碧桂園現在為什麼瘋狂進軍縣級市場？

首先，這源於碧桂園集團的創業理念。碧桂園董事局主席楊國強先生的夢想：15年前，看到城市中心的房子越來越貴，我就有一個夢想，希望找到這樣一個地方：有快速路與城市連接，20多分鐘就可以到達市中心，風景優美，空氣又好，建造一個配套齊全、自成體系的大社區，房價遠低於市中心，讓每個人都能在這裡享受幸福生活。

這就是碧桂園的智慧，現在的市場，是很多農村人擠不進城市買房，結果是大城市房源供不應求，可是，再有七八年，城鎮化進程基本完成後，人們基本都住進了城市！這個時候，人們想得到的，更多是環保、空氣清新，汽車比較少，人也不太擁擠不太浮躁，那首選會是什麼地？？當然就是城市附近、風景好、空氣好的地方，而現在，大城市的房子，幾百萬一套，現在碧桂園的房子，只有幾十萬一套，到那時，大城市的人都開始嚮往郊區的田園生活了，碧桂園的房子已經建在那裡了，想不升值都難！

其次，縣級城市的地價相當便宜，比起一線城市動則幾百億、上千億拿一小塊地，縣市城市的地價，只有幾十萬一畝！就是建個超大型的項目 ，投資不過是大城市的一個零頭。多的也超不過百萬啊，你想一下，這個發展速度資金壓力很小，但然很主動。

第三，與縣級開發商競爭，他哪裡不有勝利的道理？我們說，一二線城市的大開發到處都是，比如綠城、恆大、吉美、甚至還有很多國企央企參戰，這兩年，伴隨著城鎮化減速降峰，競爭會非常殘酷！到那個時候，那些開發商想回縣城創業？對不起，碧桂園早把他們後路抄完了！

第四，大城市調控如嚴冬，縣城照樣陽光和煦。這是陳哥說房此前，在文章中多次給大家指出的。事實證明是這樣嗎？11月21日，央行、國土部、住建部在武漢聯合召開房地產工作調度會，明確指出，「加快疏解人口過多、房價過高特大城市的部分城市功能，促進大中小城市互聯互通，帶動周邊中小城市、縣城和小城鎮的發展。」還特別指出，三四線城市和縣城，要結合以人為核心的城鎮化進程，以不加槓桿為原則，有序推進去庫存工作。「也就是說，2018年的方向是，大城市要調控加緊、小縣城不做為重點進行調控了！那就是買的人， 沒有限貸，開發商也沒有什麼限價，供需雙方都旺盛，那成交量還會小嗎？

綜合以上，你說說，哪個開發商有碧桂園聰明？

2015年12月召開的中央經濟工作會議指出，2016年要穩定經濟增長，更加註重供給側結構性改革，在適度擴大總需求的同時，「去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板」，提高供給體系質量和效率。會議提出用積極的財政政策、穩健的貨幣政策解決「三去一降一補」。大方向就是：寬財政松貨幣。

當時房地產庫存尤其是三四線城市房地產庫存相當大，所以，會議還明確指出要促進化解房地產庫存：

讓農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場；

讓「新市民」買房，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；

鼓勵買房租賃：發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。

要取消過時的限制性措施。

其實，在會議召開前，貨幣政策就先行「穩健」：2014年11月22日央行開啟降息通道後，2015年央行分別於3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日連續五次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率、連續五次下調金融機構存款準備金率。

房地產行業管理政策也放寬：2015年「3.30政策」、「9.30政策」分別下降了購房首付比例，8月份取消了外資購房限制、鼓勵棚戶區改造實行貨幣化安置等等，房地產市場銷售明顯增加。

這幾條措施多管齊下，2016年，中國房地產市場開始回暖，整個2016年，住宅銷售面積增長22.4%，商品房銷售額117627億元，增長34.8%，住宅銷售額增長36.1%。

