日本房價崩盤對中國有何借鑒意義？
日本房價崩盤之後，日本發生了什麼變化？中國房地產泡沫落地會發生什麼？假如中國出現房地產崩盤，社會又會發生什麼情況，請模擬一下情景。
土地資產的大幅增值連同股市上漲一起加速了上世紀80年代末日本的財富效應（5％以上的土地資產增值會被轉換為消費，資本市場的增值也有1-2％會轉化為消費），然而隨著泡沫破裂，日本家庭的土地資產規模急劇縮水，財富效應隨之消失。個人消費開始不振，影響GDP。而依賴日本消費者貢獻主要利潤的企業也受到影響，其利潤顯著下跌，導致員工工資下降，資本支出減少，從另一個方面影響GDP。時值日元走強，美國經濟不景氣，這從外需的角度也影響GDP。日本花了相當長的時間來消化80年代過度繁榮帶來的後遺症，但是泡沫破裂引發的謹慎思維使得日本的增長模式徹底改變了，混亂的十年里，日本企業疲於應付國內問題，長期發展策略被選擇性忽視，當新世紀初日企重新審視國際對手時才發現在某些領域已被對手拋開。
財富效應的消失產生的一個副作用是一度頭腦發熱的日本家庭也迅速遠離股市等高風險資產
日本股市現在已經被海外投資者佔領，在日企收取海外子公司的分紅和利潤時，日本企業分紅也在流往海外。直到近幾年，日本家庭的投資信託等風險資產比例才有所回升。
而日本的潛在增長率也以1990年為分界線開始下降，
除了人口下降這個客觀因素的時機恰好外
主要原因還是資本開支的縮水，日本企業80年代的巨額設備投資在經濟困難下沒有收到良好的回報，在不景氣的大環境下企業希望把為數不多的利潤投入海外市場的開發。目前日本的長期GDP增長潛力為0.8％，刨除勞動力人口因素的人均增速與歐美相當，算是在合理水平。
注意下圖的預測基於以2000年為基準的不變美元匯率
在過去20年里，土地價格的下跌使得從個人消費角度，日本GDP增速落後於歐美國家。
從企業的角度來看，這個問題就複雜了，由於日本市場不振，本來積極拓展海外市場的日企紛紛撤出，加上東南亞的金融危機和一些海外收購的失敗案例，日企的海外戰略變得保守，反而優先拯救國內市場，現在看來，不少過於謹慎的企業因此錯過了紮根海外的最佳時機。當然也有一些目光長遠的企業沒有受到什麼影響。
從利潤來看，由於亞洲和歐美市場的增長，日企的利潤在近年刷新歷史高點，雖然還不能和國際化充分的歐美企業相比，但憑藉自身優勢，日企在不少市場有相當的國際影響力。一個重要的指標是新世紀以來日企的負債大幅下降，經歷了經濟危機的企業希望把利潤用來充實資本以抵禦可能的風險。但是這帶來了副作用，也就是日本銀行的業務長期不振，陷入困境的企業依舊帶來壞賬，緩過氣來的企業不再激進投資，本來就不缺錢的企業更是一個勁地充實資本。
社會現象比如奢侈品銷售的下跌，比如汽車行業，超豪華車的銷量急劇減少，反而輕型車的銷量不斷走高。
排名第一的回答存在不少問題，一一來看
第一條
日本車商真正在國際市場賺取利潤是在泡沫破裂之後，消費電子廠家的利潤也主要是在日本國內，80年代的日本市場充當了日本企業的利潤倉庫，但由於企業戰略的失誤，一些電子廠商在後來無法找到差異化的產品，國內又陷入惡性競爭，利潤倉庫沒了，投資戰略變得更為消極。
第二條
綜合商社的收入是有很大水分的，當年財富雜誌把其轉手貿易也計算入銷售額，也就是照搬日本會計基準，這引發了極大的爭議（其實當年日企不發布國際會計基準報表，也是沒辦法），現在商社都發布了國際會計基準的報表，收入大幅縮水，由於前後標準的不一致，財富雜誌的榜單名次沒有任何參考價值。另一個要注意的是，財富雜誌只按照收入排名，從不考慮利潤，在90年代商社們的收入根本沒能轉化為利潤，而現在商社找到了以資源和新興市場消費品為主的利潤增長點，如果看利潤，當今任何一家綜合商社都比93年頂峰時期的幾家商社的總利潤還要高。比如上財年五大商社末位的丸紅都實現了2000億日元的凈利潤，94年我印象里每家的利潤都不過300-500億。
出口的問題很複雜，一些日企僅僅把附加值最高的核心部件放在國內生產是極為明智的，組裝等操作在日本絲毫沒有成本競爭力，一些日企把生產外包到海外或者說目標市場，出口高利潤部件，這種方式可以維持70％左右的利潤卻不失價格競爭力。由於出口結構發生了根本變化，僅僅看出口金額並沒有太大意義。
第三條
日本金融業的問題上文也提到了。基本就是時機趕巧。金融資產的大幅減少恰好是泡沫破裂後的緩慢回歸，其實80年代末日本銀行業的非理性繁榮根本不可持續，在產業向發展中國家轉移的過程中，日本銀行也不太可能謀求國內業務的繼續發展。90年代的經濟蕭條恰好給了企業看清現狀的機會，但是仍有不少企業堅信日本才是最穩定可持續的市場，從而在國際化上表現消極。
1985年，廣場協議簽訂，日元開始快速升值，房地產價格飆升，直至1991年，日本房地產泡沫破裂……
這是關於貨幣戰爭的故事中最精彩的一個章節，美國的陰謀扼殺了野心勃勃的日本，日本社會從此陷入水深火熱之中。
——然而，這不是事實的真相。
1991年，日本房地產泡沫破裂，但日元仍在繼續升值，從1991年的125日元兌一美元，上升至1995年的83日元，才不再上漲。日本的人均gdp從1990年的24738美元，繼續穩步攀升至1995年的42568美元，日本經濟並沒有瞬間崩潰。
日元升值的核心動力，不是美國的陰謀，而是日本出口競爭力的強大，迅速增長的貿易順差帶來了巨額的外匯儲備，源源不斷流入的外國資本……貨幣升值是一個合理的選擇。這將迫使企業加強科技研發，向產業鏈中利潤率更高的上游升級，或者向具有更高利潤率的新興產業發展。
但短視的日本政府沒有這麼做，他們屈從於日本製造業的壓力。
在1980年代的早期，面對著快速擴大的貿易順差，日本強行抑制了貨幣的升值，這樣的結果是——製造業出口利潤源源不斷，生存過於輕鬆，大企業邁向官僚化，忽略了應該時刻保持的危機感，失去了繼續升級的新陳代謝能力。相應的，服務業的發展受到了抑制。
