裡，10年以下/10年以上/20年以上/30年以上的房價變化。可以看出，在過了十年之後房子的價值會有一次大幅下跌，過了20年再下跌一次，之後變化不大（東京的公寓大樓大概過了40年就會有人開始準備翻新重蓋，基於耐震因素，政府也鼓勵進行拆掉舊樓重蓋）。但大阪的房子在20年後還會繼續下滑（雖然幅度不是很大）：

雖說是日本第二大城市，但和東京相比人口/需求還是差了一段距離啊……。

所以買中古公寓，是要考慮其價值下跌帶來的損失的。就算年租金回報率高，5年10年之後出售的價格很可能會低於你買進的價格，而拉底整體的投資回報率。

最近安倍經濟的三支箭成功的讓日本經濟走上恢復，看來很有可能在這一兩年內擺脫通貨緊縮的狀態，日本的房價也開始普遍上漲，是適合不動產投資的時機。但日本對於泡沫崩潰的印象太深，要像現在的中國房地產市場那樣的飆漲是不可能的。

日本目前的房屋均價確實比中國的北京和上海便宜。

但是在一些繁華地段房價跟中國房價差不多。

日本東京的平均房價一平米大概4萬人民幣(按套內面積計算的)，之所以目前日本房價相對便宜是因為日本經歷的經濟危機，房價已經回歸理性了，日本社會以租房為主，日本購買房子的客戶用來自住的居多，投資的客戶較少，所以日本房價比較穩定，短期升值空間不大，租售比和保值率將對較高。

其次，目前人民幣升值，匯率方面有優勢，所以客戶投資日本房產價格相對中國價格比較便宜。

投資日本房產最大的優勢我覺得是租售比高，保值率高。

前些日子日本朝日電視台推出來一檔電視節目，專門分析瘋狂購物的中國人（笑）。該節目的第四集的主題是《中國人為什麼會爆買日本的房產呢？》。

中國人買下了大阪的具有象徵意義的大樓！

最近香港一家投資公司要用100億日元買下大阪市中心一家有名的商業大樓，驚動了日本社會。

這個商業大樓的代表形象是一個背著大鼓的日本人名叫太郎，這個背著大鼓的太郎是日本家喻戶曉的公眾人物，自從二戰結束，這個太郎娃娃就一直屹立在大阪的心斎橋的店門口，如果缺少了它，大阪人一定會覺得少了些什麼。

▲ 大阪心斎橋某店門口的招牌娃娃：食い倒れ太郎

▲ 這家商場，地上6層，地下一層，是一家綜合商業大樓，如今被香港的投資公司以100億日元的天價買下了

不管是防止醉駕，還是防止毒品，這個太郎娃娃一直都是大阪的宣傳大使。那麼，這家商業大樓被香港人買下後，太郎的命運如何呢？

日本電視台認為：「由於太郎實在是太有名了，並且屹立在這裡一站就是66幾年，如果看不見太郎，不僅是大阪人，就是外地來的遊客也會覺得非常遺憾和寂寞吧。」

於是電視台的工作人員撥通了香港這家投資公司的電話，在一頓交涉後，得知太郎依然會在原地迎接消費者和遊客，這才讓電視台的人放下心來。

中國人又花了70億買下了大阪的地皮

大陸的一位40多歲的投資家，看中了大阪市中心的一塊絕好地皮，準備以70億日元的價格買下來蓋賓館，專門接待來日旅遊的外國遊客。

還因為聽說了大阪政府為了振興當地的經濟，準備引進博彩業的消息。敏感的中國人投資家已經開始進入，要撈上一筆金了。

▲ 買地皮的就是這位仁兄

究竟為什麼都要在大阪買地呢？而不是東京？

為什麼中國人會選擇在大阪投資不動產，而不是在東京呢？據大阪一家專為中國人服務的不動產中介公司的社長說：

首先由於日本申奧成功，在未來的幾年內來日本旅遊的遊客一定驚人飆升。並且來旅遊的中國人更多的親睞關西遊而不是關東，很多人認為關西才真正具有日本傳統的象徵的地方。其次就是日元貶值，日本的房產在國人眼裡變得不那麼昂貴了，是大家投資得起的價格。比起東京的房價，大阪的房價要便宜不少，信價比也可能更好，買下來可以做民宿租給外國遊客等。而東京買房就顯得利潤不是特別大了。