但最開始出現價格和銷量暴漲的是一線城市，如北京、上海、深圳，這些城市已經是存量市場，以二手房銷售為主，所以，2016年地產公司們還沒完全感覺到「去庫存」的暖意。

到2017年，隨著「317新政」等措施出台，一線城市限購加碼，投資性資金需要出路，一些二三線城市房市繼續火爆。根據9月18日，國家統計局發布的8月份70個大中城市商品住宅價格變動情況。數據顯示，當月一些三四線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅達10%以上，有的甚至接近20%。

三四線城市成「去庫存」的主力，今年上半年，一二線城市銷售比重下降10個百分點，三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。

「去庫存」得益最大的當屬上文提到的在三四線城市擁有大量項目的恆大和碧桂園等房企。

財報也顯示，中國恆大上半年實現營收1879.8億元，同比上升114.8%；實現凈利潤231.3億元，同比上升224.4%。碧桂園上半年實現營業收入777.4億元，同比增長35.5%；凈利潤約75億元，同比增長39.2%。融創中國上半年實現營收133.33億元，同比增長25.9%；凈利潤約13億元，同比增長1682.5%。

實際上，由於房地產行業結算的滯後性和周期性，中報的業績並不能完全展現這幾家房企的盈利能力。

根據各家房企的銷售簡報顯示，碧桂園、恆大、融創中國前8個月分別實現銷售額3806.7億元、3216.8億元、1614.3億元，同比分別增長112%、38%、111%。

說道這樣的情況其他小開發商也是很無奈，在萬科等大開發商深耕一線、二線城市的時候，許多開發商盯到了三縣、四線城市，或者縣城中的房地產市場。碧桂園是堅持不放棄一塊地的目標，不放棄一片市場。

在三線、四線市場來說，碧桂園的品牌影響力較之其他小開發商無疑好太多，碧桂園高品質、高速度、低成本的「碧桂園模式」，也是一直堅持貫徹。因為一旦碧桂園進入這個四線城市市場，其他項目銷售開始變得艱難。現在老百姓不單單只看價格，他們懂得看戶型、品牌商、物業等，無疑一級開發資的開發商與一級資質的物業，吸引大多數人。但是碧桂園的到來一般都是會把當地掀起一波價格上漲。

現在我所看到的碧桂園項目大多堅持快銷，從拿地到撤走基本就是「一轉眼」的事情。因為他有絕對的品牌背書，讓其他家無從競爭。而現在一線二線市場趨於飽和，開發新項目不但拿地艱難，各種調控政策限制，而且銷售也是競爭非常大。但是就是眾人在爭奪一塊肥肉時，碧桂園看到了旁邊無人理會的瘦肉，一個人把這個瘦肉吃下，也是可以填飽肚子的。

現在恆大也在開始往小城市發展，我們可以看出，碧桂園的成功已經吸引到更多的開發商。但是無疑這樣令一些小開發商亞歷山大。

在房地產界，碧桂園素來有「三四線之王」之稱。以前萬科等知名房企深耕一二線城市的時候，碧桂園就開始在一二線城市周邊、三四線城市拿地。

以碧桂園在廣州郊區新塘鎮的鳳凰城為例。2002年，碧桂園在新塘鎮拿地。用一位新塘鎮負責人的話來說，當時該地區還比較「荒蕪」，但現在，該鎮的居住人口已經有15萬，酒店、學校、水廠等配套設施具有。這樣的案例在碧桂園的三四線項目中也很常見。因此碧桂園開發新項目時，外界對其評論不是「建房」，而是「造城」。

碧桂園如今在縣級市場拿地和其一貫以來的策略、房地產市場的變化、政策導向、中國城鎮化進程、房地產商追求更多效益等多重因素都有關係。恰如碧桂園集團總裁莫斌在今年中期業績發布所說：「未來，公司將持續拓展一二線城市、鞏固三四線城市，以提高全國範圍內的市場份額。」

要注意，三四線城市、縣級市場方面，碧桂園是繼續鞏固、擴大份額。目前，一線城市可以拿的土地越來越少。曾有房地產專家告訴社長，上海市中心幾乎已經沒有土地可拿，好的位置已被搶佔，而一些老房區的拆遷成本很高，輕易也不會拆除。加上一線城市的限購政策收緊，房地產商們開始將目光放到二三四線城市。