另一方面，源源不斷流入的外資，使得通貨膨脹節節高升，底層民眾的消費購買力減弱，民怨沸騰——就算美國不施壓，日本政府也無法承受了，這顯然是一個更壞的結果。
在壓力之下，日本政府不得不讓貨幣快速升值。這忽然之間的貨幣政策大幅轉變，使得日本產業經歷了一場氣候環境的大變動，就像恐龍在史前冰河期中的遭遇，大量的跨國巨頭失去了競爭力。
而新興產業，還沒來得及成長起來。
在同一時期的美國，1980年代的經濟社會同樣經歷了一場巨大的變革。美元匯率相對於日元，從1980年的1：203升值到1984年的1：251，4年時間升值了23%。
在這個升值過程中，傳統的製造業失去了競爭力，汽車業被日本攻陷了，內存半導體工業被日本衝垮了……於是美國經濟不得不開始了一場痛苦的轉型，直到1990年代才最終大功告成。
今天的美國，立足於世界的經濟由以下三根支柱支撐著：以紐約的摩根斯坦利、高盛為代表的投資金融業，以矽谷的蘋果、谷歌為代表的信息產業，以好萊塢的迪士尼、時代華納為代表的文化產業。
他們都是服務業，這是一個以服務業為驅動的創新知識型經濟體。
事實上，日本在整個八十年代，如果維持穩定的緩慢的日元升值，本來是可以完成這麼一場從製造業向服務業的產業轉型的，但是，政府對貨幣的干預親手毀了這一切。
但遲來的，終究是要來的，雖然遲到了20年。
1，製造業衰落了，尤其是消費電子工業。
支撐日本成為發達國家的，主要是汽車工業和消費電子工業。前者以豐田、本田、日產、電裝、普利司通等為代表，後者以松下、索尼、日立、東芝、佳能、夏普為代表。這些強大的跨國巨頭在全世界擴張，為日本積累了豐厚的財富。在日元快速升值的壓力下，他們被迫將工廠大規模的轉移到東南亞去了。
而在韓國、中國等新興電子巨頭的價格壓力和智能手機技術升級的衝擊下，日本的消費電子工業最終走向了凋零。時光追溯至1980年代，同樣是高成本的美國電子工業，RCA的電視機、英特爾的內存晶元都曾經被日本蹂躪過，如今只不過是風水輪流轉。
2，出口萎靡，商社模式走到終點。
隨著日本製造業出口競爭力的下滑，曾經陪伴著日本商品在全世界攻城略地的商社模式也難以為繼了。在1995年的財富世界500強中，三菱商事、三井物產、伊藤忠商事、住友商事、丸紅、日商岩井等六大商社風光無限，同時進榜前十強。但如今，在最新的榜單中，他們已經全部跌落至100名以外。
3，金融業的困局。
日本的金融業長期由財閥壟斷，與製造業、商社、房地產等捆綁在一起，一榮俱榮，一損俱損。於是在日本經濟最風光的年代，日本金融集團的資產一度超過了美國，但是一旦相關產業失去了競爭力，日本的金融壞賬率也是相當的驚人。如今的日本金融業，早已失去了海外的影響力，龜縮在島內，而東京的金融業地位，甚至還不如香港。
在快速變化的氣候環境下，日本相當多的產業衰落了，而新興的產業還在襁褓之中，他們沒有來得及像美國1980年代的服務業一樣，實現穩步轉型。
但變革仍然存在，雖然這是一場漫長而痛苦的遠征。
1，以軟銀、樂天、LINE、智龍迷城為代表的互聯網產業。
日本的網路產業雖然仍不具備國際影響力，但是軟銀對雅虎、阿里巴巴的投資，以及雅虎日本的崛起，在日本過去的二十年中，仍然是一個傳奇般的商界故事。如今，軟銀集團的市值接近千億美元，成為僅次於豐田汽車的科技巨頭。而樂天之於淘寶，LINE之於微信，智龍迷城的手游，都是目前日本經濟中最生機勃勃的細胞。
經濟的互聯網化是一個大趨勢，而日本的互聯網發展水平，在西方經濟中也是僅次於美國的。
2，以優衣庫為代表的時尚產業。
最近的二十年，相當多的品牌都衰落了，逆勢而上的只有一個優衣庫。優衣庫的崛起不是偶然，這代表了一種趨勢：以設計和文化為內核的時尚工業，通常只有在一個歷史悠久的，具有文化自豪感的發達國家才能孕育。譬如法國、義大利和北歐。而優衣庫的成功，雖然只是一個面向低層次消費的快時尚品牌，仍然證明了日本開始具備領導時尚流行的競爭力。
3，以7-11為代表的便利店零售業。
便利店零售業興起於1970年代，1990年代開始大規模的向東南亞擴張，如今已是日本最具有國際競爭力的零售業態。7-11、OK、全家，林林總總的便利店隱現在街頭巷尾。尤其是在人口密集的東亞地區，隨著城市化的發展，夜生活的繁榮，便利店行業越加興旺。並且，這是一個不會受到電商衝擊的零售業態。
4，以發那科為代表的機器人工業。
日本的機器人工業是一個奇蹟，尤其是在製造業衰落，智能技術升級的大背景下，以發那科為代表的機器人工業不但毫髮無損，還在中國市場上鞏固了領導者的地位。這個行業的精密度和穩定性要求比汽車工業更高，因此相對的不容易被來自低成本地區的產業擠壓。在中國製造業勞動成本越來越貴，向自動化生產轉型的當下，日本的機器人工業找到了一片新的藍海，春暖花開。
傳統製造業衰落，服務於終端製造業的高端技術產業繼續維持競爭力，以互聯網、快時尚文化、便利店零售為代表的服務業興起。這就是日本最近二十年的產業變遷。
這是一場遲來的，無可奈何的痛苦轉型。
請記住，1995年，日本人均gdp高達42568美元，美國28150美元，這個時候的日本人均gdp已經是美國的1.5倍，這是一個勞動力價格巨貴、城市化完成、老齡化嚴重的成熟型經濟體。這樣的經濟體，即使房地產泡沫不破裂，傳統製造業也是要不可避免的衰落下去的，只有及時向創新知識型服務業轉型才是生存之道。
日本市區的真相是，
1989年，東京銀座大街最貴記錄是每平米接近100萬美元。（具體數值以前維基百科上有，寫的是95萬美元）
2006年，東京銀座大街是每平米接近130萬人民幣， 130萬人民幣是20多萬美元而已！即使最貴的地段也就250萬人民幣左右哈。20多年過去，當年以很高價位買了銀座商業的人們怎的一個慘字了得！
到今天，東京銀座最貴地段依然只有1989年的1/4-1/5左右！！！！！！！！！！！！！！
這才是東京市區最貴地段的真相。根本不是某些人想當然的最貴的地方不跌價哈。最貴的地方從絕對數上跌的最多了哈。
有句老話說的好，覆巢之下安有完卵？？？？？？？？？？？？