不過近些日子，不動產行業發現，東京的房產也開始慢慢走熱，去東京投資買房的中國客人也越來越多了，雖然有些遲，不過也表現出了增增日上的勢頭。

▲ 這位仁兄在採訪時還不斷誇讚說：這真是一塊好地皮！

其次，中國人會來日本買房的另外一個原因則是：中國房子的產權只有70年！而現在的中國人富起來了，更多的人想要真正屬於自己的財產。

▲ 這位不動產公司的社長表示：平均1天有20位左右的中國客人前來諮詢買房事宜，每個月大約有30套房子的成交量。這可是個驚人的數字啊！

由於便宜，來大阪買房的中國工薪族也不在少數

在日本買房後，把買來的房子再租出去，是很多投資者的選擇。所以通常投資真會選擇買靠近車站的小套房。像這樣的二手房，通常只要幾百萬日幣就可以搞定，比國內的房價要便宜不少。

一位年收入只有500萬日元的香港單身女性，一口氣看了6套房，看中了其中的一套，立即就決定以1500萬日元將其買下。

▲ 這位女士說：看了6套房，瞬間就有了要買下來的衝動

這位女士在採訪時說：在香港這個價格是絕對買不到房子的。她只能和父母擠在一起住，根本無法擁有自己的房產。

▲ 大阪市中心附近的房子只要1500萬日元

其次日本穩定的房價和二手房的質量也是中國人爆買日本房產的原因之一。

▲ 這房子有40年了，但還是跟新的一樣

▲這是一對來自香港的夫婦前一次已經花了670萬日元買了一套二手房，這次又買了一套三房套房，他們說：下次還想買一套獨門獨院的小樓。

我記得小時候在電視上看到日本的房價，被嚇壞了...當時我媽媽的工資是每個月800元，但房子我們還是可以買得起的，現在我媽媽的工資已經變成了1萬多元了，如今已經買不起房子了。日本上班族兩口子的工資4到5年就可以買到房子，確實讓我挺羨慕的，確實應了日本專家的話，「中國人我們想擁有真正的不動產」

是的，我們家在九州地區剛買了一幢二手獨棟，04年制，土地150平米一樓70平二樓30平，地鐵便利環境優雅，花了不到3000萬JPY，主要還是退休風波後泡沫經濟崩盤消費力大幅度下降的原因。日本獨棟二三十年了不捨得翻新的大有人在。
但反過來講，早在日本泡沫經濟的時候九州的房價就要遠遠高於現在上海的房價，更不要說東京這種地方了。當時我們家也在上海買了套房子，3000RMB一平方。
就事論事，對經濟學不了解就不多說什麼原因了。覺得沒有幫助就權當我在炫耀吧哈哈哈哈！

人民幣注水嚴重，按照人民幣這種印法，實際上早就通貨膨脹了，但天朝奇葩的分配體制讓錢流入一小部分人手中，而這部分人並不會大量購買普通生活用品，而是購買高標價資產，比如房產汽車和字畫古董（股票不算是高標價資產）

有人提到印度。

孟買最貴 50000rmb ，但最便宜 3000
我還特意翻看了，中值大概是 10000
考慮到印度gdp是中國 1/4 .孟買地位高，也最多上海1/2。。確實房價不亞於中國。

區別只是下限有保證，便宜房子，也不很遠。至於配套照片看不出來。不評論。

另外，世界上目前有房產泡沫的是中國，美國，加拿大，澳大利亞，印度，英國，西班牙。。。
沒有法國，德國。。不要一概而論。倫敦有，巴黎沒有。

（因為計劃經濟導致的）資源過度集中---&>人類本能嚮往資源---&>人類自發聚集
租房法律不健全----&>安全感缺失
醫療保障不健全----&>安全感缺失
戶口制度----&>一個國家的人從出生的瞬間就在法律上不平等----&>沒有任何手段可以修改這條法律
但是，（因為體製造成的）人類自發聚集+（因為體製造成的）安全感缺失+（因為體製造成的）不合理且不能修改的法律的惡果，卻推給了房價。

資本主義國家則是反過來。

其實不光在印度，就比如什麼巴基斯坦，黎巴嫩，越南等國相對收入來說房價也很高，這不是制度問題，這就是發達國家和發展中國家的區別。我在倫敦遇到世界各地的人交流後一致得出的結論，收入低房價高絕不是中國獨有的制度問題