另一方面，很多到一線城市打拚的人會選擇存錢在老家或老家附近的縣城、城市買房，也有一些人「逃離北上廣」，回家生活。據多份研究顯示，三四線城市消費者的購買力並不低，而相比一線城市，三四線城市的拿地價格、最終的售樓價都更低。在這種情況下，碧桂園拿地繼續下沉也在情理之中。

當然，三四線城市也有不少「鬼城」，一些樓盤造好了也未必賣得出去，這和市場的供需平衡、房地產商拿地策略息息相關。

對於碧桂園來說，更大的挑戰是進軍一二線城市。2015年，碧桂園在一二線城市拿地超過75%、銷售佔超過50%。今年上半年，在碧桂園1586.39億土地款項中，一二線城市佔比為57%，三四線城市佔比為43%。

不過，從三四線城市轉戰一二線城市，難度係數也提高了不少。碧桂園執行總裁朱榮斌曾表示，一線城市土地不像在三四線那麼大、可以標準化。對於以別墅、洋房為主的碧桂園來說，其在一二線城市的策略也會進行相應的調整。「第一是要做好項目，第二是要給公司賺錢。不賺錢不可能做好產品，不賺錢也不符合企業生存發展的要求。」

謝謝邀請！由於地產行業面臨大轉折，暴漲時代成為歷史。剛需是為了地產剩者為王的必然趨勢。碧桂園作為地產界的大佬，怎麼會不知道地產的風向呢。

返鄉置業潮必然帶動縣級城市的發展，不管是那個縣，只要還有存在的必要，這個縣必然是具備一定資源和優勢的。只是其中一些縣的優勢比價大，所以會有大地產商進入投資。

而碧桂園就是看到這個風口才大力投資縣級城市的。當然了，碧桂園進入這些縣城是瞄準高端需求的，不是去蓋廉租房的。就我身邊而言，隔壁的荔浦縣就有碧桂園的投資。荔浦縣是中國衣架之都，還有其他工業園區，是廣西A類工業園。如此的荔浦縣自然有一部分有錢的高端人士，不想去其他地方，只想在荔浦縣城買房，所以就給了碧桂園進入荔浦的機會。

隨著地產行業進入冬季，大城市的返鄉人員會導致當地購房潛在需求客戶明顯下降。而返鄉人員在縣城購房成為趨勢。因為縣城距離老家不遠，有工作機會，或者可以靠自己的手藝留在縣城。加上中央對農村地區加大投入，很多農民翻身成了農民企業家。而他們離不開故土，因為是靠土生土長的東西發家，要持續耕耘本地。比如家鄉的特色產品就是只能在家鄉做的。

目前碧桂園在廣西縣級城市的投資也不少，幾乎廣西一半的縣都有碧桂園的投資（33個左右）。由於廣西相對其他省來說開發較慢，所以很多縣的資源和優勢還沒有得到充分開發利用，使得當地還不夠富裕。

比較發達的地區，幾乎鎮上都有碧桂園等大地產商。因為那些鎮的人口比內陸一個縣的幾倍還多，工廠和企業數不勝數。這些地區是早就有碧桂園等大地產商了！

我知道大概就這麼多，不知道能不能幫到您！

碧桂園進軍縣級市場是非常前瞻的選擇。

理由如下：

第一：一線城市的土地拍賣的差不多了，好的地段不是已經買了就是在修建中。而且每塊地拍賣價格很高，同時有很多大型的地產公司參與土地拍賣，購買土地成本大大增加。比如：成都犀浦周邊拿地價在1萬2左右，大豐附近的拿地價同樣破萬。開發商建成後需要賣更高的價格才能保證利潤。