另外，某層回帖里有個數據是要更正的。 1989年，日本人均gdp是23887美元，當時的美國人均gdp是22047美元。 而2006年，日本人均gdp是34000美元，而美國的人均gdp是44167美元。
1989年的日本的盛況：日本第一大銀行的資產勸業銀行超過1萬億美元，聯同住友、富士、三菱、三和、日本工業和農林金庫，橫行全球！（當然這曾經稱霸一時的很多資產在泡沫破滅後很多成為殭屍。也就是說當時日本雄霸天下的時候其實已經是身帶劇毒了！）
1989年，全球十大富人名單，有六名是日本人，全部是因地產起家。
而今天，日本的首富排名已經和地產無關！
樓市崩盤前，日本人還在瘋狂買房
崩盤來得悄無聲息。
前一夜，日本人狂熱買房，有如雞血充腦，飲鴆止渴。
1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產泡沫之一。
大量銀行和地產企業倒閉，當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟陷入長達二十年的持續衰退。
樓市崩盤之前，日本人究竟在做什麼？
▎日本東京。神話從這裡開始，也從這裡破滅。
1 兩個神話
上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。
日本樓市狂熱時，有兩大「神話」一直刺激著所有投資者。
第一個神話是「土地不會貶值」。日本人多地少，人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風潮，土地價格不斷暴漲，「地王」每隔幾個月就刷新一次。
從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。
一寸土地一兩金，銀座崛起「地王」最巔峰。無論是實體企業還是金融機構，都不計成本將資金投入土地市場。
其實，金山銀礦的底子早已虧空了。
第二個神話是「東京房價不會下跌」。奠定這一「神話」崇拜基礎的，是日本過去幾十年強勁的經濟增長，日本一躍成為世界第二經濟強國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。
為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠會支持房地產，日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會有泡沫破裂的擔憂？
然而，人們忽略了，當時的日本城市化率已經達到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經濟失去增長動力，房價也就失去支撐。
值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時，下跌就越嚴重。
▎日本GDP增速，1990年後，日本陷入「失去的二十年」。
2 瘋狂置業
堅信兩個「神話」無堅不摧，上到房地產企業和金融機構，下到普通居民，沒有人不在購置房產和股票，期待在持續的暴漲中大賺一筆。
整個社會，到處都在討論房地產和股票。企業做一年的利潤，還不如一塊地一天的漲幅，實體經濟紛紛抽出資金大舉進軍房地產，落後一步就等於落後一個世紀。
用東京大學教授田村清彥的話來說：「當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成了一種連鎖效應。」
造成這種狂熱錯覺的，契機是日本簽署了「廣場協議」。隨後，日元不斷升值，口袋裡的錢一下子多出來許多，不但日本人有錢買遍全世界，國際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場炒作的大軍中。
當時，政府奉行貨幣寬鬆政策。央行貼現率低，貸款利率同樣非常低，商業銀行鼓勵居民貸款，金融機構也樂於將錢貸給土地投資者，並鼓勵投資者買到地後，再以土地作為擔保，繼續貸款買地……循環往複，銀行最終也被拖進泡沫之中。
買房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同於經濟繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的岩戶景氣、神武景氣等來命名。
然而，危機還是來了。
2011年，日本推理小說家東野圭吾在《解憂雜貨店》中，通過穿越時空的來信，幫助女主角在樓市崩盤之前躲過一劫。
然而，大多數普通日本人卻沒有小說里的幸運。
▎日本地價指數，在1991年前後達到頂點，隨後一路暴跌
3 崩盤時刻
1990年，股票市場率先崩盤。短短一兩年間，日經指數從最高的38915點跌到14309點，跌幅高達50%以上。
接著，樓市崩盤。由於土地市場與資本市場關係密切，資本市場崩盤隨即傳導到樓市。金融機構為避免損失，要求企業償還貸款，企業不得不變賣股票和不動產，大量地產拋到樓市，地價應聲而跌。
房地產企業倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉眼之間成了負資產。
崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎？
其實，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟於事。
當時日本的樓市調控措施與現在並沒有什麼兩樣。1987年，日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量，「房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度」；同時提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。