東京的房價還是很高的，雖然我不了解北上廣的房價。。不過我們在新宿區買的房子55平米差不多5500萬日元，人民幣大約335萬，也就是6.1萬一平。。當然這裡包括了房價和地價，地價大概在兩千萬，剩下的就是房價。而且就我們看了一圈來講這個房的房價在新宿區屬於適中。高層價格會更高。如果稍微遠離一點市中心往千葉方向走大概到亀戸、新小岩、船橋附近的話房價會一下下降很多。基本過了兩國同樣面積同樣條件的住宅基本就會下降到三千萬左右。出了東京三千萬就能蓋個別墅了。。雖然其實從千葉到新宿也只要一個小時的時間，不過其實日本房價看似從泡沫經濟以後一直走低，但是中心地區的房價和周邊地區的房價格差是相當大的。而且也得看是不是新蓋的房子。你給的兩個房子一個是六幾年蓋的一個是八幾年蓋的，平心而論在中國一般人會買么？當然中國六幾年八幾年的房子可能也留不到現在。所以便宜也是有道理的。要說起來東京的人口密度是一平方公里差不多6017個人，關西最大城市的大阪大約在4500人，北京大約在5266人。。根據度娘和谷歌的搜索結果顯示北京三環以內均價6萬，四環以內4萬，東京新宿區的新築公寓也差不多在六萬左右因此這麼看其實差不多。順便，新宿區在東京23區內房價也屬於平均水平，最高均價的地區是港區。

為什麼很多人會理所當然的認為，經濟發展水平低房價/物價就應當低？如果是用收入/物價比來衡量的話，發達國家不就是因為同樣的錢可以買更多的東西所以才能稱為發達國家么？如果是用物價絕對值來說的話，像中國這樣已經初步發展起來並且依然在高速擴張的經濟體，溢價高於日本這樣已經發展成熟的國家不是應當的么？就像新興公司的市盈率高大型於藍籌公司。若舉實際例子的話，發展中國家裡比如印度孟買，房價水平也是世界有名，難不成也是體制問題？

為什麼要推高房價?應該說這樣的房價才是正常的.東京的房價比起帝都也便宜太多.
背離市場經濟房價畸形走高經濟不穩.

日本這裡怪獸太多，從傑克奧特曼開始直到現在，日本已經經歷了無數次怪獸襲擊事件，買了房子的人一次又一次看著房屋被毀帶來的巨大經濟損失，租房反而划算一點，很多人都買了怪獸災後保險，但在某一集里，保險公司總部被怪獸襲擊後，就沒有下文了

我在看《超級全能住宅改造王》出現買房、蓋新房的時候，都會把日元換算成人民幣看看，果然比不上我朝的支柱產業啊！

日本巨大的遺產稅沒人提么，像國內土豪掃上幾億豪宅當保值那種，分分鐘子孫沒錢付稅啊，普通人自住消費力有限，反而沒這個顧慮

日本步入老齡化社會啊，社會對固定資產的購買力下降，自然房子就便宜了。

現在由於匯率的原因在日本買房是很划算的，尤其二手房，日本的房屋保值會比中國的房屋高，並且是永久的，不像國內只有幾十年。關於買房可+qiqigogogo29

我們不是市場經濟，是權利經濟，人為的製造等級，將人口集中在某個地方，然後又用政策將房屋價格抑制住。其實如果沒有人為的操控外匯，製造限賣，那麼我們的房價應該快到當年的日本崩盤的最後階段了。所以在我看來，這一切都是人為故意製造出來的，不是炒房客，中介（他們只是推波助瀾）。

以上海徐匯區和大阪天王寺二手房為例，徐匯區內面積62㎡公寓，房屋售價520萬元，年租金81600元，收益1.57率%，產權剩餘48年;大阪天王寺面積44㎡，房售價81萬，年租金48600元，收益率6%，永久產權。

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日本房產價格比北京上海低，咱們以日本新宿為例，類似北京的王府井，二手房每平米單價在5-7萬人民幣。新房在9-12萬人民幣左右。而且日本房產沒有公攤，寫著30平方米就是30平方米，相當於國內的45平方米，因為國內房產有公攤。公攤就是將樓道電梯等各種公共區域都均攤到每一戶，所以造成得房率特別低也就是70%左右，好一些的高層得房率更低。