第二：一線城市房價有下降的趨勢，近日，北京房價每平價格下降了2萬左右。各大一線城市紛紛出台限購限價政策以抑制房價過快增長，對一手房產買賣有一定限制。而且大型地產公司如保利，萬科，綠地，復地扎堆大城市，搶佔市場。比較有增值空間的各大城市被各大房地產企業搶佔殆盡。

第三：全國各大城市房價增長過快，大大增加外來務工人員的生存成本，大量務工人員紛紛返鄉回家，全國各地出現返鄉潮。返鄉的務工人員會攜帶大量的閑置資金，以便在自己家鄉的各大小城市購買房產。雖然這些小城市的價格漲不過一線城市，但是返鄉的人有買房的慾望以及資金。碧桂園在此時進軍全國縣級市是非常有前瞻性的。

第四：縣級市的土地便宜。

第五：碧桂園家大業大，資金雄厚，況且碧桂園聲名在外，同期其他大型房地產公司還沒進駐縣級市市場時，在縣級市市場的品牌優勢競爭力強，實力碾壓縣級市的本土房地產公司，一家獨大。

第六：即使後來大型地產進駐縣級市市場，碧桂園立足更久，紮根更久，當地對品牌認可度高於其他房地產公司，競爭優勢優於其他地產。

城鎮化是經濟社會發展的客觀規律。 第一，農業現代化的發展。大量的農業機械進入農業領域，使農民不用再為播種、收穫、撒農藥，花費更多精力；除草劑、農藥的採用，使農民不用再在田間護理耗費太多時間；育種技術的進步，使農業產量大量增加。這樣農村出現了大量剩餘勞動力。 第二，工業化的發展。工業的發展，需要大量的勞動力，加工農產品，生產工業品。 第三，城鄉的差異發展。城市和鄉村存在較大的收入差異與生活差異，農村人羨慕城市的生活方式，願意到城市來就業。 綜上，構成了城鎮化的充分條件。 碧桂園做的事情其實就是中國城鎮化的事情，經濟要發展當然要實現城鎮化

二三線城市的優質地皮基本被本地開發商拿了，像碧桂園恆大這種級別的，來到我們縣城只能拿到一些山卡拉的地皮，要麼就偏離中心點十萬八千里，生活極其不方便，要就就是搞到半山上。

都知道中心路段的房子性價比高，偏僻的房子大家基本都看不上，最後成就了千千萬萬的死城，等到開發商開發得差不多，入住率的提高，沒個十年八年是不行的

況且現在的二三線城市都是剛需的為主，買了發現入住率不到2-3成，你說買房者會怎麼想。

二三線城市的人流量，基本靠2個點開撐起，一是周邊村莊小區，另一個是樓盤群的住戶撐起來。

各個樓盤都沒有完全竣工的情況下，入住率肯定是低得可憐，生活非常不方便，簡單點說，買個菜都不方便！

但如果是打算買了房，近幾年不打算居住的，完全可以無視他，畢竟作為投資房，後面的經濟利益才是最大的

一種可能，行業或上層最後的吸金，碧桂園出的設計樣模社區，招縣級小開發商合作營銷使用掛牌掛靠碧桂園開發，實際還是本地開發商，套的牌子碧桂園，一個是逐利，一個是碧桂園品牌效應房子賣的快讓人相信，我們透過現象看本質，前期，利潤可觀，碧桂園式的營銷風聲水起，賺錢是翻倍肯定了，同時帶來了碧桂園的價格，非碧桂園的質量和服務，最終說明房產的最後一招吸金，泡泡，加快了房產泡沫的消耗，原本用10年的路走下來，現在2-3年，農民的錢就讓吸走了，最終房產企業都賺錢，然後爛掉行業。幾年後老百姓手裡只剩下不動產，房子，也是政策環境下不易流通的財富。

大城市市場已經趨於穩定了吧，縣級城市的消費市場很廣闊，我們縣級市，房價蹭蹭漲到一萬左右了，碧桂園在我們這裡也投了好幾個地方，現在普通老百姓很多手裡都有錢，房地產行業再不景氣，老百姓總要買房自己住吧。個人見解，不喜勿噴，謝謝。