然而，這些舉措對房市並沒有產生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因為對土地限制過多，從而導致供給不足，地價不降反升。
在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內，日本央行連續3次提高貼現利率，連續5次加息。然而，過於著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導火索。
崩盤都是在最不經意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調控政策過於剛猛……所有或隱或顯的負面能量，在這一刻全面爆發。
崩盤的代價有多大？
20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。
這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞「泡沫經濟」，特指八十年代那段瘋狂的時光；從1990年至今的二十多年，日本人又發明了一個名詞「失去的二十年」，失落情緒遍及整個日本。
▎日本股市指數，1989年底達到頂峰，一路暴跌。
4 重複上演
時隔20年之後，日本經濟開始溫和復甦，但日本地價和房價遠遠未回到當初的水平。
以東京都市圈為例，2014年東京及周邊地區一套公寓均價241萬人民幣（63.16方），均價不到4萬元，還沒回到歷史最高水平。
與中國對比，這一價格只與北京深圳上海相當。但如果考慮到，日本房屋面積是實際面積，不存在公攤，而且土地是永久產權，就會明白東京實際房價根本不敵北京上海深圳。
如果再考慮到富裕層面的差異，實際房價的差距就更為明顯：2014年日本東京人均可支配收入達到10萬元人民幣，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬元左右。
經濟發達程度不如東京，實際房價卻已經超越東京。經濟下行，一線二線城市房價卻不斷上漲；眾多中小企業關停，投身房地產市場；「地王」連接不斷，樓盤一天一個價；房價不會跌的神話大行其道，人人都在談論房市，唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……
這種場景與當初的日本是不是再相似不過？
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也來說說這張圖：
1、從1966年到1974年，8年間的時間，日本房價從20上漲至60左右，上漲到3倍；這期間日本保持了年均GDP10%左右的高速增長，城市化率也由不到50%迅速增長到70%左右，基本完成城市化的進程；
2、1973年第一次石油危機引發日本房價高位下跌，但短暫調整後，又重新進入上漲通道，到1985年左右，上漲到90左右，此時房價是1966年的4.5倍左右。這一階段日本的年均GDP增幅在5%左右，城市化率緩慢增長。
3、1985年-1990年，房價快速上漲，5年時間上漲3倍，而且核心城市增幅超過全國平均水平，此後泡沫快速破滅，用5年時間下滑到1985年左右的水平。
4、總結幾個規律：GDP高速增長期伴隨城市化進程中所伴隨的房價上漲，是基本合理和理性的；可怕的泡沫是在後城市化的階段產生的，從需求上來說是不支撐的。後城市化中產生的泡沫形成與破滅，是急漲急跌，這應該可以作為危機前的一個判斷標誌。
5、中國現在在哪個階段呢？全國城市化率58%左右，北上超過85%，GDP從10%左右的增幅將至6-7%，2005-2015年，房價上漲也就是3倍左右（以北京為例，2005年商品房均價6274元，2014年24337元），如果考慮進2003年左右的下跌，實際上漲幅還要更慢。
6、吐個槽：總有人拿這張圖的不完整版，也就是1985-2010這個階段來比照中國2005-2015年的房價漲幅，我也是醉了。這是我去年寫的一段分析，可以作為一些參考。
房地產與日本金融危機
1985年，美國、日本、聯邦德國、法國和英國簽訂「廣場協議」，迫使日元迅速升值。大量的國際資金為了規避匯率風險而進入日本市場。與此同時，日本gov為補貼受到日元升值打擊的出口產業，實行量化寬鬆政策。多方面因素促使日本國內出現過剩的流通資金。
當時的日本經歷了戰後數十年的經濟高速增長，工業化和城市化程度不斷提高，對城市土地和住房需求旺盛。流入日本的熱錢正滿足了房地產市場的需要。而日本gov為了刺激國內需求，實行低利率的貨幣政策，對房地產業予以較大幅度的補貼。這些都使得房地產業迎來高速發展的機遇，土地買賣愈加旺盛，房地產價格迅速攀升，房市投機也日趨增多。
與房地產類似，股市也為流通資金提供了投機渠道。此前的日本股市表現良好，實體經濟的強勢推動股市形成牛市，高收益率吸引熱錢大量湧入。至此，房地產泡沫與股市泡沫共同形成。扭曲的房價與股價使得銀行大量放出住房和股價抵押貸款，增加了銀行風險並進一步抬高經濟中的系統風險。另一方面，房地產與股市的高收益率趨勢日本國內企業紛紛轉變投資方向，削弱了日本實體經濟的競爭力。企業之間為了維持高股價，紛紛隱藏真實信息，降低了整體的抗風險能力。房地產泡沫與股市泡沫的出現增加了日本經濟的整體風險，並影響了其他產業對於風險的消化能力。
1989年之後，日本gov開始關注經濟中過高的泡沫問題，並採取提高利率的手段，實行緊縮的貨幣政策。在這種政策背景下，貸款成本被抬高，土地投機受到直接影響並逐漸趨冷，從而導致土地價格下跌，房價也隨之下降，銀行的呆賬和壞賬問題日趨嚴重。而在實體經濟領域，企業的融資成本提高，投資者的悲觀情緒逐漸產生，股市開始疲軟。在多種因素的共同影響下，最終出現了股價大跌和房地產崩盤的局面，危機進一步擴散到實體領域，大量企業開始倒閉。至此，日本金融危機形成，日本進入長期的經濟低迷。
