為什麼商品房普遍都是33樓？

感謝小秘書的邀請。

這是一個很系統也非常非常有意思的問題。通常我們在買房的時候會發現，為什麼一般商品房的樓層主要是6、18、22、31、32、33這些數字呢？是因為開發商都很懶設計圖你抄抄我我抄抄你嗎？

答案自然是否定的。今天@一文房談來以33層為例給大家揭秘蓋房子的秘密。

相信不少朋友都知道今年6.14的倫敦公寓事故2017年6月14日，倫敦西部一棟24層公寓大樓發生的大火，火勢猛烈，大火連續焚燒十幾個小時才全部熄滅，倫敦公寓樓大火遇難者總數已經上升到79人。

我們都知道，高層建築一旦著火，後果會多麼的嚴重。因此，在蓋房子的時候，有關部門就對高層防火有著近乎嚴苛的要求。

我國《民用建築設計通則》規定：建築高度超過100m時，不論住宅及公共建築均為超高層建築。

一旦成為「超高層」建築，防火的要求就會立刻升級：

其中，就超高層要設避難層，避難層的消防設計更加複雜就足以使開發商多操很多心，卻沒什麼收益；同時整層的避難層，我就問你，作為買房人，你願意為這麼大的公攤面積買單嗎？

而具體超高層怎麼升級，在建築專業領域有哪些更加複雜和嚴苛的要求，我們在此就不再展開了，要不容易跑題。

所以，目前市面上的房屋層高最佳為3.1米左右，33層已經到了總高低於100米的極限，在100米以內，防火消防的標準不用跟著「升級」，對於普通開發商來說專業水準就可以覆蓋。

第二條就是，開發商為何選33層來建，同樣限高100米，為什麼不把層高拔高，或者把建築基底加大？簡單得很：

1、在100米以內自然做的越高越好，只要抗震指標達標，就有更多的房源。

2、樓層越高景觀越好，價格也就越好。盡量讓更多的戶型「處於高位」，價格也能賣的更高。

3、如果層高提升，單棟基底面積越大，要麼就是提高梯戶比，要麼就要增加進深影響了採光，會降低單套產品品質，價錢也不好。

總之，開發商作為企業追求盈利無可厚非，設計部門除非開發商有著特殊的需求，否則一定是貼著各項指標的上限來設計房子，以求為之服務的開發商的成本降到最低，而工程造價和容積率的平衡，是建築設計行業的設計潛規則，在這個潛規則下，層高33層的100米一下建築，就成為常見。

因為再高的話開發商投資會暴漲，而收益會降低。涉及的領域太多，消防和安全系統，結構抗震級別都是大幅度的資金投入。對於開發商成本控制來說毫無性價比，企業都是利益最大化。

利潤低了開發商就缺少投資慾望，在土地資源足夠的情形下，開發商不可能投巨資搞超高層。除非是寸土寸金的黃金地段。投資一個億造34層的大樓肯定沒有33層的利潤高。商人都是逐利的。利潤少的沒人願意干。因為33層的樓房總高度沒有突破100米，所以按照規範要求可以不用投資建設消防避難層等附屬設施。這就為開發商減少了大量額外的不產生效益的投資，能利益最大化。而34層的建築按照規範設計總高度會超過100米，否則就得降低每個樓層高度。降低每戶的房間高度顯然不可能。

很簡單，就是控制造價和得房率。

在我國規定100m以上高度為超高層，33層就是99米。

超過1百米後疏散要求提高，就是增加樓梯寬度和通道寬度，還要設置避難層，避難層是不算建築面積的。另外電梯的數量、消防設施、通風排煙設備和人員安全疏散設施會更加複雜，同時其結構本身的抗震和荷載也會大大加強。

總之採用超高層規範會大大增大公攤面積和造價。

由於我國的開發商都是唯利是圖，很少會開發100m以上住宅。

再從購房者角度說，買超高層住宅也不合算。比如小高層有80%得房率，高層有75%得房率，150米的超高層只有65%的得房率，超過200米的超高層估計60%的得房率都沒有。這樣的房子你會去買嗎？