在日本金融危機的行程中，房地產市場走熱是經濟風險增加的重要原因，而房地產崩盤則是危機產生的關鍵環節，起到了催化劑的作用。
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作為銀行從業者，我非常不希望中國的房價崩盤，既是出於自身，也是出於對社會發展的憂慮。
看了看已有的評論，覺得還有有必要補充一個東京地產泡沫崩盤的關鍵事實。
先上圖。
沒錯，瘋狂的東京地產，泡沫崩盤後的低點，只有頂點的1/7之一。然而，請務必澄清：
瘋狂沖頂，然後跌到只有頂點1/7的，是商業地產、商業地產、商業地產。重要的話說三遍。
正如上圖所示，頂峰那條線，是商業地產。商業地產和住宅地產本身價格差的不多，泡沫開始後價格水平迅速和住宅地產拉開差距，從指數120左右衝到500，最終下落到77。跌下來後的價格，不僅只是頂部的1/7，比起85年泡沫開始時，更是繼續下跌4成。
中間那條要平緩很多的方框空心線，是住宅地產。住宅地產從略低於商業地產的價格開始上漲，在商業地產的豪漲之下，上漲1倍多——大約指數從83到210，然後平緩下落，恢復到泡沫前的85年水平，然後再無下跌。之後隨著日本經濟繼續低迷和老齡化等諸多因素，才有繼續下跌一成。
並且，泡沫結束後，住宅地產恢復了價格高於商業地產的常態並長期維持，僅僅在07-09年日本商業地產再次沖頂時，被商業地產反超。
所以：
1. 東京地產泡沫，所謂跌到1/7的泡沫是商業地產的泡沫，而不是住宅泡沫。
2. 住宅只是跟著商業地產的瘋狂，也經歷了一個上漲下跌的過程。但是和商業地產比，住宅的上漲下跌相當穩漸。
3. 因為住宅的穩漸下降過程，所以跌到泡沫前水平用了多少年？20年。
年輕人如果去等這個住宅泡沫出清，要等到退休了。
那麼，為什麼這樣？為什麼商業地產瘋狂泡沫，住宅卻相對平靜？
東京地產泡沫的背景是日元對美元匯率大幅度升值。關鍵這個升值過程還不是一次升到位，是個持續過程。然後日元已經開放了資本自由兌換。從廣場協議到88年，日元匯率從250日元/1美元升值一倍到125。
這是什麼概念。舉個極端例子，1985年揣著1個億的美元，換成日元去炒東京地產，等它88年漲1倍賣出，再換回美元，這1個億就要變成4個億。
這是多麼大的誘惑。
這樣大的誘惑面前，國際遊資和國內熱錢，哪裡看得上住宅。儘管東京住宅沒有北京住宅這樣麻煩的限購手續，但是住宅分散、量小，畢竟手續繁瑣。大資金哪裡看得上。
所以東京的地產泡沫，是整層整棟寫字樓和商業地產的泡沫。
住宅的屬性，決定它不僅在北京是家庭的耐用長期必需品，哪怕是在沒有北京這樣嚴厲限購綁定一大堆東西的東京，它也仍然是一個十分穩健的東西。
至於其他，匯率體制，資本開放，老齡化程度，城鎮化程度，涉及面很廣，這裡就不再展開了。總結起來就一句話，中國的一線城市，遠不是當年的東京。
更何況東京，住宅的泡沫，也無非是漲了一倍多，再花了好多年慢慢跌下來。覺得現在京滬要崩盤，等著抄底的，可以醒醒了。
純粹很想吐槽「中國國情」這種說法，只要提到中國日本的地產神話
「特殊國情」就成了免死金牌
為何要裝作香港不存在呢？
中國的地產神話，香港始終伴隨左右，甚至可以說是領航
明明就是投機行情，就是個15-20個點做出來，就不斷有人接盤的遊戲
不要再把這些推給中國國情了啊
香港是個純市場的體制，貨幣自由兌換，漲幅也沒比北上深輸到哪去
「中華圈地產神話」「華人人口紅利消失前的最後一搏」「踩進了跟日本一樣的坑」
「身為東亞人，就是會全家積蓄拼房價」，承認也沒什麼大不了的
內地的走勢，至今也沒體現出任何不同於香港，或者東京的任何特異功能
所以，什麼「凍結交易」，真的都不知道有什麼意義
你做不到100%凍結，就還是會有成交量，
成交量越低、盤子越小，還是會被市價影響
就算100%凍結，過了5年10年，放開還是要跳漲跳空
最後必須說，香港房價今年還在不斷創新高，所以，多空就各人自己判斷了。
我國吸取了日本的教訓，搞限售限購，從而可以避免日本式的崩盤，讓房價漲得更長久
經驗教訓並不是讓人民過得更好，而是讓權貴剝削人民更長久
同樣的，吸取了蘇聯的教訓，加強政治，文化方面的專制，從而避免重蹈覆轍
日本當時房價的房價泡沫，以及之後的經濟萎靡不振，其實還有一個大家都沒有怎麼在意的地方，那就是日本的人口因素。日本人口自1990年之後基本沒有怎麼再增加，而1985年日本房價開始快速增長的時候，他們是按照著日本將不斷新增大量人口而預計的，因為假設如果人口是不斷增加的，怎麼可能會產生7套房子就有1套是空的統計結果，這個統計結果還是去年的。根本原因就是人口不足。
人口是最最基礎的生產元素，勞動配合資本，才有了最基礎的生產函數，而日本自1990年之後人口不再增加才是一個非常嚴重的問題。
下圖是日本的人口大致統計。
新增人口的減少，最嚴重的問題是，在之前巨大基數的人口老齡化之後，日本將不得不面臨嚴重的老齡化問題，他們年輕人創造的大量的財富被老年人都消耗掉了。
大家都知道日本經濟發展的高速時期是上個世紀的60-70年代，如果這些人在這個時候是青年人，那麼在進入80年的時候是中年，那麼進入90年以後就已經是老年了，而在90年以後，距離60-70年代，日本已經過去了20-30年，這些人已經逐漸老去了。而日本其實在95年以後房地產泡沫應該是已經被基本吸收了，應該是逐漸尋找方向往前走的了，而這之後日本的人口開始出現了不增加的情況。日本2013年總人口比前一年減少了21.7萬人。根據日本國家人口研究所和社保部門的研究，假設平均每名婦女生1.35個孩子（略低於 現有水平），預計2048年日本人口將萎縮至9910萬人，2060年只有8670萬人。2013年的人口為1.27億人。如果繼續這樣下去，不用想經濟了，而是需要想想，日本人這個民族還能否活著吧。現在受低生育率陷阱困擾的不僅是有日本，還有俄羅斯。所謂的低生育率陷阱，就是說，人們發現，不生孩子自己過得可以如此輕鬆有趣，不生孩子自己可以過愉快的生活，而有了孩子，孩子的各種支出是非常高昂的，難以負擔。一旦形成這樣的想法，就是低生育率陷阱，大家就會越來越不想去生孩子。如果一個民族一百年都不生，恐怕他們整個民族就會成為歷史了。
中國當下也是同樣的問題，中國經濟下行非常合適的恰好和人口增長失速重合。中國今天曾經創造了中國經濟奇蹟的那一輩即將老去，而新的一代，尤其是80後一代，90後一代似乎還沒有形成足夠的力量繼續為中國的發展貢獻能量。這也不得不說因為，中國當下的黃，賭的氣氛太濃，整個社會浮躁，大家都不搞實體經濟，不重視傳承問題。說誇張點兒，愚公移山的根本競爭力就是，山無法繼續生長更多的孩子，而他可以一代一代的傳承。一旦有了傳承，那麼那問題就簡單多了。而中國今天有多少人會去繼承父輩的事業？中國當今父輩的事業，有各種標籤：累，沒趣，背井離鄉，破壞環境，壓榨工人。這種情況下，沒有繼承，那麼就必須另起爐灶。而恰好現在的青年一代還沒有尋找到自己立足的位置。
講一個笑話。
日本將房地產炒到極高以後，日本的勞動力成本也達到極高。
於是你再叫日本人像以前一樣生產工業製成品那是絕對不可能的。
天時地利皆不如人和。我自己寫的房產公眾號
講述了香港日本樓市泡沫，以及正確的買房思維
原文鏈接：樓市的邏輯
講述了韓國房價為何穩健，以及正確對待泡沫的思維
原文鏈接：不崩盤的樓市，韓國篇
不想看原文的，我摘取日本的出來：
房價的邏輯
看完了香港上海，我們來看下日本。
1955至1991年間，日本六大主要城市住宅用地價格上漲211倍，僅一年出現下跌，大城市漲幅明顯大於中小城市。我們大概把這段時間分為3個階段。
第一階段，1955-1974年快速上漲期，20年漲44倍。
第二階段，1975-1985年緩慢上漲期，10年漲幅不到1倍。
第三階段，1986-1991年最後瘋狂期，6年1.7倍。
可以看到房價上漲的第一階段是日本的國力真正加強的時代，基本面支撐，年國民生產總值都高達10%。日本也在這階段邁入了發達國家行列。
隨後經濟增速開始放緩，進入第二階段，所以房價漲幅也跟著放緩。
而最後的狂歡是沒道理的，那麼就必然是在製造泡沫。
最後這個階段的大漲有如下原因
1.」廣場協議」簽訂後，日元大幅升值（該國貨幣匯率上升），日元資產吸引力增強。
2.日本過度寬鬆的貨幣政策。（貨幣供應量M2），為緩解日元升值後的經濟下滑和通縮壓力，日本央行大幅寬鬆助漲了資產泡沫。1986-1990年間，日本國內貨幣供應量顯著擴張，M2增速從1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，過量流動性和低利率助漲了房地產泡沫。
3.穩定的通脹（通脹率）掩蓋了泡沫。為何決策者沒有發現問題，因為穩定的通脹掩蓋了泡沫。寬鬆的貨幣政策理應在抬高房價的同時也會流到物價上，那麼就會發生通脹，日元購買力衰退。可與此同時，日元在對別國貨幣升值，日元購買力也在增強，因此通脹情況被掩蓋了。
基於上面3點，我們可以看出日本房價上漲的3大動力，國家基本面，貨幣供應量，該國貨幣匯率。
那麼房價泡沫何時破裂，則取決於通脹和外匯儲備的情況。為何這麼說呢？
1.如果外匯儲備減少，那麼人民幣的貶值壓力就增大，國家為了抑制匯率的失衡，必然需要採取措施穩定人民幣的匯率，那麼就需要加息，加息可以使得人民幣擁有者更傾向持有人民幣進行儲蓄。那麼利率上升，會導致房貸加重，更多人願意出售房產，買房人的資金更偏向於儲蓄而非投資，因為儲蓄的利率也高了。總結，房價下降。
2.如果通脹嚴重，那麼為了維持國內形勢穩定，必然要抑制通脹。而要抑制通脹也是要收緊貨幣，必然會使得貨幣供應量增速放緩，利率上升。結局同上，房價下降。
我們看一下日本的貨幣供應量的情況和房價情況。
可以看出M2增速在90年開始迅速下降，接著而來的就是失去的十年。
可以看出房價從91年開始暴跌。
結合我國經濟增速已經放緩，現在的房價更多依靠著寬鬆的貨幣政策。如果資金收緊，房價很難繼續蓬勃向上。所以我們在關注樓市時，不得不關注要宏觀風向。更要看幾個指標，外匯儲備（決定匯率趨勢），豬肉價格（決定通脹情況），M2（決定貨幣寬鬆程度）
順便補一張香港樓市的價格和通脹的相關係數圖。
我來補充下君臨大人的答案，講幾個日本普通百姓在資產泡沫危機之後生活的變化，以及通過借鑒近年來西班牙樓市的崩潰，描述下中國崩盤之後可能發生的情形。
案例一：
須藤48歲，是一家從事商業設施管理的管理員，每月工資40多萬日元。須藤的工資並不算低，又是獨身，卻還住在這樣一棟月租金只有3萬多日元、一居（12㎡）一廚（4㎡）一衛（3㎡）、5人合用一個浴室的樓房裡。是因為須藤在日本經濟泡沫時期的88年，花費6000萬日元購買了一套二層別墅。現在這套別墅的價格已經跌到了3000萬日元。於是須藤把別墅出租。他住現在這樣的房子是為了省下錢用別墅的租金來還銀行的貸款。這樣等到須藤65歲的時候就可以還清貸款，然後再把房子抵押出去得到養老送終的錢。不過，須藤的妻子並不原意和他一起住這樣的房子，便離婚了。
案例二：
金屬材料研究的博士生董先生，有一天開車帶作者到一個很荒涼的地方去摘柿子。那裡的柿子可以隨便摘，是因為那是他導師在泡沫經濟時期買的地，按那個時期的發展規劃，這裡應該可以劃入東京通勤圈的範圍了，但現在這片土地還是這麼荒涼。董先生的教授在89年以5萬日元/㎡買了這塊地，一共是1.5億日元。教授說如今他願意以1億日元出售。93年曾有人出價2.5萬日元/㎡，但他沒有出售，如今市場2萬都沒有買主。
案例三：