筆者做過不少超高層項目設計，但是從沒有做過超高層住宅。

沒有人回答為什麼高層建築規定是100米內，超高層建築規定是從100米開始。

1- 100米內的建築，可以用鋼筋水泥做，成本低廉。

2- 100米內的建築，鋼筋混凝土做出的結構可以承受高樓上的應力風到了極限。

3- 100米內的建築，鋼筋水泥做地基結構強度也到了極限。整個樓體重量也到極限了。（還記得上海整體倒掉的那幢30多層的居民樓嗎，就是地基出了問題，倒在地面時全樓整體結構完整，牆面完整，玻璃都沒碎一塊，但由於重量所在，地基沒能承受住支撐）。

4-100米以上的建築，沒人敢用鋼筋水泥做結構了和地基了。非要做成本巨大。

5- 100米以上的建築，地基和樓體，為了強化結構，減輕重量，承受風力，樓身一體，現在幾乎都是採用鋼架結構。鋼筋水泥不過是個填充物，主體承重應力抗風都指望不上了。

6-用鋼架結構蓋商品房買給普通居民，這個目前沒可能，太貴。

32層或33層的核心原因，的確是限高100米。100米，按33層，每層平均3.1米，減除樓板大約20-30公分，實際上就2.8-2.9米，從居住感受來說，算一個下限的。換個角度，在建築面積相等的情況下，為什麼不做少一些層數，增加基地面積，做成個胖子一樣？核心原因1：樓層越高景觀越好，價格也就越好。盡量讓更多的戶型「處於高位」，可以想像一下。核心原因2：單棟基底面積越大，要麼就是提高梯戶比，要麼就要增加進深影響了採光，會降低單套產品品質。所以規劃中不會規定多做多少層，只規定限高。所以開發商一定把樓高拔到上限，並且做能被忍受的33層。以上。

我做消防的，我告訴你。高度100以上為超高層，不管是住宅還是商用樓都得有噴淋和消火栓系統。而且必須有避亂層(也叫避難層)。100以下商用也得有噴淋和消火栓系統，無需避亂層。100以下的住宅樓不需要噴淋系統到需要消火栓系統，也無需避亂層。100以上消防成本會增加很大。我做過很多項目報建時候高度都報的99.9米，其實加上花架高度已經超過100米，但他們不會報，給點錢，消防大隊也睜隻眼閉隻眼。

朋友，商品房33層往下有人買，如果超過買的人就少了，因為在高就啥也不方便了，還非常危險。朋友，現在的人不喜歡太高的樓，太高的樓一但失火，住在33層往上的人，一點辦法也沒有。現在的人都喜歡低層的樓房，33層在往上有錢人肯定不會買的，要買也是那些沒錢的窮人才會要。

謝謝邀請。現在「寸土寸金」，所以一般報批規劃的時候會盡量增大容積率。但是規劃又有樓間距要求，所以盡量往高了走。但是航空局還是哪個部門對房子高度又有要求。想建超高層得特批。所以一般的民用住宅性價比最高的層高在33左右。

以上是七年前聽一個管報批朋友講的。他說大概是這個原因，讓我當個小常識知道就成了。，太過具體專業的原因他說我「你沒必要了解那麼細緻」

超過100米的建築在中國定義為超高層，每層3米只能最多33層。而建造超高層的標準與高層100以下的標準完全不同，建造成本會暴漲，最經濟的就是100米33層，所以國內你見到的都是33層居多，還有些30層左右是因為容積率要求不能有過多建築面積。總之，開發商很精，以利益最大化為標準，但不能突破容積率紅線。

從商品房越造越高，反映了有關部門對土地資源稀缺性認識，是一個循序漸進的過程。70、80年代造的老公房，多為六層的多層，90年代至2005年前後，造的商品房多為14至18層的小高層，2005年之後造的商品房基本上20層至33層左右的高層。房子越造越高，說明土地越來越緊張，政府用提高容積率的方法，希望用更少的土地建造更多的房子，以解決老百姓的居住需要。