川瀨從東京理工大畢業，不到40歲就成了公司的核心技術人員，基本工資近百萬日元。85年，也就是泡沫經濟形成初期，川瀨辭職創辦了一家住宅製作工廠。一起步就發展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴大了生產規模，同時在東京的一等地還購買了一套近2億日元的高檔公寓。但90年後，形勢急轉直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給了銀行，希望度過難關、保住工廠。可最終還是在97年破產了。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過總部是回不去了，工資目前只有40萬。
資料來源：《日本泡沫經濟時期的普通百姓》文/仲道
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以下是西班牙樓市崩潰之後，出現的情形。
1. 樓市「大減價」
「2011年春天，西班牙卡內特濱海公寓樓的308套房間在不到30天的時間裡就被賣掉了，其中大部分都是西班牙人搶購的。他們終於等到了一個他們無法拒絕的條件：以不到市場價一半的價格買到高檔的度假公寓。「 --紐約時報
如果樓市崩潰，價格通常下行30%到50%。期間為刺激消費，銀行業會提供接近100%的貸款擔保。而部分民眾在資產泡沫期間並不會失去購房的激情，所以只要價格合理，一些人寧可把儲蓄再次投入到磚頭和灰泥里，也不會把錢放在本國搖搖欲墜的銀行里。
2. 銀行大規模收回違約房產
「西班牙急劇攀升的失業率和債務驅動的樓市泡沫破裂，令西班牙購房者付出了巨大代價，這些購房者往往背負巨額債務，面臨被驅逐的威脅。自2007年金融危機爆發以來，西班牙銀行已經收回了近40萬套住房和辦公室，引發憤怒的抗議和輿論反彈。在有的案例中，一些購房者在驅逐期限前幾天甚至幾個小時自殺。」 --FT
3. 大量建築商被收購或倒閉
「西班牙第五大建築商 Hatitat 加入巨頭 Martinsa-Fadesa旗下. Metrovacesa and Colonial持有權歸銀行所有. Sacyr Vallehermoso將其公司及其石油資被出售給俄國Lukoil公司。」 - The Economics
4. 高失業率
西班牙在樓市危機時期失業率超過40%。
下圖可明顯看出房價和失業率的關係：
隨著房價（黑線）下降，西班牙失業人員數量（藍線）上升。
一個極端例子是冰島在2011年在資產泡沫中85%國民宣稱其沒有工作。
總結一下，對普通國民來說，真的崩盤之後想必也就是這樣吧，有餘錢的便多買幾套便宜房產，無力還款的便被銀行收走還貸一半的房子。工作更加難找，更大的失業風險，工資在崩潰之後幾年（甚至很久）不會出現很大增長。日常消費物價趨於長期平穩。日常小額娛樂場所，比如餐館和電影院會更多。當然國家政策，製造業和銀行業也會有很大變化，此處便不展開了。
另，我們恐懼的真的只是恐懼本身。
中日最大的不同是，東京房價90年超過1萬美元，是洛杉磯的8-10倍，遙遙領先全世界其他城市，上海的現在的房價只有洛杉磯的1-1.5倍，和慕尼黑、巴黎、東京差不多，比紐約、倫敦、香港低不少，二者泡沫無法同日而語。
90年前後東京平均月供是收入的150%，中國2013年房貸餘額9萬億，按6%的利息算，只有5400億，上海北京常住人口就接近5000萬了，按5000萬人有房貸算很保守了吧，10790元/年，占收入的比例很低的，按1億算才5000多。
北京的房子夠貴了吧，2013年只有50%的新房購買使用了貸款，使用貸款的很多還是六成七成首付，個人房貸總體是沒有啥風險的，也就2013-2014年高點，屌絲買的首套房有點風險。
2012年以前買的，多數都還了好幾年的貸款，加上裝修，已經支付了超過50%的房款了，房價即便腰斬，斷供從經濟上都不划算，更別說還要居住了。
我來以我個人觀點說明一下，不同意見歡迎理性討論，不要謾罵：
1. 日本人口有1.1億左右，中國人口13.6億。中國如果有百分之10的人相對有錢，比整個日本的人口都多。以我目前的觀測來看，中國前百分之10的人的年收入要高於日本人均收入。日本人均收入大概是400萬日元每年，合20萬人民幣左右。
簡而言之，中國能出高價買房子的人，要高於日本整個國家。
2.
日本高度市場自由化，日本人投資手段豐富，換匯自由可以隨時把日元換成其他貨幣。中國投資手段較少，股市不健康，理財醜聞多，集資很多表面合法實際非法
（參照x力神，e租寶），老百姓被騙一次兩次行，老百姓也不是傻子，天天被騙的相對較少。中國換匯也相對不便一些，一年合法手段只能換5萬美元。所以，投
資境外基金之類的很難。
簡而言之，中國投資手段單一，日本投資手段相對豐富。
3. 中國人是典型的家天下，雖然日本也有家族意識，但是還是傾向於成年即獨立，可以說是介於歐美和中國之間。所以，中國會有爺爺爸爸兒子三代供房的事情發生，而日本基本不會或者說很少。
簡而言之，中國人更傾向於解決子女生活難處。
4. 中國人普遍觀念，有房才是家。這個不僅僅是民間的觀念，目前已融入政府政策中。目前的戶口，學區都是綁定在房子上的，如果沒有房子，一般來說一個普通人會有一種漂流感，覺得不踏實，很難融入當地社會。而且，就業，子女上學，甚至子女就業都受影響。
簡而言之，房子對於目前大多數中華民族來說是家的象徵。
5.
在日本，雖然目前雙職工家庭開始增多，但是單人上班的現象還是非常普遍，很多女性在結婚之後就不上班了，在家相夫教子。這樣就大大降低了日本家庭的空閑資
金，也大大降低了貸款額度，所以他們想買房子也很難攢出這一筆錢，就算攢夠首付也未必有銀行可以貸到大額貸款。而且日本物價極高，尤其是生活必須品，日本
汽油跟中國價格差不多，車略微比中國便宜，但是很少有人開車上班，因為日本缺少停車位，而且停車巨貴，還比較堵車，這對守時的日本人是不可以接受的，很多
人還是選擇做電車地鐵上班，但算通勤一個月大概要500-2000rmb的交通開銷。食物方面就更明顯了，水果蔬菜肉大米沒有一樣便宜的（請不要拿中國的
日本產品跟日本本地售價比，這樣算中國是貴的，但普通老百姓沒幾個人天天吃日本進口食品的）。
簡而言之，日本家庭開銷大，很難攢下錢。
6.
有一點中日很像，那就是地域集中，日本首都圈遠遠好於其他地方，阪神，名古屋都沒法跟首都圈媲美。在中國，大學生尤其是有實力的大學生首選也僅僅是北上
深，集中很嚴重。中國13.6億人，每年本碩博畢業將近900萬人，高素質大學生大約150萬人，這150萬人去北上深的幾率很大。相當於，三個城市每年
常駐人口必定增加50萬人，這個數字是相當驚人的，這還不算能力差家裡有條件的大學生，還不包括低端工作人員（服務員等）。外來人口不買房也要租房，房租
高了自然又推動買房市場，因為貸款利息比租金低或者差不多的話，大部分人會選擇買房。
簡而言之，外來人口多是推高房價的重要因素。
中國政府的控制力遠遠高於日本政府，無論是政治上還是經濟上，比如這次，想降息調利率直接就可以實行，沒有任何阻力。而且中國一向是保大城市輕農村的。參
照當年大躍進，城市尤其是大城市很少有人餓死，反而是產糧地餓死的人最多。就算是真的扛不住了，北上深也是最後扛不住的地方。遇到危機，肯定是保大棄小。
簡而言之，風險即使有，也遠遠低於其他地區。
非常同意樓上一個人的評論 ~~~ 其實大多數人關心日本房價，不過是兩種心態：1）酸葡萄，盼著崩盤 2）等著抄底。
對於普通人來說，房價這個東西絕對是「興，百姓苦；亡，百姓苦」。房價崩盤了，經濟，外匯都很可能崩盤。
在現行外管政策和房地產綁架中國經濟下，只要房價崩一點點，基本意味著大量資本外流，deflation， 經濟凋敝，民不聊生；銀行壞賬爆發，嚴重點可能信用危機。
這是你們希望看到的嗎？
PS 看到一個微信貼，《比樓市崩盤更可怕的，是你一直沒有買房》，強烈推薦。比樓市崩盤更可怕的，是你一直沒買房樓上各位大V都分析很好了，我來補充一條：
所處經濟周期有相似也有不同。
相似：
經濟長周期研究者認為後發優勢國家或地區，實現經濟起飛高速成長，一般都持續30年，之後進入衰退或低速階段，日本從60年代起飛，到90年泡沫破裂進入衰退，另外香港台灣等等無不如此，
中國改革開放後經濟起飛至2010年左右也差不多30年了……
世界大周期，階段不同。日本也好，其他幾個也好，衰退時都處在世界經濟大周期的中段，他們倒下後，世界經濟還會迎來新的增長點、新的經濟體崛起。
而中國現在，處在全球性的周期末段，全球性的衰退中，儘管中國日子不好過，但是別家比我們更不好過，所以中國有個很重要的目標，就是撐住，倒得比別人慢就好。所以當政者會竭盡所能護著房價的。
日本90年以後， 街上風景就沒有怎麼變過 ，因為很少有新項目興起了。 期間日本的電子業衰落 ，汽車業崛起 ，社會消費整體更加理性。 各個行業在不景氣下注重改良，工業產品的各個細節上都很讓人稱讚，服務業服務質量是世界第一 。
日本的房地產完了 ，日本還有強大的製造業基礎，國民的做事事無巨細，做人擅長換位思考的性格。 中國也許應該看看除了房地產，中國還剩下什麼，就知道之後的結局了「上帝讓你滅亡，必先讓你瘋狂」這句話，2009年我就開始在所有房產網站上看到，當時一笑而過
然而就是這一笑而過，讓我在2009到2012，一共買了兩套房，一套120，一套168，當時的價格都在一萬左右，都是趕在價格暴漲之前，2016年這兩套房子加起來差不多一千萬。現在娶妻，生子，買的房子驚喜的被划到學區，家庭和諧，安居樂業，生活充滿了動力。周末我會自駕游，爬山，帶兒子看電影，晚上和幾個好友喝酒聊天，在家裡練書法，陪家人，我不需要再看這些房價的新聞，看的話也是一種發自內心的快樂心態，這種感覺相信很多早年買了房的人都能體會。
但是人與人是不一樣的，我身邊有很多人，當年就是被這句「上帝讓你滅亡，必先讓你瘋狂」影響了自己的命運，永遠覺得房價就要崩盤，永遠在說日本當年怎麼樣怎麼樣。家裡人讓他們買房，他們就拿出這種論調說明房子怎麼不能買，誰買誰接盤，然後眯著眼睛等著買了房的人血本無歸，隨著時間的逝去，他們漸漸潛意識中只能接受這種論調，網上只要看到這種題目的新聞就會打開，然後懷著一種「別人不好我就快樂」的心態一遍一遍的看著，贊著。
然後，2016年，他們還是沒有房子，還是沒有對象，沒有家庭，事業無成，疲憊無力的干著毫無激情的工作，下班之後的所有時間坐在中介的電瓶車後面看著一個個幾年前只要幾十萬，現在卻要幾百萬的破舊房子。然後哭著回去找父母，把父母辛苦了一輩子、原本準備拿給他全款買房結婚的積蓄，拿來付了個三成的首付。
我只想說，青春，只有一次，時間，萬金不換，機會，轉瞬即逝，命運，就在一念之間。
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2016年9月補充：
生的遲並不是錯，一代人跟一代人競爭，90後跟90後競爭，都買不起房子，沒什麼大不了的，但是80後都是跟80後競爭，別人都在能買得起的時候買了而你沒買，那麼在接下來的數年甚至數十年他都一直會保持對你的巨大優勢。
我在知乎的回答一直都在強調一個理論：奮鬥立國，在任何國家任何社會都是現在的主流，只有勤奮努力才能獲得成功，才是人類最大的光輝，我不是強調運氣，只是強調相應年代的人在相應的時間點應該做出正確的判斷，而不是相信網上錯誤的言論。
買了房子，也絕不是就是說後面就可以在家吃喝等死睡大覺了，早期正確的投資，為的是早點解決後顧之憂，比如30歲之前在省會城市搞定幾套房，再加上父母丈母娘本地的房產，基本上後面幾十年你可以不必為存錢發愁，然後結婚生子，在30歲之前把所有家庭事務都解決，後面就可以無後顧之憂的一心撲在事業上，對沒有買房的同齡人，我至少可以保持10-20年的優勢。我現在就非常有這種感覺：今年裝修完第二套房子之後，我每天回家之後的主要精力都放在備考各種考試（已經過了一門），在單位的時間儘可能的安排大項目出差。與此同時比我大兩歲的人，還在每天下班之後坐個中介的小電瓶車看房子，相比我而言，這就是優勢的積累在逐漸顯現。
人的奮鬥，歸根到底是跟和你同一群體的人的競爭，你哪怕出國移民，也還是跟一群當地的中國人在競爭。對於我們這一代人，出生、成長的環境和時機基本一樣，我們在教室里競爭，我們在職場上競爭，我們所遇到的一個重要分水嶺可以說就是在剛畢業的這個時間點，房價上漲的早期能否做出正確的置業判斷，當你做出正確的選擇，就可以節省大量的時間精力，優勢一旦擴大，想保持優勢就越來越容易，前面我說過中國的階級固化即將在這幾年之內形成，所以這段時間是對於我們這個年齡的人最重要的時間段。早買房的我，可以心無旁騖的恣意拼殺在職場，你呢？還在四處看房嗎？早買房的我，可以讓孩子的同學一起到我32平的大卧室里隨意玩玩具然後看著孩子露出自豪的笑容，你呢？還在相親嗎？還在戰戰兢兢的等著女孩問出那句：「你房子買了嗎」嗎？推薦閱讀：
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